Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость Telegram-Beiträge

Какой должен быть доход, чтобы купить «однушку» в Москве по рыночной ипотеке 🏙

Интересные подсчеты провел в начале декабря портал banki.ru.

Исходные данные:
▶️платеж/мес. — 30% от доходов;
▶️зарплата в среднем по Москве на 2024 г. — 133.500 руб. (Росстат);
▶️стоимость «квадрата» новостройки — в среднем 345.406 руб., вторички — 317.797 руб.;
▶️среднерыночная ставка для обоих вариантов по данным banki.ru — 25,8%/год.;
▶️срок кредита — 20 лет;
▶️средняя площадь 1-комн. квартиры в новом доме 37,6 кв.м, во вторичке — 38 кв.м.

Что получилось

Новостройка
✔️ипотека — 9.091.085 руб.
✔️платеж/мес. — 196.650 руб.
Если платить каждый месяц 30%, или 196.650 руб., доход нужен около 660.000 руб., что превышает средний по Москве почти на 490%.

Вторичка
✔️ипотека — 8.453.400 руб.
✔️платеж/мес. — 182.857 руб.
Доход нужен около 610.000 руб., что больше среднего по Москве на 450%.

Понятно, что расчеты условные, но уровень примерно ясен: рыночная ипотека сейчас космически дорогая.

Оформляться по таким процентам есть резон, если, например, объект очень интересный, а на подходе сделка по продаже другой недвижимости.
Ожидать падения ставок, чтобы рефинансировать кредит, эксперты рекомендуют начинать не раньше второго полугодия 2025 года.

Но это не значит, что нужно сидеть и ждать. Мы с инвесторами зарабатываем на любом рынке, независимо от ключевой ставки. Потому что наши стратегии позволяют повышать ликвидность объектов и реализовывать их по близкой к рыночной цене, фиксируя прибыль.

Поэтому если хотите понимать, как это все работает, или если хотите сами начать зарабатывать с нами со входом всего от 500 тыс. руб. — подписывайтесь на канал. Здесь я рассказываю про все свои проекты и делюсь опытом.
Если недавно подписались, загляните в этот пост.

#ипотека

Квартира для малоимущих с видом на Эйфелеву башню

Правда, звучит как шутка? Однако, друзья, такие социальные квартиры реально существуют. Я был в Париже и видел это красивое здание. Оно принадлежит миллиардеру Бернару Арно, владельцу Louis Vuitton и Christian Dior.

И на последних этажах в нем находится 96 муниципальных квартир для людей с низким доходом — самое дорогое социальное жилье в мире.

Дело в том, что по национальному закону от 2000 г. во Франции не менее 20% городского жилья должно быть государственным, иначе придется платить особый налог, и Париж не исключение.

Чтобы уравнять людей из разных социальных групп, власти города выбрали бывший универмаг Samaritaine в центре города. Здание XIX века с 2005 г. стояло закрытым и приходило в негодность, пока его не выкупил Арно.

Он вложил около 24 млн. евро в реставрацию. Фасад остался прежним, в Париже с этим строго, а вот внутри провели модернизацию. Кроме социальных квартир, в здании разместились люксовый отель, офисы и детский сад.

Квартиры арендуют граждане Франции, имеющие постоянную работу или иной доход, но невысокий. Например, среди жильцов есть семьи санитарки, уборщика, пенсионеры. Они не только живут в шикарных условиях, но и пользуются привилегиями локации, например, могут устроить детей в престижные школы.

Интересное слияние капитала и социальных проектов. Капитал паркуется в элитную недвижимость, а власти параллельно решают свои вопросы. Как вам социалка по-французски?

Вспоминал недавно комнату в коммунальной квартире в Новосибирске, с которой я начинал свой путь в недвижимости. Подумал о том, сколько она сейчас стоит. И пришла в голову интересная мысль — сравнить динамику цен на квартиры с чем-то осязаемым. Например, едой. Вот возьмем куриное мясо — популярный продукт.

В 2001 году я купил комнату за 260 тыс. руб. Сейчас на авито в этом доме ничего в продаже нет, но есть в соседнем одна комната за 2.200.000 руб.

Килограмм курицы стоил в 2001 г. около 50 руб., а сейчас примерно 215 руб. согласно средним данным.

Посчитаем, сколько курицы можно было бы купить на эти деньги тогда и сейчас:
2001 год: 🟰 5200 кг
2024 год: 🟰 10200 кг

Люблю математику, наглядно видно, как взлетела недвижимость относительно продукта.

Что это — квартиры подорожали или курица подешевела?😄

Кто не знает мою историю про комнату — смотрим ПОДКАСТ, там все подробно рассказываю.

Друзья, поступил вопрос: как я нашел здание в Кунгуре? Может, использовал какие-либо реестры зданий под реконструкцию?

Отвечаю. Возможно, такие реестры и есть, но я про них не знаю и ничего не слышал. Хочу сказать, что свои объекты я нахожу в достаточно в обычных местах — это такие площадки как Авито и Циан.

Также ко мне приходят объекты через моих партнеров. В связи с тем, что я уже больше восьми лет работаю, то были различные варианты. У меня есть инвесторы и есть риэлторы, с которыми я сотрудничаю.

Когда у кого-то появляется объект, который подходит под мой логику, конечно же, ребята мне его предлагают. И я его приобретаю. Так это работает.

Кроме того, у меня есть проверенные брокеры, которые смотрят имущество на площадках банкротов и тоже предлагают объекты мне, а я их анализирую.

Поэтому на сегодняшний день нет каких-то секретных площадок, про которые знаю я и не знаете вы.

