Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость Telegram 帖子

Финансово-экономическая модель проекта в г. Пионерский

Как я уже говорил, в этом проекте у нас есть две типовых планировки юнитов:
🔵студия 22,84 кв.м
🔵1-комн. квартира 43,47 кв.м.

Стоимость юнита для инвесторов в данный момент:
🟠22,84 кв.м – 2,5 млн. руб.
🟠43,47 кв.м — 4 млн. руб.

Плановая рыночная цена продаж на старте в марте будет 130 тыс.руб./кв.м. Сейчас в этом районе продаются апартаменты в новостройках стоимостью от 150 тыс.руб./кв.м. Поэтому пик продаж у нас будет по 150 тыс.руб./кв.м.

Доходность:
30–40% годовых, а в зависимости от срока перепродажи может даже и 50%.

✅ То, что вы сейчас можете купить за 4 млн. руб., по рыночной стоимости будет продаваться за 6 млн. руб.
✅ Апартаменты стоимостью 2,5 млн. руб. на рынке будут продаваться по 3,7 млн. руб.
>> И это очень хорошая цена для региона.

👉 На этом этапе уже можно забронировать юнит.

По зданию есть проект реконструкции, документация и разрешение на строительство, поэтому здесь будет не очень большое предложение для инвесторов.

❗️Важно отметить: продавать мы будем не весь объект сразу, а половину площадью 800 кв.м.

Что я предлагаю:
©️Инвестор выкупает площадь, а мы потом делаем переуступку и перепродаем.
©️Или инвестор сразу покупает с дисконтом и потом использует апартаменты как арендный бизнес. Напоминаю, что управляющая компания для этого уже есть.
©️Объект можно приобрести как полностью, так и зайти частями как обычно примерно с такой же доходностью.

Позже расскажу еще подробности. Подписывайтесь и следите за новостями по хештегу #Пионерский.

Если интересуют инвестиции в этот проект, заполните небольшую форму👇
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

🆕 Друзья, рад представить вам наш новый проект в городе Пионерский Калининградской области!

Мы завершаем в Пионерском достройку здания, где будет располагаться апарт-отель (здание на первом фото).

Люди будут покупать апартаменты, которые можно сдавать дальше в аренду или жить самим. Наше здание расположено в красивом месте возле побережья.

⚡️Важно, что мы уже нашли управляющую компанию, которая готова взять часть апартаментов в управление.

Я долго занимался этим проектом. Правительство Калининградской области меня приглашало для того, чтобы я оценивал, смотрел и принимал решение — зайдем мы туда или нет.

📄Мы решились, мы заходим, нас там ждут, и мы с командой будем его завершать!

Сроки реализации
Планируем закончить ремонтные работы и выйти из проекта за 12-18 месяцев. Что важно отметить: в этом проекте у нас ранний старт продаж, потому что уже получено разрешение на строительство.

Планировки
▶️Здание состоит из двух секций по три этажа — всего 1600 кв.м, 52 апартамента.

▶️На 1-м и 2-м этажах две типовые планировки — студия 22,84 кв.м и 1-комн. квартира 43,47 кв.м. Это оптимальные планировки для инвестиционных целей.

▶️На третьем этаже расположены апартаменты с антресолью и высокими потолками. У нас уже есть опыт продажи таких планировок со вторым ярусом. Как показал опыт, они очень нравятся покупателям.

Чуть позже опубликую пост с ценами и финансово-экономической моделью проекта.

Серия постов по этому проекту будет собрана под хештегом #Пионерский.

#новости

Обожаю своих подрядчиков! Месяц говорил — пора выходить на работу. Нет же, дождались, когда в Подмосковье ударил мороз... Зачем собственными руками создавать себе сложности, как вы думаете? 😁

#рабочиемоменты

Уступила депозитам, но обогнала фондовый рынок

Недвижимость по-прежнему входит в ТОП инвестиционных инструментов у россиян. В 2024 г. ее обошли по популярности только банковские вклады.

©️Вложения в депозиты по понятным причинам в 2024-м побили все рекорды. На фоне роста ключевой ставки, неподъемной ипотеки и заманчивых процентов по вкладам деньги потекли на счета.
Депозиты «забрали» на себя 43% вложений россиян – сообщает interfax.ru.

©️Инвестиционные квартиры не сильно уступили депозитам – 36% вложений ушло в недвижимость. Определенно на это повлияла льготная ипотека, которая еще действовала в первой половине года.

©️После инвестиций в недвижимость идет фондовый рынок со «скромными» 8%. Аналитики подсчитали, что интерес россиян к нему в 2024 г. охладился на 1,5%.

©️Еще около 12% капитала люди предпочитают держать «под подушкой».

©️Наблюдается рост интереса к коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. Причем самым привлекательным сегментом стали складские помещения – более половины от общих инвестиций в коммерцию.

✅Недвижимость продолжает доказывать свое звание одного из самых надежных и доходных инструментов. Меняются лишь стратегии, но вектор мышления инвесторов остается прежним.

