Postagens do Canal Шерягин. Московский Флиппер

Коллеги, привет. В четверг, в 17 часов на канале Александра Шарапова, который системно занимается отельным бизнесом и сервисными апартаментами, коворкингами и коливингами, поговорим о риск-профиле инвестиций в недвижимость без купюр в прямом эфире.

Практически каждый брокер перед началом торговли на фондовом рынке предлагает пройти тест и составить риск-профиль клиента.

Это позволяет инвестору более осознанно подходить к инвестициям. Возможно ли применить риск-профили для рынка недвижимости?

Могут ли они отличаться по сегменту недвижимости или по целям инвестиций?

Какие риски в целом есть на рынке недвижимости для инвестора?

Можно будет позадавать вопросы Александру о реальной доходности и окупаемости его объектов в Питере.

На ближайшее время инвестору стоит серьезно задуматься об арендном доходе

Первый звоночек

ПИК задерживает передачу квартир собственникам уже на 5 месяцев, в квартирах живут рабочие, отделка не начиналась, дольщики не получают вменяемой информации о новых сроках передачи квартир.

А ведь ПИК - ПАО, акции котируются на бирже.

Это крупнейший застройщик, завязанный своими обязательствами на счета эскроу, проектное финансирование, субподрядчиков.

На самом деле девелопер сам ничего не строит, этим занимаются субподрядчики.

Про субчиков отдельная песня, эти не имеют возможности получать финансирование под льготные ставки, а коммерческие ставки выводят их бизнес за пределы окупаемости. Прибыли от продажи квартир у них нет, расценки, по которым им платят, ниже плинтуса.

При этом и платят по факту исполнения работ.

А еще именно субчики больше всего страдают от потребительского экстремизма.

Наиболее вероятный сценарий краха сегмента девелопмента - массовое банкротство субподрядчиков, которым раньше платили с объемов новых продаж.

Нет продаж - ухудшаются условия финасирования девелоперов, прекращается оплата субчикам, стройка встает колом.

Раньше всего это может начаться в ЖК, которые должны были сдавать с отделкой, ибо к отделке у дольщиков больше всего претензий.

Ситуация осложняется тем, что в рамках текущей редакции 214 ФЗ вменяемого сценария снижения цен нет.

Обвал акций и банкротство крупного застройщика вызовет критические проблемы в банковской системе.

Мне на самом деле несильно интересно рисовать картины апокалипсиса, просто обращаю внимание на то, что сценарий плавного снижения цены новостроек нереалистичен.

Надо либо менять систему финансирования девелопмента, либо возвращать ипотеку взад.

К сожалению, самый распространенный способ государственного управления - менеджмент катастроф. Пока гром не грянет, мужик не перекрестится.

Грянул гром - полетели головы, охреневшие от вседозволенности и безнаказанности, как происходит сейчас в МО и не только, идет масштабная чистка.

Дойдет ли до грома на рынке недвижимости - покажет время.

Лично мне не хотелось бы, ничем хорошим это не пахнет.

Доброе утро. В дополнение к оценке локации по принципу оазис-гетто.

Снимаю ролик, выделил 7 главных вопросов, которые надо задать при оценке по этому методу:

1. Где находится ЖК, в оазисе или в пустыне?

2. Есть ли все, что нужно человеку для жизни, внутри периметра?

3. Если нет, то за всем оставшимся надо идти или ехать?

4. Насколько резко меняется за периметром уровень жизни?

5. Хотели бы Вы остаться внутри навсегда?

6. Куда стремятся люди сейчас, внутрь или наружу?

7. Куда будут стремиться люди тогда, когда Вы захотите продать квартиру?

Опубликовал для того, чтобы классный дайджест от инвест-мэтров не выглядел проходным.

С понедельником и продуктивной недели ☀️



⚡️ Как ответить на вопрос: А сколько денег я стою?

⚡️Ипотека под 3% процента

⚡️Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

⚡️ Льготы по УСН не работают

⚡️ Про флиппинг для бедных

⚡️ Сколько стоит ванна Королевы флиппинга

⚡️ Налог на имущество: как получить льготу и не платить

⚡️ Комплектация квартиры под аренду

⚡️ Новый закон о налогообложении вкладов: что изменилось и как не переплатить налог?

⚡️ Re-новацию - было/стало


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Про флиппинг для бедных

Хочу понять, на какие квартиры будет спрос в декабре: однушки, двушки или трешки, вот такой вопрос прозвучал на консультации

Главный фактор, который будет это определять в отсутствие ипотеки - это тренд цены.

Если у людей достаточно денег для покупки, то это рынок продавца и цены растут. 

Это значит, что люди улучшают жилищные условия. 

