Масленкова Мария | Invest Overseas

Короче, друзья. Я знаю, что информации немного, она очень новая для вас.
Что я в этом варюсь уже больше года, а мои близкие инвесторы готовы со мной бронировать не глядя , потому что ранее уже покупали все, что реально дало супер результат. Но если вы готовы идти в новые и крайне перспективные рынки, у нас конкретно по этому проекту времени очень мало, чтобы купить максимально выгодно . А он уникален.

Первый взнос 20%, следующий платеж 10% не ранее, чем через год. Общая стоимость квартиры от 500 тыс долл, длинная беспроцентная рассрочка на 5 лет.

Пишите сюда @mariamaslenkovadubai прямо ваш контакт, кто реально заинтересован в этом проекте. Времени у нас с вами немного. Такие окна возможностей бывают нечасто.

Кийосаки не зря нас учил - богатый инвестор - быстрый инвестор

Я забронировала квартиру в Саудовской Аравии 😍

Для меня это большое событие, я целый год ждала, когда появится такая возможность , мы очень очень плотно работали над этим направлением, изучали миллион деталей, проводили много часов переговоров с местными застройщиками и представителями гос органов. Дело в том, что рынок невероятно перспективный, я даже не знаю как упаковать и донести все то понимание, которое сформировалось у меня и объяснить его фишки. Это примерно как купить биткойн в 2019 году. Только в недвижимости. В беспроцентную долгую рассрочку.

Дело в том, что законодательство королевства в части владения недвижимостью иностранцами еще не вступило полноценно в силу и из за этого покупать недвижимость там не то чтобы совсем нельзя, но можно очень очень ограниченно и с условием оформления местной золотой визы и еще рядом нюансов.

Закон совершенно точно будет имплементирован, к этому готовятся все на всех уровнях. Но есть причины , почему власти страны немного его притормаживают. А именно - внутренний рынок уже бурлит, цены сильно растут , а большая часть населения страны не имеют свою недвижимость. Есть специальная гос программа и застройщики, которые ориентированы именно на покрытие местного населения жильем. И государство, очень приветствуя иностранные инвестиции с одной стороны, опасается, что после полного открытия рынка цены просто взлетят ракетой 🚀

Сейчас по сути накапливается эффект сжатой пружины.

Все, абсолютно все участники рынка ждут, когда это произойдёт, готовятся к массовым иностранным деньгам. Страна сама по себе сейчас реализует просто фантастические инфраструктурные проекты. У меня за несколько поездок в Саудию сложилось впечатление, что страну просто с нуля сейчас строят/ перестраивают, делают самое крутой, что только можно представить в мире в плане архитектуры, технологий, дизайна.

И есть 1 единственная лазейка, как купить человеку иностранцу и нерезиденту КСА недвижимость сейчас, в этом зачаточном периоде. Одному застройщику (на самом деле двоим, но это большой наш секрет 🤫) разрешено точечные проекты продавать иностранным клиентам. Этот застройщик является частью PIF (public investment fund)- суверенным фондом Саудовской Аравии. И он же является САМЫМ КРУПНЫМ застройщиком Саудовской Аравии по market value.

Так вот, чуть ранее он начал реализовывать и продавать проект с виллами. Проект очень качественный интересный, один нюанс - он строится в огромном коммьюнити, где вилл тысячи.

А сейчас, наконец-то, он выводит в продажу башню с квартирами прямо на набережной моря моего любимого города в Саудовской Аравии - в Джидде. То есть это первый проект с квартирами, в идеальной локации, доступный для иностранцев. Да не абы какую башню! А, внимание, TRUMP TOWER !

Проект будет реализован в коллаборации с Trump Organization - холдинговой компанией Дональда Трампа

Это будет luxury здание - это просто будет самое шикарное здание в Джидде.

Соглашение было подписано в июле этого года. В комплекте с последними событиями и президентством Трампа я считаю это просто идеальная вишенка на торте.

Кроме того, по эмиратским, да и по московским меркам, недвижимость такого класса и в такой локации выходит в продажу очень дешево относительно ее ценности. Даже если не брать в расчёт рост рынка, на ней точно можно хорошо заработать .

Я уж не говорю о том, что сейчас мы бронируем на прелонче ! Когда нет еще никаких материалов, кроме плана этажа. Официальная презентация будет 11 декабря, и проект официально выйдет в продажу тогда же уже дороже .

Самые классные лоты уже сейчас бронируют моментально. Чтобы вы понимали, я себе бронировала еще тогда, когда не закончился закрытый вебинар - анонс ! Сейчас я стараюсь выдернуть нужный лот для своей подруги, которая так же сечет тренды и имеет такую же 🔥 интуицию на инвест недвижку. И нам приходится писать письма на вице президента застройщика, потому что естественно застройщик не хочет отдавать все самые ликвидные лоты до старта продаж.

Стоимость недвижимости в Москве за 10! лет в валюте и рублях

Не хочу никого нервировать.

