Ермилов про недвижимость и инвестиции Telegram 帖子

Москва или родной город? Где выгоднее инвестировать в недвижимость?

Если вы задумываетесь о покупке квартиры для инвестиций, часто возникает вопрос: купить недвижимость в родном городе или вложиться в Москву? Особенно это актуально для жителей Красноярска и других регионов.

Почему покупка на этапе котлована уже не работает?

Раньше было достаточно купить квартиру на начальном этапе строительства, и с ростом готовности объекта цена росла. Сейчас это не всегда так. Более того, квартиры от физлиц на вторичном рынке часто дешевле, чем у застройщика, благодаря льготной ипотеке под 6%.

Где искать прибыльные варианты?

Сегодня заработать на недвижимости можно в проектах редевелопмента. В Москве и других городах активно освобождаются промышленные зоны, застраиваются пустыри и старые склады. Здесь важно выбрать проект, где обещанная инфраструктура действительно появится, а не останется только на рендерах.

Пример из Красноярска: район Скандис

Когда-то квартиры в Скандисе продавались по 45 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас — уже более 200 тысяч. Это хороший пример успешной инвестиции в Красноярске. Но давайте посмотрим на масштабы.

Сравним с Москвой: Матвеевский парк

Матвеевский парк — не просто жилой комплекс, а целый новый район с центральным бульваром длиной в 2 километра! Для сравнения, тот же Скандис — всего 370 метров в длину. Масштаб влияет на прирост стоимости недвижимости, а значит и на инвестиционную выгоду.

Так где покупать?

Чтобы не ошибиться с выбором объекта, важно знать рынок, перспективы районов и условия покупки. Профессиональная помощь позволит избежать рисков и выбрать самый выгодный вариант.

Если у вас остались вопросы или вы планируете покупку квартиры — пишите, помогу выбрать лучшее предложение!

Возможности даются всем, но не все ими пользуются.

Сейчас у вас есть шанс взять ипотеку под 6%, пока рыночные ставки доходят до 30%. Это одно из лучших предложений на рынке, но, как показывает практика, далеко не все успевают воспользоваться такими шансами.

Кто-то скажет: «Но недвижимость сейчас дорогая». Да, но знаете ли вы, что квадратный метр в Москве дешевле, чем в Багдаде?

Напомню, Багдад — столица Ирака, город, переживший войны, теракты, взрывы и разруху. Но при этом цены на недвижимость там выше, чем в Москве!

Итак, кто может воспользоваться семейной ипотекой?

✔ Семьи с ребенком до 7 лет – это основное условие.
✔ Можно быть в браке или не в браке, никогда не состоять в браке – ограничений нет.
✔ Доход может быть как официальным, так и неофициальным – не везде требуется подтверждение.
✔ Также льготная ставка доступна родителям ребенка-инвалида (до 18 лет).

А кому есть смысл пользоваться семейной ипотекой?

✔ Тем, кто покупает первое жилье – отличная возможность зайти в рынок недвижимости на самых выгодных условиях.
✔ Тем, кто хочет расшириться – даже если у вас уже есть ипотека, вы можете продать свою квартиру, погасить старый кредит и взять новое, более комфортное жилье.
✔ Тем, кто владеет старыми квартирами под аренду – если ваш объект приносит 2–3% годовых и при этом не растет в цене (например, хрущевка или старая панелька), лучше продать его и купить ликвидную квартиру, которая будет приносить больше дохода и расти в цене.

Почему действовать нужно сейчас?

Потому что два года назад была ипотека под 0,1%, но многие сомневались, слушали «экспертов» и упустили шанс навсегда. Теперь таких условий больше нет – ЦБ провел эксперимент и решил его не повторять.

А сейчас идут разговоры об отмене всех льготных ипотек. Если это случится, семейка исчезнет, а вместе с ней – и последний шанс взять жилье по низкой ставке.

Так что не теряйте время! Пишите – помогу купить первое жилье, расширить квадратные метры или сделать грамотный апгрейд инвест-квартиры.

А еще у вас точно есть друг, который думает о недвижимости. Отправьте ему этот пост – плюсик в карму гарантирован!

Рынок акций начинает отыгрывать ожидания. А что с недвижимостью?

Я тут недавно с удивлением обнаружил, что стал инвестором. В 2022 году купил акции Сбера на 100 тысяч рублей, особо не следил за рынком, а недавно заглянул – оказалось, что они стоят уже 350 тысяч. Обрадовался, докупил ещё. Теперь начинаю присматриваться к фондовому рынку.

