Замоскворечник

​АМАЗОНИЯ

#вокругсвета
#перу

Первый опыт речного круиза по Амазонке и второе посещение региона.
В первый раз был в Эквадоре в бассейне реки Напо, притока Мараньона. Четыре дня в эколодже с ночными прогулками по джунглям, раннеутренним дрейфом вниз по течению узкой протоки с выключенным мотором - впечатления сопоставимые с Галапагосами. В этот - раз три дня на «пароходе» Aqua Nera (5*) показали совсем другую Амазонию.

Это уже не «мелкие» притоки, а настоящая, «большая», Амазонка, хоть и в самом верхнем течении: посмотрели отрезки двух основных притоков могучей реки - Мараньон и Укаяли, с которым длина реки составляет 7100 км (по утверждению местных географов это чуть-чуть длиннее Нила; в Уганде расскажут все с точностью наоборот😉).

Здесь ширина Амазонки после соединения двух больших полноводных рек - от 600-800 м до километра с лишним, далее ниже по течению до двух и больше и так до огромной дельты в Бразилии. Река быстрая - на нашем участке скорость течения почти 6,5 км/ч. Если по длине можно спорить с Нилом, то с точки зрения полноводности - здесь у Амазонки в мире конкурентов нет. Средний расход воды здесь в 15 раз больше чем у Нила и более чем в 10 раз превосходит показатель Енисея.

Комфортное знакомство с флорой и фауной возможно только на моторных лодках в небольших притоках, потоках и озерах-старицах, которых по течению великое множество. Живности в речной сельве предостаточно, но увидеть можно, к сожалению, далеко не все. Как повезет. Это не Серенгети в Танзании, где невозможно не увидеть животных, здесь «они нас видят, мы их - нет» (с).
В основном предмет наблюдения - птицы, коих тут несколько сотен видов, амазонские дельфины (серые и розовые), кайманы, змеи и насекомые (на берегу под руководством гида). Здесь самый птичий регион в мире, как и в соседние Эквадор с Колумбией.

Маленькую анаконду все-таки увидели - максимум метра полтора. А вот две недели назад наши гиды поймали экземпляр более 3 м (см. фото). Анаконда - очень красивая и благородная змея, достигающая 6-6.5 м в длину. Мифы о 10 и 15+ метровых особях не подтвердились. Ягуара тоже можно увидеть, но если очень повезет, в этот раз посмотрели только фото нашего гида😉.

Минус исследования берегов на больших мощных лодках - от звука 2-3 моторов звери и птицы «группируются» в густой непроглядной зелени или просто исчезают.
Пожалуй, только ленивцам все по фигу: что бы не происходило вокруг - невозмутимо болтаются в ветках алколоидных деревьев. Они на расслабоне именно потому, что всегда слегка под «кайфом». Не знаю, как их мадагаскарские собратья, но амазонские - банальные «алкоголики и тунеядцы».

Несомненный плюс «скиффов» (скоростных лодок ) - можно «покрывать» большие расстояния, переходить из притока в приток, догонять пароход. Так же из них очень удобно нырять и забираться на борт. Купание здесь - необходимая опция. «Вельветовая» на ощупь, насыщенная минеральными солями вода дает непередаваемые ощущения, плюс сам факт погружения в великую реку, увидеть которую и искупаться мечтали еще в школе многие парни.

Ловля пираньи также удобна с этих лодок. Сначала пираньи, потом купание подальше от берега. Слухи об их агрессивности сильно преувеличены: если нет кровоточащей раны - грызть вас не будут.

Но чтобы насладиться утренним исследованием реки, лучший вариант -небольшие лодки, которые идут на моторе вверх по течению, а потом час-полтора дрейфуют вниз. Такой аттракцион, в основном, возможен только в эко-лоджах. Называется bird watching.

Тем не менее, круиз на Aqua Nera рекомендую с чистой совестью - по факту это плавучий пятизвездочный отель максимум на 40 пассажиров:

▪️Отличная программа «на борту и за бортом»
▪️Гастрономическая кухня высочайшего уровня
▪️Комфортные каюты и общественные пространства
▪️Отличный сервис
▪️Прекрасная команда - такого искреннего отношения к гостям нигде не встречал, - возможно это перуанская специфика

Описывать природу не буду, к сожалению не Паустовский/Бианки/Пришвин, но она действительно прекрасна - отобрал десяток лучших фото/видео.

@zamoskvorechnik

​РОЖДЕСТВЕНСКИЕ ВСТРЕЧИ В ПЕРУ

Путешествие по Перу продолжается.
За прошедшие 10 дней многое удалось посмотреть. Об этом позже буду писать в рубрике #вокругсвета . Однозначно - это одна из самых интересных стран, которые довелось посетить, по концентрации природных и историко-культурных достопримечательностей. Перуанская кухня - отдельная тема.
Но сейчас не об этом.

▪️Прилетаем в Куско, нас встречает гид Элиана. Движемся по программе, в процессе интересуюсь, откуда такой прекрасный русский? Понятно, - училась в России.
На кого, где?
На экономиста, в МГУ.
Упс! Эконмфак?
Да! Но очень давно, поступала в 1991-м.
Мама дорогая, я тоже в 91-м туда поступил!
Какая группа? И т.д. и т.п. Вспомнил, виделись, но не общались - во время учебы пути не пересекались, группа иностранных студентов была обособлена, но тем не менее! Нашли общих знакомых. Вот бывают же чудеса?
Но это еще не все😉

▪️Спустя неделю идем по набережной в Лиме, район Мирафлорес. Внизу - океан, сёрферы, вечернее пастельное солнце, пробивающее облака и влажную дымку. Местный и туристический люд размеренно прогуливается, по выделенной дорожке пролетают велосипедисты, на лавочке у спуска к пляжу курят марихуану тревожные ребята с золотыми цепями и крестами, а навстречу … Евгений Касперский! Последний раз слушал рассказ Евгения о любимой Камчатке в ноябре, на заседании TravelKLab, и вот такой сюрприз на берегу Тихого океана. Могу предположить, что следующий доклад в клубе будет про Южную Америку😉.

Воистину, Перу - страна чудес и фантастических встреч не только с людьми, но и с историей, культурой, природой. О чем расскажу отдельно. А пока - с Наступающим Рождеством! 🎄

@zamoskvorechnik

Лима, центральная площадь Plaza Mayor, где в 1535 году Франсиско Писсаро и заложил столицу вице-королевства Перу 🇵🇪 (видео - см. в сторис).
#вокругсвета

ТОП-25 ПЕНТХАУСОВ

#пентхаусы

В таблице - 25 самых дорогих пентхаусов ЦАО по данным ЦИАН на декабрь текущего года (из тех, что находятся в открытой продаже).

Из 25 только 5 предложений - в домах, сданных несколько лет назад:

▪️Гранатный Палас
▪️NEVA TOWERS
▪️Knightsbridge Private Park
▪️Садовые Кварталы
▪️Молочный, 7

Из 25 - только 6 лотов с отделкой. Строго говоря, даже 5 - специфический, дорогой, но неактуальный ремонт с массивными деревянными панелями в Молочном, 7, с большой долей вероятности, покупателем роассматривается как «под ремонт».

Из пяти лотов с ремонтом:
два - в комплексе Б.Дмитрока IX и два - в Levenson, плюс «флиппинг» в пятом квартале Садовых Кварталов.

Так что большинство предложений - в бетоне от застройщиков с ценой м2 от 3 до 7 млн.
Любопытно будет посмотреть на аналогичный список через полгода - сколько лотов из сегодняшней таблиц будет продано и по какой цене😉.

PS Судя по всему, это финальный пост в текущем году про недвижимость, - Замоскворечник уходит на Новогодние каникулы.
Ближайшая дата записи на консультацию - 25 января.
Для связи - @zamoskvorechnik

С Наступающим Новым годом и Рождеством! 🌲🥃🎄

​АРЕНДА В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#аренда150+

В таблице - цифры с 2023 года.
В 2022-м году мониторил лоты от 200.000 руб., но после начала СВО рынок серьезно просел - экспаты уехали домой, а часть замоскворецких арендаторов релоцировались, поэтому пришлось снизить планку до 150.000.

В январе 2022 года средняя (арифметическая) арендная ставка в Замоскворечье составляла 410,8 тыс. руб., а средняя площадь лота - 150 м2 (для выборки 200+).

В марте 2023 года, в бюджете от 200 тыс. руб. средняя ставка в районе была 369,3 тыс. руб., а если бюджет выборки снизить до 150.000, то уже - 293,9 тыс. руб.

В целом, рынок Замоскворечья формально вернулся к довоенным ценам - в бюджете 200 тыс. + средняя ставка в декабре текущего года - 399 тыс. руб.
Но структура по ценам - иная: бюджетных предложений гораздо больше, чем в начале 2022 г.(33% против 16%); средняя площадь лота также существенно уменьшилась - со 150 до 109 м2.

Предложение крайне скудное.
Кроме того, 20% предложений неликвидны, не могут найти арендаторов 6 мес. и более. Причины, как правило, - завышенная цена и уставший ремонт.

@zamoskvorechnik

В дополнение ко вчерашнему посту про Татарскую 35.
Примеры с неудачными планировками. Наиболее «чудные» раскладки в квартирах 3+ спальни с метражами 139, 185, 192 и 213 м2 соответственно.
Хотя квартира, которая мне понравилась - 179 м2 имеет неплохую планировку.

PS Дом сдается в 1 кв. 2028 г., ключи до 1.10.28 г.
472 квартиры, 603 машиноместа.
Подумал, что интересно было бы сравнить этот комплекс с «Тишинский бульваром» от Sminex - «два одноклассника на разных «полюсах» ЦАО». Но это уже не раньше февраля.

ТАТАРСКАЯ 35

#обзор
#новыепроекты
#донстрой

Побывал на площадке, пообщался с отделом продаж, изучил планировки и цены. По итогам - этот текст.

Чем интересен новый проект Донстроя?

