Посты канала ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Эпопея с обработкой персональных данных продолжается

Сегодня снова не про недвижимость, но тема, которую нельзя игнорировать.

Штрафы за нарушения при обработке персональных данных растут. А вы уверены, что у вас всё в порядке?

Проверьте себя:

✅ Вы риэлтор и проверяете документы?

✅ Вы застройщик?

✅ Вы подрядчик?

✅ Вы проводите лекции и обучение?

✅ Вы заключаете договоры?

✅ Вы ведёте запись клиентов?

Даже если вы самозанятый, вам всё равно нужно привести обработку персональных данных в порядок.

Что нужно сделать?

📌 Убедиться, что в вашем договоре есть отдельное согласие на обработку персональных данных.

📌 Подать уведомление в Роскомнадзор о начале обработки персональных данных.

📌 Разработать и разместить Политику обработки персональных данных (если сайта нет — загрузите документ на Яндекс.Диск и добавьте ссылку в бизнес-профиль WhatsApp).

📌 Распрощаться с Google и другими зарубежными сервисами. Данные должны храниться на российских серверах (Яндекс, 1С, Битрикс и т. д.).

Чем раньше вы этим займетесь, тем меньше рисков для вашего бизнеса.

А вы уже провели аудит обработки персональных данных?

🚨 Срочно в эфире: Парковка эволюционировала в апартаменты! Или как "Смарт Девелопмент" сыграл в недвижимую дженгу 🏗️💥

Привет, коллеги и любители петербургских строительных перлов! Сегодня у нас в меню - история, от которой даже Росреестр мог бы поперхнуться кофе. Готовы? Поехали!

Сюжет. На улице Лагоды, 2–4 красуется 9-этажный «паркинг» с балконами, окнами и… «Пятёрочкой» на первом этаже. Да-да, вы не ослышались. Теперь это не просто место, где ваш KIA Rio соседствует с ржавой «Ладой», а *апартаменты*! 🏠✨ Компания «Смарт Девелопмент» (учредители - три смельчака с огоньком в глазах) купила здание у «Эталона» за 300 лямов и решила: «А что, если вместо машин здесь поселить людей? Они же тоже любят балконы!».

Лайфхак от застройщика:
- Хотите жить над «Пятёрочкой»?
- Пожалуйста!
- Мечтаете платить налоги как за офис?
- Без проблем!
- Желание объяснять друзьям, что ваш дом раньше был парковкой?
- Включено в стоимость!

Юридический зоопарк:
По документам здание всё ещё числится автостоянкой. Но кто мы такие, чтобы верить бумажкам? 😉 Продавцы уверяют: «Мы просто переодеваем паркинг в гостиничный халат!». Напомним: машино-места и апартаменты - оба «нежилые», но если первые для тачек, то вторые… для людей, да ещё и с подушками.

Секретный ингредиент:
- Кадастровая стоимость может подскочить в 7.5 раз (спасибо закону №315-ФЗ за сюрпризы!). Пример: собственник апарт-отеля в этом году узнал, что его налог - 70 тысяч. Видимо, за вид на парковку.

Почему город молчит?
Власти Петербурга смотрят на эти фокусы, как на неудачный флешмоб, но санкции пока в стиле «ну ладно, один разочек». Раньше на Васильевском острове уже превращали паркинг в апарты - и вроде живут. Но тогда регулирование было мягче, а налоги - скромнее.

Совет от юриста с бородой:
Покупая такие апартаменты, готовьтесь:
1. Коммуналка будет как в бизнес-центре.
2. Налоги - как будто вы владеете долей в «Газпроме».
3. Соседи - возможно, призраки нереализованных машино-мест.

Итог: если вам предложат «апартаменты с историей» - спросите: «А не паркинг ли это в прошлой жизни?». И звоните нам - разберёмся, пока вы не стали героем мема «Я плачу 70k налога за окно в "Пятёрочку"».

P.S.Хотите проверить, не продают ли ваш гараж как пентхаус? Пишите - поможем! 😎💼

Источник вдохновения

А у нас в квартире газ! А у вас?

Шутки хороши, когда речь не о газе и перепланировках.

Но скажите нам, юристы, откуда взялась легенда, что объединение кухни и комнаты с газом можно согласовать?

Гуляют байки про «договориться можно» и «просто поставьте стеклянную перегородку».

И сразу вопрос к продавцам:
Если всё так просто – почему в вашей квартире до сих пор нет этой самой стеклянной перегородки?

А теперь – свежие байки из будней юриста:

📌 История №1: "Пока гром не грянет"
Жил-был продавец (кстати, риэлтор), который решил продать квартиру с незаконной перепланировкой – убрал стену между кухней и комнатой, пожил, да и ладно. Покупателю рассказал, что «всё можно согласовать».