И вот что интересно: рынок акций сейчас растёт. Конечно, не так бурно, как в тот момент, когда Сбер утроился в цене. Тогда он просто восстанавливался после обвала, когда все пророчили, что ему – и не только ему – конец. Вспомните, что тогда говорили? Что кранты не только банкам, но и всей экономике, власти, стране в целом. Что ничего не устоит.

Прошло два года. Реальность оказалась совсем другой. Сейчас рынок акций снова показывает оптимизм, прибавляя примерно 15% за последний месяц. Банки особенно в фаворе. Это, конечно, не инвестиционная рекомендация – фондовый рынок всегда остаётся рисковым. Акции то дорожают, то дешевеют, а вам никто не будет сообщать о падениях – кроме тех, кто сам вложился и теперь нервно ощупывает макушку в поисках выдранных волос.

А что с недвижимостью?

С ней всё проще. Недвижимость – это базовая потребность. Люди могут отказаться от Coca-Cola, от Visa и MasterCard, но не от жилья. Да, бывают моменты, когда цены не растут или даже слегка корректируются. Например, в какие-то годы можно увидеть просадку -2%, но в долгосрочной перспективе хорошая недвижимость всегда остаётся в цене. Особенно когда на неё высокий спрос, а ипотека становится труднодоступной – тогда арендные ставки взлетают, компенсируя временные колебания цен.

А теперь внимание: если рынок акций уже отыгрывает позитивные ожидания, что будет с недвижимостью?

Возьмём конкретный пример. Четыре месяца назад застройщик Страна Девелопмент начал продажи в Стране Заречной. Тогда евро-трёшка в черновой отделке стоила 12,5 млн рублей, а с чистовой – 14 млн (отделка стоила 1,5 млн).

Сейчас стартовала новая очередь, и аналогичная квартира уже 19,9 млн в черновой! А если добавить чистовую отделку – это ещё +3,5 млн рублей.

То есть, если сравнивать цены в черновой отделке, стоимость выросла на 7 миллионов за полгода. А чистовая отделка подорожала больше чем в 2 раза – с 1,5 до 3,5 млн рублей.

И это в то время, когда аналитики продолжали рассказывать, что “рынок недвижимости провалится”.

А теперь представьте, что будет с ценами, если сейчас действительно начнётся снятие санкций, активный возврат иностранных компаний и прочие хорошие новости.

Рынок акций уже отреагировал. Рынок недвижимости – следующий.

Вопрос только один: успеете ли вы отреагировать?

Если у вас есть ребёнок до 7 лет – напоминаю, у вас ещё есть возможность взять ипотеку под 6%. Это ваш шанс зафиксировать цены до их следующего роста.

Писать – знаете куда. Буду рад помочь.

Кому клиент, а для кого – дойная корова? Как работает схема двойной комиссии

Продаю свою квартиру в Красноярске. Выставил объявление самостоятельно (не через аккаунт агентства), чтобы посмотреть, кто и как будет мне звонить.

Звонки начались моментально. Первые 10 минут – 4 звонка. И все от одного и того же агентства – «Этажи».

Что выяснилось в разговоре?

Я спрашиваю: «А за что мне вам платить?»

– Ну, мы приведём покупателя.

– Так он же вам уже заплатил за подбор. Это ведь ваш клиент?

– Ну, да…

– А если моя квартира не платит вам комиссию, вы её покажете?

– Ну… эээ… нууу…

После долгого «мычания» выяснилось, что нет, не покажут.

Со слов агента схема такая:
1️⃣ Покупатель платит агентству за то, чтобы ему подобрали лучший вариант на рынке.
2️⃣ Но агентство ведёт его только на те квартиры, где продавец заплатит комиссию.

То есть это не подбор лучшего варианта, а конвейер по максимальному заработку с одного клиента, причём интересы клиента тут не всегда на первом месте.

Что это значит для покупателя?

✅ Он может не увидеть квартиру, которая реально ему подходит.
✅ Он может купить дороже, потому что продавец вынужден заложить комиссию в цену.
✅ Он может потерять 5-7% стоимости квартиры. Если объект стоит 15 млн руб., это 750 000 – 1 млн руб..

Самое забавное – продавец, который не хочет платить агентству, может продавать тот же самый объект дешевле, то есть без встроенной комиссии агентства. И вам этот вариант просто не покажут, потому что у риэлтора задача срубить две комиссии с вашей сделки.

