Желаю недвижимость

В продолжение разговора о сроках — от даты, указанной на сайте застройщика, до выдачи ключей может пройти полгода. И после выдачи ключей достижение желаемого (или минимально приемлемого) качества жизни в новом доме может затянуться.

В доме помимо самой квартиры есть еще “точки соприкосновения с домом”, которые влияют на жизнь. Пишу здесь по Александру Уткину, который много лет продает элитную недвижимость Москвы, но и для массового сегмента, эти точки, как по мне, тоже справедливы.

Какие точки?

- Паркинг — вполне частотная история с задержками, когда ключи передают в холодное время года, а завершение внутренних работ в паркинге возможно только в теплое время.

- Места общего пользования — лифты, лобби, кладовки. Здесь неприятным может быть и фанерная обшивка, задержавшаяся на год и обросшая объявлениями и номерами телефонов МАКСУД РЕМОНТ СЛАВЯНЕ, и мрамор в пленке, и отвалившаяся плитка — про конкретные ЖК писать не буду, тысячи их.

- Территория — озеленение, скамейки, детские площадки. Все те же проблемы, что с МОПами

- Соседи — отдельный пункт. Общая адекватность соседей несомненно влияет на качество жизни, но конкретно здесь — о сроках ремонта и сопутствующих им бригадах, шуме, следах штукатурки и запахе краски. Если отделка готовая — ремонты будут идти пару месяцев. Если бетон, то год и больше — совершенно реалистичный срок.

Короче, если к сроку получения ключей прибавить 6-12 месяцев — это не будет слишком пессимистично.

Это все звучит как банальные истины, но все же о них стоит помнить при покупке. Часто проекты в комфорт-бизнес классе в первые полгода сдаются в аренду чуть дешевле рыночной стоимости, как раз из-за общего "дозревания" качества дома

Кто покупал новостройки — через какое время смогли выдохнуть от окружающих повсюду соседских ремонтов?

Получить наследство

Кстати, девушка, которая меня спрашивала, выбирала между студией в Старой Москве или 1к в Подмосковье, в которую со временем переедет жить ребенок. Вы бы что при таких раскладах выбрали?

Сегодня сначала в “Известиях”, а потом и в других изданиях появилась новость о том, что МинФин обсуждает повышение ставки по семейной ипотеке для семей с детьми старше шести лет до 12%.

То есть примерно то, что я предсказывала раньше (буквально пару дней назад) — повышение ставки для семей с детьми старшего возраста. Рассуждать о том, действительно ли поднимут-не поднимут — несколько бесполезно. Но можно порассуждать о последствиях этой новости (которая очевидно является прощупыванием почвы).

Какие последствия? А какие последствия были у новостей о повышении ставки, увеличении первоначального взноса, ограничении выдачи льготных ипотек в одни руки? Ажиотажный спрос с желанием успеть, “запрыгнуть в последний вагон” и как следствие рекордный 2023 год по объему и количеству выданных ипотек — x1,7 от 2022 года, x1,4 от 2021. И растущие на спросе цены. А именно, фактическая цена реализации первички в Москве за 2023 год выросла на ~30%.

Собственно, что ждет и сейчас — волна ажиотажного спроса раз на фоне отмены семейной ипотеки и льготной ипотеки. А в декабре кончается айтишная ипотека. И если вы думаете, что ее доля невелика — относительно России может и да — 11% — а в Москве больше, почти треть от общих выдач — 27%. Вот и вторая волна спроса.

Короче, цены до 2025 года будут только расти, по крайней мере в Москве.

Ну да, естественно Божиею поспешествующею милостию Николай Вторый, Император и Самодержец Всероссийский и прочая, и прочая, и прочая имел любимую резиденцию в Мытищах. А вы не знали?

И если с айтишной и льготной все понятно — закрывают, то новые условия семейной дают простор для рассуждений.