На обычных ресурсах типа Авито и Циана всегда можно найти объекты, на которых можно заработать, и я буду вам показывать это чаще.

А какие площадки поиска чаще всего используете вы?

#вопрос_ответ #Кунгур

Друзья, вчера было очень много реакций под постом🔥 Спасибо, вижу, что наши проекты вам интересны. В каждом из них вы можете стать инвестором со входом от 500 тыс. руб.

Рассказываю про новый проект, который стартовал в Кунгуре и сейчас находится в активной фазе. Здесь мы будем проводить реконструкцию здания казармы в многоквартирный жилой дом. Смотрите фото выше ⬆️

Мы забрали здание уже с готовым проектом реконструкции, но его нужно было актуализировать, чем мы и занимались. Внесли в него корректировки, обновили изыскания и технические условия.

Как только мы завершаем корректировки, то сразу идем на экспертизу. До Нового года должны уложиться по срокам.

Дальше будем запрашивать разрешение на реконструкцию. Планируем сделать в здании 64 квартиры.

А город Кунгур славится, конечно же, своей Кунгурской ледяной пещерой, как правильно заметили в комментариях 👍🏻

Все посты по проекту в канале будут выходить с хештегом #Кунгур.

Следите за публикациями и увидите, как происходит трансформация старого здания в новое комфортное современное жилье! А если захотите, то сможете и сами инвестировать в этот проект.

Друзья, коллеги, хочу поделиться с вами новыми проектами, подготовкой которых мы сейчас занимаемся и будем воплощать их в 2025 году.

Следите за новостями, чтобы не пропустить информацию о проектах, в которых вы можете стать инвестором и зарабатывать от 30% годовых.

У нас работа в самом разгаре, несмотря на приближение Нового года🎄

Сейчас мы рассматриваем приобретение новых объектов. В планах расширить портфель недвижимости в Калининграде и Крыму.

В проработке в данный момент три объекта по достройке:

➡️В планах забрать на баланс дом на 160 квартир в Томске.
➡️В Калининграде хотим взять дом на 50 квартир и сделать из них апартаменты.
➡️Также смотрим сейчас объект в Сургуте.

🆕А еще мы запускаем новый проект, который сейчас в активной фазе подготовки документации. Он расположен в городе Кунгур Пермского края.

Ставьте 🔥, и завтра я расскажу о нем подробнее.

Кстати, кто знает, чем славится Кунгур? Пишите в комментариях⬇️

#новости

Друзья, всем хороших выходных! 👋
Раскрываю интригу вчерашнего голосования про мои налоги.

Большинство проголосовавших решили, что я заплатил больше 1,2 млн. рублей. Но на самом деле сумма уплаченных мной налогов за имущество в этом году оказалась... 842.720.38 руб.

Какие ваши мысли по оптимизации ?

Инвестиции в недвижимость — не только в столицах 🏙

Многие думают, что выгодно работать с недвижимостью только в крупных городах, где самая большая стоимость квадратного метра и быстрый рост.

Отчасти это так. Но моя стратегия позволяет отлично работать и зарабатывать в регионах. Почему?

В каждом регионе у людей есть потребность иметь собственное жилье. Есть спрос на квартиры и такое понятие как рыночная цена.

И есть объекты, которые в силу определенных обстоятельств оказались «за бортом» рыночной стоимости.

В их текущем состоянии они не представляют интерес, но при правильном подходе и доведении их до кондиции, они востребованы и нужны. Их ждут покупатели и арендаторы, поэтому они всегда найдут своего клиента.

При этом разница между их начальной и рыночной стоимостью после проведенных работ может быть в два и более раза. Выгодно? Безусловно. Что и подтверждают успешно реализованные моей командой проекты в регионах, где мы с инвесторами уже получили запланированную прибыль.

Причем цены в регионах тоже не стоят на месте. Выше⬆️, например, любопытная статистика по Республике Коми за 2024 год.

Поэтому дело даже не столько в самом городе и регионе, сколько в отдельно взятом объекте и потенциале роста его цены.

Я всегда говорил и придерживался мнения, что государство будет поддерживать строительную отрасль на плаву🏙

А как иначе – это один из локомотивов развития экономики нашей страны, и он тянет за собой все.

И вот в подтверждение моих слов новости – Минстрой предлагает ввести мораторий на банкротство девелоперов.То есть банкротиться будут все, кроме застройщиков. Такая вот мощная мера поддержки отрасли🏗️

Поэтому, друзья, если вы до сих пор думаете, куда инвестировать, я вам точно говорю – инвестировать надо в тот сектор, который поддерживается государством.
В нашей стране это рождение детей и строительство. Инвестируя в недвижимость, вы точно не прогадаете.

Растут стены — растет и интерес покупателей

Наш объект в Люберцах продолжает привлекать покупателей, причем уже и по близкой к рынку цене. Люди видят, что многое готово, и охотнее выходят на сделки.

В чем прелесть работ «с нуля» — это возможность покупателям оценить качество работ. Они не берут «кота в мешке», а понимают, куда вкладывают деньги — в новые надежные коммуникации, которые прослужат долго, в ровные стены и полы, в качественные окна и двери.

Прямо сейчас на объекте мы активно возводим стены, продолжаем работы с инженерными сетями и готовимся заливать стяжку.

Доход инвесторов в этом проекте от 30–40% годовых на вложенные средства с гарантированным получением прибыли в течение года. Войти можно как с суммой от 500.000 руб., так и выкупить целую квартиру.

Всю информацию по проекту вы найдете в канале по хештегу #Люберцы

Если хотите стать частью нашей команды инвесторов на максимально выгодных условиях, оставляйте заявку по ссылке,и мы с вами свяжемся ⤵️
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04