Прямой инвестор

Бумажные акции как отдельный вид искусста

В прежние времена акции имели документарную форму. Такие документарные акции коллекционирует один из моих подписчиков Роман Юркин, о чём он недавно поведал у меня в комментариях.

Я попросила Романа рассказать несколько историй и интересных фактов об эмитентах. В Российской Федерации документарные акции были упразднены с 2003 года, теперь это лишь бездушные записи в реестре акционеров. В годы же Российской империи акции были сугубо документарными. Существует даже такая экзотика, как акции эпохи раннего СССР в период НЭПа. Роман выпустил обширную заметку об одном из примеров – акциях учреждённого в 1923 году АО «Добролёт», которое существует и по сей день под всем известным названием «Аэрофлот».

В коллекции есть, например, такие интересные экземпляры:

1️⃣ «Санкт-Петербургский частный коммерческий банк» - первый российский акционерный коммерческий банк. Устав банка был утвержден Александром II 28 июля (9 августа) 1864 года.

Интересный факт: банк был на волоске от банкротства из-за судебной ошибки. На первом этапе своей деятельности (1864—1872) банк в основном кредитовал сделки на Санкт-Петербургской бирже и строительство железных дорог. Дела шли успешно. Но в 1872 году коммерции советник Фейгин не вернул банку в срок процентные бумаги на значительную по тем временам сумму в 410 тыс. руб. Банк обратился в суд с иском к поручителю Фейгина купцу И. П. Сазикову, но проиграл дело в первой инстанции. В это же время прекратил платежи банку крупный биржевой маклер Г. А. Марк.

Эти события дали повод конкурентам банка для распространения слухов о его несостоятельности, в результате началась паника среди вкладчиков банка — в течение мая 1873 года они сняли со своих счетов в банке 8,5 млн руб. Банк был на грани банкротства, но устоял до того, как в следующем 1874 году всё-таки выиграл во второй инстанции дело против купца И. П. Сазикова и взыскал с него 410 тыс. руб. Задолженность маклера Г. А. Марка вернуть не удалось, и общие потери банка за этот сложный период составили 543 тыс. руб., но паника была остановлена.

После Октябрьской революции банк вместе с другими частными банками был национализирован присоединением к Государственному банку декретом ВЦИК от 14 (27) декабря 1917 года.

2️⃣ «Русско-Бельгийское металлургическое общество» - устав Общества был утвержден 2 июня 1895 года правительством Российской империи. Основателями Общества стали подданные Российской империи Федор Енакиев и Болеслав Яловецкий, а также бельгийцы Октав Неф-Орбан и Оскар Бие.

Датой основания завода считается 27 ноября 1897 года, когда на его территории был выплавлен первый чугун. Интересный факт: предприятие стало основным фактором возникновения целого города Енакиево в Донецкой области, который был назван в честь одного из основателей — Федора Енакиева. Город существует и по сей день под своим названием. Но не только в Енакиево были активы Общества. Совсем недавно, в январе 2025 года, в сети появилась новость о сносе в Таганроге старинного здания, которое было центром деятельности Общества.

К 1899 году завод обеспечил рабочими местами 2,7 тысячи человек, что способствовало развитию региона и улучшению жизненных условий населения. Но 29 января 1915 года Федора Егоровича Енакиева внезапно настигла смерть. Спустя два года вспыхнула Октябрьская революция, после предприятие было национализировано.

3️⃣ Если же привести пример эмитента, которого не затронула национализация, то следует обратиться к зарубежным экземплярам. Например, Общество отеля Regina-Biarritz.

Интересный факт: отель принимает гостей и по сей день под пятизвёздочным статусом в почти первозданном виде, возвышаясь своими белоснежными стенами над скалами атлантического побережья юго-запада Франции в курортном городе Биарритц.

Здание построено в 1906 году архитектором Henri Martinet - специалистом по строительству отелей, казино, термальных комплексов. Здание было полностью восстановлено в 1952 году после повреждений от событий Мировой войны. В 2013 году группа Néris выкупила отель и провела его реконструкцию в стиле 1920-х.

