Publications du canal Замоскворечник

Очень интересный проект. По неподтвержденной информации, цены - от 3-3,5 млн руб., планируется финишная отделка. Беру на контроль.

В рамках прелонча проекта «Рождественка, 8» спалили пару рендеров архитектуры ЦЛП. За здание со словом «Банкъ» не переживайте, оно останется в таком же виде, как и было ранее, а вот за домики справа и слева отправляются под снос. Будут трансформироваться в стандарты московской роскошной архитектуры: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма». Не обделили внимание и арки. Арка будет, и еще какая, аж в 3 этажа. Это вам не арка Бродского, конечно, но все равно вишенка на этом торте роскоши.

Считается, что роскошные проекты на шумных улицах покупают преимущественно богатые региональные клиенты. Москвичей всегда больше интересуют более камерные, тихие проекты, потому что наблюдать за движняком-паряжняком, который происходит на условном перекрестке улиц Кузнецкий Мост и Рождественка, никому не интересно. А вот у регионального клиента, наоборот, глаз радуется от активностей в большом городе.

В случае Рождественки ещё работает фактор «трофейной» недвижимости, когда клиенту эта квартира вообще не особо нужна, да и жить он в ней не планирует, но, как хорошее вино или классные часы, нужно приобрести, чтобы потом понтануться перед уважаемыми друзьями или партнерами.

Ждём также редевелопмент здания по адресу «Кузнецкий мост, 21/5», ну и кому Галс толкнет соседний дом по адресу «Рождественка, 9/13, стр. 1».

Замоскворечник pinned «​КОНСУЛЬТАЦИИ-2025 #админ По итогам анализа проведенных в прошлом году консультаций, решил в одном тексте зафиксировать подход в области консультирования на 2025-й год. Область моих компетенций: ▪️Продажа объектов элитной недвижимости на вторичном рынке…»

ИТОГИ-2024. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

#свод
#итоги24

Финальный итоговый пост, где собрал ссылки на все материалы (см. ниже), которые публиковал в течение февраля + короткое резюме.

Всего в анализируемой выборке вторичного рынка из 110 домов (включая Садовые Кварталы и Lucky) зафиксировал в прошлом голу около 620 сделок.
Прирост по сравнению с прошлым годом есть, но точно его оценить сложно, поскольку анализируемая выборка существенно увеличилась (почти на 25 комплексов).

Но динамика не такая бодрая, как на первичном рынке, что связано с существенным дефицитом ликвидного предложения. Например, в Хамовниках прироста по сделкам, по сравнению с прошлым годом не отметил.

В лидерах продаж на вторичном рынке - недавно сданные в эксплуатацию дома, где еще есть остатки от девелоперов.

Номинальный прирост цен предложения по всей выборке - около 20%. Если показатель раскладывать по факторам, то основная причина роста сводного ценового индекса - выход на рынок более дорогих лотов, а не прирост цены уже имеющихся на рынке предложений.

Средневзвешенная цена квадратного метра по всей выборке на 1.01.25 - 1,65 млн руб. /м2 для 750 предложений с ремонтом и в бетоне.

❗️2025 год, при прочих равных, пройдет под влиянием следующих факторов:
▪️Дефицита ликвидного предложения
▪️Возрастающей конкуренции за покупателя
▪️Как минимум, не снижающихся цен (на ликвидные лоты)

Ссылки на первоисточники по локациям:

Цены в Замоскворечье
Сделки в Замоскворечье

Цены в Хамовниках
Сделки в Хамовниках
Цены в Садовых кварталах
Сделки в Садовых Кварталах

Цены в ЦАО без Хамовников и Замоскворечья
Сделки в ЦАО без Хамовников и Замоскворечья
Цены и сделки в Lucky

Справочно:
Итоги-2023 по сегментам рынка: вторичный и первичный

@zamoskvorechnik

ИТОГИ 2024. НОВОСТРОЙКИ

#свод
#итоги24
#новостройки

Финальные два поста по итогам прошлого года (новостройки и вторичный рынок).
Немного затянул, - можно было опубликовать пару недель назад. Но ждал информацию, которая пока так и не поступила - по ценам сделок. Так что про цены сделок - уже в рабочем режиме.

Итоги продаж в делюксе 🔗:
▪️Прирост кол-ва сделок 30% (в анализируемой выборке)
▪️Цены предложения выросли на 18%*
▪️Цена квадратного метра в итоге - 2,75 млн руб.*

Итоги продаж в премиум-сегменте 🔗
▪️Прирост кол-ва сделок в анализируемой выборке - 60%
▪️Цены предложения выросли на 26%*
▪️Цена квадратного метра - 1,4 млн руб.*

Итоги продаж в бизнес-премиум 🔗
▪️Прирост кол-ва сделок в анализируемой выборке - 62%
▪️Динамику цен не отслеживал, но экспертно можно оценить прирост не менее 15-20%

❗️Прогноз по рынку новостроек на 2025-год - позитивный, при прочих равных.
Драйверы роста:
▪️Беспроцентная рассрочка
▪️Ожидания по снижению учетной ставки
▪️Выход новых проектов
▪️Наличие средств у целевых покупателей.