Но этот факт нервирует меня саму.

У меня немаленькая часть моего личного портфеля в рублевой недвижимости.
И каждый раз обесценивание рубля тянет весь портфель как оковы вниз.
Какой бы не был рост самой недвижимости, общий рост курса доллара относительно рубля убивает всю самую прекрасную доходность в рублевой зоне. Это не мнение, это факт, проверенный годами. Я вижу наглядно, какая ситуация у тех, кто инвестировал в валюте и какая у тех, кто в рубле. Даже если ничего не делать, а просто купить твердую валюту, уже будешь успешнее как инвестор, чем почти любая рублевая инвестиция.

Те, кто купил растущую недвижимость, номинированную в валюте, те вообще прекрасно себя чувствуют. И я не злорадствую, я сама реально переживаю, потому что часть моего портфеля также ТАЕТ на глазах. Просто скажу вам одну вещь: если вы можете себе позволить инвестиционную недвижимость, пусть в ипотеку, в рассрочку- выбор кристально очевидный - покупайте недвижимость в валюте. Даже если она совсем не вырастет (а такое бывает, вот у меня 2 квартиры в Турции совсем не выросли), вы все равно окажетесь в большом плюсе.. а если вырастет, вы обгоните всех супер профи рублевых инвесторов..

На днях у нас закрылась сделка продажа объекта наших инвесторов, они покупали его в складчину. Даже до очередного текущего роста курса их доходность на рубли составила, внимание, 59% за цикл 22 месяца. Сейчас с учетом еще одного скачка (валюту они не успели еще обменять / вывести, а кто-то и не будет этого делать, а реинвестирует в Эмиратах), их доходность еще увеличилась. Понимаете, они просто не успели еще деньги вывести .. и уже заработали +

Цифры не врут. Экономика не врет. Экспортная экономика (когда государству ВЫГОДНО обесценивать свою валюту) тем более не врет. Вы можете жить где угодно, не планировать никакие переезды и тп. Но свой капитал держите в твердой валюте.

⚡️Курс доллара к рублю в ходе торгов на Forex превысил 103 руб. впервые с 23 марта 2022 года, свидетельствуют данные Forex "БКС экспресс".

Рассказываю про опасный тип объектов, который сейчас встречается на рынке под соусом «выгодного дистресса»

Еще это классная возможность в Эмиратах, если вы хотите создать себе портфель недвижимости через местные ипотеки. Я сейчас такую крутую стратегию прорабатываю, вы бы знали! (скоро узнаете 😁)

Минусы переуступок

➖ сразу в моменте нужна сумма существенно выше, чем при покупке от застройщика. Часто это 30-60% от стоимости объекта. В зависимости от застройщика есть правило переуступки рассрочки- должно быть погашено от 20 до 60% от стоимости недвижимости. Плюс премия продавца. Для некоторых это является даже плюсом: есть сумма в моменте, которую нужно «пристроить», например от продажи другого объекта. В этот момент многие зачем то идут к застройщику, покупают объект на котловане и платят по рассрочке сильно вперед. Хотя в их случае было бы со всех сторон выгоднее купить хорошую переуступку. Для других же большая сумма разом не очень комфортна, зато есть регулярные поступления дохода, в этом случае покупка от застройщика идеальный формат.

➖ крайне важно подбирать объект с профессионалом в инвестиционной недвижимости! Тут это еще важнее, потому что от застройщика цена фиксирована и при выборе важен выбор лота, а цена регулируется застройщиком, и она плюс минус справедлива. А вот при покупке переуступки цену назначает продавец, и чтобы не купить заведомо дорого, самое важное это то, кто вам эту переуступку подбирает! К нам недавно пришли клиенты, которые купили отличную квартиру по переуступке с другим агентством примерно год назад. Но купили очень очень дорого 😭 то есть им заведомо продали ее с большой наценкой к рынку. Это проект Grove рядом с музеями на Саадияте. Тогда, год назад, мы тоже подбирали нашим клиентам там переуступки. И чтобы вы понимали порядок цен: мы покупали 1 bedroom квартиры в диапазоне цены 1.8-2 млн дирхам. Они же купили за 2.4!! Вроде бы тоже переуступку купили, в этой же классной локации, но потеряли более 100 тыс долл прибыли, купив через очень популярное агентство (которое извините конечно, но заботится только о своем объеме продаж и всячески это транслирует. Вот агентство и подняло себе объем за счет инвестора).

