ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ Telegram Posts

⚠️ Новый законопроект: хочешь квартиру вернуть? Сначала занеси деньги!

В Госдуму внесли законопроект (https://sozd.duma.gov.ru/bill/850929-8#bh_note), который обяжет истцов вносить на залоговый счет суда сумму, равную цене квартиры, если они подают иск о расторжении сделки или признании её недействительной.

🤔 Что это значит?
• Сегодня при признании сделки недействительной стороны возвращают друг другу имущество: квартира – продавцу, деньги – покупателю.
• Проблема в том, что денег у продавца обычно уже нет – он их потратил или передал мошенникам.
• Новый законопроект должен защитить покупателей от таких ситуаций.

😡 Но кого он реально защищает?
В последнее время суды активно возвращают квартиры бабушкам, которых «развели» на сделку.
• Классическая схема: пенсионерка продаёт квартиру → деньги исчезают → она идёт в суд и требует вернуть недвижимость.
• Суд встаёт на её сторону, признаёт сделку недействительной, и квартира снова у неё.
• А покупатель? Остаётся и без квартиры, и без денег.

И тут да. Бабушка подумает трижды, перед тем как подать иск. Но это не точно.

Ситуация двоякая: ты купил квартиру, но потом выясняется, что сделка под оспаривание.
• Хочешь подать иск? Положи на депозит суда стоимость квартиры!
• Нет денег? Значит, судиться нельзя.

📌 В итоге:

✔️ Если у тебя нет миллиона-другого-десяти – защищать свои права в суде ты не можешь. Если бонусом еще и госпошлину посчитать - то вообще ахтунг.

И это называется защита добросовестных участников рынка?

🚨 НТО Петербурга под реальной угрозой сноса

Мы уже обсуждали, как новые решения могут ударить по нестационарным торговым объектам (НТО) в Петербурге. Но сегодня вопрос стал ещё острее: на круглом столе «Хроника пикирующих НТО» от «Агентства бизнес новостей» эксперты, юристы и предприниматели били тревогу.

Депутаты Законодательного Собрания Петербурга выступили с законодательной инициативой о принятии Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Проект от 19.06.2024, который меняет правила игры для НТО.
Сейчас документ готовится ко второму чтению (поправки принимаются до 12 марта 2025 года). Если его примут, последствия могут быть необратимыми.

Главные изменения:
1. Жесткая привязка к схеме размещения НТО
Любой объект, даже на частной земле, можно установить только если участок внесен в утвержденную схему.
Если вашего киоска, павильона или фуд-трака нет в схеме - демонтаж без компенсаций.
2. Собственник - главный игрок
Включить участок в схему может только владелец земли. Арендаторы и предприниматели полностью зависят от его решения.
3. Диктат внешнего вида
Власти смогут диктовать дизайн, размеры и даже цвет НТО через правила благоустройства. Хотя это и так уже есть.

Почему это опасно?
‼️ Для бизнеса: Владельцы НТО рискуют потерять вложения (от 500 тыс. до 5 млн рублей на объект), если их не внесут в схему.
‼️Для города: Исчезнут точки быстрого питания у метро, сувенирные лавки в туристических зонах, ярмарки и фуд-корты на креативных площадках.
‼️Для бюджета: Петербург может потерять сотни миллионов рублей налогов из-за закрытия микробизнеса.

Этот проект - удар по основным правам, закрепленным в Конституции.
Авторы проекта игнорируют базовые принципы права.
1. Избыточное регулирование
У нас уже есть Градостроительный кодекс, ПЗЗ, правила благоустройства и СанПиНы. Новый закон добавляет еще один и довольно значимый рычаг давления на бизнес. Чтобы согласовать НТО на частной земле, уже сейчас нужно пройти 7 кругов ада инстанций - зачем добавлять восьмую?

2. Нарушение прав собственника
Статья 35 Конституции гарантирует неприкосновенность частной собственности. Как демонтировать киоск на моей земле, если я не нарушаю законы? Это попытка превратить собственников в просителей у чиновников?

