Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость Telegram 帖子

Всегда ли есть выход из ситуации?

Друзья, я уверен, что практически во всех случаях с недвижимостью можно найти выход, если не упираться и рассмотреть ситуацию под разными углами 🔍

Иногда мешает жадность, иногда страх, что будет еще хуже, или ошибочная уверенность в правильности своего решения. Нужно не бояться искать ответы и обращаться к тем, кто может помочь в силу компетенций и опыта.

При этом я как инвестор прекрасно понимаю переживания и страхи. Никого не обвиняю и не говорю, что я молодец, а вот вы ошибаетесь. И всегда готов протянуть руку помощи, если человек готов ее принять.

💬 Расскажу вам историю, из которой есть как минимум три выхода. Сначала опишу ситуацию и спрошу, как бы вы поступили. А потом отвечу, как бы сделал я.

Итак. Есть человек, который купил на торгах по банкротству в одном из городов здание. Он хотел разделить его на квартиры, привести в порядок документы и продать. Хорошая стратегия. Но прошло полгода, а воз и ныне там.

Когда он пытался поделить здание на квартиры, проектировщики ему сказали, что это не соответствует пожарным нормам. И забыли сказать что есть согласование отступлений, особенно для существующих зданий. В итоге у человека деньги заморожены уже как минимум полгода.

Я наблюдал за ситуацией, проанализировал ее и предложил помощь с оформлением документов и завершением проекта. Но человек промолчал и выставил это здание на продажу по цене х2 к покупке.

А теперь вопрос — как бы поступили вы, если бы знали, что выходы есть, если сменить тактику и поменять ожидания? Голосуйте⬇️

Всем привет и отличной рабочей недели! 👋

Решил поделиться с вами интересной информацией. В РБК Недвижимость подготовили инвестиционный прогноз по городам на 2025 год.

По каким критериям оценивали:
▶️развитый или активно развивающийся рынок жилья;
▶️доступность недвижимости;
▶️потенциал роста цен;
▶️стабильный спрос на аренду;
▶️развитие инфраструктуры и туризма;
▶️рост населения;
▶️востребованность жилья среди местных жителей.

И вот кого выбрали:

🟣Города Подмосковья:
Города вдоль МЦД — Подольск, Химки, Балашиха, Красногорск, Люберцы.
Города вдоль Южно-Лыткаринской автодороги — Лыткарино, Видное.

🟣Города рядом с М-12:
Муром, Арзамас.

🟣Города с ростом цен выше инфляции:
Барнаул, Горно-Алтайск.
Великий Новгород рост +39%.

🟣Проверенные временем рынки недвижимости:
Москва, Казань, Нижний Новгород, Санкт-Петербург.

🟣Города с проектами комплексного развития территории:
Тюмень, Екатеринбург, Нижний Новгород, Улан-Удэ, Челябинск, Смоленск, Рязань.

🟣Города на Северном Кавказе:
Дербент, Каспийск и Махачкала в Дагестане.
Нальчик в Кабардино-Балкарии.

🟣Туристические города у моря:
Сочи, Анапа, Геленджик.

🟣Калининград остается привлекательным для инвестиций благодаря развитию туризма и особой экономической зоне.

Согласны с прогнозом?

Главный инвестиционный тренд Петербурга XVIII-XIX вв.

Это недвижимость, а точнее доходные дома. Иметь такой дом в собственности было не только престижно, но и очень прибыльно.

Среди владельцев были купцы, банкиры, промышленники и другие богатые люди, а также разные акционерные общества. Да и архитекторы с удовольствием строили такие дома для себя и своей семьи.

Было несколько категорий домов. Самые роскошные располагались в центре. Для отделки в них использовали мрамор, лепнину, мозаику, зеркала. Гостей на входе встречал швейцар, лестницу украшали ковры, а комнаты были меблированы дорогой мебелью.

Доходные дома приносили большую прибыль не только владельцам, но и бюджету городов — от квартирного налога. Его платили и собственники недвижимости, и арендаторы. В 1910 г. четвертую часть дохода в бюджет Петербурга принесли налоги от доходных домов.

Начиная с 1868 г. с владельцев брали «Строительный сбор за выданье планов на разные постройки», который тоже хорошо пополнял городскую казну.

Собственники получали не только регулярную прибыль, но и капитализацию своих объектов в долгосрочном периоде. Могла бы быть идеальная инвестиция, если бы не Революция 1917 года.

В XXI веке мало что изменилось, отдельные люди и целые организации по-прежнему предпочитают держать капитал в недвижимости.

Крупные игроки инвестируют в недвижимость

2024 год побил рекорды по объемам инвестиций в недвижимость, которые превысили 1 трлн. руб. – сообщает портал erzrf.ru.

