نکات حقوقی مشاورین املاک

👆
✍توجه داشته باشید برای منحل کردن و فسخ دو طرفه قرارداد(اقاله)، پاره کردن قرار داد کاری بیهوده است!

⬅️ گاهی پیش میاد که پس از معامله یک ملک، طرفین پشیمون میشن و با یکدیگر توافق میکنن که معامله رو به هم بزنن و قرار دادشون رو منحل کنند!

⬅️ و برای اینکار از پاره کردن قرارداد استفاده می‌کنند! در حالی که اگر طرف مقابل قصد بر هم زدن قرارداد را نداشته باشد این کار بیهوده است و باعث از بین رفتن قرارداد و توافق نمی شود.
⬅️ با توجه به اینکه در بیشتر قرارداد هایی که تنظیم و امضا می شوند بندی وجود دارد که کلیه خیارات قانونی با توافق طرفین سلب و ساقط می‌شود.

⬅️ پس اگر شما جلوی طرف مقابل قرارداد تان را پاره هم بکنید با این حال اون قرارداد اعتبار خودش رو از دست نمیده! زیرا اعتبار قرارداد به سالم ماندن برگه قرارداد نیست!

🔻 پس چطور می‌توان قرارداد رو منحل و برهم زد ؟

⬅️ برای این کار باید طرفینی که با یکدیگر قرار داد رو منعقد کرده اند یک صورتجلسه آماده و تهیه کنند که به اون اقاله گفته می‌شه!

⬅️ و در متن اون صورتجلسه، طرفین اقرار کنند که با توافق همدیگر قراردادی که در تاریخ مشخص شده و شماره مشخص شده منعقد کرده اند رو اقاله می‌کنند.
🔻 اقاله یعنی چی؟

⬅️ " اقاله یکی از راه های برهم زدن قرارداد بوده و به معنای توافق دو طرف عقد بر برهم زدن قرارداد می باشد "

⬅️  بنابراین حتمآ در اقاله در رابطه با نحوه بازگرداندن ثمن معامله که فروشنده باید به خریدار پس بدهد و نحوه بازگرداندن و تحویل ملک به فروشنده تعیین تکلیف شود؛ تا هیچگونه دردسری برای فروشنده و خریدار به وجود نیاید.
🖊لطفا بدون آدرس کانال‎⛔️
        منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
واریز وجه معامله به کارت شخص غیر طرف معامله ممنوع شد
طبق بخشنامه جدید بانک مرکزی،  اشخاص باید وجه معامله را به حساب همان طرف معامله یا قرارداد واریز کنند.

همچنین شبکه بانکی نقل و انتقالات الکترونیکی وجوه بالاتر از ۴ میلیارد‌ ریال روزانه مشتری حقیقی و کلیه نقل و انتقالات الکترونیکی وجوه بالاتر از ۱۰ میلیارد‌ریال روزانه مشتری حقوقی و حساب‌های سپرده تجاری مشتری حقیقی، انتقال وجه را منوط به تکمیل قسمت (فیلد) بابت در فرم‌های مربوط و ارایه اسناد مثبته دال بر انجام معامله، قرارداد و یا علت انتقال وجه کند/تسنیم


♦️واریز وجه معامله به کارت نفر سوم ممنوع شد

🔹ترویج کارت‌های اجاره‌ای و پرداخت وجه در معاملات به حساب نفر سوم، موجب شده تا بانک مرکزی با ابلاغ الزامات قانونی مبارزه با پولشویی شرایط جدیدی را برای انتقال وجه در نظر بگیرد.
🔹طبق بخشنامه جدید بانک مرکزی، وجود تناظر و احراز تطابق فیمابین تراکنش‌های بانکی اشخاص با جریان اسناد و اطلاعات مربوط به مبادلات کالاها و خدمات آن‌ها الزامی است.
🔹همچنین اشخاص باید وجه معامله را به حساب همان طرف معامله یا قرارداد واریز کنند و از انجام هرگونه تراکنش و معاملات مالی الکترونیکی غیرقابل ردیابی احتراز کنند.
🔹همچنین شبکه بانکی نقل و انتقالات الکترونیکی وجوه بالاتر از ۴ میلیارد‌ ریال روزانه مشتری حقیقی و کلیه نقل و انتقالات الکترونیکی وجوه بالاتر از ۱۰ میلیارد‌ریال روزانه مشتری حقوقی و حساب‌های سپرده تجاری مشتری حقیقی، انتقال وجه را منوط به تکمیل قسمت (فیلد) بابت در فرم‌های مربوط و ارایه اسناد مثبته دال بر انجام معامله، قرارداد و یا علت انتقال وجه کند.
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

✍ادامه از پست بالا👆👆

🖊پاسخ ((نه))
شروعي براي يك مشاور حرفه اي
۲- به طور معمول، سه نوع از “جواب نه”
وجود دارد:
فرض کنید که سؤالی را از یک نفر پرسیدید(فرد مناسب برای پاسخ به سؤال شما)، پاسخ “نه” او سه معنا دارد:
– اطلاعات اشتباه :
شما اطلاعاتی کافی به مشتري خود نداده‌اید، و اورا كاملا اگاه نكرده ايد كه ملك مورد بازديد چه ويژگي هايي دارد
پس چرا باید جواب مثبت به پيشنهاد شما دهد.

