Замоскворечник Telegram 帖子

​ЦЕНЫ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#итоги24
#вторичныйрынок


Не буду перегружать большим количеством цифр - в таблице их достаточно.
Главное: цены предложения по выборке (25 дома А-класса) реально выросли за год незначительно, примерно на 10% (бетон + ремонт).
Если выборку, «очистить» от десятка предложений со стоимостью от 2,5 млн. руб./м2 (зачастую необоснованно завышенной), то индекс цен в Замоскворечье увеличился за год с 1,25 до 1,38 млн. (руб./м2) в абсолютном выражении.

Если же посмотреть на этот сегмент рынка в трехлетней ретроспективе - он на удивление стабилен, несмотря даже на катаклизм февраля 22-го (если очистить от структурных изменений в виде выхода новых дорогих лотов в сданных комплексах):

▪️Цены растут стабильно, особо не превышая темпы официальной инфляции (31,6% за три года, 9,5% в 24-м)
▪️Объем предложения - плюс-минус 150 единиц
▪️Ликвидные предложения всегда в остром дефиците
▪️Большинство лотов в продаже - с завышенными ценами (коррелирует с предыдущим пунктом).

Конечно, же не стоит забывать, что цены предложения - это далеко не цены сделок.
Далее, - как раз про сделки в Замоскворечье, в анализируемой выборке из 25 домов.

@zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПРОДАЖ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ

#итоги24
#новостройки

Пограничный между бизнес-классом и премиумом сегмент ожидаемо показал самые впечатляющие результаты в абсолютных показателях - в 2024 году продано на 1500 лотов больше, или + 62% прироста год к году.
Если в делюкс и премиум прирост произошел исключительно за счет сделок в новых проектах, то здесь, около трети прироста пришлось на интенсификацию продаж в больших «старых» комплексах.

Напомню, что бизнес-премиум отличается от элитного сегмента (премиум и делюкс) не только продуктом (планировками, кол-вом лотов на этаже да и в самом комплексе, коэффициентом обеспеченности машиноместами, местоположением etc), но и бОльшей зависимостью от ипотеки. Если бы не ограничения по ипотеке, продажи были бы еще выше.

Хотя рассрочки и скидки в некоторых проектах сотворили чудеса, например в том же High Life. Любопытно, что если в сентябре и октябре действительно были супер-выгодные условия для покупки на многие лоты в этом комплексе, то после повышения цен в ноябре на некоторые квартиры скидка в 25% давала цену октября без скидки. Поэтому нужно быть очень внимательным и помнить, что девелопер акцентирует внимание только на плюсах, а обратную сторону медали покупатель должен сам оценивать, лучше с помощью независимого (!) эксперта.

Не вижу пока факторов, которые могут переломить тенденцию роста прошлого года, если условия покупки в целом не изменятся (цены, рассрочки) при наличии соответствующих объемов в актуальных проектах.
Спрос в этом сегменте гораздо более эластичен не только по цене, но и по допфакторам (ставки по депозитам, лимиты по льготной ипотеке, беспроцентные рассрочки), поэтому, при прочих равных, могут быть и дополнительные драйверы роста. Повторюсь, при прочих равных, без экстрима.

Запись на консультацию - @zamoskvorechnik

ОБЗОРЫ КОМПЛЕКСОВ-2024

#дома
#свод2024

После публикации итогов по продажам в сегментах делюкс и премиум вполне уместно вспомнить о проектах, по которым делал обзоры в прошлом году:

NICOLE
РУССКИЕ СЕЗОНЫ
ФРУНЗЕНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ
Armani Casa Moscow Residences
САВВИНСКАЯ 27
ХАМОВНИКИ XII
TURGENEV
TURGENEV -2
ПРЕКРАСНАЯ ЭПОХА

ДОМ ФРАНКА
ТАТАРСКАЯ 35
DORO MILLE
DORO MILLE-2
LIFE TIME
LIFE TIME-2
TЕССИНСКИЙ 1

Если в 2023 году сделал обзоры только по 10 комплексам,
то в прошлом - уже 13, плюс по Садовым Кварталам и Lucky опубликованы обзоры по ценам и сделкам.
В этом году планирую 15-18 обзоров.

В первую пятерку 25-го года предварительно включил:
▪️Luzhniki Collection
▪️Садовническая 69
▪️Тишинский бульвар
▪️Luce
▪️Лаврушинский

Пишите в комментариях и лс, разбор каких комплексов еще хотели бы увидеть.

@zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПРОДАЖ В ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТЕ

#итоги24
#новостройки

В анализируемой выборке новостроек премиум-класса рубеж в 1000 лотов все-таки преодолен не был - всего за 2024 год зафиксирована 981 сделка.
Тем не менее - это плюс 60% к 2023 году.

Прирост, как и в делюксе - за счет вывода и успешных продаж новых проектов.
Только четыре премьеры 2024 года дали 294 сделки:

▪️Тишинский бульвар
▪️Монблан
▪️Татарская 35
▪️Vesper Кутузовский

Если добавить Дом Франка, стартовавший формально в 2023-м, но продажи по которому пошли в 2024-м, то это уже 345 продаж или 95% прироста выборки в 2024 году.

Лидеры продаж 2023-года остались в первой пятерке с неплохими показателями:

▪️Luzhniki Collection
▪️Life Time
▪️Бадаевский

При этом, если у первых двух продажи так и остались на уровне прошлого года (у Лужников даже примерно на 10% меньше), то Бадавеский увеличил количество сделок почти вдвое - с 51 до 91.

Предположу, что примерно 3/4 продаж премиум-сегмента в текущем году придется на первые 7 комплексов в списке - машина продаж в каждом из них хорошо «прогрета», объемы есть, и на средних оборотах каждый комплекс вполне может показать результаты 2024 года, при прочих равных.

Итоги года вселяют оптимизм, пока сложившуюся тенденцию можно вполне экстраполировать на 2025-й год, по крайней мере на первое полугодие.
Как и в делюксе, беспроцентные рассрочки и ожидание снижения учетной ставки будут существенно поддерживать рынок.

Запись на консультацию - @zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПРОДАЖ В ДЕЛЮКСЕ

#итоги24
#новостройки

Первая тройка в сегменте показала значительный отрыв от остальных проектов - 40% сделок в выборке:

▪️Фрунзенская набережная
▪️Nicole
▪️Лаврушинский

Четвертый квартал, как и полагается, был ударным, - 44% годовых продаж (в 2023 г - 56%). В рамках квартала так же мощно и ожидаемо выстрелил декабрь - почти пятая часть всех сделок за год.

Любопытно, что именно в декабре выдающиеся результаты показал только проект Nicole, неплохо «отработал» Лаврушинский; остальные комплексы добавили в общую копилку от 1 до 3-х сделок, в том числе и лидер по итогам года - Фрунзенская набережная.

Не забываем, что это данные Росреестра, а переход прав по некоторым уже проведенным сделкам может быть отложен по разным причинам.
Тем не менее, по анализируемой выборке 2024-й год показал прирост 30% по сравнению с предыдущим. Прирост имел «экстенсивный» характер - в основном за счет новых проектов 24-го года или тех комплексов, которые только вышли в продажи в 23-м году.

Предположу, что тройка лидеров, с большой долей вероятности сохранит свои позиции и в 2025-м: продукт нашел отклик у аудитории, лотов пока достаточно для 25-30+ сделок в годовом выражении, что для этого класса - прекрасный показатель.

Посмотрим, какие новые проекты появятся на рынке в этом году. Объем предложения по состоянию на начало периода - рекордный за последние (как минимум) 4 года, и составляет в «делюксе» более 600 лотов. Т.е. с темпами продаж 2024 года уже имеющихся «товарных запасов» хватит условно на 2-3 года ( с учетом того, что не все сделки учтены в выборке).

Снижения цен в ликвидных, востребованных новостройках в ближайшее время ожидать не стоит. Какие скидки можно получить в проектах, где в продажах застой - зависит от конкретного проекта и его финансовой модели.

Предварительно вижу два основных драйвера продаж при прочих равных (по крайней мере в первом полугодии):
1️⃣Беспроцентная рассрочка с комфортным графиком платежей не менее чем на год-полтора.
2️⃣Снижение ставок по депозитам (реальное или ожидаемое). Вероятность сохранения текущих значений в долгосрочной перспективе невелика.
Так это или нет - увидим в июле, а возможно и раньше.

PS Запись на консультацию открыта - @zamoskvorechnik

ИТОГИ ГОДА: ПЛАН ПУБЛИКАЦИЙ

#итоги24
#админ

Ну что ж, еще раз всех со всеми Наступившими праздниками! Латинская Америка подзарядила - на этой неделе приступаю к подведению итогов 24-го года. Большая часть цифр уже собрана и проходит финальную обработку.

Начнем с новостроек, в ближайшие дни - данные по продажам за прошедший год в разрезе трех сегментов:
▪️Делюкс
▪️Премиум
▪️Бизнес-премиум
Исходные данные - от уважаемых партнеров Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ (первоисточник - Росреестр).
Также посмотрим на динамику цен элитного сегмента первичного рынка.

