Испания: закон и право

КАК РОДИТЕЛЯМ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ (КВАРТИРУ ИЛИ ДОМ) НА ИМЯ ДЕТЕЙ
‼️ Подарить деньги на покупку:

ШАГ 1️⃣: Подготовить документы, подтверждающие источник происхождения средств на покупку недвижимости (требование закона о предотвращении отмывания денежных средств - Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales).

ШАГ 2️⃣: Подготовить документы, подтверждающие наличие родства между дарителем и одаряемым / одаряемыми (свидетельство о рождении с апостилем (если требуется для вашего случая) + присяжный перевод этого свидетельства на испанский язык.

ШАГ 3️⃣: Нотариально оформить дарение денежных средств от родителей ребенку (детям). Это необходимо для того, чтобы иметь право на применение льгот и вычетов по налогу на дарение. Если дарение будет оформлено в простой письменной форме, а не в нотариальном публичном акте, то никаких льгот применить налогоплательщик (одаряемый ребенок) НЕ сможет.

ШАГ 4️⃣: Оформить сделку по покупке недвижимости у нотариуса, то есть подписать нотариальный акт купли-продажи.

‼️ШАГ 3 и 4 можно оформить в один день у одного и того же нотариуса.

ШАГ 5️⃣: Подать соответствующие налоговые декларации:
- Modelo 651 – налог на дарение (нужно задекларировать сумму дара; применить положенные льготы - в связи с родством между дарителем и одаряемым; подтвердить родство документами);
- Modelo 600 – налог на переход права собственности ITPO. При наличии права на льготы и при соблюдении обязательных требований, можно применить пониженную ставку налога для лиц младше определенного возраста). Также есть возможность подать заявление на рассрочку уплаты налога – сроком до 3-х лет.
- Иные налоги – если продавцом недвижимости являлся налоговый нерезидент Испании (Modelo 211, Plusvalía).

ШАГ 6️⃣: Подать документы на регистрацию в Регистр собственности, получить готовые документы.

👩‍💻 GESTORÍA 551:
Юридическое сопровождение сделок "под ключ".

Запись на консультацию:
+ 34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram, Viber)

КАК РОДИТЕЛЯМ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ (КВАРТИРУ ИЛИ ДОМ) НА ИМЯ ДЕТЕЙ

Если перед вами встала задача купить квартиру или дом в Испании, при этом оформить этот объект на ребенка / детей.

‼️ При этом:

- средства на оплату недвижимости ВАШИ,

- оформить объект ВЫ планируете НА ИМЯ РЕБЕНКА / ДЕТЕЙ.

🔹Варианты:

✅ Подарить деньги на покупку

✅ Оформить займ между родителями и ребенком/детьми

✅ Купить объект на имя родителя/лей и потом подарить объект недвижимости (подходит для ситуации, если родители налоговые нерезиденты, не имеют счета в Испании, а дети уже стали резидентами, имеют счет в банке и тд).

‼️ Сразу оговоримся, что объект планируется приобретать на имя совершеннолетних детей.

❓Какие трудности могут возникнуть, если оформить недвижимость на несовершеннолетних детей? Статья в процессе подготовки.

👩‍💻 GESTORÍA 551:
Юридическое сопровождение сделок "под ключ"

Запись на консультацию:
+ 34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram, Viber)

АВТОРСКИЙ КАНАЛ В ТЕЛЕГРАМ "ИСПАНИЯ: ЗАКОН И ПРАВО"
Канал ведет официальный хестор в Испании, коллегиальный номер 551
(Gestora Administrativa colegiada, № 551).
На канале публикуются профессиональные статьи на темы:
➖ ВНЖ и ПМЖ (резиденции),
➖ легализация в Испании,
➖получение испанского гражданства,
➖ налоги и налогообложение,
➖ налоговая резиденция,
➖ работа и бизнес,
➖ образование,
➖ аренда и многое другое.

✅ Приглашаю вас присоединиться к моему каналу по ссылке.
Испания: закон и право
https://t.me/espanaparatodos

3 положительных решения о рассрочке налога!