➖ опасные дистрессы. В плюсах я упомянула, что бывают очень интересные предложения ниже рынка, так называемые distress deals. Однако под этим соусом сейчас людям предлагают массу очень жесткого неликвида. Я даже знаю случаи, когда профессионалы в сфере недвижимости, не зная конкретно рынка Эмиратов, покупали такие объекты 😱

За последнюю неделю мне 2 разных человека сказали, что есть некий телеграм канал с рекомендациями дистресс лотов. Осторожно! Похоже, что это модель продаж конкретного агента. Это не значит, что там представлены выгодные лоты, это значит, что там просто продают ниже рынка. Всегда важно задавать себе вопрос : а почему этот лот продается ниже рынка? Хороший лот редко будет выставлен ниже рынка. В моем примере - я купила супер вкусный лот, он в принципе не мог продаваться ниже рынка, потому что он очень крутой. Как думаете, на чем вы заработаете дальше? На том, что продается со скидкой или на том, что все хотят ? 😁
Поэтому на такие предложения должен включаться МЕГА скептик. Мой скептик включился, когда я увидела в этом канале самый опасный тип объекта. Расскажу про него ниже в аудио.

➖ сделка может идти дольше, чем планировалось: такие сделки предусматривают значительно больше шагов, чем покупка от застройщика. Эти шаги делаем мы, сопровождая сделку, для клиента они не особо заметны, однако на сроки зачастую влияют. Нам необходимо сделать юридическую проверку всех документов продавца, сверку платежей у застройщика, получить разрешение на сделку от застройщика, подготовить доверенности, если сделка проходит удаленно, заключить все предварительные договоры, получить чеки, гарантирующие сделку, организовать основные платежи, заключить договор с эскроу агентом, если у клиентов нет счетов в эмиратах, провести сделку в Trustee office. Это очень большая работа, и на каждом шаге бывают разные задержки с третей стороны.

Подводя итог, переуступки - это интересная возможность на рынке недвижимости, которая хорошо подходит тем, у кого есть на руках сумма на бОльшую часть стоимости квартиры или дома и есть желание купить выгодно объект, который будет сдан в горизонте 0-2 года, либо же объект, который полностью продан от застройщика, но очень интересен.

По сравнению с покупкой от застройщика есть следующие плюсы и минусы переуступки:

➕ можно купить объект, которого уже нет в продаже у застройщика

➕ можно купить объект, который гораздо ближе к сдаче, чем новые запуски. Таким образом, или заехать в него значительно раньше, или начать сдавать в аренду

➕ условия приобретения могут быть интереснее, чем новые старты. Во-первых , стоимость объекта часто ниже новых стартов, во-вторых, рассрочка более привлекательная. Например, у нас есть переуступки в Абу Даби с графиком рассрочки 30-70 или 40-60, в то время как новые старты выходят в продажу с графиком 70-30 (первая цифра - это сколько % от стоимости покупатель должен оплатить в ходе стройки, а вторая - сколько на ключах)

➕ больше времени на сделку и на сбор 💵. Когда идет хороший старт от застройщика, времени нет ни на что! Кто уже бывалый на этом рынке, тот знает, что идет борьба за лоты не на жизнь, а на смерть. Мы звоним нашим клиентам и днем и ночью (бывало такое , когда клиент из США, например), есть 5 минут на то, чтобы подтвердить лот и еще минут 10-15, чтобы оплатить бронь. Сейчас мы заранее готовим наших постоянных клиентов к супер вкусным стартам, заранее готовим все платежи, только так нам удается настолько эффективно покупать инвесторам крутые квартиры. В случае с переуступкой можно спокойно выбрать подходящий лот, оформить предварительный договор, собрать деньги, выбрать комфортный день сделки.

➕можно найти дистресс объект. Это означает, что кому то надо срочно продать объект недвижимости и этот продавец готов сильно снижать цену относительно рынка ради срочной продажи. Тут есть ряд подводных камней, о которых расскажу далее в минусах. Но если объект реально классный, то брать надо не раздумывая, это очень выгодно.

➕переуступка - это покупка новостройки. А это значит, у вас гарантированно свежая новая квартира, в которой никто ранее не жил, и вся мебель и техника в идеальном состоянии, юридически объект более безопасный, чем вторичка, вы можете сделать приемку и добиться устранения недочетов за счет застройщика, а не заниматься ремонтными работами, которые всегда необходимо делать в случае с готовым объектом, в котором уже жили.

Выше я затронула тему переуступок и рассказала , что сама так купила, побоявшись ранее купить у застройщика такой дорогой объект. А в итоге купила дороже.

Давайте поподробнее остановимся на теме переуступок.

Во-первых, что это такое? Не все знают.

Когда объект строится, на него у покупателя есть «право требования». Это еще не право собственности, тк физически недвижимости еще нет. Это право оформить объект в собственность после его сдачи.

Недвижимость можно покупать и продавать в любой момент - когда она вышла в продажу, но еще даже нет котлована, когда она строится и когда она готовая. Если 1 человек купил недвижимость и хочет ее продать до того, как она построена и оформлена в собственность- он при продаже переуступает свои права на будущую недвижимость другому покупателю. Это и называется «переуступка».