Силуанов говорит, что “для семей с детьми до шести лет все параметры программы сохранятся”, но тут не уточняется, один ребенок должен быть или несколько. Вполне возможно, что семейную ипотеку будут использовать как средство повышения рождаемости.

Другая цитата — “для семей с детьми старше шести лет — готовим предложения”. То есть вряд ли условие на двух несовершеннолетних детей сохранится.

Итого возможные варианты: введение ценза на количество детей младше 6 лет (например, выдача под 6% только семьям с двумя детьми и более детьми младше 6 лет), увеличение ставки для семей с детьми старшего возраста. На фоне остального ужесточения программ не звучит нереально.

Новости и рассуждения по поводу льготных ипотек

Для начала напомню условия и сроки действия

IT ипотека — 5% годовых — до 31 декабря 2024 года
Льготная — 8% годовых — до 1 июля 2024 года
Семейная — 6% годовых семьям с двумя и более детьми до 18 лет или с одним ребенком, но до 6 лет — до 1 июля 2024 года

То есть осталось всего ничего — в лучшем случае чуть больше полугода. Расскажу про то, что известно из новостей про сроки. Оговорюсь сразу, что информация, конечно, не постановление правительства. Но источники весьма серьезные.

Во-первых, на неделе вышел развернутый комментарий про ипотечные программы Алексея Яковлева — директора департамента финансовой политики. Алексей прямо говорит, что все программы, кроме семейной, завершатся в ранее обозначенные сроки — то есть льготная и IT. Программа завершится в срок, до конца 2024 года.

Кроме того, пару дней назад на сайте Минфина было опубликовано интервью про новый бюджетный цикл с Антоном Силуановым — министром финансов, в котором касаются и темы льготной ипотеки. Решение то же — министр декларирует, что льготная завершится, а семейная останется, но в каком-то новом варианте.

В общем, успевайте взять, если еще не успели.

Вывод из этой истории следующий. Нормальной стратегией оказывается покупать сразу после черного лебедя на волне просадки цен и обильной господдержки со снижением ставки. В 2008, 2014 и 2022 работало.

Во дни сомнений, дни тягостных раздумий об ипотеке в 16%, ты одна мне поддержка и опора — о история ипотечного кредитования в России

Потому что знание истории помогает понять, что раз — все меняется быстро, два — были времена и похуже, и они прошли

Для современной России ипотечное кредитование — относительно новый феномен, и его возникновение принято датировать началом 1990-х годов. С развалом Союза банки начинают предоставлять квази-ипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в у.е.

В 1998 году Госдума принимает законопроект “Об ипотеке” (залоге недвижимости), который выводит этот вид кредитования из серой зоны. Но! Процентная ставка составляет до 40% годовых, срок погашения — три года, и ипотека в основном валютная. Такие условия не делают ипотеку привлекательной, и к ней обращаются сильно реже, чем сейчас. Для сравнения — за 1999 год было реализовано всего 17 тысяч ипотечных сделок, а сейчас за месяц выдают +- 100 тысяч ипотечных кредитов.

“Жирные нулевые” вкупе с уверенностью банков в “длинных деньгах” и общим увеличением спроса на недвижимость породили конкуренцию на рынке выдачи ипотеки. А где конкуренция, там и выгодные условия для клиента. В итоге к 2005 году ставки уменьшились до 14.9%, появилась возможность рефинансировать кредит, взять кредит без первоначального взноса или подтвержденного дохода (ипотека по двум документам). Появился и максимальный срок выплат — 30 лет. Объемы выдачи кратно росли год от года — и в 2007, когда ставка была уже 12-13%, объемы выдачи десятикратно превышали оные в 2005.

Кризис 2008 года меняет ситуацию. Банки уходят с рынка, либо приостанавливают программы, ставка возвращается к 14% и продолжает расти, ипотеку без первого взноса не выдают. Но Россия, во-первых, печатает деньги (назовем это поддержкой государства), а во-вторых, продолжает торговать нефтью и увеличивать добычу, в то время как Саудовская Аравия сознательно торговлю ограничивает.