Заявления поданы 16 января и через 3 недели клиенты получили рассрочку на 3 года с разбивкой платежа поквартально!

‼️ ПОЛУЧИТЕ РАССРОЧКУ ПО УПЛАТЕ НАЛОГА ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ!

Основные условия и требования:

1⃣ Срок подачи заявления и документов, необходимых для оформления рассрочки уплаты налога - 1 месяц с даты подписания сделки у нотариуса.

2⃣ Максимально возможный срок для рассрочки - 3 года.

3⃣ Наличие оснований для рассрочки:

- вариант 1: при покупке основного постоянно жилья (для резидентов),

- вариант 2: при наличии финансовых трудностей у налогоплательщика.

4⃣ Наличие у заявителя счета в испанском банке, с которым у налоговой заключено соглашение (Sabadell, Santander, BBVA, CAJA RURAL, CAIXA...)

GESTORÍA 551
Проконсультируем вас, оформим декларации, заявления, поможем собрать полный комплект документов и получить рассрочку на уплату налога!

Заказать услугу:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram,Viber)

Вопрос от клиента: “Откуда НДС? Я же сдаю помещение просто под склад??”

Клиент обратился ко мне за услугой по составлению договора аренды нежилого помещения. При обсуждении условий арендных взаимоотношений были затронуты налоговые обязательства арендодателя, к которым последний был не готов …

✅ Детали консультации:

Арендодатель: физическое лицо, НЕрезидент в Испании.

🔹Арендатор: физическое лицо, резидент в Испании, коммерческую деятельность не ведет, предпринимателем физическим лицом НЕ является.

🔹Объект аренды: нежилое помещение (local - на испанском языке).

🔹Использование нежилого помещения: исключительно как склад для хранения личных вещей арендатора (almacen).

🔹Вопрос: если в нежилом помещении НЕ будет осуществляться коммерческая или иная предпринимательская деятельность, то возникает ли у арендодателя (собственника помещения) обязанность платить НДС?

Ответ:
В соответствии с испанским налоговым законодательством, арендодатели недвижимого имуществ (зданий, сооружений, помещений,земельных участков и тд) являются обязанными субъектами по налогу на добавленную стоимость (НДС). Это касается и физических лиц. Ставка по НДС для аренды составляет 21%.
Единственное исключение из этого правила - когда объект аренды будет использоваться исключительно и полностью в качестве жилья.
Поэтому в данной ситуации, не смотря на то, что обе стороны являются физическими лицами, никто из них не ведет предпринимательскую деятельноть, а нежилое помещение НЕ будет использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, арендодателю придется платить налог на доходы физических лиц нерезидентов и НДС.

Выводы:
1️⃣ До подачи деклараций арендодатели нежилых помещений (физ. лица) обязаны встать на учет в налоговой как плательщики НДС.
2️⃣ При обсуждении итоговой ставки аренды стороны должны помнить про НДС (ставка аренды + 21%).

✅ Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

✅ Заказать консультацию или оказание услуг:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

‼️ Внимание налоговых нерезидентов, владельцев недвижимости в Испании!

Срок подачи деклараций нерезидентов (Modelo 210, tipo 02) за отчетный 2023 год по объектам, которые не сдаются в аренду, заканчивается 31.12.2024.

Срок подачи деклараций (Modelo 210, tipo 01, 35) по объектам, которые находятся в аренде - до 20.01.2025

Заказать подачу деклараций:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

​​В Официальном журнале Европейского союза (OJEU) сегодня (24.10.2024) было опубликовано Заключение Европейского экономического и социального комитета относительно Предложения по Регламенту Европейского парламента и Совета о контроле иностранных инвестиций в рамках Союза и отмене Регламента (ЕС) 2019/452 Европейского парламента и Совета.

