Дзен-риэлтор | Юлия Киани

💸Я знаю, вы этого ждали.

Цены самых последних сделок:

🏠 ЖК Филатов Луг - 1 комнатная квартира, средний этаж, чуть больше 33 кв.м в предчистовой отделке (White Box)
8 500 000 р.

🏠 м.Новаторская/ м.Проспект Вернадского - 2-комнатная квартира, средний этаж, 40 кв.м с хорошим ремонтом и мебелью с неузаконенной, но в целом законной перепланировкой
16 000 000 р.

🏠 м. Бабушкинская, ул.Широкая - 2-комнатная квартира в очень запущенном состоянии, под ремонт, 58 кв.м.
12 000 000 р.

🏠 ЖК Фили Град - 2-комнатные апартаменты с ремонтом и полностью меблированные, 48 кв.м
16 000 000 р.

🏠 Балашиха, мкрн. Железнодорожный, 2-комнатная на 5 этаже 5-этажного дома без лифта, полностью под ремонт.
4 600 000 р.

🏠 Красногорск, Южный бульвар, 1-комнатная квартира, средний этаж, не требует ремонта, частично с мебелью.
8 400 000 р.

🏠 Санкт-Петербург, Парголово, студия 37 кв.м, средний этаж, нужен косметический ремонт.
6 300 000 р.

#чтопроисходит #ценыпоследнихсделок

☄️ Как вам ролик?

Для того, чтобы сдать или продать квартиру он бесполезен.

А вот продавцы и арендодатели на такое хорошо клюют.

Это мое предположение.

Вы бы наняли такого агент? Если, да, то почему? Если нет, то почему?

Пишите в комментариях.

Риэлторы, ваше мнение не интересует. Молчите.

#проагентов #маркетОлухи

🆒 Только что он был Кирилл - риэлтор из агентства Этажи. Я его не помню, он так записан у меня в телефонной книжке.

Но мы точно делали общую сделку.

А вот он уже крипто, с позволения сказать, бобёр.

Как же достали эти охотники за удачей!

Ну ладно, тупым, ленивым и жадным руководителям агентств все еще кажется, нанимать этих петрушек на работу - хорошая стратегия.

Но вы-то, покупатели и продавцы, зачем идете во все эти Этажи и Самолеты?

Чтобы такой крипто, господи прости, бобер решал судьбу ваших миллионов? Всратому клоуну позволяете влиять на выбор вами места жительства на многие годы вперед.

Безумие какое-то!

P.S. Обидеть никого не хотела, просто случайно повезло.

#проагентов

💬 Все таки, видите, и без ипотеки жизнь, т.е. сделки на вторичном рынке Москвы не останавливается.

3 тысячи квартир за месяц как корова языком слизала.

Я сама такого не ожидала.

Вчера чистила избранное в ЦИАНе и увидела интересное в том же ключе. Постараюсь выложить видео сегодня.

#чтопроисходит

📊 Продолжаем следить за изменениями предложения на вторичном рынке Москвы

🔵 ноябрь 2022 - 61 910
🟡 декабрь 2022 - 63 291
🔵 февраль 2023 - 63 287
🟡 март 2023 - 62 924
🔵 апрель 2023 - 63 773
🟡 май 2023 - 61 541
🔵 июнь 2023 - 60 759
🟡 июль 2023 - 55 595
🔵 август 2023 - 49 052
🟡 сентябрь 2023 - 46 320
🔵 ноябрь 2023 - 48 273
🟡 январь 2024 - 43 891
🔵 февраль 2024 - 51 159
🟡 март 2024 - 53 374
🔵 апрель 2024 - 55 209
🟡июнь 2024 - 56 583
🔵 июль 2024 - 55 982
🟡 октябрь 2024 - 57 164

🔴 ноябрь 2024 - 54 422

Как видите, объектов в продаже пока не прибавляется. Не удается даже приблизиться к количеству ноября 2022 года.

И даже наоборот.

Их стало почти на 3 тысячи меньше за последний месяц. Я склонна считать, что шоком от сопутствующих событий накрыло и продавцов тоже.

И это временный момент.

Пока цена снижается в диапазоне 5-7%, похоже, что исключительно за счет сильных ожиданий и продиктованного ими поведения покупателей.

Но речь, скорее, о низколиквидных, чем высоколиквидных объектах.

То, что хотят многие - поновее, с хорошим ремонтом и современной дорогой мебелью, удобной планировкой и без неузаконенных перепланировок и юридически безупречные -продаётся быстро и дорого.

По-прежнему.

#аналитика #чтопроисходит

Дзен-риэлтор | Юлия Киани pinned «☄️ Обновили прайс-лист. С 1 декабря поднимем цены на некоторые услуги. Кто планировал заключать с нами договор, поторопитесь, пока это можно сделать на старых условиях.»

☄️ Обновили прайс-лист. С 1 декабря поднимем цены на некоторые услуги. Кто планировал заключать с нами договор, поторопитесь, пока это можно сделать на старых условиях.

☄️ На стагнирующем рынке часто первое предложение покупателя бывает самым лучшим.

Упустишь его, позже уже не взять предложенную цену.

#торг #какпродатьквартиру

🔄 Кстати, вы даже не представляете, как часто мои клиенты-продавцы соглашаются на предложение покупателя.

Даже если оно ниже того, что продавец хотел получить.

При моей полной готовности торговаться вверх.

Иногда продавцам вдруг именно сейчас понадобилось срочно.

Иногда другие условия сделки именно этого покупателя подходят больше всего.

Срабатывают самые невероятные факторы.

Если бы я не передавала продавцам ВСЕ предложения покупателей, точно лишилась бы 1/4 всех своих сделок.

#какпродатьквартиру #торг

🔥 Схема торга для агента продавца

Даже если вы получили предложение от покупателя или его агента в 50% от желаемой суммы.

Никогда не отвечайте НЕТ.

Вы должны:

1️⃣ Улыбаться.

Да, даже если говорите в телефонную трубку. Все равно надо улыбаться.

2️⃣ Поблагодарить человека за предложение.

3️⃣ Расспросить, какие у него есть ограничения по сделке и как он видит ее основные условия, кроме цены.

4️⃣ Еще раз сказать: "Спасибо". И добавить: "Мы подумаем, и я вам обязательно перезвоню."

