Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость Telegram 帖子

Будут ли заморожены пустые многоэтажки? Госдума рассмотрит новый законопроект о возможности консервации пустующих многоэтажных домов.

Пустующими предлагается считать не только полностью расселенные дома, но и те, в которых большинство квартир брошены, а в некоторых еще живут.

Чем объясняют необходимость консервации авторы инициативы:

▶️Квартиры в заброшенных домах часто привлекают асоциальных элементов.
▶️В полупустых многоэтажках показатели использования ресурсов во внутридомовых системах низкие. Из-за этого зимой системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения промерзают. Особенно эта проблема актуальна для районов Крайнего Севера.

Права граждан из таких домов предлагается обеспечивать по аналогии с гарантиями жителей аварийных и подлежащих сносу домов.

Интересна судьба этих зданий после консервации🤔

Источник

Друзья, коллеги, всем привет!

Сейчас веду параллельно много задач по проектам, поэтому не так часто появляюсь. В основном заняты бумажной работой. Где-то решаем вопросы с документацией, где-то — с проектным финансированием.

На объектах работы тоже активно идут. Скоро сделаем фотоотчеты, как у нас продвигаются дела, какие есть новости.  

Еще работаю с моими инвесторами. Приходят новые люди, определяем с ними тактику инвестирования. В скором времени расскажу подробнее.

Кто хочет инвестировать со мной в мои проекты, заполните небольшую форму обратной связи ⤵️

https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

Как застройщики привлекают покупателей в условиях кризиса

В Екатеринбурге застройщики в условиях малодоступной ипотеки и снижения спроса на квартиры начали использовать нетрадиционные схемы привлечения клиентов.

Если программой trade-in и рассрочками уже никого не удивишь, то аренда с правом выкупа пока достаточно новое явление. Такую схему под названием «Арендотека» предлагает в частности «Атомстройкомплекс».

Суть в том, что жилец может заехать в квартиру еще до ее покупки при условии заключения договора долгосрочной аренды с правом выкупа. Договор на проживание заключают на 11 месяцев. В любой момент клиент может выкупить свою жилплощадь.

Плата за аренду близка к рыночной ставке. Стоимость квартиры и арендная ставка фиксированные на весь срок действия договора. Ежемесячные платежи уменьшают общую цену жилья.

Предполагается, что такая услуга будет востребована покупателями, у которых:
©️деньги лежат на депозите под высокий процент;
©️продается своя квартира, но покупателя пока нет, а переехать нужно скорее.

Интересная схема?

Источник Коммерсант

Склады наравне с кладовками бьют рекорды инвестиций

Консалтинговая компания «Ricci | Склады» провела аналитику по итогам 2024 г. Результаты впечатляют: инвестиции в склады выросли в 5 раз по сравнению с предыдущим 2023 годом. По сумме речь идет о 173 млрд. рублей.

Больше всего инвесторов интересуют площади в Москве и области. На них пришлось более 80% сделок, или 142 млрд. рублей в денежном эквиваленте.

Цена продажи сухого склада класса А составила 85.000–90.000 рублей за кв. м без НДС.

Аналитики также подчеркивают, что конечные пользователи складов сами стали выступать в роли инвесторов. Из них образовалась особая категория — «инвесторы нового типа». Это те, кто покупает площади «на вырост» и одновременно чтобы сдавать их в аренду.

Растет спрос и среди крупных частных инвесторов и компаний. Они покупают пустые складские объекты big box для сдачи в аренду или для собственных нужд, а излишки сдают.

Big box — это формат одноэтажных складских помещений класса A площадью от 5 тыс. кв.м для крупных резидентов.

А в 2025 г. ожидается рекордный ввод новых складских объектов, который по прогнозам будет в 2 раза больше, чем в прошлом году.

Источник Forbes

Ждете Семейную ипотеку на вторичное жилье?

Друзья, если вы не заметили, то пошло распространение Семейной ипотеки на регионы, в которых мало застройки.

В конце 2024 года Президент дал поручение правительству — распространить Семейную ипотеку на «вторичку» в регионах с нехваткой нового жилья и представить доклад до 15.04.2025.

