Postagens do Canal Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

10 лет назад, как будто вчера

На прошлой неделе был на мероприятии где выступал известный китаист Бронислав Виногродский… и я вспомнил, что узнал о нем больше 10 лет назад, после присоединения Крыма.

Тогда в 2014 розничные компании приостанавливали развитие сначала с весны до лета, потом с лета до осени, потом с осени до зимы…
Подобным образом ритейл вел себя и в 2022 г., возможно и сейчас пока не начнет снижаться ключевая ставка некоторые розничные сети будут приостанавливать развитие.

В подобные моменты клиенты спрашивают, что ждать, покупать или продавать, цены будут расти или снижаться…

10 лет назад Бронислав, делая прогноз на 2015 год сказал, что не надейтесь на быстрое разрешение ситуации, не ждите ничего определенного, не будет ничего твердого.

Тогда в ситуации неопределенности я выработал для себя матрицу принятия решений, в которой нет цены: если в помещении есть арендатор и/или есть потенциал – покупаем, если нет арендатора и потенциала продаем.

С арендатором довольно просто, он или есть или его нет. Хотя важно помнить, что арендатор не вечен. Потенциал можно видеть по-разному, главное не обманывать себя и желательно других.

Сейчас за океаном могут начаться движения, которые добавят неопределенности.

Одни будут ожидать ухудшений, другие улучшений. Исходя из своей картины мира одни пойдут в доллар, другие в бетон, третьи будут фиксировать на максимально длинный срок ставки по депозитам.

Одни будут покупать боясь инфляции или девальвации, другие будут ждать снижения цен. У каждого будет своя логика. И она может быть разной и решения других могут быть не логичными с вашей точки зрения.

Главное сохранять спокойствие и не принимать эмоциональных решений. 

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

✉️ Синдикат Авторов Я как автор канала, состою в сообществе профессионалов рынка инвестиций, бизнеса и недвижимости, которые являются авторами телеграмм каналов. Объединяемся для усиления компетенций и обмена опытом с другими авторами.

Предлагаю подборку лучших постов от Синдиката Авторов для чтения в праздничные дни 🎩:

🅰️ НВЕСТИЦИИ: 🎁

🔊Синдикат инвесторов. Как и где быстро привлечь 28 млн. рублей
🔊Как стать очень богатым за один год
🔊Посчитаем или как использовать силу сложного процента за счет возвратов тела пая в процессе сделки
🔊Определение инвестиционной стратегии через параметры и их референтные значения
🔊Как за счёт государства создать себе капитал

🅱️ ИЗНЕС: 🧸

🔊Какой будет курс рубля и стоит ли сейчас инвестировать в рублевые активы
🔊Энциклопедия Re-девелопмента - прикладная инструкция, как создать свой девелоперский бизнес с 4 млрд
🔊Бизнес на квадратных метрах - миф или реальность

🅰️ ЕДВИЖИМОСТЬ: 🏡

🔊Как сделать 3,5 млн руб на 33 метрах
🔊Анализ локаций под ПВЗ
🔊Как не лишиться своего участка и не попасть на снос дома
🔊Есть ли деньги во флиппинге в бизнес-классе? Отчет по итогам года
🔊Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций
🔊ГАБ с «Самокатом» В Королеве
🔊Все секреты создания ТОП-1 отеля в Подмосковье
🔊Сейчас я расскажу для вас про самую провальную сделку/инвестицию в недвижимость прошедшего года
🔊ГАБ на кладовках в Ростове. Месяц работы
🔊Почему коммерческая недвижимость - лучший выбор для долгосрочных инвестиций
🔊Как купить участок за 3% от кадастра
🔊Где можно установить НТО


🎆 ✅ ПОДПИСКА НА ВСЕХ 🎆

Итоги 2024 года по каналу

Интересно, что два разных сервиса дали и похожую, а и сильно отличающуюся статистику. От этого доверия к этой статистике стало меньше.

Уважаемые подписчики, эта статистика отражает наше с вами взаимодействие. И то, как и сколько я пишу, и то, как и сколько вы реагируете на мои посты.

В этом году я реже писал, и, по моим наблюдениям, видимо как следствие, во второй половине года ваших комментариев под постами тоже стало меньше.

Хочется отметить, что ваши реакции, вопросы, пересылки, репосты, упоминания мотивируют меня писать.

Чтобы сделать посты более актуальными и интересными для вас предлагаю небольшой обмен. Напишите в комментариях под этим постом темы, вопросы, которые вас волнуют, вам интересны.
А я награжу подпиской телеграм-премиум активных участников, темы и вопросы которых я выберу для моих будущих постов.

Надеюсь, что наше общение в канале в новом году будет более интересным и полезным для всех.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

С новым годом!