🗣️ Юлия Михальчук

"Хозяюшка". Мы собрали > 51 млн р 🔥

Недавно у нас завершился сбор коллективных инвестиций в проект масштабирования действующей сети химчисток #Хозяюшка (по данному хэштегу можете ознакомиться с иными постами на тему проекта, включая стартовый) 🔙

Сборы прошли в несколько траншей для фиксации каждого подэтапа. В проект зашли 49 инвесторов, минимальный чек входа был от 300 тысяч рублей. В качестве синдикатора исходя из своего как общего, так и свободного капитала я вложил 612 500 рублей, а мой партнёр со-синдикатор, который изначально предложил мне данный проект, вложил чуть более 3 миллионов рублей 🤑

Для сбора было создано АО "Любимая химчистка", переданное в управление головной управляющей компании. Инвесторам были выделены привилегированные акции с указанием в уставе порядка расчёта дивиденда от размера достигнутой чистой прибыли. Выпуск и размещение акций проходили с участием инвестиционной платформы в соответствии с 259-ФЗ "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ" 💯

Денежные средства, аккумулированные на инвест-платформе, по завершении сбора и признании его успешным были перечислены в АО. Без промедления было начато их целевое освоение. Напомню, что целью сбора было открытие нескольких новых точек-химчисток в Сибирском федеральном округе РФ. Работа уже начата: первая точка по планам откроется уже в марте, параллельно проект занимается расширением команды и поиском-подбором иных помещений 🥸

Для защиты прав инвесторов в корпоративной документации были оговорены механизмы их представительства в совете директоров АО, а также вопросы отчётности, контроля, представления информации. Юридическая "упаковка" заняла немало времени. По ходу дела от инвесторов поступала ценная обратная связь, которая приводила к внесению корректировок в разработанные документы, за что им спасибо. Всё-таки корпоративное право не зря считается одной из самых непростых отраслей. Но мы справились, в объединении - сила😎

Возможно, в процессе придётся что-то усовершенствовать, это покажет время и практика. Всё-таки это игра вдолгую, ведь компания не завершит свой путь только на собранном раунде инвестиций. Если всё пойдёт по плану, далее будут выпуски акций проекта и привлечение новых инвестиций с соблюдением приоритетного права действующих инвесторов - под дальнейшее масштабирование 🚀

Инвесторы проекта объединены в закрытом чате, который был создан изначально из числа тех, кто выразил интерес, после чего там остались только те, кто в итоге вложил денежные средства. В настоящее время занимаюсь поиском подходящих проектов масштабирования действующего бизнеса, в которые я сам буду готов вложить собственные средства вместе с вами 🧐

На примете есть как действующие бизнесы из той же серии, что и "Хозяюшка" - так называемая "ленивая франшиза", так и проекты из сферы производства и импортозамещения - какой-нибудь проект из данной группы мне очень хочется реализовать, так как вижу в них как высокий потенциал доходности за счёт высокой маржи, так и особую общественную пользу. Тем более я знаю очень положительные примеры подобных "свечных заводиков", профинансированных знакомыми мне инвесторами 🌝

Сбор инвестиций в проекты предполагаю в аналогичном порядке, с анонсом в канале и дальнейшим созданием закрытой группы для заинтересованных. Если имеете на примете подходящий инвестпроект, в который готовы вложить свои деньги (от 500 тысяч рублей) - пишите мне, обсудим, и в случае вывода проекта на сбор поделим синдикаторскую долю проекта 👌

Спасибо за ваше внимание, доверие и реакции, не переключайтесь 🔜

А ты купи слона залог!

Вчера у Эльвиры Глуховой вышел пост про скрытую продажу залога (выше репост). Такое случается, когда займодавец соглашается с завышенной оценкой предмета залога. Обычно в тех случаях, когда это какой-нибудь "эксклюзивчик" 🙃

Оценить стоимость типовой квартиры в крупном городе или помещения, которое давно сдано в аренду - относительно просто. В первом случае можно использовать сравнительный подход, открыв сайты по продаже недвижимости. Во втором случае - дополнить его доходным подходом, оценив помещение в 8-12 годовых арендных потоков 🤑

Что может произойти, если залоговая стоимость объекта будет определена неверно, рассказывал ранее - "Как оказаться должным деньги, выдав заём под залог" 🔙

Во избежание подобного расскажу, как на практике недавно столкнулся с такими примерами:

