Посты канала ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Продажа квартиры в 2025: налоги растут, но мы не сдаёмся!

С 1 января 2025 года некоторые регионы отменили понижающий коэффициент 0,7 при расчёте налога на продажу недвижимости.

🎯 Где уже действует коэффициент 1?
Петербург, Карелия, Архангельская и Астраханская области, Краснодарский край, Крым, Татарстан и Калининградская область.

🤔 Что это значит?
Раньше, если вы продавали квартиру меньше срока владения и дешевле кадастровой стоимости, налог считался с 70% кадастра.
Теперь же в этих регионах налог считают со 100% кадастровой стоимости.

📈 Но это ещё не всё – кадастровая стоимость тоже выросла!
В 2024 году во многих регионах России провели переоценку. В Москве, например, средний рост составил 21%.

Вы вообще видели, сколько сейчас стоит ваша квартира по кадастру?
Сначала налейте коньяку для нервов, а потом проверяйте.

🔥 Теперь для налоговой ваша квартира стоит дороже. Иногда — неприлично дороже. Прям дороже, чем вы её продаёте.

💡 Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Варианты есть:
✔ Дождаться предельного срока владения и не платить налог вообще.
✔ Оспорить кадастровую стоимость (спойлер: это возможно!).

Что с этим делать?
Вопрос серьёзный, и мы решили не гадать.
В четверг у нас в эфире — профи по оспариванию кадастровой стоимости Дмитрий Желнин.

Задавайте вопросы в комментариях, будем разбираться вместе!

Внимание, собственники и покупатели земельных участков! С марта Росреестр ужесточает правила сделок 😱

С 1 марта 2025 года вступают в силу новые правила, которые существенно повлияют на любые операции с землей. Теперь, если в ЕГРН отсутствуют точные границы вашего участка, вы не сможете:
✅ Зарегистрировать сделку купли-продажи;
✅ Поставить на кадастр здание, сооружение или недострой;
✅ Оформить права на объекты, расположенные на таком участке.

И это касается всех категорий земель - от дачных до коммерческих. Никаких исключений!

Зачем ужесточают правила?

По данным Росреестра, отсутствие четких границ - главная причина споров между соседями, судебных разбирательств и даже финансовых потерь. Представьте: вы покупаете участок «у реки», а потом выясняется, что береговая линия - собственность муниципалитета. Или сосед внезапно заявляет, что ваш новый гараж «залез» на его территорию.

Нововведения призваны:

- Защитить покупателей от недобросовестных продавцов;
- Исключить ошибки в определении кадастровой стоимости и налога;
- Снизить риски «случайного» строительства на чужой земле.

Как проверить границы участка?

1️⃣ Публичная кадастровая карта Росреестра - вбиваете адрес или кадастровый номер и смотрите, отмечены ли границы 🔗: [pkk.rosreestr.ru]
2️⃣ Выписка из ЕГРН - закажите через Госуслуги или МФЦ. Если в разделе «Особые отметки» стоит «Границы не установлены», пора действовать.

Что делать, если границ нет в ЕГРН?

До 1 марта еще можно успеть провести сделку «по старым правилам».

После этой даты:

- Документы примут, но приостановят регистрацию до уточнения границ;
- Придется заказывать межевание у кадастрового инженера.

Что входит в процесс:

🔹 Выезд специалиста на участок для замеров (даже если есть забор, его нужно проверить);
🔹 Согласование границ с соседями - готовьтесь к переговорам, а иногда и к спорам;
🔹 Подготовка межевого плана и подача его в Росреестр через МФЦ.

Сроки: от 2 недель до нескольких месяцев.
Стоимость: 15–35 тыс. ₽ (в Москве - дороже, особенно если требуется согласование с Департаментом городского имущества).

Почему нельзя тянуть с межеванием?

- Статистика: В 2017 году 50% участков в России не имели четких границ. Даже к 2020 году в Пермском крае их оставалось 37%.
- Риски: Участок без границ могут ошибочно признать «бесхозным», а постройки — самостроем.

