Новостройка по расчету टेलीग्राम पोस्ट

❗️ ЛСР недавно начала продажи в ЖК «Марк» по соседству с «Зилартом», смотрим цены

🗺 Расположение: ЮАО, Даниловский, наб. Марка Шагала, 30 мин. пешком до м. «Технопарк», 20 мин. до МЦК ЗИЛ

🏗 Застройщик: ЛСР

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: II кв. 2028 г., ключи — декабрь 2028 г. (47 месяцев)

🌳 Окружение: часть глобальной застройки заводской территории. В шаговой доступности Тюфелева роща и благоустроенная набережная Шагала южнее. Будут благоустраивать и берег через дорогу. Район — стройка на десятилетие вперед, шум и пыль. Мало зелени, мало инфраструктуры, так себе с выездами, сильный ветер. Эти минусы относятся ко всем ЖК в прибрежной зоне полуострова.

💵 Минимальные цены:
▪️ ст. от 28 м² — от 12,8 млн ₽ (456 ₽/м²)
▪️ 1к от 34 м² — от 16,5 млн ₽ (484 ₽/м²)
▪️ 1к, евро-2 от 37 м² — от 16,7 млн ₽ (451 ₽/м²)
▪️ 2к, евро-3 от 50 м² — от 22,8 млн ₽ (455₽ ₽/м²)
▪️ 2к от 62 м² — от 29,3 млн ₽ (471 ₽/м²)
▪️ 3к, евро-4 от 81 м² — от 37,3 млн ₽ (461 ₽/м²)

🧮 Конкуренция: весь полуостров в стройке. Справа Shagal «Эталона», выше — «Зиларт» ЛСР. Через затон — Nagatino i-Land, южнее, через Автозаводскую — INSIDER. Много свежего и сданного: FORST, «Парк Легенд», «Галерея ЗИЛ», NOW, не считая готового в строящихся.

💰 Расчет доходности: самая недорогая студия в «Марке» выставлена на продажу за 12,9 млн ₽ (3 этаж, 28 м², без отделки). Самая недорогая студия из готового в «Зиларте» продается за 11,5 млн ₽ (15 этаж, 21 м², без отделки). С поправкой на этаж, площадь, расположение, без учета динамики цен вторички, ожидаем, что годовая доходность по студии в «Марке» к ключам составит 1%.

Самую недорогую однокомнатную квартиру в «Марке» (4 этаж, 34 м², без отделки) предлагают за 16,5 млн ₽, готовую однушку в «Зиларте» (евро-2, 10 этаж, 37 м², без отделки) — за 17,2 млн ₽. Со всеми поправками выше, годовая доходность по однокомнатной будет тоже в районе 1%.

📌 Вывод: с учетом высокой конкуренции и невысокой доходности, в плане инвестиций интереса не представляет. Если нужны цены аренды в локации, то они от 90 тыс./мес. за однушки. Тем, кто берет для себя, надо помнить о стройплощадке вокруг на годы вперед и «качестве» ЛСР.

Рендер застройщика, карта — «Яндекс»

✈️ Новостройка по расчету

В Москве инвест умер, а где живой?

Сегодня не про Москву, точнее про Москву, но в контексте других рынков. Помните, в недавнем посте про оверпредложение аренды писали про то, что в столице на этом рынке 26% квартир в ЖК, сданных с 2020 по 2024 год. Много это или мало на фоне остальных?

А давайте смотреть*. Плюс еще вторичку возьмем, ту самую вторичку, что выходит в свободную продажу сразу после сдачи домов. Тот же период — 2020–2024.

Несколько выводов:
▪️ Краснодар не догнать. В предложении аренды 43% вчерашних новостроек, по вторичке — 39%. К ценам за пять лет x2,5 к среднему в новострое в Краснодаре, просто напомним. В Ростове-на-Дону ситуация схожая.

▪️ Дальше по аренде идут Екатеринбург и Новосибирск. Экономические и образовательные центры, точки притяжения Урала и Сибири, куча квартир здесь приобретали детям на вырост, а пока растут — ушли в аренду, отбивают ипотеку. Единственное, что по вторичке города разошлись. Новосибирск перепродает больше.

