Недвижимость с Тупа-Германия

📌 Вопрос-ответ по досрочному погашению ипотеки в Германии: процедура, штрафы, пример расчёта☝

💬 Подписчик канала задал вопрос: «К примеру взят кредит в банке на 10 лет, через 5 лет хочу продать квартиру. Мои действия, это возможно?»

Отвечаем:

Да, это стандартный процесс. Почти вся недвижимость в Германии так или иначе находится в ипотеке. Это обычная процедура продажи. Нотариус, который будет оформлять сделку, делает запрос в ваш банк. Банк сообщает остаточную задолженность по ипотеке и сумму неустойки. Затем покупатель сначала погашает вашу ипотеку, перечисляя банку требуемую сумму, а оставшуюся сумму переводит вам.

💬 Встречный вопрос: «Но ведь досрочное погашение ипотеки тут обычно карается штрафами со стороны банков, если я правильно понимаю. Или для такого случая делается исключение?»

Отвечаем:

На самом деле, в этом нет ничего страшного. Досрочное расторжение ипотеки закреплено на законодательном уровне, поэтому банк не может назначать произвольные суммы и извлекать из этого выгоду. Именно поэтому банки неохотно соглашаются на досрочное прекращение ипотеки, так как они не получают с этого прибыли. Им выгоднее получать проценты до окончания фиксированного периода процентной ставки, чем довольствоваться небольшой неустойкой. По закону, банк обязан освободить клиента от ипотеки, если тот продает недвижимость. Во всех остальных случаях решение остаётся на усмотрение банка.

📊 Примеры расчётов

Исходные данные:

-- сумма ипотеки 500000€
-- процентная ставка 3% (Zinssatz)
-- процент по выплате в тело кредита 3% (Tilgungssatz)
-- месячная нагрузка составляет 2500€ (Monatsrate)
-- досрочное внеплановое погашение по контракту возможно в пределах 5% начальной суммы, т.е. 25000€ в год (Sondertilgung)
-- рыночная ставка по залоговым обязательствам для банка на момент взятия ипотеки — 2,8%

Через 5 лет человек продаёт квартиру и имеет следующую ситуацию:

✅ Вариант 0: процентные ставки на рынке упали в среднем на 0,3%

-- остаточная сумма ипотеки 300.000€
-- рыночная ставка по залоговым обязательствам для банка на момент расторжения ипотеки — 2,5%
-- неустойка банку в этой ситуации за расторжение кредита за пять лет до его окончания составляет: 3328€
-- дополнительно банк берёт за обработку 250€
-- итого общий штраф в этой ситуации составит: 3578€

✅ Вариант А: процентные ставки на рынке выросли в среднем на 0,3%

-- штраф в этой ситуации составит: 250€

✅ Вариант Б: процентные ставки на рынке упали в среднем на 1%

-- штраф в этой ситуации составит: 11384€

🔗 Большая обновлённая статья про ипотеку в Германии, с разбором условий и пошаговой инструкцией

🔗 Подбор предложений ипотеки в Германии и консультации

📌 Когда стоит задуматься о рефинансировании ипотеки ❓

Европейский центральный банк и Федеральная резервная система США недавно снизили ключевые ставки. Напрямую они не влияют на ставки по ипотечным кредитам. Но эти кредиты зависят от доходности десятилетних государственных облигаций, которые, в свою очередь, как раз подвержены изменениям ключевых ставок.

🔮 Экспертный прогноз: хотя ставки могут продолжать снижаться, есть риски, связанные с инфляцией и геополитической ситуацией, которые способны привести наоборот, к их росту. Поэтому прогнозировать, как долго будет и будет ли вообще продолжаться снижение ставок, сложно.

📅 Когда лучше начать думать о рефинансировании тем, у кого ипотека в Германии?

Если ваша фиксированная ставка скоро истекает, это подходящее время рассмотреть опции рефинансирования. Если же до окончания текущей ипотеки осталось больше года, есть смысл подождать.

☝Специалисты нашего ипотечного отдела рекомендуют начинать обсуждение вопроса рефинансирования за 3–4 года до окончания первого договора. Это даст время для анализа предложений и поиска лучшего варианта.

📍Forward-договор: возможность зафиксировать низкие ставки заранее

Если нет желания рисковать ростом ставок, можно заключить «forward-договор» – на будущее рефинансирование. В нём будут зафиксированы текущие ставки.

⚠ Но есть один минус — такой контракт может лишить вас возможности воспользоваться более низкими ставками, если они вдруг снизятся в будущем.

📊 Сравнивайте предложения разных банков

Многие предпочитают обращаться в свой текущий банк, НО это не всегда самый выгодный вариант. Всегда сравнивайте предложения разных банков, потому что в текущей неопределенной ситуации ставки могут отличаться очень сильно.

Например, наша команда сравнивает с помощью тендерной платформы «Europace» (лидер немецкого рынка):

✅ ипотечные ставки банков Германии, которые выдают кредиты на покупку недвижимости,
✅ предложения строительных касс и страховых компаний.

Да, через стройкассы и страховые также можно оформить ипотечный договор, и порой на очень выгодных условиях. 😉

❓Можно ли столкнуться с проблемами при рефинансировании

Несмотря на возможные колебания ставок, массовых проблем с рефинансированием быть не должно. По оценкам специалистов, даже при росте ставок многие домовладельцы смогут справиться с новыми условиями, благодаря росту зарплат и цен на недвижимость.