3. Ликвидация, а не регулирование
Если палатки стоят незаконно - накажите нарушителей! Но вместо работы над исполнением существующих норм предлагают «запретить всё». Это как бороться с пробками, запретив машины.

4. Коррупционные риски
Кто и как будет формировать схему размещения НТО? Опыт с парковками, да и с уже существующей схемой размещения НИО, показал: такие реестры становятся инструментом для недобросовестных чиновников.

Реальные кейсы под угрозой:
- Кафе-контейнеры на территории бывших заводов (например, «Этажи»).
- Фуд-траки на парковках ТРК «Галерея» и «Питерлэнд».
- Ярмарки фермеров у метро «Горьковская» и «Петроградская».

5 вопросов, на которые у власти нет ответов:
1. Почему собственник должен тратить силы, нервы и ресурсы за внесение своего участка в схему? Это его земля! Он и так соблюдает все градостроительные требования и правила благоустройства, где есть все требования к тому, как должен выглядеть объект.
2. Кто вернет предпринимателям 2-3 млн рублей, вложенные в объект и оборудование, если объект снесут?
3. Как согласовывать десятки временных точек на фестивалях (например, «Город вкуса»)?
4. Почему закон не предусматривает переходный период для бизнеса?
5. Сколько новых чиновников наберут для «ведения схемы» за счет бюджета?

Что делать?
До 12 марта 2025 - подавать поправки через депутатов или общественные организации.
Подготовьтесь к судам - если закон примут, оспаривать его придется через Конституционный Суд.
Хотя тут есть надежда: сейчас этот законопроект лишь законодательная инициатива Санкт-Петербурга, с которой депутаты потом выйдут на Государственную Думу. И хочется верить, что там этот проект и умрет :) Ведь он затрагивает всю Россию. А теперь представьте юг Росси 😎

Ваше мнение:

Стоит ли «уравнять» всех ради конкуренции, или это удар по малому бизнесу?
Как часто вы пользуетесь уличными НТО? И хочется напомнить, что это не ларьки! НТО - это киоски, павильоны, палатки, транспортные средства, а не ларьки, как это было ранее:)

Следим за развитием событий.

Когда сам себе не кредитор

Если вам когда-либо звонили «сотрудники службы безопасности банка» и с искренней тревогой сообщали, что кто-то прямо сейчас оформляет на вас кредит — то новость дня для вас. Теперь можно официально самому себе запретить брать кредиты. Да, добровольно и осознанно.

С 1 марта в России заработал механизм самозапрета на кредиты. Это значит, что вы можете оставить заявление на «Госуслугах» и банки автоматически будут отказывать вам в новых займах. Отличный способ:

✅ Защитить себя от мошенников. Теперь даже если кто-то завладеет вашими паспортными данными, он не сможет взять кредит на ваше имя.
✅ Спасти себя от импульсивных финансовых решений. Больше никаких «ну я же только посмотреть» возле автосалона.
✅ Почувствовать себя важным человеком, у которого есть персональный запрет на займы. Не каждому такое доверяют!

Что важно: самозапрет действует только на потребительские кредиты и кредитные карты. Ипотека, автокредиты и образовательные займы под него не попадают.

Снять запрет можно в любой момент, но не так просто – нужен усиленный сертификат ЭЦП через приложение «Госключ». Видимо, чтобы не было ситуаций «ну я же просто зашёл в банк на секундочку».

Судя по новостям - Самозапрет уже оформили более 1,7 миллиона человек. И я подозреваю, что это те же люди, которые давно уже запретили себе звонить бывшим после полуночи. Дисциплина — наше всё!

А вы бы себе оформили самозапрет? Или наоборот, не доверяете себе настолько, чтобы доверять себе такие решения?

🚀 Новый законопроект по Земельному кодексу: конец эпохи «несоразмерности»?