‼Из интересного и важного:

Рекомендация 29 Комитета ЕС:
Подвергать инвестиции, поступающие из офшорных зон (налоговых убежищ), особому надзору, требующему полного анализа истинных владельцев инвестиционных компаний и проверки законности используемых средств.
Просить государства-членов ЕС рассмотреть возможность отмены так называемых «золотых виз» для получения вида на жительство в стране ЕС или гражданства в ней. Изучить взаимосвязь между колебаниями потоков прямых иностранных инвестиций и принятием или отклонением инвестиций «проблемного» происхождения.

Также были даны аргументы в пользу этой рекомендации (3.17):

Практика так называемых «золотых виз» позволяет гражданам третьих стран получить вид на жительство в государстве-члене ЕС или гражданство этого государства-члена ЕС, взамен на инвестиции в этой стране на определенную сумму.

В большинстве случаев инвестиции осуществляются в сектор недвижимости, что способствует росту цен на жилье в странах, где бездомность и цены на недвижимость стали одной из главных национальных проблем.

В то же время эти инвестиции не подлежат контролю и поэтому во многих случаях скрывают операции по отмыванию денег.

Злоумышленники могут использовать эти финансовые потоки как ворота в европейскую экономику. Союз должен предложить государствам-членам пересмотреть эту практику на своей территории.

✅ Рекомендаций и аргументов в опубликованном документе Европейского экономического и социального комитета много. Ознакомиться с ним целиком можно по ссылке.

Выводы:

1) Золотые визы в каком-то ближайшем обозримом будущем должны отменить (уже точно, а не по слухам).

2) Контроль за денежными потоками иностранцев усилится, купить недвижимость на иностранные капиталы из третьих стран будет сложнее …

➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖
✅ Дополнительные материалы и статьи этого канала по теме обязательной проверки источников происхождения денежных средств (инвестиций):

1⃣ При покупке банковской (залоговой) недвижимости, новостроек

2⃣ Подтверждение квалификации автора канала в вопросах,связанных с прохождением проверки источников происхождения денежных средств.

✅ Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

✅ Заказать консультацию или оказание услуг:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

Этот опрос ⬆️ ⬆️ ⬆️ я проводила в феврале 2024.

Тогда только 15% ответили, что в курсе обязательной лицензии и проверяют ее наличие у своего агента /риэлтора.

А 63% - ничего не знали.

17% - знали о новом требовании к риэлторской деятельности, но им в принципе всё равно (есть она или нет у агента).

ПОМОЩЬ В ПОЛУЧЕНИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
- Анализ документов будущего заемщика
- Оценка шансов на получение ипотечного кредита
- Рекомендации по подготовке документов для подачи заявки на ипотеку
- Симуляция условий ипотечного кредита
- Помощь в формировании полного пакета документов на получение ипотечного кредита
- Подача заявки через официального хестора с сопроводительным письмом
- Направление заявок только в лояльные банковские учреждения и офисы
- Cопровождение на прием в банк во время процедуры подачи заявки на ипотеку
- Постоянный контакт с менеджером банка на протяжении всего процесса до одобрения кредита
- Консультации по вопросам оформления (проверка объекта на соответствие требований банка, отсутствие долгов, сопровождение у нотариуса при подписании нотариального договора ипотечного займа и нотариального акта купли-продажи, иные услуги) –при необходимости

Работаем на основании договора оказания услуг

Для записи на консультацию:
+ 34 642 679 995 (писать на WhatsApp, Telegram)

ПОМОЩЬ В ОТКРЫТИИ БАНКОВСКОГО СЧЕТА В ИСПАНИИ:
- Сбор и анализ документов, необходимых для открытия счета
- Присяжный перевод документов
- Запись на прием в банковское отделение
- Сопровождение на приеме при открытии счета

ПОМОЩЬ В РАЗБЛОКИРОВКЕ БАНКОВСКИХ СЧЕТОВ:
- Анализ причин блокировки счета в банке
- подготовка пакета документов для разблокировки счета
- присяжный перевод документов
- запись на прием в банковское отделение
- сопровождение на приеме в банке или представление интересов клиента по доверенности


Работаем на основании договора оказания услуг

Для записи на консультацию:

+ 34 642 679 995 (писать на WhatsApp, Viber, Telegram)

