Ермилов про недвижимость и инвестиции

Москва или родной город? Где выгоднее инвестировать в недвижимость?

Если вы задумываетесь о покупке квартиры для инвестиций, часто возникает вопрос: купить недвижимость в родном городе или вложиться в Москву? Особенно это актуально для жителей Красноярска и других регионов.

Почему покупка на этапе котлована уже не работает?

Раньше было достаточно купить квартиру на начальном этапе строительства, и с ростом готовности объекта цена росла. Сейчас это не всегда так. Более того, квартиры от физлиц на вторичном рынке часто дешевле, чем у застройщика, благодаря льготной ипотеке под 6%.

Где искать прибыльные варианты?

Сегодня заработать на недвижимости можно в проектах редевелопмента. В Москве и других городах активно освобождаются промышленные зоны, застраиваются пустыри и старые склады. Здесь важно выбрать проект, где обещанная инфраструктура действительно появится, а не останется только на рендерах.

Пример из Красноярска: район Скандис

Когда-то квартиры в Скандисе продавались по 45 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас — уже более 200 тысяч. Это хороший пример успешной инвестиции в Красноярске. Но давайте посмотрим на масштабы.

Сравним с Москвой: Матвеевский парк

Матвеевский парк — не просто жилой комплекс, а целый новый район с центральным бульваром длиной в 2 километра! Для сравнения, тот же Скандис — всего 370 метров в длину. Масштаб влияет на прирост стоимости недвижимости, а значит и на инвестиционную выгоду.

Так где покупать?

Чтобы не ошибиться с выбором объекта, важно знать рынок, перспективы районов и условия покупки. Профессиональная помощь позволит избежать рисков и выбрать самый выгодный вариант.

Если у вас остались вопросы или вы планируете покупку квартиры — пишите, помогу выбрать лучшее предложение!

Возможности даются всем, но не все ими пользуются.

Сейчас у вас есть шанс взять ипотеку под 6%, пока рыночные ставки доходят до 30%. Это одно из лучших предложений на рынке, но, как показывает практика, далеко не все успевают воспользоваться такими шансами.

Кто-то скажет: «Но недвижимость сейчас дорогая». Да, но знаете ли вы, что квадратный метр в Москве дешевле, чем в Багдаде?

Напомню, Багдад — столица Ирака, город, переживший войны, теракты, взрывы и разруху. Но при этом цены на недвижимость там выше, чем в Москве!

Итак, кто может воспользоваться семейной ипотекой?

✔ Семьи с ребенком до 7 лет – это основное условие.
✔ Можно быть в браке или не в браке, никогда не состоять в браке – ограничений нет.
✔ Доход может быть как официальным, так и неофициальным – не везде требуется подтверждение.
✔ Также льготная ставка доступна родителям ребенка-инвалида (до 18 лет).

А кому есть смысл пользоваться семейной ипотекой?

✔ Тем, кто покупает первое жилье – отличная возможность зайти в рынок недвижимости на самых выгодных условиях.
✔ Тем, кто хочет расшириться – даже если у вас уже есть ипотека, вы можете продать свою квартиру, погасить старый кредит и взять новое, более комфортное жилье.
✔ Тем, кто владеет старыми квартирами под аренду – если ваш объект приносит 2–3% годовых и при этом не растет в цене (например, хрущевка или старая панелька), лучше продать его и купить ликвидную квартиру, которая будет приносить больше дохода и расти в цене.

Почему действовать нужно сейчас?

Потому что два года назад была ипотека под 0,1%, но многие сомневались, слушали «экспертов» и упустили шанс навсегда. Теперь таких условий больше нет – ЦБ провел эксперимент и решил его не повторять.

А сейчас идут разговоры об отмене всех льготных ипотек. Если это случится, семейка исчезнет, а вместе с ней – и последний шанс взять жилье по низкой ставке.

Так что не теряйте время! Пишите – помогу купить первое жилье, расширить квадратные метры или сделать грамотный апгрейд инвест-квартиры.

А еще у вас точно есть друг, который думает о недвижимости. Отправьте ему этот пост – плюсик в карму гарантирован!

Рынок акций начинает отыгрывать ожидания. А что с недвижимостью?

Я тут недавно с удивлением обнаружил, что стал инвестором. В 2022 году купил акции Сбера на 100 тысяч рублей, особо не следил за рынком, а недавно заглянул – оказалось, что они стоят уже 350 тысяч. Обрадовался, докупил ещё. Теперь начинаю присматриваться к фондовому рынку.