Пока что по Семейной ипотеке можно купить только новостройку. В регионах, где строят мало нового жилья, взять ее легче — достаточно иметь двух детей до 18 лет, а не одного до 6 лет как в остальных. Сейчас в списке 35 субъектов с такими условиями, плюс сюда входят населенные пункты, где меньше 50 тыс. жителей.

Какие последствия могут быть для вторичного рынка в таких регионах после внедрения программы?

▶️Повысится ликвидность жилья, квартиры начнут продаваться активнее.
▶️Пойдет вверх спрос – вырастут цены.
▶️Строительный сектор получит непрямую поддержку — люди будут продавать свои «старые» квартиры и покупать новостройки в других регионах.

Аналитики Домклик Сбербанка выделили потенциальные регионы-лидеры по востребованности Семейной ипотеки на вторичку:
▶️республика Ингушетия
▶️республика Калмыкия
▶️республика Мордовия
▶️республика Карачаево-Черкесия
▶️Новгородская область
▶️Костромская область
▶️Тамбовская область
▶️Псковская область
▶️Ивановская область

При масштабах нашей страны идея вполне справедливая, учитывая, что более 40% нового фонда строится в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.

Раскачает рынок такая ипотека, как думаете?

Друзья коллеги всем привет!👋🏻

Как ваши ощущения — сдвинулся ли рынок недвижимости? Почувствовали оттепель? Пошло потихоньку снижение процентов по вкладам. Альфа, МКБ, Т-Банк, Сбер снижают ставки по некоторым продуктам.

Люди начали больше интересоваться недвижимостью. Банки поменяли матрицы процентов для застройщиков. Похоже, дно продаж пройдено, и скоро мы увидим очередной рост и взлеты цен на недвижимость.

Что важно, я сейчас не говорю про инвестиционную недвижимость, которую предлагают застройщики больших городов, где расчет на то, что тысячи людей купят тысячи квартир и потом перепродадут. Я не про это. Я про историю, когда недвижимость действительно покупает конечный покупатель.

В чем большая разница? Разница в том, что инвестор пытается купить, пересидеть, а иногда и просто застрять в этой недвижимости и остаться с ней. Конечный покупатель — человек, который приобретает ее для жилья. Он берет квартиру для собственных нужд, для себя и своей семьи, или просто паркует деньги и двигается дальше.

То есть, если говорить о том, что рынок замер, как думают люди — это не так. Он просто уменьшился. Но на рынке осталось больше настоящих покупателей, которые покупают жилье действительно для собственных нужд, а не для заработка.

Друзья, кто работает с недвижимостью, поделитесь наблюдениями — изменилось что-то, или пока еще не заметили? Оттает ли рынок весной?

Чем меньше квартиры, тем больше популярны кладовки

2024 год стал рекордным для спроса на кладовки в России. Число желающих их купить увеличилось на 32–33%. По другому эти помещения для хранения в жилых комплексах называют «келлерами».

Причем происходит это на фоне падения спроса на квартиры. В 2024 г. продажи нового жилья по стране снизились на 22%, а количество проданных келлеров увеличилось на 17%.

Аналитики залоговой службы Сбера выделили 10 регионов рекордсменов, где больше всего купили кладовок: Краснодарский, Пермский, Хабаровский, Приморский края; Калининградская область; Чувашская Республика, Республика Башкортостан; Иркутская, Тюменская, Свердловская области.

Считается, что такая популярность кладовок связана с уменьшением общей площади жилья. За последние 20 лет квартиры в новых домах «ужались» с 69 до 51 кв.м, или стали на 36% меньше.

Кроме этого, многие планировки не предусматривают в квартирах достаточных мест хранения. И даже балконы есть далеко не во всех квартирах.

Интересно, что в Москве сильнее всего вырос интерес к келлерам в категориях комфорт и бизнес-класса. На один келлер в новостройках приходится примерно по 6 квартир.

Вырос и спрос на аренду таких подсобных помещений, поэтому их покупают не только для личного пользования, но и чтобы сдавать.