Рынок переуступок огромный, и есть много причин, почему покупают именно так. В моем случае, я хотела квартиру именно в Louvre residence, от застройщика уже давным-давно давно все продано, и у меня было 2 варианта ее купить- или найти переуступку сейчас, или покупать готовое, когда дом достроится. Когда он будет готов, цена будет уже просто неподъемная. А огромный плюс переуступки в случае с рассрочкой в том, что не нужно платить всю сумму- платишь только часть и рассрочка переходит тебе. Кроме того, что тоже очень важно, на последний платеж по рассрочке можно оформить ипотеку! И таким образом купить квартиру за гораздо меньшие свои деньги.

Сегодня выложу сюда еще большой пост про переуступки, актуален для любого рынка недвижимости 👌🏻

Выводы:

1) страх лишает нас крутых возможностей. Если бы не смотрела на всю цену (зачем я вообще на нее смотрела, там рассрочка, я могла бы взять ипотеку на финальный платеж и все), а просто посчитала бы платежи спокойно, я бы поняла, что я их потяну. Да, непросто, но потянула бы. И не переплатила бы миллион в итоге. Скупой платит дважды !

2) да, уже упустила момент. Но вижу перспективы - плюю на это и покупаю все равно! Какая мне разница, кто сколько на мне заработал, если я на этом заработаю еще больше ? Первый инвестор, умная женщина из Лондона, заработала на этой квартире 100%. Я их ей заплатила. Ок. Теперь я буду второй умной женщиной, которая заработает на ней еще больше. Смотрим вперед, а не назад.

Посвящается всем инвесторам, кто отказывается от переуступок от обиды, что на них кто то заработает 😉 если на вас заработали , это значит объект классный и хорошо растет в цене !

У нас сейчас много сделок переуступок, знаете кто покупатели? 90% европейцев, которым вообще по барабану, они считают СВОЮ будущую прибыль, а не чужую прошлую

Итого, переуступки ♥️, Абу Даби 🚀, Саадият просто золотая жилая

В чем нюанс - я, человек, который в этом рынке по самую макушку, покупала эту квартиру не на старте продаж, не дистресс сделку, а с рынка и по рыночной цене. И переплатила я за нее от стартовой цены 1 млн. дирхам (26 млн рублей).

Как так вышло?

Старт продаж был в 2022 году и тогда я, имея доступ к нему, просто испугалась цены объекта. Я понимала, что это эксклюзив, но на тот момент у меня в портфеле были только небольшие студии в Дубае/ однушки в Москве, и я просто боялась заходить в дорогой объект, хотя первые платежи я бы потянула.

КАК ЖЕ Я ОБ ЭТОМ ПОЖАЛЕЛА ПОЗЖЕ, вы бы знали.

За 1,5 года цена на видовые квартиры выросла на 1 млн. дирхам, притом что инвесторы на тот момент по рассрочке оплатили МЕНЬШЕ. Урок был обидный, но доходчивый. И я, вытряхнув все карманы, начала искать переуступку. Потому что понимала, что это место - это совершенная фантастика. Что будет дальше рост, что пройдет пару лет и я буду рыдать, вспоминая даже эти выросшие цены.

Так, я купила квартиру с видом на Лувр, переплатив за нее лишний миллион дирхам. Я знаю, что происходит с такими комплексами. На моих глазах Bluewaters , Emaar beachfront, Port de la Mer росли как на дрожжах. А тут то, что значительно превзойдет эти районы.

И так, я купила переуступку, мне перешла рассрочка от застройщика. Что я могу сказать, прошел 1 год и эта квартира сделала еще + 1 млн. дирхам (на вложенные 2,4 млн). Держать ее я буду еще как минимум до момента, когда все вокруг будет введено в эксплуатацию и район заселится. Я уверена, что она даст еще плюс 1-2 млн дирхам. А если мы возьмем как референс тот же блувотерс, то потенциал еще 3-4 млн. дирхам как минимум. То есть от текущей цены это еще плюс миллион долларов.

Эта квартира в Louvre residence. Резиденция под официальным брендом парижского Лувра и строящаяся ровно напротив музея Лувр в Абу Даби и с видом на него.

У меня много своих рассрочек на недвижимость

В октябре я оплатила большую сумму просто по текущим объектам, так вышло, что на этот месяц попало сразу 4 оплаты. Итого я заплатила более 15 млн. рублей за месяц просто по рассрочкам (это не полная стоимость объекта, это просто текущие платежи 😭).

Самый большой платеж - за квартиру в Абу Даби. Я вам не рассказывала про эту свою покупку, я ее сделала ровно год назад и она любопытна. Еще оплатила последний (что самое приятное) платеж за 1 квартиру в Турции, предпоследний платеж за апарт на Бали и платеж за квартиру в Москве. Ипотечные платежи я вообще не учитываю в этой цифре, это само собой со мной ежемесячно.

Когда я это все считаю и оплачиваю , на меня наваливается тоска и страх.

Зато когда я считаю свой капитал, настроение резко поднимается.

В этом году 3 квартиры запустились в аренду и стали себя полностью окупать, а заодно еще и некоторые другие объекты, которые еще строятся (платежи от аренды прилично выше платежей за ипотеки, и я ими теперь гашу другие ипотеки 💃).