– زمان‌بندی اشتباه :
غالب افراد برای تصمیم‌گیری نیاز به زمانی برای تفکر دارند و اگر زمان کافی در اختیارشان نباشد، بهترین جواب برای طفره رفتن، جواب”نه” است.
مشتريانتان را در منگنه قرار ندهيد كار خود را انجام دهيد
– شرایط اشتباه :
برخی مواقع پاسخ منفی دریافت شده بالاتر از توانایی کنترل فرد بر پاسخ دهنده است که ناشی از برخی عوامل و شرایط دیکته شده بر فرد پاسخ دهنده است. در این حالت باید بر شرایط و عوامل دیکته شده تأثیر گذاشته تا به جواب مثبت رسید.
۳- کنجکاوی به جای لجاجت (پافشاری):
روش قدیمی “جواب نه را به عنوان یک جواب قبول نکن”بر پافشاری بر دیدگاه و روش ارائه، برای تبدیل جواب “نه” به جواب “بله” اشاره دارد (هنوز در ایران توسط بسیاری از مشاوران و مدرسان اصول مذاکره و فروش، بر آن تاکید می‌گردد). این روش دیگر جواب نمی‌دهد و فقط جواب نه را برایتان سنگین تر و تلخ تر می‌نماید.
برای مثال :
– شما : آیا اين ملك براي شما مناسب نيست؟
– فرد مقابل : نه.
– شما : مطمئنی؟ قيمتش مناسبه ها
– فرد مقابل : بله مطمئن هستم
(پاسخ : نه قطعی)
– شما : اگر ارزانتر بدهد چي؟
– فرد مقابل : نه عزیزم. گفتم نه دیگه !!!
حالا برعکس، اگر شما در مورد “جواب نه” دریافت شده کنجکاو باشید، باید فکر کنید که چگونه این پاسخ را در ادامه به “جواب بله” تبدیل نمایید. برای مثال :
– شما : بنظرم اين مورد برايتان مناسب است
– فرد مقابل : نه.
– شما : من با توجه به تجربه ام بهترين پيشنهاد را به شما دادم اما كنجكاو هستم كه دليل پاسخ منفي شما چيست ؟ اگر بگوييد شايد بتوانم كمك بيشتري به شما كنم

۴- به پیش بردن مکالمه:
با توجه به مطلب بالا و موردی که آموختید، باید مکالمه را به پیش ادامه داده تا به “پاسخ بله” برسید.
برای مثال در ادامه قسمت قبل، می‌توانید سؤال و جواب را به صورت ۳ صورت زیر پی بگیرید:
– اطلاعات اشتباه : شما باید در جملات خود، جایی را که اطلاعات به صورت اشتباه به پاسخ‌دهنده ارائه شده است را اصلاح نموده و وضوح معنایی جملات را بالا ببرید. فرض کنید که “فرد مقابل” این‌گونه با شما صحبت نموده است:
– فرد مقابل : اين ملك از نظر من هيچ محاسني ندارد
– شما : ببخشید، من خوب توضیح ندادم. اجازه بدید دوباره این قسمت را برایتان شرح دهم و جزئیات دقیق‌تری را در اختیارتان قرار دهم.
– زمان‌بندی اشتباه : در این حالت شما باید سعی نمایید تا زمانی را برای ملاقات و مكالمه آتی هماهنگ نمایید.
– فرد مقابل : من باید در موردش فکر کنم.
– شما : متوجه‌ام. کدام مشكلي در اين ملك شما را دچار تردید نموده است. دوست دارم تا قبل از جلسه‌ای آینده‌ای که باهم داریم، برایتان توضیح بیشتری دهم؟
– شرایط اشتباه : در این حالت، شما باید یک پیشنهاد خلاقانه ارائه نمایید تا بر شرایط غالب بر فرد چیره شده و باعث گرفتن جواب بله شود.
– فرد مقابل : بنظرم مي ايد قيمت ملك مناسب نيست
– شما : شايد بتوانيم در جلسه مذاكره قيمت را كمي مرغوب تر كنيم نظرتان چيست جلسه اي با فروشنده داشته باشيم
در هرصورت به هيچ عنوان با شنيدن جواب منفي مشتريانتان را بحال خود واگذار نكنيد

البته بدانيد مرز بسيار باريكي بين اصرار بي مورد و انجام تكنيك وجود دارد
اصرار بي مورد موجب مي شود كه هميشه جواب منفي بشنويد
با تكنيك خواصي پاسخ نه را با بله تغيير دهيد
#آموزش_نکات_حقوقی_و_کلیدی_صنف_مشاوران_املاک
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
🔴پاسخ ((نه))
شروعي براي يك مشاور حرفه اي

حتماً بسیار پیش‌آمده که در صبح اول وقت و زمانی که کار خود را تازه آغاز نموده‌اید با دریافت یک  “پاسخ نه” بسیار ناراحت شده و به اصلاح روزتان خراب شده است، زیرا که جواب مناسب برای شما “بله” بوده است.