Как из дороги сделать путешествие или путь это и есть цель.

Когда 28 декабря с семьей уезжали из Москвы на Кубань, я думал, ну вот сейчас будет время прочитать и ответить на сообщения, которые я последнее время всё больше пропускаю, но пока сообщений только прибавилось. Простите, если я не ответил вам, напишите еще, чтобы я увидел ваше сообщение.

Сегодня, традиционного для первых дней января, переезжали из одной локации в другую и в очередной раз остановились сфотографироваться на солнце на фоне зеленой травы и Кавказских гор. Я всегда в эти моменты вспоминаю слова песни: «Это было прошлым летом в середине января…»

В дороге можно спешить, думать как обогнать, лишний раз не останавливаться, гнать…  а можно любоваться пейзажами за окном, слушать музыку и подпевать всей семьей, останавливаться не по нужде, а для наслаждения окружающими видами, заезжать в интересные места…

Да есть цель доехать из точки А в точку Б. Но сама дорога и что в ней происходит тоже важно.

Я заметил, что так бывает и в жизни. Часто жизнь проходит от цели к ее достижению. Можно думать о том, что будет в новогоднюю ночь, как одеться, что приготовить, как будто жизнь — это новогодняя ночь.

Мне нравится наслаждаться беседой во время прогулки в магазин за продуктами, тепло о чем-то болтать во время приготовления праздничных блюд, вспоминать в семейном кругу как прошел год, не меньше чем бой курантов, праздничные блюда и подарки из-под ёлки…

В этом году я замедлялся, больше прислушивался к себе, учился радоваться моменту у своих детей. И я чаще чувствовал себя лучше, осознаннее, спокойнее, счастливее.

Желаю вам в новом 2025 году больше моментов, когда вы чувствуете себя счастливыми, как по мелочам, так и по-крупному. Больше встреч с друзьями и близкими. Больше отдыха и времени для себя. Здоровья, сил, энергии на воплощение в жизнь своих планов. 

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сеть магазинов Ярче приостановила развитие

Интересный арендатор на формат на +/- 200м2. Более 1000 точек в Сибири и Московском регионе, собственное производство, низкие цены. https://t.me/primetr_ru/395

Высокий ключ охлаждает не только спрос на покупку объектов, но и тормозит развитие арендаторов.

Ярче закрывает несколько десятков магазинов и останавливает открытие по объектам, которые уже были согласованы.

Новость не нова. Я не нашел время написать раньше, когда по одному из объектов в нашем управлении пришло уведомление о расторжении, а по-другому, который был на этапе согласования сказали, что пока на стопе.

Вспомнил сегодня, потому что принимаем помещение от арендатора.

По обоим объектам площадью около 200м2 есть план Б, т.к. они хорошо делятся на меньшие площади, и мы уже обсуждаем с другими арендаторами площади 70-80-100-120-130м2.

В 2025 году, я думаю, мы еще услышим подобные новости по другим арендаторам. В этой связи покупка помещений со сроком сдачи в 2026 году выглядит не такой уж и плохой, когда начнет снижаться ключ, и арендаторы будут навёрстывать планы развития. Но с застройщиками конечно нужно быть по осторожнее, у них сейчас непростые времена.

💬 Коллеги, какие арендаторы сейчас еще на стопе?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Главное про недвижимость, ипотеку, инвестиции и хоумстейджинг — держите классные Telegram-каналы, которые специализируются на этих темах. На них действительно стоит подписаться!

✅ Недвижимость | Что Где Почём — полезный канал с разборами рынка недвижимости от журналиста-аналитика. Ключевые тренды и новости, выгодные новостройки, реальная динамика цен и скидок, советы покупателям.

Канал «Безопасная сделка» - авторский канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой. Как покупать квартиры безопасно. Юридическая проверка недвижимости. Как уберечься от мошенников. Судебная практика. Консультации и обучение специалистов!

🌸Nina_Homestaging – создатель модного агентства хоумстейджинга Vozduh и школы хоумстейджинга. Как красиво обставить любую квартиру до 1 млн рублей. Примеры работ под аренду в новостройках Москвы, ссылки на мебель, готовые сметы.

Ипотека в регионах - прямые контакты банковских сотрудников, готовых к сотрудничеству + актуальная информация по ипотечному кредитованию в режиме нон стоп + повышение квалификации ипотечников и риэлторов и + мемы!

Черепаха | Жильё и Инвестиции - 🐢 Про недвижимость и инвестиции: от выбора идеального дома до выгодных вложений и способов приумножить капитал.

🔥 Вы уже в курсе, что Госдума хочет давать жилье молодым семьям? А о сигнале Сбербанка о скором снижении цен на недвижимость? Самые важные новости по недвижке - в канале "Что по недвижимости?"

