تحلیل بازار املاک تهران

✅ در سه ماه اخیر، میانگین قیمت آپارتمان‏‌های نوساز (تا پنج ساله) عرضه‏ شده در منطقه ۱۰ شهر تهران حدود ۶۸/۵ میلیون تومان بر مترمربع بوده است.

در بین محله ‏های مختلف منطقه ۱۰، محدوده «آذربایجان» با میانگین قیمت ۷۹ میلیون تومان بر مترمربع بالاترین و محدوده «نواب» با میانگین قیمت ۵۴/۵ میلیون تومان بر مترمربع، پایین‌ترین قیمت را در میان محله‌‏های مختلف این منطقه داشته است.

در میان تمامی آپارتمان‏‌های مسکونی عرضه شده در این منطقه تهران، اکثر (۷۵٪) موارد عرضه‌شده دارای قیمتی بین ۵۴ تا ۸۳ میلیون تومان بر مترمربع می‌باشند.

همچنین کمترین قیمت آپارتمان نوساز عرضه‌شده در این منطقه حدود ۴۷ میلیون تومان بر مترمربع و بیشترین قیمت آن حدود ۹۶ میلیون تومان بر مترمربع گزارش شده است.

📌 بنابراین متقاضیان خرید در این منطقه، باید حداقل بودجه‌ای در حدود ۳/۳ میلیارد تومان را برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز ۷۰ متری در این منطقه اختصاص بدهند.


#منطقه_۱۰

📝 کانال تحلیل بازار املاک تهران
📣 کانال پیشخوان املاک زیر قیمت

✅ در نمودار فوق منحنی آبی رنگ قیمت دلاری آپارتمان نوساز در شهر تهران را از سال ۱۳۹۲ تا کنون نمایش داده (محور سمت راست) و میله های نارنجی رنگ تعداد آپارتمان های معامله شده در سطح شهر را ترسیم کرده است. (محور سمت چپ)

در طول این بازه ۱۰ ساله، قیمت آپارتمان نوساز تهران در اکثر مواقع در کانال ۱۲۰۰ تا ۱۴۰۰ دلار حرکت کرده و تعداد معاملات آپارتمان در سطح شهر حدود ۶ هزار معامله در هر ماه بوده است.

در پایان سال ۱۳۹۶ و ابتدای ۱۳۹۷ که افزایش قیمت دلار و ثبات نسبی مسکن قیمت دلاری آپارتمان نوساز تهران را تا ۵۰۰ دلار در هر مترمربع کاهش داد، تعداد معاملات به ۱۴ هزار فقره در ماه رسید.

از طرفی در سال‌های ۱۴۰۱ به بعد در پی افزایش‌های مکرر در بازار مسکن، قیمت دلاری آپارتمان نوساز به سقف ۱۹۰۰ دلار رسید و تعداد معاملات تا حدود ۳ هزار فقره در ماه کاهش پیدا کرد.

در ماه های اخیر و در پی افزایش مجدد قیمت دلار و عبور از مرز ۷۰ هزار تومان، قیمت آپارتمان نوساز تهران مجدداً به ۱۴۰۰ دلار در هر مترمربع (سقف کانال تاریخی معاملات) نزدیک شده است.


ادامه در 👈 اینجا


📝 کانال تحلیل بازار املاک تهران
📣 کانال پیشخوان املاک زیر قیمت

✅ در سال جاری میانگین قیمت آپارتمان‏‌های نوساز (تا پنج ساله) عرضه‏ شده در منطقه ۱۳ شهر تهران حدود ۸۴/۵ میلیون تومان بر مترمربع بوده است.

در بین محله ‏های مختلف منطقه ۱۳، محدوده «نیرو هوایی» با میانگین قیمت ۱۰۸ میلیون تومان بر مترمربع بالاترین و محدوده «سرخه حصار» با میانگین قیمت ۲۷ میلیون تومان بر مترمربع، پایین‌ترین قیمت را در میان محله‌‏های مختلف این منطقه داشته است.