Мой общий портфель объектов в ОАЭ дал доходность 50% годовых в валюте, и я этим очень горжусь.

Я очень хорошо понимаю свою цель и иду к ней упорно, хотя дорога эта мягко говоря сложная. Мне хочется, чтобы вы знали, что когда у человека много за спиной созданных активов , это не удача, а реально труд и дисциплина и очень большой фокус. И начинала я буквально с нуля, без какого-то стартового капитала, с 1 студии, на которую копила 4 года, работая в найме.

Ну да ладно, рассказать то я вам хотела про ту самую квартиру в Абу Даби, купленную год назад. Это мой бриллиант в портфеле, хотя есть нюанс, который научил меня многому.

Мне всегда кажется, что контент должен быть «каким-то». Из за этого я не делюсь огромным пластом опыта, идей и мыслей, которые у меня есть и явно могут быть полезными другим.

Когда мы с командой начали системнее вести соц сети агентства, у меня начался ступор, что я же должна говорить только про Эмираты, это же мое дело основное.

А на самом деле у меня еще куча процессов других идет, вот сейчас например упаковываю удаленно квартиры для аренды в Подмосковье , выбираю мебель в апартамент на Бали, искала на днях как купить токен MAGA 😁

В Эмиратах я отлично разбираюсь, а вот в других локациях и проектах я по сути экспериментирую, и это же интересно посмотреть, чем такой эксперимент закончится )

В общем, если вам такое интересно, ставьте в реакциях 👍🏻 и попробую тут вести свой дневник инвестора

Ирония в том, что в итоге хорошо себя чувствуют те, кто потрудится над созданием активов, которые затем кормят их, ну и Дуров, конечно же )

Так интересно, вчера и сегодня многие комментируют интервью Павла Дурова и как будто бы его аскетичность в плане владения активами. Что якобы вот она настоящая свобода и независимость, отсутствие понтов и тому подобное.

Что хочется сказать. Вроде бы все уже знакомы с таким понятием, как «личный бренд». Эти элементы образа - это выстроенный личный бренд основателя гигантского IT- проекта. Павлу важен определенный образ его личности для правильного позиционирования своего проекта. Точно так же как в свое время образ был важен Стиву Джобсу. Не владеть ничем, чтобы не отвлекаться на заботы, с этим связанные - очень гармоничный элемент образа. Который пришелся по душе тем, кто не хочет трудиться, чтобы создать себе активы:) Однако Павел может себе позволить не покупать ничего, не инвестировать и не думать об этом. Просто потому, что ему и так за всю жизнь не потратить и десятую долю своего капитала) а если даже он бы потерял свои средства, с таким талантом и опытом он бы заработал себе на пару жизней с нуля еще не раз. При этом, ему не чужды роскошь и комфорт, ему просто НЕ выгодно владеть чем-то, потому что для его проекта и дохода ВЫГОДНЕЕ другой образ. Точно также Джобс стал в некотором смысле иконой стиля после внедрения образа с «простой» водолазкой. Если что, водолазка была дизайнерской, у него в гардеробе их было более 100 штук, стоимость каждой около 600$. Это не идеология, это чистый маркетинг. Думаю, финансовый результат от этой водолазки был вполне интересным в объемах продаж и выручке Apple.

Сейчас telegram растет по словам Дурова на 2,5 млн пользователей в день. Посмотрим, как изменится этот показатель после интервью и сколько привлечет аудитории, которой откликнется идея «свободы» против идеи владения активами, ведь владение доступно немногим, а свобода как будто бы всем 😉

Channel name was changed to «Масленкова Мария | Invest Overseas»

3️⃣ В Эмиратах мы будем продолжать скупать лучшие объекты в Абу даби, как от застройщиков, так и с вторичного рынка. В Дубае - в основном переуступки. ОАЭ оказались самыми умными в мире, повернув всю мировую ситуацию в свою пользу, я еще раз убедилась в этом после Abu Dhabi finance week и выступления Рэя Далио. Так что тренд все такой же устойчивый.

Хотите самые эффективные инвестиции в самом «земном» активе- недвижимости, приходите к нам за объектами в городах, куда сейчас стремится и стекается весь мир.

2️⃣ Следующим направлением на 2024 год будет Саудовская Аравия.

У меня уже есть видение того, как нужно туда заходить и как стать там одним из ключевых игроков - проводников этого региона для зарубежных покупателей. Эта история пока для смелых, тк рынок для иностранцев находится в самом зачатке, однако перспективы, конечно, удивительные. Первый проект, разрешенный к продаже иностранцам, уже есть в нашей линейке предложений 👌🏻

Толком развивать свое дело именно как бизнес я начала только в 2023 году, до этого я много лет была в роли эксперта рынка недвижимости ОАЭ. В 2022 году начала по большому счету лишь робкие шаги на пути выстраивания компании , в 2023 уже не робкие - мы небольшой командой заняли топ позиции среди больших компаний мастодонтов с сотнями сотрудников.

