کارشناسان رسمی ساختمان

♻️نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

❓❓آیا تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی هر یک به طور جداگانه وجاهت قانونی دارد؟

❓استعلام :
در مواردی که قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است، آیا تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی هر یک به طور جداگانه وجاهت قانونی دارد؟ با این توضیح که بعضی محاکم در زمان احراز تخلف به جهت انتقال به غیر با ارجاع امر به کارشناسی جهت تعیین حق کسب یا پیشه و یا تجارت و تعیین سرقفلی حکم به تخلیه با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه و یا تجارت و پرداخت سرقفلی به طور کامل صادر می‌کنند. آیا این حکم و رویه صحیح است؟

✅نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه و یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه و یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه و یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که وفق تبصره یک ماده 19 این قانون، نصف حق کسب یا پیشه و یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی‌کند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه و یا تجارت در قبال تخلیه موضوع حکم قرار می‌گیرد

جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1403/701
شماره پرونده : 1403-29/1-701ح
تاریخ نظریه : 1403/09/20


💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

✅با قیمت مسکن در تهران می‌توان در آمریکا ۲ خانه خرید!

بر اساس گزارش‌های میدانی متوسط قیمت خانه ۱۰۰متری در مناطق یک تا سه تهران ۲۵ میلیارد تومان است که با این عدد در کشوری مثل آمریکا با احتساب قیمت دلار می‌شود حتی تا چندین خانه خرید.

با بررسی قیمت‌های خرید خانه در آمریکا متوسط قیمت خانه در این کشور ۳۵۵ هزار دلار است که حتی در بعضی از شهر‌های ساحلی و مناطق ویلایی این عدد به ۱۵۰ الی ۲۰۰ هزار دلار نیز می‌رسد و این به معنای آن است که با فروش یک خانه در مناطق یک تا سه تهران می‌شود حتی تا چندین خانه هم در آمریکا خریداری کرد.

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺سهم زمین، قیمت یک مترمربع زمین مسکونی، قیمت تمام شده یک متر بنا در مناطق شهری کشور و استان تهران طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۲


✅جهش ۱۱۰ برابری قیمت زمین در تهران در ۱۷ سال اخیر

بازار مسکن در ایران با چالش‌های جدی و پیچیده‌ای مواجه است این مشکلات عمدتاً ناشی از انحصار زمین و ناکارآمدی سیاست‌های دولتی است که به افزایش قیمت‌ها، کاهش دسترسی به مسکن و بروز بحران‌های اجتماعی منجر شده است. در سال‌های اخیر، قیمت زمین در برخی مناطق شهری تا هزار درصد افزایش‌یافته است.

براساس داده‌های بانک مرکزی ایران، قیمت تمام شده زمین در هر مترمربع در ساختمان‌های مسکونی شهر تهران با رشد ۱۱۰ برابری از متری ۸۸۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۵ به متری بیش از ۹۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده، یعنی در هجده سال تقریبا ۱۴۷ برابر شده است و قیمت ساخت نیز در این سال‌ها ۷۰ برابر شده است./فرهیختگان

💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

✴️ سازمان ثبت اسناد در سال ۱۴۰۴ کاملاً الکترونیکی می‌شود

کشاورز، معاون امور املاک سازمان ثبت:

🔸بحث الکترونیکی شدن بیشتر امور ما در سال ۱۴۰۴ تکمیل خواهد شد و بیشتر امور را به سمت هوشمندسازی و ساده‌سازی خواهیم برد. در سال ۱۴۰۴ بحث ثبت شرکت ها، بحث اجرا، بحث سامانه ثبت الکترونیک اسناد و بحث پایگاه اشخاص حقوقی (شناسه‌های حقوقی) اتفاق خواهد افتاد و بحث بازطراحی و ارتقاء سامانه جامع املاک نیز با همین رویکرد از اول اردیبهشت ماه امسال شروع شده و قرارداد آن دوسال و نیم است که زمان می‌برد و افق تکمیل آن در سال ۱۴۰۵ است.

🔸۱۴۱ فرآیندی که برای املاک شناسایی کردیم را به تدریج شروع خواهیم کرد و نهایتاً در سال ۱۴۰۵ تکمیل خواهد شد.

🔸 مثلاً در بحث تفکیک آپارتمان در حوزه املاک در دهه فجر این برنامه را داریم که به صورت غیرحضوری اشخاص بتوانند تقاضا بدهند و اسناد به صورت غیرحضوری برایشان ارسال شود./تسنیم

💠@Karshenasan_Sakhteman

👆👆چگونه می توان سن یک بنا یک ملک را تشخیص داد؟؟


#کارشناس_رسمی_دادگستری
#سن-بنا


http://T.me/eatlaatekarshnaci

🔺رأی داد‌گاه در خصوص عدم تعلق اجرت المثل به نیلینگ

#نظر_کارشناسان_رسمی

در انجام نیلیینگ سه خسارت وارده به بنا وزمین مجاور متصور است
یکی خسارتی که برای خاکبرداری آتی در زمین مجاور بعلت دشواری خاکبرداری بروز میکند که اصولا  قوانین ایران برای خساراتی که بعدا رخ می‌نمایدمسکوت میباشد.
خسارت دیگر آسیب به بناهای موجود درزمین مجاور میباشد که تسبیب عامل نیلیلنگ در بروز این آسیب ها محرز وخسارت قابل محاسبه میباشد زیرا دراثر عملیات نیلیینگ حادث شده است
  خسارت  دیگر قابل تصور ناشی ازنیلیلنگ خسارت احتمالی به بافت خاک زیر بستر زمین مجاور است.
براساس   ماده یک قانون  مسئولیت مدنی  وجود سه عنصر در تحقق مسئولیت  و جبران خسارت ناشي از  آن نقش اساسی دارد اول فعل زیانبار دوم بروز خسارت سوم رابطه مستقم خسارت با فاعل فعل زیانبار.
  بنظر نمی‌رسد با انجام نیلینگ خسارت بر بافت خاک زمین مجاور وارد شده باشد و منطقا با مسلح شدن مقاوم هم شده باشد باین ترتیب با فقدان  عنصر خسارت بر بافت زمین مجاور یکی ازعناصر اصلی مسئولیت مدنی تحقق نیافته است.

🆔@Karshenasan_Sakhteman

✴️ دارندگان اسناد دفترچه‌ای از هرگونه تغییر حدود اراضی خودداری کنند

مدیرکل امور املاک سازمان ثبت:

🔸بعضاً مشاهده می‌شود که مالکین قبل از تبدیل اسناد مالکیت دفترچه‌ای به تک برگ، نسبت به تفکیک، تصدیق، قطعه‌بندی و تغییر در حدود ملک خود اقدام می‌کنند و در موقع اجرای فرآیندهای قانونی در ادارات ثبت با مشکل مواجه می‌شوند.

🔸شهروندان باید قبل از تبدیل اسناد مالکیت دفترچه‌ای به حدنگار از هرگونه تغییر در حد فاصل ملک خود که عوارض و دیوارهای قدیمی است، جداً خودداری کنند تا اولاً تعیین حدود این املاک برای کارشناسان سازمان ثبت به سهولت انجام شود و از استعلام سایر مراجع قانونی بی‌نیاز شویم و در نهایت اینکه نیاز به جلب رضایت مجاورین در این خصوص نخواهیم داشت.

🆔@Karshenasan_Sakhteman

✴️ اغلب پرونده‌های املاک، مربوط به پیش‌فروش ساختمان است

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان اردبیل:

🔸غالب پرونده‌های متشکله در حوزه املاک، مربوط به قرار داد‌های پیش‌فروش ساختمان است. حتی بسیاری از پروند‌های ابطال چک و صدور اجرائیه چک نیز مربوط به همین موضوع است.

🔸اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی می‌کنند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

🔸مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت دهند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.

🔸ثبت قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (سامانه کاتب) ضروری بوده و اسناد عادی تنظیمی در مورد قرارداد پیش‌فروش ساختمان بی‌اعتبار و قابل استناد در محاکم نخواهد بود.

💠@Karshenasan_Sakhteman

🌐 ممنوعیت تنظیم قرارداد خرید و فروش مسکن ملی توسط مشاوران املاک

🔹مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران هرگونه تنظیم قرارداد خرید وفروش مسکن ملی توسط مشاوران املاک را ممنوع اعلام کرد و گفت: در صورت مشاهده این نوع قراردادها دفاتر مشاور املاک پلمب خواهد شد./ تسنیم

💠@Karshenasan_Sakhteman

📎   ارزیابی زمین  اراضی با کاربری پارک، کاربرد باغ شهری وطرح فضای سبز در صلاحیت کدام رشته از کارشناسان رسمی دادگستری است. ؟

در مصوبه مورخ ۹۶.۰۳.۱۰ تعریف و مفاهیم ۲۰ گانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران،  در رابطه کاربرد باغ و فضای سبز و زراعی در محدوده شهرهاو در مجموع با سه عنوان مواجه هستیم. 

باغ شهری ؛ تشخیص و تصویب آن با توجه به  قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت،  مصوب ۱۳۵۲ و آیین نامه اجرایی آن به عهده شورای شهر قرار دارد  ، باغ شهری دارای ضوابط متفاوت و متولیان متفاوت از کاربری باغ و زراعی کشاورزی است و مبانی ارزیابی آن نیز متفاوت از باغ و زراعت و کشاورزی است.

طرح فضای سبز؛ در املاکی که در طرح تفصیلی شهر ها بعنوان طرح فضای سبز شناخته می شود، ذاتا کاربری باغی و زراعی ندارند و طرحی است  مصوب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، که شهرداری ها در مدت معین مکلف به خریداری آن املاک بوده و پس از خریداری تبدیل به کاربری پارک خواهند بود.

پارک؛  پارک  کاربری است که بعنوان فضای سبز شهری  شناخته می شود و مالکیت و متولی و  حفظ و نگهداری  آن  شهرداری ها هستند . که گاهی بعنوان بوستان نیز نامیده می‌شود.

وجود سند ثبتی و سابقه زراعی و باغی و کشاورزی به منزله داشتن کاربری زراعی و باغی نیست،  کاربری املاک واقع در محدوده شهر ها در طرح تفصیلی شهر تعیین و تصویب می شود، 

معیار ها و مبانی ارزیابی زمین ها با کاربرد باغ شهری وطرح فضای سبز و کاربری پارک نسبت به کاربري باغ و زراعی مرسوم کشاورزی کاملآ متفاوت است و ضوابط انواع مستحدثات و صدور پروانه ساختمانی و متولیان حفظ و نگهداری وگسترش آن و  ساير موارد مؤثر در ارزیابی متفاوت است.

برخلاف تصور عمومی کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان صلاحیت ارزیابی زمین اراضی و املاک با کاربری پارک و کاربرد باغ شهری و طرح فضای سبز را دارند و کارشناسان رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی صرفا صلاحیت ارزیابی درختان واقع در آن در صورت وجود خواهند داشت .

ارزیابی اراضی و املاک با کاربری پارک و طرح فضای سبز و کاربرد باغ شهری ( غیر مزروعی ) خارج از صلاحیت کارشناسان رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی بوده و تخلف انتظامی آنها خواهد بود،  حتی اگر عقود لازم بر اساس ارزیابی آنها منعقد و معتبر باشد .

  نظر به اینکه ارزیابی و دخالت اشخاص فاقد صلاحیت مبنای عقود خواهد بود ، پس از اثبات عدم صلاحیت ارزیاب می تواند مبنای فسخ قرارداد شده  و علاوه از مسولیت  انتظامی موجب مسولیت مدنی برای کارشناسان خواهد بود . 

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی۱۴۰۳.۰۸.۲۴

💠@Karshenasan_Sakhteman

♻️نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

تاریخ نظریه : 1403/06/20

❓استعلام :
در صورتی که ملکی در طرح مصوب شهری اعم از توسعه و تعریض خیابان و یا احداث معبر جدید به صورت خیابان و یا بلوار قرار داشته باشد، شهرداری وفق ضوابط مذکور در تبصره 2 ماده واحده قانون نحوه تقویم، ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370 مراتب لزوم همکاری و توافق جهت اجرای طرح مصوب شهری مزبور را به مالک و یا مالکان اعلام و ابلاغ می‌نماید. در صورتی که بین مالک و شهرداری جهت اجرای طرح مورد نظر، توافق حاصل و به انعقاد قرارداد منجر شود، فرایند تملک مطابق شرایط مندرج در قرارداد طرفین صورت می‌گیرد؛ اما در مواردی که مالک با شهرداری در اجرای طرح همکاری نمی‌کند، شهرداری به منظور تسریع در روند اجرای طرح، وفق ضوابط مندرج در ماده واحده قانون نحوه تقویم، ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب1370 و همچنین مفاد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی اقدامات لازم را از طریق مجاری قانونی و قضایی انجام خواهد داد. بدین توضیح که در صورتی که مالک از همکاری و توافق با شهرداری جهت اجرای طرح مصوب شهری استنکاف کند، از دادگاه درخواست می‌کند تا هیأت کارشناسان رسمی دادگستری را تعیین کند؛ نظریه کارشناسی در مواعد مشخص به مالک اعلام و ابلاغ تا در صورت قبول نظریه با شهرداری در جهت اجرای طرح مصوب شهری توافق کند. در غیر این صورت، شهرداری مبلغ غرامت را در صندوق ثبت محل تودیع و پس از تشریفات مقرر قانونی و اداری مندرج در ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و با اخذ مجوز دادستانی سند ملک در طرح به نام شهرداری در دفترخانه منتقل می‌شود تا پس از سپری شدن مهلت یک ماهه و در صورت عدم تخلیه و تحویل ملک از سوی مالک، شهرداری با کسب دستور قضایی و در معیت عوامل انتظامی نسبت به تخلیه و تخریب آن جهت اجرای طرح مصوب شهری اقدام کند. در خصوص نحوه اجرایی فرآیند تملک ملک، در صورت عدم همکاری مالک، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:

1- آیا در قوانین یادشده بازه زمانی مشخصی برای اجرای طرح مصوب شهری و انجام فرآیند تملک از زمان اعلام نظریه کارشناسی و ابلاغ آن به مالک جهت توافق و یا ادامه فرآیند تملک به صورت قهری وجود دارد؟

2- با توجه به اینکه وفق تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 مدت اعتبار نظریه کارشناسی شش ماه است، آیا شهرداری مکلف است طرح را منحصراً در بازه زمانی اخیر اجرا کند و در این بازه زمانی در جهت تخصیص و تأدیه مبلغ غرامت به صندوق ثبت محل اقدام کند؟

پاسخ👇

✅نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، مطابق ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 8 همین قانون، تصرف اراضی اشخاص و خلع ید مالک پیش از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک مطابق تشریفات این قانون و دیگر مقررات ممنوع است و دستگاه‌های دولتی و شهرداری‌ها باید اعتبار آن را قبلاً تأمین کنند. در موارد فوریت اجرای طرح نیز وفق ماده 9 لایحه قانونی مذکور که در مورد شهرداری‌ها نیز جاری است، حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ تصرف و اجرای طرح بهای ملک باید به مالک پرداخت شود. بر این اساس، در فرضی که دولت یا شهرداری بدون رعایت ضوابط قانونی یادشده ملک را تصرف و تملک می‌کند و با مطالبه بهای ملک توسط مالک، دولت یا شهرداری به پرداخت بهای ملک محکوم می‌شود، اجرای رأی و وصول محکوم‌به (بهای ملک) از قانون نحوه پرداخت محکوم‌به دولت و عدم تأمین و توقیف اموال دولتی مصوب 1365 و قانون منع توقیف اموال منقول و غیر منقول متعلق به شهرداری مصوب 1361 با اصلاحات و الحاقات بعدی منصرف است و استیفای محکوم‌به منوط به سپری شدن مواعد مذکور در این قوانین نیست؛ زیرا مطابق لایحه قانونی صدرالذکر، دولت یا شهرداری مکلف به تأمین بودجه بهای ملک پیش از تصرف و تملک است و در موارد فوریت اجرای طرح حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ تصرف باید بهای ملک پرداخت شود؛ فلسفه اعطای مهلت به دولت و شهرداری در پرداخت محکوم‌به، عدم قابلیت پیش‌بینی مبلغ محکوم‌به پیش از قطعیت آن در ردیف بودجه و جدول بدهی‌ها و تأ‌مین اعتبار آن است؛ اما در فرض سؤال با توجه به تکلیف دولت و شهرداری در تأمین اعتبار بودجه مورد نظر جهت خرید ملک، تملک و تصرف ملک، فلسفه و مبنای مذکور منتفی است. ثانیاً، چنانچه شهرداری در اجرای طرح عمومی یا عمرانی قصد تملک اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را داشته باشد، در اجرای قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 با اصلاحات بعدی، مکلف است حداکثر ظرف هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نماید و در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندی مصوب به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مشمول تبصره یک ماده واحده اخیرالذکر بوده و مالکان از تمامی حقوق مالکانه برخوردارند. 2- وفق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370، در تمامی قوانین و مقرراتی که شهرداری مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم است، در صورت عدم توافق بین شهرداری و املاک، قیمت باید به قیمت روز تقویم و پرداخت شود؛ هرچند در اجرای تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381، قیمت تعیین شده باشد؛ در هر صورت آنچه ملاک پرداخت است، قیمت روز است و مهلت شش ماهه مندرج در این تبصره، به مهلت اجرای طرح و یا مهلت پرداخت بهای ملک ارتباطی ندارد.

جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1403/321
شماره پرونده : 1403-66-321ع
تاریخ نظریه : 1403/06/20

💠@Karshenasan_Sakhteman

♨️کارشناس مصنوعی در راه است

آیا می توان از هوش مصنوعی بجای کارشناسی رسمی استفاده نمود؟
پاسخ یقینا آری است
آیا می توان از ورود هوش مصنوعی به کارشناسی جلوگیری نمود ؟
پاسخ یقینا خیر است

اما هوش مصنوعی در چه رشته هایی از کارشناسی و با چه کیفیتی به کارشناسی ورود خواهد نمود؟

سال ۱۳۶۴ بود ، در درس برنامه نویسی کامپیوتر و برای استفاده از تنها سیستم کامپیوتری دانشگاه ، ابتدا برنامه می بایست بر روی کارت مخصوصی  پانچ میشد و سپس حجم انبوهی از کارت ها را به خورد سیستم می دادید تا نهایتا مثلا مساحت مثلثی محاسبه و اعلام شود. در آن ایام هیچ تصوری از دنیای الکترونیکی امروز ، دنیای کامپیوتر در قطع موبایل و ساعت و اینترنت و خصوصا هوش مصنوعی وجود نداشت. برای فردی که از آن عصر  به عصر هوش مصنوعی امروز رسیده است، دیگر هیچ چیز شگفت انگیز نیست.

از عصر ماهواره گذر کردیم و به عصر هوش مصنوعی رسیدیم. هوش مصنوعی چنان با سرعت در حال توسعه در تمامی علوم کاربردی است که شگفتی و حتی نگرانی بسیاری از شخصیت ها و مجامع بزرگ علمی را برانگیخته است.

متخصصین پیش بینی نموده اند که بزودی هوش مصنوعی  10 شغل طراحی وب، بازاریاب آنلاین ، مسئول دفتر ، حسابدار ، منابع انسانی (فرآیند مصاحبه با نیروهای جدید و استخدام آنها) ، خبرنگار ، ویراستار، وکیل، دکتر ، روانشناس را تصاحب می کنند.
یک سیستم هوش مصنوعی توانسته است فعالیت مغز را  به متن پیوسته تبدیل کند، یعنی افکار فرد رو حتی وقتی از نظر فیزیکی صحبت نمی‌کند هم تفسیر و به متن تبدیل میکند.

هوش مصنوعی بسراغ کارشناسی نیز خواهد آمد، چه بخواهیم یا نخواهیم، چه راضی باشیم چه نباشیم، هیچ نیرویی قادر به جلوگیری از ورود این تکنولوژی به کارشناسی نیست، فقط زمان آن جای بحث دارد.

در نگاه اول به نظر می رسد هوش مصنوعی می تواند در موضوعاتی صرفا تطبیقی بخوبی عمل نماید ، موضوعاتی چون تطبیق و بررسی اصالت خط و امضا، تفسیر عکسهای هوائی و ماهواره ای جهت تشخیص قدمت بنا یا تشخیص نوع و تاریخ کشت (با اتکا به بایگانی تصاویر ماهواره ای گوگل ارث و عکس های هوایی سازمان نقشه برداری کشور ) ،  ارزیابی املاک و مستغلات از جمله مواردی هستند که هوش مصنوعی در گام اول به آنها ورود خواهد کرد که البته مدتها پیش اقدامات برنامه نویسی ارزیابی املاک با استفاده از هوش مصنوعی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک شروع شده است.

با توجه به اهمیت موضوع و با یادآوری این نکته که در سند تحول قضایی، استفاده حداکثری از فناوری‌های نوین و هوش مصنوعی به منظور ارائه نظرات کارشناسی به جای ارجاع به کارشناس با ایجاد زیرساخت حقوقی لازم دیده شده است، جا دارد زمامداران کارشناسی رسمی خصوصا شورایعالی کانون کارشناسان رسمی دادگستری،  کمیته ای تشکیل داده و نسبت به بررسی تاثیر ورود هوش مصنوعی به کارشناسی و اتخاذ تصمیمات لازمه اقدام نمایند.

✍غلامرضا گلستانی نسب،  کارشناس رسمی دادگستری
۹ خرداد ۱۴۰۲

🆔 @Karshenasan_rasmi

هوش مصنوعی

استفاده از هوش مصنوعی chatGPT نیاز به پرداخت هزینه است. هزینه انفرادی حدود ۱.۶ میلیون تومان در ماه و هزینه اشتراکی ۳۵۰ هزار تومان در ماه است.
همچنین در گوگل پلی می توانید برنامه chatGPT را دانلود کنید و از طریق ساختن اکانت(جیمیل) می توانید از امکانت آن بصورت محدود (حدود ۱۰ پرسش در روز) استفاده نمایید

اما هوش مصنوعی توئیتر چند روز است که راه اندازی شده و فعلا رایگان است

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔹عوامل موثر در ارزيابي یک آپارتمان از نظر هوش مصنوعی 👇


عوامل موثر در ارزیابی قیمت اپارتمان
ChatGPT said:
ChatGPT
عوامل مختلفی در ارزیابی قیمت آپارتمان موثر هستند که می‌توانند به صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر قیمت آن تاثیر بگذارند. این عوامل به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: عوامل فیزیکی و عوامل اقتصادی/اجتماعی. در اینجا برخی از مهم‌ترین عوامل را بررسی می‌کنیم:

1. عوامل فیزیکی:
مساحت و تعداد اتاق‌ها: هر چه مساحت آپارتمان بیشتر باشد، معمولاً قیمت آن نیز بیشتر است. تعداد اتاق‌ها نیز می‌تواند تاثیر زیادی در قیمت داشته باشد.
موقعیت و طبقه: آپارتمان‌های واقع در طبقات بالاتر ممکن است از نظر منظر شهری و نور طبیعی مزیت داشته باشند، اما هزینه‌های ساخت و نگهداری در طبقات بالاتر می‌تواند بیشتر باشد. علاوه بر این، موقعیت جغرافیایی داخل ساختمان (مثل نزدیکی به آسانسور، نما و...) نیز اهمیت دارد.
سن ساختمان و وضعیت تعمیرات: ساختمان‌های جدیدتر معمولاً قیمت بالاتری دارند. همچنین اگر ساختمان نیاز به تعمیرات عمده داشته باشد، این موضوع می‌تواند قیمت آن را کاهش دهد.
نوع مصالح و کیفیت ساخت: استفاده از مصالح باکیفیت و طراحی مناسب می‌تواند به افزایش قیمت آپارتمان کمک کند.
پارکینگ و انباری: داشتن پارکینگ یا انباری از مزایای ارزشمند آپارتمان است و می‌تواند قیمت آن را افزایش دهد.
2. عوامل اقتصادی و اجتماعی:
موقعیت جغرافیایی (منطقه و محله): هر چه منطقه‌ای که آپارتمان در آن واقع است، از نظر دسترسی به امکانات عمومی، مدارس، بیمارستان‌ها، حمل و نقل عمومی و مناطق تجاری بهتر باشد، قیمت آن بالاتر خواهد بود. مناطقی که به مراکز تجاری و اداری نزدیک‌تر هستند معمولاً گران‌تر هستند.
عرضه و تقاضا: در مناطقی که تقاضا برای خرید آپارتمان بیشتر از عرضه است، قیمت‌ها افزایش می‌یابد. همچنین شرایط اقتصادی کلی مانند نرخ بهره بانکی، تورم، و قدرت خرید مردم نیز می‌تواند بر قیمت تأثیرگذار باشد.
نرخ رشد بازار مسکن: اگر بازار مسکن در حال رشد باشد، قیمت‌ها به طور کلی در حال افزایش خواهند بود. بالعکس، در دوره‌های رکود یا کاهش تقاضا، قیمت‌ها ممکن است کاهش یابند.
وضعیت اقتصادی کلی: شرایط اقتصادی کشور و سیاست‌های دولت در زمینه مسکن (مانند تسهیلات بانکی، مالیات‌ها و غیره) تاثیر زیادی بر قیمت‌ها دارد.
میزان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی: پروژه‌های زیرساختی مانند ساخت بزرگراه‌ها، مراکز خرید یا نوسازی محله‌ها می‌تواند به افزایش قیمت املاک در آن منطقه کمک کند.
3. عوامل قانونی و مقررات:
مقررات شهرسازی: محدودیت‌های قانونی مانند ارتفاع ساختمان‌ها، تراکم جمعیت و تغییرات در زون‌بندی‌ها (به خصوص در مناطق مسکونی و تجاری) می‌تواند قیمت آپارتمان‌ها را تحت تاثیر قرار دهد.
مالیات‌ها و هزینه‌های قانونی: هزینه‌های حقوقی مانند مالیات املاک یا هزینه‌های قانونی برای انتقال مالکیت نیز می‌تواند بر قیمت نهایی آپارتمان تاثیرگذار باشد.
این عوامل معمولاً به صورت ترکیبی بر قیمت آپارتمان تأثیر می‌گذارند و ارزیابی دقیق قیمت نیازمند بررسی همه‌جانبه این عوامل است.

💠@Karshenasan_Sakhteman

📈مقایسه رشد قیمت مسکن، دلار و سکه در ۱۰ سال گذشته

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺مالیات بر خانه‌های لوکس تعیین شد

🔹نمایندگان مجلس در جریان بررسی بخش هزینه‌ای بند (ح) تبصره (۱) لایحه بودجه، مالیات بر خانه‌های لوکس در سال 1404 را تعیین کردند.

🔹در بند (ح) تبصره (۱) ماده واحده این لایحه آمده است: زمین‌های دارای کاربری مسکونی که ارزش آنها بیش از سیصد میلیارد ریال باشد و زمین‌های فاقد اعیانی دارای کاربری اداری، تجاری و واحدهای مسکونی که ارزش هر یک از آنها بیش از پانصد میلیارد ریال باشد مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند. این مالیات بر عهده شخصی است که در ابتدای سال ۱۴۰۴ مالک املاک فوق بوده است.

🔹واحدهای مسکونی در حال ساخت، مشمول این مالیات و همچنین واحدهای مسکونی افرادی که مالک تنها یک واحد مسکونی هستند مشروط به تداوم مالکیت در ۱۰ سال گذشته تا سقف دو برابر فوق الذکر مشمول این مالیات نمی‌باشد.


💠@Karshenasan_Sakhteman

✅ ساختار شکست کامل یک ساختمان آپارتمانی چهارطبقه روی همکف


⚖کانال تخصصی کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان🔻
💠 https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

🌐 امکان دریافت گواهی‌نامه مالکیت ملک در سامانه کاتب فراهم شد

🔹به منظور اثبات مالکیت ملک یا املاک اشخاص، امکان دریافت گواهی‌نامه مالکیت ملک در سکوی کاتب فراهم شده است.

🔹با ثبت درخواست متقاضی در کاتب، یک فهرست به روز از املاک او در کل کشور ارائه می‌شود که امکان چاپ و ارائه آن به سازمان‌های دولتی، بانک‌ها و سایر مراجع وجود خواهد داشت.

🔹از جمله کاربردهای این گواهی می‌توان به امکان ارائه آن به وزارت راه و شهرسازی برای اثبات عدم مالکیت ملک و ثبت نام برای مسکن ملی و ارائه آن به بانک‌ها به منظور اثبات مالکیت املاک در جهت استفاده به عنوان تضمین تسهیلات و همچنین اثبات تمکن مالی در سفارت‌خانه‌ها اشاره کرد.

🔹به منظور تصدیق اصالت این گواهی، یک کد و رمز عبور و بارکد دو بعدی در این گواهی قرار داده شده است که با استفاده از آنها در سرویس تصدیق اصالت گواهی ملک، صحت مالکیت‌های اعلامی اثبات می‌شود.

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔹در ارزیابی زمین‌های لوکس مالیات های معوقه را در نظر بگیریم

🔹 با تصویب بند ح تبصره ۱ لایحه بودجه سال ۱۴۰۴، زمین‌های فاقد اعیانی مسکونی که ارزش آنها بیش از ۳۰۰میلیارد و و زمین‌های فاقد اعیانی اداری که ارزش آنها بیش از ۵۰۰ میلیارد ریال باشند مشمول مالیات ۲ در ۱۰۰۰ می‌شوند.

🆔@Karshenasan_Sakhteman

✅ بخشنامه الزام کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ به صدور رأی تخریب بناهایی که مسقف نیستند ، توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شد.

