💰 Забавный поворот в мире недвижимости: Верховный Суд на страже рассрочки!
(Определение СКЭС ВС от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022)
📋 О чем дело?
Представьте себе компанию, которая с 2004 года арендовала комплекс федеральных зданий и сооружений в живописном г. Иваново. Этот комплекс стал для них чем-то вроде второго дома: они ухаживали за ним, вкладывали душу и, конечно, время от времени мечтали о его покупке. И вот в 2019 году, обретя смелость, компания решила, что время пришло, и подала заявление к арендодателю (МТУ Росимущества) с просьбой выкупить не только сами здания, но и два земельных участка, на которых они расположены. Вроде бы все шло по плану, пока не пришел момент, когда условия выкупа оказались не такими радужными.
МТУ Росимущества предоставил компании проект договора с условиями, по которым стоимость выкупаемого имущества нужно было оплатить единовременно. Но кто из нас готов расстаться с такой суммой сразу? В ответ на это компания не растерялась и решила обратиться в суд, требуя включить в договор условие о рассрочке оплаты на 5 лет. Как говорится, «наступило время битвы за права».
⚖️ Судебные перипетии
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали компанию, как верные сторонники в этой юридической саге. Однако, как это часто бывает, в дело вмешался суд округа, который отменил предыдущие решения и отправил дело на новое рассмотрение. Суд указал, что закон № 159-ФЗ не распространяется на выкуп земельных участков, и, соответственно, рассрочку получить не получится. По мнению окружного суда, чтобы получить рассрочку, компании следовало бы сформулировать свои желания по-другому, исключив земельные участки из договора.
Однако на арене появился Верховный Суд, и его решение стало настоящим поворотом в этой истории. Он отменил решение окружного суда и оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций. Вот что он заявил:
✍🏻Сделка по приобретению объектов недвижимости без земельных участков, необходимых для их использования, является ничтожной. То есть, если вы хотите купить дом, не беря в расчет участок, на котором он стоит, – это все равно что купить пирог, не получив тесто.
✍🏻Несмотря на то, что закон № 159-ФЗ формально не охватывает земельные участки, его следует толковать с учетом его главной цели: адресная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства, важно учитывать контекст.
✍🏻В связи с этим, рассрочка, предусмотренная ст. 5 закона № 159-ФЗ, должна распространяться на стоимость земельного участка, выкупаемого вместе с находящимися на нем объектами недвижимости при реализации преимущественного права. То есть, теперь у компании есть возможность не только заплатить за здания, но и за землю, на которой они стоят, не теряя при этом рассрочки.
📣 Хвалим Верховный Суд!
Эта позиция Верховного Суда устраняет неопределенность в вопросе о применении рассрочки при оплате земельных участков, которые выкупаются вместе с арендуемым имуществом. Субъектам малого и среднего предпринимательства, которые намерены реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемых зданий и сооружений, стоит смело ссылаться на эту позицию ВС РФ при взаимодействии с органами власти, определяющими условия выкупа.
📍 И небольшое дополнение: в Санкт-Петербурге, хоть мы и часто ругаем Комитет имущественных отношений, надо отдать ему должное: с самого начала действия 159-го федерального закона была включена рассрочка даже на земельные участки. То есть, вопросы по этому поводу у нас не возникали, в отличие от ситуации в Иваново. У нас, когда продавали здания с земельными участками, рассрочка предоставлялась на все. И это, согласитесь, очень удобно!
Так что, коллеги, не бойтесь отстаивать свои права и ссылайтесь на позицию Верховного Суда! В конце концов, даже в мире недвижимости иногда стоит немного пофантазировать, ведь кто знает, какие интересные повороты нас ждут впереди!