5️⃣Потом пойти к своему клиенту-продавцу и сказать:

Многоуважаемый продавец! У меня для вас есть хорошая новость. Мы получили предложение от покупателя. Понимаю, что оно сильно отличается от того, что вы хотели бы получить.

Но с этим уже можно работать!

Мы с вами не должны отказывать покупателю, но и соглашаться тоже совсем не обязательно.

Мы с вами должны сделать покупателю

ВСТРЕЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

6️⃣ Далее вы обсуждаете со своим клиентом перспективы продажи его квартиры и совместными усилиями формируете это встречное предложение.

Не спорите с продавцом!

7️⃣ Какой ответ он бы ни дал, передаете его покупателю.

8️⃣ Выходите на следующий раунд переговоров.

Повторяете, пока не договоритесь окончательно.

Если вы не агент, а сам себе продавец, разговаривать придется самому с собой. в этом есть небольшая сложность. Возможны когнитивные искажения реальности.

В остальном все так же.

Благодарить меня можно и нужно в комментариях.

#какпродатьквартиру #торг

💥 Московские агенты вообще не умеют торговаться.

У большинства нет такого навыка.

Они работали только на растущем рынке, поэтому сейчас им непонятно, что происходит и что с этим всем делать.

Они не знают правила нормального рынка:

Какую бы цену не предложил покупатель, никогда не говорите ему "нет"!

Я сейчас торгуюсь за целый ряд квартир и каждый раз первое, что я слышу это -

НЕТ!

Кто ж тебе, чучело, дал право отвечать за своего клиента? Твоя работа маленькая: получил предложение -

Отнеси его продавцу.

Ты понятия не имеешь, что ему выгодно, а что нет.

Это во-первых.

А во-вторых, никогда, косноязычное ты существо, не сможешь так донести реалии рынка до продавца, как это могут делать покупатели своими предложениями.

И облегчат тем самым твою работу.

Где там наши риэлторские тренеры - гуры и пригурки? Сделайте уже нормальный тренинг по торгу хоть кто-нибудь.

Тоже бездельники!

Как безмозглые попугаи орут изо всех щелей пустое свое вранье: научу зарабатывать миллионы в месяц с нуля. А нормальный нужный людям курс сделать им бизнес-тренерская религия, видимо, не позволяет.

Или просто сами не умеют?

У меня тут полно агентов, ща выложу коротко, но емко схему торга для продавца и агента продавца.

#проагентов #изнанкасделки #какпродатьквартиру

Дзен-риэлтор | Юлия Киани pinned «🔍 Обновила заглавный пост о себе. Время идет, что-то меняется. Вот я уже не хочу разговаривать с людьми по телефону. 😆 И команда растет и увеличивается. Обновленную версию читайте здесь.»

🔍 Обновила заглавный пост о себе.

Время идет, что-то меняется.

Вот я уже не хочу разговаривать с людьми по телефону. 😆

И команда растет и увеличивается.

Обновленную версию читайте здесь.

👀 Редактирую заглавный пост о себе.

Вижу там вот это "позвоните мне".

Вспоминаю, как возмущаюсь в душе, когда незнакомые люди звонят мне в 8 утра в воскресенье и спрашивают, что им делать со своими квартирами.

Так вот же, я сама им это предложила!🤦🏼‍♀️

Люди не виноваты, это я не подумала, что пишу.

Срочно исправляю. Терпеть не могу, когда мне звонят без предупреждения.

#проагентов

📣 Читайте на скриншоте, откуда у вас берется желание найти наконец пассивный доход и больше ничего не делать.

Это желание появляется от внутреннего психического неблагополучия.

У вас, возможно, все есть.

Но внутри себя вы продолжаете выживать, как делали это когда-то.

Это не норма!

Меня часто спрашивают, почему я не куплю себе 10 квартир, не сдам их в аренду и не живу на "пассивный доход".

Зачем мне вся эта суета с чужими сделками?

Да просто я не выживальщик!

Я в этом мире реализую те способности, которые заложил в меня Господь.

Если хотите, это мой долг перед миром.

Я забочусь о мире через заботу о вас и ваших сделках. А мир возвращает мне свою заботу деньгами.

Через вас.

Я буду работать до последнего дня своей жизни. Столько, сколько смогу.

Потому что в реализации и есть жизнь.

У меня ещё несколько проектов, кроме агентства, о котором идёт речь в этом блоге.

Большая их часть не имеет отношения к недвижимости.

И я со всей страстью занимаюсь их реализацией. Не потому что надо работать за еду.

Просто мне это надо.

Так я чувствую жизнь, вижу жизнь, учусь у вас жизни.

Активный доход мне кажется намного более интересным.

Скриншот сняла на канале Ольги Демчук, которая, на мой взгляд, лучше других умеет объяснять сложные вещи простыми словами.

#психология #проагентов

#отзывы

🟢 Есть такой отличный инструмент для решения любых проблем.

Пирамида Дилтса.

Пользуйтесь и не благодарите.

Решение проблемы всегда находится на более высоком уровне, чем она сама.

Так проблема выбора квартиры лежит на уровне - ОКРУЖЕНИЕ.

Она, собственно, часть вашего окружения. То, что вы хотите иметь.

Решение этой задачи лежит на уровне - УБЕЖДЕНИЯ И ЦЕННОСТИ.

Если вы застряли с выбором квартиры.

Никак не найдете нужную или не можете даже начать поиски, потому что боитесь ошибиться.

Начните не с серфинга на ЦИАНе.

Перетряхните собственные ценности и убеждения. Там и только там вы найдете квартиру своей мечты.

Это может быть болезненно и непросто.

Не так уж легко сознаться себе, что для тебя главное, что подумают о тебе твои друзья или родственники. Или признать, что ты та самая девушка из деревни, которой надо жить только под стенами Кремля.

Иначе все было напрасно.

Или, что вам главное - когда вы в ванной засыпаете пьяный, не залить соседей снизу.

Но если вы сможете честно посмотреть самому себе в глаза и провести ревизию собственных ценностей.

После придете и мне их озвучите

Через месяц будете переезжать в свою квартиру мечты.

Правда, если вы - семья и решение принимаете совместно, разбираться придется с убеждениями каждого, а потом искать компромиссы.

Главное в процессе не развестись и не разъехаться.

Хотя, если и так, возможно, это именно то, что вам было нужно.