Выводы делайте сами. Просто напомню: обращаясь ко мне в компанию, вы получаете доступ ко всему рынку недвижимости – независимо от того, платит продавец комиссию агентству или нет. Вы выбираете лучшее, а не то, что принесёт максимальную прибыль агенту.

Опрос или замер? Как не потерять деньги на зарубежной недвижимости

Я думаю, все вы помните историю о том, как ученые решили выяснить среднюю длину члена в деревнях Вилариба и Вилабаджо. В одной деревне средний показатель составил 12 см, а в другой – 25 см. Оказалось, что в первой деревне проводили замер, а во второй – опрос.

К чему это я?

К тому, что в иностранных инвестициях, особенно в недвижимость, люди часто ориентируются на опросы, а не на замеры реальности. Особенно когда эти «опросы» проводят те, кто эту недвижимость продает.

Сказочные 200% прибыли – миф или реальность?

Если слушать продавцов зарубежной недвижимости, то инвестировать в новостройки за границей – это просто золотая жила.
✔ Рассрочка без процентов!
✔ Гарантированная прибыль 50-100-200%!
✔ Цены только растут, стройка идет, рынок надежен!

А теперь давайте посмотрим на реальную ситуацию.

История про «русскую деревню» на Бали

Недавний громкий случай: на Бали строился коттеджный поселок, элитное комьюнити с виллами от $200 000. Все было оформлено по закону, стройка длилась 10 лет.

И тут – новый губернатор.
Вдруг оказалось, что местные жители недовольны. Они написали «слезливое» письмо, и власти решили снести весь поселок.

✅ Инвесторы? Потеряли свои сотни тысяч долларов.
✅ Застройщик? Арестован.
✅ Право собственности? Никому не интересно.

И такие истории происходят постоянно.

Камбоджа, Таиланд, Индонезия, Эмираты – коррупция, смена власти, новые налоги.

Сегодня вас зовут, завтра вас прижмут.

Простой пример:

🇦🇪 Эмираты
В Эмиратах нет налога на недвижимость.
Но есть налог на кондиционер – 2% в год от стоимости квартиры по договору. И отказаться от этой услуги невозможно.

🇪🇸 Испания
Казалось бы, стабильный рынок, но…
В вашу квартиру могут заселиться бомжи. Если они проживут там хотя бы неделю, вы не сможете их выселить.
Более того, если попробуете сделать это силой, они вызовут полицию, и посадят уже вас.

🇹🇷 Турция
Местный арендатор, снимая жилье у иностранного владельца, может абсолютно законно не платить аренду.
И ничего вы с этим не сделаете. Да, можно пойти в суд, но процесс может растянуться на годы, и не факт, что вы вообще что-то получите.

Аренда там растет бешеными темпами – удваивается за год.
Но по закону вы не имеете права поднимать стоимость аренды – даже если рынок изменился.

И таких примеров – сотни.

Почему в России проще?

В своей стране вы гражданин, у вас есть права.
За границей – вы турист, который в любой момент может стать нежеланным гостем.

Стоит ли вообще инвестировать за границу?

✅ Если у вас 9 квартир в России, а 10-ю вы решили взять в Дубае – это нормально.
❌ Если у вас это единственная квартира, и вы хотите вложить ВСЕ деньги – это казино.

Заграничная недвижимость – это красиво. Но давайте считать риски.

🇷🇺 В России есть масса инвестиционных вариантов с понятной доходностью и прогнозируемым рынком.

Хотите грамотную стратегию инвестирования в недвижимость?
📩 Пишите в личные сообщения – разберем ваш кейс и подберем лучший вариант для вас!

Бесплатное агентство недвижимости? Цена ошибки – миллионы рублей!


Мне регулярно звонят так называемые “бесплатные агентства недвижимости”. Видимо, мой номер продали как лид, потому что я часто контактирую с застройщиками и банками. Сначала я пытался вежливо отказываться, потом просто бросал трубки, но звонки не прекращались – по 8-10 в день!

И тогда я решил проверить, насколько они вообще разбираются в рынке.

Я дал им вот такой запрос:
1. 3-комнатную квартиру в ЖК Лаврушинский от Sminex (≈ 400 млн рублей)
2. 1-комнатную квартиру в Бутово без первоначального взноса (≈ 6-7 млн рублей)

Разброс, мягко говоря, странный. Но знаете, что самое удивительное? Никто даже не удивился!

Все уверенно говорили:
✅ «Разбираемся в рынке!»
✅ «Подберем вам лучшие варианты!»
✅ «Все сделаем бесплатно!»