Только вот внезапно выяснилось, что через месяц плановая проверка газовой службы. И ни узаконить, ни вернуть стену за это время не успеть. Решение? Продаём, пусть новый собственник разбирается.

Глазки видели, что брали? Ну вот и разбирайтесь.

📌 История №2: "Красота требует жертв (и ремонта дважды)"
Собственники сделали кухню мечты – газовые трубы спрятали в стену, эстетика прежде всего!

Но вот беда: арендатор пустил газовую службу на проверку. Итог – предписание, вскрытие стены, месяц без газа.

Что делает собственник? Всё зашивает обратно. Газовики приходят повторно: «А давайте ещё раз посмотрим!»
Результат – второй раз разрушенные стены, второй месяц без газа, расходы на двойной ремонт и арендатор, который не платит - нет ни газа, ни горячей воды в квартире.

👉 Вывод:
Газ – не та сфера, где стоит верить в чудеса. Незаконная перепланировка – это бомба замедленного действия. А если вам рассказывают про «волшебное согласование», лучше заранее уточнить, не продают ли вам проблемы в красивой упаковке.

Ну и делитесь своими байками про перепланировки.

Любимый нами «Деловой Петербург» вновь попросил дать комментарии о не менее любимом Комитете имущественных отношений (КИО), который в последние годы стал настоящей звездой судебных разбирательств.

Знаете, как говорят: «Не важно, как ты попал в новостные заголовки, главное - оставаться в них!»😎

КИО на пьедестале среди комитетов Смольного уже 4 года. В 2024 году им было подано 1,62 тыс. исков в арбитражные суды, что немного меньше результатов 2023 года: тогда комитет инициировал 1,8 тыс. дел.

Обратная ситуация с арбитражными делами, где КИО выступает в качестве ответчика. Если в 2023 году чиновникам было предъявлено 424 судебные претензии, то в 2024 году - 589.

Кажется, у них всё-таки есть план по увеличению присутствия в судах! 🎉

🤔 Почему КИО снизил активность как истец?

Есть несколько причин, почему КИО вдруг решил стать менее активным истцом:

✍🏼Недостаток юристов. Более половины ставок в юридическом управлении КИО остаются вакантными. Возможно, они решили провести кадровую реформу и ищут новых звезд для своей команды?

✍🏼ГКУ «Имущество». У них тоже есть свои юристы, которые могут вести дела самостоятельно. Может, КИО просто решил отдохнуть и позволить другим взять на себя часть работы? 😴

✍🏼Судебные привычки граждан. Люди, похоже, начали избавляться от страха перед судами! Раньше многие боялись идти против госоргана, а теперь начинают понимать, что суд – это не страшно, а иногда даже весело! 🎭

📊 Топ-3 споров КИО:

О чем же чаще всего спорит наш любимый КИО?

1. Взыскание долгов по аренде. Как и в любой многоквартирке, кто-то всегда забывает заплатить. И тут КИО с радостью подает в суд, чтобы вернуть свои кровные. 💸

2. Расторжение договоров на размещение нестационарных торговых объектов (НТО). Никаких НТО без договора! КИО всегда следит за порядком, и если что-то пошло не так, они не упустят шанса разорвать договор. 😤

3. Споры по приватизации. Эти дела часто заканчиваются разборками по поводу неуплаты и нарушений условий договора. Здесь КИО не упустит шанса наказать недобросовестных покупателей!

🤨Проблемы бизнеса в спорах с КИО.

Но не всё так радужно! Спорить с КИО порой всё равно, что играть в русскую рулетку. Вот основные проблемы, с которыми сталкиваются предприниматели:

😞Нежелание решать споры во внесудебном порядке. КИО, похоже, принял решение, что вне суда - это не для них. Все пути ведут в суд, и если ваша проблема не вписывается в шаблон, то готовьтесь к судебному разбирательству.

ℹ️Недостаток информации. Бизнесу не хватает информации о том, как работать с КИО. Их новый телеграм-канал начал работать только в декабре, и, похоже, у них есть много работы, чтобы стать действительно полезными для бизнеса.

🚫Половина заявок оказывается отклоненной по формальным причинам.

Надеемся, что с помощью нашего сообщества мы сможем наладить диалог с КИО. Давайте делиться опытом, обсуждать проблемы и находить решения!

Помните: иметь хорошего юриста при себе - это как иметь запасной парашют во время прыжка с парашютом! 🪂

Будем на связи и не забывайте делиться своими историями! Статью ДП можно прочитать тут🙃

Дорогие читатели, начните день с улыбки😁

Понедельник может стать таким, каким пожелаете вы. Ну а мы всегда будем рады вашим улыбкам под нашими публикациями. Ведь порой даже самый суровый закон заставляет нас, юристов, улыбнуться (даже в понедельник).