نسبت به بازديد يك ملك توسط مشتريتان يك پاسخ نه مي شنويد و كلا مشتري را رها كرده و نا اميد مي شويد

در مکالمه روزانه ، برای بسیاری از مشاوران املاك، دریافت اولین پاسخ “نه” پایان روند مکالمه محسوب می‌گردد.
اما در ادامه نشان خواهم داد که:
پاسخ “نه” می‌تواند شروعی برای ایجادکننده یک فرصت و انجام یک معامله باشد.

۱- جواب “نه” به معنای آن است که “بله” نیز امکان دارد:
برخی از افراد کلاً باهر ایده جدید در ابتدا مخالف بوده و یا در ابتدا علاقه به تأیید آن ندارند و حتماً مهر “نه” بر آن می‌زنند. مطالعات نشان می‌دهد که در حدود ۵۰% مشتریانی که خرید ملك قطعی انجام داده‌اند، اولین پاسخشان به ملك ارائه‌شده “نه” بوده است.
– اما چرا ؟
به خاطر اینکه تصمیم سازی یک فرانید احساسی است و نه یک فرآیند منطقی.
اغلب افراد برای دستیابی به لذت، از درد و ناراحتی اجتناب می‌نمایند، به همین منظور در زمان تصمیم سازی، برای جلوگیری از رسیدن به بدترین حالت ممکن، از ابتدا شیوه دفاعی نه گفتن را در پیش خواهند گرفت

( نه گفتن : اسلحه‌ای سردی است در دفاع شخصی در مقابل عواقب نامطلوب محتمل بعدی).

به قول یک ضرب‌المثل: کمترین هزینه در پاسخ منفی است.

پس زمانی که پاسخ منفی داده می‌شود، شاید منظور “ممکن است” باشد

✍ادامه دارد..
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه👇
@nokathoghoghiamlak

👆
✍آیا مبایعه نامه بعد از فوت هم اعتبار دارد؟

🔷یکی از حسن های مبایعه نامه این است که در صورت فوت یکی از طرفین همچنان معتبر خواهد بود و وراث ملزم به انجام تعهدات ناشی از آن میباشند.
(در صورتی که متوفی وراث نداشته باشد تعهدات او با دستورات قضایی انجام میشود.)
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
⭕️یک نکته یک قرارداد👌
🔻حاج اقا مرادی جهت استفاده فرزندش از "امتیاز وام بانکی" مبایعه نامه ای ملکی با کد رهگیری تنظیم و به بانک ارائه نموده اند . به فاصله یکماه حاج اقا مرادی فوت میکند . فرزندش با مبایعه نامه تنظیمی مدعی مالکیت ملک مورد نظر است و با ورثه درگیر میگردد ،ورثه به گمان اینکه این مبایعه نامه صوری و صرفا جهت اخذ وام بوده از ایشان شکایت میکنند ،دادگاه با بررسی مبایعه نامه که دارای کد رهگیری و شهود و بند پرداخت ثمن معامله است فرزند را صاحب ملک مورد نظر می داند و ورثه محکوم به تحویل ملک مورد نظر میگردند.

✅نکته:در انجام قراردادهای صوری حتما طی همان جلسه فی المجلس ،صورتجلسه ای در سه نسخه مبنی بر فسخ و اقاله قرارداد صوری تنطیم نمایید
(یا پشت قرارداد درج نمایید) و به امضا طرفین و دو شهود همان قرارداد برسانید.
یادتان باشد طبق قانون وقتی قراردادی کتبی تنظیم میگردد نمیتوان ادعای صوری بودن آن را داشت.

⭕️با عضویت در کانال خودتان
نکات کلیدی و حقوقی مشاوران املاک را پیدا خواهید کرد.👇

#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
✍کانال تخصصی وحقوقی ونکات کلیدی صنف مشاوران املاک👇👇
@nokathoghoghiamlak

👆
🖊نکات مهم و کاربردی در اثبات معاملات صوری اشخاص :
1⃣ انتقال گیرنده، اقوام، نزدیکان یا دوستان انتقال گیرنده است.

2⃣ قرارداد شرایط درستی ندارد و در واقع غیر حرفه ای و عجولانه تنظیم شده است.

🖊نکات ضروری و مهم در اثبات معاملات صوری اشخاص:

3⃣ مراحل انتقال سند بسیار سریع انجام شده است و گاها استعلامات نیز به صورت صحیح و کامل انجام نشده است.

4⃣ موضوع معامله ( ملک،  خودرو و...)
در تصرف انتقال دهنده باقی مانده است.

5⃣ ثمن معامله یا وجهی بایت این معامله رد و بدل نشده است و لذا هیچگونه مدرک و اسنادی مبنی بر انتقال وجه وجود ندارد.
🖊نکات ضروری و مهم در اثبات معاملات صوری اشخاص:

6⃣ ثمن معامله یا وجهی بایت این معامله رد و بدل نشده است و لذا هیچگونه مدرک و اسنادی مبنی بر انتقال وجه وجود ندارد.