Во-первых, в Замоскворечье давно не было новых проектов премиум-класса, с ценником от 1,2 млн. руб./м2. (По совсем недавно стартовавшему проекту «Садовническая 69» отпишусь уже в Новом году).

Во-вторых, проект выглядит весьма привлекательно не только для любителей Замоскворечья, но и тех, кто рассматривает Центр «в целом».

В-третьих, 23 этажа - первый прецедент в Замоскворечье в пределах Садового кольца, где еще в 1971 году советская власть объявила территорию заповедником, что подразумевало, в том числе, ограничения на высотность застройки.

Начну с третьего пункта. 23 этажа - тревожный прецедент. Как местный житель, не приветствую «двадцатиэтажки» в Замоскворечье. С другой стороны, Большая Татарская, Бахрушина - объективно наименее интересная часть Замоскворечья с точки зрения архитектурного контекста - здесь больше всего неказистой советской застройки. Площадка бывшего радиозавода «Темп», она же место «посадки» нового комплекса, - один из последних рудиментов заводского прошлого района.

Если выбирать между непонятной пост-промзоной и новым комплексом, пусть даже высотным - выбираю современную нововстройку. Очевидно, тут есть плюсы и минусы, но в этой локации даже о сохранении исторического облика речь не идет - останки «Темпа» явно не то, что нужно району и городу. Если все будет как на рендерах, «Татарская 35» однозначно усилит привлекательность этой части Замоскворечья.

По пп. 1 и 2: продукт презентован рынку интересный, - с ценой, которую целевая аудитория расценивает как справедливую, если судить по продажам. Менее, чем за полгода продана 51 квартира. По темпам продаж в октябре-ноябре «Татарская 35» опережает лидера сегмента Luzhniki Collection.
По ценам: вторые-третьи этажи - 1,15-1,2 млн. руб/м2. После 10-го - уже от 1,5 млн. руб./м2

Был в офисе примерно месяц назад, по цене-качеству привлекла угловая квартира 179 м2, 9 этаж - вид на Водоотводный канал и БЦ «Аврора». Хороший этаж - есть уже некоторые видовые характеристики, цена метра - более-менее «в рамках»: 1,29 млн./м2, итого - 232,27 млн. руб. С большой долей вероятности или цену повысили или лот уже ушел. Очень достойный вариант.

Плюсы комплекса
▪️Расположение: Замоскворечье внутри Садового
▪️Своя территория
▪️Много квартир с хорошими видовыми характеристиками с 10 этажа и выше (в 3-м корпусе - наверно 15+).
▪️Большой внутренний двор
▪️Фитнес-центр (предварительно World Class)
▪️Потолки - от 3,4 м
▪️Одна секция - с финишной отделкой (еще не в продаже)
▪️Террасы

Недостатки
▪️Не самая уютная часть Замоскворечья
▪️Здания Ростеха и ТВЦ - остаются
▪️Вторая линия от Водоотводного канала, первая - БЦ
▪️В периметр комплекса встроено здание медцентра (3 или 4 этажа), которое рассекает двор
▪️Многие планировки своеобразны, их оптимальность вызывает вопросы (субъективный взгляд)

В целом, несмотря на недостатки (которые есть в любом комплексе) - достойный проект, рекомендую серьезно присмотреться.
И не стоит забывать, что многое зависит от выбора конкретного лота и итоговых условий покупки.

PS Донстрой не платит комиссию агентам - интересно, как характеризуют коллеги этот комплекс, когда про него спрашивают покупатели?

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#ноябрь24
#новостройки

В таблице - данные по продажам за четыре квартала, без декабря.
Абсолютные рекордсмены ноября - «Фрунзенская Набережная» и «Саввинская 27». Продано 8 и 5 лотов соответственно.
Итог года по выборке зафискируется, предварительно, на уровне 150-160 сделок. Но об этом - уже в январе.

@zamoskvorechnik

Как ни пройду, почти всегда фотографирую

Ворота Демидовского дворца в Большом Толмачёвском переулке. Часть знаменитой чугунной ограды, отлитой в 1760-х годах мастером Тимофеем Степановичем Сизовым на одном из нижнетагильских демидовских заводов в 1760-х годах.

Чертежи ограды исполнил Фёдор Семёнович Аргунов, крепостной архитектор Шереметевых. Фёдор Семёнович построил немало в шереметевской усадьбе Кусково. Изначально ограда и ворота предназначались для дома Демидовых в Немецкой слободе. Ограда к дому Аммоса Прокофиевича Демидова в Большой Толмачёвский переулок была перенесена позже.

Чёрно-белая фотография сделана в 1900-х годах. В то время в доме располагалась 6-я гимназия. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний 120 лет спустя.

Москва. Было — стало

Также посмотрите, как выглядел Лаврушинский переулок из окон Демидовского дворца

​СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТЕ

#новостройки
#ноябрь24

Совокупные продажи в ноябре (76) по выборке ниже, чем в сентябре (87) и октябре (111). Не скажу, что продажи в сегменте снизились - октябрьский «всплеск» произошел исключительно за счет выхода «Татарской 35». Есть шансы, что «первая пятерка» и примкнувший к ним Дострой в декабре покажут более высокий результат, чем в прошедшем месяце.
Будет ли преодолен рубеж в 1000 лотов, увидим в январе.

@zamoskvorechnik

​ПРОДАЖИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ

#новостройки
#ноябрь24

Таблица с цифрами ноября (включены в IV квартал) свидетельствует о том, что порог 4000 лотов по итогам года выборка не перешагнет.

По итогам октября-ноября продажи уже превысили или почти достигли уровня третьего квартала в комплексах:

▪️Symphony 34
▪️Republic
▪️JOIS
▪️Voxhall
▪️High Life

Тем не менее заметна тенденция снижения квартальных продаж по выборке в целом. Декабрь, скорее всего, позволит достигнуть в 4 квартале планки 900 лотов, но это будет меньше, чем в первом и втором кварталах.
Будем посмотреть, - теперь уже в итогах-24, во второй половине января.

@zamoskvorechnik

ЛАБИРИНТ ИНВЕСТОРА

#рекомендация

Как уже писал неоднократно, рекомендую только то, что использую сам. На Лабиринт Инвестора подписан уже более двух лет, лично знаю Алексея - создателя и автора канала. Сам пользуюсь его данными по продажам первичного рынка и обзорами комплексов бизнес-класса и пограничного сегмента «бизнес-премимум».

Канал публикует интересные «разборы» новостроек Москвы и анализирует конкретные перспективные лоты, с ответом на вопрос: «Почему? - покупать или не покупать». При этом взвешенно, аргументированно и с цифрами в руках.
Сам недавно обращался к Алексею с вопросами по «Шагалу» - нужно было немного разобраться в «нецелевом» для моей специализции комплексе.

Итого: рекомендую канал Алексея тем, кто следит за ценами на новостройки комфорт/бизнес-класса и кому нужна консультация профессионала при выборе объекта.

@zamoskvorechnik

​УТОЧНЕНИЕ ПРО ДЕПОЗИТЫ 10М+

#аналитика

Дом.РФ публикует интересные еженедельные отчеты, о которых узнал буквально сегодня.
В догонку к рассуждениям про депозиты и элитную недвижимость - три новые интересные цифры, которых нет в отчетах АСВ (Агентство страхования вкладов):

▪️Количество счетов с суммой более 10 млн. руб. - 300 000 (по состоянию на 1.07.2024)
▪️Средняя сумма на таком счету - 52,8 млн. руб.
▪️Общее количество счетов-депозитов - 92,7 млн.

Данные цифры позволяют внести следующие уточнения во вчерашние расчеты:

▪️Количество вкладчиков с депозитами 10 млн. руб. + одна треть от 92,7 млн Х 0,1%= (примерно) 30,6 тыс. Цифра тоже на 100% не подтвержденная, но более корректная (до этого опираясь на данные ВЦИОМа посчитал треть от 114 млн (население РФ 18+).

▪️Получается на 30 000 вкладчиков - 300 000 счетов от 10 млн. руб., в среднем по 10 депозитов на «лицо».

▪️Средняя сумма депозитов одного такого вкладчика составит (16 трлн/ 30 тыс) - более 500 млн. руб.

Данных о детальной структуре депозитов с суммой более 10М пока не нашел. Если у кого-то есть данные, поделитесь, буду признателен.
Попробуем немного навести резкость в теме «исследования аудитории элитного рынка»😉

@zamoskvorechnik

ДЕПОЗИТЫ И ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

#аналитика
#многобукв

Подрубрика «занимательная математика»:

Есть очевидная корреляция - чем выше ставка по депозитам, тем больше свободных денег уходит в банки и меньше остается на рынке недвижимости. На этом ясность и очевидность (лично для меня) заканчивается. Вопросов больше чем ответов:

❓Сколько денег ушло именно с рынка недвижимости? Ведь далеко не все свободные деньги перетекут туда даже при самой высокой ставке.
❓Какие темпы роста «бетонных депозитов»? (Именно тех средств, которые «на развилке» - в банк или в бетон).
❓Как оценивать настроения и мотивацию физ лиц, владельцев вкладов (прежде всего крупных, более 10 млн. руб.)?

Немного поразмышлял на основе цифр, которые выудил из отчета Агентства по страхованию вкладов (АСВ):

▪️За январь-сентябрь 2024 г. совокупный объем депозитов физ. лиц вырос на 14,6% до 51,6 трлн. руб.

▪️Из них - 16,05 трлн. руб. составляют депозиты более 10 млн. руб. Это наиболее «целевая категория» условно свободных средств, влияющая на рынок элитной недвижимости. К сожалению, более крупной разбивки - 20,30+ М в отчете АСВ нет)

▪️Эти 16 триллионов приходятся на 0,1% от общего числа вкладчиков.

Данных ЦБ или АСВ по количеству вкладчиков не нашел. Но если верить данным ВЦИОМ, каждый третий житель РФ имеет вклад, а население 18+ России составляет 114 миллионов. Следовательно 0,1% от одной трети - 38 000 душ.