А я заработаю на вашем разъезде.😉

#каккупитьквартиру #психология

⚡️ Быстро выбирают квартиру для жизни и не ошибаются в своем выборе те, кто дружит с реальностью.

Готов принимать ее такой, как есть.

И выбирать в ней, реальной, лучшее для себя.

Те, кто отторгает реальность, кто сочиняет собственную реальность и пытается навязывать ее себе и окружающим, подолгу не могут определиться.

И сильно мучаются.

Они думают, что проблема в самом городе, в рынке недвижимости или каком-то особенном моменте на нем, в качестве построек, ремонтов или качестве продавцов и агентов.

Но дело только в том, как они выбирают.

Москва - это не деревня Гадюкино, где три дома в два ряда, и выбирай, как хочешь.

У нас тут есть всё и на любой вкус.

Как в Греции!

А если для вас нет, так, может, вам сюда совсем не надо. А надо куда-то в другое место.

В общем, работайте над собой, над уменьшением уровня диссоциации и дереализации.

Сейчас подробнее расскажу, как себе можно помочь на практике.

#каккупитьквартиру #психология

👀 Смотрю новый казахский сериал на тему, которую мы с вами часто обсуждаем.

И вам советую.

Отлично описаны и разобраны реальные современные схемы мошенничества.

Есть на Кинопоиске.

#криминальнаянедвижимость

🤬 В одном из обсуждений Стелла сделала предположение, что покупательница пытается совершить скрытый суицид.

И мне вспомнилась одна не случившаяся сделка.

Это было так давно, когда ни одному нормальному агенту не могло прийти в голову проводить сделку в Сбере.

Ипотека уже была.

И был 1-й ипотечный банк - Дельтакредит.

Я тогда представить себе не могла, как вообще делать ипотечные сделки без этого банка?!

Он был максимально клиентоориентирован.

И вот у нас сделка.

Длинная цепочка из 5 квартир.

Деньги уже разложены по ячейкам. Расписки написаны. Договор купли-продажи подписывает продавец последней квартиры. Которая должна просто забрать деньги.

Продавец этой квартиры - пожилая женщина, но не старше 70 лет - подписывает свой договор, поднимает ясные голубые глаза на всю нашу толпу и говорит:

"Всё, договор я подписала. Когда меня убивать будут?"

Минутное замешательство.

И агенты хором спрашивают ее: "Кто и почему должен вас убивать?"

"Я по телевизору видела. Когда пожилой человек квартиру продает, его убивают." - отвечает женщина.

Кредитный менеджер банка уже выходил из переговорной, собираясь завершить сделку. Но вернулся и сел за общий стол.

"Вы хотите умереть?" - задаю я следующий вопрос.

У пожилого продавца начинается истерика.

Сквозь рыдания она рассказывает, что ее единственный и любимый сын погиб в ДТП. Она пыталась, но не может продолжать жить без него. Решила покончить с собой. Но самой себя убивать страшно.

И она нашла такой интересный способ уйти из жизни - продать квартиру "черным риэлторам".

В общем, сделку завершить не удалось.

Женщине вызвали скорую, ей стало совсем плохо.

"Убейте меня, убейте!" - кричала она.

Ещё несколько часов мы раскрывали ячейки, забирали деньги и передоговаривались на новый срок с контрагентами.

Не удивляйтесь, почему я так много времени трачу на разговоры со своими клиентами при первых консультациях.

Это, чтобы не потратить его намного больше позже.

Мне важно понимать ваше состояние и реальные намерения.

#случайизпрактики #проагентов

😮 Артёму отказали в работе в крупной ИТ-компании из-за неудачного расклада таро.

А что, так можно было?

Клиенты риэлтора часто используют тарологов, астрологов и прочих нумерологов для выбора недвижимости.

Меня это не смущает.

Каждый успокаивает свои страхи, как может. Гораздо хуже, когда человек не может обуздать свою тревогу и доходит до неадекватного состояния.

Но чтобы я, как юрлицо, опиралась на карточные расклады!

Это, определенно, новация!

Взять на работу таролога вместо юриста. Пусть на квартиры делает расклад. Что мы,как дети, собираем пасьянсы только из документов?

А ещё лучше взять таролога в юридический отдел.

Пусть спорят между собой, будут проблемы с квартирой или нет.

А я, такая, с умным видом буду рассказывать клиентам: "Да, документы на квартиру хреновенькие, но таролог проблем в будущем не видит. Бери квартиру , дитя мое, и ступай с богом!"

Это ж насколько можно поднять эффективность работы юротдела!

Задумалась.

🗣️ Дочитала "Колыбельную" Чака Паланика.

У него там много размышлений на разные важные темы, но у нас тут не книжный клуб, а про недвижимость.

Так вот.

Одна из главных героинь книги - Элен Гувер Бойль - риэлтор и владелица агентства недвижимости.

Книга не про работу риэлторов и не про недвижимость, но образ агента автору удался.

Я бы сказала, народный.

Элен Гувер Бойль - холодная продуманная стерва, по 8 раз продающая один и тот же дом.

Потому что скрывает от покупателей страшную историю этих домов.

Что касается приведений, мне показалось, что это она же сама и организует полтергейст.

Чтобы дом снова поступил в продажу.

А еще она ведьма.

Самая настоящая. У нее в ежедневнике, обшитом человеческой кожей, на каждый день записаны имена тех, кого она убьет сегодня.

Уничтожает людей на расстоянии.

Одними только словами.

За свою работу берет плату бриллиантами. Примечательно что другой, более "левый" и молодой герой романа, в конце книги заставил ее грызть эти бриллианты, пока она не переломала себе все зубы.

Он попытался убить агентшу.

Но эта хитрая бестия и тут вывернулась из положения. Ее тело умерло, а дух переселился в тело полицейского сержанта.

Наверное, дома с привидениями она уже не продавала, но осталась жива.

Все это, хоть и слегка метафорически, но так похоже на то, что я слышу о нас, риэлторах, от вас, мои дорогие читатели.

Жестокие обманщики и ведьмы, способные уничтожить одними словами. Слишком много зарабатываем. И так хочется заставить нас жрать наши "бриллианты". Чтобы все зубы переломали.🧙‍♀️

#проагентов #книги

📌 Вот так 👆 мы проверяем каждую покупаемую квартиру.