Тем временем в Люберцах

Друзья, коллеги, всем привет! С началом рабочей недели возвращаемся к нашим проектам)

Проект в подмосковных Люберцах у нас уже в высокой стадии готовности. Стоят стенки и перегородки. Сети, канализацию и водоснабжение мы полностью заменили.

Всё завели в квартиры в соответствии с проектами, с новыми точками для воды.
Заменено все, что было нужно, например, чугун на пластик.

Сейчас мы готовимся делать стяжку для того, чтобы получилась техническая конфигурация, соответствующая окончательному виду квартир. Как только зальём стяжку и установим входные двери, сразу будем звать госкомиссию.

Комиссия проведет осмотр помещений, сделает замеры и подтвердит, что физическое состояние соответствует проектному. Ну а дальше будут формальности и подача документов на отдельные квартиры.

В итоге у нас получится прекрасный новый этаж в доме старой постройки. По сути своей это новостройка по отличной цене в обжитом комфортном районе.

Почему новостройка — потому что у нас все новое: стены, инженерные сети, батареи и пластиковые окна, штукатурка и стяжка.

И люди просто оформят интерьер в своем вкусе, обставят квартиры мебелью и будут счастливо жить💎

А это один из самых важных результатов нашей работы, помимо финансовой выгоды.

Все посты по проекту в канале вы найдте под хештегом #Люберцы

Вчера было много реакций под постом, поэтому не буду вас томить и расскажу, как Сэм Зелл начинал строить свою империю.

Сложно представить, но уже в 12 лет этот предприимчивый мальчик спекулировал... журналами Playboy. Сэм специально ездил за ними в Чикаго, покупал за 50 центов, а продавал ребятам в пригороде за 3$. Он заметил спрос и отсутствие предложения в его городке и этим воспользовался.

Собственно, этой стратегии – купить дешево, а продать намного дороже – он всю жизнь и придерживался.

©️Будучи студентом Мичиганского университета, Зелл взял на себя управление студенческими квартирами под сдачу в аренду. При этом старался разыскать проблемные объекты и привести их в порядок. На это уходило много времени и сил, но зато принесло первую серьезную прибыль ➕

В этом случае он подключил к аренде инструменты повышения ликвидности.

©️В 1966 он окончил университет. К этому моменту у него в управлении было уже 4000 квартир, из них 100 – в личной собственности.

©️Зелл продолжил учиться на адвоката, но передумал и с головой ушел в недвижимость. Затем нашел единомышленника Лурье и открыл компанию Equity Group Investments.

©️Во время кризиса на рынке недвижимости США в 60-70-х гг. массово банкротились девелоперы. Зелл с Лурье поймали волну и стали скупать объекты по бросовым ценам. Из кризиса партнеры вышли с солидным портфелем торговых, коммерческих и жилых зданий.

Они тоже брали кредиты, но гасили их за счет доходов от аренды недвижимости. Для американских инвесторов такая стратегия тогда была в новинку. Большинство работали по спекулятивной стратегии, предпочитая не связываться с арендой.

Зелл с партнером пошли более сложным путем, но при этом заняли ту нишу, где у них не было конкурентов. История подтверждает, что есть стратегии, работающие на любом рынке, в том числе и в кризисы.

4 млрд.$ на проблемных объектах, или 3 принципа Сэма Зелла

Некоторые истории мировых инвесторов в недвижимость похожи на голливудский фильм. Миллиардер из США Сэм Зелл сделал состояние на активах, которые были не интересны другим инвесторам. Более 50 лет он разыскивал и реанимировал объекты, на которые все махнули рукой.

Если кратко описать его схему работы, то это:
🔸покупка по цене ниже рынка;
🔸«генеральная уборка»;
🔸долгосрочная стратегия.

В своей книге Зелл рассказал о трех базовых принципах в работе:

1️⃣ поиск активов, которые не пользуются спросом, находятся на грани банкротства или в плохом финансовом положении;
2️⃣ анализ их перспектив и потенциала роста;
3️⃣ налоговая оптимизация в рамках закона.

Он долго не думал и принимал решение очень быстро, если актив был дешевый и привлекательный. Благодаря этому чутью почти все его инвестиции были успешными.

Одна из знаковых сделок — поглощение недвижимости класса люкс девелопера Archstone в США в 2013 г.

Он забрал эти активы обанкротившегося девелопера не только из-за низкой цены. В них был потенциал:

©️Качество строительства на высшем уровне.
©️Дорогая аренда — от 4000 $/мес. за 1-ком. квартиру на Манхэттене в то время.
©️Объекты были сконцентрированы в крупных американских городах, где сложно начать новое строительство, поэтому конкурентов на рынке очень мало.

📄Кроме этого, бизнесмен основал инвестиционный фонд REIT, чтобы те инвесторы, которые не могут сразу купить недвижимость, смогли вложиться в акции.