▪️Итак, примерно 40 000 граждан имеют на счетах (застрахованных в АСВ) 16 трлн. рублей. на 1 октября.

За 9 месяцев текущего года:
▪️в банках появилось дополнительно примерно 7-8 тыс. новых вкладчиков (расчетная цифра, +25% по данным АСВ) с депозитами 10 млн. +
▪️объем депозитов вырос на 2,6 трлн. руб. (за счет новых и старых клиентов).

❗️Средневзвешенная цена сделки в III квартале в делюксе и премиуме первичного рынка - 150 млн. руб. (на основе данных NF Group)
Если перевести хотя бы половину всех «новых» депозитов более 10 млн. руб., внесенных в банки в 2024 г. (1,3 трлн), в «бетон» первичного рынка - это будет примерно 8 600 лотов. (т.е. если бы на весь триллион,3 купили новостройки).

Для справки на первичном рынке в сегментах премиум и делюкс:
▪️В 2022 г. - 860 сделок примерно на 100 млрд. руб.
▪️В 2023 г. - 1360 сделок примерно на 185 млрд. руб.
▪️В 2024 г. (прогноз) - 1800-1900 сделок на 270-280 млрд. руб.

Какие полезные выводы можно сделать из выше приведенных прикидок?

▪️Точных моделей, показывающих показатели и пороги принятия решения потенциальной целевой аудиторией в руках участников рынка недвижимости, не наблюдается.

▪️Объем средств на «крупных» депозитах сопоставим со всем текущим предложением на рынке премиум, делюкс и бизнес-премиум.
Но он был сопоставим и в 2023 году (13,5 трлн. руб.).

▪️Какая часть депозитных средств может перейти на рынок - непонятно. Но тезис о том, что все «крупные депозитные» средства потенциально отобраны у рынка недвижимости из-за высоких ставок - не соответствует действительности.

▪️Даже при резком снижении учетной ставки, чего пока не просматривается, драматического увеличения спроса (в 2-3 раза) на элитном рынке ожидать, скорее всего, не стоит (при сохранении сегодняшнего уровня цен).

Полученными цифрами можно еще поиграть, но, по-моему, и так перегрузил немного😉

@zamoskvorechnik

СДЕЛКА. Smolensky Deluxe
Вид из окна - в сторис

ПРО ФИНИШНУЮ ОТДЕЛКУ

#ремарка

В профильных ТГ-каналах в конце прошлой недели появились интересные цифры по стоимости финишной отделки в строящихся проектах (не путать со стоимостью ремонтов при покупке квартиры в бетоне или на вторичном рынке).
Здесь один из примеров пруфлинка.

Со ссылкой на NF Group приводятся следующие данные:
▪️Для сегмента делюкс - 200-400 тыс. руб./м2
▪️Для сегмента премиум - 100-200 тыс. руб./м2

Возьму на себя смелость прокомментировать:
▪️для новых делюкс-проектов более реалистичен диапазон 350-450 000 руб/м2.
Еще до войны в таких проектах, как Б.Дмитровка IХ, Armani Casa, которые уже введены в эксплуатацию, стоимость отделки оценивалась примерно в 350.000 руб./м2.

▪️Несмотря на востребованность лотов с ремонтом в высокобюджетном сегменте, соответствующее предложение на рынке крайне ограничено. Немногие девелоперы готовы брать на себя риски, связанные с финишной отделкой - мероприятие очень сложное и требующие серьезных компетенций, не говоря о надежных партнерах, которые способны на самом высоком уровне выполнить объем работ в «несколько тысяч квадратов».
Например, в выборке из 20 домов класса делюкс - только 6 с ремонтом.

▪️В премиум сегменте комплексов с финальной отделкой и того меньше: из 19 проектов, в которых отслеживаю продажи, с отделкой - только 2.
Поэтому стоимость 100-200 тыс. руб. /м2 скорее можно распространить на комплексы из «бизнес-премиума» - High Life, PRIDE, PRIME PARK etc.

Тема крайне интересная, но сложная для исследования и серьезного анализа - большинство девелоперов не озвучивает реальную стоимость отделки «в рынок», а те цифры, которые есть в «открытом доступе» - весьма условны, носят скорее маркетинговый характер. Если владеете информацией - буду признателен за цифры по любому объекту.

Тему планирую продолжить в преломлении конкретных лотов и комплексов.

@zamoskvorechnik

Малая Ордынка. 1913 год. Первый в России Дом учителя, или Дом Товарищества Учительского института. Был заложен в 1910 году и завершён через два года. Проектировал архитектор Иван Иванович Кондаков. В России был расцвет модерна. Здание по сей день выглядит как современное. Деньги на его строительство собрали меценаты, а мебель и библиотека куплены на деньги от продажи благотворительных открыток с изображениями произведений мирового искусства.

В советские годы здесь размещался райвоенкомат Москворецкого района Москвы. Два арочных входа под эркером. Многостворчатые двери вели в клуб 1-й Образцовой типографии имени Жданова. После переезда райвоенкомата здесь разместилось ПТУ №28 (готовили электромонтажников). Теперь вместо клуба Театр на Малой Ордынке (бывший Театр Луны). Геометка.

Обе фотографии сделаны с одной точки с разницей 110 лет. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний

Москва. Было — стало

Также посмотрите, какой была Тверская улица в 1896 году

​ИТОГИ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА

#свод
#новостройки
#3квартал2024

Коллеги из NF Group недавно также подвели итоги третьего квартала. По новостройкам сошлюсь на данные их отчета.

Итак, основные тенденции первичного рынка:

1️⃣Рост объема предложения на 44% по сравнению с 3-м кварталам 2023 года. В абсолютном выражении на первичном рынке на начало октября - 2900 лотов.

2️⃣Условно «симметричный рост» спроса на новостройки- плюс 52% в годовом выражении, что составило 1310 сделок за 9 месяцев текущего года. Рост обеспечен, главным образом за счет премиум сегмента.

3️⃣Цены за год (квартал к кварталу) выросли на 10% в премиум-сегменте и на 24% - в делюксе. Рост цен, прежде всего в делюксе, обусловлен выводом новых, более дорогих проектов (например Kami и Фрунзенская набережная).

4️⃣Обращу внимание на соотношение количества сделок за последние 2 года к объему актуального предложения:
Делюкс - 550/ 930 = 0,59
Премиум - 2300/2010 = 1,14

Цифры свидетельствуют о том, что в более дорогом сегменте относительный переизбыток предложения в абсолютных цифрах. При этом только около 32% лотов находятся в сданных комплексах или в объектах на стадии отделки.

❗️Справочно: Итоги трех кварталов + октябрь по сделкам первичного рынка, в рамках моей выборки:

Делюкс
Премиум
Бизнес-премиум

Ставьте плюс к комментариях - пришлю отчет NF Group в PDF.

@zamoskvorechnik

ИТОГИ ТРЕХ КВАРТАЛОВ

#элитнаянедвижимость
#вторичныйрынок
#свод

Уже традиционный финальный сводный пост по итогам мониторинга и анализа вторичного рынка в элитном сегменте ЦАО.

Напоминаю, что мониторю 100+ домов в ЦАО (25 - Замоскворечье, 40 Хамовники (без Золотой мили) и 40 домов в других районах ЦАО) в разрезе цен предложения и сделок. Цены сделок добываю точечно, к сожалению, далеко не по всей выборке.

ВЫВОДЫ

1️⃣ Цены предложения подросли за 9 месяцев примерно в соответствии с официальными темпами инфляции - на 13,4% по всей выборке (ремонт +бетон). Средняя арифметическая цена (индекс) - 1,56 млн. руб./м2.

2️⃣ Как никогда заметен дефицит ликвидных вариантов на рынке.

3️⃣ Со стороны спроса деньги есть, однако покупатели как раз в поиске тех самых ликвидных вариантов (см п.2) по адекватной цене, которых на рынке «раз, два и обчелся».

4️⃣ Прямой корреляции между динамикой цен и количеством сделок не отмечено: за ликвидный вариант покупатель готов, порой, заплатить «премию» к среднерыночной цене. В то же время даже существенные скидки на «неликвид» не приводят к сделке.

5️⃣ За девять месяцев месяцев в анализируемой выборке в ЦАО зафиксировано 409 сделок (без учета Lucky, данные еще не подтянул). Для сравнения - в сегменте новостроек элитного рынка (премиум и делюкс) прошло 850-900 сделок (с учетом закрытых продаж и комплексов, которые не входят в мои таблицы). В пограничном сегменте - «бизнес-премиум» - около 3000.

❗️Ссылки на первоисточники, данные за три квартала:

▪️ Цены на вторичном рынке в ЦАО (выборка из 100 домов)
▪️ Структура предложения в ЦАО (выборка 100 домов)

▪️ Цены в Замоскворечье
▪️ Сделки в Замоскворечье

▪️ Цены в Хамовниках
▪️ Сделки в Хамовниках

▪️ Цены в ЦАО (без Хамовников и Замоскворечья)
▪️ Сделки в ЦАО (без Хамовников и Замоскворечья)

▪️ Цены в Садовых кварталах
▪️ Сделки в Садовых кварталах

▪️Цены в Lucky *
▪️Сделки в Lucky *

Подведение итогов года планирую начать в третьей декаде января.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#октябрь24
#новостройки

В таблице - данные по продажам в октябре, плюс «история» за три квартала.

Несмотря на глубокие сомнения, вызванные посещением обеих строительных площадок,
поместил Phantom и Quartier d`Or пока в список «делюкс».
В следующем году, надеюсь дойду до отделов продаж этих комплексов, и, если потребуется, внесу корректировки.

По Levenson продажи за текущий год точно не нулевые, но без подтвержденной информации из проверенных источников ориентируюсь на данные Росреестра.