​​ПРИМЕР НОТАРИАЛЬНОГО АКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА В ИСПАНИИ
«Когда нотариальный акт – сплошные обещания стороны продавца»
Обещание 1 – Устранить нелегальные постройки
Весь нотариальный акт (Escritura de compraventa) изобилует множеством описок и состоит из обещаний стороны продавца что-то устранить, исправить, уплатить. В настоящее время покупатель с большим трудом добивается от стороны продавца исполнения этих самых обязательств.
В прикрепленном файле можно увидеть, что что сторона продавца обещает исправить и ошибки, и существующие дефекты по объекту. На самом деле за период владения домом, продавцы осуществили незаконную перепланировку (имеются нелегальные постройки).
Изначально покупатель обратился как к «агенту» в одну из ассоциаций города Торревьеха. При этом ассоциации НЕ МОГУТ оказывать риэлторские услуги. Как я ранее писала (подробнее по ссылке тут) все агенты и агентства недвижимости обязаны иметь лицензию на свою деятельность, а точнее состоять в официальном реестре агентов по недвижимости и иметь лицензионный номер.

Если бы покупатель изначально обратился ко мне, то:

1⃣ В договоре резерва я бы прописала обязанность стороны продавца устранить все несоответствия и нелегальные постройки к дате подписания нотариального акта купли-продажи, в противном случае у стороны покупателя возникает право удержать из цены по договору суммы, необходимые на устранение этих несоответствий и на легализацию построек и перепланировок;

2⃣ В договоре резерва я бы прописала обязанность стороны продавца предоставить сертификат из градостроительного органа муниципалитета об отсутствии градостроительных нарушений, а также об отсутствии открытых и находящихся на рассмотрении дел о нарушении градостроительных норм продавцом дома. Наличие подобных нарушений градостроительных норм является обстоятельством, которое препятствует возможности легализовать постройки и перепланировки, которые выполнены незаконно.
В данном конкретном случае продавец ничего не успел легализовать до даты подписания, а только дал обещание все исправить. !!! Хотя дом уже НЕ находится в собственности продавца.

Перед подписанием основного нотариального акта купли-продажи стороны обычно определяют порядок расчетов (суммы переводов, оформление именных банковских чеков, оплата электронными деньгами …).
В ситуации, подобной настоящей, мы бы провели удержание средств, необходимых на устранение всех недостатков.

Стороне продавца были бы предоставлены сметы специалистов с указанием стоимости услуг и расходов. Путем переговоров была бы определена сумма по удержанию, которая устроила бы обе стороны.

В итоге покупатель получил бы скидку и купил бы дом дешевле, а далее в спокойном режиме, самостоятельно занимался легализацией незаконных построек. В данном случае ОДНИ ОБЕЩАНИЯ 😳

О том, как продавец уплатил налог нерезидента в последний день срока читайте в следующей публикации + пруфы в виде сканов.

Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551
✅ Заказать консультацию или оказание услуг:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

АВТОРСКИЙ КАНАЛ В ТЕЛЕГРАМ "ИСПАНИЯ: ЗАКОН И ПРАВО"
Канал ведет официальный хестор в Испании, коллегиальный номер 551
(Gestora Administrativa colegiada, № 551).
На канале публикуются профессиональные статьи на темы:
➖ ВНЖ и ПМЖ (резиденции),
➖ легализация в Испании,
➖получение испанского гражданства,
➖ налоги и налогообложение,
➖ налоговая резиденция,
➖ работа и бизнес,
➖ образование,
➖ аренда и многое другое.

✅ Приглашаю вас присоединиться к моему каналу по ссылке.
Испания: закон и право
https://t.me/espanaparatodos

БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (5 часть)

TANTEO Y RETRACTO - ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ВЫКУПА РЕГИОНОМ на все последующие сделки

В некоторых регионах Испании законодательно установлено ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО этого РЕГИОНА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ определенной группы ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ в случае их продажи собственниками.