И вот что интересно: рынок акций сейчас растёт. Конечно, не так бурно, как в тот момент, когда Сбер утроился в цене. Тогда он просто восстанавливался после обвала, когда все пророчили, что ему – и не только ему – конец. Вспомните, что тогда говорили? Что кранты не только банкам, но и всей экономике, власти, стране в целом. Что ничего не устоит.

Прошло два года. Реальность оказалась совсем другой. Сейчас рынок акций снова показывает оптимизм, прибавляя примерно 15% за последний месяц. Банки особенно в фаворе. Это, конечно, не инвестиционная рекомендация – фондовый рынок всегда остаётся рисковым. Акции то дорожают, то дешевеют, а вам никто не будет сообщать о падениях – кроме тех, кто сам вложился и теперь нервно ощупывает макушку в поисках выдранных волос.

А что с недвижимостью?

С ней всё проще. Недвижимость – это базовая потребность. Люди могут отказаться от Coca-Cola, от Visa и MasterCard, но не от жилья. Да, бывают моменты, когда цены не растут или даже слегка корректируются. Например, в какие-то годы можно увидеть просадку -2%, но в долгосрочной перспективе хорошая недвижимость всегда остаётся в цене. Особенно когда на неё высокий спрос, а ипотека становится труднодоступной – тогда арендные ставки взлетают, компенсируя временные колебания цен.

А теперь внимание: если рынок акций уже отыгрывает позитивные ожидания, что будет с недвижимостью?

Возьмём конкретный пример. Четыре месяца назад застройщик Страна Девелопмент начал продажи в Стране Заречной. Тогда евро-трёшка в черновой отделке стоила 12,5 млн рублей, а с чистовой – 14 млн (отделка стоила 1,5 млн).

Сейчас стартовала новая очередь, и аналогичная квартира уже 19,9 млн в черновой! А если добавить чистовую отделку – это ещё +3,5 млн рублей.

То есть, если сравнивать цены в черновой отделке, стоимость выросла на 7 миллионов за полгода. А чистовая отделка подорожала больше чем в 2 раза – с 1,5 до 3,5 млн рублей.

И это в то время, когда аналитики продолжали рассказывать, что “рынок недвижимости провалится”.

А теперь представьте, что будет с ценами, если сейчас действительно начнётся снятие санкций, активный возврат иностранных компаний и прочие хорошие новости.

Рынок акций уже отреагировал. Рынок недвижимости – следующий.

Вопрос только один: успеете ли вы отреагировать?

Если у вас есть ребёнок до 7 лет – напоминаю, у вас ещё есть возможность взять ипотеку под 6%. Это ваш шанс зафиксировать цены до их следующего роста.

Писать – знаете куда. Буду рад помочь.

Кому клиент, а для кого – дойная корова? Как работает схема двойной комиссии

Продаю свою квартиру в Красноярске. Выставил объявление самостоятельно (не через аккаунт агентства), чтобы посмотреть, кто и как будет мне звонить.

Звонки начались моментально. Первые 10 минут – 4 звонка. И все от одного и того же агентства – «Этажи».

Что выяснилось в разговоре?

Я спрашиваю: «А за что мне вам платить?»

– Ну, мы приведём покупателя.

– Так он же вам уже заплатил за подбор. Это ведь ваш клиент?

– Ну, да…

– А если моя квартира не платит вам комиссию, вы её покажете?

– Ну… эээ… нууу…

После долгого «мычания» выяснилось, что нет, не покажут.

Со слов агента схема такая:
1️⃣ Покупатель платит агентству за то, чтобы ему подобрали лучший вариант на рынке.
2️⃣ Но агентство ведёт его только на те квартиры, где продавец заплатит комиссию.

То есть это не подбор лучшего варианта, а конвейер по максимальному заработку с одного клиента, причём интересы клиента тут не всегда на первом месте.

Что это значит для покупателя?

✅ Он может не увидеть квартиру, которая реально ему подходит.
✅ Он может купить дороже, потому что продавец вынужден заложить комиссию в цену.
✅ Он может потерять 5-7% стоимости квартиры. Если объект стоит 15 млн руб., это 750 000 – 1 млн руб..

Самое забавное – продавец, который не хочет платить агентству, может продавать тот же самый объект дешевле, то есть без встроенной комиссии агентства. И вам этот вариант просто не покажут, потому что у риэлтора задача срубить две комиссии с вашей сделки.

Выводы делайте сами. Просто напомню: обращаясь ко мне в компанию, вы получаете доступ ко всему рынку недвижимости – независимо от того, платит продавец комиссию агентству или нет. Вы выбираете лучшее, а не то, что принесёт максимальную прибыль агенту.