И рынок ипотечного кредитования стабилизуется! В 2012 году ставки достигают 11,9%, появляются льготные программы а ля “Молодая семья” и “Военная ипотека”. Ипотека нормализауется в сознании, почти 1/5 сделок в 2012-2013 году заключена с ипотекой (для сравнения — в жирный 2006 сделок с ипотекой меньше 10%, в 2023 — доля составляла 64%).

В сентябре 2013 вводится такой инструмент, как ключевая ставка, к которой привязывается и ставка ипотечная и конкуренция банков на рынке становится более прозрачной. Однако в 2014 прилетает понятно какой черный лебедь плюс котировки нефти идут вниз. Недвижка реагирует на кризис очень закономерно — спрос сокращается, темпы строительства снижаются. По научному — рецессия, по нашему — жопа.
Цены на недвижимость идут вниз вместе с фактическим уровнем жизни.

Но государство включает субсидии, и на первичном рынке в период 2014-2016 можно оформить ипотеку на новостройки по фиксированной ставке в 12% годовых (при тогдашней ключевой в 14-17%). В 2016 льготную отменяют, но скоро открывают ряд прицельных программ — семейная, дальневосточная, сельская. Да и ставка постепенно опускается до 7-8%.

А что случилось дальше — вы уже знаете: льготная ипотека в ковид, переезд покупок в онлайн, стимулирование спроса в 2022 году через необычные форматы — ипотеку под 0,01% и траншевую — ну и двукратное увеличение ставки за полгода.

Про первый свой неудачный опыт продаж я рассказывала пару месяцев назад, рассказываю про второй неудачный.

Пару недель назад я продавала выезд в Питер на майские с лекциями от экспертов в недвижимости.

Почему его? Мне онлайн-продукты несколько чужды — а вот оффлайн выезд, где ты понимаешь, за что платишь — классная тема. Тем более я не Стив Джобс — то есть кардинально ничего нового не выдумываю, а беру уже существующие и работающие модели. Но у меня не сработало.

Я себе сказала, что буду делать, если наберется 4 оплаты, заявок было ровно столько — а продаж ни одной. Се ля ви, продукт с маркетом не сфиттился.

Но зато страшно было сильно меньше — если перед запуском первых я сидела в офисе с учащенным сердцебиением и прямо боялась, то в этот раз все было гораздо проще морально. И еще никто не отписался, тоже хорошо.

Какие планы дальше? Глобально — встретить 25 лет в своей в квартире в центре Москвы в сталинском доме с деревянным паркетом, красивым видом, двумя спальнями, балконом и множеством окон. Пусть в момент дня рождения там не будет мебели и ремонта — не страшно. Были бы стены (в ЦАО), а обои нарастут.

Менее глобально — летом разделить одну студию на Проспекте Мира на две в похожих районах. Сейчас не могу этим заниматься — рента серьезно помогает мне в накоплении на учебу.

А монетизироваться буду через рекламу, так гораздо менее стрессово, напряжно и в личку всегда очередь стоит из рекламодателей.

И в Питер я все равно поеду: всю вторую часть майских буду проводить на яхтенных тренировках по 4-5 часов в день — пересаживаюсь с килевой яхты на 4 человека на швертбот-одиночку. И в флип-квартире побываю, ждите обзор🔥

А у вас как дела? Какие планы?

Осталось несколько часов, чтобы успеть оставить заявку на кампус

Программа и форма – здесь http://investcampspb.tilda.ws/

Как я заплатила 25 тысяч за час...
и мне это ужасно понравилось

Меньше года назад я оказалась с суммой на руках — обналиченное наследство и обернутые через старую как мир схему “купил до ключей-продал готовое” университетские накопления. Хотелось узнать про стратегии в недвижимости и понять, в какой срок с имеющимися активами я смогу получать желаемый доход. Ну и решить — заходить во флиппинг или не заходить.

Я читала многих инвесторов в недвижимость, и мне был близок подход Валерия Костренкова (оставляю ссылку на телеграмм, впрочем, сейчас он больше пишет про фондовый рынок). Почему? Потому, что он был адептом разных стратегий — сдача в долгосрок, коммерческие помещения, флиппинг, деление на студии — в каждой имел несколько объектов и начинал с очень-очень скромного капитала. Короче, очень мне откликался.

Мы договорились о консультации (а она стоила 25 тысяч за час и я, скажем так, была ошарашена ценой), созвонились, я подготовила подробный рассказ и выяснилось…
- что флиппинг мне и не нужен
- что есть менее рисковые стратегии инвестиций, в которые можно заходить со спокойной душой
- что любые телодвижения нужно анализировать
- что работать нужно по бизнес-модели
- что мне нужно сделать очень конкретные действия, которые в итоге приведут к желаемому результату

Эти 25 тысяч рублей в итоге принесли мне 3,5 млн дохода от продажи студии на Соколе и вот сейчас еще +1,5 млн к цене покупки студии на Проспекте Мира — планирую обналичить, как только накоплю на учебу и разделить на 2 объекта. Итого у меня спустя всего пару лет будет желаемое количество объектов. Сказать, что окупилось многократно — ничего не сказать.

Валерий будет одним из спикеров на инвестиционном кампусе на майских праздниках в Санкт-Петербурге. Поговорим про самое важное в филиппинге для новичков — про локацию, вход-выход в объект и ремонт. Про стратегии в недвижке тоже поговорим — про них рассказывает Наталья Травкина — основательница инвестиционного бюро Лен-С с недвижимостью больше чем на 1600 кв м в управлении.

На кампусе будут и другие классные спикеры, смотрите программу на сайте. А благодаря тому, что участников будет всего 5, эксперты смогут полноценно уделить вам внимание и дать развернутый комментарий-консультацию по вашей ситуации.

Сегодня и завтра — последние дни, когда можно оставить заявку.

Участие стоит 50 000. В стоимость включены — проживание в квартире в центре Петербурга, все лекции и мастермайнды от экспертов, европейские завтраки, барный гид с прогулкой по городу, яхтинг с инструктором. И ящик шампанского!

Программа и форма для заявок — здесь: http://investcampspb.tilda.ws

⚡️Инвестиционный оффлайн-кампус в Санкт-Петербурге

Рассказываю подробнее про оффлайн-мероприятие про недвижимость на майских праздниках!

Основная идея — нас, инвесторов стратегии "купить и сдавать в долгосрок" часто от того, чтобы попробовать новые стратегии останавливают страхи. Страшно, что не окупится, страшно прогореть, страшно, что придется посвящать много времени объекту… Кажется, что флиппинг, посуточная аренда, перепродажа по переуступке и прочее — это что-то из разряда успешного успеха из соцсетей.

И если недвижимость — не ваша основная сфера деятельности, часто не хватает единомышленников — родственники говорят “давай уже не про квартиры” (мой кейс), а с коллегами такое обсуждать как-то неловко…

👉🏻 Кампус даст источник инвестиционных идей, которые помогут увеличить свой капитал, план действий и мотивацию. Будем открыто говорить про деньги и недвижку!

Программа продлится 3 дня. Все дни мы небольшой группой участников живем в красивой квартире в центре Петербурга и каждый день встречаем гостей-предпринимателей в недвижимости: флипперов, создателей инвестиционных агентств, финансового советника. Все они — не стали богатыми “по наследству”, а сделали себя сами.

Темы лекций буквально “выболены” из общения с подписчиками . А еще участников будет всего 5 — вы гарантированно получите экспертные ответы на свои вопросы и разбор конкретно вашей ситуации.

Учиться будем утром и днем. По вечерам — самые петербуржские развлечения — бархоппинг и яхтинг.

Для кого программа? Для тех, кто хочет начать свой путь в недвижимости и присматривается к стратегиям. Или для тех, у кого есть 1-2 объекта в консервативной стратегии. Позабочусь о том, чтобы на программе оказались люди с одинаковыми ценностями.

В стоимость включены — проживание в квартире в центре Петербурга, все лекции и мастермайнды от экспертов, европейские завтраки, барный гид с прогулкой по городу, яхтинг с инструктором. И ящик шампанского!

Посмотреть подробную программу, экспертов и оставить заявку — на сайте
http://investcampspb.tilda.ws

И первые числа апреля — отличный период, чтобы распланировать свои майские праздники.

Я 10-12 мая делаю инвест-кампус в Санкт-Петербурге: собираю компанию инвесторов в недвижимость, чтобы вместе открыть город (для кого-то заново), познакомиться друг с другом и еще больше погрузиться в мир доходной недвижимости.

Будем жить в красивой квартире, утром и днем встречать гостей-предпринимателей в недвижимости — создатели агенств, флипперы, специалист по личному капиталу — и слушать персонально подготовленные для нас лекции про самые больные вопросы инвестиций в жилую недвижимость, а вечером развлекаться! В программе классные рестораны, бархоппинг и яхтинг

Смотрите подробную программу на сайте и оставляйте заявки! Напишу вам, отвечу на все вопросы и помогу забронировать.

http://investcampspb.tilda.ws

Ну а если про районы и без шуток

Во время подбора объектов много смотрела на план метро Москвы — не секрет, что появление метро в пешей доступности растит цену.

По аналитике Яндекс.Недвижимости консервативный прогноз после появления метро — +10-12% к общерыночному росту цен. И чем хуже была транспортная доступность в районе до открытия метро, тем выше прирост.

Рассказываю про новые линии и ЖК, которые будут рядом

Новая Москва, Троицкая линия. Линия до Троицка, соединенная с Сокольнической. Из строящихся сейчас ЖК, которым достанется новое метро в пешей доступности — Новые Ватутинки Центральный (210-300 тыс/м, м Кедровая) и Деснаречье (230-300 тыс/м, м Десна).

Бирюлевская линия. Пройдет от застраиваемой территории завода ЗИЛ до Бирюлево-Восточного.

Линия не будет соединена с Кольцевой — это минуc; в Бирюлево и Курьяново впервые появятся станции метро — это плюс. Из новостроек рядом — Ютаново (~280 тыс/м2), но он не в пешей доступности, Квартал на воде (350 тысяч/м2), остальные ЖК в районе ЗИЛа и Нагатинского затона уже не такие перспективные в плане роста цены.

Но уверена, что в ближайший год проекты стартанут — промзона в Западном Бирюлево идет под КРТ, и пара застройщиков уже собирала брони

Рублево-Архангельская линия. Проходит от Выставочной через Строгино за МКАД.

В пешей доступности от Бульвара Карабышева будет ЖК Crystal Трилогия (380+ тыс/м), но большого повышения цены я бы не ждала — нет эффекта “низкой базы”, цены в ЖК не отличаются от аналогичных комплексов с доступностью до метро получше.

Не лучше с точки зрения вложений выглядит участок Липовая роща — Ильинская. У будущей Липовой рощи строится Квартал Спутник от Самолета (~220 тыс/метр), состоящий из апартаментов, а близ станции Рублево-Архангельское в пойме реки застраивается новый элитный район. Судя по распроданности в 3%, большим спросом он не пользуется.

Полную карту метро Москвы к 2030 году прикрепила в комментариях. Хоть я и хвалилась тем, что хорошо ориентируюсь в метро, в новом уже потихоньку начинаю теряться

В честь первого апреля вспоминаю московский фольклор про жилье

Про обстановку в районах

Лучше год в Афганистане, чем неделю в Тёплом Стане

Если стало вам херово — приезжайте к нам в Перово,
Здесь дадут вам пиздюлей и сразу станет веселей

Про реновацию

Вся Москва разрушена — осталось только Тушино

И про высотное строительство

Мы живем в высотном доме, но на первом этаже
Сверху видно область Коми, а у нас лишь чью-то жэ

Знаете еще? Пишите в комментариях

А вообще, если череда успешных продаж-покупок х2 с циклом в год продолжится — я подсчитала, что через 10 лет у меня будет 1024 студии. Осталось найти банк, который выдаст 1024 ипотеки.

