Посты канала ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Наш очередной комментарий для «Делового Петербурга» вышел за рамки одного издания. Дело громкое, люди хотят разобраться. Предлагаем тем, кто еще ничего не успел прочитать, посмотреть на эту историю с нашей стороны.

Первая жертва КАД-2: как застройщик и дольщики оказались в ловушке бюрократии

История строящегося ЖК в зоне резервирования под КАД-2 набирает обороты. Разбираемся в юридических нюансах, рисках для сторон и возможных путях решения конфликта.

🤨Суть конфликта

Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Серебряный ручей»» (единственный проект компании) приобрел в 2023 году участок у физических лиц и начал строительство жилого комплекса бизнес-класса (62 квартиры, 2566 м²). Средняя цена - 253 520 руб./м², продано 7 квартир. Однако проект попал в зону, зарезервированную под трассу КАД-2, что привело к заморозке строительства и судебным разбирательствам.

🧩Ключевые факты:

- Росреестр отказал в регистрации ДДУ.
- Строительство приостановлено из-за остановки проектного финансирования.
- Застройщик продолжает работы за свой счет (охрана, поддержание площадки).
- Банк привлечен к судебному процессу как участник дела.

🤫Почему ситуация «мутная»?

1. Риски игнорировались?

К моменту старта продаж и строительства (2023 г.) вопрос о резервировании земель под КАД-2 уже обсуждался публично. Однако застройщик начал проект, возможно, рассчитывая на:
- обещания чиновников о пересмотре трассировки;
- лоббирование изменения зоны отчуждения.

2. Выгодоприобретатели неочевидны.

- Застройщик не может получить деньги дольщиков (эскроу-счета).
- Банк начисляет проценты по кредиту, несмотря на форс-мажор.
- Дольщики рискуют остаться без квартир и с замороженными средствами.

3. Администрация vs Росреестр.

Разрешение на строительство выдано, но Росреестр отказал в регистрации ДДУ. Это создает правовой дисбаланс: застройщик действовал в рамках закона, но столкнулся с бюрократическим противоречием.

Последствия для сторон
Застройщик:
- Траты на проект без доступа к эскроу;
- Риск исков от дольщиков и банка;
- Репутационные потери.

Дольщики:

- Деньги заморожены на эскроу (без процентов);
- Расторгнуть ДДУ можно только через суд или по соглашению с застройщиком, что маловероятно без признания проекта несостоятельным.

Банк:
- Участвует в суде как заинтересованная сторона;
- Не заинтересован в расторжении ДДУ (риски невозврата кредита).

✍🏼Как вернуть деньги дольщикам?

1. Административный сценарий:

- Администрация отзывает разрешение на строительство ➡️ застройщик расторгает ДДУ по соглашению.
- Пересмотр трассировки КАД-2 (маловероятно в краткосрочной перспективе).

2. Судебный путь:

- Доказывать существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) для расторжения ДДУ.
- Оспаривать отказ Росреестра в регистрации (текущий иск застройщика).

Важно‼️
Даже при успешном расторжении ДДУ дольщики не получат компенсации за «заморозку» средств - эскроу-счета не предполагают начисления процентов.


📩Наши рекомендации

Для юристов:
- Изучайте историю участка до заключения ДДУ: даже выданное разрешение на строительство не гарантирует защиты от резервирования земель.
- Требуйте от застройщиков раскрывать информацию о потенциальных рисках (включая инфраструктурные проекты).

2. Для дольщиков:
- Участвуйте в судебных процессах как третьи лица.
- Настаивайте на экспертизе законности действий администрации.

3. Для застройщиков:
- Страхуйте риски изменения градостроительной политики.
- Включайте в договоры с дольщиками условия на случай форс-мажора.

А если вы хотите узнать все о ДДУ - у нас есть прекрасная Василиса, мы всегда обращаемся к ней за советом и вам советуем 😉

🔗Текст статьи в «Деловом Петербурге»

А, ну и по телеку тоже показали 😎👇🏻

Дорогие наши подписчики!

Календарь подсказал, что скоро наступит 23 февраля. В этот день мы не только чествуем всех мужчин (тут еще доказывать надо, кто и что🙃), но и вспоминаем о тех, кто защищает права в мире недвижимости.

Пусть ваши клиенты дарят вам не только благодарности, но и подарки, которые... ну, скажем так, не всегда оказываются полезными. 😂

Шутим, конечно! Но признайтесь, кто-то из вас уже получил в подарок:

🔑 Набор отмычек (на случай, если ключи от квартиры вдруг «потеряются»)
📜 Свиток с «древними» законами (которые, к счастью, уже не действуют)
🏡 Миниатюрный домик (в который, к сожалению, нельзя переехать)
🧦 Носки, в конце концов!