💡Для тех, кто испытывает трудности, есть возможность снизить процент погашения, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

🔗 Условия ипотеки в Германии

🔗 Запрос на помощь в поиске ипотеки и консультацию ипотечного эксперта

📌 Не успели выплатить ипотеку? Воспользуйтесь этими 4 стратегиями для выгодной процентной ставки! 🏠

Если у вас есть ипотека, вам предстоит пересматривать условия кредита по окончании срока фиксированной процентной ставки. Хорошо понимать, когда и как лучше заключить новое соглашение для рефинансирования.

💎 Как рефинансировать ипотеку с максимальной выгодой ❓

Вот 4 стратегии, которые можно использовать:

1️⃣ Досрочная фиксация новой ставки

Вы можете зафиксировать новую процентную ставку ещё до окончания текущего срока. Если видите, что ставки на рынке могут начать расти, лучше заранее заключить новое соглашение. Это можно сделать примерно за год до завершения срока.

Также доступен вариант «форвардного кредита», который позволяет зафиксировать текущую ставку для будущего периода, пусть и с небольшим надбавлением.

2️⃣ Досрочное расторжение текущего договора

Если прошло более 10 лет с момента получения ипотеки, вы имеете право расторгнуть договор без штрафов и перейти на более выгодные условия. Даже если до окончания текущего срока ещё несколько лет, это возможно.

3️⃣ Выбор срока новой процентной ставки

Вы можете самостоятельно выбрать, на какой срок хотите зафиксировать новую процентную ставку. Например, если у вас запланировано досрочное погашение через 7 лет, выбирайте этот срок для фиксации ставки, не переплачивая за более длительный период.

4️⃣ Повышение кредитоспособности

Чем больше вы выплатили по ипотеке, тем надёжнее вы как заёмщик. Если стоимость вашего жилья выросла, это также будет плюсом. В результате банк может предложить вам более выгодные условия рефинансирования, в том числе, более низкую процентную ставку.

📅 Как планировать действия дальше

Если срок окончания кредита приближается, готовьтесь к этому заранее, изучая любые возможные варианты.

👉 Вот ещё короткий видеоразбор по теме, что делать с ипотекой через 10 лет, с расчётами и примерами

🙌 Наши специалисты всегда готовы помочь выбрать оптимальные условия и провести все необходимые расчёты. Если есть вопросы, обращайтесь — подберём варианты рефинансирования ипотеки в рамках бесплатной консультации!

🔗 Помощь в получении и рефинансировании ипотеки

📌 Принятие и передача недвижимости при покупке: в чём разница, и как избежать рисков ❗

Покупка недвижимости — сложный и ответственный процесс, в котором принятие и передача объекта — ключевые моменты. Покупателям обычно эти этапы кажутся простой формальностью, но по факту именно здесь могут возникнуть непредвиденные финансовые риски.

Рассказываем, как грамотно провести принятие и передачу, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Принятие и передача — разные вещи ❓🧐

Сначала разберёмся с терминами, чтобы понимать, в чём отличие принятия от передачи недвижимости.

✅ Принятие — это проверка состояния недвижимости и подтверждение того, что объект соответствует договорным условиям. Обычно проводится незадолго до передачи недвижимости.

✅ Передача — «физическая» передача объекта и ключей покупателю.

☝ На что обратить внимание при принятии ❓

1⃣ Составление акта о недостатках. Тщательно осмотрите объект и зафиксируйте все выявленные недочёты. Важно, чтобы акт был подписан продавцом или застройщиком.

2⃣ Соблюдение сроков. Со дня принятия начинается гарантийный срок (обычно 5 лет). Чтобы сохранить право на устранение дефектов, обо всех выявленных проблемах нужно сообщить незамедлительно.

3⃣ Привлечение экспертов. Если у вас возникают сомнения относительно состояния объекта, лучше пригласить специалиста для проверки.

☝Как проходит передача недвижимости ❓

После успешного принятия и полной оплаты наступает этап передачи недвижимости. Вот моменты, которые нужно учесть на этом шаге:

1⃣ Передача ключей. Убедитесь, что вы получили все ключи, включая запасные. Документируйте их количество.

2⃣ Фиксация показаний счетчиков. Занесите в протокол показания счетчиков воды, газа, электричества и других ресурсов.

3⃣ Составление протокола передачи. Документ должен включать описание состояния недвижимости, список полученных ключей и документов. Таких, как энергетический паспорт, планы, инструкции к техническому оборудованию и т. д.

💡Особенности при покупке новостроек и вторичек

Для новостроек важно провести формальное принятие с составлением акта, который подписывают обе стороны. Не забудьте обратить внимание на обнаруженные недостатки, ведь после принятия начнется гарантийный срок. При передаче должны быть получены все необходимые документы, включая инструкции к оборудованию и энергетический паспорт.

В случае покупки вторичной недвижимости принятие может не проводиться формально, но обязательно нужно провести тщательный осмотр. Многие дефекты могут быть неочевидны, поэтому можно пригласить независимого эксперта для оценки состояния объекта.

🔗 О личном опыте покупки жилья в Германии от идеи до передачи ключей

💫 Если нужна помощь в выборе или оформлении финансирования для покупки недвижимости, обращайтесь!