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью — лучший tg-канал по доходной недвижимости по версии Private Money Awards 2024. В этом канале найдете инфо как выбирать объекты для инвестиций и оптимизировать налоги.

📊Один из лучших каналов об ипотеке и кредитах. Действующий ипотечный брокер. Опыт свыше 12 лет. Тысячи сделок. Много интересного и полезного об ипотеке и недвижимости. Реальные кейсы

🎁 Bestplace бесплатно

Не знаю почему именно сегодня, google photo напомнил фотографии от 17.01.2020, когда еще в нашем старом офисе Тимур Ахмеджанов презентовал нашим сотрудникам возможности геомаркетингового сервиса Bestplace. Мне казалось мы работаем с сервисом около 4 лет, но видимо уже скоро 5.

На старте специально под нас компания Bestplace настраивала стенд и мы оплачивали довольно дорогую подписку в течение двух лет.

В последующем, взвесив плюсы и минусы, мы решили отказаться абонентской платы за сервис вместе с определенными индивидуальными настройками и стали пользоваться сервисом бесплатно.

Для многих этот сервис знаком по карте с трафиком и/или по отчетам с ЦИАН или Авито по цене 450 руб. за один отчет.

В преддверии новогодних праздников в качестве подарка хочу поделиться видео инструкцией как пользоваться геомаркетинговым сервисом Bestplace бесплатно. Надеюсь она позволит вам оценивать объекты и локации быстрее, эффективнее и без дополнительных затрат.

Буду признателен за обратную связь по поводу этой инструкции.
 
И если вы захотите сделать подарок 🎁 мне, можете отдать голоса за мой канал https://t.me/boost/primetr_ru или сделайте пожертвование на любую сумму, можете посчитать сколько вы сэкономите (а в идеале настроить ежемесячное) в один из фондов:
 
- Фонд борьбы с лейкемией, учредителя которого Самсоненко Марию знаю лично. Мария знает о проблеме не понаслышке, она смогла победить свою болезнь. Кстати, сегодня и завтра если сделаете пожертвования через Ozon банк, то банк удвоит сумму. Сделать это можно в приложении Ozon Банка в разделе Благотворительность.
 
- Фонд школы Летово, школа является мощным социальным лифтом для мотивированных детей из семей с любым достатком из любого региона России.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Налог на имущество (плохие новости)
 
Изменена редакция закона в части критериев включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. (ставка 1,5% и нельзя получить освобождение от налога)

Обычно город включал в перечень объекты по фактическому использованию (размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита, бытового обслуживания). Хотя недавно мы выиграли суд, когда город по ошибке включил в перечень объект с медицинским центром.

А исключали мы по суду по основанию, что общая площадь нежилых помещений (не включая места общего пользования) в МКД не превышает 3000 м2.

С 01.01.2025 года общая площадь нежилых помещений в МКД будет считаться с учетом площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Город просто меняет правила.

Хорошая новость в том, что если дом не большой и суммарная площадь всех нежилых помещений, в т.ч. общее имущество МКД, не более 3 000 м2, то по объекту можно будет по-прежнему получать льготу по налогу на имущество. Вот только сколько таких домов?

Еще одна хорошая новость – закон не имеет обратной силы. И если объект был в перечне в 2022, 2023, 2024 годах, то исключить из перечня за эти годы его можно по старым правилам. А исключив из перечня можно получить получить освобождение от налога за эти годы.

Но нужно поспешить, потому что суды занимают месяцы, а вернуть налог можно только за последние 3 года. Т.е. за 2022 год налог можно вернуть выиграв суд в 2025 году.

Если вы хотите исключить свой объект из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость пишите в лс ИСКЛЮЧИТЬ ИЗ ПЕРЕЧНЯ и кадастровый номер объекта. Наш юрист проведет первичный анализ возможности исключения. И если это возможно мы готовы взяться за исключение объекта из перечня по суду. Это касается объектов в МКД в Москве и МО

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Скидки до 50% на TBankrot превратятся в тыкву в полночь

Извините, что поздно. Сам недавно узнал. Но мы успели продлиться со скидкой 50% на следующий год.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:

📌 Экскурс в историю: Гаврила Солодовников девелопер из 19 века

📌 Почему девелопер может платить 52% годовых в проектах по земле?

📌 Как зарабатывать 4% ежемесячно в валюте с материальным активом в собственности?

📌 Что нужно знать о патентной системе налогообложения

📌 Квартира за Биткойн

📌 Инвест-ремонт: быстро, стильно, дешево

📌 Не сдал экзамен, не получил ипотеку

📌 Хоумстейджинг и мебелировка самостоятельно, возможно или нет?

📌 Знаковое июньское событие 2022 года

📌 Коррекция или начало обрушения фондового рынка?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest