Helicopter Macro

Ключевая ставка и застройщики

В интернетах и на важных конференциях рассуждают о том, как высокие ставки повлияют на девелоперов. Казалось бы, все очевидно – при КС 20%+ расходы на обслуживание кредитов должны быть запредельными, что убьет экономику любого проекта.

Но все гораздо сложнее. TLDR: ключевая ставка практически не влияет на прибыльность нормального проекта.

1) Застройщики строят дома на деньги банков (проектное финансирование). Ставки по ПФ зависят от наполнения счетов эскроу, т.е. от продаж. Упрощенно: на ту часть долга, которая покрыта эскроу, начисляется специальная ставка (3-5%), на оставшуюся часть – КС плюс тот же спред 3-5%.

2) Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку 87%. Из-за этого средняя ставка по ПФ сейчас всего 7,3%. Далее покрытие будет снижаться, но вряд ли средняя ставка по ПФ превысит 11-12%.

3) Самое важное. Ключевая ставка практически не влияет на прибыльность проекта в стройке (см. картинку выше) при нормальных продажах.

Например, если к моменту ввода застройщик успевает продать 70% квартир (норма, как говорит нам домэрэф), то при ключевой ставке 10% процентные расходы проекта составят 7% от всей себестоимости, а совокупная выручка по проекту спустя год после ввода превысит все затраты (вкл. % расходы) на 22% (LLCR=1,22).

При ключевой ставке 25% процентные расходы составят 9,5% от себестоимости, а прибыльность проекта снизится незначительно (c 1,22 до 1,19). Все дело в том, что из-за нормальных продаж к моменту ввода на счетах эскроу у застройщика находится достаточно средств для погашения всего долга перед банком.

Если же с продажами у застройщика все плохо и к моменту ввода он успевает продать только 50-60% квартир, то даже при КС=10% у проекта возникнут проблемы и значимую часть долга перед банком придется гасить после ввода (а на него уже будет начисляться высокая рыночная ставка).

⚡️Понятно, что КС влияет на застройщиков через продажи. Более высокие ставки = меньше продаж = проблемы с проектами. Но пока наличие семейной ипотеки и сделки за кэш нивелируют этот риск — в сентябре-октябре продажи составляли 2,5% от портфеля (т.е. при таких продажах к вводу через 2,5 года застройщик успеет продать 75% квартир).

Так что пока высокие ставки в среднем не должны создать значимых проблем у девелоперов. Но, конечно, проблемы будут у отдельных компаний, которые не сумели воспользоваться высоким спросом прошлого года и распродать текущие проекты.

@helicoptermacro

Ну и разбавим рассуждения мемом, пятница все таки. Борьба ЦБ с инфляцией в 2024 году:

@helicoptermacro

Инфляционная спираль или стагнация?

Итак, ставка 21%. А в декабре, вероятно, будут все 23%, исходя из верхней границы прогноза. Многие спрашивают – зачем так жестко? Этот вопрос натолкнул на следующие размышления.

1) Мы все понимаем, что совокупный спрос и рост цен тянет вверх та часть экономики, которая менее чувствительна к рыночным % ставкам: вся эта история про бюджетный импульс, ВПК, льготные программы и все, что можно назвать «автономным спросом».

2) Мы также понимаем, что высокий уровень инфляции поддерживается в том числе «разовыми» факторами, на которые ЦБ повлиять не может: повышение утильсбора, рост тарифов ЖКХ, трудности с логистикой и т.д.

И здесь у ЦБ возникает выбор – в какой степени реагировать на эти факторы.

1) Если не реагировать совсем и не ужесточать ДКП, то есть риск скатиться в, прости хоспади, турецкий сценарий с избыточным ростом инфляционных ожиданий и раскручивающейся инфляционной спиралью.

2) Если реагировать и пытаться гасить эти «автономные факторы» полностью, то ставку приходится повышать очень сильно, ведь рычаг стал меньше (ЦБ может повлиять только на рыночную часть экономики).