🔗 Полное сопровождение сделок с ипотечной недвижимостью в Германии

Внимание❗ Мы выкладываем инфо исключительно в наших каналах и НЕ пишем людям в личку ❗

У нас есть чат службы поддержки, где происходит общение с клиентами, и мы отвечаем на все вопросы по услугам 👉 @TupaGermaniaBot.

Наши специалисты никогда первыми не выходят на связь в личных сообщениях. Если кому-то кто-то пишет и спамит от имени Тупа-Германия в личку, знайте — ЭТО НЕ МЫ❗

😉 Всем отличной пятницы ☀

📌 Срочные договоры аренды в Германии: когда можно заключать? 🏡

Собираетесь сдать квартиру на ограниченный срок, например, на три года? Рассказываем, стоит ли заключать срочный договор аренды, и когда это можно делать.

💡С 2001 года срочные договоры аренды в Германии допустимы только при наличии особой причины (§ 575 Abs. 1 BGB). Если причины нет, или она не указана, договор становится бессрочным.

❗Причины, которые позволяют заключать срочный договор ❗

✅ Собственное использование жилья

Разрешается заключить срочный договор, если планируете использовать квартиру для себя, своей семьи или членов своего домохозяйства.

Пример: кто-то из членов семьи приезжает учиться или работать в этом городе.

В договоре должно быть конкретно указано, кто и когда будет использовать квартиру. Иначе причина будет считаться слишком общей, и договор может быть оспорен.

✅ Планируется снос или ремонт жилья

Срочный договор допустим, если в планах снос или капитальный ремонт квартиры, который существенно затруднит продолжение аренды.

Конкретные планы ремонтных работ/сноса могут быть ещё не утверждены. Главное — ярко выраженное намерение это сделать.

✅ Использование жилья как служебного

Если квартира предназначена для временного проживания сотрудника или служащего, например, для вашего Hausmeister, также можно оформить контракт на какой-то срок.

❗Преимущества срочного договора аренды для арендодателя

👍 Гарантированный арендатор.

Арендодатель имеет надёжного арендатора, который не может неожиданно расторгнуть договор. При этом для квартиросъёмщика это как раз снижает гибкость.

👍 Заполнение периодов потенциального простоя.

Арендодатель может сдавать квартиру на непродолжительные сроки, когда она могла бы простаивать, зная, что в определённый момент жильё понадобится для других целей.

❗Недостатки срочного договора аренды

👎 Невозможность корректировки арендной платы.

Без соответствующей оговорки арендодатель не может повысить арендную плату до уровня местной рыночной стоимости. Это может привести к упущенной финансовой выгоде при длительном срочном договоре.

👎 Сложности при конфликтах.

Если отношения между арендатором и арендодателем испортятся, из-за фиксированного срока договора расторгнуть его будет сложно.

А расторжение по причине собственного использования тут будет невозможно (если только собственное использование не было указано как причина срочности изначально).

🙌 Учитывайте эти + и - перед подписанием срочного договора аренды, так как это может повлиять на ваши планы использования недвижимости.

🔗 Подробно о том, что прописывается в договоре аренды жилья в Германии

📌 Как избежать и минимизировать риски при покупке недвижимости ❓🏠

Инвестиции в недвижимость – популярный способ создания пассивного дохода и накопления капитала. Но, как и любые инвестиции, они сопровождаются рисками.

❗Вот главные риски + советы по их снижению 🌟

1⃣ Потеря или снижение арендного дохода 💰

💡Как защититься:

👉 Выбирайте недвижимость в хорошем месте и поддерживайте её в достойном состоянии.
👉 Проверяйте платежеспособность арендаторов — изучайте справки о доходах и кредитные истории.
👉 Создайте резервный фонд: откладывайте минимум 3% арендного дохода — на случай потерь.

2⃣ Превышение расходов на недвижимость 📊

💡Как защититься:

👉 Проверьте собственные резервы перед покупкой объекта и учтите все потенциальные статьи затрат при расчётах.
👉 Будьте в курсе предстоящих ремонтов и энергетических модернизаций.
👉 Создайте резервный фонд: откладывайте минимум по 10 евро за квадратный метр в год.

3⃣ Рост процентных ставок по ипотеке 📈

💡Как защититься:

👉 Фиксируйте процентные ставки на длительный срок, например, на 10-15 лет.
👉 Договаривайтесь об адекватных условиях погашения.

4⃣ Проблемы с финансами после покупки недвижимости по разным причинам 🤑

💡Как защититься:

👉 Не вкладывайте все свои сбережения до копейки в недвижимость.
👉 Создавайте финансовый буфер для непредвиденных расходов.

💬 Что можно сделать ещё 💬

🧐 Консультируйтесь с экспертами, если нет времени, опыта, навыков и понимания каких-то моментов в этой сфере. Например, наша команда готова помочь на старте и в процессе приобретения жилья для сдачи в аренду в Германии.

💸 Диверсифицируйте свой портфель, вкладывая не только в недвижимость, но и в другие активы. Например, в акции и ETF через робота-помощника

Ключ к успеху в инвеститровании — дальновидное планирование. С правильной стратегией и знаниями вы можете минимизировать риски инвестирования в недвижимость и получать пассивный доход без стресса 😊

🔗 Всё по полочкам про инвест-недвижимость в Германии

📌 Лизинг дома: новый способ решения вопроса с жильём в Германии 📣

Многим, особенно — молодёжи, трудно позволить себе собственное жильё, а доступные арендные квартиры – редкость. Но на помощь приходят порталы по лизингу недвижимости, предлагая новые гибкие схемы.