А результаты выдаем своему клиенту - покупателю в виде письменного многостраничного отчета с выводами дипломированного юриста и документами, подтверждающими каждый его вывод.

Одна коллега на днях рассказала, как замечательная покупательница из какого-то не ближнего региона купила у нее квартиру без осмотра, без проверок, не читая документы.

Еще и на сделку явилась с сумкой налички.

Не делайте так!

Покупать надо с нами. Если квартиру удалось найти самостоятельно, заказывайте у нас юридическое сопровождение.

Спать будете спокойно.

#право #проверки

🔍 Расскажу вам сегодня, как на практике проверяем квартиры, если у них сложная юридическая история.

Вот прямо сейчас проходит глубокая сложная проверка.

Описываю только 1 аспект проверки. Примерно 1/10 от всего, что требуется найти и подтвердить.

Клиент выбрал квартиру, а там приватизация от сентября 2023 года.

Агент продавца на словах до подписания авансового соглашения сказала мне, что в квартире были зарегистрированы дедушка с внучкой.

Дедушка умер, внучка приватизировала квартиру.

Позже предоставляют нам договор социального найма от 2009 года, а там 6 прописанных людей:

➕ Дедушка - наниматель
➕его дочь
➕ его сын
➕ его внук - сын дочери (совершеннолетний)
➕ его внучка - нынешняя собственница (совершеннолетняя)
➕ жена сына

Нам нужно документально подтвердить, что все, кроме собственницы, были сняты с учета до приватизации.

Проще всего это сделать через 2 документа:

1. Заявление на приватизацию к договору передачи, где указаны все участники приватизации, в том числе и отказники.

Собственник такого документа у себя не помнит и предоставить его не может.

2. Архивная выписка из домовой книги, где указаны все прибывшие на регистрационный учет в квартиру и убывшие из нее, в том числе когда и куда.

Но такие выписки официально отменили в 2018 году. И получить ее легально после перевода документооборота МФЦ в цифровой не выходит.

Выписку такую мы, конечно, все равно добудем. У источника, которому можем доверять.

Это обязательный пункт, без которого дальше не двинуться.

И начинаем по порядку устанавливать судьбу всех прописанных.

Дедушка умер - запрашиваем на него свидетельство о смерти.

Дочь дедушки со своим сыном, по словам собственника, выписалась из этой квартиры в свою до 2021 года.

Предоставили выписку из домовой 2021 года, где они уже не значатся.

Дополнительно проверим через архивную выписку. Если этого покажется недостаточно, попросим у продавца контакты и поговорим лично.

Сын нанимателя и жена сына нанимателя, они же - родители нынешней собственницы были сняты с регучета через суд в 2022 году.

За год до приватизации.

Изучили решения судов.

Мать собственницы подавала апелляцию, но проиграла и не смогла восстановиться в правах. Наркоманка со стажем. В квартире она не жила, коммуналку не платила.

В Решении суда много свидетельских показаний об этом.

Не видим тут возможности для нее обратно прописаться в квартиру на законных основаниях.

Отец собственницы, по ее словам, готов был выписаться по собственной воле.

Но не успел.

В 2021 году он репатриировался в Израиль. Ему предоставили бесплатный рейс, упускать который не было возможности.

Поэтому они с дочерью решили, что выпишут его через суд.

Единственный способ, который я нашла, чтобы подтвердить слова собственницы - поговорить с ее отцом по видео связи и убедиться:
1. Что он жив
2. Слова его дочери соответствуют действительности
3. Он знает, что его сняли с учета через суд
4. Он не претендует на долю в этой квартире
5. Он согласен, что его дочь продает квартиру

Вызвали на переговоры продавца квартиры, расспросили ее про историю семьи, попросили организовать связь с отцом.

Кроме этого, решили сходить поговорить с соседями.

Возможно, получим какую-то новую, важную для сделки информацию.

Как вам кажется, это достаточно серьезный подход к юридической проверке покупаемой квартиры?

Что еще вы бы проверили, чтобы быть уверенными, в квартире точно не появится отказников от приватизации и незаконно снятых с регучета лиц?

#право #проверки

☄️В Московской области то же самое - фальшивые платежки.

Представила, сколько средств вложено в эту акцию! Печать миллионов квитанций, раскладка их по почтовым ящикам, создание специальных программ-ловушек.

Там должна быть большая богатая преступная группа!

И они нацелены сорвать солидный куш.

Есть версии, кто этим занимается?

#криминальнаянедвижимость

Добрый вечер, соседи. Кто получил такие документы, не ведитесь!!! Это мошенничество!!!

⚡️Сегодня в рубрике #криминальнаянедвижимость 2 новых мошеннических способа отъема денег у населения.

На этот раз речь не о сделках, а об оплате коммуналки.

Зафиксированы следующие новации от господ мошенников:

1️⃣ Звонят как будто из Энергосбыта.

Говорят, что есть задолженность, надо проверить, иначе отключат электроэнергию.

Просят скачать приложение.

Для чего присылают или диктуют инструкцию. Это приложение получает доступ к мобильным банкам в вашем телефоне и переводит все ваши деньги на чужие счета.

2️⃣ В почтовые ящики москвичей массово раскладывают фальшивые квитанции ЖКХ.

Они выглядят как обычные, но реквизиты другие.

И отправленную оплату получают мошенники.

Говорят, на квитанциях есть кьюаркоды, если по ним перейти, устанавливается программа, получающая доступ к вашим интернет-банкам.

Не знаю, насколько это возможно.

Сведения насчет кодов не подтвержденные. В любом случае, лучше быть осторожнее и никуда по неизвестным кодам не переходить.

Будьте внимательны, разбирайтесь в людях и документах и держите свой кошелек крепче.

А я продолжу рассказывать, как вас еще могут обмануть, чтобы отнять деньги и собственность.

Каждую пятницу. Ну, почти.

Оставайтесь со мной!

💥 В комментариях к предыдущему посту зашла речь про перепланировки.

Недавно Анна - наш партнер - специалист по перепланировкам, рассказала занятную историю. Необыкновенно актуальную в наше время, когда многие разъехались по всему миру.

Делюсь с вами.

Одна женщина несколько лет назад уехала жить в Бразилию. Свою квартиру в Москве сдавать не стала.

Закрыла на ключ и уехала.

Она была так счастлива в Бразилии, что о возвращении домой даже не думала. И симку своего российского номера в телефон 3 года не вставляла.