✅ К таким объектам относятся:
Квартиры, дома, нежилые помещения и т.д., которые подверглись процедуре принудительного взыскания по ипотечному долгу. При этом такое преимущественное право возникает не только на первую продажу банком или инвестиционным фондом, который выкупил объект и погасил ипотечный долг, а на ВСЕ ПОСЛЕДУЮЩИЕ СДЕЛКИ.

В Регионе Валенсии под эту категорию подпадают все объекты недвижимости, которые подверглись процедуре принудительного взыскания по ипотечному долгу начиная с 20.04.2005 года.

ЧТО ЭТО МОЖЕТ ОЗНАЧАТЬ НА ПРАКТИКЕ?

1⃣ Продавец объекта банковской недвижимости, на который распространяется требование о соблюдении процедуры Tanteo y Retracto обязан направить в Департамент по жилью уведомление о предстоящей сделке по продаже объекта. В этом уведомлении нужно указать данные покупателя, его номер NIE, цену продажи, сообщить о существенных условиях по сделке (ипотека, рассрочка платежа и т.д.), необходимо приложить копию договора резерва.

2⃣ Департамент по жилью соответствующего региона Испании должен дать продавцу банковской недвижимости письменное согласие на такую сделку и указать, что от преимущественного права на выкуп этого конкретного объекта регион отказывается.

3⃣ Этот документ должен быть передан нотариусу заблаговременно либо в день подписания купчей у нотариуса. Документ позволяет продать объект на тех же условиях и по той же ЦЕНЕ, которые были предложены Региону и исключительно этому конкретному покупателю.

4⃣ Покупатель такого объекта ОБЯЗАН направить уведомление о свершившейся сделке, указать свои данные как покупателя, данные продавца, цену покупки и указать иные существенные условия по сделке. Уведомление направляется в тот же компетентный орган, который первоначально выдал разрешение на сделку и выразил отказ Региона от использования преимущественного права выкупа. Срок для направления уведомления и документов – 15 календарных дней с даты подписания купчей у нотариуса.
!!!МАЛО КТО СОБЛЮДАЕТ ЭТО ТРЕБОВАНИЕ ЗАКОНА!!!

‼ ВАЖНО!!!
ВСЕ ПОСЛЕДУЮЩИЕ СДЕЛКИ по продаже ЭТОГО объекта также должны соблюдаться с соблюдением вышеописанной процедуры.

То есть если вы сейчас приобретаете объект банковской недвижимости, то в случае его продажи вы должны сначала предложить Региону выкупить ваш объект, получить отказ от использования преимущественного права выкупа, а затем НА ТЕХ ЖЕ УСЛОВИЯХ и ПО ТОЙ ЖЕ ЦЕНЕ вы должны продать объект вашему клиенту-покупателю.

Ссылки на предыдущие публикации по теме банковской недвижимости:
1 часть
2 часть
3 часть
4 часть
Доп информация

✅ Консультации с подробным разбором порядка приобретения банковской недвижимости:

+ 34 642 679 995 (WhatsApp)
Связь в Telegram https://t.me/Tsareva_GestoraAdministrativa551

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ ЭТОГО КАНАЛА

1⃣ ВОДИТЕЛЬСКИЕ ПРАВА

1. Обмен водительских удостоверений на испанские. Соглашение с Молдавией

2. Обмен водительских удостоверений на испанские. Соглашение с Грузией

2⃣ БАНКИ И ПЕРЕВОДЫ

1. BIZUM - это просто способ оплаты или всё таки …? - 1 часть

2. BIZUM - это всего лишь система мгновенных переводов. - 2 часть

3. BIZUM - это всего лишь система мгновенных переводов. - 3 часть

4. СКОРО ПРИДЕТСЯ ПОПРОЩАТЬСЯ С ЕЩЕ ОДНИМ БАНКОВСКИМ УЧРЕЖДЕНИЕМ (слияние BBVA и Banco de Sabadell)

3⃣ ЭЛЕКТРОННЫЙ СЕРТИФИКАТ и CLAVE PIN

1. Электронный сертификат - 1 часть

2. Электронный сертификат - 2 часть


4⃣ БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1 часть - плюсы и перечень основных минусов