Похоже, «ожили» три проекта - Allegoria Mosca, Кузнецкий мост, 12 и Ильинка 3/8, где очень давно не было продаж.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТЕ

#новостройки
#октябрь24

Комментировать таблицу не буду,
отмечу только взрывной рост продаж по «Татарской, 35» от Донстроя.
Высказаться по этому комплексу планирую в ближайшее время.

Завтра - сделки в делюксе.

@zamoskvorechnik

​​​​ПРОДАЖИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ

#новостройки
#октябрь24

Пока подводил итоги третьего квартала, поступили цифры по новостройкам за октябрь.
В этот раз начинаю с самого «демократичного» сегмента - бизнес-премиум.

Ситуация в сегменте, в котором всегда была существенная доля ипотеки, непростая.
Основные инструменты продаж девелоперов - хорошие скидки (например 20%) и рассрочки.

В октябре писал про закрытые спецусловия в High Life (напрямую покупатель их не получит, только через авторизованных партнеров). В итоге продажи в сентябре-октябре - 100 лотов, почти половина проданного объема за 10 месяцев текущего года.

Про другие комплексы навскидку не скажу, но если Вас интересует «замоскворецкая» тема, то по Voxhall и High Life смогу сориентировать, обращайтесь - есть интересные варианты.

Исходя из текущих темпов продаж есть сомнения в преодолении годовой планки в 4000 лотов для анализируемой выборки. Посмотрим на результаты ноября и декабря.

@zamoskvorechnik

​«СЛАВНЫЙ» РАЙОН

#новыепроекты
#город

Изначально планировал написать про вторую очередь комплекса SLAVA на Белорусской, где недавно побывал, но все-таки сначала немного отдельным текстом про окружение.

Последние годы при активной поддержке ряда заинтересованных девелоперов все активнее продвигается тема «новых премиальных локаций» за пределами Садового кольца. Процесс логичный, закономерный - город развивается.
Писал неоднократно о Павелецком районе, который сегодня - лидер среди претендентов на «премиальный» статус в перспективе ближайшего десятилетия.

Про район Белорусской и начала Ленинградского проспекта пишу впервые. В весьма отдаленной перспективе локация может быть облагорожена вплоть до самой Нижней Масловка (улица Правды, 5-я улица Ямского поля etc) , но сейчас вырисовывается гораздо более компактный обновленный район, тяготеющий к Центру, ограниченный Ленинградкой и началом 1-й и 3-й Ямских улиц, «усиленный» примыкающим кварталом «Белой Площади».
Проект SLAVA здесь как раз и является мощным драйвером преобразования этой территории.

▪️Первая очередь из 6 корпусов сдана - люди живут, делают ремонты. Был внутри: МОПы, двор, паркинг - на уровне.

▪️Вторая очередь - 4 корпуса, соединенные стилобатом (статус квартиры). Проектом предусмотрено благоустройство общественных зон. Статус - квартиры, на данный момент - на этапе фундамента. Сдача - 2 кв. 2027 г.

▪️На 1-й улице Ямского поля близится к завершению строительство 3-х офисных зданий (деловая часть SLAVA), которые уже зарезервированы Банком России для своих подразделений, базирующихся сейчас на улице Правды.

▪️Девелопер запланировал строительство пешеходного моста через ж/д пути Белорусского направления.
Мост, «перекинутый» из Тверского района (ЦАО) в Беговой (САО) как бы дает возможность бывшей промзоне приобщиться к атмосфере Тверской и Белой Площади. На схеме проекта отмечено «общественное пространство над железной дорогой». Очень сильный ход.

После пересечения 1-й и 3-й улиц Ямского поля локация уже теряет свой статус и атмосферу, но конкретно для жителей SLAVA это уже не столь важно.
В 2027-28 гг. появится законченная, самодостаточная территория, которая вполне может претендовать на премиальный статус.
АRT Residence, две очереди SLAVA вместе с тремя офисниками ЦБ, соединение с Тверской, плюс новый небоскреб, который MR Group построит на месте уже снесенного БЦ «Ямская-Центр».

Уже сданная первая очередь SLAVA вселяет оптимизм и надежду, а через 3-4 года посмотрим, насколько рендеры соответствуют реальности. Пока все выглядит весьма достойно.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В САДОВЫХ КВАРТАЛАХ

#3квартал2024
#вторичныйрынок

Постарался «выудить» только «вторичные» сделки в Садовых Кварталах. Еще 25 переходов прав в корпусе Усачева 15А (неученые в таблице) - это «приемка» квартир у застройщика, «первый переход».

Итого за июль-сентябрь - 17 сделок (по обработанным данным Пульса Продаж новостроек). Из них:

▪️12 лотов 95-106 м2 (2 спальни)
▪️2 лота с 1 спальней (66 и 76 м2)
▪️117 м2 (две спальни с ремонтом)
▪️168 м2 на 4 этаже, Усачева 11 Ж
▪️пентхаус 231 м2 (бетон) в корпусе 2.4

Вчера опубликовал и прокомментировал таблицу по ценам предложения в комплексе. Собираю данные по ценам сделок - пока пазл полностью не сложился.
Думаю, придется написать позже на эту тему отдельный пост под рабочим названием «садовый феномен».

Справочно:
Сделки в первом полугодии 2024 г.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В САДОВЫХ КВАРТАЛАХ

#вторичныйрынок
#цены

Рост сводного показателя цены квадратного метра (бетон + ремонт) на стороне предложения на 46% с начала года до 1.94 млн. руб./м2 - самый примечательный сюжет в таблице.

Правда этот факт совершенно не означает, что таковы цены сделок. В августе, когда средняя арифметическая цена с ремонтом была 1,94 млн. руб./м2, сделал подробную ремарку, с тех пор системно мало что изменилось. Однако аналогичный показатель для квартир с ремонтом перевалил за 2 млн. руб./м2

Следует отметить набирающую силу тенденцию, которая, в том числе, напрямую влияет на завышенные цены (на мой экспертный взгляд) в Садовых кварталах: так называемый люкс- флиппинг. Покупается неплохая квартира в бетоне, делается ремонт «под тапочки» - полная меблировка и комплектация; - покупай и заезжай. Заявляется, что этот ремонт эксклюзивен как с точки зрения дизайн проекта так и мебели и материалов (что далеко не всегда соответствует действительности).

При реальной цене бетона 1-1,1 млн. руб./м2 (без учета пентхаусов) цена с «тапочным» ремонтом от 2,2-2,5 млн. за метр (в некоторых лотах доходит до трех миллионов) прежде всего дезориентирует «добропорядочных» собственников, которые завышают цены на свои квартиры, глядя на «соседей» и безуспешно ждут «того самого покупателя», который оценит их лот.

Далее - данные о сделках в Садовых Кварталах.

Справочно, комментарии по ценам:
на 1.08.2024 г.
на 1.02.2024 г.

@zamoskvorechnik

​ПРОЩАНИЕ С БУМАГОЙ

#рекомендация
#театр

Если вы еще писали/получали письма, опускали их в почтовый ящик, отправляли/получали телеграммы, помните бумажные билетики в автобусе и трамвае, промокашку в тетрадках за 3 коп., запах газет и старые книги, с пометками старших братьев/сестер/родителей - спектакль на 100% не оставит вас равнодушными.

Для тех, кто помоложе, возможно, это будет экскурсия в «бумажный заповедник» теплых, ламповых, искренних эмоций старшего поколения. Кто-то позавидует и пожалеет, что это почти ушло, с большой вероятностью безвозвратно; кто-то скажет ну и фиг с этой «бумагой», - вперед в диджитал.

На самом деле это не «ностальгия по утраченному». На понятном, небольшом примере изменения «структур повседневности» (с) (привет Фернану Броделю), хорошо видна частичная потеря людьми теплоты, глубины, рельефности повседневного общения друг с другом и окружающим миром.

Вспомнил про условный «пародокс Пинкера»: объективным показателям положительного влияния технического прогресса на продолжительность и качество жизни противопоставляется снижение уровня человеческого счастья. Люди живут дольше и богаче, чем 100, 200, 300 лет назад (Европа, США, Россия), но удовлетворенность жизнью существенно ниже. Есть над чем задуматься.

@zamoskvorechnik

​​СДЕЛКИ В ЦАО

#3квартал2024
#вторичныйрынок
#ЦАО41

Все комментарии - в сводном посте по сделкам на вторичном рынке по итогам трех кварталов, после публикации цифр в Садовых Кварталах на следующей неделе.

В таблице - сделки в выборке из 41 дома ЦАО (продажи зафиксированы только в 24-х) без Хамовников и Замоскворечья.

@zamoskvorechnik

СПАСИБО КОЛЛЕГАМ И ПАРТНЕРАМ

#админ
#3года

Отметив трехлетие канала, хочу поблагодарить партнеров и коллег по Телеграм, которые делятся со своей аудиторией контентом Замоскворечника:

Артема Цогоева (инвестиции в недвижимость)

Александра Дьяченко (эксперт эличного рынка с 30-летним опытом продаж)

Владимира Шерягина (один из главных флипперов Москвы)

Сергея Сенкевича (партнер архбюро APEX)

Петра Монича (создатель Недвижимость Инсайды)

Андрея Соловьева (партнер NF Group)

Недвижимость инсайды (содержательная фактура рынка, не без провакации)

#CтартПродаж (все о новостройках и новых площадках)

ИЛИ ИЛИ (автор - один из лучших аналитиков рынка)

Пульс Продаж Новостроек (удобный сервис аналитики недвижимости)

Лабиринт инвестора (автор - не толькло ппрофессионаллный аналик и практик рынка)

Элитная недвижимость Москвы (название само за себя говорит)

Треугольный метр (новости недвижимости с оригинальной авторской подачей)

Москва. Было - Стало (Фотоистория Москвы)

Все они внесли свою лепту в расширение моей аудитории. Ресурсы разные, но объединяет их одно - экспертиза и профессионализм.
Если порекомендуете что-то на свой вкус в сфере «недвижимость и инвестиции», буду признателен.