Перевела сейчас ПИКу деньги по платежному поручению на первоначальный взнос!

И теперь могу рассказать, на какие конкретно два объекта разбилась студия на Соколе, которая была продана с прибылью в 37% годовых.

Объект первый — студия во Втором Нагатинском, ПИК

Купили родители в семейную ипотеку под 6%. Хотелось объект под аренду с "перспективой" в локации с платежом до 50 тысяч на 15 лет ипотеки — обе цифры важны как психологические пороги — со сроком получения ключей до года и да, с арендой, которая перекрывает ипотеку, чтобы можно было гасить досрочно. Второй Нагатинский все эти "хотелось" закрывает, я его в канале хвалила

Что со студией делать дальше? Посдавать лет 5, чтобы вышел срок минимального владения, гасить досрочно без напряжения, продать, купить апарты в Сочи или в Москве, получать с них ренту, путешествовать и пить коньяк-просекко.

Студия в Одинцово-1, ПИК

Купила я в ипотеку с господдержкой: айтишную брать было страшно — слишком много неопределенности у меня в ближайший год по поводу работы. Соотвественно, выбор у меня сужался до спецпредложений со сниженным первоначальным взносом либо до чего-то вне Москвы. Спецпредложения со сниженным первоначальным взносом были с удорожанием, и, например, 10 млн за студию в Чертаново с платежом в 70 тысяч меня категорически не устраивало.

В Одинцово же недостаток студий по квартирографии, обжитой район со внутренним спросом, есть дельта в миллион между ценой покупки и ценой продажи готовой, центр притяжения в виде Сколтеха рядом, застройщик больше не планирует очередей и я спокойно смогу платить досрочно, не особо этих денег замечая.

Что со студией делать дальше? Честно — пока план просто платить без опережения и посмотреть на цену через год, к моменту сдачи. И там решить — стейджить, продавать, платить налог и брать две или оставить платить саму себя.

Как вам объекты? Как вам планы?

Как сдать дороже?

В личные сообщения пришел вопрос: есть квартиры с нормальным ремонтом и меблировкой, вся техника есть. Но совсем не картинки из пинтерест. Что нужно сделать, чтобы сдавать их максимально выгодно?

Как по мне, если квартира уже есть, и она уже с ремонтом — например, куплена давно или досталась в наследство — “обычный“ ремонт под сдачу сильно переделывать бессмысленно. Может иметь смысл в элитных ЖК и в дорогих районах — там потенциальный выигрыш больше.

Мы же квартирами занимаемся не из любви к искусству, а из-за денег. Мне вообще в процессе ремонта мне больше всего нравится показывать красивые фото квартир друзьям. И чтобы все восхищались.

Нужно считать, окупятся ли вложения от косметического ремонта-хоумстейджинга и за сколько. Какой смысл, если цена поднимается на небольшую сумму?

А косметический ремонт, чтобы было как “из пинтерест” — это окраска стен, замена мебели, декор — выйдет в 250-400 тысяч в среднем и даст прирост арендной ставки в 10-20 тысяч рублей. Слишком долго такие вложения окупаются.

Допустим, сдавали за 45, упаковали на 500 тыс, сдали за 60. Вот счастье-то привалило!

А что можно сделать максимально дешево и эффективно? Заменить пестрый текстиль на однотонный светлый (5-10 тысяч рублей), вынести лишнюю мебель (3 тысячи грузчики с вывозом на профи), убрать личные вещи с видных мест и вызвать профессионального фотографа (4-5 тысяч). Это повысит просмотры и цену без особых вложений.

А вы как думаете, стоит игра свеч? То есть ремонт более дорогой арендной ставки