Вторичный рынок рассмотрим с пристрастием через оптику трех блоков выборки из 100+ элитных комплексов в ЦАО:
▪️25 домов в Замоскворечье
▪️40 домов в Хамовниках
▪️40 домов в других локациях ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников).

В фокусе - продажи за год поквартально и ключевые показатели предложения, в т.ч. ценовые индексы.

Сделки и цены, как минимум в годовой ретроспективе посмотрим отдельно в Садовых Кварталах и Lucky (каждый из комплексов по количеству предложений и сделок сопоставим с выборкой «А-домов» одного района).

Кроме того, запланированы публикации:

▪️Актуальных ставок УК в Замоскворечье и некоторых других домах ЦАО.
▪️Ключевых показателей предложения и сделок в домах B-класса в Замоскворечье за прошлый год.
▪️Подборки топ-10 публикаций прошлого года.
▪️Подборки обзоров комплексов, опубликованных на канале в 2024 году (12 комплексов).
▪️Прогноза-2025 для покупателей и собственников дорогой недвижимости.

Поехали!

@zamoskvorechnik

​АМАЗОНИЯ

#вокругсвета
#перу

Первый опыт речного круиза по Амазонке и второе посещение региона.
В первый раз был в Эквадоре в бассейне реки Напо, притока Мараньона. Четыре дня в эколодже с ночными прогулками по джунглям, раннеутренним дрейфом вниз по течению узкой протоки с выключенным мотором - впечатления сопоставимые с Галапагосами. В этот - раз три дня на «пароходе» Aqua Nera (5*) показали совсем другую Амазонию.

Это уже не «мелкие» притоки, а настоящая, «большая», Амазонка, хоть и в самом верхнем течении: посмотрели отрезки двух основных притоков могучей реки - Мараньон и Укаяли, с которым длина реки составляет 7100 км (по утверждению местных географов это чуть-чуть длиннее Нила; в Уганде расскажут все с точностью наоборот😉).

Здесь ширина Амазонки после соединения двух больших полноводных рек - от 600-800 м до километра с лишним, далее ниже по течению до двух и больше и так до огромной дельты в Бразилии. Река быстрая - на нашем участке скорость течения почти 6,5 км/ч. Если по длине можно спорить с Нилом, то с точки зрения полноводности - здесь у Амазонки в мире конкурентов нет. Средний расход воды здесь в 15 раз больше чем у Нила и более чем в 10 раз превосходит показатель Енисея.

Комфортное знакомство с флорой и фауной возможно только на моторных лодках в небольших притоках, потоках и озерах-старицах, которых по течению великое множество. Живности в речной сельве предостаточно, но увидеть можно, к сожалению, далеко не все. Как повезет. Это не Серенгети в Танзании, где невозможно не увидеть животных, здесь «они нас видят, мы их - нет» (с).
В основном предмет наблюдения - птицы, коих тут несколько сотен видов, амазонские дельфины (серые и розовые), кайманы, змеи и насекомые (на берегу под руководством гида). Здесь самый птичий регион в мире, как и в соседние Эквадор с Колумбией.

Маленькую анаконду все-таки увидели - максимум метра полтора. А вот две недели назад наши гиды поймали экземпляр более 3 м (см. фото). Анаконда - очень красивая и благородная змея, достигающая 6-6.5 м в длину. Мифы о 10 и 15+ метровых особях не подтвердились. Ягуара тоже можно увидеть, но если очень повезет, в этот раз посмотрели только фото нашего гида😉.

Минус исследования берегов на больших мощных лодках - от звука 2-3 моторов звери и птицы «группируются» в густой непроглядной зелени или просто исчезают.
Пожалуй, только ленивцам все по фигу: что бы не происходило вокруг - невозмутимо болтаются в ветках алколоидных деревьев. Они на расслабоне именно потому, что всегда слегка под «кайфом». Не знаю, как их мадагаскарские собратья, но амазонские - банальные «алкоголики и тунеядцы».

Несомненный плюс «скиффов» (скоростных лодок ) - можно «покрывать» большие расстояния, переходить из притока в приток, догонять пароход. Так же из них очень удобно нырять и забираться на борт. Купание здесь - необходимая опция. «Вельветовая» на ощупь, насыщенная минеральными солями вода дает непередаваемые ощущения, плюс сам факт погружения в великую реку, увидеть которую и искупаться мечтали еще в школе многие парни.