В недвижимости Абу-даби вообще нет ни одной русскоязычной команды, которая бы так понимала рынок и так выстроила свои сети : сейчас к нам стекаются интересные предложения из десятков агентств помимо того, что можно добыть у застройщиков.

В 💥2024 году я планирую усиливать свой бизнес в нескольких направлениях:

1️⃣ Развивать управляющую компанию, все больше квартир будут сдаваться в эксплуатацию и наши инвесторы смогут начать получать классную валютную доходность от аренды .

Я публиковала в инстаграм недавно кейс квартир в 1 из проектов. На момент покупки студии стоили в рублях 10-12 млн, сейчас мы запустили их в аренду, и такая недвижимость приносит собственникам около 10- 12 тыс дирхам арендного потока в месяц. На секундочку, в рублях это 250- 300 тыс рублей в месяц на аренде СТУДИИ. Или порядка 30% годовых относительно исходной стоимости объекта. Многие гонятся за спекулятивными сделками, а я считаю, что такую арендную доходность надо холить и лелеять.

Идеальный сценарий, как по мне, это создать потихоньку себе капитал в валюте комфортными рассрочками , а потом всю жизнь безбедно жить на доход от аренды качественных объектов. В принципе, на доход от всего одной такой студии, уже можно очень даже хорошо жить в России. Чтобы хорошо жить в Дубае, понадобится хотя бы 3 😄

Дорогие, от всей души поздравляю с Новым Годом и Рождеством!

Лично для меня прошедший год стал и прорывным, и очень сложным. Мы купили свою квартиру в Дубае, которую снимали несколько лет в идеальной локации и с шикарным видом.

Я практически все другие имеющиеся ресурсы инвестировала в недвижимость Абу Даби, тк вижу там отличные перспективы и тренд.

Выстраивала и развивала свою компанию, хотя впереди в этом плане еще очень много предстоит работы.

Вместе с тем, столкнулась с такими сложностями, к которым была не готова, и с которыми разбираюсь до сих пор: судебные дела с недобросовестными подрядчиками, двуличные люди, много нервов и вследствие некоторые проблемы со здоровьем. Понимаю, что это цена роста. Невозможно избежать таких явлений, когда ты топишь на всех порах, ставишь себе амбициозные цели, стараешься делать максимально качественно и ожидаешь такого же от других. Большая моя цель на 2024 - научиться ровно проходить такие моменты, не переживая и не пропуская все через себя настолько глубоко.

Второй - третий год подряд всех трясло не по-детски по сути во всем мире. И в целом теперь уже есть ощущение, что через все можно пройти и даже выйти с плюсом, усилиться. Особенно в надежном окружении, и это касается не только близких, семьи, это касается всех, с кем мы имеем дело лично, профессионально, в инвестициях, в увлечениях. Люди - прямо мощь и сила 💪🏻

А еще большая сила и вдохновение в том, чтобы остановиться, оглядеться, поблагодарить себя за все, что сделано и за то, какой ты человек - этому мне тоже предстоит научиться и это то, чего я хочу от всего сердца пожелать вам в этом году! Восхищаться не кем то, восхититься СОБОЙ! Сказать себе спасибо, независимо от успехов и поражений, подпитать себя.

Большой вам удачи и радости в 2024 🧡

И ещё был невероятно трогательный и удивительный момент до покупки. Полина (моя дочка) где то пол года назад, тогда ей было ещё 6 лет, видимо слушая наши разговоры про покупку квартиры, принесла мне вот это👇🏻. Ей когда то подарили деньги на день рождения или Новый год, она их сохранила, положила в конверт, и сама по своей инициативе его так подписала и принесла мне. Я отказывалась, говорила купи себе что очень хочешь, это же был подарок тебе. Она сказала, что хочет поучаствовать в покупке нашей квартиры 🥲

Недавно я поделилась с вами в сториз Instagram, что купила квартиру для жизни в Дубае. | цифры в конце поста |

Это большое событие, это моя первая своя квартира для жизни. И это был осознанный подход: сначала я все ресурсы аккумулировала в инвестициях, и лишь создав приличный капитал, начала думать про квартиру для жизни. Идея была в том, чтобы создать источники пассивного дохода для того, чтобы они, а не я оплачивали эту квартиру.

Купили ту же квартиру, где жили последние несколько лет. Нас полностью устраивает ЖК: Palm Jumeirah, в пешей доступности зелёный парк с беговой дорожкой, большой торговый центр с кинотеатром, ресторанами, супермаркетом, огромная прогулочная набережная с кучей ресторанов, частный пляж, Инфинити бассейн. Минус один - дому уже более 10 лет и внутренняя отделка очень устаревшая, поэтому будем делать ремонт. Кстати, в этом комплексе классно работает флипинг - локация и ЖК очень востребованные, и квартиры с новым красивым ремонтом продаются существенно дороже. Так что в случае будущего переезда эта квартира будет вполне себе инвестиционной - ее можно будет и продать прилично дороже, и сдавать достаточно выгодно. Даже если ничего не делать и с учётом платежей по ипотеке, она будет приносить такой доход, на который можно жить много где и вполне комфортно.

