Шерягин. Московский Флиппер

Сегодня больше поговорим о ССС — синдроме субъективной сверхценности.
Оказывается, в США даже существует отдельное направление психологической науки, исследующее этот феномен.

## 📖 Что такое синдром субъективной сверхценности?

Это когнитивное искажение, при котором человек, обладая чем-либо (особенно чем-то эмоционально значимым, как дом или квартира), необоснованно завышает стоимость своего имущества, игнорируя при этом рыночные реалии.

Давайте разберем причины, последствия и способы коррекции.

---

## ❓ Почему это происходит?

### ✨ Эффект владения (*Endowment Effect*)
Люди склонны придавать большую ценность объектам, которыми они владеют, из-за:
- Эмоциональной привязанности
- Собственных воспоминаний
- Потраченных усилий (например, на ремонт)

Это приводит к иллюзии, что их объект «уникален» и заслуживает премиальной цены.

### ⚓ Якорение (*Anchoring Bias*)
Собственник «якорится» на:
- Изначальных затратах (например, покупка, ремонт)
- Старых оценках стоимости

При этом он игнорирует рыночные тренды, такие как падение спроса или изменения в привлекательности района.

### ❌ Страх упущенной выгоды (*FOMO*)
Мысли вроде «А вдруг кто-то заплатит больше?» заставляют владельца выставлять завышенную цену «на пробу». Итог — объект застаивается на рынке.

### 🤷‍♂️ Недостаток информации
Собственнику часто не хватает знаний о реальной стоимости аналогичных объектов. Например, он игнорирует данные о продажах в своем же районе. Это приводит к субъективным и искаженным оценкам.

### 🏆 Самооценка через собственность
Для некоторых людей недвижимость — это символ статуса. Завышая её стоимость, они подсознательно защищают свою самооценку:
> «Мой дом должен стоить дорого, потому что я этого достоин».

---

## 💥 К каким последствиям это приводит?

Синдром субъективной сверхценности часто вызывает неадекватное поведение, даже у адекватных на первый взгляд людей.

Пример: один из собственников оценил квартиру площадью 82 м², с обычным ремонтом от ПИК, в 38 млн рублей на условиях срочной продажи. В доказательство правоты он привел объявление с в том же доме и с тем же ремонтом площадью: 69 м², за 25 млн рублей.

### 💬 Общаемся:
- Автор:
«Выходит, что дополнительные 13 метров недвижимости, которая изначально оценивается её продавцом по 350 тыс. за квадратный метр, в Вашем случае стоят 13 млн рублей при срочной продаже, что составляет 1 млн рублей за метр. Какие аргументы поддерживают такую оценку?»
- Собственник:
«Хороший вопрос, думаю».

Этот пример — показатель того, насколько субъективные искажения могут шокировать даже самих владельцев.

---

## 🛠 Как осознать искаженное восприятие?

Многие пишут о способах «протрезветь» и здраво взглянуть на реальность. Однако на практике существует только один по-настоящему действенный способ избавиться от морока:
проверить гипотезу и выйти с предложением в рекламу.

Критически важно:
Нельзя размещать объявление с личного аккаунта собственника. Почему?
Посыплются звонки от стажеров с фразами «У нас есть покупатель!» — это создаёт социальное подтверждение, что завышенная цена обоснована. В результате собственник ещё сильнее якоритсяся на своей цене , возводит воздушный замок и начинает его материализовывать: тратить воображаемую выручку от продажи на воображаемые покупки, многократно усиливая эффект якорения.

---

## 🏰 Воздушные замки vs. бетонные дома
Воздушные замки владельцы строят моментально,
а вот разрушаются они месяцами, а иногда — даже годами.

Если надо взглянуть со стороны и сбросить морок - пишите в личку.

Первый его признак: объект в рынке, однако поступает меньше двух звонков в неделю и предложений об авансе нет уже больше 30 дней.

Также можем продать ушатанную квартиру с нашими инвестициями в ремонт на условиях раздела прибыли

👍 - на меня Синдром Собственника не действует
🔥 - а я не раз и не два замечал за собой такое

# 🏥 Санитар и пациент

Мы с коллегами прорабатываем концепцию партнерского инвест-агентства. При стартовых вложениях в размере 35 млн рублей расчетная окупаемость составляет меньше двух лет, а капитал в обороте может достигать 1,4 млрд рублей.

## 💡 Секрет модели

Секрет окупаемости заключается в том, что, по сути, это риэлторское агентство с инвестиционным подпором. Здесь собственные средства используются как управляющий актив и направляются на предпродажную подготовку: от хомстейджинга и «покраски коня» до ремонта под сдачу в аренду.

Рынок недвижимости еще долгое время останется обменным, а значит, потенциал роста в этом направлении сохраняется очень высоким.

## 😟 Проблема: «риэлторское агентство»

Однако в этой концепции всё-таки пугают два слова: «риэлторское агентство».
Почему? Потому что придется работать с двумя характерными синдромами:

- ССС — синдром субъективной сверхценности, он же «Синдром Собственника».
- ССН — синдром субъективной недооценки, или «Эффект Скупца».