Но еще интереснее история, как он пришел к такой стратегии и с чего начинал свой путь инвестора и бизнесмена. Хотите узнать? Ставьте 🔥

Разный подход к инвестициям🔆

У каждого человека свой  взгляд на инвестиции в целом и в недвижимость в частности. Поэтому есть деление инвестиционных стратегий в зависимости от темперамента инвестора. Да что там, бывают разногласия даже в рамках одной семьи.

Например, супруги решают инвестировать в недвижимость. Жена предлагает брать квартиры под ремонт, затем продавать и за год проводить 2-3 таких цикла. А муж считает, что лучше вложить эти же деньги в один объект с потенциалом роста и ждать тот же год, пока он подорожает.

У каждого здесь своя правда. Скорее всего, при успешной реализации стратегии супруги, доход может быть выше, потому что цикл будет пройден несколько раз. К примеру, они проведут два полных цикла за год и заработают по 500 тыс. с каждого объекта, всего 1 млн. А квартира подорожает за это же время на 500 тыс. Конечно, многое тут зависит от выбора объектов.

Стратегия мужа тоже имеет свои плюсы. Не нужно погружаться каждый раз в хлопоты с поиском объекта, ремонтом, оформлением документов, поисками покупателя и последующей продажей. На это уходит масса времени и нервов, плюс расходы. А так можно купить, спокойно ждать и тратить время на другие дела.

Кто-то предпочитает долгие горизонты и спокойствие на душе, кто-то любит движение, быстрый результат и многократный оборот средств.

Стратегия, которую реализуем мы, подходит большинству инвесторов. Вы можете купить недвижимость и продать дороже после завершения проекта. Или оставить ее себе, чтобы, например, сдавать в аренду. Так вы получаете рост капитала от 30% после окончания проекта, последующую капитализацию недвижимости плюс доход от аренды.

Или вы можете участвовать в разных наших проектах, получать прибыль с одного объекта и с ней переходить на следующий. В этом случае работает сложный процент, и капитал растет быстрее.

Мой счет физ лица в Т-Банке прощай…🪦💀
В 2024 мы хорошо с тобой поработали, прогнали 40+ млн. на карты инвесторов.

Жаль, что ты не выдержал и сломался под гнетом Центробанка, но такова судьба банка без офиса и персонала: работать и бояться, что прийдут «агенты Матрицы» и отберут лицензию.

Работать и ждать конца…
Я ценю результаты и благодарен тебе за позитивное, удобное и классное обслуживание, мне понравилось ….

Прощай, желтый, ты ушел и оставил чистое поле для других: зеленых, синих и красных …
🤝

А ведь когда-то я не хотел с тобой работать, прям гнал твоих падаванов и из звонков телефона  и из парадной, чувствую как-будто я тебя выжал как лимон и бросил… Хотя это ты от меня отказался. Разошлись дороги, пока🤝

Наше сотрудничество на почве счетов моих ЮР лиц продолжается, но скорее всего …. Посмотрим 😎💀

Друзья, коллеги, всем привет!

Помните, я рассказывал про наш проект в Люберцах? Если вы недавно подписались, то можете найти все посты в канале по хештегу #Люберцы. Или загляните в этот пост 😍

Напомню вкратце: мы купили помещение на первом этаже жилого дома в Московской области в городе Люберцы и делим его на 14 квартир.

Что же у нас происходит? Происходит следующее. Мы провели массу демонтажных работ, выполнили замену водоснабжения, на 90% выполнили монтаж перегородок и по сути сформировали вид будущих квартир.

В самом начале работ покупатели приходили к нам и говорили: что вы нам тут рассказываете, ничего тут не построят, нас обманут и т.д. В общем, мы встречали массу стандартных возражений, сомнений и прочее, прочее.

Но что мы видим сейчас, когда уже стоят перегородки? Многие из тех, кто сомневались, приехали повторно и, о чудо, отдали деньги! Квартиры начали бронироваться и продаваться.

❓ В итоге, что у нас на сегодня? Из 14-ти квартир 6 забронировано с предоплатой 50%. Время идет, помещение трансформировалось в квартиры, и люди теперь готовы их видеть и, более того, покупать.

😍 Но самое главное — те, кто внесли сейчас деньги и забронировали жилье по 100 тысяч за квадрат, в конце февраля–начале марта после получения документов автоматически получат прирост к цене их актива минимум на 20%, а то и на 30%. И даже эта стоимость будет ниже рынка. Потому что рынок жилья в нашем районе —  от 140 тысяч за квадрат.

Вот такая математика. Мы занимаемся строительными работами и оформлением документов, а инвесторы проекта  имеют пассивный доход. Даже если квартира покупается для себя, то такой рост капитала не может не радовать.

Что мы предлагаем нашим инвесторам в этот проект:
✔ можно выкупить целую квартиру или принять участие с суммой от 500.000 руб., не выкупая целый объект;
✔ ваш доход – от 30-40% годовых на вложенные средства.

Если вы хотите стать инвестором в Люберцах, оставляйте заявку по ссылке 😍
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

#Люберцы