Самый интересный момент для меня в этой сделке - это особенность ипотеки. Вообще я всю недвижимость стараюсь покупать, используя рычаги: в ипотеку, рассрочку, займ. Это позволяет наращивать капитал и масштабироваться быстрее и эффективнее. В данном случае, особенность ипотеки в том, что при хранении средств на счёте, откуда списываются ежемесячные платежи, ипотечный % не начисляется на сумму этих средств. То есть, если разместить на этот счет деньги в размере всей ипотеки и хранить их там, % по ипотеке вообще не будет - будет списываться только тело кредита. Если положить половину от размера кредита, то будет списываться половина процентов по ипотеке и т.п.

Почему мне очень нравится такая ипотека? Во-первых, это даёт огромную гибкость. Я могу таким образом получать эффект как от досрочного погашения, но по факту его не делать. Деньги просто хранятся на счёте, убирая процент, а в случае, если они мне понадобятся, например для другой инвестиции, я могу их в любой момент забрать. Ипотечные ставки сейчас везде высокие - в ОАЭ в настоящий момент почти 5%. С этой точки зрения, я могу рассматривать этот счет как банковский депозит с % на остаток. Любые деньги, которые я туда положу, автоматом убирают мои 5% по ипотеке, то есть фактически работают под 5% в валюте. Для хранения «подушки безопасности» идеальный вариант, как и для накопления на первый взнос по следующему инвест объекту. У меня несколько объектов в рассрочке, и теперь я буду аккумулировать платежи на эти рассрочки на этом счёте. По-моему, очень красиво получается: инвест объект куплен в беспроцентную рассрочку, растёт сам по себе во время строительства, а деньги на платежи по рассрочке копятся параллельно на счёте под 5%. Я люблю такие комбинации.

Еще любопытное наблюдение по мышлению инвестора и просто финансиста. Когда я готовилась к ипотеке, говорила с несколькими банкирами, причём руководителями. Они мне сказали, если терпит, не бери сейчас ипотеку, ставки очень высокие, подожди. А я-то вижу, что с рынком происходит, и я, честно говоря, устала за ним гнаться. За время, пока мы собирали сделку (предварительный договор был подписан в начале апреля, на сделку вышли 12 июня), она выросла в цене по меньшей мере на 300 тыс.дирхам - это 82 тыс.долл. А у нас по договору цена была уже зафиксирована изначальная. Это все мои платежи по ипотеке на 2 года вперёд 🙂 Ставка фиксируется на 3 года, далее плавающая, и если она снизится впоследствие, то через 3 года она и у меня снизится. На растущем рынке каждый день ожидания - это недополученная прибыль. Поэтому часто клиенты говорят, ну я поднакоплю и зайду в следующий проект/ в следующую очередь - а потом жалеют, что надо было сразу оформить, тем более в случае с строящимися проектами первый платёж по рассрочке часто более чем комфортный.

Стоимость квартиры 4,5 млн.дирхам, в ипотеку взяла 2,120 млн., платёж 13 тыс.дирхам в месяц. Аренда в долгосрок такой квартиры плюс минус 300 тыс.дирхам в год. То есть после ипотечного платежа, если сдавать в аренду, будет оставаться около 12 тыс.дирхам в месяц или 3 300 долл. В краткосрочную или среднесрочную аренду доход будет выше. Для арендной стратегии есть более интересные варианты однозначно, такие большие объекты (150 кв.м) с точки зрения инвестиций мы обычно покупаем на перепродажу, потому что «конечники» их очень ценят и готовы платить много, особенно с ипотечным кредитованием. Мы покупали для жизни, поэтому тут расчёт аренды интересен только с точки зрения того, что сейчас мы бы платили продолжая арендовать 25 тыс. дирхам в месяц минимум за аренду, а за ипотеку 13 тыс.дирхам, при этом отплачивая за свой актив и уже хорошо выиграв на росте стоимости.

Если честно, я до сих пор не осознала, что произошло) Может потому что мы продолжаем жить в этой же квартире. Пока успела поймать одно ощущение. Я улетела в Москву сразу же после сделки, и вернувшись назад, в аэропорте, я почувствовала особо сладкое чувство, что теперь по-настоящему вернулась ДОМОЙ.

Да, не всем по карману зарубежная недвижимость. Но других вариантов много! Бумажные активы, крипта - все это доступно сейчас как никогда. Когда я слышу, что куда то за рубеж инвестировать страшно, а у себя не страшно, у меня такое недоумение. Да в смысле не страшно, это самые жесткие американские горки - летает все в момент, замораживается , обесценивается за 1 день на фоне того, что дядечки со своими амбициями справиться не могут.

