Замоскворечник Telegram 帖子

​ЦЕНЫ В САДОВЫХ КВАРТАЛАХ

#итоги24
#вторичныйрынок

Если говорить о динамике цен предложения в Садовых Кварталах, то здесь, в отличие от других локаций ЦАО, нарушена тенденция элитного сегмента - относительная стабильность в рамках официальных темпов инфляции.
За год рост ценового индекса (бетон + ремонт) составил почти 60% и перевалил отметку 2 млн за м2, что, наверное, рекорд на вторичном рынке.

С одной стороны, на рынок вышли предложения люксовых флипперов, предлагающих свои объекты в диапазоне 2.5-3 млн руб. за квадрат. Об этом писал здесь. А здесь можно посмотреть пример такого предложения: 3 млн за квадрат в ординарной квартире 117м2 в одном из корпусов 2-го квартала. Правда, высокий этаж и пруд «под ногами».

С другой стороны, собственники, оценивающие свои объекты смотря на цены «соседей» в 2.5 млн +, а также учитывая объективный дефицит не просто адекватного, а предложения «вообще», существенно корректируют свои ожидания.

За год количество лотов в продаже сократилось более чем вдвое. В итоге, получаем некий «эффект домино».
В понедельник опубликую данные по сделкам в комплексе и попробую подытожить.

@zamoskvorechnik

​ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕДЕЛИ

#продажа

Две интересные квартиры в Доме Франка на третьем этаже.
Про дом писал здесь.
Этот комплекс считаю одним из самых интересных вариантов в координатах «новостройка- бетон-премиум»

1 спальня
▪️62,3 м2
▪️108 452 000 руб.
▪️1,74 млн руб./м2
▪️Окна - во двор

2 спальни
▪️139,1 м2
▪️227 718 000 руб.
▪️1,64 млн руб./м2
▪️Окна - в сторону Рождественского бульвара

Подробности и планировки - @zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ЦАО (БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ)

#итоги24
#вторичныйрынок

В 40 домах ЦАО в 2024 году зафиксировано 279 сделок, исходя из первичных данных, предоставленных Пульсом Продаж Новостроек. Из них - 27 переходов прав от юр лица к юр лицу, что позволяет усомниться в «рыночности» этих продаж. С большой долей вероятности, это оптимизационные схемы по остаткам девелоперов или «игры инвесторов». Значимая часть из этих переходов приходится на Neva Towers и Vesper Tverskaya.

В итоге, корректно вести речь о 240-250 сделках «в рынке» в анализируемой выборке. Дефицит ликвидных предложений на рынке выступает драйвером продаж в не самых популярных комплексах последних лет. Примеры - Титул на Серебряничнской набережной, Театральный дом на Поварской, Котельническая набережная 31 и Симфония набережных. Если перефразировать известную поговорку, то «все недостатки лечатся ценой, временем и дефицитом».

Отмечу показатели продаж в ТУРГЕНЕВЕ: приближение к полному завершению проекта плюс готовая отделка в подавляющем большинстве квартир, обеспечило во втором полугодии 12 сделок. Для сегмента >2 млн. руб./м2 - более чем достойный результат. Что подтверждает классическую формулу качественного и ликвидного объекта: сдан в эксплуатацию, отделка, высокое качество реализации + адекватные рынку цены.

Как писал вчера, в выборке ЦАО-40 - рекордное количество лотов с ценой от 2,5 млн. руб./м2.
Но это не только цены предложения, по этим или близким к ним значениям проходят и сделки, например в:
Гранатном 6, Малой Бронной 15, Звонарском делюксе, Cooper House, Доме на Хлебном. И это радует.