Но в таком случае эта самая рыночная часть экономики получает двойной удар - она не просто должна замедлиться, но ее замедление должно перекрыть силу «автономного спроса». Но если мы убьем рыночную часть экономики и оставим только «автономную» (читай: бюджетную неэффективную), то как это повлияет на долгосрочный потенциал? Вопрос риторический.

Вот и получается - выбирай или (1) высокую инфляцию, или (2) долгосрочную стагнацию.

Кажется, что есть еще промежуточный вариант – балансировать между высокой инфляцией и убиением рыночной части экономики. Это что-то типа «перетерпеть инфляцию 6-8%», но такой вариант, похоже, не рассматривается совсем.

@helicoptermacro

Хватит ли денег на семейную ипотеку? TLDR: скорее да, при ожидаемом снижении КС

Минфин внес в Госдуму проект бюджета на 2025-2027 гг. и обновил план по расходам в этом году. Один из главных вопросов для рынка жилья – хватит ли выделенных денег на субсидирование % ставок по льготным кредитам или выдачи ипотеки будут постоянно останавливаться из-за выбранных лимитов, как это было в сентябре.

Давайте разберёмся с этим и посмотрим, при каких условиях денег хватит.

• В 2021 г. на льготные программы ипотеки Минфин потратил 48 млрд руб., в 2022-2023 около 260-290 млрд руб. За первое полугодие 2024 г. расходы приблизились к 400 млрд, но по итогам всего года превысят 1,2 трлн руб. из-за роста КС и ипотечного портфеля.

• В последней доступной бюджетной росписи (июльской) на льготные программы в 2024 году было выделено всего 0,6 трлн руб. Но тогда и общие расходы ожидались на уровне 37,2 трлн, а в текущем законопроекте Минфин повысил план по расходам на 2,2 трлн до 39,4 трлн руб. Похоже, что треть этого прироста как раз связана с ростом компенсаций по льготной ипотеке (что на инфляцию не влияет).

А что в 2025-2027 гг.?

• В проекте бюджета на льготные программы выделено 2,7 трлн руб. При разумной траектории КС (средняя ставка 18%-12%-9% в 2025-2027 гг.) такой сценарий соответствует сокращению объема выдач по льготным программам с ~3,3 трлн руб. в 2024 г. до ~2 трлн в год в 2025-2027 гг. (-40%).

• Это произойдет, если выдачи семейной ипотеки в штуках сократятся на 30% до 270 тыс. (примерно на 40% меньше, чем в 2023 г.). Такой сценарий возможен, поскольку число семей, которые могут воспользоваться программой, сократилось на те же ~30% после изменения программы в июле.

• С другой стороны, более высокие % ставки стимулируют брать больше льготных кредитов. Из-за этого сокращение может быть чуть менее сильным. Но Минфин всегда сможет без особых проблем добавить 100-200 млрд руб. из резервного фонда правительства (например, каждый год в 2021-2023 гг. примерно треть всех расходов на льготные программы была профинансирована из резервного фонда).

💡Таким образом, денег в бюджете на льготные программы в целом выделено достаточно. Главный риск – если КС не достигнет пика на 20% и не начнёт снижаться во 2П 2025 года.

@helicoptermacro

Это была хорошая попытка – вернуть инфляцию к цели в 2025 году, но…

@helicoptermacro

У макроэкономистов все меньше шансов сохранить рабочие места до 2030 года.

@helicoptermacro

🇷🇺#дкп #россия
Искусственный интеллект Т-Банка не нашел достаточных предпосылок для повышения ключевой ставки на заседании ЦБ в этот раз. Модель машинного обучения, обученная на 80 последних заседаниях регулятора, анализирующая данные 45 миллионов клиентов банка и ключевые экономические параметры, оценивает вероятность роста ставки всего в 18%

ChatGPT спрогнозировал повышение ставки ЦБ России до 19%. @bankrollo

Еще пару слов про моделирование. То, что ЦБ опубликует коды прогнозных моделей – безусловно, большая новость. Но вот какой есть нюанс.