در مجموع آپارتمان‏‌های عرضه شده در منطقه ۱۳ شهر تهران، اکثر (۷۵٪) موارد عرضه‌شده دارای قیمتی بین ۵۷ تا ۱۱۵ میلیون تومان بر مترمربع می‌باشند.

همچنین کمترین قیمت آپارتمان نوساز عرضه‌شده در این منطقه حدود ۲۵ میلیون تومان بر مترمربع و بیشترین قیمت آن حدود ۱۴۵ میلیون تومان بر مترمربع گزارش شده است.


#منطقه_۱۳

📝 کانال تحلیل بازار املاک تهران
📣 کانال پیشخوان املاک زیر قیمت

✅ در سال جاری میانگین قیمت آپارتمان‏‌های نوساز (تا پنج ساله) عرضه‏ شده در منطقه ۲ شهر تهران حدود ۱۷۸ میلیون تومان بر مترمربع بوده است.

در بین محله ‏های مختلف منطقه ۲، ایوانک با میانگین قیمت ۲۳۵ میلیون تومان بر مترمربع بالاترین و محدوده فرحزاد با میانگین قیمت ۵۶ میلیون تومان بر مترمربع پایین ترین قیمت را در میان محله‏های مختلف منطقه داشته است.

در مجموع آپارتمان‏‌های عرضه شده در منطقه ۲ شهر تهران، ۲۵٪ از قیمت ‏ها کمتر از ۱۲۰ میلیون تومان، نیمی از قیمت ‏ها کمتر از ۱۶۰ میلیون تومان و ۷۵٪ از قیمت ‏ها کمتر از ۲۱۴ میلیون تومان بر مترمربع بوده است.

همچنین کمترین قیمت آپارتمان نوساز در منطقه حدود ۴۰ میلیون تومان بر مترمربع و بیشترین قیمت آن حدود ۳۵۳ میلیون تومان بر مترمربع گزارش شده است. 


#منطقه_۲

📝 کانال تحلیل بازار املاک تهران
📣 کانال پیشخوان املاک زیر قیمت

@Danamelk_Tehran
@DanamelkOffers

✅ گزارش دیده‌بان بازار مسکن ویژه نامه منطقه ۵ منتشر شد.

این گزارش نتیجه تحقیق و تحلیل‌های تیم متخصص داناملک می‌باشد که می‌تواند شما را با بازار املاک در منطقه ۵ آشنا کند و آمار دقیقی از وضعیت این بازار در اختیار شما قرار دهد.

📌 برای دسترسی به این گزارش این فایل را دانلود نمایید.

@Danamelk_Tehran
@DanamelkOffers

✅ نمودار بالا بر اساس معاملات واقعی انجام شده و قیمت‌های به‌روز رسانی شده در منطقه ۵، بودجه خریداران مسکن در این منطقه را نمایش داده است.

همان طور که در این نمودار مشاهده می شود، ۲۵٪ از خریداران بودجه‌ای تا سقف ۶/۵ میلیارد تومان دارند، قدرت خرید ۲۵٪ دوم خریداران بین ۶/۵ تا حدود ۹ میلیارد تومان است، گروه سوم خریداران (چارک سوم) بین ۹ تا ۱۲ میلیارد تومان برای خرید مسکن صرف کرده‌اند و یک چهارم بازار نیز مبالغی بیش از ۱۲ میلیارد تومان تا سقف ۵۰ میلیارد تومان برای خرید یک واحد مسکونی در منطقه ۵ صرف کرده‌اند.

#منطقه_۵

@DanaMelk_Tehran
@DanamelkOffers

✅ لطفا برای دریافت نسخه فیزیکی گزارش به اینستاگرام داناملک مراجعه کنید.


@DanaMelk_Tehran
@DanamelkOffers

✅ نمودار فوق میانگین موزون قیمت آپارتمان‌های معامله شده در محله‌های مختلف منطقه ۵ را در پایان تیر ماه سال جاری نمایش می‌دهد.