▪️ Про Екатеринбург еще стоит сказать, что арендного жилья здесь не хватает, довольно серьезный дефицит предложения — худший среди всех миллионников по этому показателю, что сказывается на ценах.

▪️ Москва и Петербург на 5–6 местах по доле свежего в аренде. Причем Петербург в отрыве, а вот со вторичкой все наоборот.

*Данные CIAN по состоянию на конец января

✈️ Новостройка по расчету

Девелопер ДЕЛО предлагает квартиры с отделкой от 5,6 млн ₽ в получасе езды от Москвы

Проверили семейный квартал «Пушкино Град» по основным критериям для новосела, вот, что вышло.

🚗 Транспортная доступность:
• 750 метров до ж/д станции — удобно добираться в Москву.
• Выезд на Ярославское шоссе — без пробок в центр.

💰 Разумные цены:
• от 5,6 млн ₽,
• семейная ипотека со сниженной ставкой,
• доступна готовая отделка под ключ.

🏠 Продуманные планировки:
• 1–3-комнатные варианты с лоджиями, угловым остеклением и двухуровневые лоты.
• Панорамные окна, просторные кухни-гостиные.

Кроме того, есть своя инфраструктура: детский сад и школа в ЖК, зеленые дворы, прогулочный променад.

📞 Узнайте подробности по телефону: +7(495)127-38-48 или на сайте.

«Эталон» снова удивляет, на этот раз студиями под 20 млн ₽ в Sokolinn Park

🗺 Расположение: ВАО, Богородское, ул. 3-я Гражданская, 30 мин. пешком до м. «Преображенская площадь»/«Бульвар Рокоссовского»

🏗 Застройщик: «Эталон»

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: II кв. 2028-го, ключи — август 2028-го

🌳 Окружение: в пешей доступности парки Сокольники и Лосиный остров, да и в принципе зеленое окружение. С точки зрения инфраструктуры все есть. А вот с транспортом не очень — 30 минут до метро. Тем, кому нужен паркинг, стоит быть внимательными. Частично участок в зоне подтопления, под домом верховодный горизонт, если плохо заизолируют, может и подтекать начать. Паркинга немного: 67 мест на 211 квартир, хотя в ГПЗУ заявляли 89. Часть потерялась по пути.

💵 Минимальные цены:
▪️ ст. от 28 м² — от 19,3 млн ₽
▪️ 1к от 38 м² — от 22,7 млн ₽
▪️ 2к от 50 м² — от 25,8 млн ₽
▪️ 3к от 70 м² — от 34,7 млн ₽

🧮 Конкуренция: текущей стройки мало. Недавно стартовала «Мангазея в Богородском», строят «Преображенскую площадь», EvoPark Sokolniki (апарты), из недавно сданного: «Большая семерка», «Время», «Парковый квартал Self», «Талисман на Рокоссовского».

«Эталон» вышел дорого: студии от 665 ₽/м², 1к — от 600 ₽/м². До такого ценника не дотягивают и «Мангазея», и «Преображенская площадь» (премиум), не говоря уже о свежей вторичке. При этом у них метро под окнами, SokolInn таким похвастаться не может.

💰 Расчет доходности: особого смысла считать на таких ценах нет, но давайте. Самая недорогая студия в Sokolinn Park (3 этаж, 29 м², без отделки) продается за 19,3 млн ₽. Студию в «Талисмане на Рокоссовского» (8 этаж, 25 м², без отделки) на вторичке предлагают за 11 млн ₽. Однокомнатная квартира в Sokolinn Park (3 этаж, 38 м², без отделки) выставлена за 22,8 млн ₽. Однушка в «Талисмане на Рокоссовского» (4 этаж, 39 м², без отделки) — 14 млн ₽. Годовая доходность при самом оптимистичном сценарии, со всеми поправками, отрицательная, в районе -10%. При самом оптимистичном.

📌 Вывод: чем-то это все похоже на историю с Mariinn Park, и такими же заградительными ценниками, далекими от реальности. На что рассчитывает «Эталон» — непонятно. Может, щупают спрос «на дурака». Еще допущение: пойдут по пути Level — задерут ценник, а потом скинут треть в рамках акционного приступа невиданной щедрости. Иных путей не видим. За обоими проектами будем внимательно наблюдать.

Рендер застройщика, карта — «Яндекс»

✈️ Новостройка по расчету

В Москве снова рекорд продаж вторички — за январь 2025-го

Год к году число таких сделок выросло на 27%, отчитался Росстат. Смотрим в динамике за три года:
🛑 7672 в январе 2023-го
🛑 7469 в 2024-м,
🛑 9496 в 2025-м.

Больше продаж аналитики фиксировали только в январе 2019-го — 9 853.

Некрасиво так говорить, но мы скажем: «А мы говорили». Декабрьские результаты еще показали рекорд продаж на вторичке и было понятно, что в ближайшие месяцы мы увидим положительную динамику по ценам. До этого была длительная стагнация. Ну посмотрим, сколько эффект продлится.

✈️ Новостройка по расчету

✈️ Движение.ру

Рост цен на аренду в Москве отменяется, переинвестировали

Второй месяц подряд арендный рынок в столице растет, но растет только предложение. В декабре к ноябрю: +23% в объявлениях, в январе к декабрю: +21%, сейчас экспонируется более 22,3 тыс. объектов, в ноябре было 15 тысяч.

Большая часть предложения — однушки и студии, они и в декабре, и в январе, прибавили по 30% в экспозиции, сейчас выставлено 8,5 тыс. лотов.

Наибольшее совокупное предложение, понятно, в ЦАО. Но если брать самый ходовой формат — студии, 1к — то на первом месте Новая Москва, более 1,1 тыс. квартир в объявлениях.

А вот цены не растут, в декабре уже фиксировали снижение по студиям и однокомнатным в среднем -6%, а по двухкомнатным -4%, исключением были трешки (+5%). В январе снижение замедлилось, но не прекратилось. Нулевая динамика по однокомнатным и студиям, -2% по двухкомнатным, -1% по трешкам. Это в среднем, детально — на таблицах.

При таком росте предложения цены держатся, но держаться долго не смогут, тут больше вопрос инерции. Точно можно говорить о том, что какого-то роста ждать не стоит, расти не на чем. Где все те люди, которые, как нам обещали, после сворачивания льготки в отчаянии побегут арендовать квартиры — тоже непонятно. Да их просто нет, льготная ипотека предназначалась не для решения квартирных вопросов. Знаете, какую долю в предложении аренды сейчас занимают квартиры, сданные в 2020–2024 гг.? Каждая четвертая, 26% — это тот самый новострой под инвест и квартиры «про запас», которые отбивают свою ипотеку.

❌ Москва будет штрафовать застройщиков за несогласованный облик зданий

Мосгордума уже подготовила законопроект, штрафы:
🛑 2–5 тыс. ₽ для граждан,
🛑 10–50 тыс. ₽ для должностных лиц,
🛑 500 тыс. – 1 млн ₽ для юрлиц.

👉 Депутат Евгений Селиверстов сказал, что норма поможет прекратить случаи, когда девелоперы переобуваются после того, как архитектурно-градостроительные решения согласованы. В итоге построенные здания внешне отличаются от того, что заявляли на стадии проекта.

✈️ Движение.ру

Похоже, совпадений «ожидание = реальность» должно стать больше. Никаких тебе сюрпризов, девелопмент остепенится. Если законопроект примут, конечно. Впечатлил разброс штрафов — от невысоких для физлиц и должностных, до миллиона у юриков. В масштабах компании, может, и немного, но раньше этого не было, так что для девелоперов неприятно 🤔

В столичных проектах то была мода на необычное благоустройство, а теперь все больше компаний устанавливают арт-объекты. На днях в офисном квартале STONE Towers поставили ангела от дизайнера Евгения Желвакова. Следом MR Group анонсировали проект от Recycle Group в ЖК Famous. И вот вопрос ⤵️

Какая скульптура поможет привлечь инвесторов?
👍 — Ангел
🔥 — Робот в vr-очках
❤️ — Обе достойны
💩 — Обе странные