❓В чём суть лизинга жилья

Вместо того, чтобы сразу покупать квартиру, её можно арендовать на несколько лет. А затем решить, покупать её или нет. Это напоминает аренду с последующим выкупом, но с важным отличием: лизинг не обязывает вас к покупке и даёт выбрать, что делать.

💫 Преимущества лизинга дома

👉 «Тест-драйв» жилья

Квартира может понравиться по параметрам и виду, но на 100% перед покупкой никогда не знаешь, правда ли это жильё мечты. А теперь представьте, что можно сразу не покупать, а какое-то время (например, пару лет) пожить в квартире. За это время уж точно получится выявить все + и —, подводные камни, неочевидные на первый взгляд моменты, оценить инфраструктуру и район. И уже потом решать, приобретать ли жильё, как и планировали, или бежать оттуда, сверкая пятками 😁 Удобно, правда? 😎

👉 Отсрочка первоначального взноса

Сразу влезать в кредиты и вносить какие-то суммы за покупку не надо. Просто платите как за аренду. Есть время подготовиться в финансовом плане и накопить необходимый капитал.

👉 Гибкость в принятии решений

Допустим, взяли квартиру в лизинг на 2 или 4 года. После этого вы можете решать, что делать:

✅ Завершить договор лизинга (например, если нашли новое арендное жильё, переехали или купили что-то своё).
✅ Продолжить арендовать — если квартира по душе, можно продлить договор лизинга и жить так дальше.
✅ Купить квартиру — если успели понять, что это «ваше», и накопить необходимый капитал.

❗Примеры предложений лизинга жилья в Германии

Например, компания OWNR предлагает такие условия:

✔ Локации: Гамбург, Франкфурт, Берлин.
✔ Цены: От 200 000€ до 1,2 млн евро.
✔ Минимальный срок аренды: 24 месяца.
✔ Арендные ставки: в среднем на 10% выше рыночной аренды.
✔ Покупная цена: фиксированная, но учитывает будущий рост стоимости недвижимости.
✔ Гибкость: чем короче срок аренды, тем выше ставка.

Например, в Берлине стоимость аренды в месяц 4-комнатной квартиры на 48 месяцев будет 1 478€, а на 24 месяца – 1 626€.

Из недостатков:

⚠ Высокие арендные ставки.

Например, в Берлине в районе Митте квартира может стоить 4 919€ в месяц.

⚠ Двойные расходы.

Налог на покупку, нотариальные услуги и комиссия агента оплачиваются дважды – при покупке недвижимости OWNR и при вашей покупке.

❗Альтернативы

Sparkasse Bremen предлагает лизинг на более выгодных условиях, включая:

☑ возможность выкупа до 15% стоимости во время аренды,
☑ возврат средств при отказе от покупки.

💡ВЫВОД

Лизинг недвижимости – новое и интересное решение для тех, кто пока не имеет капитала для покупки жилья и хочет протестировать квартиру или дом перед тем, как принять окончательное решение. Но, конечно, за эту гибкость придется заплатить. Сколько — зависит от условий конкретного договора.

🔗 Инфо о том, как найти и арендовать жильё в Германии

🔗 Какие статьи затрат учитывать тем, кто хочет купить недвижимость

🔗 Услуги в поиске и покупке жилья в Германии в ипотеку — рассмотрим все варианты и определим лучший для вас

🏠 Какой должна быть стоимость недвижимости для инвестиций?

Перед приобретением инвестиционной недвижимости предстоит определиться с ключевым вопросом: за сколько разумно проибрести объект? Ответ у каждого инвестора разный и зависит от множества факторов.

Принять взвешенное решение здесь сложно. Но можно — если не торопиться, всё-всё учесть и просчитать.

❗Чек-лист для принятия решения, за сколько приобретать недвижимость в Германии

✅ Собственный капитал

Определитесь, сколько вы готовы вложить собственных средств. Обычно рекомендуется финансировать самостоятельно минимум 20-30% стоимости покупки. Плюс дополнительные расходы — налог на приобретение недвижимости, нотариальные и регистрационные сборы, возможно, комиссионные агенту.

✅ Финансирование и кредитоспособность

Проверьте, какой кредит вы можете себе позволить. Это зависит от дохода, ежемесячных расходов и кредитной истории. Банки обычно проверяют, сможет ли заёмщик погашать кредит, даже если процентные ставки повысятся или арендные доходы прекратятся.

✅ Арендный доход

Просчитайте, какой арендный доход вы можете реально получить. Правило гласит: годовая арендная плата должна составлять около 4-5% стоимости покупки (Kapitalisierungsfaktor). В районах с низкой доходностью этот показатель может быть ниже.

✅ Дополнительные расходы и резервы на содержание

Учитывайте текущие расходы, такие как коммунальные платежи, резервы на ремонт, дополнительные траты, которые нельзя переложить на арендатора, а также возможные простои.