با توجه به وجود آپارتمان‌های لوکس و گران قیمت در بخش‌هایی از منطقه ۵ به‌ویژه در نواحی ۳، ۵ و ۷؛ برای تحلیل بهتر محله‌های این نواحی به‌جای میانگین ساده از میانگین موزون استفاده شده است.

در این نمودار مشاهده می‌شود که ناحیه ۵ بالاترین قیمت را به خود اختصاص داده و در بخش‌هایی از این ناحیه مثل اباذر و بلوار فردوس، میانگین موزون قیمت آپارتمان های نوساز حدود ۱۷۰ میلیون تومان بر مترمربع بوده است.

📌 پروژه های خاص با مشاعات گسترده در مناطق لوکس منطقه ۵ بعضا تا بیش از ۲۲۰ میلیون تومان بر مترمربع معامله شده است.

#منطقه_۵ 

@DanaMelk_Tehran
@DanamelkOffers

✅ نمودار فوق، بازدهی سالیانه واقعی (بدون تورم) مسکن در تهران را بین سال های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۳ نمایش داده است.

همانطور که در این نمودار مشاهده می‌کنید، از ابتدای سال ۱۳۹۲ تا پایان سال ۱۳۹۶ بازدهی واقعی مسکن تهران بین ۲۰+ تا ۲۰- درصد در نوسان بوده و گاهی بازدهی مسکن بیش از تورم و بعضاً کمتر از تورم بوده است.

از ابتدای سال ۱۳۹۷ اما بازدهی واقعی مسکن تهران به‌شدت مثبت بوده و بعضا تا ۶۰ ٪ رسیده است. بعد از این دوره به‌شدت صعودی، از پایان سال ۱۴۰۲ بازدهی واقعی مسکن منفی شده و برای اولین بار در سال جاری از ۲۰-٪ عبور کرده است.

📌 در دوره یک ساله منتهی به خرداد ۱۴۰۳ کسانی که در بازار مسکن تهران سرمایه‌گذاری کرده‌اند نه تنها ارزش دارایی خود را نسبت به تورم حفظ نکرده‌اند، بلکه حدود ۳۰٪ هم نسبت به تورم متضرر شده‌اند.


#تهران

@DanaMelk_Tehran
@DanamelkOffers

✅ طی هفته گذشته، گروه داناملک پس از بررسی اولیه و غربال کلیه آگهی‌های عرضه شده در پلتفرم دیوار، در مرحله اول آگهی‌های تقلبی و مواردی با موقعیت های اشتباه را حذف کرده است.

در مرحله بعد ارزیابی تخصصی بر روی موارد باقیمانده صورت گرفته و املاک زیر قیمت در کانال تلگرام پیشخوان داناملک منتشر شده است.

📌 برای بازدید از آگهی‌های زیر قیمت به صورت بر خط و کاملا رایگان! به لینک زیر مراجعه کنید:

👉 @DanamelkOffers 👈

✅ در پست قبلی دیدیم که قیمت آپارتمان تهران از سال ۱۳۹۸ به بعد رابطه تاریخی خود با حجم نقدینگی را از دست داده است.

در ۵ سال گذشته کشش تقاضای سرمایه‌گذاری با نیت حفظ ارزش پول در بخش مسکن آنچنان بالا بوده که روابط بازار مصرف را به‌کلی برهم زده است.
در این نمودار، خط قرمز رنگ اختلاف بین قیمت واقعی و قیمت تئوریک را به‌صورت درصدی نمایش داده که در محور عمودی سمت راست نمودار مشاهده می‌شود ومیله‌های آبی رنگ حجم معاملات مسکن تهران را نشان داده که در محور عمودی سمت چپ نمودار دیده می‌شود.

در سال ۱۳۹۶ و نیمه اول ۱۳۹۷ که قیمت واقعی بعضاً تا ۳۰٪ زیر قیمت تئوریک بوده، شاهد بیشترین حجم معاملات در بازار هستیم که در این دوره ماهانه بین ۱۰ تا ۱۵ هزار معامله در سطح شهر انجام شده است.

