Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость Telegram-Beiträge

Строить больше, но при этом меньше – так бывает?

В Росстате посчитали, что в 2023 году Россия обогнала ряд европейских стран по количеству квартир в новостройках, но при этом значительно уступила в их площади.

К примеру, в пересчете на душу населения, в 2023 году было построено:
▶️Россия – 0,75 кв.м жилья на человека.
▶️Германия – 0,35 кв.м на человека
▶️Литва и Польша – около 0,53 кв.м на человека

По числу новых квартир наша страна тоже вышла вперед:
▶️Россия – 99 квартир на 10.000 человек
▶️Финляндия – 74 квартиры на 10.000 человек
▶️Германия – 35 квартир на 10.000 человек

Но при этом средняя площадь нового российского жилья оказалась значительно меньше, чем в странах, с которыми проводилось сравнение.

Все же у нас значительный объем  новых квартир сосредоточен в крупных городах и миллионниках, где цены за квадратный метр "кусаются". Поэтому застройщики в основном выводят на рынок самые востребованные компактные форматы жилья.

Новое — это хорошо забытое старое

🏢 Стоит ли давать второй шанс заброшенным зданиям? В Правительстве считают, что стоит.

По поручению Правительства Росимущество провело пилотный проект в Ярославской области по выявлению «заброшек», числящихся в федеральной собственности. Было «найдено» 2500 объектов.

Опыт региона планируется перенести и на другие субъекты РФ. Предстоит не только посчитать неиспользуемые объекты федеральной собственности и провести инвентаризацию, но и оценить их состояние и решить дальнейшую судьбу:

🟢часть объектов передать в «Дом.РФ» для поиска инвесторов и продажи на аукционах с целью реновации
🟢часть передать субъектам
🟢некоторые объекты приватизировать

Почему здания оказываются никому не нужны?

➡️отсутствие бюджетных средств на достройку, реконструкцию и сохранение объектов культурного наследия
➡️отсутствие привлекательных условий для частных инвесторов

Кстати, реновацию зданий уже называют новым трендом, а теперь этим вопросом займутся и на высоком уровне.

Мы с командой тоже вносим свой вклад в восстановление жилого фонда, когда достраиваем пустующие объекты, приводим в порядок документы и делаем новые коммуникации.

И это не только про финансовую выгоду. Это и удовлетворение от результатов работы, когда даешь зданиям вторую жизнь, а людям — новые комфортные квартиры.

Иногда одно слово решает многое

Однажды всего лишь одно безобидное слово «апартаменты» стало яблоком раздора в суде.

Я уже рассказывал, почему не нужно бояться судов в работе. Это хороший рабочий инструмент, чтобы отстоять интересы проекта.

Ситуация: на судебном процессе по нашему объекту в Калининграде выяснилось, что весь вопрос заключался всего лишь в одной формулировке. Представитель администрации указал, что мы используем слово «апартаменты» вместо «нежилое прмещение», и это неправильно.

Причем этот термин в документации мы использовали по рекомендации местных проектировщиков😀

Варианта выйти из ситуации было два:
1️⃣ идти на принцип, продолжать доказывать, что мы правы, и терять время
2️⃣ исправить документацию по требованию и продолжить работы по проекту

Мы выбрали 2-й вариант и исправили формулировку. В интересах проекта важна гибкость мышления, которая помогает находить компромиссы и принимать верные решения. Такие бумажные «мелочи» не должны тормозить проект и вставать на пути реализации главной задачи.

#рабочиемоменты

Когда не нужно усложнять

На прошлой неделе я участвовал в IV Ежегодном Инвестиционном Форуме PROINVESTVOLGA: выступал перед аудиторией, общался с коллегами, отвечал на вопросы.

С одной из ситуаций обратились коллеги, которые работают агентами. Сейчас у них есть объект, который нужно продать. Собственник делит помещение на квартиры, и у него уже практически готовы все документы (осталось только подать на ввод в эксплуатацию).

Ребята предложили ему сделать отличный ремонт и после этого продать. Но владелец сомневается в необходимости ремонтных работ.

При минимальной цене продажи в 46 т.р./кв.м и рыночной в 75 т.р./кв.м делать ремонт для того, чтобы продать помещение, нецелесообразно.

Я предложил поступить проще – продать объект по 55 т.р./кв.м, и всем будет хорошо:

• Клиент выйдет в деньги.
• Покупатель будет доволен, потому что купил дешевле рынка, и сам сделает ремонт по своему вкусу.
• Агенты ускорят цикл продажи и заберут свою комиссию.

Бывает, что нужно посмотреть на проект или проблему под разными углами и прикинуть: стоит ли игра свеч или пойти максимально простым путем?

Иногда это бывает непросто сделать, а взгляд со стороны может помочь. И, возможно, есть вариант намного проще и выгоднее для всех👌

#рабочиемоменты

Друзья, коллеги, всем привет 👋

Я принял участие в крупном событии в сфере недвижимости – IV Ежегодном Инвестиционном Форуме Поволжья PROINVESTVOLGA в Самаре.