А когда вставила увидела такое!🙈

Ей на счет в российский банк пришла денежная сумма. Могу ошибиться, но что-то порядка 4-5 млн рублей.

Стала выяснять, откуда деньги?

Оказалось вот что.

Потекли трубы по стояку, где находится ее квартира. Сантехники стали проверять, откуда всех заливает. Собственницу не нашли, квартиру вскрыли с участковым. Не знаю, у нее ли обнаружили течь.

Но увидели перепланировку.

Составили акт. На госуслуги собственница получила предписание устранить или согласовать перепланировку в течение 4 месяцев.

Она госуслуги не читала.

Через 4 месяца еще раз зашли в квартиру с решением суда. Отметили, что перепланировка по-прежнему наличествует.

Еще 1 суд и продажа с торгов.

Деньги отправили на счет собственницы. Вот их она и заметила.

Только сделать уже было ничего нельзя.

В общем, если у вас бурная фантазия, и вы уже нагородили в своей квартире красоты, но с городскими властями все это не согласовали, не ждите, когда за вами придут.

Обращайтесь ко мне, у меня лучшие специалисты в этой области. Поможем.

В прошлом году во время собянинской амнистии можно было узаконить перепланировки без труда и почти бесплатно.

Но вы бездействовали.

Теперь это дольше и дороже. И вы продолжаете страдать от правового нигилизма.

А Росреестр уже собирает данные о ваших незаконных перепланировках.

Когда не сможете ни продать, ни принять наследство, тогда будет очень дорого срочно устранять это препятствие.

Я знаю, что вы любите, но прошу, в этом случае не тяните до последнего‼️

Пишите мне в личку @JuliaKiani

#перепланировка #право

💀 Обещанная история про мою самую страшную сделку.

Правда, часть того, что там случилось, не поместилось в текст.

Был там еще мертвый мальчик.

Расскажу как-нибудь в другой раз. Мы же с вами здесь надолго.😀

#изнанкасделки #проагентов #случайизпрактики

💥 Не могу согласиться с комментатором.

Если вам чего-то кажется, может оказаться, что вам просто показалось.

Вот прямо сейчас, 5 минут назад, я закончила совещание с юристами по поводу покупки 1 квартиры.

Документы и обстоятельства выглядят как нагромождение ростков больших неприятностей для покупателя.

Начинаем искать и оценивать реальные риски - ничего конкретного.

Поэтому, не будем отказываться на этом этапе. Будем продолжать диалог с продавцом:

✅ просить прояснить то, что нам непонятно из документов

✅ просить предоставить дополнительные документы

✅ просить контакты с участниками предыдущей сделки или 3-ми лицами, со стороны которых могут исходить риски.

И, если накопаем реальные риски - откажемся. А нет, значит, купим.

Все очень индивидуально. Каждый раз приходится разбираться досконально не только в чужих документах.

Но и в чужих судьбах.

P.S. Еще раз подумайте, будет ли все это делать для вас одинокий частный маклер, у которого 1,5 сделки в месяц в лучшем случае. Или начинающий агент, работающий за маленькую, но кажущуюся вам справедливой, комиссию.

#изнанкасделки #проверки

🔥 Делаем правильные выводы из предыдущего поста:

1️⃣ Если вы нанимаете начинающего или редко делающего сделки агента, он с большой вероятностью пропустит что-то важное.

И вы пропустите.

Он думает о том, как заработать, а вы уже живете в выбранной квартире у себя в голове.

2️⃣ Я после этого случая сделала выводы. Теперь у меня есть юрист, оплата которого не зависит от сделок. Его задача остановить меня, в том числе, если не будет хватать каких-то документов.

И не позволить купить квартиру без полной проверки.

3️⃣ Если бы я не знала о такой важной информации, той сделки бы не было. Или цена сделки была бы существенно ниже.

Ведь такой изъян - серьезный повод для торга.

#изнанкасделки

🆒 История - иллюстрация предыдущего поста.

Продавала я одну квартиру.

4-м риэлтором была у продавцов. Первые трое не справились.

И с продавцами и с продажей.

Квартира большая, дорогая, пришла фотосессию проводить, когда собственники были на даче.

Дома только домработница.

И в середине процесса она мне заговорщическим шепотом рассказывает, что 17-летняя дочь хозяина и, в то же время, собственница доли в квартире - героиновая наркоманка.

Лежит в рехабе в Подмосковье не первый уже год.

Естественно, собственники - милая супружеская пара - ни слова мне про это не сказали.

Задумалась, как я буду это продавать?

Найдется покупатель, дойдет дело до справок из диспансеров, а там вот это вот всё. И не будет никакой продажи.

Позвонила клиентке.

Сказала: "Пожалуйста, расскажите мне о квартире, документах и вашей семье все, что я должна знать, чтобы продать. То, о чем вы умолчали."

И она, собравшись с духом, рассказала.

Про дочь.

И за одно про то, что в квартире жил до них какой-то бандюган. За ним охотились. Он укрепил над квартирой крышу так, чтобы не обвалилась от стрельбы из гранатомета.

И поставил пуленепробиваемые окна.

Я попросила клиентку сходить с дочерью в наркологический диспансер. Они принесли мне оттуда справку, в которой были вписаны все вещества, знакомые наркологу.

От алкоголя и каннабиса до самых убойных, которые надо колоть.

Стало понятно, справку показать покупателю мы не можем.

Также мы не нашли способа снять девочку с учета в диспансере. Но на тот момент она лечилась уже 3-й год и была в полном порядке.

Невозможно было подумать, глядя на нее, о таких проблемах.

У нашего покупателя был начинающий агент. Он готовил с нами свою первую сделку. И я поняла, как с ним решить вопрос ПНД.

Я начала его динамить.

Присылала все документы к сделке, а справку из ПНД нет. Когда меня агент спрашивал, где же справка, отвечала, что девочка очень занята.

Работает и учится.

Как только появится хоть маленькая возможность, сразу же пришлем справку.

Так мы дотянули до дня сделки.

Перед сделкой клиенты беспокоились на эту тему. Спрашивали, что делать, если контрагент или покупатель начнут спрашивать про справку.

Я не беспокоилась.

Было понятно, что не начнут. Агенты же не дураки - вывести покупателя на сделку и самолично ее расстроить из-за этой недостающей справки.