بعد از آن با زیاد شدن فاصله بین قیمت واقعی و تئوریک (که در سال ۱۴۰۲ حتی از ۱۰۰٪ هم عبور کرده) میانگین حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته ولی در دوره‌های افزایش قیمت مثل سال های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۱ شاهد بهبود موقتی حجم معاملات هستیم که در این دوره‌ها بعضا تعداد معاملات ماهیانه به ۶ تا ۱۰ هزار معامله رسیده است.

#تهران


@DanaMelk_Tehran
@DanaMelkOffers

✅ در ۱۰ سال گذشته حجم نقدینگی در کشور بطور متوسط ماهیانه بیش از ۲٪ رشد کرده و از ۶۵۰ هزار میلیارد تومان (همت) در ابتدای سال ۹۳ به رقم تقریبی ۸۵۲۰ هزار میلیارد تومان (همت) در مرداد ماه سال جاری رسیده است.

در دی ماه ۹۳ بعد از یک دوره تخلیه فنر مسکن، میانگین قیمت آپارتمان تهران به ۳/۸ میلیون تومان بر مترمربع رسیده بود. اگر از آن زمان قیمت مسکن تهران همگام با رشد نقدینگی بالا می ‏رفت، باید در مرداد ماه سال جاری انتظار می‏‌داشتیم که متوسط قیمت آپارتمان تهران حدود ۴۳ میلیون تومان بر مترمربع باشد (به‌صورت تئوریک)، در حالی که این قیمت در حال حاضر حدود ۸۱ میلیون تومان بر مترمربع است. (تقریباً ۹۰٪ بالاتر از قیمت تئوریک) به‌عبارت دیگر دربازه زمانی که حجم نقدینگی ۱۱/۵ برابر شده، قیمت مسکن در تهران حدود ۲۱/۵ برابر شده است.

📌 همانطور که در نمودار مشاهده می‌شود، تا پایان سال ۱۳۹۷ در بسیاری از دوره‌ها قیمت آپارتمان تهران زیر قیمت تئوریک بوده و این افزایش بی‌رویه عمدتاً مربوط به سال‏های بعد از ۱۳۹۸ است که معاملات طلا و دلار ممنوع شده و تقاضا از بازارهای دیگر نیز به سمت بازار مسکن آمده است.

#تهران

@DanaMelk_Tehran

✅ داناملک تصمیم گرفته با هدف تسهیل فرآیند خرید و فروش ملک و با تکیه بر دانش هوش مصنوعی، همه‌روزه خوش‌قیمت‌ترین املاک ارزیابی شده از پلتفرم دیوار را در کانال آفرز منتشر کند.

📌در حال حاضر عضویت در این کانال برای همه افراد رایگان است.

@DanamelkOffers

✅ نمودار اول میانگین قیمت مسکن تهران و دبی را بر حسب دلار ایالات متحده نشان می‌دهد:
 خط آبی رنگ قیمت دلاری مسکن در تهران است (شامل نوساز و چندساله) که از اواخر سال ۱۳۹۹ کج‌‌دار و مریز صعودی بوده و حتی در بازه‌ای خود را به ۱۴۵۰ دلار بر مترمربع نزدیک کرده است. خط قرمز رنگ قیمت دلاری مسکن در دبی را نشان می دهد که از اواخر سال ۱۳۹۹ به‌شدت صعودی بوده و در تابستان امسال از ۴۰۰۰ دلار بر مترمربع عبور کرده است.
 