Совет:
Если планируете продажу, ипотеку или строительство - проверьте границы сейчас. Иначе после марта процесс усложнится в разы!

Итог✍🏼
Новые правила - не просто бюрократия. Это гарантия защиты ваших прав и инвестиций. Не надейтесь на «авось»: проверьте участок на кадастровой карте, а если границ нет - обращайтесь к кадастровым инженерам. Помните: четкие границы спасают не только от споров с соседями, но и от неожиданных претензий государства.

🗒️ P.S. Межевание - как страховка: кажется, что можно без нее обойтись, пока не столкнешься с проблемой. Не повторяйте чужих ошибок! А лучше сразу пишите нам🤝

0:10 Знакомство с экспертом.
2:16 С чем обычно обращаться к эксперту.
3:10 Пример из практики эксперта.
4:18 Постановление нотариуса о назначении экспертизы.
6:56 Ответственность эксперта.
7:10 Вот арендовали офис, повесили картину…
7:56 Судебная экспертиза. Кейс эксперта
11:14 Механические повреждения
12:49 Дефекты для нежилых
13:18 Назначение ремонтных воздействий.
17:45 Насколько часто бывает такое, и что делать в таких ситуациях?
17:48 Чья зона ответственности. Арендатора или арендодателя. Про заливы
18:42 Заливы.
19:46 Залив нотариального кабинета.
21:23 Комплексное исследование причины залива.
22:19 Нюансы договор аренды при заливе.
24:09 Кто виноват если прорвало трубу?
26:15 А если пожар?
31:47 Дополнительное оборудование в помещениях
33:14 Неотделимые или отделимые улучшения.
38:27 Кейс эксперта о невозможности использовать помещение.
39:13 Течет кровля.
41:04 Интересные случаи, кейсы экспертов.
43:13 Проблемы в старом фонде.
45:57 Рекомендации эксперта
50:47 Вопрос слушателя: капитальный ремонт
55:41 Старые конструкции и их замена на новые.
58:48 Евгения за, на мой взгляд, шикарный эфир, много пользы и для нас опытных.
58:55 Спасибо.
58:55 Прощание

Live stream finished (1 hour)

Live stream scheduled for Feb 13 at 15:00

Live stream started

Внимание, друзья!🌟 Совсем скоро, 13 февраля , состоится совместный прямой эфир на канале «ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ», в котором примут участие соавтор канала, юрист – Валентина Гайворонская и судебный эксперт - Евгений Комков!

✅ Время: 18:00! Не пропустите!

➡️ На эфире мы обсудим тему: Ущерб имущества от арендаторов. Как эксперт определяет размер ущерба?

💛Не забудьте подписаться на канал «ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ» и включить уведомления, чтобы быть в курсе всех новостей и не пропустить этот эфир!

📝Подготовьте свои вопросы и присоединяйтесь к нам, чтобы получить полезные советы и информацию от настоящих профессионалов!💡

Мы ждем вас 13 февраля в 18:00! До встречи! 🎙

📌 МОЛЧАНИЕ - знак согласия или застройщики снова тестируют границы прав дольщиков

При анализе новых договоров долевого участия (ДДУ) всё чаще встречаются пункты, которые явно ухудшают положение дольщиков.

Тут нам уже такие шедевры стали попадаться, что обнять и плакать, обнять и плакать.

Одна из новых тенденций в ДДУ — включение пункта о продлении сроков сдачи дома по акцепту письма. Как Вам такое нравится?

1️⃣ Застройщик направляет дольщику письмо о переносе сроков.
2️⃣ Если дольщик не ответил в установленный срок – считается, что он согласен.
3️⃣ Неустойка и иные компенсации при этом могут не начисляться, так как договорно «согласованные» сроки уже сдвинуты.