Вчера состоялось мое выступление. Я делился своими реализованными проектами, рассказывал, какие стратегии при этом использовал. То есть это готовые практические истории о том, как мы с моими инвесторами реально зарабатываем на достройке и перепродаже жилых объектов.

На видео я говорю о проекте Люберцы, который сейчас уже в высокой стадии готовности, и на цифрах показываю выгоду от разницы между начальной ценой объекта и его рыночной стоимостью.

Подробнее о проекте можете прочитать в этом посте.

О моей основной рабочей стратегии читайте здесь.

#события

Друзья, я люблю получать обратную связь от своих коллег и партнеров. Это помогает посмотреть на себя и свою работу со стороны.

И всегда бывает приятно, когда твой вклад, твои старания и самоотдачу вот так высоко оценивают.

Инвесторы, с которыми я работаю – это не кто иные, как именно партнеры🤝, не только в деловом и финансовом плане, но и в идеологическом. Это те люди, которые разделяют мои ценности, стремления и желания.

Когда партнеры собираются в комьюнити не только ради финансовых интересов, но и ради общих идей и мировоззрения, тогда получаются самые лучшие результаты в бизнесе.

#отзывы

Я уже рассказывал в одном из постов, что в Ярославле мы сначала сдали квартиры в аренду, а потом продали инвесторам.

В процессе ремонта мы установили только сантехнику и кухню. Другой мебели в квартирах не было. Удивлением стало то, что очень быстро у нас нашлись арендаторы, которых это нисколько не смутило.

А именно то, что люди готовы снимать пустое жилье и привозить или покупать собственную мебель 🛋

Главное, что в квартирах были подключены сети, сантехника и установлен кухонный гарнитур. Все новое, чистое и аккуратное. Видимо, это и есть самое важное для некоторых арендаторов.

Для арендодателя при таком варианте тоже есть свои плюсы:

■ можно не переживать, что квартиранты испортят мебель или технику;
■ жильцы со своим имуществом обычно снимают на длительный срок, переезжают нечасто, что гарантирует владельцу стабильную прибыль в течение долгого времени.

Поэтому можно не торопиться полностью обставлять арендную квартиру. Нужно посчитать, во сколько обойдется меблировка, перекроет ли ее доход от аренды и за какой срок. Или, может, поставить цену чуть ниже и попытаться сдать без мебели, зато на долгосрок людям, у которых все свое 🤔

А как вы относитесь к арендной квартире без мебели? Сняли бы такой вариант?

Все посты по объекту читайте в канале по хештегу #Ярославль

Друзья, коллеги, всем привет 👋

У меня сегодня необычный пост. По просьбе одного из моих инвесторов размещаю у себя в канале объявление о продаже его дома.

У меня, конечно, не рекламная площадка, но я всегда стараюсь идти навстречу своим партнерам и находить общие точки взаимодействия 🤝

Поэтому размещаю этот пост. Возможно, вас или ваших знакомых заинтересует этот объект во Владимирской области.

Дом находится в живописном месте в окружении леса всего в часе с небольшим езды от Москвы по трассе М-12. Можно купить по семейной ипотеке.     

Вся подробная информация, фото и видео в объявлении по ссылке:
https://vladimir.cian.ru/sale/suburban/308419150/

Друзья, в прошлую пятницу я летал в Москву специально для записи подкаста. Через пару недель будет готово видео.

Думаю, что вам будет очень интересно его посмотреть, потому что тема актуальная на все времена: сбережение и приумножение капитала.
Про то, как копейка рубль бережет. И, конечно, про мои собственные стратегии работы, проверенные на практике👌

Так что следите за обновлениями, все размещу в канале.

Будете ждать? Ставьте 🔥

#события

Друзья, коллеги, всем привет и продуктивной рабочей недели! 👋
Отвечаю на вопрос из комментариев о переводе нежилых помещений в Ярославле в жилой фонд.

Напомню, что в Ярославле мы перевели нежилые помещения в жилые, сделали перепланировку, ремонт, сдали квартиры в аренду и продали инвесторам.

Все посты по объекту вы найдете в канале под хештегом 👉 #Ярославль

Как мы переводили помещения в жилой фонд:

Так как объект удаленный, то мы взаимодействовали с местным подрядчиком, который занимался всеми бумажными процессами. Ребята из нашей команды, в свою очередь, курировали его работу.

В документальной части все прошло гладко – подрядчик хорошо справился. Кроме непосредственно работы с документами, он нам обеспечил всю юридическую поддержку, взаимодействие с урегулированием долгов за ЖКХ, оплатами и прочими вопросами.

В итоге мы потратили на оформление документов 7 месяцев, а полностью объект был готов через 11 месяцев с учетом перепланировки, работы с коммуникациями и ремонта.

Если подвести небольшой итог:

✔️ перевели помещения в жилой фонд с помощью местного подрядчика
✔️ по времени это заняло 7 месяцев
✔️ проблем с администрацией не было

Делегирование процессов – обычная практика при работе на удаленных объектах. И хорошо, когда сразу получается найти добросовестного подрядчика, который не подведет и не затянет реализацию проекта.