رای شماره ۱۴‍۰۳۳۱۳۹‍۰‍۰‍۰۱۸۲۹۵۸۷ مورخ ۱۴‍۰۳/‍۰۸/‍۰۱

🔹رأى هیأت عمومی

برمبنای ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵ و تبصره های ۱ الی ۶ اصلاحی مصوب سال های ۱۳۵۲ و ۱۳۵۸ نظارت بر ساخت و سازها در محدوده شهر یا حریم آن و نحوه رسیدگی به موارد تخلف در صلاحیت کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون مذکور بوده و وزارت کشور اختیار و صلاحیتی نسبت به وضع تکلیف برای کمیسیون مذکور ندارد و لذا بند ۳ بخشنامه انتظام بخشی به فرآیندها و عملکرد کمیسیون های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ابلاغی تحت نامه شماره ۲۳۹۰۲۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۱۴ وزیر کشور که متضمن الزام کمیسیون های موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به صدور رأی مبنی بر تخریب بناهایی است که با توجه به بند ۴-۲ مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان مسقف نیستند مغایر با ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های ۱ الی ۶ اصلاحی آن و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

💠@Karshenasan_Sakhteman

✴️ هشدار رئیس سازمان ثبت درباره اسناد مالکیت صادر شده بعد از ۳ تیر ۱۴۰۳

بابایی، رییس سازمان ثبت:

🔸در معاونت حقوقی قوه قضاییه کمیته‌ای تشکیل شده است تا پاسخ سوالات و ابهامات حقوقی درباره قانون الزام را بدهد و هم اکنون سوالات جمع آوری شده و بزودی پاسخ آنها منتشر خواهد شد تا در زمینه اجرای قانون یک وحدت رویه داشته باشیم.

🔸مردم را با بیان‌های حقوقی و فلسفه‌های پیچیده سردرگم نکنیم. تمام مطلب این است که برای معاملات اسناد سبز رنگ که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند نمی‌توان سند عادی تنظیم کرد.

🔸اگر مشاورین املاک بدانند که در مورد سند سبز رنگ چه مسئولیتی دارند هرگز به سراغ تنظیم عادی نمی‌روند چرا که در صورت طرح دعوا در دادگاه به پرداخت کل مبلغ معامله محکوم خواهند شد.

💠@Karshenasan_Sakhteman

♻️نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

#مهم

📌تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی است

تاریخ نظریه : 1403/08/08

❓استعلام :
همان‌گونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای مستأجر با توجه به مدتی که ملک در اجاره وی است و با لحاظ نوع فعالیت و همچنین میزان رونقی که به محل کسب و پیشه داده است، در نظر گرفته است. همچنین به موجب ماده 4 قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط قانونی، دادگاه اجاره‌بها را به قیمت عادله روز از طریق کارشناسی تعیین می‌کند. با توجه به توضیحات پیش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:

1- با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تعیین اجاره‌بها در قراردادهای مشمول این قانون بر چه مبنایی است؟ توضیح آنکه، وفق ماده 4 قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط دادگاه باید اجاره را به قیمت عادله روز از طریق کارشناس تعیین کند؛ در حالی که در عمل کارشناسان مبلغ بسیار ناچیزی تعیین می‌کنند و رویه قضایی نیز بر همین مبنا استوار است. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟ آیا حکم مربوط به تعدیل اجاره‌بها با توجه به مقررات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قطعی است و یا آنکه با تصویب قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1356 قابل اعتراض است؟

2- کارشناس در تعیین مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت چه معیارهایی را باید در نظر بگیرد؟ توضیح آنکه، کارشناسان در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان این حق در نظر می‌گیرند و مدت زمان فعالیت مستأجر، نوع فعالیت و میزان موفقیت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمی‌گیرند و برای مستأجرینی که در فعالیت خود و رونق محل کسب ضعیف و یا قوی بوده‌اند، درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظر می‌گیرند. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟

✅نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

- اولاً، با عنایت به ماده 4 اصلاحی (1358) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین می‌کند. ثانیاً، به موجب بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌‌بها در صلاحیت دادگاه صلح است که مطابق بند «پ» تبصره 5 این ماده، رأی صادره راجع به تعدیل اجاره‌بها، قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

2- با عنایت به عدم تصویب آیین¬نامه اجرایی ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت و با لحاظ معیارهای مذکور در ماده 11 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری، در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی، مواردی چون طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب یا پیشه یا تجارت، نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن و مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل؛ از جمله از حیث قفسه‌بندی و تزئینات داخلی متحمل شده است، ملاک محاسـبه قرار می‌گیـرد. در هر صورت برخلاف آنـچه در فرض استعلام آمده است، تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی است.

جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1403/269
شماره پرونده : 1403-29/1-269ح
تاریخ نظریه : 1403/08/08


⚖کانال تخصصی کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان🔻
💠 https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

🔺جایگزینی پنل های خورشیدی شفاف با شیشه پنجره‌ها

این روش می تواند جایگزین پنجره های معمولی شود.
پانل های شفاف خورشیدی ممکن است به زودی جایگزین پنجره های معمولی شوند، در دوران ما در دورانجدیدی از انرژی پاک قرار داریم. این پانل ها را می توان به سطوح شیشه ای متصل کرد، و نور خورشید را به تولید برق تبدیل کرد. محققان شیشه ای فتوولتائیک را توسعه داده اند که دارای سطوح  شفاف است.  روزی را تصور کنید که آسمان خراش ها و خانه ها تبدیل به سازه های خالص با مصرف انرژی صفر شوند.

💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

💠فرمول جهانی برای تعیین اجاره بها عادلانه

🔺مستاجرها در ایران، ارقام اجاره بهای مسکن را ناعادلانه می‌دانند؛ این گلایه اجاره‌نشین‌ها در کشورهای دیگر هم کم و بیش وجود دارد، چون که دفتر اسکان بشر ملل متحدد (هبیتات) این موضوع را «مرز باریک تصمیم‌گیری درست یا غلط دولت‌ها برای بازار مسکن» می‌داند.

🔹 اگر رقم اجاره‌بها بیشتر از 25 درصد «هزینه ماهانه خانوار» باشد، برای مستاجر ناعادلانه است.

🔹 همچنین اگر رقم هر ماه اجاره‌بها کمتر از یک درصد قیمت روز آپارتمان باشد، برای موجر ناعادلانه است.

🔺بنابراین فرمول اقتصادی اجاره‌بها دو بعد دارد و باید هر دو مورد توجه دولت قرار بگیرد.

🔺اگر فقط موجر برد کند، مستاجر آسیب می‌بیند و برعکس.

🔹 این به آن معناست که برای پایین آوردن اجاره‌بها به صورتی که هر دو طرف برد کنند، باید تورم مسکن کاهش پیدا کند.

🔹 حال اگر مستاجر قدرت پرداخت اجاره‌بها را ندارد، این یعنی اینکه مستاجرها رفاه اقتصادی ندارند و باید توان درآمدی آنها تقویت شود.

🔹هبیتات به دولت‌ها توصیه می‌کند اگر این دو بعد فرمول اجاره بها دیده نشود، تصمیمات به این سمت می‌رود که اجاره‌بها تثبیت شود که در این صورت عرضه آپارتمان اجاره‌ای کم می‌شود.

🔹 بهترین سیاست برای تنظیم اجاره‌بها، یارانه عرضه آپارتمان اجاره‌ای و یارانه حمایتی به مستاجرهای کم‌درآمد است.
دنیای اقتصاد

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺تب ۴۱ درجه اجاره‌ بهای مسکن در پاییز

اجاره‌بهای مسکن در کل کشور برای چهارمین ماه متوالی، «بالاتر از سقف مصوب دولت» افزایش پیدا کرد.

🔹شاخص اجاره مسکن در مهر ماه امسال 41 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 1402 افزایش یافت.

🔹 این در حالی است که دولت از تیر ماه امسال تصویب کرد، «اجاره‌بها در کشور حداکثر 25 درصد نسبت به سال قبل در قراردادهای جدید افزایش یابد».

🔹علت بی‌تفاوتی نبض اجاره مسکن به نرخ دولتی، «واکنش معنادار موجرها» به مصوبه است.

🔹 از نگاه صاحب‌خانه‌ها، «تورم عمومی» و «تورم مسکن» باید هر دو کاهشی شود تا امکان کاهش تورم اجاره بوجود بیاید.

🔹در غیر اینصورت، نرخ دستوری برای رشد اجاره‌بها منجر به «خروج موجرها از بازار» یا «قراردادهای زیرزمینی» خواهد شد.

🔹تجربه جهانی این نرخ دستوری نیز نشان داده است، در جایی مثل آرژانتین، بعد از نجات بازار اجاره مسکن از نرخ مصوب دولتی، میزان عرضه آپارتمان اجاره‌ای افزایش چشمگیر پیدا کرد./دنیای اقتصاد

💠@Karshenasan_Sakhteman

#معرفی_کتاب

📔نام کتاب:
ارزیابی املاک
(زمین، عرصه ،اعیان، ساختمان، اجاره، تعدیل تجاری، سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت)

✍تالیف: دکتر علی سیفی
(کارشناس رسمی دادگستری)

چاپ اول، تابستان ۱۴۰۳

تلفن سفارش کتاب: ۰۹۱۰۳۳۰۱۴۳۳ ارسال با پست پیشتاز به صورت رایگان

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺فاکتور «اتباع خارجی» معادله اجاره مسکن را تغییر داده است؟

دنیای‌اقتصاد نوشت:

🔹️مهاجران افغان در بازار مسکن تهران، مناطقی از نیمه جنوبی شهر را به عنوان محل سکونت انتخاب کرده‌اند.

🔹️آنها «اجاره‌نشین» هستند اما نه در آپارتمان‌ها بلکه در خانه‌های کلنگی معیوب و بسیار قدیمی؛ املاکی که شهروندان تهرانی حاضر به سکونت در آنجا نیستند و سکونت در حومه را به زندگی در این خانه‌ها ترجیح می‌دهند.

🔹️با این حال واسطه‌های ملکی می‌گویند، علت تمایل اتباع خارجی به اجاره خانه‌های حیات‌دار کلنگی، محدودیت‌های اجتماعی سکونت در آپارتمان است که آنها با آن مواجه هستند.

🔹️اتباع افغان بعضاً به صورت «چند خانوار در یک محله» در مناطقی از جنوب تهران مستقر هستند.

🔹️ارقامی که مهاجران برای اجاره مسکن پرداخت می‌کنند براساس متوسط اجاره‌بها در نقاط محل زندگی‌شان، حدود ۱۰ میلیون تومان اجاره‌بهای ماهانه به همراه ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان پول پیش است.