2 часть - сложные договорные обязательства

3 часть - объект без коммуникаций

4 часть - обязательная проверка источников происхождения средств на покупку на признаки отмывания денежных средств

Курс обучения "Предотвращение отмывания денежных средств и финансирование терроризма"

5⃣ Мифы и заблуждения по поводу НАЛОГОВОЙ РЕЗИДЕНЦИИ В ИСПАНИИ - "Знаменитый закон Бэкхема"

1 часть - вопросы 1 - 3 - жить и работать в Испании, а налоги платить как налоговый НЕРЕЗИДЕНТ

2 часть - вопросы 4 - 6 - кто может применять этот режим, как долго можно его применять, недостатки

3 часть - вопросы 7 - 9 - как оформить заявление на применение этого режима, какие налоги в итоге придётся платить, как досрочно отказаться от применения этого режима.

✅ рубрикатор буду постепенно пополнять для вашего удобства

​​В 2023 г. я прошла обязательное обучение в сфере "Предотвращения отмывания денежных средств и предотвращении финансирования терроризма" Выше я выложила Диплом, который мне был выдан в связи с успешным прохождением курса.

ТЕМА 1: ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОБ ОТМЫВАНИИ ДЕНЕГ
1. Историческая справка
2. Определение понятия
3. Концепция отмывания денег

ТЕМА 2: ПРАВОВАЯ БАЗА
1. Международная правовая база
2. Изменения в европейской правовой базе
3. Эволюция испанской правовой базы
4. Закон Испании 10/2010 о предотвращении отмывания денежных средств и финансировании терроризма

ТЕМА 3: ОСНОВНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ОБЯЗАННЫХ СУБЪЕКТОВ
1. Обязательства по надлежащей проверке клиентов, источников происхождения средств
2. Обязательства по предоставлению отчетности
3. Обязательства по мерам внутреннего контроля
4. Обязательства по проверке средств платежей клиентов

ТЕМА 4: РИСК-ОРИЕНТИРОВАННЫЙ ПОДХОД
1. Эффективность систем предотвращения отмывания денежных средств
2. Матрица риск-ориентированного подхода (RBA - Risk Based Approach)

ТЕМА 5: ПОЛИТИКА ДОПУСКА (ОДОБРЕНИЯ) КЛИЕНТОВ
1. Процедура формальной идентификации
2. Процедура «Знай своего клиента» (KYC)
3. Процедура одобрения клиента

ТЕМА 6. ПОДОЗРИТЕЛЬНЫЕ ОПЕРАЦИИ
1. Каталог рискованных операций
2. Меры должной осмотрительности, связанные с клиентами
3. Меры должной осмотрительности, связанные с транзакциями (переводами средств)
4. Внутренняя отчетность о подозрительных операциях
5. Сообщение о нарушениях Закона 10/2010

ТЕМА 7: СПЕЦИАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА И ОТЧЕТНОСТЬ В SEPBLAC
1. Специальная проверка подозрительных операций
2. Сообщение о подозрительных операциях в SEPBLAC

✅ Полученные знания помогают мне проводить надлежащую оценку документов моих клиентов, которые планируют инвестировать в испанскую недвижимость свои средства:

Прохождение проверки источников происхождения средств на покупку недвижимости ОБЯЗАТЕЛЬНО в следующих случаях:

1⃣ Покупка новостроек

2⃣ Покупка банковской недвижимости

Ссылка на канал:
Испания: закон и право

Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

Заказать консультацию или оказание услуг:

+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (4 часть).

ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА АКТИВОВ НА ПРИЗНАКИ ОТМЫВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ или ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ИСТОЧНИКОВ ПРОИСХОЖДЕНИЯ СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ ОБЪЕКТА У БАНКА ИЛИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА.

К сожалению, многие даже не в курсе о такой обязанности стороны покупателя. При подборе объектов лица, заинтересованные в приобретении банковской недвижимости, руководствуются исключительно ценой. По всей видимости, полагая, что главное урвать забронировать, а там уж как-нибудь.
Однако необходимость подтвердить все средства на покупку для большинства покупателей становится непреодолимым препятствием.