@zamoskvorechnik

​​​ЦЕНЫ ЦАО БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ

#вторичныйрынок
#3квартал2024

Цены предложения в анализируемой выборке из 41 дома (без Хамовников и Замоскворечья) за последние полгода выросли на 9,8%. С января не считаю, т.к. на 1.01 был еще не полный список домов.

Основной прирост -за счет новых предложений на рынке или повышения цен на лоты, по которым в ЦМАН появились новые обявления, без истории ценообразования.

По тем 113 лотам, которые в продаже, как минимум с января текущего года, среднее повышение составило всего 1,6%❗️. Так что о заметном росте цен и в этом сегменте вторичного рынка говорить преждевременно.

По факту, индекс для этой выборки ЦАО - 1,61 млн. руб./м2 (бетон + ремонт). Отклонение от индекса 100 домов ЦАО минимально - 0,05 млн. руб./м2.

@zamoskvorechnik

​ДОМ ФРАНКА

#новыепроекты

Можно по-разному оценивать и классифицировать дома элитного сегмента Москвы. По-хорошему, каждый комплекс имеет свои объективные плюсы и минусы. Есть еще субъективная оценка («химия»), через призму которой и оцениваются три ключевые фактора объекта:

1️⃣Расположение
2️⃣Продукт
3️⃣Цена

Сегодня - про Дом Франка в Большом Кисельном переулке; постарался быть объективным😉:

▪️Расположение - более чем удачное, на мой взгляд. Большой Кисельный переулок - в стороне от людных «троп» Кузнецкого Моста и Неглинной, но в непосредственной близости от всех точек притяжения локации: Большой и Малый театры, Бульварное кольцо, Центральный рынок, Сандуны, бары, рестораны etc.
Настоящий правильный «тихий центр-центр», без оговорок. По соседству - Сретенский и Рождественский монастыри.
В юности сам работал на Неглинной несколько лет, всегда нравился этот район. Зачет.

▪️Продукт
⁃ 147 квартир (63 -263 м2)
⁃ Без отделки
⁃ Потолки - от 3,55 м
⁃ Кондиционирование (VRF)
⁃ Приточно-вытяжная вентиляция
⁃ 277 машиномест (коэф. почти 2)
⁃ Спортзал, бассейн, сауна/хамам (только для жителей)
⁃ Тариф УК - 290 р/м2 (расчет на начало 2027 г.)
⁃ Сдача - 2 кв. 2026 г.
⁃ Девелопер - Трансстройинвест

▪️Цены
Вполне соответствуют продукту и локации. Цена м2 в основном массиве квартир - в диапазоне 1.3-1.6 млн. руб./м2.
«Вход» в проект (квартиры на 2 этаже):
1 спальня - 96 млн. руб. (63,6 м2)
2 спальни - 169,3 млн. руб. (123,3 м2)
3 спальни - 242 млн. руб. (180 м2)

❗️Показательный индикатор оценки целевыми покупателями комплекса на стадии строительства - количество сделок.
На начало ноября в Доме Франка заключено уже 58 ДДУ, т.е. продано 39% квартир.

В этом районе конкурентных предложений особо не наблюдаю.
Форум и Фантом - все-таки уже у Садового, иное качество окружения. Б.Дмитровка IX - отличный проект, но уже почти не осталось лотов и ценник повыше, хотя и с финальной отделкой. Судьба комплексов «Кузнецкий мост 12» и «Столешников, 7» не вполне понятна. Сданный в 2019 г. по соседству Звонарский Делюкс показывает завышенный ценник в 2.5 млн. руб./м2 и всего три предложения.

Поэтому рекомендую присмотреться к Дому Франка тем, кто ищет респектабельный спокойный центр-центр и готов ждать несколько лет.
Подробности, вопросы, презентация проекта - пишите @zamoskvorechnik

​ЗАМОСКВОРЕЧНИКУ - ТРИ ГОДА

#админ

Три года, 3000 подписчиков.
Не буду философствовать, много ли это или мало etc.
У меня - собственный взгляд на Замоскворечник: вижу плюсы и минусы, удачи и недоработки. Но в целом каналом доволен.

Важно, чтобы моя «картинка» совпадала с тем, как воспринимают канал целевые подписчики.
Последние два года (первый год по факту был «пристрелочным») работаю над тем, чтобы Замоскворечник стал источником максимально объективной (насколько это возможно для авторского канала) и полезной информации для покупателей и собственников дорогой недвижимости в ЦАО, помогал им в понимании ситуации на рынке и принятии решений.

Осязаемое подтверждение этого видения - запись на консультации и заключение договоров на продажу и покупку.
Поэтому отдельная благодарность за оказанное доверие моим подписчикам, которые стали моими клиентами.

Подчеркиваю, - всегда рад конструктивной обратной связи в любом формате.
Вопросы, пожелания, замечания пишите в комментариях или @zamoskvorechnik.
🎉Поздравления тоже принимаются с удовольствием😉

Также прошу принять активное участие в опросах, цель которых - сделать канал лучше.


С уважением,
Александр Уткин
Бюро элитной недвижимости UTKIN,
Ваш Замоскворечник

PS аватар канала выбран не случайно - именно в Аляскинском заливе в 2021 г. принял финальное решение создать ТГ-канал.

ТРИ КОНСУЛЬТАЦИИ

#админ

Уважаемые подписчики! Совсем скоро «Замоскворечнику» - 3 года.
В честь дня рождения канала проведу в ноябре три бесплатные консультации.
Тематика:
▪️Покупка и продажа недвижимости на вторичном рынке ЦАО.
▪️Поиск новостроек в ЦАО.
Если у Вас особый, заковыристый вопрос за рамками темы, не стесняйтесь, пишите - что-нибудь придумаем😉.
Запись на бесплатную
консультацию - @zamoskvorechnik

UPD Все бесплатные консультации уже проведены.

​​СДЕЛКИ В ХАМОВНИКАХ

#3квартал2024
#вторичныйрынок

Таблица сделок по комплексам в Хамовниках.
Справочно:
▪️ поквартальные продажи в 2023 г.
▪️ итоги первого полугодия 2024 г.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В ХАМОВНИКАХ

#вторичныйрынок
#3квартал2024

В сравнении с показателями выборки из 100 домов ЦАО, предложение в Хамовниках отличается:
▪️более высокой ценой за м2 - 1,65 млн. против 1,55 млн. руб.
▪️Большей средней площадью лота - 190-200 м2 против 160-170 м2
▪️И как следствие - более высокой средней стоимостью лота

Рост цены м2 с начала года умеренный - 11,3% (бетон + ремонт).

Для справки - в Замоскворечье средняя цена м2 (бетон + ремонт) на 300.000 ниже, чем в Хамовниках - 1,35 млн. руб./м2. Возможно это отдельная тема для поста.

Завтра опубликую сделки третьего квартала в разрезе домов, входящих в выборку Хамовников.

@zamoskvorechnik

​«ФРУНЗЕНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ» КРУПНЫМИ МАЗКАМИ

#новыепроекты

Местоположение - вторая линия набережной; комплекс не про виды, за исключением пентхаусов и последних этажей (10-13) самого высокого корпуса (D). Изюминка проекта - тишина, спокойствие, одна из самых атмосферных набережных центра Москвы.
Сталинские дома, Минобороны, как архитектурная доминанта, напротив -Нескучный сад. Стильно, респектабельно.

Некоторые жители «центральной» части Хамовников, с правой стороны от Комсомольского проспекта по ходу движения из центра, недолюбливают «левую» часть. На мой субъективно-экспертный взгляд, если говорить о расположение комплекса - пожалуй это наиболее привлекательное пятно застройки на сегодня в Хамовниках.

▪️Цена входа в проект - 143 млн. руб. , столько стоит 66 м2 с одной спальней на 2-м этаже в корпусе D.
▪️Минимальная стоимость м2 - 1,914 млн. руб./м2. Актуально для квартиры 156,4 м2 на втором этаже.
▪️Для более-менее высоких этажей меньше чем на 2,5-2,6 млн. руб./м2 не стоит расчитывать.

Финансовая модель девелопера предусматривает ежемесячное увеличение цены на 1.78%, при прочих равных -за год плюс 21.3%.
Сложно определенно прогнозировать, как это повлияет на динамику продаж, но интуиция и экспертный взгляд показывает, что даже при некоторым замедлении темпов, продажи будут не самыми низкими сегменте. Объективно - наиболее интересный проект делюкс класса в Хамовниках на сегодняшний день.

Главные «фишки» комплекса:

▪️Местоположение
▪️«Свое» мини-окружение, принцип квартала, большой грамотно организованный двор-парк (3.1 га)
▪️Обслуживание комплекса после сдачи Службой комфорта девелопера.
▪️Насыщенная инфраструктура проекта.

Продажи подтверждают, что целевые покупатели активно голосуют рублем - начиная с июля продана 21 квартира ( по состоянию на 20 октября), в т.ч. пентхаус за 2,3 млрд. руб.

Поэтому, если смотрите для себя - рекомендую не тянуть.
Подробная информация, вопросы - @zamoskvorechnik

#админ

Брокер-тур в «Резиденциях Сколково» отменяется. Принят задаток.
Спасибо всем откликнувшимся.

21% - НЕ ПРО ИПОТЕКУ

#макроэкономика

Большинство комментаторов, так или иначе связанных с недвижимостью, естественно, обращают внимание только на ипотечный аспект повышения ставки. Этот ракурс проблемы оставлю за кадром - он важен, но пока не экзистенциален.