🔹️علت محله‌ای زندگی‌ کردن مهاجران افغان در تهران، «دسترسی به محل کار»، «اثر مهاجرت‌های خانوادگی و دوستانه»، «هزینه پایین اجاره در مناطق خاص» و  «دسترسی به مدرسه برای فرزندان‌شان» است.

💠@Karshenasan_Sakhteman

🌐 تشکیل ۳ هزار و ۵۳۶ پرونده برای مشاورین املاک

▪️سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی:

🔹طی ۶ ماهه امسال در خصوص تخلفات مشاورین املاک،  ۳ هزار و ۵۳۶ فقره پرونده در تهران تشکیل شده و ۳۴۹۴ فقره رسیدگی شده که ارزش ریالی محکومیت ۳۸۴ میلیارد ریال است. 

🔹تخلفات این مشاورین، اخذ مبلغ مازاد بر تعرفه و عدم ثبت مشخصات و نداشتن پروانه بوده است.

https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

مهمترین جهات نقض آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها

۶ آبان ۱۴۰۳

دیوان عدالت اداری مهمترین جهات نقض آرای کمیسیون ماده صد قانون شهرداری‌ها را به منظور استفاده در زمان اخذ تصمیمات به وزارت کشور ابلاغ کرد.

به گزارش اختبار، در دیوان عدالت اداری شکایات با عنوان اعتراض به آرای کمیسیون‌های ماده صد قانون شهرداری‌ها، با حدود ۱۶ هزار و ۴۸۶ شکایت در سال ۱۴۰۲، بالاترین میزان شکایت در حوزه شهرداری و شهرسازی را به خود اختصاص داده است.

بر این اساس دیوان عدالت اداری با توجه به فراوانی پرونده‌ها در حوزه تخلفات ساختمانی و مأموریت‌های مطروحه در سند تحول قضائی در راستای اجرای اقدامات پیشگیرانه، اقدام به برگزاری نشستی با حضور قضات متخصص دیوان و نمایندگان شهرداری تهران و همچنین نمایندگان مجمع شهرداران کلان شهرهای ایران کرده و مهمترین جهات نقض آرای کمیسیون ماده صد قانون شهرداری‌ها را احصا کرده است.
در همین راستا حجت‌الاسلام احمدرضا عابدی، رئیس دیوان عدالت اداری طی مکاتبه‌ای خطاب به وزیر کشور مهمترین جهات نقض آرای کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها را بشرح ذیل اعلام کرده است:

۱- صدور آرای کلی در کمیسیون ماده ۱۰۰ و عدم تعیین ضرایب در مجازات جریمه
۲- عدم توجه به سال وقوع تخلف در رأی به جریمه
۳- مبنا قرار دادن ارزش معاملاتی روز به جای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف
۴- عدم توجه به مجازات‌های مقرر در ماده ۱۰۰ و بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری و خلط این مجازات‌ها
۵- عدم توجه به موضوع احراز ذی‌نفعی اشخاص و تمامی افراد دخیل در موضوع مورد رسیدگی مثل عدم ابلاغ رأی کمیسیون به تمامی مالکین املاک مشاع
۶- عدم توجه شهرداری‌ها به موعدهای مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری
۷- عدم توجه به مصادیق مستثنا شده در بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری به خصوص در مورد مطب پزشکان
۸- عدم ابلاغ صحیح تخلف و رأی کمیسیون به متخلف
۹- عدم توجه به مهلت مقرر در بند ۴ ماده ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری برای رسیدگی مجدد کمیسیون


💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

🔴 تورم مسکن افزایشی شد/ تورم اجاره به ۴۱.۸ رسید

تورم مسکن در مهرماه نسبت به شهریورماه افزایشی شده و نشان از رشد قیمت مسکن در نخستین ماه پاییز دارد. تورم اجاره نیز مسیری مشابه تورم مسکن را پیموده است.

تورم ماهانه مسکن در مهر ۳.۳ درصد بوده، در حالی که در شهریور، تورم ماهانه مسکن ۲.۹ درصد را نشان داده که حاکی از افزایش تورم ماهانه مسکن در یک ماهه نخست پاییز است

تورم ماهانه اجاره در مهر ۳.۳ درصد و در شهریور ماه ۲.۹ درصد بوده که نشان‌دهنده رشد تورم ماهانه اجاره در مهرماه است

همچنین، تورم سالانه اجاره در مهر ماه به ۴۱.۸ درصد رسید؛ در حالی که این رقم در شهریور ۴۱.۷ درصد بود./ تجارت‌نیوز

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺بازار اجاره سالانه «پارکینگ» در ساختمان‌های جنوب تهران/ ۵ میلیون، پیش؛ ۲ میلیون تومان اجاره

🔹 در محله‌های جنوبی شهر تهران بازار «اجاره سالانه پارکینگ» شکل گرفته است.

🔹یک سر این بازار، مالکان واحدهای مسکونی در ساختمان‌های «پارکینگ‌دار» هستند و سمت دیگر آن، ساکنانی در این محله‌ها که ساختمان‌شان پارکینگ ندارد.

🔹هر چند «اجاره پارکینگ» حتی در محله‌های مناطق ۱ و ۲ نیز باب است اما بسیار موردی و محدود.

🔹با این حال در مناطق جنوبی شهر تهران که بعضاً ساخت‌وسازها بدون «تامین کامل پارکینگ به ازای تک تک واحدهای مسکونی» انجام می‌شود یا ساختمان‌های قدیمی فاقد قدیمی در این محله‌ها قابل توجه است، «تقاضای پارکینگ» به شکل‌گیری بازار رسمی اجاره سالانه پارکینگ ساختمانی منجر شده است.

🔹این بازار را می‌توان در فضای آنلاین عرضه فایل‌های ملکی مشاهده کرد.

🔹در یک نمونه، یک پارکینگ در ساختمان مسکونی با پول پیش ۵ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۲ میلیون تومان برای «اجاره یکساله» فایل شده است.

🔹در مناطق بالای شهر، اجاره پارکینگ اغلب بدون دریافت پول پیش صورت می‌گیرد و شکل رسمی قراردادی هم ندارد./دنیای اقتصاد

💠@Karshenasan_Sakhteman

📊محدوده اجاره بها کیوسک های مطبوعاتی شهر تهران

23 مهر 1403

خبرگزاری میزان - به گزارش شهر، سعید بیگی مدیرعامل شرکت صنایع و مشاغل شهر تهران در نشست خبری با اصحاب رسانه اظهار کرد: در شهر تهران ۱۲۷۵ کیوسک وجود دارد. کیوسک‌ها در سه تیپ درجه یک، دو و سه توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص رده بندی می‌شوند. اجاره ماهانه کیوسک‌ها نیز بین ششصد و پنجاه تا یک میلیون و نهصد هزار تومان است که توسط شورای اسلامی شهر تهران تعیین می‌شود.

وی افزود: هیچ شهری در کشور به اندازه تهران کیوسک ندارد و با افزایش کیوسک‌ها مخالف هستیم. باید بر همین کیوسک‌های موجود نظارت داشته باشیم، اما امکان جابجایی وجود دارد و این جابجایی به دلیل عملیات عمرانی و ترافیکی انجام می‌شود.

بیشترین تعداد کیوسک‌ها در چه مناطقی واقع است؟

بیگی افزود: تراکم کیوسک‌های شهر تهران در سه منطقه ۶، ۱۱ و ۱۲ از مناطق دیگر بیشتر است و امکان انتقال به مناطقی که تعداد کیوسک ها، کم‌تر است وجود دارد.

مدیرعامل شرکت صنایع و مشاغل شهر تهران ادامه داد: اتحادیه کیوسک‌های مطبوعاتی تهران از دهه ۷۰ فعالیت خود را آغاز کرده است. در همان دوران، شهرداری تهران قراردادی برای افزودن تعداد کیوسک‌های مطبوعاتی به منظور حمایت از نشریات منعقد کرد. اما با گذشت زمان و کاهش استقبال از مطبوعات، قرارداد‌ها به افراد دیگری، عمدتاً ایثارگران واگذار شد.

بیگی ادامه داد: شهرداری تهران در این زمینه مالک زمین‌هایی که کیوسک‌ها در آن نصب شده‌اند، نیست. بر اساس قوانین، شهرداری تهران مستثنی از قوانین مالک و مستاجر شده است، این به معنای عدم حق بهره‌برداری از این زمین‌ها برای افراد است. شهرداری برای اجاره زمین‌ها، بسته به موقعیت کیوسک‌ها در خیابان‌های اصلی، فرعی یا میدان‌ها، مبلغ اجاره متفاوتی را تعیین کرده است که توسط کارشناسان دادگستری ارزیابی می‌شود. این مبلغ با احتساب اینکه اکنون افزایش یافته، به حدود یک تا دو میلیون تومان در ماه رسیده است. یکی از چالش‌های اصلی شهرداری، پرداخت اجاره‌های واقعی توسط بهره‌برداران کیوسک‌ها است. همچنین کیوسک‌ها باید قوانین مربوط به حفظ سیما و منظر شهری را رعایت کنند و در صورت عدم رعایت، شهرداری موظف به نظارت و اقدام خواهد بود.

بدنه فرسوده کیوسک‌ها تعویض می‌شود

وی ادامه داد: از آنجا که کیوسک‌ها یک سازه موقت محسوب می‌شوند و شهر در اطراف آن‌ها تغییر می‌کند، برخی از آن‌ها نیاز به جابجایی دارند. شهرداری تهران کمیسیونی برای بررسی این جابجایی‌ها تشکیل داده است و در صورت نیاز، بدنه فرسوده کیوسک‌ها تعویض می‌شود.