✅ Рыночная ситуация и местоположение

Местоположение и состояние рынка играют ключевую роль. В востребованных районах цены часто выше, но стабильность арендных доходов и потенциал роста стоимости также могут быть лучше.

✅ Перспективы и потенциал роста стоимости

Оцените, как может развиваться район и недвижимость в ближайшие годы. Изучите рейтинги городов, статистику на порталах недвижимости, чтобы понять, есть ли потенциал роста, который может привести к увеличению стоимости объекта.

✅ Налоговые аспекты

Амортизация, расходы на рекламу и возможные налоговые льготы могут повлиять на рентабельность.

✅ Личная готовность к риску

Оцените, каков ваш уровень готовности к риску. Ведь более высокие доходы часто сопряжены с высокими рисками.

✅ Долгосрочная перспектива

Рассматривайте инвестиции в недвижимость как вложение на долгий срок. Поэтому не обращайте внимание на краткосрочные рыночные колебания, а сосредоточтесь только на долгосрочных трендах.

📊💰 Итоговое решение о стоимости недвижимости для инвестиций зависит от:

👉 вашей индивидуальной финансовой ситуации,
👉 целей,
👉 инвестиционной стратегии.

💡Самостоятельно всё учесть, ничего не упустить и правильно спрогнозировать обычно нелегко, требует наличия опыта, навыков и главное, свободного времени. При необходимости обращайтесь за профессиональной консультацией к финансовому специалисту, риэлтору или налоговому консультанту.

🔥 Short-видео про актуальные цены на рынке жилья в Германии в 2024

🔗 Оставьте заявку на ипотеку и получите консультацию и предварительную оценку шансов

🔗 Запросить проверку стоимости недвижимости в Германии

🔗 Инвестиционная недвижимость в Германии: пошаговая инструкция

📌 Как определить идеальное место для инвестиций в недвижимость в Германии 🏠

Если собираетесь приобретать инвестиционную недвижимость, главное, на что нужно обращать внимание при выборе, это:

👉 местоположение,
👉 состояние объекта,
👉 спрос на аренду и потенциал развития района.

Чтобы найти идеальное место, придётся «попотеть» — провести исследования, сравнения, изучить имеющуюся информацию и учесть прогнозы. Хорошо, что в Германии много выгодных вариантов в плане инвестиций 😅

❗Почему важно тщательно выбирать местоположение объекта

Выбрав перспективное и выгодное местоположение, вы станете успешным инвестором и сможете обеспечить себя и семью финансово надолго. Цель — купить такую квартиру (дом), которую легко будет сдавать в аренду и через 30 лет.

❗Вот несколько рекомендаций

⚠️ Не ведитесь на любые ТОПовые города

Мюнхен и Гамбург считаются перспективными. Но цены на недвижимость там очень высоки по сравнению с доходами от аренды. Так что вполне может оказаться, что вбухаете в проект кучу денег, а он не окупится, и получите только одни убытки.

📉 Исключайте «пустующие» города

Некоторые города, такие как Гельзенкирхен, несут риски высокого уровня пустующих объектов. Поэтому обычно у потенциальных инвесторов находятся в конце рейтинга.

🎯 Рассмотрите удачные города на «второй линии»

Сосредоточьтесь на привлекательных местах второго ряда, расположенными вблизи крупных городов. Здесь часто предлагают выгодные доходы и перспективы. Обычно в них проживает более 20 000 жителей, есть университеты или рядом находятся крупные мегаполисы.

📊 ВЫВОДЫ

Не стоит подагаться при выборе местоположения объекта только на собственные пожелания и ощущения. Изучите вопрос со всех сторон, подходя объективно. Предпочтение стоит отдавать местам вблизи мегаполисов, университетским городам и тем, где часто бываете.

Действуйте пошагово:

✅ Составьте список всех предложений
✅ Исключите места с низкими доходами
✅ Сортируйте оставшиеся по перспективности.

💡 Полезные данные и статистику можно найти на порталах недвижимости и в рейтингах городов.

🔗 Проверка стоимости жилья в Германии

🔗 Подбор ипотеки

🔗 Инвестиционная недвижимость в Германии: подробнее о выборе объектов и нюансах

📌 Курящий сосед? Добивайтесь справедливости и снижайте арендную плату на 20%! А юридическая страховка поможет 👍

Представьте: вы открываете окно, чтобы вдохнуть свежего воздуха, а вместо этого в квартиру проникает удушающий сигаретный дым от соседей. Это не просто неприятно — это реально снижает качество вашей жизни и может нанести вред здоровью. 😡😤

❓Есть ли выход 🤔

Один арендатор из Бремена нашёл решение и доказал через суд, что такие ситуации дают право на снижение арендной платы на 20% и обязательство арендодателя — устранить проблему! Так что закон на вашей стороне, если дым соседей нарушает право на комфортное проживание.

❓Как отстоять свои права в суде

Всё упирается в судебные тяжбы, которые многим не по карману. Услуги юристов и судебные расходы могут казаться пугающими.

В этой ситуации выручит юридическое страхование — финансовая защита, когда речь идёт о борьбе за справедливость. Оно покроет все расходы и поможет уверенно защищать свои права, не думая о тратах.

Хотите узнать больше? Посмотрите видео и поймёте, как юридическое страхование может стать вашей опорой в сложных ситуациях!