⬅️  اکثرا در قرارداد صوری ذکر شده، وجه نقدا دریافت شد یا وجه به صورت سکه،  طلا و دلار پرداخت شد؛

⬅️ که با توجه به مفاد بند ج ماده ۲ قانون پولی و بانکی کشور که مقرر میکند « همه معاملات بایستی بر اساس پول رایج کشور انجام شود...» این معامله قابل ابطال و صوری بودنش قابل اثبات است.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
❓آیا قرارداد هبه حتماً باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود؟
#جواب:
قراداد هبه باید دردفاتر اسناد رسمی ثبت شود در این صورت در محاکم قابلیت اجرایی دارد بنابراین هبه با سند محضری در محاکم قضایی قابلیت اجرایی دارد و دعوای آن در دادگاه مسموع می باشد. در مورد هبه‌نامه‌هاي رسمي امکان انکار و تردید وجود ندارد؛ بنابراین هیچ‌ یک از خواهان و خوانده نمی‌تواند مدعی شود که در صحت و اصالت سند مزبور مردد است، چون این ادعا از نظر قانونی پذیرفتنی نیست. اما در مورد هبه‌نامه‌هاي غیر رسمی یا عادی ادعای انکار و تردید مسموع خواهد بود و با طرح هر یک از دو ادعاي انكار يا ترديد دادگاه موظف می‌شود تا بدون تعلل سند را بررسی کند و بعد از دقت فراوان در مورد اعتبار آن حكم كند.
#نکات_کلیدی_حقوقی_مشاوران_املاک
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
🔴 چند نکته و ترفند بسیار مهم

♦️ اصولا در فرایند معاملات مسکن لازم است که طرفین معامله به یکسری از مسایل حقوقی و ثبتی آشنایی و اشراف کامل داشته باشند. در غیر این صورت بی‌اطلاعی باعث مشکلات خواهد شد.

🔺 ترفند اکازیون بودن ملک

ممکن است قیمت اعلامی فروشنده یا مشاورین املاک واقعاً اکازیون بنظر برسد اما وقتی با مسایل و مشکلات و حواشی ملک آشنا می‌شویم می‌بینیم که قیمت چنین ملکی با وجود چنین معضلاتی همین است و نه بیشتر

مثلاً ملکی که در رهن بانک است و بانک هم برای وصول مطالبات خود دعوی را به مراجع قضایی کشانده و هر آن امکان فروش ملک از طریق مزایده می رود، قیمت چنین ملکی حداقل 30% کمتر از املاک مشابه‌اش می‌باشد و چنین ملکی را معمولاً اکازیون نمی‌گویند و یا ملکی که وراثتی و یا وکالتی و یا اوقافی است باز بعنوان یک ملک اکازیون محسوب نمی شود.
از دیگر سو آیا مالکین این قدر از ضریب هوشی بی‌بهره‌اند که بجای ارزان فروشی، نخواهند ملک را به رهن بانک بسپارند تا مشکلات مالی خود را از این طریق حل نمایند؟ خیر چنین نیست!
پس فریب ادعاهای اکازیون را نخورید خوب تحقیق کنید و اگر چنین بود اقدام به انجام معامله نمایید. درضمن از مدت زمان ارایه ملک برای فروش آن در بازار املاک ، هم می‌توان به اکازیون یا غیر اکازیون بودن ملک پی برد.

اگر ملکی واقعاًً از لحاظ قیمت اکازیون باشد در مدت خیلی کوتاهی باید بفروش برود نه این که هفته‌ها و ماه‌ها در بازار خاک بخورد.

🔺 برای شناخت نشانه‌های اکازیون بودن یک ملک به برخی از ویژگی های واقعی چنین املاکی در اینجا اشاره می شود:

🔴خوش قواره یا خوش نقشه باشد، دارای دید مناسب، مصالح مطلوب و ... باشد

🔵کم واحد بوده و یا از عرصه مناسب و خوب برخوردار باشد و نیز از ابعاد مناسب برخوردار باشد

🔴سند ملک اوقافی، وراثتی، سرقفلی (عرصه واعیان جدای از هم نباشد) و ... نباشد

🔵متصرفی غیر از مالک اصلی نداشته باشد

🔴در رهن بانک ها یا اشخاص نباشد

🔵از اسناد المثنی و برابر با اصل شده و ... برخوردار نباشد

🔴جزء املاک دعوایی و شراکتی نباشد

🔵دارای سند رسمی و قطعی باشد

🔴از حقوق ارتفاقی و انتفاعی برخوردار نباشد

🔵قناس و تودلی نباشد

🔴سند و ملک مصادره‌ای نباشد

🔵جزء املاک متروکه نباشد

🔴جزء املاک طِلق باشد؛ یعنی ملکی که هیچ نوع عارضه وایرادی از قبیل استیجاری، تصرف غیر، در رهن و وثیقه بودن و بر آن مترتب نباشد
.‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید_تلگرام👇
@nokathoghoghiamlak

👆
✍اگر دفتر املاک بیعانه را عودت نداد چه اقدامی انجام دهیم؟

🖊گاهی اوقات قبل از جلسه قرارداد در دفاتر املاک ، مشاوران این نکته را به مستاجر یا خریدار یادآوری میکنند که مبلغی به عنوان بیعانه به دفتر املاک پرداخت کنند تا موجر یا بایع را دعوت نمایند. این امر به ظاهر مانعی نخواهد داشت اما اگر قراردادی تامدت مقرر واقع نگردید و مشاور املاک بیعانه شما را عودت نداد در وهله اول فورا از طریق دفاتر خدمات قضایی علیه این فرد درخواست تامین خواسته مطرح نمایید.
🖊اگر بعد از درخواست تامین خواسته مشکل شما رفع نشد در این صورت ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ صدور تامین خواسته دادخواست مطالبه وجه به جهت ایفای ناروا تقدیم دادگاه نمایید
  ۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖۖ
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
🔴 آیا صلح عمری ملک بدون سند امکان پذیر است؟

🔹قرارداد صلح عمری ، به قراردادی گفته می شود که به موجب آن ، یکی از طرفین ، اقدام به انتقال مالکیت ملک خود به دیگری می کند ؛ منتها به این شرط که تا زمان حیات ، بتواند از منافع آن استفاده نماید .