Двигаются в центр и престижные районы, увеличивают площади и комнатность, делают ремонты.

В этой фазе деньги есть и у бедных, и у богатых. Бедные пользуются ипотекой.

Сегодня тренд обратный, у бедных денег нет, им приходится ухудшать жилищные условия, а значит двигаться из престижных районов и центра, уменьшать комнатность и площади. 

Что остается бедным: разъезд в другие районы, будут выбираться ветки метро, ведущие в прежний район проживания, переезд за МКАД и в область, приоритетна шаговая доступность метро и МЦД.

Исходя из этой тенденции есть смысл выкупать разменные квартиры, которые как можно дешевле надо приводить в так называемое жилое состояние. 

А что делать людям, если надо улучшать жилищные условия в той же локации?

Придется что-то продавать.

Например, другую квартиру из так называемых ненужных, которые достаются по наследству. 

Из этих же денег придется и оплату ремонтных работ выкраивать.

Итого: что будут покупать в декабре?

Основной сценарий покупателя: разъезд из центра, продажа наследственной квартиры. Продажа лишней квартиры в регионе для переезда. 

Без ипотеки люди будут сильно стеснены в деньгах.

Выходит, что для классического филиппинга остается только сценарий работы на богатого покупателя.

Хватит ли на всех богатых и готовы ли они будут покупать хороший ремонт в домах старых проектных серий - покажет время.

Привет, коллеги
С добрым субботним утром и хорошего дня


🟢 Возвращение блудного байка в арендный бизнес

🟢 Убытки во флиппинге

🟢 Дистресс-активы: как на них зарабатывали в Древнем Риме

🟢 Новая реальность или иллюзия: метры в Новопеределкино по цене Бауманской

🟢 Как выгодно гасить ипотеку

🟢 Notion умер: что делать

🟢 Про депозиты, возможно ли банкротство банков

🟢 Нужен ли ремонте перед продажей квартиры

🟢 Количество сделок падает, уловки застройщиков



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Не исключено, что усилия ЦБРФ наконец-то увенчаются успехом.

Единственный по-настоящему развитый производственный сегмент экономики начинает деградировать по спросу.

Как думаете, когда начнут дешеветь доллар и бензин?

Перед добрым человеком двери открываются автоматически (пятничное)

Собрался к приятелю в гости в Минск

Однако звезды сложились так, что поездку пришлось перенести на неделю. Неделей раньше товарищ гостил у меня и оставил ключи от своей квартиры. 
В общем, из-за переноса произошла накладка. 

Прилетал я в субботу, на день раньше возвращения приятеля из байдарочного похода.

Получил от него в тг подробнейшую инструкцию по пользованию квартирой, в ней было все, кроме ее адреса и номера. 

Заметил это уже во Внуково, запросил. Однако сообщения в тг приятеля оставались непрочитанными, на реке не было связи.

После того, как в аэропорту Минска увидел в тг все те же свои непрочитанные сообщения, поковырялся в ботах, где обычно ищу информацию по Москве. 

И не зря, инфу по своему мобильному приятель почистил, а супруга засветила адрес, заказав пиццу. 

Я немало удивил приятеля, который набрал мне сразу, как появилась связь тем, что легко раскопал реквизиты его квартиры в Минске.

На голубых озерах под Нарочью, куда мы поехали компанией, в один из дней случилась череда интересных событий. 

Для примера. Мы попали на службу в костел св. Андрея в Лынтупах, куда они с компанией не могли попасть 9 лет. 

Это удивительно, но двери оказались открыты. 

Есть еще парковщики, готовые покупать коммерцию с надежным арендатором за 12 лет окупаемости или 8 годовых с риск-профилем простоя до 3 месяцев в году, что снижает доходность на 25 процентов до 6 годовых

Давайте еще раз обратим внимание на опрос выше и посмотрим, каков риск-профиль инвестора среди подписчиков.

Сколько среди нас спекулянтов, инвесторов, парковщиков и лудоманов.

Коллеги, привет.

Обычно по средам пишу о состоянии спроса и предложения.

И вот тут с апреля не могу сказать ничего интересного, такого длинного боковика ни разу не видел.

А что касается интересного, записал длинный подкаст с моим приятелем Кузнецовым Федором, он давно и системно занимается заемными деньгами.

🟢Что происходит на рынке без ипотеки

🟢Как определить имитацию арендного бизнеса на ИЖС и не вляпаться

🟢Почему отказывают в одобрении кредитов, как улучшить свою кредитную историю для банков

🟢Что будет с рынком многоквартирной застройки, если ситуация с отсутствием заемных денег продлится надолго

Контакты Федора в описании к видео, смотрится живенько