🔗 https://www.youtube.com/watch?v=wAbv894rK84&t=1s

Не позволяйте проблемам с соседями портить вашу жизнь — действуйте и будьте защищены!

🔗 Подробная статья про юридическое страхование в Германии

🔗 Бесплатные услуги выбора оптимальных предложений страховых контрактов и сопровождение при страховом случае

🔗 Оформить юридическую страховку в Германии

Вдруг у кого соседи дымят 😎

📌 Холод собачий или что делать, когда арендаторы замерзают ❄️

Осень, холодает. Хочется попасть быстрее с работы домой - погреться, ведь отопление должно быть включено на максимум. Но у некоторых арендаторов ожидание разбивается о суровую реальность: в квартире может быть и тепло, но только в куртке. Совсем «невезучих» может ждать и программа максимум — когда не только батареи холодные, но и горячей воды нет. 🥶

Страдание жильцов не должно оставаться безнаказанным неоплаченным. Ведь арендатор имеет полное право на тепло, а при его отсутствии — на возмещение в виде скидки на аренду.

🌡 Минимальная температура в отопительный сезон в Германии

В Германии отопительный сезон длится 7 месяцев — с 1 октября по 30 апреля. В этот период температура в жилых помещениях:

👉 с 6:00 до 23:00 должна быть не ниже 20 градусов,
👉 в остальное время — 18 градусов.

☑ В ванной комнате предусмотрена минимальная температура в 21 градус.
☑ В спальне, кухне и коридоре достаточно 18–20 градусов.

Если отопление временно выходит из строя, это еще не повод для снижения арендной платы.

😤😡 Но если минимальная температура не поддерживается или отопление отсутствует 2-3 дня и более, арендатор вправе взбунтоваться и потребовать снижения арендной платы. При этом не имеет значения, кто виноват в срыве отопления — арендодатель или поставщик энергии.

❓План действий, если батареи не греют

Первое — жильцу нужно незамедлительно сообщить арендодателю о проблеме. Желательно в письменной форме.

С момента поломки отопления у арендодателя есть 3-4 дня на устранение неисправности. Этот срок считается разумным, хотя законодательно не закреплён.

Чтобы ускорить ремонт, арендатор обязан предоставить доступ к отопительному оборудованию.

Можно и самим жильцам вызвать мастера для ремонта отопления. Но только если:

👉 арендодатель недоступен, или
👉 истёк срок на устранение дефекта или
👉 есть соответствующая договорённость с домовладельцем.

Можно будеь потом взыскать расходы с арендодателя. Но лучше заручиться всеми доказательствами и свидетелями.

❓Что будет, если арендодатель вовремя не устранит неисправность

Если зимой отопление выходит из строя, это считается серьёзным дефектом. Если арендодатель не устраняет проблему в установленный срок, арендаторам полагается снижение арендной платы.

👆💰Например, в одном случае суд в Берлине постановил, что арендная плата может быть уменьшена на 70% в случае поломки отопления зимой (Az.: 61 S 37/02).

🫰В другой ситуации тот же суд Берлина постановил, что при температуре ниже 15 градусов зимой арендная плата может быть снижена на 25%.

Каждый инцидент индивидуален. Ведь бывают разные ситуации — от крупных аварий на трубопроводах до кратковременного снижения температуры.

⭐ Рекомендации для арендаторов:
Действуйте быстро и добивайтесь, чтобы в доме стало тепло или, когда всё же приходится терпеть холодрыжки, уменьшили оплату за аренду. Если при этом есть юридическая страховка, она как раз поможет — покроет расходы на адвокатов и суд.

🙌 Рекомендации для арендодателей:
Учитывайте указанные минимальные показатели отопления и сроки исправления недочётов. Обеспечивайте нужный уровень тепла в сдаваемой квартире, иначе рискуете потерять в деньгах.

🔗 Статья про отопление в Германии

🔗 Виды правовой защиты: страхование Rechtsschutz für Eigentümer und Mieter — на случай жилищных споров, включая неработающие батареи

🔗 Бесплатные услуги выбора оптимальных предложений страховых контрактов и сопровождение при страховом случае

📌 Ситуация в 2024 с налогом на покупку недвижимости в Германии 🏠

С 2006 года большинство федеральных земель в Германии регулярно повышали налог на приобретение недвижимости. Но сейчас наметился разворот в сторону снижения этой нагрузки. Рассказываем, где покупатели могут рассчитывать на уменьшение налогов, и как можно сэкономить.

🇩🇪 Проблема высокого Grunderwerbsteuer

Высокий налог на покупку недвижимости — Grunderwerbsteuer — делает покупку жилья в Германии значительно дороже. Дополнительные расходы при покупке могут составлять от 7 до 12% стоимости недвижимости. Это часто становится серьезным препятствием.

Например, покупка недвижимости за 500000€ может обойтись в дополнительные 32500€ налогов в земле с налоговой ставкой 6,5%.

📉 Где налоги становятся ниже?

Некоторые федеральные земли уже предпринимают конкретные шаги для снижения налоговой нагрузки:

✅ Thüringen

В Тюрингии налог был снижен с 6,5% до 5%. Это значительное уменьшение, которое позволит сэкономить до 7500€ при покупке недвижимости стоимостью 500000€.

✅ Hessen

В Гессене вводят «Hessengeld» – поддержку для первичных покупателей в размере 10000€. Семьям с детьми будет выделяться дополнительная сумма в 5000€ на каждого ребенка. Эта мера призвана помочь снизить общие расходы на покупку недвижимости.