А если спросит сам покупатель?

Рекомендовала девочке улыбаться, извиняться и говорить, что, правда, была страшна занята, что вот на сделку еле вырвалась. И, если очень надо, после сделки возьмет эту справку.

После сделки он будет всем доволен и забудет.

Поскольку, выглядела она как цветущая майская роза и была абсолютно адекватна, никаких подозрений ни у кого не могло возникнуть.

Сделка прошла отлично.

С тех пор минуло 11 лет. Ни у одной из сторон этой истории не возникло никаких проблем вокруг этой квартиры и сделки с ней.

#изнанкасделки #случайизпрактики

🤫 Кто смотрел сериал "Доктор Хаус"?

Помните любимую фразу главного героя:

"Все врут!"

Так вот, врут люди не только врачам, но и риэлторам.

Особенно продавцы квартир.

Я всегда задаю много наводящих вопросов на консультациях, но и это слабо помогает.

И только в процессе продажи выясняется:

😱 Что дедушка, который оставил продавцу завещание, не просто умер, а в психиатрической больнице.

😱 а дядя, от которого унаследовал квартиру другой мой клиент умер совсем даже не в больнице.

Как утверждал продавец.

А повесился прямо в этой квартире. В ванной.

😱 что дочь клиентов - одна из собственников квартиры не просто так странно выглядит.

А состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

И не с нервным срывом, как утверждает ее мать.

А с психическим расстройством.

😱 а сын других клиентов совсем не вожатым уехал на лето в детский лагерь.

Он лежит в рехабе в Подмосковье. Лечится от наркотической зависимости.

😱 другая квартира полностью освобождена и разобрана до кирпичной кладки не потому, что решили делать ремонт, а потом передумали.

Там много лет жила родственница с 25 кошками, которые делали, что хотели.

После них только выжечь все напалмом.

Как вы думаете, почему продавцы так поступают?

У меня 2 версии: из-за чувства стыда и чтобы использовать риэлтора в темную.

Если не будет знать нюансов, глядишь, и продаст дороже.

#изнанкасделки

👨‍💻 Как там у Маркса и Гегеля: "Бытие определят сознание."

Это про участников рынка недвижимости.

Все покупатели "левеют", выходя на поиски квартиры мечты. Страстно желают, чтобы цены упали как можно ниже.

Но как только вчерашний покупатель становится продавцом, тут же начинает "праветь".

И считает, что цены будут только расти.

😄 Я всегда игнорировала Хэллоуин.

По серьезной причине.

Когда мне было 19, моего папу убили в ночь с 31 октября на 1 ноября.

Мне не могло прийти в голову веселиться в это время..

Особенно на тему смерти.

Сейчас, когда Хэллоуин пытаются объявить чем-то неправильным, мне хочется не праздновать, но отметить.

Дух противоречия.

Рассказать вам историю про самую мою страшную сделку?

Нет, там никто никого не убил.

Криминала было совсем чуть-чуть.

Но я в процессе почти довела себя до инфаркта.

До депрессии точно.

3 дня могла только лежать и грустно смотреть в потолок.

А это был даже не финал.

Прошло ещё 1,5 года,прежде чем я смогла продать ту квартиру.

Если вам интересно, напишу.

🤯 Заметила маленькую странность.

Банки не пишут больше сумму ежемесячного платежа в уведомлении заёмщику.

Присылают письмо.

Там есть все - ставка, срок, сумма кредита, куча всяких отлагательных условий.

А ежемесячного платежа нет.

Причем у всех.

Сначала я думала, менеджер пропустил. Потом - может, у этого банка такой подход. Но когда читаю десятое уведомление, а там нет этой суммы.

Понятно, это неспроста.

Подозреваю, банковским сотрудникам суммы кажутся настольно страшными, что они не решаются их указывать.

Боятся, клиент откажется.

Они бы точно отказались.

Это дурная привычка судить других по себе играет с ними злую шутку.

Потому что клиента раздражает как раз отсутствие ежемесячного платежа в уведомлениях.

#банки #ипотека

Скриншот из статьи, написанной мною 13 апреля 2023 года.

Я все знала еще 1,5 года назад.🙈

В общем, внимательно читайте вашего риэлтора и не спорьте, делайте, как говорю.

И будет вам счастье. Недвижимое.

#чтопроисходит #Дзен

🔥 Летом 2023 года написала актуальнейшую для сегодняшнего дня статью.

Она осталась сильно недооцененной.

Сейчас перечитала, подумала, что ошиблась со сроками.

Но нет.

Не ошиблась. Все так и есть. Летом 2023 года был максимум. Оттуда только стагнация и движение вниз.

Медленно, с остановками, но вниз.

Очень своевременное чтение для продавцов и тех, кому нужен обмен.

Рекомендую.

#чтопроисходит #Дзен

🔥 Кстати, выжидать сейчас, если вам надо продать квартиру - подобно смерти.

Если надо обменять большую площадь на меньшую - то же самое.

Расскажу вам страшную, практически хэллоуинскую историю.😫

Не Москва, но в Москве будет также примерно.

У моего клиента был договор на продажу квартиры с другим агентством. В условиях договора значилось, что, если клиент решит расторгнуть договор по своему усмотрению раньше срока его завершения, он должен уплатить агенту 30 тысяч рублей.

Агент давно разочаровался и не рекламировал квартиру.

Но клиент решил дождаться окончания срока договора, чтобы ему точно не выставили счет. на эти 30 тыс.

Мы оценили квартиру и ушли ждать целый месяц.

Каково же было мое изумление, когда за месяц цена на квартиру снизилась в предложении на 600 тысяч рублей примерно.

Классно сэкономили тридцатку, да?

Я не стала убеждать клиента, что ждать - это неправильно. И у меня на это были веские причины.

Но теперь ругаю себя. Надо было спорить.

Пишу это, чтобы вы учились на чужих ошибках и не теряли деньги в попытках сэкономить.

Кстати, с квартирантами, которые приносят вам какие-то деньги, поэтому вы не выселяете их, начав продавать квартиру, та же история.

Получите пусть даже 200 тысяч за период продажи от жильца, потерять можете 2 миллиона.

#чтопроисходит #случайизпрактики

🛍 Движение вниз точно началось.

Здравствуй рынок покупателя!