✅ نمودار دوم بازدهی ماهیانه املاک مسکونی دبی و تهران را با هم مقایسه کرده:
مجموع بازدهی دلاری ۵ سال گذشته تهران حدود ۶۰٪ بوده ولی این رقم در دبی ۶۶٪ است. اگر مبدا زمان را به‌جای ابتدای ۱۳۹۸ از شهریور ماه سال ۱۳۹۹ در نظر بگیریم، آنگاه دبی خیلی جلوتر از تهران خواهد بود: ارزش ۱۰۰۰ دلار سرمایه‌گذاری در املاک دبی از مبدا شهریور ۱۳۹۹ هم اکنون به ۲۰۵۰ دلار رسیده ولی ارزش ۱۰۰۰ دلار سرمایه گذاری در املاک تهران از همان زمان به ۱۶۱۰ دلار رسیده است.
 

ادامه پست در 👈🏻 اینجا


@DanaMelk_Tehran

✅ بخشی از نشست اقتصادی "چشم‌انداز بازار املاک و مستغلات و نقش بازار سرمایه در آن" در شانزدهمین نمایشگاه صنعت مالی (بورس، بانک و بیمه) - آکادمی دانایان

برای مشاهده نسخه کامل این نشست به لینک زیر مراجعه کنید.

https://danamelk.ir/#interview


@DanaMelk_Tehran

✅ نمودار بالا میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان نوساز در شهر تهران را بر حسب دلار ایالات متحده از ابتدای سال ۱۳۹۸ تا کنون گزارش کرده است. از آن زمان تا کنون قیمت دلاری مسکن ۴ قله جدید را فتح کرده و پس از هر قله دوره نزولی موقتی داشته:

✔️ در مهر ماه سال ۱۳۹۸ قیمت مسکن به حدود ۱۳۰۰ دلار رسیده و سپس طی بیش از یک سال نزول تا ۱۱۰۰ دلار کاهش پیدا کرده،
✔️ در تیر ماه ۱۴۰۰ قیمت به حدود ۱۵۰۰ دلار رسیده و سپس طی شش ماه تا حدود ۱۳۵۰ دلار نزول کرده است.
✔️ در مهر ماه ۱۴۰۱ قیمت به حدود ۱۸۰۰ دلار رسیده و سپس طی چهار ماه تا حدود ۱۶۰۰ دلار افت داشته است.
✔️ در مرداد ماه ۱۴۰۲ قیمت از ۲۰۰۰ دلار عبور کرده و سپس طی نه ماه نزول به حدود ۱۷۰۰ دلار رسیده است.
 
ادامه پست در 👈🏻 اینجا


@DanaMelk_Tehran

✅ همانطور که در نمودار مشاهده می‌شود، در منطقه ۱ تهران عرضه آپارتمان‌های بالای ۱۵۰ مترمربع بیشتر از تقاضا است در حالی که بخشی از تقاضای بالقوه برای آپارتمان‌های کوچکتر از ۱۲۰ متر مربع بدون پاسخ مانده است.
گرچه این پدیده در منطقه ۱ بسیار شدید است، اما کم و بیش در نقاط مختلف شهر مشاهده می‌شود.

در نقشه میزان شدت و ضعف این پدیده را در نواحی مختلف تهران نمایش داده است. یکی از نقاطی که بیشترین عدم تطابق بین عرضه و تقاضا را دارد، منطقه ۲۲ است که با رنگ صورتی پررنگ در تصویر مشاهده می شود.

تأمین نور برای واحدهای کوچک متراژ و همینطور تأمین پارکینگ در زمین‌های کوچک مقیاس جزو بزرگترین دلایلی است که سازندگان را از تولید واحد کوچک متراژ باز می‌دارد.

در منطقه ۲۲ با وجود اراضی بسیار وسیع، نباید محدودیت زیادی برای تامین پارکینگ و نور وجود داشته باشد و تولید واحد کوچک متراژ در این منطقه باید آسان‌تر باشد.

❓حال سوال اینجاست که چرا بیشترین عدم تطابق عرضه و تقاضا در منطقه ۲۲ شکل گرفته است؟

📌 در طرح تفصیلی منطقه ۲۲ شهر تهران تاکید شده که میانگین متراژ واحدهای هر ساختمان نباید کمتر از ۱۲۰ مترمربع باشد!


@DanaMelk_Tehran