🚫 Nordrhein-Westfalen

В Северном Рейне-Вестфалии в 2023 году прекратили программу поддержки молодых семей, которая предоставляла субсидии до 10000€ на покупку жилья. Однако сейчас предлагаются льготные кредиты для людей с низкими и средними доходами.

💡 Как ещё можно сэкономить покупателям?

Есть несколько легальных способов снизить налоговую нагрузку при покупке недвижимости:

1⃣ Выделение стоимости мебели и оборудования. Если при покупке недвижимости включить в договор стоимость встроенной кухни или сауны, это снизит налогооблагаемую базу.
2⃣ Покупка участка и последующее строительство. При покупке участка земли и строительстве дома позже налог взимается только с участка.
3⃣ Сделки между родственниками. Передача недвижимости между близкими родственниками (например, между супругами или родителями и детьми) не облагается налогом.

🔗 Обо всех видах налогов на недвижимость в Германии

🔗 Оставить заявку на помощь в приобретении недвижимости в Германии и получить консультацию эксперта

📌 Pauschale NK-Abrechnung: что это и когда применять 🔍💰

Помимо широко распространенного перерасчёта NK-Abrechnung, у арендодателей существует ещё один вариант – выставление счетов за коммунальные услуги по фиксированной ставке — Nebenkostenpauschale.

💡В соответствии с § 556, пункт 2, предложение 1 BGB, закон предоставляет арендодателям выбор между авансовым платежом (Vorauszahlung) и единовременной выплатой (Pauschale).

Единственное отличие фиксированной ставки — она не зависит от фактически использованных коммунальных затрат и не подлежит перерасчету. То есть ни доплаты, ни возврата нет! 👆

❗Когда можно применять Nebenkostenpauschale

✅ Двухквартирные дома — при условии, что проживаете в одной из квартир (Zweifamilienhäuser, in denen eine Wohnung von Ihnen selbst bewohnt wird).

✅ Отдельные дома с прилегающей квартирой — при условии, что проживаете в одной из квартир (Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, bei der Sie selbst eine Wohnung nutzen).

✅ Неэффективность оснащения здания счетчиками потребления (§§ 2 и 11 HKVO) (Unwirtschaftlichkeit der Ausstattung des Gebäudes mit Verbrauchsmessgeräten (§§ 2 und 11 HKVO)).

Другие случаи для применения Pauschale NK-Abrechnung относятся к сдаче в аренду объектов, таких как студенческие общежития и дома престарелых, здания с особенно низким энергопотреблением и зданиям, в которых отсутствует влияние на потребление тепла.

❓На каком уровне может быть фиксированная ставка дополнительных расходов

Расходы, включаемые в фиксированную ставку дополнительных расходов, ограничиваются пропорциональными эксплуатационными тратами. Закон не устанавливает верхнюю границу.

Арендодатели должны определять фиксированную ставку на сравнительных значениях предыдущих арендаторов или на индексе эксплуатационных расходов.

❗👆Расходы на отопление и горячую воду всегда должны оплачиваться в соответствии с фактическим потреблением. Фиксированная оплата этих дополнительных расходов не допускается.

💡Рекомендации

Для некоторых объектов, таких как дома на одну семью с Einliegerwohnung, целесообразно включать все расходы на электроэнергию в фиксированную ставку вспомогательных расходов. Это обусловлено несоразмерно высокими затратами на отдельный счетчик. Важно ясно указать в договоре аренды, что «фиксированная ставка включает личные расходы на электроэнергию».

Арендодатели должны четко использовать термины «авансовый платеж за дополнительные расходы» (Nebenkostenvorauszahlung) или «фиксированная ставка дополнительных расходов» (Nebenkostenpauschale) в договоре.

🔗 Как в Германии платят за коммуналку и что такое Nebenkosten

🔗 Содержание арендного договора на недвижимость в Германии

📌 Новая KfW-программa 296 «KNN» стартовла 01.10.2024 ❗

Вслед за нашумевшей программой «Jung kauft Alt» стартовала новая программа поддержки от KfW — «Энергоэффективное строительство в низком ценовом сегменте» (KNN, номер программы 296). Ориентир — на тех, кто хочет построить или приобрести энергоэффективные и доступные квартиры.

⏳Действие программы ограничено до 31.12.2025

📋 Что это за программа?

«Энергоэффективное строительство в низком ценовом сегменте» (KNN) дополняет социальные и энергетические программы поддержки жилья, такие как «Энергоэффективное строительство» (KFN).

Основные цели программы:

• Снижение затрат на строительство 🏗
• Сокращение выбросов CO2 🌍
• Оптимизация жилого пространства 🛋

KfW реализует программу по поручению правительства Германии с использованием средств Федерального министерства по вопросам жилья, городского развития и строительства — BMWSB. Поэтому ставка по кредитам снижена относительно рыночной.

💰 В 2024 году доступно финансирование в размере 350 млн евро, а в 2025 году – ещё 1,65 млрд евро.

❗Условия участия в программе

Для получения финансирования необходимо соблюсти ряд технических условий:

✅ Соответствие здания стандарту энергоэффективности 55.
✅ Оптимизация использования жилой площади: определенное количество комнат — в зависимости от площади квартиры.
✅ Ограничения на расходы в жизненном цикле здания: строения с низкой стоимостью строительства и минимальными эксплуатационными расходами.