😔Самая крупная сделка года — приобретение небоскреба Moscow Towers с апартаментами в «Москва-Сити» компанией РЖД.

😔Вторая по сумме инвестиция — покупка Центробанком у группы ВЭБ.РФ строящегося делового центра SLAVA рядом с метро «Белорусская».

😔На третьем месте — присоединение к девелоперской компании Sminex ГК «Инград» с 19-ю девелоперскими проектами в Москве и Подмосковье.

В целом высокие показатели инвестиций в 2024 году были обеспечены тремя основными сегментами — офисами, складами и земельными участками под строительство жилья.

Про что я и говорил: заработали – вложили в недвижимость.

Друзья, все мы знаем, что криптовалюта — это источник как потери денег, так и приобретения.

Так вот, из разговоров со знакомыми риэлторами — все ребята, которые когда-то поверили в биткоин, криптовалюту и сделали супер иксы, они «приземлили» прибыль и купили себе недвижимость.

Образно говоря, цикл жизни следующий: работаем ➡️ зарабатываем ➡️ заработанное инвестируем ➡️ результаты инвестиций паркуем в недвижимость.

То есть недвижимость — это всегда тот актив, в котором инвестор паркует свои деньги, каким бы инструментом он ни работал.

Так зачем нам быть в конце цепочки, если мы можем сразу же в начале купить доходную недвижимость?

Понимание стратегий и инструментов  позволяют получать доход от недвижимости сразу.

Получается, что на том инструменте, в котором все паркуют деньги, знания дают возможность хорошо зарабатывать.

Льготная... реставрация

В декабре 2024 г. ДОМ.РФ анонсировал проект льготного кредитования на восстановление объектов культурного наследия (ОКН).

📄Проект разработан совместно с Минкультуры по поручению Президента о восстановлении 1000 ОКН до 2030 г. На его реализацию выделят более 50 млрд. ₽.

Также рассчитывают привлечь 300 млрд. ₽ внебюджетных средств инвесторов.

🪙Получить льготный кредит можно не только на реставрацию, но и на разработку проектной документации.

🏁Исторический объект нельзя снести или перестроить, т.к. он охраняется государством. Только сохранение и восстановление. Дополнительные барьеры по применению здания вводить не планируют.

В таких зданиях обычно открывают отели, рестораны, кафе, торговые галереи.

Программа будет действовать во всех регионах. При этом инвесторы 24-х пилотных ОКН в 8-ми регионах получат льготную ставку в 7% при нынешней ключевой ставке:
– Забайкальский край, Новгородская, Рязанская, Смоленская, Ярославская, Самарская, Нижегородская и Тверская области.

Для остальных ОКН ставка пока 17%. В дальнейшем планируется ее снижение до 4%.

🏁Всего в России около 156 тыс. ОКН, из которых 27 тыс. – в неудовлетворительном состоянии.

🪙 После получения льготного кредита инвестор обязан будет привести сооружение в удовлетворительное состояние. Срок на это дают 8,5 лет. В противном случае деньги банку придется вернуть.

После восстановления здания инвестор сможет стать его правообладателем, если продолжит выполнять обязанности по сохранению культурного наследия страны.

Что думаете?

Как-то в канале проходил опрос про инвестиционные стратегии, и вот такие получились результаты.

©️Большинство проголосовавших предпочитают действовать в зависимости от объекта и ситуации. И это здорово, значит, умеете анализировать и грамотно выбирать. Наверняка имеете дело с недвижимостью и инвестициями лично или у вас отличная интуиция.

©️Есть у нас ребята, которые любят схемы с быстрым оборотом. Это тоже круто, если вы работаете с такими инструментами, которые позволяют получать больше прибыли в короткий момент времени. Главное, чтобы без рисков и излишнего азарта) Помним главное правило инвестора — не потерять.

©️Инвесторы, которые не придерживаются стратегии, а решают по ходу появления интересных объектов, скорее всего, уверены в своих силах и имеют крепкие знания рынка. Они принимают решения, исходя из оценки надежности и потенциала объекта.

©️Намного меньше оказалось тех, кто выбирает долгие горизонты. Но это тоже отличная стратегия, если есть долгосрочные цели, а текущие потребности закрыты. Зато можно спокойно жить, не тратя каждый раз силы и время на сделки и все с ними связанное.

©️И самое малое количество проголосовавших пока только присматривается к инвестициям. Возможно, есть страхи или сомнения, не хватает опыта и знаний рынка, нет понимания стратегий, не хватает средств для инвестиций.

©️Но не обязательно знать все самим, вы можете инвестировать в наши проекты, где мы сами занимаемся всеми вопросами — от поиска объектов и оформления документов до продажи конечному покупателю.