💡Где подстава?
🔹 Не все внимательно читают почту от застройщика – особенно если письма приходят на бумаге или в ЛК, которым дольщик давно не пользуется.
🔹 Доказать, что дольщик не получал письмо, сложно – получение корреспонденции обязанность Стороны.
🔹 Ну и тут застройщики то ли берега попутали, то ли забыли нормы Гражданского кодекса: Допсоглашение должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор – а значит, подлежит обязательной госрегистрации

⚖ Что делаем?
✅ Проверяем этот пункт в ДДУ до подписания и требовать его удаления.
✅ Жалуемся в Стройкомитет или надзорный орган свого региона
✅ Регулярно проверяем свою почту и личный кабинет у застройщика.

Ну а если честно - давайте уже массово жалобы подавать. Понятно, что закон о долевом строительстве поправили серьезно. Но должны же застройщики остаться в разуме и не добавлять в договоры абсурдные пункты

🏠✍️ Росреестр упрощает жизнь. Теперь госпошлину можно посчитать за 5 минут!

Пришло время попрощаться с догадками, сколько же государству причитается за регистрацию вашей любимой трешки, дачки или даже сарая с историей! 🧮💸

Росреестр запустил онлайн-калькулятор госпошлины - теперь не нужно рыться в декларациях или шептать заклинания над квитанциями.

Как это работает?
1️⃣ Выбираете тип действия (регистрация, кадастр и пр.).
2️⃣ Указываете объект (квартира, дом, гараж для коллекции кактусов 🌵).
3️⃣ Добавляете вид права и число заявителей (если делите участок с семьей, соседом или котом).
4️⃣ Лайфхак: иногда система спросит дополнения - например, не пытаетесь ли вы зарегистрировать подземный бункер как «общее имущество» многоквартирного дома. 🏢

Секретная фишка: сервис сам запросит кадастровую стоимость из ЕГРН. То есть, даже если вы забыли, где храните документы, - калькулятор вас спасёт. После пары кликов вуаля - сумма госпошлины как на ладони!

👉 Тыкайте сюда: Калькулятор госпошлины


P.S. Если вдруг алгоритм заподозрит, что вы регистрируете замок в Шотландии - зовите нас. Поможем, даже если придется объяснять, что ваша «крепость» - это просто сарай с амбициями. 🏰😎

🏗️💼 Когда чиновники и девелоперы спорят, а юристы достают попкорн…

Наш недавний пост взорвал чаты! С одной стороны - чиновники: «Ну что вы так драматизируете? У нас всё по закону!» 🧐 С другой - защитники девелоперов: «Да вы чего, они же золотые люди! Всё будет идеально!» ✨

А мы, как Шерлок Холмс от юриспруденции, просто сидели и тихо улыбались. Потому что в нашей практике - и с гигантами рынка, и с «начинающими волшебниками» (теми, кто строит первый дом и уже мечтает о небоскребе) - косяки случаются везде.

Например: взяли здание, надстроили этаж «на глазок, продали квартиры… А потом - бац! - Комитет по контролю за имуществом с иском о сносе. И бегут к нам: «Спасайте!» 😱
Вопрос: а где было согласование, разрешение на реконструкцию, ввод в эксплуатацию? Ответ: «Ну, мы думали, это же просто этаж…» 🤦

Итог: страдают покупатели. Высокая коммуналка, проблемы с пропиской, а то и вовсе - «поздравляем, ваш дом теперь памятник самострою!» 🎉
И да, даже в легальных апартаментах хватает головной боли. А уж если здание изначально проектировалось под склад пельменей - держитесь крепче.

Так что советуем:
1️⃣ Девелоперам - не превращайте стройку в «нарды на удачу». Сначала документы - потом бетон.
2️⃣ Покупателям - проверяйте, не «парятся» ли застройщики только над вашим кошельком, а не будущим дома.
3️⃣ Всем - юрист не волшебник, но он точно знает, где в договоре спрятаны тайные тайны.

📢 Задавайте вопросы, не стесняйтесь! А то вдруг ваш будущий дом уже рисуют на салфетке в кафе… 😉