Приветствуем, коллеги! Сегодня разбираем горячие поправки в Земельный кодекс, которые могут изменить правила игры для всех, кто работает с недвижимостью. Госдума готовит нам подарок - новый законопроект, который обещает навести порядок в вопросах выкупа земли под зданиями.

Главное: критерии «соразмерности» наконец-то прописаны!

Десять лет судов, экспертиз и бесконечных отказов в выкупе участков по причине «несоразмерности» - знакомая история? Теперь у чиновников не будет возможности манипулировать этим термином как универсальным отказом.

Что меняется:
- Для ИЖС, садоводства, ЛПХ - минимальная застройка 5% от площади участка.
- Для коммерческих целей - 10%.

Больше не нужно доказывать в судах, что ваш участок «соразмерен», тратясь на землеустроительные экспертизы. Теперь есть четкие цифры - играем по правилам!

👉 Личный опыт
20 лет в практике по разные стороны баррикад, 10 лет борьбы с отказами. Раньше чиновники отказывали, ссылаясь на абстрактную «несоразмерность», а суды требовали 30-40% застройки. Теперь 10% - это реальный шанс для бизнеса выкупать землю без лишних преград.

🚫 Прощай, «халява»: только основное здание!
Больше не получится выкупить участок, если на нем стоит только сарай, баня или беседка. Теперь требуется основное здание, соответствующее ВРИ.

И это логичное ужесточение. Вспомогательные объекты должны быть на одном участке с основными. Но практика покажет, как это будет работать - возможно, спорных случаев станет меньше.

📐 Границы без «пазлов»: форма имеет значение

Закон подтверждает старые нормы: запрет на создание участков с вкраплениями, изломами и чересполосицей. Никаких новшеств, но теперь никто точно не сможет игнорировать это требование.

💰 Плюсы для всех?

- Для бизнеса: прозрачные правила = меньше отказов и судебных издержек.
- Для бюджета: участки, которые раньше блокировались, теперь можно продавать по кадастру.

Государство наконец-то увидело, что четкие критерии выгодны всем. Но следим за судебной практикой - первые дела покажут, как заработает закон в реальности.

Итог: Законопроект - большой шаг к порядку. Чиновники лишаются «серых» инструментов, бизнес получает ясность. А что думаете вы? Готовы к переменам?

📜 Источник: (https://sozd.duma.gov.ru/bill/803202-8#bh_note)

Пятница – время забыть про кадастровые номера и насладиться выходными! 🌸

На каналах наших друзей и коллег Дмитрий Желнин пишет…
Адвокат его превосходительства
чувствуется особое весеннее и пятничное настроение. А мы… готовы поддержать и посмеяться над тем, что знаем лучше всего: документы, договоры и вечную борьбу с Росреестром 🫢 И не планируем проводить вечер пятницы за работой (и вам не советуем!)

Итак с простого на юридический язык 😛
🔸 Обычно: «Мой дом – моя крепость.»
Юрверсия: «Мой дом – моя крепость, но только после согласования перепланировки и получения техпаспорта.»
🔸 Обычно: «Утром деньги, вечером стулья.»
Юрверсия: «Сначала предоплата, потом акт приёма-передачи. И да, стулья - только по отдельному договору комиссии.»
🔸 Обычно: «Сосед справа – козёл.»
Юрверсия: «Сосед справа нарушает границы земельного участка, что подтверждается межевым планом от 2023 года. Готовим иск!»

⚡️ Ваш ход!
Какие ещё фразы из мира недвижимости можно перевести на юридический язык? Пишите в комментарии и все такое 😅


❗️А теперь серьёзно (но не очень):
Говорят, клиенты всегда ждут трёх вещей: одобрения ипотеки, подписания акта и… когда риелтор наконец перестанет говорить «этот объект улетает!»🚀

Решение Страшного Суда по спору о том, кто первым увидел объявление на ЦИАН, можно обжаловать. Но только если у вас есть скриншот и нотариально заверенный чат с агентом.