В основе инфляционного таргетирования лежит макропрогноз, потому что ДКП действует на инфляцию с лагом, а значит должна быть вперед смотрящей (forward looking).

Грубо говоря: ЦБ делает прогноз и смотрит, при какой траектории по ставке инфляция сходится к цели на желаемом горизонте (1,5-2 года). Если условия изменились и при ранее выбранной траектории КС инфляция от цели на этом горизонте отклоняется вверх, то ставку нужно повышать (и идти по более высокой траектории КС). Поэтому прогноз так важен, а прогноз основывается на моделировании.

Дальше возникает две истории:

1) как нам говорит сам ЦБ, выводы из модельных расчетов являются лишь рекомендацией для членов СД, профессиональное суждение которых может отличаться от выводов моделей;

2) вся эта схема таргетирования с опорой на прогноз по инфляции хорошо действовала в мире с 1980х по 2007 г. в период т.н. «Великого успокоения» (Great Moderation), когда волатильность переменных была низкой, серьезных шоков было мало, а потому и исторические взаимосвязи в моделях были более стабильными, и прогнозы сбывались чаще.

С тех пор у нас и кризис 2008-2009 г., и пандемия 2020 г., и геополитические шоки — и все это в течение каких-то 15 лет, не говоря уже о ситуации в России, где шоков было еще больше.

Так что модели моделями, но вес модельных прогнозов в функции реакции центральных банков сейчас естественным образом меньше, чем предполагалось в период расцвета ИТ, а вес «профессионального суждения» выше.

P. S. Но вообще становится страшно, у аналитиков все меньше поводов для оправданий, почему опять не попали с прогнозом..

@helicoptermacro

Банк России в ОНДКП: Одним из запросов профессионального сообщества была публикация кода прогнозных моделей Банка России. Соответствующие материалы планируется разместить во второй половине 2024 года.

Холодный расчет и аналитики:

@helicoptermacro

Исторический момент: впервые бОльшая часть населения считает, что за стабильность цен в стране отвечает ЦБ РФ, а не правительство (27% vs 26% опрошенных, по данным инФОМ).

Меры по повышению финансовой грамотности дают свои плоды 💪 Глядишь, такими темпами и призывы к более низкой ставке будут все меньше возбуждать общество.

Но на этом хорошие новости заканчиваются. Даже из тех, кто считает, что за цены отвечает Банк России, лишь ~60% слышали о том, что ЦБ стремится удерживать инфляцию на определенном уровне.

А из тех, кто что-то слышал о таргете, правильный ответ о том, что цель по инфляции – 4%, дают менее 1/5 опрошенных.

@helicoptermacro

Денежная масса: что это такое, откуда берётся, как влияет на экономику
Такая дискуссия состоялась на Финансовом конгрессе Банка России в июле 2024 года.

В зале присутствовала сама Эльвира Набиуллина. Вёл дискуссию Алексей Заботкин, зам Набиуллиной по денежно-кредитной политике.

Очень хорошо для ликбеза.

Что такое денежная масса?

Как на денежную массу влияет бюджет?

Чем отличается покупка гособлигации банком от покупки гособлигации частным лицом или фирмой (не банком)?

На эти и другие вопросы в видео есть ответы.

===

Главное, к сожалению, не прозвучало. Не было сказано ни слова о роли ЦБ в формировании денежной массы. Не говоря уже о том, что ЦБ может влиять на размер не только номинальной, но и реальной денежной массы. И о том, как рост реальной денежной массы влияет на экономический рост, тоже не сказали.

Но есть и плюс. Пусть и в критическом плане, но была упомянута моя теория реальной денежной массы (я её называю теорией реальных денег). Её упомянул Григорий Жирнов.
===
Это видео на YouTube:
https://youtu.be/A-ymmul1jGU
Это видео на Дзен:
https://dzen.ru/video/watch/668a3335f912592a71737543

Все-таки инфляция это вперед-смотрящая-переменная, и прошлым не связана.