🔹بر این اساس ، برای انتقال ملک به دیگران ، می توان به جای وصیت کردن ، با استفاده از عقد صلح عمری ، اقدام نموده و به همین دلیل ، واگذاری ملک به همسر یا انتقال ملک به فرزندان ، از طریق صلح عمری ، به صورت گسترده ای ، مورد استفاده اشخاص قرار می گیرد .

🔴 آیا صلح عمری ملک بدون سند امکان پذیر است ؟ در واقع ، به دلیل اینکه برخی از املاک و اموال غیر منقول ، همچون خانه ، زمین ، باغ و آپارتمان ، سند ملکی ندارند ، ممکن است این سوال مطرح شود که آیا این گونه املاک را نیز می توان صلح عمری نمود ؟

🔹ممکن است یک ملک ، به تازگی به فروش رسیده باشد و طرفین معامله ، هنوز برای آن ، سند ملکی نگرفته باشند . در این حالت ها ، ممکن است که فرد ، قصد داشته باشد با استفاده از انعقاد قرارداد صلح عمری ، مالکیت ملک خریداری شده را به دیگری انتقال دهد و به اصطلاح ، اقدام به صلح عمری ملک بدون سند نماید .
🔹در چنین شرایطی ، صلح عمری ملک بدون سند ، با مانع قانونی مواجه نبوده و در صورتی که عقد صلح عمری ، سایر شرایط صحت عقود و قراردادها را داشته باشد و طرفین ، قصد و رضا و نیز اهلیت انجام صلح عمری را داشته باشند ، حتی بدون داشتن سند برای ملک مورد نظر نیز ، می توانند آن را به نفع دیگری صلح نمایند ؛ منتها اگر بحث در خصوص انتقال سند در صلح عمری باشد ، اوضاع اندکی متفاوت است .

🔴 شرایط صلح عمری ملک بدون سند چیست ؟

🔹مهم ترین شرایط صلح عمری ملک بدون سند ، همان شرایط عمومی صحت قراردادها می باشد . به این معنا که هر کدام از طرفین ، برای انعقاد صلح عمری ، باید قصد و رضایت داشته باشند .علاوه بر این ، یکی دیگر از شرایط صلح عمری ملک بدون سند ، این است که طرفین ، اهلیت داشته باشند ؛ به این معنا که صغیر ، سفیه یا مجنون نبوده و به لحاظ قانونی ، ممنوعیتی برای تصرف در اموال خود نداشته باشند . مشروع بودن جهت یا هدف قرارداد صلح عمری نیز ، از دیگر شرایط صلح عمری ملک بدون سند است .
🔹از دیگر شرایط صلح عمری ملک بدون سند، می توان به تنظیم صلح عمری با استفاده از صلح نامه دستی اشاره نمود . به عبارت دیگر ، از آن جهت که یکی از شرایط انعقاد قرارداد صلح رسمی در دفترخانه ، داشتن سند تک برگی یا دفترچه ای برای ملک مورد نظر است ، طرفین ، می بایست به جای مراجعه به دفترخانه و انعقاد صلح عمری محضری ، به صورت عادی ، صلح نامه ای تنظیم نموده و شرایط خود را در آن ، قید کنند.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

🖊همکار عزیز سلام

بیایید برای ارتقا بیش از پیش
  جایگاه صنف با هم
               متحد‌تر شویم

هشتم   خرداد   روز
💫مشاوران‌املاک💫
       مبارک باد
#من_یک_مشاورم
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

❁﷽❁
▪️«إِنَّا لِلَّهِ وَ إِنَّا إِلَیْهِ رَاجِعُونَ»

إِذَا مَاتَ الْعَالِمُ ثُلِمَ فِی الْإِسْلَامِ ثُلْمَةٌ لَا یَسُدُّهَا شَیْءٌ إِلَی یَوْمِ الْقِیَامَةِ
▪️شهادت خادم الرضا(ع)
رئیس جمهورمحترم؛حضرت
🥀
آیت‌الله سیدابراهیم رئیسی
🥀
و جمعی از خدمت گزاران ملت بزرگ ایران؛را به پيشگاه رفیع حضرت ولی‌عصر (عج)
و محضر مقام معظم رهبری (مدظله‌العالی)
و مردم قدرشناس ایران اسلامی
تسلیت عرض می‌نمایم.
🖤🇮🇷🖤🇮🇷🖤
رحمت واسعه الهی برای همکارعزیزم
خادم الرضا(ع)
💚
حاج  سیدابراهیم  رئیسی
💚
این عالم جلیل القدر
و صبروشکیبایی برای مردم ولایتمدارشهیدپرور
مشهدمقدس(شهربهشت)
و تمامی خادمیاران وخانواده محترم ایشان را از درگاه احدیت مسئلت می نمایم
#من_یک_مشاورم
@nokathoghoghiamlak