مدیرعامل شرکت صنایع و مشاغل شهر تهران با بیان اینکه با گذشت زمان، کاربری کیوسک‌ها از فروش روزنامه به سمت فروش تنقلات تغییر کرده است، گفت: این موضوع که آیا دخانیات نیز باید در این کیوسک‌ها به فروش برسد، همچنان چالش‌برانگیز است. شهرداری به شدت مخالف فروش دخانیات است و جلسات متعددی در این خصوص برگزار کرده است. طبق قانون، تبلیغ دخانیات در کیوسک‌ها ممنوع است و اگر کیوسکی به این امر مبادرت ورزد، شهرداری با آن برخورد خواهد کرد. در نهایت، قرارداد‌های این کیوسک‌ها قابل خرید و فروش نیست و پس از فوت صاحب امتیاز، حق بهره‌برداری به فرد دیگری منتقل نمی‌شود. شهرداری تهران نیز در این زمینه به دفاتر اسناد رسمی اعلام کرده است که هیچگونه انتقال مالکیتی در این خصوص مجاز نیست.

@Karshenasan_Sakhteman

✴️ دفاتر مشاورین املاک فاقد سامانه کاتب پلمب می‌شود

معاون دادگستری کل استان قزوین:

🔸بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، همه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی منعکس کنند.

🔸 دفاتر مشاوران املاکی که علی رغم اعطای فرصت مناسب به سامانه ثبت الکترونیک اسناد (سامانه کاتب) متصل نشده و اقدام به ثبت پیش نویس قراردادها در سامانه یاد شده نکنند، پلمب می‌شوند.

💠@Karshenasan_Sakhteman

📌۱۰۰ عامل اثر گذار در ارزیابی املاک مسکونی

✔️محمد حسن محقق
کارشناس رسمی دادگستری

💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

📍لزوم اخذ مجوز تغییر کاربری برای احداث بنا در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی مصوب

10 مهر 1403

لزوم اخذ مجوز تغییر کاربری برای احداث بنا در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی مصوب رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر لزوم اخذ پروانه ساختمانی برای احداث بنا در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی مصوب منتشر شد.

خبرگزاری میزان - رأی وحدت رویه شماره ۱۳۱۶۴۸۷ مورخ ششم شهریورماه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «اعلام تعارض در مواردی که در اراضی روستایی دارای کد آبادی و شورای اسلامی روستا و دهیاری که فاقد طرح هادی مصوب است، بدون اخذ پروانه ساختمانی و بدون اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی و کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خصوص نوع کاربری زمین ساخت‌وساز صورت گیرد، آرای صادره توسط کمیسیون‌های موضوع تبصره ۲ ذیل بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری مبنی بر قلع و تخریب بنا صحیح بوده و لذا دادنامه صادره از شعبه ۸ تجدید نظر دیوان عدالت اداری در این حد صحیح و منطبق با موازین قانونی است.» منتشر شد.

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۶/۶
شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۳۱۶۴۸۷
شماره پرونده: ۰۳۰۰۱۸۸

متن دادنامه در لینک زیر:
https://www.mizanonline.ir/00K7f3


💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

♻️صورت‌جلسه نشست قضائی

کد نشست: ۱۴۰۰-۸۵۰۷
برگزار شده توسط:
استان گیلان/ شهر املش
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۹/۰۸/۲۰

📌موضوع:

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی

❓پرسش

اداره جهاد کشاورزی علیه شخصی به اتهام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی شکایتی را طرح می‌نماید که دادگاه جهت رسیدگی پس از استعلامات به عمل آمده مراتب را به کارشناس رسمی ارجاع و کارشناس منتخب، زمین مورد نظر را مرتع و فاقد سابقه اراضی زراعی و باغی اعلام می‌نماید. آیا عمل شخص، مصداق تغییر کاربری موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374/3/31 می‌باشد؟

✅نظر هیئت عالی

اتهام تغییر کاربری اراضی منوط به تحقق شرایط و ارکان آن از جمله دارا بودن وصف و نوعیت زراعی و یا باغ بودن اراضی موضوع بزه انتسابی می‌باشد؛ بنابراین اگر در رسیدگی ماهوی مرجع قضایی، بنابر نظریه فنی و تخصصی کارشناس رسمی دادگستری زمین مورد نظر مرتع و فاقد سابقه زراعی و باغی موضوع بند ت ماده یک آیین‌نامه اجرای قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1386/3/2 باشد، موضوع مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی نخواهد بود.

✅نظر اکثریت

موضوع مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری نمی‌باشد چراکه همان طور که از نام قانون پیداست بزه تغییر کاربری صرفاً در اراضی زراعی و باغی متصور است و آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1386/3/2در بند ت ماده یک آن اراضی زراعی و باغها را تعریف نموده که عبارت است از «اراضی تحت کشت، آیش، باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر سابقه بهره‌برداری داشته باشد» و لذا مراتع تحت حمایت قانون فوق‌الذکر نبوده و امکان تحقیق بزه تغییر کاربری با توجه به نبود رکن قانونی در مراتع منتفی است و رفتار مرتکب شاید تخلف باشد ولی جرم نیست.

✅نظر ابرازی

موضوع منطبق با عنوان مجرمانه تغییر کاربری اراضی می‌باشد چراکه حسب قانون تشخیص اینکه تغییر کاربری موضوع ماده 3 قانون فوق‌الذکر صورت گرفته یا خیر؛ با اداره جهاد کشاورزی است و در ما نحن فیه اداره جهاد کشاوزی پس از تشخیص و احراز تغییر کاربری اقدام به طرح شکایت نموده است و لذا باید طبق نظر اداره متولی اقدام شود. مضافاً اینکه در استان گیلان، اعلام نوعیت زمین به عنوان غیر زراعی و غیرباغی بسیار بعید و دور از ذهن می‌باشد چراکه اغلب اراضی دارای قابلیت و استعداد کشت و کار بالایی می‌باشد و عدم برخورد با فرد متخلف سبب ترویج سرعت ساخت و ساز غیرمجاز در روستاهای فاقد طرح هادی می‌باشد.

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔴 نمونه نظریه کارشناسی در خصوص تعدی در مورد اجاره

گزارش ارایه شده در خصوص بررسی خسارات وارده به مورد اجاره ای است که خواهان با استناد به تعدی و تفریط مستاجرین مدعی ورود آن خسارات و به تبع آن جبران خسارات وارده است. این گزارش به جهت ذکر جزئیات دقیقی از علل مناقشه، ادعاها و پاسخ ها و شیوه اعتراض به نظریات مختلف کارشناسی و البته اشتباه در تشخیص و شیوه عملکرد ناقص توسط تنی چند از کارشناسان و در نهایت نتایج حاصل از این کش و قوس ها از منظر آموزشی حائز اهمیت است که خود می تواند دستمایه مباحث مختلف باشد.
محوریت اشتباه در تشخیص کارشناسان پیشین به شرح گزارشات ارایه شده (شرح در متن گزارش)، عدم توجه به استفاده متعارف از مورد اجاره و به تبع آن عدم مسوولیت مستاجرین است که ضروری است با آموزش های لازم مانع از چنین اظهارنظرهایی بدین کیفیت شد تا حقوق اشخاص ضایع نشود.
خوشبختانه با ارجاع موضوع به هیأت ۵ نفره، نتیجه نهایی بعد از اخذ نظر هیات به شرح گزارش پیوست مطلب در مرحله تجدید نظرخواهی منتهی به نقض حکم بدوی و صدور حکم له خواندگان و ممانعت از پرداخت مبلغی سنگین توسط آنان در حق خواهان شد.

@karshenas1401

قولنامه‌های دستی فاقد اعتبار است

🔹معاون قضایی دادگستری کهگیلویه و بویراحمد گفت: قولنامه های عادی و غیر الکترونیکی املاک که پس از تاریخ سوم تیرماه امسال تنظیم شده باشند فاقد اعتبار قضایی و قانونی است.

🔹وی تاکید کرد: بنگاه‌های غیر مجازی که به خاطر دور زدن قانون اقدام به نوشتن قولنامه‌های عادی کنند به راحتی شناسایی و تحت تعقیب قانونی قرار خواهند گرفت.

🔹معاون قضایی دادگستری کهگیلویه و بویراحمد ابراز کرد: هر قولنامه باید در سامانه کاتب ثبت شود.

🔹حسنی افزود: تغییرات و زیرساخت‌های لازم در ادارات ثبت اسناد و املاک فراهم شده است.

🔹وی ادامه داد: هرگونه نقل و انتقال اسناد و املاک که به صورت عادی دارد تنظیم شده و در دفاتر ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد، معتبر نبوده و برای تنظیم کننده ضمانت قضایی دارد./ایرنا

🆔@Karshenasan_Sakhteman

✅انتظار ۱۷۷ ساله تهرانی‌ها برای خرید خانه به شرط تثبیت قیمت تا ۲۰۰ سال آینده

بحران مسکن در ایران به شکل بدمسکنی و فقر مسکن در تهران بروز پیدا کرده و رسانه‌ها از افزایش ۱۷ درصدی قیمت در مردادماه، عبور متوسط قیمت مسکن از ۸۸ میلیون تومان و همچنین انتظار ۱۷۷ ساله برای خرید مسکن به شرط ثابت ماندن قیمت‌ها تا دو قرن آینده خبر دادند.

خبرگزاری تسنیم روز جمعه ۳۰ شهریور در گزارشی نوشت: «در حالی متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری به ۲۵۶ میلیون تومان رسیده که خانوارهای تهرانی می‌توانند با پس‌انداز بخشی از این درآمد، پس از ۱۷۷ سال خانه‌دار شوند.»

💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

روش‌های تشخیص سند ملکی مجعول از سند اصلی

۲۷ شهریور ۱۴۰۳

توجه به ویژگی‌های ظاهری سند و استفاده از بخش استعلامات ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از جمله مهمترین روش‌های تشخیص اسناد مجعول است.

زمین و ملک، یکی از با ارزش‌ترین دارایی‌های مردم است و سند رسمی به عنوان مدرک هویتی ملک محسوب می‌شود. در گذشته سند مالکیت خانه و زمین سند منگوله‌دار بود. پس از آن به دلایل امنیتی سند تک برگ جایگزین سند منگوله‌دار شده است.