И вот здесь главный вывод: да, на рынке есть бесплатные услуги. Но их качество – под большим вопросом.

Почему это важно?

📌 Выбор неудачного варианта может стоить вам десятки миллионов рублей.
📌 Можно легко купить новостройку, которая внезапно остановит стройку.
📌 Можно заплатить на 20% больше, просто потому что застройщик через дорогу не платит агентскую комиссию.

Агентство должно подбирать не то, за что им заплатит застройщик, а то, что выгодно вам!

🔹 Мы работаем не только с теми застройщиками, которые платят агентствам.
🔹 Мы анализируем весь рынок, а не только те объекты, с которых можно получить комиссию.
🔹 В итоге экономия на покупке часто в разы превышает любую агентскую комиссию.

Покупка новостройки – это огромные деньги.
Они вам даются не просто так, и тратить их бездумно – не лучшая идея.

Хотите выбрать лучшую новостройку по лучшим условиям?
Пишите в личные сообщения – подберем вам действительно выгодный вариант!

❗ Новостройки дорожают, а вы всё ждёте? Пока вы думаете – цены растут на 25% в месяц!

РБК пишет, что за 2024 год новостройки подорожали в среднем на 9-11%. Цифра вроде бы небольшая, и кажется, что ничего критичного не произошло. Если вы задумываетесь о покупке квартиры, 9-10% роста в год не выглядят пугающе (ведь ваш первоначальный взнос на вкладе приносит 20% годовых).

Но давайте вспомним, что весь прошлый год нас уверяли: «Скоро недвижимость рухнет на 20-30, а то и на 50%». Однако этого, мягко говоря, не случилось. И это важно.

А теперь перейдём от усреднённых цифр к реальной жизни. Когда вы покупаете квартиру, вы не приобретаете «индекс новостроек». Вы покупаете конкретную квартиру. И вот что происходит с ценами на конкретные квартиры.

История из практики

У меня есть клиентка, которая собиралась купить квартиру перед Новым Годом. Мы согласовали сделку, но она решила повременить, рассчитывая, что цены упадут. Однако у неё есть жёсткий дедлайн — через неделю её семейная ипотека перестанет действовать, потому что ребёнку исполнится 7 лет. Она вернулась к покупке… и вот какие цены мы увидели сейчас:

🏢 Обручева 30 (ЛСР)
— Декабрь 2023: студия с чистовой отделкой — 13,5 млн ₽
— Январь 2024: та же квартира, та же отделка — 17,7 млн ₽
— Разница: +4,2 млн ₽ (+25%) за месяц

🏢 «Страна Озерная» (Страна)
— Декабрь 2023: евро-двушка с отделкой в субсидии — 21 млн ₽
— Январь 2024: та же квартира — 23,7 млн ₽
— Разница: +2,7 млн ₽ (+10%) за месяц

⚠️ Не за год (как пишет РБК), а за месяц!

И это не всё. Буквально сейчас застройщики продолжают повышать цены. Например, стоимость чистовой отделки в «Стране» выросла с 45 000 ₽ до 65 000 ₽ за м² (+50%). Для 50-метровой квартиры это +1 млн ₽ только на отделке.

Вывод?

Если вы ждёте «идеального момента» для покупки, когда цены вдруг снизятся — просто посмотрите, что происходит в реальности.

Средние цифры в новостях не отражают того, что происходит с ликвидными объектами в хороших локациях. Конечно, можно найти районы, где цена на новостройки стоит на месте или даже падает — но это часто либо проблемные проекты, либо не самые удобные локации.

Тем временем ипотека дорожает, условия меняются, и с каждым месяцем хорошие квартиры становятся всё менее доступными.

Что делать?
✔ Не ждать чудес, а разбираться в ситуации
✔ Посмотреть, какие варианты доступны прямо сейчас
✔ Прийти на консультацию и обсудить возможные решения

Если вы задумываетесь о покупке — напишите мне. Разберём вашу ситуацию и посмотрим, какие есть возможности прямо сейчас, пока они ещё есть.

Иногда на ситуацию стоит посмотреть под другим углом.

Сейчас многие ждут снижения цен на недвижимость, но реальность меняется. Еще полгода назад застройщики были готовы идти на скидки ради покупателей с наличными. Сегодня ситуация совершенно иная: продажи идут полным ходом, очереди за квартирами растут, и застройщики даже подумывают о повышении цен.