Обращаю внимание на другое. Ставка в 21% - прямое удушение частного бизнеса, не связанного с ОПК и нацпроектами, где идет льготное финансирование. И это касается не только малого и среднего бизнеса.
Приведу слова основно акционера «Северстали» Алексея Мордашова, под которыми готов подписаться:

«Повышение ключевой ставки тормозит развитие бизнеса, что ведет к замедлению экономики и на самом деле повышает инфляцию. С текущей ставкой компаниям выгоднее остановить развитие, даже сократить масштаб бизнеса и положить средства на депозит, чем вести бизнес и нести риски, с этим связанные. В конечном счете ставка сама становится фактором инфляции. Эти процессы имеют серьезную инерцию, что может привести к торможению экономики. <...> Уровень инфляции в восемь-девять процентов не несет в себе таких уж серьезных последствий, а ставка ЦБ на текущих уровнях — и уж тем более ее дальнейший рост — тормозит любое развитие»

Борьбу ЦБ с инфляций иначе как денежно-кредитным онанизмом не назовешь. Сами по себе красивые цифры низкой инфляции ничего не решат, нужна политика, которая обеспечивает инвестиционный процесс и рост производства.
Текущая стратегия ЦБ ничего общего с экономическим ростом не имеет, деньги не «опыляют» экономику.

Если спуститься на микро-уровень элитного рынка недвижимости Москвы, то можно предположить следующее. Сегмент потенциальных покупателей из бизнеса, не связанного с бюджетом и ОПК, при нынешнем раскладе еще больше скукожится.

Возможно незначительно уменьшится доля ипотечных сделок, хотя изменение ставки с 7,5 до 19% не сильно повлияло на этот показатель. Природа ипотеки в этом сегменте иная - возможность перекредитования, чтобы не «вынимать» деньги из бизнеса или других инструментов. Здесь от ставки больше зависит реальный срок кредита - чем выше процент, тем он короче.

Не думаю, что новая учетная ставка кардинально повлияет на продажи недвижимости в четвертом квартале. Деньги в стране есть, сфера их вложения существенно ограничена. Определенное перераспределение финансовых ресурсов среди целевой аудитории (от частного бизнеса к обладателям госконтрактов) не должно отразиться на сводных показателях рынка. В конце января посмотрим на итоги года - проверим гипотезу.

@zamoskvorechnik

​⠀
ПОДЗЕМНЫЙ ОПАЛОВЫЙ ГОРОД

#вокругсвета

Австралийский городок (по-нашему ПГТ) Кубер-Педи весьма примечателен.
Расположен в штате Южная Австралия на легендарном Стюарт-Хайвэе, разрезающим континент почти «пополам» с Севера на Юг, в 500 километрах от Порт-Огасты. В 1915 году здесь было обнаружено богатейшее месторождение опалов (30% мировых запасов), тогда и появилось поселение. Население в 2021 году - около 1500 душ.

Сейчас не более половины населения живет под землёй, но 100 лет назад, когда здесь только были открыты залежи опалов, Кубер-Педи был полностью подземным. В породе выдалбливали полноценные «квартиры», в которых температурный режим стабилен зимой и летом, ночью и днём - примерно 22 градуса. При том, что 9 месяцев в году на улице выше 30 и ни одного дерева.
⠀⠀
Все шахты частные. У каждого «майнера» своя делянка и как, правило, свой магазин-мастерская. По ощущениям, значимую часть опалового бизнеса держит греческая диаспора. Основной инструмент добычи, он же символ города - Blower of Coober Pedy - «нагнетатель-пылесос», высасывающий породу из выработки. На фото - схема добычи и сам «символ» (грузовик с бочкой). Бюджетный аппарат придумал и сконструировал в 1970-м один новозеландец и за 50 лет технология добычи не изменилась.

Участок, где происходит добыча, напоминает поле, плотно изрытое кротами: конусообразные пирамидки породы высотой до 10-15 м тянутся на несколько километров. И вся эта «долина царей» в оранжево-терракотовых оттенках.
⠀
Сам город снаружи выглядит не слишком привлекательно, одноэтажные строения практически без окон, пара широких улиц и несколько опаловых курганов: раньше добыча шла прямо в городе. Многие жилища имели непосредственный выход в шахту.
Но каждое «строение» - кафе, супермаркет, гостиница, частный «дом» внутри неотличимы от любого «нормального» сооружения: интерьеры, кондиционер, организация пространства. Внутри вполне комфортно, напрягает только отсутствие окон.

Эстетика и атмосфера Кубер Педи перекликается с фильмом Данелии «Кин-дза-дза». Ощущение сюрреализма усиливает «сбитый» пепелац в центре города и продающиеся в супермаркете мороженые кенгуриные хвосты (с шерстью!) А буквально в получасе езды отсюда - место съемок Mad Max 3.
В общем, город-антиутопия на трансконтинентальной трассе.

@zamoskvorechnik

​БРОКЕР-ТУР В РЕЗИДЕНЦИЯХ СКОЛКОВО

#партнеры
#анонс

Знаю, что среди подписчиков немало коллег, которых заинтересует информация о брокер-туре, который проводит моя коллега и партнер Мария Мостовая.

▪️Когда: следующий четверг, 31 октября, в 13.00
▪️Где: Заречье, ул. Каштановая,6, комплекс «Резиденции Сколково»
▪️Предмет презентации: квартира со свежим ремонтом, 100м2, 3 спальни
▪️Цена 33,5 млн. руб.
▪️Партнерская комиссия: 1,75%

Участие - строго по предварительной записи: необходимо заполнить краткую форму.
Контакт Марии - WA +7 985 625 50 99

❗️Если Вы - не агент, а потенциальный покупатель и квартира заинтересовала - смело звоните, Мария покажет в индивидуальном порядке.😉

@zamoskvorechnik

​​ПРО СДЕЛКИ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#100домов
#3квартал24

Вчерашний пост завершил общей цифрой продаж в 25 домах класса «А» в Замоскворечье, которые мониторю уже более трех лет. В таблице - количество идентифицированных сделок по конкретным комплексам.
В 6 домах в течение года, по данным моего партнера в этом проекте, Пульса Продаж Новостроек, сделок не зафиксировано:

▪️Кадашевские палаты
▪️Mon Cher
▪️A-Residence
▪️М.Ордынка 19
▪️1-Голутвинский 7 (Park Residence)
▪️Palazzo Impereale

Из 42 лотов - 32 перехода прав со статусом «продажа» - в пяти комплексах.
▪️Резидениция 1864
▪️Золотой -1 (бывший - Mandarin)
▪️Софийский
▪️Cloud Nine
▪️Полянка 44

Из 42-х продаж - 8-10 сделок на счету девелоперов, уже сдавших объекты в эксплуатацию: Золотой 1,2; Меценат, Резиденция 1864.

По ценам сделок - с учетом структуры продаж третьего квартала точных данных по ценам конкретных сделок маловато. Но анализ цен предложения во всех перечисленных выше комплексах показывает, что ценовой индекс, опубликованный вчера, отражает плюс-минус реалии рынка и подтверждает стабильность цен в этом сегменте.

Если «на пальцах»,
Средняя арифметическая цена предложения в:
▪️Софийском (лидеру продаж квартала - 11 лотов) - 1,327 млн. руб./м2
▪️Резиденциях 1864 (не видовые и не 300м2+) - 1,2-1,4 млн. руб./м2
Средняя цена сделок (без учета видовых лотов и пентхаусов):
▪️В Золотом 1,2 - 1,4-1,7 млн. руб./ м2
▪️Cloud Nine - 1,3 - 1,4 млн. руб./м2 (с отделкой)
▪️Полянка 44 - 1,1 -1,4 млн. руб./м2 (отделка, бетон)
▪️Wine Нouse, Bogenhouse и Balchug Viewpoint - цены сделок 0,7-0,9 млн. руб./м2 (бетон, вайтбокс)

Напомню, что средняя арифметическая цена предложения для всей выборки из 25 домов класса «А» в Замоскворечье на 1 октября составила 1,35 млн. руб./м2.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ И СДЕЛКИ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#вторичныйрынок
#3квартал24

Итоги третьего квартала по ценам и сделкам теперь публикуются в связке, друг за другом.
Прямой линейной зависимости между динамикой цен и сделок не зафиксировал, как и в первом полугодии. Это не значит, что цены не влияют на продажи, - сводный ценовой индекс слишком «грубая» и усредненная величина, а сделок не так много для построения красивых корреляций.

Сделки в этом сегменте штучны в разрезе каждого комплекса, за редким исключением, и финальная цена зависит от многих факторов, в том числе от мотивации собственника и насколько профессионально работает его агент.
Подчеркиваю, что сводный индекс показывает только вектор движения цен сегмента.

И этот вектор указывает, что цены в Замоскворечье, исходя из полученных данных по 158 лотам в 25 домах, вполне стабильны с начала года.

▪️Средняя арифметическая цена м2 практически не изменилась с начала года и составила 1,35 млн. руб. (ремонт +бетон).

▪️Средняя цена лота по всей выборке (158) с начала года выросла всего на 7% и составила 229,3 млн. руб.
Прирост обусловлен увеличением средней площади лота в продаже - со 144,5 до 153,3 м2.

▪️Всего в 25 домах Замоскворечья зафиксировано 111 сделок за три квартала текущего года, 41 из них - за июль-сентябрь.

Таблицу продаж по конкретным комплексам и комментарии к ним опубликую уже завтра.

@zamoskvorechnik

ИТОГИ ПРОДАЖ ПО НОВОСТРОЙКАМ

#админ
#свод
#3квартал24

Итоги трех кварталов по сделкам первичного рынка:

Делюкс
Премиум
Бизнес-премиум

На этой неделе начну публикацию по сделкам в выборке из 100 элитных домов вторичного рынка.
Сначала Замоскворечье, далее Хамовники и остальной ЦАО.

@zamoskvorechnik

Абрамцево времен Саввы Мамонтова - «Третьяковка на выезде»: здесь работали и гостили Репин, братья Васнецовы, Поленов, Серов, Врубель, Нестеров, Коровин, Левитан etc. Идеальное место для воскресной семейной прогулки.

​БИЗНЕС-КЛАСС

#админ
#продажа

Получаю много просьб публиковать регулярно данные сделок по бизнес-классу.
Скажу честно, это не моя специализация.
Тем не менее решил попробовать сделать срез по сделкам за весь 2024 год. Задачу своему аналитику уже поставил, результат приурочим в итогам года (публикация в конце января, феврале).