Несмотря на уровень процентных ставок, 58 сделок - ипотечные, что составляет около 20%. Достаточно внушительная доля, учитывая современные реалии. Так что говорить о том, что ипотека в элитной сегменте «закончилась», явно преждевременно.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В ЦАО БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ

#итоги24
#вторичныйрынок

В отличие от Хамовников и Замоскворечья, «центровые» районы Тверской, Арбат и Золотая миля (которую, кстати, волюнтаристски не включаю при анализе выборку «Хамовники-40»), на первый взгляд показали более бодрую динамику основных показателей предложения.

За 2024 год:
▪️Ценовой индекс выборки вырос на 31% с 1,31 до 1,718 млн.р./м2
▪️Средняя цена лота - плюс более чем 40% (до 311 млн. руб.)
▪️Общая капитализация выборки увеличилась более чем в два раза до 99,5 млрд. руб.

Тем не менее не рекомендую собственникам продающихся объектов, глядя на эти цифры, сразу увеличивать рекламные цены.

Во-первых, напомню, что выборка с 2024 года увеличилась с 30 до 40 комплексов - это к вопросу о росте общей капитализации.
Дома были добавлены, в основном с «делюксовыми» ценами, что повлияло и на средние значения.

Во-вторых, из 320 лотов на 1.01.25 - 51 со стоимостью м2 более 2,5 млн. руб. со сроками экспозиции, мягко говоря, выше среднего. Без этих лотов (как правило, с особо завышенными ценами) средняя арифметическая цена предложения м2 (бетон+ремонт) - 1,389 млн. руб. Поэтому о существенном росте цен (предложения) говорить не корректно.

Есть мысли выделения сегмента 2.5 млн. руб./м2 + в отдельную выборку, для «чистоты» анализа. Посмотрим, получится ли это реализовать при подведении итогов первого квартала.

Завтра опубликую данные по сделкам в выборке Хамовники-40, и круг почти замкнется, - останутся только Садовые Кварталы и Lucky, которые идут отдельными блоками.

@zamoskvorechnik

​МАЧУ-ПИКЧУ

#перу

Древний город, затерянный в Андах. Его не нашли испанцы. Кто, когда, зачем его построил - никто достоверно не знает.
Каждая из нескольких существующих версий на 100% не подтверждена.
Американский исследователь Хайрам Бингем в 1911 нашел город совершенно случайно, как нередко и происходят научные и географические открытия.
Не буду пересказывать гипотезы про город, даже настоящее название которого неизвестно. Просто несколько фактов и личных впечатлений:

▪️Прямой дороги к Мачу-Пикчу до сих пор нет. Туристы едут на поезде из Урубамбы, Куско или Ольянтайтамбо - 1,5-3 часа в зависимости от точки посадки. Всреднем, экскурсия по городу - 2-3 часа. В туристическом графике нужно выделять целый день с учетом логистики. Если, конечно, вы не хотите освоить Инка-трейл (3 дня пешком с палатками).

▪️Расположен на высоте 2400 м, фактически непосредственно в «цирке» горы в окружении еще более высоких вершин. Внизу, метров 400-500, долина реки Урубамба - поселок Агуас-Кальентес, куда и прибывает турпоезд. Виды и панорамы - бомбические (см. сторис).

▪️Город был расчитан примерно на 500 жителей, включая (по официальной версии) резиденцию Инки и Храм Солнца.
Дома «простых» людей сложны из камней помельче, с использованием условного раствора. «Элитные» дома состоятельных жителей - настоящее чудо «камнестроения»: огромные филигранно обработанные валуны, сложенные так, что даже через несколько сотен лет между ними нельзя просунуть спичку. Стены - это 3D-пазл, каждый элемент имеет пазы, выемки и выпуклости, которые идеально держат конструкцию уже несколько веков в сейсмоопасной зоне.

▪️Здесь много интересных астрономических ориентиров и совпадений в постройках и их элементах, в том числе в дни равноденствия и солнцестояния, но я в этом не силен. Астрономия в Империи Инки была развита неплохо; одна из гипотез относительно Мачу-Пикчу - гигантская обсерватория. С учетом того, что основой экономики империи было высокоразвитое сельское хозяйство, астрономические наблюдения, в том числе, позволяли правильно настраивать агрономический календарь.

Скажу с точки зрения «созерцающего туриста» - это просто нужно посмотреть, восхититься красотой места и умением древних мастеров. Не очень представляю, даже как современный девелопер построил бы на горе каменный город с таким «мастер-планом» и уровнем обработки камня, даже имея на вооружении современные технологии и технику. Про долговечность и живучесть построек вообще молчу. Наверно это и есть отличный пример hand made в строительстве в прямом смысле слова.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ХАМОВНИКАХ

#итоги24
#вторичныйрынок
#хамовники

Как ни странно, продажи в выборке Хамовники-40 в прошедшем году оказались на том же уроне, что и в 2023-м: 136 против 140 сделок. Структура продаж по сути не изменилась - 2 лидера Savvin River Residence и Knightsbridge Private Park плюс Magnum и пара популярных домов класса «B» - Смоленская Застава и Оболенский, 9.

Отсутствие прироста продаж при стабильном спросе на этот район скорее всего можно объяснить дефицитом ликвидного предложения - это ключевая тенденция 2024 года.

Распределение продаж между более современными домами (класс «А») и домами, построенными до 2010-12 года (класс «В») примерно такое же, что и в 2023-м году - 65-70% приходится на «А»-класс.
Пример отсечки класса «А» - Литератор и Дом на Трубецкой. Оба комплекса 2013 года, но по сводным характеристикам пока соответствуют указанной категории.

Доля ипотечных сделок - в полтора раза больше, чем в Замоскворечье - 15%, но тоже существенно снизилась по сравнению с 2023-м годом: тогда почти четверть продаж была «ипотечной».

Обращаю внимание, что Садовые Кварталы считаю отдельно, - на следующей неделе уже должны быть данные.

PS Таблица слетела, выложил отдельно.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В ХАМОВНИКАХ

#итоги24
#вторичныйрынок

Годовая динамика ценового индекса в Хамовниках - 13,3%:
▪️Среднеарифметическая цена м2 для выборки (40 домов) из 183 лотов на 1.01.25 составила 1,68 млн. руб.(бетон + ремонт),
▪️Что в абсолютном выражении примерно на 200.000 руб. больше, чем в начале года (1,48 млн. руб./м2).

Также, как и в Замоскворечье, можно отметить относительную стабильность предложения как по ценам, так и по количеству лотов в продаже - в двухлетней ретроспективе. Во втором полугодии 23-го отмечено сокращение предложения на четверть, но в 24-м показатели почти восстановились (см. таблицу).

В течение прошедшего года средняя цена и средняя площадь лота - в рамках колебаний менее 10%.
Как говорят, «стабильность - признак класса» (с). Насколько это повлияло на самый важный индикатор рынка - количество сделок 2024 году, посмотрим завтра.

@zamoskvorechnik

Замоскворечник pinned «ЛУЧШИЕ ПУБЛИКАЦИИ-2024 #итоги24 #лучшиепосты Для моего канала, наверно это самый итоговый пост, и он не про рынок (новые цифры будут уже завтра), а про тот контент, который создаю с удовольствием и, надеюсь, на пользу аудитории. По сути - оглавление, путеводитель…»

ЛУЧШИЕ ПУБЛИКАЦИИ-2024

#итоги24
#лучшиепосты

Для моего канала, наверно это самый итоговый пост, и он не про рынок (новые цифры будут уже завтра), а про тот контент, который создаю с удовольствием и, надеюсь, на пользу аудитории.
По сути - оглавление, путеводитель по наиболее интересным и полезным материалам прошлого года, не потерявшим актуальность (на основе статистики Телеграмм, читай - реакций читателей + мое субъективное мнение). Нумерация заметок - условная, не имеет отношения к «значимости» и пользе.
Хотел изначально выложить 10 публикаций, - в итоге получилось 18, - даже появились мысли о более крупных форматах в перспективе😉.

1️⃣Анализ трех альтернатив для инвестиций консервативного инвестора (реальный кейс).
К работе с покупателем. Спойлер: выбрали Монблан.

2️⃣ И снова эксклюзивный договор.
Поясняю, почему продать по максимальной цене в разумные сроки можно только если с агентом/АН подписан эксклюзивный договор.

3️⃣Про целевую аудиторию элитного рынка
Ремарка по довольно закрытой теме

4️⃣Сделка, которой не было
Кейс по отменившейся накануне сделке

5️⃣Таблицы сделок и не только
Поясняю читателям методологию расчета показателей рынка новостроек и вторичного рынка

6️⃣Крайний Север
В рубрике #вокругсвета про австралийскую Северную Территорию

7️⃣Поиск недвижимости: принципы работы
«Программная» статья по работе на покупателя.

9️⃣Олимпийский анабазис.
Кейс работы на покупателя. Спойлер - купили в «Донском Олимпе».

1️⃣0️⃣Золотой: продано
Кейс продажи квартиры в «Золотом» (быв. Mandarin)

1️⃣1️⃣Собственнику на заметку
Подборка из десятка полезных материалов для собственника

1️⃣2️⃣Продажа через застройщика
Публикация не вошла в пост «Собственнику на заметку», но стоит внимания

1️⃣3️⃣Про виды в ЦАО
Ремарка про видовые характеристики элитной недвижимости

1️⃣4️⃣Точки касания с домом

1️⃣5️⃣ИТОГИ-2023. ФИНАЛ
Статистика рынка ЦАО и некоторые выводы по ценам и сделкам по итогам 2023 года.
В феврале планирую аналогичный пост по 2024 году.

1️⃣6️⃣К вопросу классификации недвижимости
Ремарка с примером по домам вторичного рынка в Замоскворечье

1️⃣7️⃣Цены сделок в ВайнХаусе
Итоги продаж в комплексе за 2023 год.

1️⃣8️⃣Лучшие посты 2023 года
Бонус😉

❗️В комментариях или лс можете предложить любую тему, связанную с предметом канала, для дальнейшего ее развития в этом году.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#итоги24
#вторичныйрынок

Вчера написал, что за последние 3 года цены - плюс-минус в рамках годовых темпов инфляции и объем предложения - около 150 лотов. Речь идет об анализируемой выборке из 25 домов Замоскворечья.
По сделкам ситуация более динамичная - плюс 25% по сравнению с предыдущим годом, что составило 138 сделок.

70% сделок - в первых семи комплексах в таблице.
Лидеры продаж - свежие, недавно или относительно недавно сданные дома. В том числе те, где у девелопера еще существенные остатки: Золотой-1,2, Резиденция 1864 (быв. Царев Сад). Все вполне логично.
Правда, не совсем понятна природа сделок в Софийском - все продажи от юрлиц, половина из них - другому юрлицу. Возможно - «игры инвесторов».

В 2023 году треть сделок в выборке были ипотечными, сейчас - всего 9,5%. Условно «сегмент сломался» на уровне 15% (декабрь 2023-го), до этого момента на равномерное повышение ставки в течение второго полугодия покупатели премиальной недвижимости не отреагировали.

Объем продаж за год фактически соответствует объему предложения (138 сделок и 134 лота в открытых продажах на 1.01.25).
Это свидетельствует, с одной стороны, что рынок - живой, предложение обновляется. С другой - что продается некоторый объем от застройщиков в сданных домах, который в ЦИАН не фиксируется.

В целом, итоги прошлого года по сделкам подтверждают, что деньги на рынке есть и их гораздо больше, чем достойных и адекватных по цене (ликвидных) предложений.
Следующая локация, по которой в конце недели подведу итоги года - Хамовники.

@zamoskvorechnik