P.S. Не судите строго. Автор сегодня в ударе: сняли гипс, так что теперь могу не только договоры подписывать, но и лично проверить, выдержит ли ваш балкон мой вес после затяжного отпуска с плюшками. 🍩

Улыбайтесь чаще! Во-первых, это красиво! Во-вторых, бесплатно 😁

Аукционы на выживание

История одного аукциона: 6 часов, 50 шагов и море адреналина!

Обычно торгами у серьезных юристов занимаются помощники, но в тот раз было принято решение самостоятельно жать на кнопочки: клиент серьезный, объект - памятник по программе «Рубль за метр».

Раньше такие аукционы заканчивались за два шага, но тут... *барабанная дробь*... 48 шагов плюс!

Представьте: шаг аукциона - 20 минут, а оппонент выжидает до последней секунды. То ли стратегия, то ли игра в «кто кого пересидит»? 🤔 Но мы же профессионалы - не дрогнули! 💪 В итоге победа наша, и кое-кто уже мысленно примерил корону «Короля Аукционов». 👑

Но теперь к новым баталиям!

🔥 В Ленобласти продается готическая усадьба «Утешение» точнее, то, что от неё осталось.

Цена стартовая: 4 000 ₽ (да-да, как зайти на полчаса в бар).
Условия: памятник регионального значения, 4,4 га земли, 800 м² руин романтики.
На торги поступило 52 заявки, шаг аукциона - 200 ₽!

Но вот загвоздка: будущее усадьбы туманнее лондонского тумана. Памятник надо сохранять, а до города - как до Луны на самокате. И да - не факт, что все участники торгов дочитали до пункта «обязательно восстановить».

Торги идут с 10 утра 25.02.2025, т.е. 4 день 😱, сделано почти 10000 шагов, цена уже 1 980 000 рублей - похоже, это марафон для самых упорных. 🏃Кто победит? Следим вместе!

P.S. Если вдруг увидите нас в темноте у монитора - не пугайтесь. Это мы снова «жмем на кнопочки» ради ваших будущих объектов. 😜

Вчера Ленобласть объявила победу над долгостроями… или это временное затишье?

Фонтанка пишет, что депутаты областного ЗакСа отменили статью регионального закона о защите дольщиков. Основание? Проблемных объектов больше нет! 🎉 Последний долгострой – ЖК «Тридевяткино царство» – достроен, реестр обманутых дольщиков пуст, а значит, миссия выполнена, комиссия упразднена. (https://www.fontanka.ru/2025/02/26/75155423/).

Звучит как хэппи-энд, но давайте разберёмся:

📌 Что это за статья и почему её отменили?
В 2013 году была создана комиссия по поддержке обманутых дольщиков – она помогала людям, купившим квартиры в недостроенных ЖК, решать вопросы через госорганы и застройщиков. Теперь, раз в регионе больше нет долгостроев, комиссию признали ненужной, а саму статью – устаревшей.

📌 А можно ли расслабиться?
Официально обманутых дольщиков больше нет, но это не значит, что новых не появится. Отмена комиссии – это как выкинуть аптечку, потому что в доме никто не болеет. Всё хорошо, пока не случится новая “эпидемия” долгостроев.

📌 Риски всё ещё есть:
• Не все застройщики стали святыми, возможны новые проблемы с финансированием.
• Экономика непредсказуема – кризисы могут привести к банкротству строительных компаний.
• Слабый контроль за новыми проектами может вернуть ситуацию 10-летней давности.

📌 Вывод:
На бумаге всё выглядит отлично – Ленобласть первой в России избавилась от долгостроев. Но если контроль за новыми стройками ослабнет, через несколько лет всё может вернуться. Главное – следить за ситуацией и не верить в чудесные “исчезновения” проблем.

Как вам такая “победа”? Настоящий успех или красивый политический ход? Делитесь мнением!