В выборку включим наиболее интересные и востребованные новостройки, предварительно не более 25. С точки зрения аналитики и понимания рынка интересно сравнить динамику продаж со смежным «бизнесом-премиумом».

И если речь зашла о бизнес-классе, проанонсирую интересный объект, который продает моя коллега и партнер:

▪️Комплекс «Резиденции Сколково»
▪️Три спальни, 100м2
▪️Самый лучший корпус - Каштановая 6 ▪️(с подземным паркингом)
▪️Свежий качественный ремонт
▪️Потолки - 3м2
▪️Полный комплект мебели и бытовой техники (Siemens, Liebherr)
▪️Закрытая территория, охрана
▪️Цена - 33,5 млн. руб. (335.000 руб./м2)

Был в этой квартире недавно в рамках программы погружения в сегмент «бизнес». Подтверждаю: очень привлекательный вариант для тех, кто рассматривает Запад в этом бюджете с точки зрения комфорта проживания и близости природы (Мещерский парк в 5 минутах).

Презентация - по запросу, также поделюсь контактами партнера.
Коллегам - добро пожаловать.
Пишите @zamoskvorechnik

​СДЕЛКА, КОТОРОЙ НЕ БЫЛО

#многобукв
#иллюстрация
#опыт

Иногда публикую информацию о прошедших сделках, проданных/купленных объектах. Чтобы немного похвастать (в меру), подтвердить свою экспертизу: не только тексты пишу и таблички в канал выкладываю😉
Очевидно, что главный критерий результативности агента - проведенные сделки (сделавшие его клиентов счастливыми).

Сегодня не состоялось внесение задатка по сделке, которую долго готовили - сложные переговоры, много нюансов и дополнительных факторов. Согласовывали условия и документы более двух недель. Пришлось потрудиться и мне и моему юристу.

И вот сегодня утром, на самой финальной стадии, когда уже вроде все согласовали, самые сложные и экзистенциальные вопросы решили, мы с покупателем решили выйти из сделки (я - на стороне покупателя).

Нюансы и возможные риски обрели критическую массу. Последним сигналом было пересогласование в последний момент по инициативе собственника одного момента, который накануне уже привели к общему знаменателю.

В контексте этой заметки совершенно не важно, какая сторона «переборщила» в процессе работы. Агент продавца защищал интересы своего клиента; ваш покорный слуга - покупателя. Каждая сторона, безусловно, имеет право на свою позицию - только бизнес, ничего личного.

К чему эта история? Сегодняшняя ситуация отлично иллюстрирует и подтверждает мой подход к работе по поиску недвижимости.
Если агент получает комиссию со стороны собственника, при прочих равных он не может на 100% защищать интересы покупателя.
Утверждение корректно и для новостроек и для вторичного рынка:

▪️Года три назад один застройщик сказал: приводите клиента, будьте 100% на нашей стороне, не торгуйтесь, представляйте объект в лучшем свете etc и будет Вам счастье в размере 3%. А к объекту есть вопросы, которые должны были бы быть веским аргументом в торге. Покупателю рассказал все как есть, комплекс исключили из поиска.

▪️Нередки случаи (у самого была относительно недавно ситуация), когда собственник идет на торг за счет уменьшения комиссии агента. Если снижаем на 3 млн., ваша комиссия не 3, а 2%. Конечно не все, но некоторые коллеги задумаются: как транслировать покупателю этот нюанс - 3% очевидно лучше чем 2%.

▪️Кроме торга, есть вопросы по структуре и механике сделки, по юридическим формулировкам, по физическому состоянию дома, квартиры и нюансам окружения . Некоторые моменты неочевидны для покупателя в момент подписания договора, и если агент вовремя не проинформирует покупателя, узнает он о них только в статусе нового собственника, да и возможно не сразу.

▪️Дилемма «копнуть поглубже или получить комиссию от собственника/его агента и успокоиться» нередко может оказаться для агента непростой.
Или - дилеммы не будет: «кто платит, тот и клиент». Что может предъявить покупатель агенту, если выбор окажется не самым лучшим? Договора нет, параметры услуги и комиссии не прописаны. Цинично, но во многом справедливо - «пишите, уважаемый покупатель на себя жалобу»(с).

❗️Поэтому настоятельно рекомендую при поиске недвижимости заключать договор с профессионалом и быть уверенным, что он 100% на вашей стороне. Как агент, уже второй год работаю только так. В ходе наших двухнедельных согласований еще раз убедился в правильности этой позиции.

Кстати, почему-то никого не удивляет, что за поиск автомобиля платит покупатель, а не продавец ТС.

PS Название текста - аллюзия к фильму братьев Коэнов «Человек, которого не было» (рекомендую). Там тоже все оказалось не так, как представлялось главному герою сначала. Ведь и мы не ожидали, что сделка окажется такой многосоставной матрешкой, каждая новая фигурка в которой имела форму, размер и цвет, совершенно не соответствующую нашей логике и ожиданиям.

@zamoskvorechnik

​​​ТРИ КВАРТАЛА: СДЕЛКИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ

#новостройки
#продажи

▪️По настоятельным просьбам читателей добавил в таблицу два объекта - SLAVA и Дом 56. Согласен, продажи здесь значимые, SLAVA - в первой пятерке.
В ближайшее время планирую посетить сданную часть проекта (апартаменты), - поделюсь впечатлениями.

▪️Рекорд продаж в сентябре поставил High Life - 51 сделка. Девелопер проводил крутую акцию в закрытом формате: например квартиру с отделкой (2-3 спальни) можно было купить за 520-530 р/м2 (не самый низкий этаж) при сдаче корпуса весной 2025 года. Если интересен High Life на аналогичных условиях, попробую помочь, пишите @zamoskvorechnik .

▪️Logos получил ЗОС, совсем скоро - ввод в эксплуатацию. Поэтому почти половина из 85 сделок третьего квартала - техническая процедура. Про сам дом ничего не скажу, но приведу один пример по динамике цен.

Ровно два года назад ко мне обращался собственник с просьбой продать 58 м2, хотел 24,5 млн (422.000 р/м2, заходил по 370 по-моему годом ранее). Сейчас на ЦИАН штук пять предложений аналогичного метража 470-510К р/м2. Уважаемые инвесторы, будьте внимательны, купить гораздо проще, чем продать, особенно когда есть еще лоты у застройщика. Собственнику отказал - по цене и комиссии не договорились.

▪️Таких показатлей роста текущего года к прошедшему (1,5-2), как в делюкс и премиум не наблюдается. С одной стороны - «эффект высокой базы», с другой - закрученные «ипотечные гайки». Но тем не менее, рынок не затухает из-за наличия «живых» денег у покупателей, а также хорошего трейд-маркетинга (скидки, рассрочки) от застройщиков. Не исключено, по году планка в 4000 сделок будет преодолена в выборке.

@zamoskvorechnik

​ТАБЛИЦЫ СДЕЛОК И НЕ ТОЛЬКО

#админ

Предваряя публикацию данных по сделкам с сегменте «бизнес-премиум» - пара слов о том, как готовятся эти таблицы с точки зрения методологии, чтобы, в том числе, «закрыть» часто задаваемый вопрос: «Александр, почему этого комплекса нет в таблице?»

Коллеги и партнеры Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ предоставляют первичные данные Росреестра по регистрациям ДДУ (новостройки) и по переходу прав на вторичном рынке (Пульс Продаж Новостроек).

Новостройки. Комплексы, по которым есть данные, на основе собственной классификации распределяю на три сегмента:
▪️Делюкс
▪️Премиум
▪️Бизнес-премиум

Ключевые критерии отнесения к первым двум классам вполне объективно сформулированы коллегами из NF Group и публикуются регулярно в ежеквартальных отчетах (cм. скриншот).
У меня несколько более жесткий критерий по локации.
Например, это одна из причин, почему River Park Towers Кутузовский не отношу к премиум-сегменту, в отличие от уважаемых коллег. А вот по Republic наша позиция, по крайней мере год назад, совпадала (не премиум).

Бизнес-премиум. Сам сторонник принципа «бритвы Оккама» - не плодить лишние сущности, но в данном случае выделение отдельного сегмента вполне оправданно. Об этом подробно писал здесь.

Ремарка: не нужно излишне переоценивать присутствие конкретного комплекса в каком-либо списке или рейтинге. Важна комплексная оценка объекта с точки зрения объективных параметров и цены с точки зрения целевого покупателя. Остальное, во многом, - игры маркетологов, частенько запутывающие аудиторию.

Вторичный рынок: анализируемая выборка из более 100 комплексов, преимущественно класса «А». О классификации домов вторичного рынка писал здесь, но возможно пора освежить материал.

❗️Важно: списки новостроек и вторичного рынка не исчерпывающи, не ставилась задача охватить все элитные комплексы на рынке.
Не по всем строящимся объектам можно получить или опубликовать данные (закрытые продажи, политика девелопера etc), а отслеживать все дома вторичного рынка невозможно, да и не нужно. Поэтому выбираю наиболее интересные и ликвидные.

Цель проводимого анализа - иметь репрезентативную выборку, которая позволит отслеживать тенденции в различных сегментах рынка и локациях (для вторичного рынка), а также получать детализированную аналитику в разрезе конкретных лотов. В канале делюсь сводными данными, детализация - уже для моих клиентов, которые обратились ко мне, как к агенту.
Напомню, что мой основной профиль деятельности - продажа и покупка покупка элитной недвижимости.

Комментарии, предложения, конструктивная критика - приветствуются.
@zamoskvorechnik

​​​ТРИ КВАРТАЛА: СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ

#новостройки
#продажи
#3квартал24


▪️В сентябре начались продажи на Б. Татарской 35. Новый проект Донстроя показал 10 сделок. Планирую в ближайшее время изучить комплекс. Вот ссылка на видео 3-х недельной давности со строительной площадки.