*По данным NF Group

Завтра - свод по вторичному рынку.

@zamoskvorechnik

138 М2 В КЛЕНОВОМ ДОМЕ

#продажа

В продаже - интересный лот с ремонтом: кухня -гостиная, спальня с гардеробной, кабинет
Почему на него обращаю внимание?

▪️Золотая миля, Пречистенская набережная, «Кленовый дом» (см. сторис)
▪️Прямые виды на воду из гостиной и спальни - реальный актив, который всегда в цене
▪️Свежий актуальной ремонт
▪️Мотивированный на продажу собственник - цена снижена на 41 млн
▪️Актуальное предложение: 255 млн за 138 м2 с достойным ремонтом = 1,85 млн руб/м2.

Тем, кто рассматривает эту локацию с видом на реку - рекомендую присмотреться.

Подробности, презентация с фото и планировка - @zamoskvorechnik

БИТВА С УК

#УК

Нет, не про уголовный кодекс: УК - управляющая компания, хотя уголовщина время от времени в этой тематике вылезает. Но сейчас не об этом.
В 2023 году публиковал таблицу тарифов на обслуживание элитных домов Замоскворечья. Тема обширная, актуальная, но продолжить ее системно никак руки пока не доходят. Тем не менее таблица с актуальными тарифами на обслуживание скоро будет опубликована.

Что важно знать об УК с точки зрения покупки/продажи недвижимости?
Условно хорошая УК - повышает ликвидность и стоимость недвижимости, плохая - снижает.

Во многих домах, порой, идут настоящие битвы за качество обслуживания с «сервисменами». Не в смысле - «сейчас хорошо - нужно еще лучше», а «сейчас на 2 с плюсом, нужно хотя бы на четверочку». Конкретно: ломаются копья на тему выноса мусора, мытья паркинга, уборки снега, присутствия охраны на постах и много чего еще.

Но чтобы я посоветовал жильцам таких домов: не стоит выносить сор из избы (на публику). Не нужно делать так, как поступили несколько жителей комплекса Полянка 44 (на фото один из баннеров).

УК и так знает о ржавой воде, мокрицах, плесени и прочих «кундштюках» в вашем доме. Если не помогло прямое обращения в обслуживающую компанию - пишите в Прокуратуру, Мосжилинспекцию. Но вашим соседям и людям из «внешнего контура» знать это не нужно. Проблемы в одном из корпусов, но все будут думать, что весь дом «заплесневел» и является находкой для энтомолога. Рано или поздно проблему устраните - «ложки найдутся», но осадочек на рынке останется. И продавать будет непросто даже с дисконтом.

Если среди подписчиков есть жильцы Полянки 44, перешлите, пожалуйста, пост в чат дома, возможно люди снимут «антирекламу».

@zamoskvorechnik

РУССКИЕ СЕЗОНЫ. ГОД СПУСТЯ

#новыепроекты

В марте прошлого года очно познакомился с актуальным статусом стройки, пообщался с руководством и отделом продаж, постарался вникнуть в идеологию «Русских сезонов».
По итогам написал фактически не обзор, а рецензию, - комплекс меня зацепил. Обещал отлеживать динамику проекта, ведь самое важное, чтобы задуманное в рендерах было реализовано в «камне», сервисе УК, а в итоге - качестве жизни. В таких домах как правило, люди покупают не метры, а образ/качество жизни и эмоции.

Вчера провел на объекте 3 часа - обошел все корпуса, оценил виды из разных квартир, получил ответы на все интересующие вопросы.
Первый и второй корпуса уже почти «оделись» в фасады, полным ходом идет установка стеклопакетов; комплекс постепенно приобретает финальный вид. Мнение свое о доме, сформулированное год назад не изменил.
Уделил особое внимание поиску интересных и перспективных лотов, которые никогда не найдешь в буклете планировок, без визуального контакта с домом и окружением. Нашел, как минимум 6 единиц, в том числе 2 таунхаса.
UPD: минус один

Два слова об угловой квартире на 4-м этаже с шикарными видами на Большую Ордынку и храм иконы Божьей Матери «Всех скорбящих Радость». Храм построен по проекту Василия Баженова, позже обновлен в 20-30-х годах 19 в. по проекту Осипа Бове.
Оба выдающихся русских архитектора работали по заказу семьи купца Долгова, чья усадьба прекрасно сохранилась по соседству (в ней сейчас Институт стран Латинской Америки РАН) и также видна из окон квартиры.
Бомбические, аутентичные замоскворецкие виды, связь времен.