И специально для вас я разработал новые надежные способы инвестирования в мои проекты даже с небольшой суммой. Скоро все расскажу, заглядывайте в канал 🤝

Друзья, коллеги, всем привет и продуктивной рабочей недели! Продолжу говорить о проекте в городе Пионерский. Многие им заинтересовались 🤝

Все публикации по проекту вы найдете в канале по хештегу #Пионерский.

Сегодня хочу объяснить, почему я уверен, что проект будет востребован.

▶️В нашем здании можно абсолютно спокойно вести арендный бизнес.
▶️Важно, что на первом этаже часть людей купит помещения как апартаменты под аренду, а часть конечных пользователей, скорее всего — под различные организации: пункты выдачи заказов, парикмахерские, салоны и т.д.

Статус «апартаменты» позволяет вести не только арендный бизнес посуточно, но и организовать любой вид деятельности, за исключением отдельных специфических видов бизнеса.

Часть подъезда мы сразу будем планировать при продаже в соответствии с назначением. Будем спрашивать у покупателей — что они хотят там организовать? Если под аренду, то это будет одна секция. Если под другие нужды — то это вторая секция.

Объект однозначно будет востребован, так как на местном рынке существует нехватка таких зданий, и есть большой спрос на них.

Кроме того — это курорт, море и великолепная природа. Наше здание расположено рядом с живописным морским побережьем, песчаным широким пляжем, парком и сосновыми аллеями.

Подробнее о локации и ее перспективах расскажу в следующем посте.

#Пионерский

Еще одна интересная история про Дэна Гилберта, человека из списка Forbes, инвестора в недвижимость и «спасителя Детройта».

Еще в 12 лет Гилберт с друзьями создал сеть доставки пиццы из магазина на велосипедах.

Во время учебы в вузе он поставил рекорд — 78 пицц за ночь. Заработанные на доставке 5 тыс.$ позже стали стартовым капиталом в ипотечном бизнесе.

🏠 Затем он увлекся недвижимостью и вывесил плакат «Продается» на родительском доме. А заинтересоваванных покупателей водил показывать другие дома.

В 1985 г. Дэн получил лицензию риелтора и открыл с партнерами мини-компанию Rock Financial, торгующую банковскими ипотечными кредитами. Клиентов привлекали бесплатными объявлениями о продаже недвижимости.

Через несколько лет Rock Financial стал ведущим ипотечным брокером с 300 отделениями в 8 штатах. С приходом интернета Гилберт внедрил онлайн-кредитование, запустил сайт и закрыл все региональные отделения. Офис переехал в Детройт.

В начале 2000-х он переименовал компанию в Quicken Loans. С ней прошел ипотечные кризисы, вышел сухим из воды и заработал более 4 млрд.$ благодаря собственной стратегии.

В 2010 г. он начал инвестировать в родной Детройт, который был в запустении. Вложив около 2 млрд. $, он купил здания общей площадью более 1 млн. кв. м. Отремонтировал и привлек арендаторов, чтобы дать вторую жизнь городу и сделать его наукоградом. Центр Детройта даже прозвали «Гилбертвиллем».

Интересный путь от доставки к империи недвижимости.

Кому нужна вторая жизнь старых зданий

Она нужна всем!

✅ Покупателям, жильцам и арендаторам, которые получают комфортные квартиры в состоянии новых, но в старом фонде и по хорошей цене. Многие такие здания расположены в привлекательных обжитых и зеленых локациях, чем не всегда могут похвастаться новостройки.
✅ Городу. Улучшается городской облик, старые несимпатичные здания преображаются, обновляются коммуникации. Ветхие постройки превращаются в комфортные и безопасные для эксплуатации здания.
✅ Застройщикам и инвесторам. Они вкладывают средства в проект, который гарантированно принесет прибыль, т.к. это всегда история про недооцененную недвижимость с потенциалом роста цены до рыночной.

На примере нашего объекта в Люберцах даже модернизация одного первого этажа решает сразу множество вопросов для города и всего 5-этажного дома:

✅ Город избавится от общежития с нестабильным контингентом, которое занимало ранее первый этаж.
✅ Жильцы дома получат 14 новых позитивных семей к себе в соседи.
✅ Дом получит новые коммуникации и инженерные сети.
✅ Управляющая компания получит 14 новых лицевых счетов по количеству квартир, по которым будут платить новые жильцы, тем самым пополняя бюджет.

В этом и заключается социальная миссия превращения старых зданий в современное жилье — сохранить, обновить, передать людям и городу. Со всех сторон получается хорошо, и все участники довольны, если все сделано грамотно.