▪️В бодро стартовавшем в июле Vesper Кутузовском (39 сделок) в августе-сентябре зафиксировано только 2 продажи, по данным Пульса Продаж Новостроек. Но так бывает нередко - накопленный спрос реализован и начинаются суровые будни продаж премиума.

▪️Пятерка лидеров продаж стабильна: Luzhniki Collection, Life Time, Тишинский бульвар и Бадаевский.

▪️Cult, как уже писал ранее, провел техническую операцию по переводу на аффилированную структуру всех оставшихся лотов. «50» - это не цифра реальных продаж, к сожалению.

▪️Прогноз на четвертый квартал - позитивный, около 350-400 сделок, а возможно и больше при удачном раскладе. Структура продаж по комплексам сегмента сохранится - та же первая пятерка и «остальные».

@zamoskvorechnik

История такая. Молодой Арсений Абрамович Морозов, которому тогда было едва за 20, путешествовал по Европе. В Португалии он увидел дворец Palácio da Pena и захотел построить что-то подобное в Москве, на участке, подаренном ему мамой, на Воздвиженке. Проект он заказал другу — Виктору Александровичу Мазырину, с которым и путешествовал. За три года Мазырин сотворил небольшое чудо. Дом был закончен в 1899 году.

Матушка Варвара Алексеевна не оценила. «Раньше я одна знала, что ты дурак, а теперь об этом знает вся Москва!» — так, кажется, она сказала, когда увидела дом сына. Москвичи тоже не оценили. «Глупый ненужный дворец какого-то глупого и ненужного человека», — так написал Лев Николаевич Толстой.

Дом за 120-летнюю жизнь успел побывать штаб-квартирой анархистов, театром Пролеткульта и посольством нескольких стран. Сейчас здесь Дом приёмов Правительства.

Обе фотографии сделаны с одной точки с разницей около 110 лет. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний

Москва. Было — стало

Также посмотрите, каким был Торговый дом Товарищества Никольской мануфактуры Викулы Елисеевича Морозова на Варварке

Этот дом всегда мне очень нравился. Со времен советского детства помню его как «Дом дружбы народов». В начале XX го века это было очень смелое архитектурное решение для Москвы, но к мнению Льва Николаевича образца 1900-го года уже бы не прислушивался, классик уже был слегка не в себе👇

​​ТРИ КВАРТАЛА: СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#новостройки
#продажи
#3квартал24

Сентябрь пока формально рекордный месяц по количеству сделок в 17 домах делюкс-класса - 16, по данным Пульса Продаж Новостроек.

▪️В таблице - новый лидер: «Фрунзенская» стартовала достаточно бодро, 14 сделок в сентябре.

▪️Вышедший на рынок еще в апреле проект Phantom на Сретенке (там зафиксировано как минимум 2 сделки за прошедшие 2 месяца) пока не изучил подробно - непонятно к какому классу его отнести - делюкс или премиум. В таблицу не включил.

▪️Похожая история с Quartier d'Or , который более года в продажах,- несколько сделок там было, но к делюксу пока не могу его причислить. У застройщика не был, а данные из открытых источников и местоположение вызывают вопросы.

▪️Возможно будет корректировка по Levenson: есть вопросы к корректности отображения данных по продажам, - с большой долей вероятности там не «ноль».

Если у вас есть проверенные данные или вы - представитель девелопера - комментируйте, корректируйте и делитесь цифрами, буду признателен.

@zamoskvorechnik

​СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЦАО

#100домов
#3квартал24
#вторичныйрынок

Таблица показывает распределение по ценовым диапазонам всех выставленных на продажу лотов в 100 элитных домах ЦАО. Характерная особенность - структура предложения по цене на вторичном рынке в этом сегменте достаточно стабильна, как минимум, последние три года.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

#3квартал24
#вторичныйрынок
#100домов

Подведение итогов третьего квартала начинаю со сводных показателей предложения по выборке «100 элитных домов вторичного рынка в ЦАО».

Анализируемая выборка составила на 1 октября 641 лот (бетон + ремонт)
Среднеарифметическая цена (она же индекс вторичного рынка ЦАО) на 1.10.24 г. - 1,558 млн. руб./м2
Прирост индекса на 9 месяцев текущего года составил 13,4% - вполне умеренные темпы, сопоставимые с официальным показателем инфляции.

В целом, в этом сегменте говорить о значительном росте цен пока не приходится, что связано, по моей гипотезе, с тремя взаимосвязанными факторами

▪️Денег на рынке достаточно, но покупатели не сильно торопятся, ищут ликвидные варианты (потенциальный спрос существенно выше реального).
▪️Качественное предложение крайне ограниченно.
▪️Цены в сегменте и так уже были близки к «красной зоне тахометра» (самый верхний диапазон ~3 млн/м2 + не учитываем, там свои законы, но сегмент крайне невелик). Как минимум каждый второй лот - с завышенной ценой.

В ближайшие дни опубликую цифры по трем слагаемых анализируемой выборки - Замоскворечью, Хамовникам и «остальному ЦАО». Будет интересно, как цены по районам отличаются от усредненного показателя. Уже ближе к ноябрю появятся данные по сделкам в этой сотне домов - сложим общую картину, насколько это возможно.


@zamoskvorechnik

​C.S.I - МЕСТО ПРЕСТУПЛЕНИЯ

#УК
#качествожизни

Был когда-то такой сериал. Вспомнил его на прошлой неделе, во время посещения Smineх - Форума.
И самое интересное выступление, пожалуй, - руководителя Службы комфорта Sminex.

Тема обслуживания сданной в эксплуатацию недвижимости актуальна в любом ценовом сегменте, но в элитной недвижимости она приобретает особый драматизм. Приобретая квартиру за 100, 200, 300 etc. миллионов, покупатель, зачастую, далее имеет сервис от УК ниже уровня городской канализации.

Smineх в этом плане - молодцы. Построенные дома обслуживает собственная Служба комфорта.
По всем 14 проектам, которые находятся в управлении, ежеквартально собирается обратная связь. На основе собранных данных рассчитывается C.S.I. - индекс удовлетворенности качества услуг (customer satisfaction index).

Цифра, указанная в презентации, вызывает уважение - 91%. Т.е. 9 из - 10 жителей довольны сервисом УК. Было бы интересно посмотреть этот показатель по конкретным домам, например по Ордынке, 19 (тариф - 300 р/м2).

Здесь заканчивается аллюзия к первой части названия сериала - аббревиатуре C.S.I. Вторая часть -«место преступления» - ближе ко многим премиальным комплексам и результатам деятельности местных УК, чаще в переносном, но иногда и в прямом смысле.

И дело не только в справедливом недовольстве жителей, получающих, в итоге продукт принципиально другого уровня, несоответствующего классу комплекса. Нередко новый дом «амортизируется» ускоренными темпами, снижается ликвидность и стоимость квартиры в нем, что уже напрямую затрагивает финансовые интересы жителей.

А иногда деятельность УК попадает в пределы действия УК (уголовного кодекса). Например в одном доме машиноместа, принадлежавшие застройщику, сдавались спокойно УК в аренду.

Поэтому собственная бесперебойно функционирующая Служба комфорта (с высокими оценками от собственников) - дополнительный аргумент при покупке недвижимости в новых и уже сданных домах от этого девелопера.
Искренне пишу, что в этом «пункте»SMINEX - пример для других застройщиков.

PS Тема будет продолжена - в ближайший месяц напишу про тарифы УК в элитных домах и альтернативную форму управления домом - ТСЖ, какие есть плюсы и минусы.

@zamoskvorechnik

​ВЕРТОЛЕТ И АГЕНТ

#вокругсвета
#иллюстрация

От Петропавловска-Камчасткого до кальдеры вулкана Ксудач (см. видео) - полчаса на вертолете. Или неделя пешком, с рюкзаком и палаткой.
Полчаса и неделя! На первый взгляд очевидно: 100 км по воздуху и 100+ км по пересеченной местности, медвежьими тропами через заросли кедрача и ивняка - абсолютно разные категории.

Но осознание этой разницы пришло только после вертолетной экскурсии Ксудач - Курильское Озеро - Ходутка.
Подумал, что профессиональный агент для собственника или покупателя - это как вертолет для туриста. Только агент в отличие от вертолета - окупается напрямую, в денежном выражении😉

@zamoskvorechnik

ПЛАНЫ НА ОКТЯБРЬ-НОЯБРЬ

#админ

Ближайшие два месяца пройдут под знаком подведения итогов третьего квартала, но здесь будут не только таблицы и цифры. Есть еще несколько тем, которые хотелось бы развить:

📌Новое строительство и сохранение аутентичной архитектуры в историческом центре.
📌Управляющие компании и ТСЖ в элитном сегменте.
📌Пентхаусы, как особый вид недвижимости.
📌Индекс цен в элитных новостройках, привязанный к конкретным лотам. Например, квартиры с 2-мя спальнями, 120-140м2 в 10 проектах одного класса.

По итогам трех кварталов:

▪️В первой половине октября:
Динамика цен предложения по сотне элитных домов вторичного рынка, разделенных на три, уже традиционных, блока по локациям:
📌Замоскворечье, 25 домов
📌Хамовники, 38 домов
📌ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом

▪️Далее - динамика сделок в этих же 100+ домах ЦАО.
Отдельно выделю Садовые Кварталы и Lucky.
Прогноз по публикации - первая половина ноября.

▪️Итоги трех кварталов по новостройкам в трех сегментах: делюкс, премиум, бизнес-премиум - середина октября.

▪️Сухие цифры рынка планирую разбавить несколькими обзорами, в том числе по «Фрунзенской набережной».
Остался должок перед аудиторией по Luce и «Тишинскому бульвару». И давно хотел сходить в Slava, «пощупать» сданные корпуса.

❗️3 ноября у «Замоскворечника» день рождения, - каналу исполнится три года.
Буду признателен за обратную связь по контенту, формату подачи etc.
Присылайте темы, которые вам интересны, вопросы, комментарии и предложения.

@zamoskvorechnik