یکی از مسائلی که در اسناد ملکی بسیار حائز اهمیت است و می‌تواند مشکلات بسیاری برای متعاملین و دستگاه قضایی ایجاد کند موضوع جعلی بودن اسناد است. پیش از این سند‌های منگوله‌دار که به صورت دفترچه‌ای بودند، به راحتی جعل می‌شدند و ایمنی کمی داشتند. برای جلوگیری از جعل و سواستفاده، سند دفترچه‌ای به سند تک برگی تبدیل شد.
امکان جعل با سند تک برگ کاهش پیدا کرد، اما همچنان امکان جعل اسناد به طور کامل از بین نرفت. به همین دلیل حذف اسناد تک برگ و صدور سند الکترونیک در دستور کار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفت.

در همین راستا از ابتدای تیرماه ۱۴۰۳ حذف سند تک برگ اجرایی شد و از آن تاریخ تمام اسناد از سوی سازمان ثبت به صورت الکترونیکی و با کد امنیتی صادر شد و به این ترتیب اسناد جدید، دیگر به صورت سند تک برگ صادر نخواهد بود و با این اقدام، بحث جعل سند در مورد اسناد الکترونیک نیز عملاً منتفی می‌شود، اما از آنجا که اسناد تک برگی متعلق به قبل از این تاریخ در بین مردم وجود دارد، امکان جعل اسناد ملکی در مورد این اسناد همچنان وجود دارد و به همین دلیل مردم باید همچنان در معاملات خود به این موضوع توجه کافی داشته باشند.

روش‌های تشخیص سند مجعول از سند اصلی

برای تشخیص سند مجعول از سند اصلی باید به این موارد توجه کرد:

۱- تفاوت‌های فیزیکی و ظاهری
اولین تفاوتی که بین اسناد اصلی و جعلی در نظر گرفت، تفاوت فیزیکی و ظاهری آن‌هاست. از جمله تفاوت‌های ظاهری اسناد اصلی و جعلی عبارت است از:
– متالین یا خطوط برجسته سه‌بعدی دور اسناد تک‌برگ: یکی از آسان‌ترین راه‌های تشخیص اسناد اصلی و جعلی، توجه به، متالین یا خطوط سه‌بعدی برجسته‌ای است که دور تا دور سند‌های اصلی تک‌برگ وجود دارد. اگر سند را لمس کردید و خبری از این خطوط نبود، به‌راحتی می‌توانید سند را تقلبی بدانید.
– واترمارک‌ها و تصاویر محو شونده روی سند تک‌برگ: اسناد تک‌برگ معمولاً یک سری طرح‌هایی مثل نقشه ایران با یک «الله» در میان خود دارند. از سوی دیگر یک سری تصاویر محوشونده روی سند تک‌برگ اصلی وجود دارد و تنها زمانی که سند در معرض نور قرار داده شود نمایان می‌شود.

– هولوگرام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: اسناد اصلی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شوند و سازمان ثبت، با دستگاه خاصی روی اسناد تک‌برگ اصلی، هولوگرام می‌چسباند. این هولوگرام، یک کد ۱۲ رقمی دارد که بیانگر تاریخ و شماره سند است. در صورت جدا شدن یا آسیب دیدن این هولوگرام، سند تک‌برگ، از نظر اعتبار دچار مشکل می‌شود.

– مهر برجسته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: کلیه اسناد تک‌برگ اصلی، ممهور به مهر برجسته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هستند. در صورتی که سند تک‌برگ، چنین مهری نداشته باشد، اعتبار آن قابل اعتماد نیست.

۲- مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ssaa.ir
روش دیگر تشخیص سند اصلی از جعلی، مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ssaa.ir است.

یکی از مهم‌ترین کار‌هایی که برای انجام معامله پس از مشاهده سند تک‌برگ باید انجام شود، مراجعه به سایت ssaa.ir و بررسی اصالت سند مورد نظر است.

در منوی اصلی این سایت، بخشی به نام «خدمات الکترونیک» وجود دارد. در این بخش، زیرمجموعه «استعلامات ثبتی» به چشم می‌خورد و زیر استعلامات ثبتی، می‌توان «تصدیق اصالت سند مالکیت» را مشاهده کرد.

بخش تصدیق اصالت سند مالکیت در سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

در این قسمت، اطلاعاتی که در سند درج شده است را در بخش‌های مشخص‌شده وارد و روی دکمه «بررسی» کلیک کنید تا اصالت و جعلی بودن آن برایتان مشخص و محرز شود.

همچنین امکان تصدیق اصالت سند از طریق سامانه «ثبت من» به آدرس الکترونیک my.ssaa.ir نیز وجود دارد.

مراجعان پس از ورود به این سامانه، وارد بخش «اسناد رسمی» می‌شوند و روی «تصدیق اصالت سند» کلیک می‌کنند. سپس، شناسه سند و رمز تصدیق را وارد می‌کنند تا اصالت سند مشخص شود.

💠 https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

نقشه‌های حدنگاری با کمترین خطا تهیه می‌شود/از جمله اهداف ، کاهش ارجاع به کارشناس رسمی است.

 ۲۱ شهريور ۱۴۰۳

مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: نقشه‌های موردنیاز طرح حدنگاری اراضی و املاک سرزمینی با حداقل خطا (کمتر از سانتی متر و در نرم جهانی) تهیه و در بانک جامع حدنگاری جانمایی و تثبیت می‌شود.

به گزارش خبرنگار خبرگزاری صدا و سیما، فلاح در نخستین همایش بزرگداشت روز مهندسِ نقشه بردار، نقشه را زیربنای فعالیت حدنگاری و شفافیت مالکیت‌ها برشمرد و گفت: جلوگیری از تعارضات ملکی، تحقق صد درصدی فعالیت حدنگاری و کاهش اطاله دادرسی با استفاده از روش‌های سه بعدی از مزایای نقشه و نقشه برداری است.
وی به جایگاه نقشه و اطلاعات مکانی در نظام برنامه ریزی و پیشرفت کشور‌ها اشاره کرد و گفت: هدف ما کاهش هزینه‌های جاری و کاهش حداکثری اطاله دادرسی، کاهش بازدید‌های میدانی و کاهش ارجاع به کارشناس رسمی است.

از سویی، زمین مبنایی برای تولید و کالایی برای ایجاد ثروت از طریق سرمایه گذاری بر روی آن است که اکثر مردم جهان همیشه خواهان مالکیت آن هستند.

مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ارزش زیرساختی و حیاتی نقشه برای تعیین، برداشت دقیق و ترسیم واقعیت محدوده و به روز املاک و اراضی کشور، افزود: امروزه علم نقشه برداری و اطلاعات مکانی به عنوان علمی که قابلیت‌های گسترده‌ای را در عصر هوش مصنوعی برای ارائه خدمات مکانی با کیفیت به بشر فراهم کرده است، نه به عنوان یک علم نظری بلکه به عنوان جزءلاینفک زندگی روزمره در مکان یابی و ارائه خدمات هوشمند مکان مبناست

💠@Karshenasan_Sakhteman

قوانین و مقررات مرتبط با مطالبه بهاء اراضی تملک شده

۱-مستفاد از مواد ۱ و ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸/۱۱/۱۷ شورای انقلاب، در صورت نیاز دستگاه اجرایی به تملک اراضی، ابنیه، مستحدثات و تأسیسات متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی، دستگاه طبق مقررات مندرج در قانون نسبت به خریداری و تملک اقدام می‌نماید و بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و‌صاحبان حقوق تعیین می‌گردد

۲-وفق ماده ۹ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰/۱۲/۲۷ «مالکین زمینهای بایر و دایر شهری موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را با تقویم دولت به آنها بفروشند و دولت می‌تواند به جای ‌زمین هایی که مساحت آنها بیش از سه هزار متر مربع می‌باشد با رعایت ضوابط عوض آنرا از سایر اراضی دولتی که ارزش معاملاتی آن معادل بهای زمین ‌واگذاری به دولت باشد به فروشنده واگذار کند»

۳-برابر ماده ۹ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶/۰۶/۲۲، «وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و‌دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین های بایر و دایر‌شهری تأمین نماید. مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگان های دولتی و غیر دولتی موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا ‌شهرداری ها را که موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (‌دولت و شهرداری‌ها) بفروشند...»

۴-تبصره ۹ ماده ۹ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ نیز مقرر می‌دارد: « تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (‌ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس‌ رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می‌گردد»

۵-ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷/۰۸/۲۹ مقرر می‌دارد: «کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها‌ مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت‌ ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده ‌شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال‌ اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند»

۶-مستفاد از نظرات متعدد فقهای شورای نگهبان از جمله نظریه های شماره ۲۰۹۲۸/ ۳۰/ ۸۶ مورخ ۱۳۸۶/۰۱/۲۵، ۳۸۲۰۶/ ۳۰/ ۸۹ مورخ ۱۳۸۹/۰۲/۱۵ و ۳۸۳۹/ ۳۰/ ۱۹ مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۳۰ و آراء شماره ۱۴۶ تا ۱۴۸ مورخ ۱۳۸۴/۰۵/۰۹ و ۴۷۰ مورخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تملک رایگان اراضی اشخاص به منظور تأمین تأسیسات عمومی شهری خلاف موازین شرعی بوده با اعتبار مالکیت مشروع و اصل تسلیط به شرح اصل ۲۲ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مقررات قانون مدنی منافات دارد

۷-طبق رای شماره ۸۵۱ مورخ ۱۳۸۷/۱۲/۱۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، دعوای ابطال اقدامات تملکی و رسیدگی نسبت به شکایات از اقدامات واحدهای دولتی نسبت به تملک اراضی افراد، از حیث تخلف از قوانین و مقررات در صلاحیت اختصاصی شعب دیوان عدالت اداری است

۸-رای وحدت رویه شماره ۷۴۷ مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۲۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخصوص مطالبه بهای اراضی تصرفی، اشعار می‌دارد «نظر به این که یکی از شرایط برقراری مسئولیت مدنی، وجود تقصیر است، لذا در این گونه موارد به عنوان مقدمه صدور حکم به جبران خسارت، باید وجود تقصیر و تخلف و ورود خسـارت احراز گردد و سپـس دادگاه میزان خـسارت را تشخیص دهد و حکم به جبران آن صادر نماید که احراز تخلف مؤسسات و اشخاص مذکور در بندهای ۱ و ۲ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، بر اساس تبصره ماده مرقوم برعهده دیوان است. بدیهی است در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک شده از سوی شهرداری، بهای آن اراضی را مطالبه می‌کنند بدون این که مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری در اقداماتی که انجام داده، باشند دعوی موضوعاً از شمول مقررات بندهای ۱ و ۲ و تبصره ۱ بند ۳ ماده ۱۰ قانون یاد شده خارج است و دادگاه باید به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نماید» لذا در مواردی که در فرایند تملک، تخلفی از قوانین و مقررات صورت نگرفته باشد، مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه بهای اراضی تملک شده بدون ادعای تخلف از قوانین و مقررات، محاکم دادگستری است»

💠@Karshenasan_Sakhteman

📌چگونه مشاوران املاک غیر مجاز با اجرای قانون الزام به ثبت حذف میشوند؟

عضو شورای قضایی یزد: بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.