Пока жареный петух не клюнул…

На днях в Уфе сгорел ТЦ. 🫣
Возбуждено уголовное дело об уничтожении имущества из-за неосторожного обращения с огнем.

К счастью, пострадавших нет, однако имущественные потери огромные. Многие владельцы коммерческой недвижимости с «горящими глазами», стали выяснять, все ли у них в порядке в смысле пожарной безопасности. И кто отвечает, если что…? (Дай Бог, чтобы таких случаев не было, но все же…).

Итак, с кого спросят?😳

Плохие новости – съехать не получится ни арендодателю, ни арендатору. 🤷‍♀️
В законе нет четкого ответа, когда привлекут к ответственности одного, а когда другого.

☝🏻 Однако, ВС пояснил, что стороны могут определить в договоре аренды, кто отвечает за пожарную безопасность (абз. 8 ответа на вопрос № 14 Обзора Верховного суда от 27.09.2006).

Арендодатель, передавая помещение, может переложить ответственность за ПБ на арендатора, но полностью освободиться от ответственности нельзя.

Если помещение эксплуатируют с нарушением требований ПБ, ответственность за это несут и собственник, и арендатор (ст. 38 Закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ О пожарной безопасности).

Собственник на то и собственник, чтобы контролировать, а как же там используется его помещение.

Пожар может возникнуть и из-за того, что при строительстве, ремонте объекта были использованы материалы, несоответствующие ПБ, либо конфигурация помещения не отвечала требованиям ПБ. Тут зона ответственности арендодателя, если, конечно, арендатор не вносил соответствующие изменения в помещение.

Что с договором аренды?🤨
Арендодателю важно предусмотреть следующие моменты.

✏️ Обязанность Арендатора содержать помещение в полном соответствии с требованиями органов пож. надзора, назначением помещения, а также в соответствии с требованиями, нормами и правилами, для которых такие помещения обычно используются.

✏️ Запрет Арендатору производить реконструкцию, перепланировку, переустройство и другие ремонтные работы в помещении без письменного согласия Арендодателя.

✏️ Использование огнезащитных материалов.

✏️ Обязанность своевременно выполнять все нормы и требования, предусмотренные законодательством и связанные с защитой помещения и находящихся в нем имущества от чрезвычайных ситуаций.

✏️ Обеспечение Арендатором помещения средствами пожаротушения, установку и регулярное тех обслуживания систем пожарной сигнализации и оповещения.

✏️ Обязанность регулярно проверять систему вентиляции, и оборудовать места для курения соответствующими табличками,
✏️ разработку и размещение плана эвакуации
и другие обязанности, связанные с необходимостью соблюдать меры противопожарной безопасности в помещении.

‼️Подробный перечень требований пожарной безопасности установлен в Правилах противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479 и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"

☝🏻 Арендодателю важно помнить, что никто не отменял его право и даже обязанность контролировать соблюдение всех требований закона и договора арендатором. Такие действия Арендодателя будут свидетельствовать о добросовестном поведении последнего в спорных ситуациях.

☝🏻Приобретая коммерческое помещение неплохо бы проверить состояние помещения на предмет соответствия строительных материалов и планировки требованиям ПБ. Для этого владельцы обязаны получить разрешение от МЧС.

Да, это тоже можно переложить на арендатора, но арендатор может не выполнить это требование, либо «сделать» документы. Если уж говорить о спокойствии арендодателя, стоит взять это в свои руки.

Не ждите жареного петуха. Действуйте на опережение.🤓

💰 Спасем бабушек от мошенников? 💳

В Госдуме РФ в первом чтении принят Проект Федерального закона № 804702-8
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (редакция от 15.01.2025).

Если закон будет окончательно принят, изменится порядок выдачи потребительских кредитов и займов. Банки и микрофинансовые организации не смогут переводить деньги сразу после подписания договора – вводятся новые "периоды охлаждения", которые дадут заемщикам время на раздумье.

🔹 Как это будет работать?

Если сумма займа от 50 000 до 200 000 рублей – деньги переведут только через 4 часа после подписания договора.

Если сумма займа более 200 000 рублей – перевод будет возможен только через 48 часов.
Банк или МФО обязаны уведомить заемщика о новых сроках перевода и его праве отказаться от кредита.

🔹 Зачем это нужно?
Нововведение направлено на защиту заемщиков от необдуманных решений, давления со стороны банков или мошенников. Теперь у человека будет время передумать и отказаться от кредита без негативных последствий.