Но если покупатели думают, что это будет удивительно приятное скатывание с ледяной горки в праздничный день,

Должна разочаровать.

Это будет как ехать голой жопой по наждачной бумаге.

Больно, тяжело и очень долго.

Ну и, конечно же, очень дорого. Чем ниже будет падение, тем дороже вам будет казаться покупка.

#чтопроисходит

⚙️ Описанные выше изменения настойчиво намекают, что пора менять стратегию продажи квартир.

Если последние полгода я склонялась к тому, чтобы "резать хвост кошке по частям". То есть выходить на рынок с высокой ценой, медленно снижаясь до повышения спроса.

То теперь этот праздник всё.❌

Единственное правильное поведение - четко вычленять ближайших конкурентов. Находить трех с самой низкой ценой.

При тех же основных данных:

✅ категория дома
✅ метраж
✅ремонт - состояние квартиры
✅ транспортная доступность - удаленность от метро

И ставить свою ниже всех на символическую сумму.

Эта тактика отлично работала в 2015-2016 годах. Должна и сейчас давать какой-то эффект.

Особенно, когда перестанет так жестко штормить, как сейчас, и появится хоть немного определенности.

Для меня лично это значит, что я буду долгие часы рабочего времени проводить, медитируя на ЦИАН.

К сожалению, такая тонкая оценка делается спинным мозгом сильного профи.

Ни искусственный интеллект, ни младший персонал в агентстве рискуют не справиться с задачей.

#чтопроисходит #какпродатьквартиру

✉️ Вы просили про изменение поведения покупателей, я написала.
https://dzen.ru/a/ZxzQayffdWoJ1Nq_?share_to=link

Официально призываю считать начатым новый этап на рынке недвижимости.

Ох, много новых драматических эпизодов он нам с вами принесет.

#Дзен #чтопроисходит

😆 Решила отдохнуть сегодня от недвижимости во всех ее проявлениях.

Взяла первую попавшуюся книгу Чака Паланика.

Ею оказалась "Колыбельная".

А там с первых же страниц 🤣

Читайте скриншоты.

💩 Решила завести постоянную рубрику #менябесит.

Не все же вам получать от меня пользу, мне тоже иногда хочется поворчать.

Сегодня меня бесят мероприятия.

Скажите мне, откуда столько всяких дурацких мероприятий берется?

И онлайн и оффлайн.

Конгрессы, конференции, форумы и прочие сборища, позволяющие собрать кучу народа в одном месте.

Чтобы продать им что-то ненужное.

Но очень дорогое.

Меня ужасно бесит конгресс по недвижимости, который идет всю эту неделю в Москве.

Он нужен только тем, кто хочет что-то втюхать агентам.

Причем, что-то низкопробное и мало пригодное.

Потому что те, кто продают нужные вещи, курсы и решения, и так уже имеют свою аудиторию и все им продали.

Им не надо вещать со сцены!

Лично я таких сама разыскиваю и умоляю взять мои деньги, чтобы научиться у них чему-то важному для меня или купить то, что они смогли создать.

Без чего мой бизнес не будет развиваться дальше.

Мне говорят: "Ты должна быть на Конгрессе."

Да с чего это?

Продавать агентам я пока ничего не собираюсь. А если и соберусь, это будет такая нужная им штука, что выступления на мероприятиях не понадобятся.

В этот раз они в день открытия Конгресса ходили с флагами по улице.🤦🏼‍♀️

Все время хочется спросить, вы это делаете ЧТОБЫ ЧТО? Каким должен быть результат? Но не хочется ссориться с коллегами.

Я и так - стабильно белая ворона в этой стае.

Ужасно бесит параллельно проходящий очередной какой-то форум от Сбера. Собрался полный зал, чтобы послушать Грефа. Что там слушать?

Греф - это не Стив Джобс!

Хоть упорно им прикидывается. Так бесит, что не хочу смотреть ни на него, ни на полный зал олухов, бросивших все свои дела и собравшихся в учебном комплексе Сбера.

Вокруг происходит практически ад!

А они продолжают собираться, чтобы продать друг другу какое-то нелепое обучение тому, чего сами не понимают!🙈

Если бы я откликалась хотя бы даже на каждое 10-е мероприятие, на которое меня приглашают, работать было бы вообще некогда.

Расскажите, вас также, как меня, бесят мероприятия? Или вы - заядлый тусовщик и находите в них пользу и развлечение?

Пока писала получила новое приглашение на очередную конференцию.🤦🏼‍♀️😆 Смотрите скриншот.

☄️ Написала для Дзена новую статью о том, что происходит на рынке.

Комментарии можно и сюда тоже.

🤫 Геннадий в комментариях к одному из последних постов высказал интересное предположение, на которое мне захотелось ответить отдельным постом.

Геннадий, у вас, как, думаю, и у многих продавцов и покупателей недвижимости, неверное представление о рынке риэлторской услуги.

Вы удивитесь, но!

Никакой конкуренции между агентами нет. Особенно в Москве. Профессиональных риэлторов очень мало.

И мы все работаем на износ.

Я всегда рада, когда слабые игроки вырастают или уходят. Не из-за конкуренции.

Они наносят урон профессии в целом.

Риэлтор ограничен в заработке не конкурентами, а собственными возможностями:

1. генерировать заявки
2. качественно их обработать

В кризис профессионалы зарабатывают самые большие деньги.

Нет ничего глупее, испугаться кризиса, замереть в ожидании лучшего периода и проедать то, что вы назвали "финансовой подушкой".

Это немного похоже на то, чтобы ютиться в маленькой квартире и не пытаться вовремя обменять на большую, ожидая, что рынок изменится к лучшему под ваши запросы.

Не изменится.

Будущего не существует также, как и прошлого, есть только здесь и сейчас.

#проагентов

⭐️"Родила царица в ночь, не то сына, не то дочь, не мышонка, не лягушку, а неведому зверушку!"

А я никак не могу "родить".

Мне нужен специалист по маркетингу. Ищу этого необыкновенного персонажа уже не первый год.

И пока никого найти не получилось.

Наш директор говорит, это потому что я слишком много хочу от человека. Говорит, нормальные люди всего этого не умеют и учиться не хотят.

Хотят просто зряплату 1 раз в месяц получать.

А я нормальных никогда и не искала.

Мне нужны только те, кто понимает, что карьера похожа на езду на велосипеде.