Но, несмотря ни на что, пусть в вашей жизни будет больше радостных моментов, успешных сделок и благодарных клиентов!
Улыбайтесь чаще 🙂

0:00 Знакомство со спикерами.
1:17 Проблема с завышенной кадастровой стоимостью.
2:18 Потому что по ЦСЕ мы еще пока посмотрим, как будет практика складываться.
2:22 Потому что все-таки катастрофы стоимости у них нет.
2:25 Отмена понижающего коэффициента.
3:38 Нужно ли оплачивать налог до ео оспаривания?
6:55 Способы и пути снижения кадастровой стоимости.
9:21 Вот документы, которые обосновывают наличие этой ошибки, пожалуйста, исправьте их, и тогда все будет хорошо.
10:08 Разница кадастра и рынка.
11:24 Оценка проводится по нормативам и ценам 2023 года.
16:01 Куда бежать и что делать.
18:57 Про экспресс-анализ.
26:31 Особенности оспаривания в суде.
28:18 Расчет наличными на сделке.
30:46 Целесообразность оспаривания.
31:19 Гайд-инструкция по оспариванию.
33:42 Вопрос от слушателя.
37:27 Вопрос от слушателя.
42:11 Прощание.

Коллеги, всем прекрасной пятницы! делимся с вами записью прямоо эфира с Дмитрием Желниным: https://t.me/d_zhelnin и ссылка на обещанный гайд-инструкцию по оспариванию кадастровой стоимости https://dmitryzhelnin.ru/article/guide

Live stream finished (45 minutes)

Live stream scheduled for Feb 20 at 15:30

Live stream started

Коллеги, напоминаем про эфир сегодня в 18.30. Будем обсуждать возможность снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ждем Вас 🙌

Присоединяйтесь к Василисе Фролковой и Дмитрию Желнину ЗАВТРА 20 февраля в 18:30 на нашем прямом эфире!

Не пропустите возможность узнать всё о том, как оспорить кадастровую стоимость вашей недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Кто хочет купить мост за рубль? Или как ФАС ловит хитрых «миллиардеров» на госторгах💸

Друзья-юристы, пристегните ремни! ФАС России выпустила информационное письмо, которое читается как детектив с участием госчиновников, лазеек в законе и «случайных» миллиардных ставок. Сюжет? Прямо как в сериале «Игра в кальмара», но с бюджетными потерями вместо выживания.

Что случилось?
С 2024 года госимущество больше не продают без объявления цены. Вместо этого ввели новую схему - «продажа по минимально допустимой цене». Казалось бы, прозрачнее? Ан нет! Недобросовестные участники нашли лазейку и превратили торги в цирк

Как это работает (или не работает):
1️⃣ Два «друга» подают заявки.
2️⃣ Первый ставит цену чуть выше минималки (например, 100₽).
3️⃣ Второй — 9 999 999 999 999 999,99₽(видимо, продаёт Луну в кредит).
4️⃣ Остальные участники не могут предложить меньше этой «космической» суммы.
5️⃣ В последнюю секунду «миллиардер» отзывает заявку (ой, забыл документы/не внес задаток/пес Барбос съел паспорт 🐶).
6️⃣ Победитель - тот, кто предложил 100₽. Бюджет? В шоке. Конкуренция? Умерла.

Почему ФАС в ярости:
- Нет штрафов для «миллиардеров»-призраков.
- Задаток можно не вносить (играем на доверии, как в покер).
- Нет реестра недобросовестных (все с чистого листа!).
- Шаг аукциона? Его просто нет - можно прыгать от копейки до триллиона.

Чем грозит:
По статье 178 УК РФ за сговор на торгах - уголовка. Но ФАС грустит: схемы всё равно цветут, а бюджет теряет миллионы.

Итог от ФАС:
«Продажу по минималке» надо отменить, пока государство не раздало все замки, мосты и тайгу за стопку монет.

Совет юристам:
Если ваш клиент вдруг решил купить участок за 10 рублей через такие торги - проверьте, не летает ли рядом «миллиардер» с калькулятором. И напомните: закон любит хитрецов, но ненадолго.

Держите руку на пульсе, коллеги! А то как бы нам всем не пришлось переквалифицироваться в следователей по схемам с госсобственностью.

P.S. Если найдете того, кто купил Кремль за 100₽ - сообщите. Мы тоже хотим на экскурсию. 😉