Ловля пираньи также удобна с этих лодок. Сначала пираньи, потом купание подальше от берега. Слухи об их агрессивности сильно преувеличены: если нет кровоточащей раны - грызть вас не будут.

Но чтобы насладиться утренним исследованием реки, лучший вариант -небольшие лодки, которые идут на моторе вверх по течению, а потом час-полтора дрейфуют вниз. Такой аттракцион, в основном, возможен только в эко-лоджах. Называется bird watching.

Тем не менее, круиз на Aqua Nera рекомендую с чистой совестью - по факту это плавучий пятизвездочный отель максимум на 40 пассажиров:

▪️Отличная программа «на борту и за бортом»
▪️Гастрономическая кухня высочайшего уровня
▪️Комфортные каюты и общественные пространства
▪️Отличный сервис
▪️Прекрасная команда - такого искреннего отношения к гостям нигде не встречал, - возможно это перуанская специфика

Описывать природу не буду, к сожалению не Паустовский/Бианки/Пришвин, но она действительно прекрасна - отобрал десяток лучших фото/видео.

@zamoskvorechnik

​РОЖДЕСТВЕНСКИЕ ВСТРЕЧИ В ПЕРУ

Путешествие по Перу продолжается.
За прошедшие 10 дней многое удалось посмотреть. Об этом позже буду писать в рубрике #вокругсвета . Однозначно - это одна из самых интересных стран, которые довелось посетить, по концентрации природных и историко-культурных достопримечательностей. Перуанская кухня - отдельная тема.
Но сейчас не об этом.

▪️Прилетаем в Куско, нас встречает гид Элиана. Движемся по программе, в процессе интересуюсь, откуда такой прекрасный русский? Понятно, - училась в России.
На кого, где?
На экономиста, в МГУ.
Упс! Эконмфак?
Да! Но очень давно, поступала в 1991-м.
Мама дорогая, я тоже в 91-м туда поступил!
Какая группа? И т.д. и т.п. Вспомнил, виделись, но не общались - во время учебы пути не пересекались, группа иностранных студентов была обособлена, но тем не менее! Нашли общих знакомых. Вот бывают же чудеса?
Но это еще не все😉

▪️Спустя неделю идем по набережной в Лиме, район Мирафлорес. Внизу - океан, сёрферы, вечернее пастельное солнце, пробивающее облака и влажную дымку. Местный и туристический люд размеренно прогуливается, по выделенной дорожке пролетают велосипедисты, на лавочке у спуска к пляжу курят марихуану тревожные ребята с золотыми цепями и крестами, а навстречу … Евгений Касперский! Последний раз слушал рассказ Евгения о любимой Камчатке в ноябре, на заседании TravelKLab, и вот такой сюрприз на берегу Тихого океана. Могу предположить, что следующий доклад в клубе будет про Южную Америку😉.

Воистину, Перу - страна чудес и фантастических встреч не только с людьми, но и с историей, культурой, природой. О чем расскажу отдельно. А пока - с Наступающим Рождеством! 🎄

@zamoskvorechnik

Лима, центральная площадь Plaza Mayor, где в 1535 году Франсиско Писсаро и заложил столицу вице-королевства Перу 🇵🇪 (видео - см. в сторис).
#вокругсвета

ТОП-25 ПЕНТХАУСОВ

#пентхаусы

В таблице - 25 самых дорогих пентхаусов ЦАО по данным ЦИАН на декабрь текущего года (из тех, что находятся в открытой продаже).

Из 25 только 5 предложений - в домах, сданных несколько лет назад:

▪️Гранатный Палас
▪️NEVA TOWERS
▪️Knightsbridge Private Park
▪️Садовые Кварталы
▪️Молочный, 7

Из 25 - только 6 лотов с отделкой. Строго говоря, даже 5 - специфический, дорогой, но неактуальный ремонт с массивными деревянными панелями в Молочном, 7, с большой долей вероятности, покупателем роассматривается как «под ремонт».

Из пяти лотов с ремонтом:
два - в комплексе Б.Дмитрока IX и два - в Levenson, плюс «флиппинг» в пятом квартале Садовых Кварталов.

Так что большинство предложений - в бетоне от застройщиков с ценой м2 от 3 до 7 млн.
Любопытно будет посмотреть на аналогичный список через полгода - сколько лотов из сегодняшней таблиц будет продано и по какой цене😉.

PS Судя по всему, это финальный пост в текущем году про недвижимость, - Замоскворечник уходит на Новогодние каникулы.
Ближайшая дата записи на консультацию - 25 января.
Для связи - @zamoskvorechnik

С Наступающим Новым годом и Рождеством! 🌲🥃🎄