Были мысли купить кладовку? Или уже взяли?

Можно ли быть экспертом во всем?

Конечно нет, да и незачем. Если ломается авто, то мы обращаемся в сервис — так быстрее и надежнее.

Но когда дело касается недвижимости и больших сумм с шестью нулями, то почему-то многие боятся обратиться за помощью. Считают, что справятся сами.

Почему так❓

🟠Много доступной информации в сети.
🟠Не хочется оплачивать чужие услуги.
🟠Был негативный опыт общения в этой сфере.
🟠Хочется самостоятельно принимать решения.

Стремление все контролировать самому — хорошая вещь, но не когда на кону стоят миллионы, а четкого понимания нет.

Мало просто читать информацию, иногда нужен практический опыт. Люди, которые годами работают в одной сфере, имеют за плечами сотни кейсов.

Они могут предложить выходы, о которых даже не догадываешься. То есть мы платим по сути за чужой опыт и компетенции.

Если вовремя получить помощь, то можно избежать ошибок и финансовых потерь. Иногда проще заплатить в моменте, чем много потерять в перспективе.

Каждый из нас не может быть одновременно и строителем и банкиром и проектировщиком и еще кем-то... Но приобрести их знания и компетенции вполне возможно. Особенно взаимодействуя с  ними либо в общих проектах, либо оплачивая их услуги.

Как в истории с общежитием. Можно ждать, а можно проявить гибкость и выйти из ситуации пусть не с тем доходом, который хотелось изначально, но все же с доходом.

Но тут, конечно, личный выбор каждого 🤝

Как из минуса выйти в плюс

Давайте посмотрим на конкретном примере. Несколько лет назад человек купил квартиру в новостройке на юге.

Менеджеры в отделе продаж обещали иксы после сдачи дома в эксплуатацию. Но сроки сдачи сильно затянулись. Застройщик никак не мог решить вопросы с администрацией. Покупатели стали обходить дом стороной.

В итоге через год ожиданий инвестор оказался перед выбором:
😊 продать квартиру и остаться при своих (цена за год так и не выросла);
😊 ждать, пока застройщик решит вопросы и сдаст дом в эксплуатацию.

В офисе ничего конкретного не обещали. Он прикинул туманные перспективы и вышел из этой истории. Купил готовую квартиру в другом районе и стал получать прибыль от посуточной аренды.

Иногда выход, который сначала кажется в минус – по факту в плюс. И то решение, которое дает как минимум не потерять и остаться при своих — это уже хорошее решение.

Если бы он остался в той стройке, то продолжил бы терять то, что мог за это время заработать. И в целом был непонятный исход, а это риск.

Недвижимость — инструмент, который позволяет деньги не терять, а сберегать. И уже применяя разные практики, мы их просто увеличиваем.

Но главное — не терять. Иногда лучше сменить тактику и забрать свое, чем упустить возможности заработать или еще хуже уйти в минус.

А у вас были похожие истории?

Друзья, спасибо, что поделились мнениями. Большинство проголосовавших предпочли бы выбрать помощь. А теперь расскажу свое видение ситуации.

Что касается правил пожарной безопасности, там ситуация такая. Сейчас норматив говорит, что лестничный марш в здании такого типа должен быть 1,2 м шириной, а в Советское время была норма 1 м. Что с этим делать? Ничего – мы не можем сделать 1,2 м, если уже построено и есть 1 м.

Что значит ширина лестничного марша? Это как пропускная способность трубы. Условно, по 1,2 м за одно и то же время пробежит 120 человек, а по 1 м — всего 100. Это путь эвакуации, и в аварийной ситуации по этой лестнице сможет эвакуироваться 120 человек. А тут только 100.

О чем это говорит? О том, что согласно новым правилам нужно делать число квартир не на 120 человек, а на 100.
Но это один из путей, есть и другие проще. Да они требуют знаний, опыта, времени и усилий.

При этом же никто не знает, как долго будет продаваться здание целиком.

Я уверен, что у человека все получится, но... значительно позже.