Остановился - упал.

Кто понимает, что сегодня он получает деньги за то, что делал вчера, а за сегодня будет получать завтра.

Поэтому все время учится и растёт.

А ещё он должен:
1. Знать, что такое целевая аудитория и целевые группы. И чем отличается первая от вторых.

Это маркетинговые знания.

2. Разбираться в типологии клиентов и понимать, как найти подход к любому типажу.

Это знания психологии.

3. Тонко чувствовать слово и уметь им оперировать.

Это опыт копирайтинга.

4. Не страдать перфекционизмом. Выдвигать гипотезы, проверять гипотезы, отказываться от неработающих и искать новые.

И так по кругу бесконечно.

Это здоровая психика и работоспособность.

Работать можно откуда угодно. Не обязательно жить в Москве.

Но, если в Москве и хочется работать в офисе, так тоже можно.

График свободный. Но нужен результат.

Оклад + %%.

Если рядом с вами есть такой супер специалист или это вы, пишите мне в личку.

@JuliaKiani

#вакансия #работа #работавнедвижимости

🎙 Каждый раз, когда я пишу что-то тревожное о рынке недвижимости, что-то не соответствующее вашим желаниям и планам.

А желания и планы у вас как под копирку. Хотя, конечно, каждый считает себя уникальным и неповторимым.

Реагируете вы тоже одинаково.

Всегда, без исключений, начинаете подозревать и обвинять меня в 2 вещах:

1. Я специально нагнетаю обстановку, чтобы заставить вас силой своего слова, не знаю, может еще и колдовством, срочно покупать квартиры.

Так я пытаюсь в чей-то интерпретации разбогатеть, а в чьей-то - не умереть от нищеты.

2. Мне самой так страшно, что ситуация на рынке изменится, ничего не будет продаваться, что я паникую и, опять же, демоническими своими способностями раскачиваю своих читателей, а значит, и весь рынок, чтобы они делали сделки.

Вам смешно так же как мне?

Давайте, я вам отвечу по каждому пункту, и в следующий раз всех буду просто отправлять в этот пост:

1. Я в своем уме настолько, чтобы не пытаться управлять миром, пока санитары отвернулись.

Подумайте сами!

Мой скромный бложик - не газета Правда в 1963 году. Ну сколько человек прочитает то, что я написала? Никакой реакции на рынок мои слова не произведут.

И я отдаю себе в этом отчет.

Было бы глупо с моей стороны не учитывать современную организацию медиапространства и ожидать, что я могу влиять на массы.

Не больше, чем на погоду.

2. Перспектива самого драматического застоя на рынке не пугает меня вообще.

Я к нему готова.

Ну почти. К февралю 2025 года буду готова полностью.

Осталось докрутить последние механизмы.

Это не означает, что такой застой обязательно случится. Просто я подготовилась заранее.

Я эту подготовку начала 9 лет назад.

В прошлый кризис. Когда вдруг оказалось, что надо продавать квартиры, а мы не умеем, потому что никогда этим не занимались.

Сработало качество сильных - никогда не сдаваться.

Все эти 9 лет параллельно с организацией сделок я училась, собирала систему, искала подходящих людей в команду, внедряла новое, ошибалась, теряла людей и деньги, набивала шишки, падала лицом в грязь. Потом вставала и начинала по новой.

Потому что искренне верю в то, что делаю.

И вот сейчас я готова встретиться совсем с другим рынком. Не с тем, где оголтелая толпа сметает все с воображаемых прилавков, не глядя.

Для меня текущее развитие событий - не ой, боже мой, какой страшный кризис.

А классная возможность.

Не роста даже. Стремительного взлета. Поэтому будет немного жаль, если застой не случится, и вы все весело и дружно опять побежите скупать все подряд.

Ну а этот блог создан с единственной целью - я здесь продаю свои услуги.

Всё. Других целей у него нет.

Но это не значит, что в нем нет нужной, полезной и интересной информации для вас.

#проагентов #чтопроисходит

🙂 Только что встречалась со своим постоянным клиентом.

Он иностранец. Живет в России 20 лет.


Говорит мне сегодня:


"Знаешь, что я понял за эти 20 лет? В России нельзя верить троим: женщинам, погоде и рынку недвижимости."😆


Общими усилиями сторговали ему 800 тыс. с цены квартиры. Бог даст, скоро на сделку.


#чтопроисходит #изнанкасделки

☄️ Почувствуйте разницу между рекламой и реальностью.

Первые 2 скана клиент получает от банка в пятницу.

Отличные условия, правда?

Клиент счастлив, я понимаю, что где-то есть подвох. Спрашиваю у банка.

И он присылает мне

2 следующих скана - с реальными условиями кредитования.

Вчитаетесь - изумитесь, как я.

Этот пост для всех, кто живет в мире розовых единорогов и продолжает верить в ставки в 11,5%.

Мне такие пишут регулярно.

И сильно обижаются, когда я посылаю их изучать ключевую ставку на сайт ЦБ.

Вывода у меня на эту тему 2:

1. Рекламные предложения от банков отличаются от реальных так же, как туризм от эмиграции.

Выключаем инфантилизм и вспоминаем, что никто за нас разницу между ключевой ставкой и той, что предлагает банк, оплачивать не будет.

И да, чудеса случаются.

Например, я бы к чуду отнесла нынешнюю теплую прекрасную осень.

Но ждать чуда от банков - очень не по-взрослому.

2. Старожилы не помнят на моей агентской памяти, а это 25 последних лет, банки впервые пустились в такие тяжкие, что аж дыхание перехватывает.

Ты мне роди, а я перезвоню.

Смотри, лох, мы тебе даем 11 млн, но 4,5 сразу же забираем.

А платить ты будешь за 11, но 11,8%.

Я такие номера раньше встречала только от очень сомнительных микрофинансовых организаций.

Это как бы намекает, что они позволяют себе такое, потому что знают, что будет дальше.

И это "дальше" вам точно не понравится.

Особенно тем, кто уже рассчитал, как он еще годик подержит деньги на депозите и страшно разбогатеет.

Как вы думаете, если с кредитами можно вот так по-бандитски, то что будет уже завтра с вашими депозитами.

Со дня на день жду рассказы первых жертв, как им отказались отдать деньги с депозита.

Кто первый, ребята?

#чтопроисходит #банки