Ту же недвижимость можно приобрести в беспроцентную рассрочку и оплачивать комфортно , создавая себе капитал в твёрдой валюте. У меня сейчас 12 объектов недвижимости. Из них не было ни одного, который я могла бы в моменте покупки оплатить целиком - абсолютно все куплены в рассрочку / ипотеку/ складчину. Первоначального капитала у меня тоже кстати не было - они все куплены на заработанные деньги. И этот капитал сейчас есть именно потому, что я его пошагово создавала, покупая хорошие объекты и потихоньку их финансируя.

Инвестируя в качественные валютные активы, вы покупаете себе безопасность и спокойствие, устойчивость от вот этого всего.

Вы бы знали, как отличались ощущения у тех, кто уже имел валютные активы ВНЕ контура РФ после начала СВО и тех, кто не имел.
Сейчас в принципе похожая история. Сколько я слышу, эх надо было летом покупать бакс по 55 на все - и недвижимость в ОАЭ покупать. И сколько ещё услышу спустя время. Кто покупал 2-5 лет назад, кайфуют. Кто покупал год назад хороший актив, тоже кайфуют. Кто покупает сейчас уже выборочно - тоже через год - два скажет себе очень большое спасибо. Я против инвестиций на панике , но ЗА то, чтобы такие события простимулировали открыть глаза и посмотреть трезво на цифры, риски и цену своего хотя бы финансового спокойствия.

Просто посмотрите на этот график - стоимость недвижимости в Москве за последние 30 лет. Возьмём период 10 лет - он более прикладной с точки зрения отдельного инвестора. За 10 лет в валютном выражении стоимость недвижимости снизилась на 30%!! Хотя за этот период нам казалось, что все время все дорожает, и этот период включает «ковидный» рост, вызванный льготной ипотекой. Дорожает. В рубле. В валюте дешевеет. Это означает, что просто купив валюту и даже не инвестируя ее, вы были бы богаче на 30%, чем проинвестировав деньги в недвижимость в Москве. Математика проста и очевидна.

Красная линия - цены в рублях, синяя - в долларах, зелёная - в евро

Я спокойно летела в четверг в Дубай, проведя отличную неделю в Москве.

Позавчера ночью я до 3 часов следила за новостями.

Не верится, что картинка изменилась за сутки так радикально, хотя суть не менялась последние 1,5 года.

Также стремительно все вроде как решилось.

Самый главный вопрос - это конец или начало.

Пока непонятно, что в очередной раз будет с курсом рубля, с российским фондовым рынком, с недвижкой.

Обменный курс в Usdt за субботу скакал в разные стороны несколько раз.

Я очень сильно переживаю такие события сами по себе. Когда началась СВО, я месяца 2 не спала толком и стресс был колоссальный . Дела у нас шли хорошо, т.к. и так высокий спрос на недвижимость в ОАЭ тогда взлетел невероятно, но я работала механически, и каждую свободную минуту зависала в новостях и событиях. Я бы предпочла, чтобы не было этого всплеска и его причин никогда.

Оба раза начало событий застало меня в ОАЭ - я не представляю, какие ощущения были бы, находясь я в это время в России. И оба раза я абсолютно спокойна в финансовом плане- т.к. 90% моего капитала в валютных активах. Я искренне не понимаю, почему инвесторы не видят очевидного - в любой, абсолютно любой ситуации, активы в рублях на средней и длинной дистанции серьезно проигрывают капиталу и активам в валюте.

Я рассказывал об этой возможности на днях в сториз, получила ооочень много вопросов. Решили, что выделим отдельного человека, чтобы ответил на ваши вопросы, связаться можно через бота. Я сама лечу в Россию в апреле, если успею все подготовить, тоже подамся

И комментарий для тех, кто переезжает или планирует переезжать в другую страну в этом году и при этом имеет активы - если вы их продаете, внимательно продумывайте, как оптимально провести сделку с учетом смены резидентсва. Будет очень больно получить весточку из налоговой о 30% налога на всю сумму сделки, если не предусмотреть вот эти нюансы

Что бы я делала, если бы не было моей ситуации с резидентством и я жила бы в России? Точно продала бы из под ипотеки то, что сдается позже всего. Я много общаюсь в среде экспертов по недвижимости в России, некоторые застройщики прямо говорят в кулуарах, мы не знаем, как нам достроить дома по выросшим ценам на материалы и при невозможности завести в Россию часть оборудования и комплектующих. Понятно, что в случае чего деньги на escrow счетах, но зачем мне через 3-4 года эти деньги в рублях по исходной цене?

То, что сдается раньше, с отделкой и с дешевой ипотекой возможно оставила бы под аренду, чтобы гасились платежи по ипотеке, тк сумма ПВ и так по теперешним меркам ерундовая, а ипотека 2,9% вообще смешная.

Решение, которое напрашивается на текущий момент: перекредитоваться в рублях же для закрытия ипотек одной за другой. То есть закрыть сначала самую маленькую, продать подросшую квартиру, затем этими деньгами закрыть вторую и далее.