🔹 Как это повлияет на сделки с недвижимостью?
Если покупка квартиры или дома финансируется за счет потребительского кредита, важно учитывать задержку перевода средств. Это может увеличить сроки оформления сделки и потребует согласования с продавцами и застройщиками.

‼️ Следим за принятием закона, чтобы быть в курсе изменений!

Что думаете? Такие нововведения помогут заемщикам или создадут только неудобства?

Можно или нельзя? Вы уж там определитесь!

Порой, чтобы понять, что хотел сказать автор, нужно немного больше, чем пробежаться быстренько по заключению юридического управления госоргана.

На днях Росреестр опубликовал у себя на сайте новость о принятии Госдумой в первом чтении законопроекта как некое благо, которому все должны радоваться. А мы, в свою очередь, считаем, что можно посмотреть совершенно под иным углом, с позиции того, что все-таки это запрет на права на землю, а никак не плюс, о котором пишет Росреестр.

Одна и та же новость, но как может по-разному быть преподнесена😏

Вчитываемся внимательно:

‼️ Госдума приняла в первом чтении закон, который ограничивает владельцев подземных гаражей в праве на оформление земельных участков. Если участок, на котором расположен подземный паркинг, находится в государственной или муниципальной собственности, собственникам подземных гаражей запрещается 🚫получать права, как на собственность, так и на аренду.

Данные меры обусловлены признанием некоторых норм Земельного кодекса неконституционными, что создает правовую неопределенность в вопросах оформления прав на земельные участки под гаражами. Чтобы устранить эту неопределенность, предлагается внести изменения как в Земельный кодекс, так и в закон «О гаражных объединениях…». Неужели теперь придется искать «деньги под землёй» только в переносном смысле?🧐

Согласно нововведениям, владельцы подземных гаражей смогут оформлять права на земельные участки лишь в случае наличия наземных элементов, расположенных в пределах этих участков. В противном случае оформление прав будет запрещено.

✍🏼Важно отметить, что для проведения капитального ремонта подземного гаража оформление прав на землю не потребуется.

При продаже земельных участков законопроект обязывает продавцов уведомлять покупателей о наличии подземных конструкций. Отсутствие такого уведомления может стать основанием для расторжения договора купли-продажи или его пересмотра.

Мы следим за развитием событий, анализируем и надеемся, что у нас не возникнет «подземных» проблем!

Версия Росреестра доступна для сравнения 👉🏻https://t.me/rosreestr_news/2566

Пятница - время напомнить дорогим читателям о необходимости отдыха и важности положительных отзывов😁

Улыбнитесь, друзья, и при желании напишите что-нибудь хорошее о нашей команде. Мы таких только отзывов и заслуживаем 😎

А много разной и полезной информации можно найти на нашем сайте
https://paradoksynedvizhimosti.ru/

Приключения с новостройками

Да, это новая волна старых историй в интересном прочтении.

🌊Мы будем писать снова и снова писать про последствия Цунами из рассрочек.

✅ Да. Застройщик может дать вам рассрочку.

⚠️Нет. Расторгнуть договор с рассрочкой нельзя. Даже если очень хочется - нельзя.

🚫 Нет. Нельзя. Даже если застройщик подсунул вам доп.соглашение о том, что вы после ввода переоформите ДДУ на куплю-продажу и тем самым продлите себе срок оплаты

⚠️Нет. Переуступить ДДУ с рассрочкой без согласия Застройщика нельзя. 🚫

🚫 Нет. Все предложенные кривые и косые схемы не работают.
Мы вообще не представляем, кто это придумывает и зачем?

Дополнительное соглашение к ДДУ - должно быть зарегистрировано в Росреестре. Так же как и сам Договор долевого участия.

Нет регистрации - нет документа. Есть Филькина грамота.

🚫И нет. Просто перепродать эту квартиру вместе с рассрочкой практически невозможно.

🚫 шансов, что вы сможете подзаработать тоже практически нет. Уже появилась хайп-волна в социальных сетях о том, как блогеры-мамкины инвесторы собираются в банкротства из-за непосильных платежей. И продать свои инвестиционные квартиры они не могут. Даже с убытком.

Просто потому что теперь даже кадастровая стоимость будет превышать стоимость цены ДДУ. А в Петербурге уже отменен коэффициент 0,7. Теперь за базу для начисления налогов берут 100 процентов от кадастровой стоимости квартиры. И она теперь не три рубля с полтиной. А прям вполне себе адекватно рыночная.

И нет. Неустойку за качество и сроки мы не взыщем. Потому что мораторий

❤️‍🩹Простите нам плохие новости. Будьте аккуратны при вложениях в недвижимость. И удачных вам сделок