‌﷽
🔹الهی عظم البلا
🖤🇮🇷🖤🇮🇷🖤
باشنیدن ضایعه اسف‌بار.وسهمگین حادثه سیل و آب‌گرفتگی در آخرین هفته اردیبهشت ماه در استان‌خراسان رضوی،. و
🥀جان باختن🥀
تعدادی ازهموطنان شریف مشهد(مقدس)
دل هر ایرانی مومن و آزاده‌ای را به دردآورد.
در این میان، فعالان صنفی،وسربازان خط مقدم،همیشه درصحنه این مرز و بوم، تاب تحمل درد و رنج مردم شریف ایران را در هیچ نقطه‌ای از کشور نداشته و از همان نخستین لحظات بروز حادثه به فکر امدادرسانی هدفمند برآمدند.
#من_یک_بسیجیم
ایران من تسلیت🥀
#بارالها،
بارانت چه زیباست اما زشت می‌شود وقتی از حد می‌گذرد و سیل می‌شود خدایا تو زیباپسندی و زیباساز پس ما را گرفتار بلایای طبیعی مگردان و کمک‌مان کن تا از این برزخ سیل رهایی پیدا کنیم .
پروردگارم
مرا  تاب قهر تو نیست پس رحمی کن بر ما و بر ما سخت مگیر
#خدایا
ایران و ایرانی را از تمام
بلاهای طبیعی محافظت کن
آمین یا رب العالمین 🙏
#من_یک_مشاورم
@nokathoghoghiamlak

👆
اگر شاهد بعد از صدور حکم، شهادت خود را پس بگیرد، جبران خسارت با کیست؟

اگر شاهدی علیه فردی شهادت دهد و محکمه علیه متهم حکمی را صادر کند و پس از آن شاهد شهادت خود را تکذیب کند، در این صورت خسارتی که به محکوم علیه وارد شده باید توسط شاهد جبران شود.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
📌عدم اثبات اصالت سند عادی، درحکم جعل است

زمانی که یک دست نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع می دهد تا اصالت آن بررسی شود. اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد، سند جعلی محسوب می شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری  با عنوان”جعل” و “استفاده از سند مجعول “قابل طرح خواهد بود که مجازات هر کدام از آنها حداقل شش ماه حبس می باشد.

❗با این ملاحظات نه تنها حقوق مالی موجود بواسطه دست نوشته تامین نمی شود بلکه جنبه کیفری دیگری نیز متوجه فرد ارائه کننده می گردد.
🖊تنظیم رسمی سند می تواند از این مشکلات جلوگیری کند.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

❁﷽❁
دست ادب بر روی سینه
      می گذاریم
السَّلامُ عَلى رَبیعِ الْأَنٰامِ و نَضْرَةِ الأیّٰامِ✋
سلام بر بهار انسان‌ها و شادمانى ایام.
🌷"باسلام و احترام"🌷
تقارن ماه مبارک رمضان، با آغاز سال نو و فرا رسیدن عید باستانی و فرخنده
نوروز (1403) صمیمانه به شما و خانواده محترم تان تبریک و تهنیت عرض مینمایم،
و در پرتو الطاف بیکران خداوند متعال و در سایه توجهات حضرت ولیعصر (عج) سالی سر شار از عزت ، افتخار ، سلامتی ، تندرستی ، عاقبت بخیری ، موفقیت و سربلندی را برایتان آرزو دارم.
أللَّھُـمَ عَجِّلْ لِوَلیِڪْ ألْـفَـرَج
🌹
باکمال قدردانی ، سپاس
🌹
🖊ارادتمندشما
       حاجی جعفری
ایام بکام
#من_یک_مشاورم
@nokathoghoghiamlak
🌷
اول ، فروردین ماه، 1403
🌷

👆
🔴 سند رسمی

🔺 بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت.»
🔺 بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون ثبت، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست.

🔺 همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
خدایا منتظر عید نمون
همین حالا،همین الان
حول حالنا الی احسن الحال
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
🔴 آیا تعویض سند فروشنده در زمان انتقال قسمتی از ملک ضرورت دارد یا خیر⁉️


🔺 بموجب تبصره ذیل ماده ۱ دستورالعمل صدور اسناد مالکیت کاداستری (تک برگ) در رابطه با انتقال قسمتی از ملک ،تعویض سند فروشنده ضرورتی نداشته و فروشنده میتواند در زمانهای مختلف تا وقتی که امکان درج انتقال در ستون نقل وانتقال وجود دارد نسبت به انتقال جزءی از ملک در دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید و سند فروشنده پس از پر شدن ستون نقل و انتقال برای انتقال بعدی صادق نبوده و مالک میبایست جهت تعویض به اداره ثبت مراجعه نماید.