Казалось бы, наличные больше не дают преимущества. Но есть способ обернуть ситуацию в свою пользу. Например, рассрочка. Да, она может слегка увеличить стоимость квартиры, но благодаря этому подходу можно получить серьезную экономию.

Рассмотрим пример. Квартира за 7 650 000 рублей в рассрочку на 9 месяцев под 8% становится дороже на 320 000 рублей. Но вы платите только 30% сразу, а остальную сумму — позже. Оставшиеся 5,5 миллиона рублей можно вложить под 22% годовых, что принесет почти миллион рублей дохода за 9 месяцев.

Итог: квартира фактически обходится на 600 000 рублей дешевле.

Если хотите найти лучший вариант покупки — с наличными, ипотекой или рассрочкой — пишите в личные сообщения. Поможем подобрать оптимальное решение под ваш бюджет.

Последние слухи от застройщиков

Весь прошлый 2024 год прошёл под знаком слухов о «скором падении цен» на недвижимость. Говорили, что вот-вот государство возьмёт и «обрушит» рынок — ведь, якобы, Центробанк занимается именно этим. Но давайте разберёмся, насколько такие предположения имеют смысл.

Почему «государство (или ЦБ) обрушит рынок» — странная идея
• Крупнейший сектор экономики. Строительная отрасль — это не только застройщики, но и банки, производители стройматериалов и множество смежных сервисов. Удар по строительству = удар по всей экономике.
• Личная заинтересованность. У большинства людей, принимающих решения в государстве, есть собственная недвижимость. Логично, что они не хотят обвала цен на активы, в которые сами же и вложены.
• Риски для финансовой системы. Обвал рынка недвижимости автоматически потянет за собой проблемы в банковском секторе. А это, в свою очередь, потенциальная угроза для всей экономики страны.

Итог: никакого «массового падения» не произошло и вряд ли произойдёт. Да, на периферии или в неликвидном сегменте цены могли слегка просесть, но в крупных городах (особенно в Москве, Петербурге, Сочи) новостройки продолжали расти в цене. Причём некоторые объекты подорожали на 20–30%.

Что меняется на рынке сейчас
1. Льготные ипотеки сворачивают
• Ещё год назад можно было легко взять семейную или льготную ипотеку под 3%, а то и ниже. Сейчас обычные льготные программы в целом убрали, IT-ипотеку в крупных городах отменили.
• Сельскую ипотеку урезали: теперь доступные земли становятся всё дальше от крупных городов.
• Семейную ипотеку хоть и оставили, но были перебои — банки требовали от застройщиков «откаты» в виде субсидий, что искусственно поднимало цену.
2. Новые «слухи» о семейной ипотеке
• Банки начинают выдавать её без субсидий и без удорожания. Это может привлечь на рынок тех, кто раньше не решался покупать (ведь дополнительная «надбавка» к цене отпугивала покупателей).
3. Рост акций застройщиков
• На Мосбирже у ряда девелоперов (ПИК, Самолёт, Эталон, ЛСР) акции резко выросли на 35–50%. Ходят слухи, что было «секретное» совещание в Минстрое, где застройщикам обещали поддержку.
• Если государство действительно поможет строителям, рынок продолжит развиваться, а цены — расти.

Выводы и рекомендации
• Цены на новостройки в крупных городах и ликвидных локациях продолжают двигаться вверх и точно обгонят официальную инфляцию.
• Купить квартиру сейчас сложнее: цены растут, требования банков ужесточаются. Но это всё равно лучше, чем ждать несуществующего «обвала» и потом столкнуться с ещё более высокими ставками.
• Государство (и тем более ЦБ) не станет «обрушать» рынок, потому что это никому не выгодно: ни застройщикам, ни банкам, ни чиновникам, ни тем более людям, у которых уже есть жильё.

Если вы задумываетесь о покупке новостройки — возможно, самое время перестать ждать «чуда» и начинать действовать. Цены не стоят на месте, а ипотечные программы меняются буквально каждые полгода.

Нужно подобрать проект и рассчитать ипотеку? Пишите в личные сообщения — с радостью помогу найти лучший вариант среди актуальных предложений!

А я весь прошедший год напоминал, что под разговоры о скором крахе рынка хорошая недвижимость продолжает дорожать. Как и аренда (тут вообще, по некоторым объектам х2 за год). А сейчас еще и условия на семейную ипотеку сильно улучшились, пока действуют условия с минимальным первоначальным взносом и без подтверждения дохода- пишите в директ, обсудим условия