🔥 Смольный против киосков: «Зачистка» Петербурга началась с Невского! А мы снова пообщались с «Деловым Петербургом»😎

Приготовьте попкорн, друзья! В Смольном решили, что Петербург - это не город каналов и дворцов, а гигантский квест «Найди, где купить кофе». С начала года уже ликвидировали 600+ киосков и веранд, а к 2025 планируют «зачистить» все 5000 НТО. Видимо, мечта чиновников - превратить Невский в музей под открытым небом, где даже шаверма - экспонат.

Факты, от которых даже Чижик-Пыжик заплачет:

- Цель: освободить город от страшной угрозы 😱- ларьков с кофе и цветами. Особенно усердствуют в Центральном районе: видимо, там НТО портят вид на… эээ… другие НТО?

- План на 2025: оставить горожан без шавермы, сувениров и хот-догов. Ведь кто сказал, что Петербург - культурная столица? Теперь это столица «голодных туристов».
- 1000+ объектов уже имеют согласованный облик. Но это мелочи: Смольный, как истинный фанат минимализма, предпочитает пустоту.

Юридический абсурд в стиле Кафки:

- Исключить НТО из схемы ≠ расторгнуть договор. Чиновники теперь будут искать нарушения, как дети ищут игрушки перед праздником. «Ага! У вас табличка на 5 см левее! Договор расторгнут!»

- Суды: единственная надежда бизнеса. Ведь даже судьи вряд ли поверят, что снос ларька за «неправильный оттенок бежевого» - это справедливо.

Главный вопрос: зачем?

По версии Смольного - «для красоты». Но мы-то знаем: это же классический «передел рынка»! Скоро на месте киосков появятся… барабаны… элитные ларьки с арт-кофе за 500₽. Ими будут владеть родственники тех, кто «зачищает».

Альтернативная версия: чиновники готовятся к вторжению инопланетян. «Если убрать все НТО, пришельцы не найдут, где приземлиться!»👽

Совет юриста:
Если ваш киоск пока стоит - срочно сделайте селфи с ним. Через год это будет раритет. А если договор НТО хотят расторгнуть - зовите нас. Мы научим всех как играть по закону, а не в «Царь горы».

🔗 Подробности в «Деловом Петербурге»
🔗РБК

P.S. А вы уже попрощались с любимой верандой? Или пока машете ей из окна? 🥲

Мало нам было госпошлин. Как нам уже подоспели следующие обновления в регистрации недвижимости

С 1 марта 2025 года Росреестр вводит новые правила. Теперь часть сделок можно оформить только онлайн, без бумажных документов. Это касается застройщиков, юридических лиц и договоров долевого участия (ДДУ).

Что изменится?
• Юридические лица – смогут подавать документы только онлайн.
• Договоры долевого участия (ДДУ) – застройщики обязаны регистрировать их в Росреестре в электронном виде.
• Регистрация собственности по ДДУ – теперь застройщик сам оформляет право собственности на дольщика в течение 30 дней после подписания передаточного акта.

Что это значит для покупателей?

✅ Регистрация быстрее – теперь займёт 1–2 дня вместо недели.
✅ Меньше бюрократии – дольщикам не нужно бегать по инстанциям, застройщик сделает всё сам.
⚠ Односторонняя регистрация – если дольщик уклоняется от приёмки квартиры, застройщик может оформить право собственности без него, подав односторонний акт. Это может привести к сложностям, если покупатель считает, что квартира с недоделками.

Вывод

Прогресс не стоит на месте – теперь оформление недвижимости станет быстрее, но важно внимательно следить за своими ЭЦП на своих госууслугах. Не отвечать на телефонные звонки с незнакомых номеров. Ну а юрлица уже давно все с ЭЦП, как порядочные. И особых проблем у них возникнуть не должно.

Ну и не забываем выгружать себе архивы с выписками ЕГРН. Мы, юристы, те еще параноики. Поэтому рекомендуем еще и бумажные распечатать. От греха подальше