---

## 🧠 ССС: Синдром Собственника

Человек, находящийся под влиянием Синдрома Собственника, всегда переоценивает стоимость своей недвижимости. Он упорно держится за своё убеждение, независимо от рыночной реальности.

Его разум, заботясь о сохранении уверенности, ловко подкидывает ему сотни подтверждающих аргументов, почему именно у него «особенная квартира» или «лучший дом в районе».

---

## 👀 ССН: Эффект Скупца

Тот же человек, рассматривая объекты глазами покупателя, начинает серьёзно недооценивать соседние варианты. Эффект Скупца при этом усиливается из-за множества ложных объявлений:

- «фонарей»,
- «уток»,
- «манков»,
- аукционных трюков и других ухищрений рынка.

---

## 🤔 Что думают «мамкины инвесторы»

Встречается немало ситуаций, когда люди на полном серьёзе, изучая объявления на «Циане» или других платформах, выстраивают странные «инвестиционные схемы»:
например, продать свою прелесть, чтобы в шаговой доступности купить две аналогичные по площади и проектной серии, но уже чужие помойки. Идея проста: в одной из квартир жить, а вторую сдавать в аренду.

## 🌀 Погружение в искаженную реальность

Человек, подверженный ССС и ССН, на долгий срок оказывается в изменённом состоянии сознания. Сам рынок недвижимости, за сотни лет своего существования, уже давно адаптировался к этим девиациям и не только в России, это мировая проблема и источник роста.

---

## 🛑 Ошибка: реклама от лица собственника

Именно поэтому нет никакого смысла давать рекламу от аккаунта собственника.
Почему? Потому что вы немедленно вступаете в токсичную коммуникацию в формате «санитар — пациент», где изначально вам отводится роль пациента.

---

## 🎭 Проблема флипперов

Удивляет, что многие флипперы до сих пор продвигают свои объекты как собственники, становясь лёгкой добычей для многомиллиардной индустрии холодных звонков.

По факту, делая это, они встают на пути бетонного катка. 🏗

---

Такое поведение становится источником бесполезного стресса и ненужной работы.

Положение усугубляется тем, что с пациентом работают начинающие санитары, свежепришедшие на собеседование кандидаты, которых после коротких напутственных слов усаживают за холодные звонки.

Возможно, кто-то может сказать, зачем профучастнику рынка, инвестору и флипперу в это вовлекаться.

Ещё один дубль

В эту ловушку попадают люди профессий, связанных с необходимостью часто менять окружающую реальность в своём воображении.

И чем лучше это у них получается, тем значительнее их профессиональные достижения.
Актёры, продажники, режиссёры, писатели, тренеры личностного роста — вот их примерный список.

Это те, кто за пару мгновений может убедить себя, что белое — это чёрное, а после с горящими глазами начать доказывать эту "правду" окружающим.

К слову, среди прочих профессий люди с такими задатками часто становятся отличными рассказчиками. Правда, они же могут оказаться и неисправимыми лжецами.

Именно из этой же категории появляются те самые "кандидаты в Наполеоны" — диагнозом по медкнижке. Те, кто окончательно остаётся в своих фантастических мирах, живя там так, как будто обыденная реальность больше не существует.

Такие люди словно проживают черновик своей жизни, искренне веря, что вот-вот настало время начать "начисто".
Ну, подумаешь, просто снимем еще один дубль, да и все.

С партнёром с подобными склонностями в проекте трудно.
Однако, когда это касается действительно талантливых и ярких продажников, ради их профессиональных качеств приходится делать скидки на милые "особенности".

Самые же лучшие из них — это те, кто не только осознаёт свою склонность оставаться в фантазиях, но и принимает её, обучившись играть "по правилам".

Они научились снимать дубль с первого раза, встраивая себя любимого, неповторимого и адски милого в нудятину регулярного менеджмента.

АРОМАТ ВОСТОКА

Впервые в жизни вылетал из Жуковского — ясно, что я такой один, потому что все остальные граждане и без навигатора прекрасно в курсе, как туда добираться.

Иначе почему на всем пути мне попался один-единственный указатель? Да и тот — табличка формата "чёрная надпись на белом фоне", какие обычно ставят при въезде в населённый пункт, чтобы указать ограничения скорости.

С дорожными указателями тут полный швах. На навигацию в пути к аэропорту надежды практически нет, особенно когда пытаешься что-то разглядеть, продираясь сквозь плотные облака зловонного тумана.

Отдельный привет всем, кто рисует радужные картинки загородной жизни в Михайловской Слободе и Малаховке. Именно там, ранним утром, в самом сердце "аромата подмосковного Востока", доминировала одна-единственная, но хорошо знакомая с детства золотого нотка. Запах, который ни с чем не спутаешь.

Больше в Жуковский на каршеринге — ни ногой. 😏