1️⃣ Познакомился с человеком, намеренным запустить переработку сырья. Деньги - на закупку оборудования для запуска. Проект интересный, но сырой. Поэтому было решено пойти по пути залогового займа с возможной конвертацией в долю по мере развития. В его семье оказались коммерческие помещения в городе-спутнике Владивостока. Первый этаж жилого дома, который частично сдан в аренду, а частично используется самостоятельно. И... подвал того же жилого дома - сухой, почти 1000 квадратов, с потолками 2,30 м и нарезкой на отдельные помещения, а также лифтовой шахтой с улицы - в общем-то хорошая заготовка под склады индивидуального хранения 🙃

Просят взаймы 25-30 млн. Среди своих местных знакомых я предварительно нашёл интересантов на нужную сумму, чтобы выдать совместно. Конечно же, предложили сначала подвал. Кадастровая стоимость более 60 млн. Мол, вот-вот начнём ремонт, да и арендатор уже на низком старте. Хотя владеют им уже около 20 лет и до сих пор пустой - уже странно. Познакомили меня с этим якобы будущим арендатором - тот подтвердил, что намерен снять всё помещение и озвучил ставку порядка 700 тысяч в месяц. Но, конечно, лишь устно. Да и даже если и письменно - такие намерения мало значат ⛔️

Сравнительный подход применить не удалось - не оказалось на рынке аналогов. Но доходный дал плоды. Были найдены местные объявления об аренде аналогичных помещений, и ставка по ним была вдвое-втрое ниже тех цифр, которые якобы был готов платить будущий арендатор. Несмотря на высокую кадастровую стоимость, реальная цена помещения покрывала бы едва половину суммы займа. О чём я обоснованно и сообщил проектанту, предложив не морочить нам голову и дать в залог более понятные и ликвидные помещения первого этажа. Ушли думать 🗿

2️⃣ В одном из каналов наткнулся на предложение выдать совместный заём под залог жилого дома в предместьях одного из крупных городов. Дом новый, красивый, построен на продажу. Но пока не продался, а деньги нужны на следующую стройку. Довольно быстро нашёл объявление о его продаже. А заодно и пачку аналогов в той же локации. Правда, по цене в 4 раза ниже. Да, не таких же красивых в плане внутренней отделки и оснащения, но вполне сопоставимых по площади и внешнему виду 🤨

А нужно ли уповать на красивый ремонт? Нет, так как при конфликте могут вырвать даже унитазы. Ведь в залог идут стены. И всё бы ничего, поскольку в целом сумма займа покрывалась вдвое ценой аналогов без ремонта в той локации. Но на мой вопрос, какая в договоре залога будет указана залоговая стоимость (с неё в случае дефолта начинаются торги) - мне была названа цифра, которая хоть и ниже хотелок заёмщика в объявлении о продаже этого дома, но всё равно ощутимо выше цен тех аналогов. К чему это может привести - вы уже поняли из названия моего прежнего поста 🫢

🔤 В общем, от обеих сделок отказался. В первом случае - нужен иной залог. Во втором - другая залоговая стоимость, но отклика не нашло. На днях был намерен зайти в крупную совместную сделку, но богатые дядьки-организаторы сбора отбрили меня - мол, уж очень я неудобно-активный, много вопросов задаю, резок. Что ж, приятно, для меня даже комплимент ❤️

Но сразу подвернулся отличный объект под мой скромный чек - коммерция с несколькими арендаторами. Им-то, пожалуй, и займусь. Надеюсь, пост был вам полезен 🌝

Скрытая продажа👇

Этим словосочетанием обозначается залог имущества без намерения его оплачивать с целью быстро получить деньги, оставив кредитору залог. Зачем? Да затем, что продавать это имущество долго и по какой цене оно продастся непонятно. То есть объект неликвиден. По рыночной стоимости продавать его можно полжизни. Проще быстро скинуть в кредит за 50-60% от рынка, получить деньги и оставить кредитора «корячиться» с этим объектом. Он по суду его взыщет, выставит на торги, никто его там не купит, и он отойдет кредитору. И пусть тот наслаждайся правообладанием.
Как распознать такие сделки? Во-первых, оценивать ликвидность объекта и брать за оценку не рынок, а тот ценник, по которому он реально продастся хотя бы за полгода. И во-вторых, от этого ценника давать не выше 30-35%.
Как относитесь к тем, кто дает деньги под проценты под залог имущества?

#профессияростовщик