👆Условия должны быть подтверждены экспертом по энергоэффективности при подаче заявки и после завершения проекта 🔍.

🤝 Мы провели переговоры со многими застройщиками, которые в данный момент строят дома с энергетическим стандартом KfW 55. Но покани один из них не может предоставить требуемый сертификат. Предположительно, пройдет 1–2 месяца, прежде чем специалисты по энергоэффективности смогут начать выдавать такие сертификаты 📄.

💶 Условия кредита

Запрос на кредит подается через ваш банк. Максимальная сумма – 100 000€ за каждую жилую единицу. Можно выбрать различные сроки кредита от 4 до 35 лет, а процентная ставка будет субсидироваться за счет средств федерального бюджета.

Кто может подать заявку ❓

Подать заявку могут инвесторы и первые покупатели новых жилых зданий, в том числе:

• Частные лица 👩‍💼
• Объединения собственников жилья 🏘
• Коммерческие и муниципальные компании 🏢
• Ассоциации и камеральные объединения 🏛
• Кооперативы по строительству жилья 🏡

💡Важно: проект должен быть завершен не позднее 36 месяцев с момента полной выплаты кредитных средств и соответствующим образом задокументирован.

🔗 Подать заявку на подбор и оформление ипотеки в Германии

🔗 Условия приобретения недвижимости в Германии

Недвижимость с Тупа-Германия pinned «📌 Все ссылки Тупа-Германия / Услуги / Информация ✔️ Tupa-Germania.ru — информационные статьи и услуги для русскоязычных иммигрантов. ✔️ Форум — вопросы от пользователей, экспертное мнение, общение. ✔️ YouTube — информационные видео, Shorts. ✔️ TikTok —…»

📌 Все ссылки Тупа-Германия / Услуги / Информация

✔️ Tupa-Germania.ru — информационные статьи и услуги для русскоязычных иммигрантов.
✔️ Форум — вопросы от пользователей, экспертное мнение, общение.
✔️ YouTube — информационные видео, Shorts.
✔️ TikTok — короткие полезные ролики.

⏩ Телеграм-каналы и чаты ⏪

Тем, кто только планирует переезд в ФРГ:

✈️ @tupagermaniaimmi — информация по миграционным темам.
✈️ @tupagermaniachat — чат для вопросов по теме иммиграции.

Тем, кто уже в Германии:

🏠 @tupagermania — главный канал проекта.
🏠 @tupagermaniachatall— общение.

☔️ @verstupagermania — страхование.
☔️ @tupagermaniaverschat — чат на темы страхования.

🚘 @autotupagermania — автомобили.
🚘 @autotupagermaniachat — чат на автомобильную тему.

📣 УСЛУГИ

🏡 Поиск ипотеки
🩺 Немецкий ОМС / Полис Incoming / Стоматология
☔ Автостраховка / Страхование гражданской ответственности / Юридическая страховка
🐩 Ответственность за собаку / Страхование здоровья домашних питомцев
🏠 Электричество / Интернет / Газ

🔴 Tupa24.de — прочие виды страхования, финансы.

✅ @TupaServiceBot — поддержка клиентов, запросы на услуги.

💬 Прочие соцсети

✔️ ВКонтакте
✔️ Facebook
✔️ Instagram

📌 ЕЦБ снижает ключевую ставку: что это значит для покупателей недвижимости 🏡

Европейский центральный банк снова снизил ключевую ставку в сентябре 2024 после предыдущего снижения в июне — это первый такой шаг с 2019 года. Решение ЕЦБ влияет на ставки по ипотечным кредитам и на рынок недвижимости в целом.

❓Что произошло, и как это влияет на покупателей недвижимости

Ключевая ставка определяет, под какой процент коммерческие банки могут брать деньги у центробанка. Снижение этой ставки делает займы для банков дешевле, что приводит к снижению ставок по ипотечным кредитам для конечных покупателей.

Для простого покупателя недвижимости это означает следующие выгоды и риски:

🔸 Ипотечные кредиты становятся доступнее, что делает покупку жилья более реальной для многих людей.

🔸 Более доступные кредиты подталкивают людей покупать жилье, что увеличивает спрос на рынке.

🔸 С ростом спроса цены на жилье могут начать расти, так как предложение не всегда успевает за спросом.

🔸 Более низкие ставки также привлекают инвесторов, что может повысить активность на рынке недвижимости и ускорить рост цен.

🤔🔍 Прогнозы на будущее

Эксперты не исключают дальнейшего снижения ставок в октябре 2024 для поддержки экономики, но единого мнения нет.

Пока инфляция в еврозоне составляет 2,2% (сентябрь 2024), что близко к целевым 2%.

Сценарий повышения ставок в ближайшее время не рассматривается, но экономическая ситуация остается нестабильной из-за политических и геополитических рисков.

✨ Вывод

Если планируете покупку недвижимости, снижение ставок может быть хорошей возможностью воспользоваться более выгодными условиями по ипотеке. Но будьте готовы к возможному росту цен на жилье из-за увеличившегося спроса.

🔗 Как получить ипотеку в Германии

🔗 Наши услуги по поиску и оформлению ипотеки