Квартиру можно объединить с двумя соседними, нарастив площадь до 300+ м2, не сильно потеряв в видах. Кроме Б. Ордынки, из огромного окна гостиной соседнего (просоединенного) лота открывается перспектива Малой Ордынки и храм Климента Папы Римского.
❗️Пока писал пост, пришла информация, что весь этаж был поставлен на бронь. Поэтому уже без деталей. Приятно, что мое мнение совпало с мнением целевого покупателя😉.

Поскольку планировал поделиться реальными ТТХ интересного, привлекательного для приобретения лота, в качестве замены - квартира 132 м2 на третьем этаже корпуса, расположенного в глубине территории. Здесь - одно из лучших, на мой взгляд, соотношение цена/продукт. 370,6 млн руб. или 2,8 млн руб. за м2, при средней цене для четвертых этажей «Русских Сезонов» - 3,5 млн. Виды - на архитектурный ансамбль комплекса. Немаловажно, покупая такую квартиру, чувствовать и видеть пейзаж, соответствующий выбранной недвижимости. Нет старых крыш, чужой инженерии и уставших соседних фасадов. В московском центре такие лоты встречаются очень не часто. Я бы присмотрелся.

Планировки, цены, подробности - @zamoskvorechnik
Кроме того, на 132 м2 можно еще обсудить спец. условия.

ФАКТОР ДЕПОЗИТОВ В ЦЕНЕ СДЕЛКИ

#собственнику
#иллюстрация

Иногда очевидные вещи не вполне очевидны, по крайней мере не всем.
Ниже - иллюстрация из рабочих будней, основанная на двух реальных примерах, похожих, как близнецы-братья, хотя между ними около 3 лет.

Цифры поставил условные, круглые для наглядности. Дано:

▪️Продажа объекта по договору на исключительное право продажи
▪️За квартиру собственник хочет получить минимум 100 млн. руб.
▪️Рынок (цены сделок по аналогам, обратная связь от коллег и покупателей) говорит о том, что 90-93 млн. - отличная цена сделки.
▪️Максимальное предложение от покупателя в за 6 месяцев - 90 млн. руб.
Собственик его отклоняет.
▪️В течение нескольких месяцев лучшее предложение не поступает. А покупатель, предложивший 90 млн., снова возвращается.

Не буду растекаться мыслью по древу. Моя рекомендация - выход на сделку за 90 млн. Тогда ставка по депозитам (6-7 мес.) была - 18-20% (сейчас - до 22-23%). Кроме того, у объекта были существенные нюансы, которые покупателя устраивали.
В этом сценарии (№1) расклад следующий: 90 млн после сделки под 20% на депозит - через 6 мес. - уже 99 млн. руб. По сути, цена, которую хочет получить продавец.

Но собственник выбирает сценарий №2: ждет покупателя с лучшим, чем 90 млн, предложением. В итоге:
Еще через 6 месяцев покупатель на 100, 95, 90 млн не приходит. В итоге проходит почти год, условные 100 млн уже в лучшем случае - 83.

Сегодняшние условия «депозитного эльдорадо» - важный дополнительный фактор, который нужно учитывать при продаже недвижимости. Он не меняет механизма продажи - формирование правильной рекламной цены, позволяющей сконцентрировать спрос, который конвертируется максимальное количество предложений. Но если ожидания собственника не совпадают с рыночными реалиями, «фактор депозитов» существенно амортизирует ситуацию. Главное, вовремя правильно оценить ситуацию и помнить, что время = деньги.

К сожалению для моих двух кейсов как нельзя лучше подходит песня мастеров психоделического твиста, группы «Громыка»:
«Говорил я вам, не прислушались - так и получилось» (с)

@zamoskvorechnik

СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#новостройки
#январь25

А вот продажи в сегменте «делюкс» в январе были гораздо более интенсивными, чем в январе 24-го.
Напомню, что в сегментах «премиум» и «бизнес-премиум» продажи в январе 25 и 24 годов были примерно на одном уровне.

Можно было бы хайпануть заголовком «продажи в делюксе в январе выросли в 4 раза» - но в абсолютных цифрах выглядит все более буднично: 16 сделок в январе 25 -го против 4-х в аналогичном периоде прошлого года. Эффект супер-низкой базы.
И это при том, что из 20 комплексов в выборке только в 7 зафиксированы сделки (по данным Росреестра).

Как минимум десяток новых проектов (пока не все можно называть) ждут старт в текущем году. С учетом объема максимального предложения в сегменте за последние годы (930 лотов на 1.01.25 *), есть вполне реальная перспектива побить рекорды по количеству сделок прошлого года (320)*. Но как всегда добавлю - при прочих равных условиях😉.

*по данным NF Group

@zamoskvorechnik