با اجرایی شدن ماده ۳ قانون الزام، دلالان فاقد مجوز از اتحادیه مشاوران املاک، امکان ثبت و دریافت نسخه پیش نویس قرارداد‌ها و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی را نخواهند داشت. وی با بیان اینکه لیست تمام مشاوران املاک دارای مجوز در پلتفرم کاتب بارگذاری شده است، افزود: تنها کدملی مشاوران املاک دارای مجوز در این سامانه تعریف و صرفا این افراد امکان دسترسی به سامانه ثبت معاملات را خواهند داشت.

سامانه کاتب به نشانی kateb.ir ذیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با همکاری سازمان ثبت، کانون سردفتران و مشاوران املاک راه‌اندازی شده و مرتبا در حال به‌روزرسانی است؛ در حال حاضر امکان ثبت قرارداد اجاره، سرقفلی، پیش‌نویس و مشارکت در سامانه کاتب وجود دارد و تا قبل از پایان مردادماه، مبایعه‌نامه نیز به این موارد افزوده می‌شود./میزان


💠@Karshenasan_Sakhteman

✍🏻 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۲۷ مرداد ۱۴۰۳

❓  آیا به‌رغم مخالفت یکی از مالکان می‌توان اقدام به نصب آسانسور کرد؟


💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی جرم است

معاون دادستان زاهدان:

🔹اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان می‌کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
🔹با ابلاغ قانون الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول از این پس معاملات در بستری امن انجام خواهد شد.

💠@Karshenasan_Sakhteman

#پرسش_پاسخ_کارشناسی

❓پرسش:
برای تامین دلیل شعبه قرار صادره کرده که از تعمیرات اساسی مستاجر صورت برداری و هزینه مشخص گردد.
مستاجر میگه من شش ساله خونه دستم بوده و چون مالک گفته بود خونه رو به خودت میفروشم منم در طول شش سال هزینه کردم نوسازی انجام دادم .
بابت بیشتر نوسازی ها و تعمیرات اساسی فاکتور داره اما برخی هم فاکتور ندارد.
سوال من این هست که برای موارد که فاکتور ندارد و مستاجر میگه من تعمیرات انجام دادم آیا باید قیمت برآورد کنم و در گزارش بنویسم یا نیازی نیست؟

✅پاسخ توسط مهندس عمار پهلوان یلی:

از خواهان (متقاضی) بخواهید لیست تمام کارهایی که مدعی انجام هست را به شما تحویل دهد و جلو شما امضا کند

به هیچ عنوان در گزارش ننویسید که این کار را فلانی انجام داده یا بهمانی...( این موضوع در صلاحیت ما نیست و نیاز به استفاده از شهود دارد)

برای کمک به حل مسئله میتوانید مواردی که به نظر جدیدساز تر است یا مشخص است بعدا به بنا اضافه شده را توضیح دهید

مواردی را که یقین دارید اضافه شده است لیست و مجزا اعلام قیمت کنید

مواردی را که تردید دارید مجزا لیست کنید و اعلام قیمت نمایید و در پایان آن متذکر شوید که این موارد نیز حسب ادعا خواهان براورد شده اما چون استفاده از شهود در صلاحیت شما نیست ، لذا بابت انجام آنها به یقین نرسیدید یا شواهدی بر جدید بودن آنها ندیدید

( در این مورد گاهی عکس هایی قدیم و جدید یا بعضا در حین کار که طرفین از محل دارند و ارائه می دهند تنها به عنوان اماره تحلیلی شما موارد خوبی است)

بطور کلی در تامین دلیل مناسب نیست قیمت و ارزش گذاری درج شود، اما اگر در قرار کارشناسی به وضوح موضوع اعلام هزینه خواسته شده، با ذکر قرار، بلامانع است

💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman

✅سقوط ۷۳ درصدی معاملات مسکن تهران در ۶ سال اخیر
‌
براساس آمارهای ارائه‌شده ازسوی بانک مرکزی، در ۴ ماهه نخست امسال تعداد معاملات مسکن شهر تهران به ۱۳هزار و ۸۱۴ فقره رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کمتر از یک درصد رشد داشته است.

🔹همچنین تعداد ۱۳هزار و ۸۱۴ فقره معامله مسکن امسال درحالی رقم خورده که این تعداد در ۴ ماهه نخست سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ به‌طورمیانگین نزدیک به ۵۲ هزار فقره بوده است.

🔹براین اساس، طی ۶ سال اخیر معاملات مسکن شهر تهران سقوط ۷۳ درصدی داشته است.

🔹از جمله نکات جالب‌توجه معاملات مسکن شهر تهران این است که تعداد ۱۳ هزار و ۸۱۴ فقره معامله مسکن درحالی انجام‌شده که تعداد مشاوران املاک پایتخت چیزی در حدود ۱۲ هزار واحد است. به عبارتی، در ۴ ماهه امسال به‌ازای هر مشاور املاک حدود ۱ معامله ملکی در تهران انجام شده است./ منبع: اقتصاد ۱۲۰

💠@Karshenasan_Sakhteman

✅ثبت پیش نویس قرارداد در سامانه کاتب«انتقال مالکیت »محسوب نمی شود

🔹رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به اشکالات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: متاسفانه ماده 3 این قانون و تبصره آن کاملا بایکدیگر متناقض هستند. در ماده 3 آمده که مشاورین املاک باید پیش نویسی از قرارداد تنظیم کنند اما تبصره همان ماده می‌گوید اگر پیش نویس در سامانه ثبت شود دارای ارزش حقوقی است. درحال حاضر اشتباهی که رخ داده این است همه فکر می‌کنند اگر هر شخصی اعم از افراد حقیقی، حقوقی، مشاورین املاک و… پیش نویس قرارداد را در سامانه الکترونیک ثبت کند، انتقال مالکیت رخ داده درحالی که اصلا اینگونه نیست. ثبت در سامانه ثبت الکترونیک و ثبت در دفتر املاک کاملا دو مقوله جدا هستند و بر هرکدام از آنها ارزش حقوقی متفاوتی ایجاد می‌شود.
منبع: روابط عمومی کانون سردفتران

💠@Karshenasan_Sakhteman

🌐 رنگ اسناد رسمی سبز شد

🔹سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، رنگ اسناد رسمی آجری بود و از سوم تیرماه، بعد از اجرای قانون اسناد رسمی به رنگ سبز تغییر پیدا کرده است.

💠@Karshenasan_Sakhteman

مبلغ اجاره آپارتمان در 6 کلان‌شهر کشور

🔹با معیار «اجاره‌‌بهای پیشنهادی» در فایل‌‌های موجود در بازار، هزینه اجاره‌‌نشینی به ترتیب در تهران، کرج، شیراز، اصفهان، ‌‌مشهد و تبریز بیشترین رقم است.

🔹در تهران هر مترمربع آپارتمان اجاره‌‌ای با میانگین رقم نزدیک به ۴۰۰‌هزار تومان اجاره ماهانه (بدون دریافت پول پیش) در فایل‌‌ها عرضه شده است.

🔹این رقم در کرج ۲۲۹‌هزار تومان، شیراز ۲۱۴‌هزار تومان، اصفهان نزدیک به ۲۰۰‌هزار تومان، مشهد ۱۷۰‌هزار تومان و تبریز ۱۶۰‌هزار تومان است.

🔹بدون احتساب تهران، مبالغ رهن و اجاره‌‌بهای ماهانه در فایل‌‌های این کلان‌شهرها به صورت متوسط، ‌‌نزدیک به ۳۰۰ میلیون تومان (پول پیش) و نزدیک به ۱۱ میلیون تومان اجاره ماهانه است.

🔹مقایسه این ارقام با فرمول رهن و اجاره در بازار مسکن تهران مشخص می‌کند، مبلغ رهن به هم نزدیک است اما فاصله نزدیک به ۲ برابری بین اجاره‌بهای ماهانه تهران با دیگر کلان‌شهرها وجود دارد.
روزنامه دنیای اقتصاد

💠@Karshenasan_Sakhteman

🔺مقایسه بازدهی چند دارایی از فرودین ۱۳۸۶ تا امروز

✅اگر فروردین سال۱۳۸۶ یک میلیون تومان ........ می‌خریدم امروز چقدر داشتم؟

🔹️فولاد: ۸۹۸  میلیون تومان
🔹️فملی: ۷۶۵  میلیون تومان
🔹️رانفور: ۴۶۲  میلیون تومان
🔹️وسدید: ۳۷۵ میلیون تومان
🔹️سکه: ۱۹۴  میلیون تومان
🔹️طلا: ۱۶۲  میلیون تومان
🔹️دلار: ۵۳  میلیون تومان

💠https://t.me/KarshenasanSakheman

✅تورم مسکن به ۴۱ درصد رسید

🔹مرکز آمار ایران روز گذشته نرخ تورم مردادماه را منتشر کرد. بر این اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوارهای کشور به عدد 260.2 رسیده که نسبت به ماه قبل دو درصد افزایش داشته است.

🔹این شاخص در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 31.6 درصد رشد و در 12 ماهه منتهی به ماه جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل نیز 34.8 درصد افزایش را تجربه کرده است.

🔹بخشی از گزارش تورمی که مرکز آمار به‌صورت ماهانه منتشر می‌کند به بخش مسکن اختصاص دارد. بر اساس این گزارش،  تورم ماهانه مسکن طی مردادماه 3.1 درصد ثبت شده است./ تجارت‌نیوز

💠https://t.me/Karshenasan_Sakhteman