🔺 دفاتر اسناد رسمی در زمان انتقال قطعی جزء یا کل ملک ، مهری را درظهر سند مالکیت درج مینمایند که در انتهای آن عبارت "این سند برای نقل وانتقال بعدی فاقد اعتبار است" آورده شده، لازم به ذکر است این عبارت برای انتقال کل سهم فروشنده صادق بوده و برای انتقال جزء سهام مطابق تبصره ذیل ماده ۱۰ عمل خواهد شد.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
🔴 تغيیر كاربری املاک


♦️مرجع صالح جهت صدور مجوز تغيير كاربری زمين

🔺 بر خلاف تصور عمومی كه مرجع صالح جهت تجويز تغيير كاربری را شهرداری ميداند، بايد عنوان نمود كه صلاحيت اين موضوع بر عهده شورای عالی معماری و شهرسازی، كه جزو نهادهاي زير مجموعه وزارت راه و شهرسازی تعريف شده، است.
🔺 به طور كلی، برای هماهنگ كردن برنامه های شهرسازی به منظور ايجاد محيط زيست بهتر برای مردم، همچنين به منظور اعتلای هنر معماری ايران و رعايت سبكهای مختلف معما‌ری سنتی و ملي و ارائه ضوابط و جنبه‌های اصيل آن با در نظر گرفتن روشهای نوين علمی و فنی و در نتيجه يافتن شيوه‌های اصولی و مناسب ساختمانی در مناطق مختلف كشور با توجه به شرايط اقليمی و طرز زندگی و مقتضيات محلی، شوراي‌عالی شهرسازی و معماری ايران تأسيس شده است.
♦️ وظائف شوراي‌عالی شهرسازی و معماری ايران به شرح زير است:

🔺 ١-بررسی پيشنهادهای لازم در مورد سياست كلی شهرسازی برای طرح در هئيت وزيران.

🔺 ٢-اظهار نظر نسبت به پيشنهادها و لوايح شهرسازی و مقررات مربوط به طرحهای جامعه شهری كه شامل:

منطقه بندی، نحوه استفاده از زمين، تعيين مناطق صنعتی بازرگاني اداری، مسكونی، تأسيسات عمومی، فضای سبز و ساير نيازمنديهای عمومی شهر است.

🔺 ٣-بررسی و تصويب نهائي طرح های جامع شهری و تغييرات آنها خارج از نقشه‌های تفصيلی.

🔺 ٤-تصويب معيارها و ضوابط و آئين نامه‌های شهرسازی.
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
❁﷽❁
سلام عزیز بزرگوار
          بادقت مطالعه کن
✍6 ......دلیل برای اینکه هیچگاه بدون مشاور املاک،
آپارتمان و ملکی را خرید و فروش نکنید
شاید شما هم از افرادی باشید که قصد خرید آپارتمان یا اجاره ویلا را داشته باشید اما با خود میپندارید انجام این مراحل بسیار ساده است و به تنهایی از پس آن برمی آیید. اما صبر کنید! بهتر است با
((کانال تخصصی))
همراه باشید تا مروری بر دلایل استفاده از مشاورین املاک داشته باشیم.
🖊1- آشنایی با اصطلاحات حوزه ملک
مشاور املاک به دلیل تجربه و تخصص خود، با اصطلاحات حوزه خانه و املاک آشناست و به همین دلیل میتواند به راحتی با دیگر افراد این صنف مذاکره کند. عدم آشنایی با این اصطلاحات ممکن است باعث سردرگمی و فهم اشتباه موضوعات مورد بحث شود. کارشناسان فروش در(( کانال ))به دلیل تجربه های خوب خود در حوزه املاک، پاسخگویی و راهنمایی خریداران و فروشندگان خانه و املاک هستند.
🖊2-قدرت جستجوی خریداران و فروشندگان
امروزه اینترنت بستر بسیار خوبی برای مشاغل مختلف شده است. حوزه املاک نیز از این بخش مستثنی نیست. هدف از ارائه آگهی های مختلف در حوزه ملک، تسهیل انجام این معاملات برای هر دو طرف قرارداد است. شمابا مراجعه به
((کانال تخصصی)) میتوانید به قسمت های
مختلفی مانند: خرید خانه، فروش خانه، اجاره ویلا، اجاره یا رهن آپارتمان، خرید و فروش و اجاره مغازه و......دسترسی داشته باشید.درهرصورت داشتن هر گونه سوال باشماره تلفن
09153052160
09155130127
تماس حاصل فرمایید تاباهماهنگی مشاوران و کارشناسان فروش درتمامی منطقه
((مشهد مقدس))
شما را راهنمایی کنیم.

🖊3-سرسختی برای رسیدن به جلب رضایت هر دو طرف
در معاملات املاک هر کدام از طرفین قصد دارند معامله را به نفع خود به پایان برسانند. یک مشاور املاک حرفه ای با گفتگوی منطقی و دوستانه سعی میکند هر دو طرف معامله را راضی کند تا هیچکدام از خرید یا فروش یا اجاره خانه خود، پشیمان نشوند. یک مشاور حرفه ای خوب میداند که باید به تمامی ابعاد قرارداد و عواقب آینده آن توجه کند زیرا انجام یک معامله صرفا امضای آن روی کاغذ نیست. خیلی از مسائل پس از امضای قرارداد پیش می آیند و مشتری در صورت عدم رضایت نه تنها خود برای معاملات بعدی به این بنگاه املاک مراجعه نمیکند بلکه دیگران را هم از مراجعه به این آژانس منصرف میکند.

🖊4-رابطه مداری قوی
شاید برای شما هم پیش آمده باشد که گوشی موبایل یا لوازم الکتریکی خانه شما به مشکل خاصی خورده باشد و چند تعمیرکار نتوانند این مشکل را حل کنند. معمولا در این موارد دوستان یا حتی خود تعمیرکاران، شما را به فرد خاصی ارجاع میدهند و میگویند فلان تعمیرکار میتواند این مشکل را برطرف کند.
مشاور املاک حرفه ای هم دقیقا همین حکم را دارد. خیلی افراد به دنبال ملک خاصی هستند. مثلا اجاره مغازه در ساختمان تجاری معتبر یا خرید آپارتمان در نقطه جغرافیایی خاص. این معاملات نیاز به رابطه مداری قوی دارند به طوریکه یک مشاور املاک باید فرد همه فن حریفی بوده و با بزرگترین مراکز و شخصیت های مربوط به حوزه ملک مانند دلالان خانه، وکلا و حقوق دانان، ناظران و بازرسان املاک، تاجران و سرمایه داران، طراحان و معماران خانه و.. ارتباط و مراوده داشته باشد.
🖊5-اخلاق مداری
این مسئله که یک بنگاه املاک در حوزه فروش یا خرید خانه فعالیت داشته نمیتواند برای خریداران و فروشندگان کافی باشد. چه بسا افراد زیادی با مراجعه به همین آژانس ها و بنگاه های املاک پای میز معامله رفتند اما پس از قرارداد دریافته اند توسط مشاورین املاک فریب داده شدند.
#متعهد به اصول اخلاقی میباشد و به همین دلیل تنها با آژانس های دارای کد صنفی معتبر و خوش نام ارتباط برقرار میکند.

🖊6-تجربه های وسیع در خصوص تبصره ها و موارد میان بر در معاملات
افراد با تجربه از سوراخ های متعددی گزینش شده اند و درس های زیادی به علت خرید و فروش خانه آموخته اند. یک مشاور املاک حرفه ای میداند چه مسیرهایی بن بست است و یا رفتن از چه مسیرهایی بهترین بازدهی را برای فروش آپارتمان شما دارد. او سعی میکند بهترین و کوتاه ترین راه را برای شما انتخاب کند و به هیچ وجه شما را درگیر مسائل حاشیه ای ننماید.
لطفا بدون آدرس
        کانال منتشرنشود⛔️
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
#تلگرام👇
@nokathoghoghiamlak

👆
⁉️آیا در صورت فروش مال غیر، به خریدار غرامت تعلق میگیرد؟

⬅️ بر اساس رای  وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشور

✅️در صورت فروش مال غیر و اعلام عدم رضایت مالک نسبت به این معامله، چنانچه خریدار بی اطلاع باشد، فروشنده باید علاوه بر ثمن پرداختی، کلیه غرامات خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن را پرداخت کند.

❇️در این صورت اگر ثمن وجه نقد مملکت باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق مقررات حاکم بر جبران خسارت از جمله ماده 3 مسئولیت مدنی و با ارجاع به کارشناس بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم)، اموالی که ازنظر نوع و اوصاف مشابه به همان مبیع هستند را تعیین میکند.
#نکات_کلیدی_حقوقی_مشاوران_املاک
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
🖊توجه داشته باشید برای اضافه مساحت ملک تحویل شده به مالک که با قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده ساخته و تحویل شده باشد،  به این نحو عمل میشود:

✍درصورتی که قرارداد بر پایه واحد بوده باشد، حق گرفتن مازاد مساحت وجود ندارد اما چنانچه قرارداد طرفین بر پایه مساحت باشد، امکان فسخ وجود نداشته و فقط باید مابه التفاوت محاسبه شود.
#نکات_کلیدی_حقوقی_مشاوران_املاک
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
توجه داشته باشید درصورتی که بر اساس قرارداد مشارکت مدنی (در ساخت)، طرفین قرارداد با شرایط و محدودیت های خاصی مجاز به پیش فروش واحدهای متعلق به خود شده باشند، انتقال این واحدها، خارج از شرایط و محدودیت های مذکور در قرارداد مشارکت، در فرضی که شرایط اساسی صحت معاملات رعایت شده باشد، باطل نیست.
#نکات_کلیدی_حقوقی_مشاوران_املاک
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak

👆
آیا امکان ابطال معاملات خریدار در صورت فسخ معامله توسط فروشنده اول وجود دارد؟

طبق رای وحدت رویه درصورتی که در قرارداد بین خریدار و فروشنده، حق فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت هر یک از اقساط ثمن پیش بینی شده باشد و خریدار مورد معامله را به غیر واگذار نماید، فسخ معامله اول توسط فروشنده موجب بی اعتباری معامله دوم میگردد.
#نکات_کلیدی_حقوقی_مشاوران_املاک
‎⛔️لطفا بدون آدرس کانال منتشرنشود
ایام بکام👇🏼
#من_یک_مشاورم
#یک_پست_یک_تجربه
#باما_همراه_باشید
@nokathoghoghiamlak