❓Откуда взялись такие требования? Закон 10/2010 от 28 апреля о предотвращении отмывания денежных средств и финансировании терроризма (Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo) в статье 2 устанавливает перечень обязанных субъектов (лиц, организаций), которые при осуществлении своей деятельности ОБЯЗАНЫ проверять источники происхождения средств своих клиентов, выявлять подозрительные операции.

❓Кто относится к таким обязанным субъектам?
Банки, кредитные организации; инвестиционные фонды, пенсионные инвест фонды, страховые компании, нотариусы, регистраторы, адвокаты, юристы, казино, различные посредники по: обмену валют, в том числе виртуальной валюты, электронных денег, крипты; застройщики (ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЕК также нужно доказать источник происхождения средств); ювелирная деятельность, ломбарды и пр.

❓Какие могут быть последствия в случае непрохождения проверки?

Минимальные последствия:

➖отказ банка, инвест фонда или застройщика (при покупке новостроек) в одобрении операции;

➖потеря внесенной суммы в качестве резерва или задатка;

Максимальные последствия:
➖ если обязанный субъект выявит признаки "подозрительной операции", то он будет ОБЯЗАН сообщить в компетентный орган о выявленном факте, а там уже возможны более неблагоприятные последствия, даже замораживание фондов ...

Ссылка на канал:
Испания: закон и право

Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

Заказать консультацию или оказание услуг:

+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (3 часть).

‼️ Объект банковской недвижимости будет передан покупателю без подключенных коммунальных услуг по электроснабжению и водоснабжению.

Некоторые блогеры / риэлторы такое обстоятельство относят к плюсам! 
НЕТ СВЕТА И ВОДЫ = НЕТ ДОЛГОВ
Однако стоит помнить, что энергосбытовые компании не допускают огромных долгов по ком.услугам. Как правило, после нескольких предупреждений владельцу контракта, поставки воды и/или электричества прекращаются.

Из практики: в договорах купли-продажи с внесением резерва и/или задатка на вторичном рынке я всегда прописываю следующее обязанности продавца: передать объект с подключенными коммуникациями (с действующими контрактами на электро- и водоснабжение); минимум за 3 дня до даты сделки  передать покупателю последние фактуры (выставленные счета) за воду и электричество с подтверждением их уплаты; часто практикую удержание средств для оплаты еще невыставленных счетов; в обязательном порядке прописывается обязанность продавца передать покупателю все технические справки и декларации.
В случае с банковской недвижимостью покупатель полностью и прямо освобождает продавца от вышеуказанных обязанностей. Объект всегда передается БЕЗ света, воды, без справок и деклараций о  техническом состоянии. После покупки покупатель самостоятельно и за свой счет будет заниматься оформлением справок, подключением коммуникаций.

✅ СПРАВОЧНО о расходах на подключение электричества и водоснабжения:

Расходы на подключение электричества и воды в первую очередь зависят от типа объекта и состояния коммуникаций. Подключить электричество и воду для квартиры будет значительно дешевле, чем для нежилых помещений и отдельно стоящих домов.

Подключение электричества для квартиры в среднем обойдётся: от 150 до 600 евро 
➖оплата стоимости подключения в энергосбытовой компании (зависит от мощности, от 100 евро и выше;
➖работа электриков в случае необходимости (установка нового оборудования, электро щитка, предохранителей и т.д.);
➖оформление электро бюллетеня (при необходимости) - такую работу могут выполнить только авторизованные электрики с необходимым доступом;
➖иные расходы (например, специалиста, который займется всем этим процессом)

Подключение водоснабжения для квартиры в среднем обойдётся: от 150 до 500 евро
➖оформление технических справок о пригодности жилья: 120 -150 евро;
➖оплата муниципального сбора за оформление Декларации о пригодности жилья (в каждом муниципалитете установлен свой сбор): 15 - 120 евро;
➖покупка новых ключей ввода и вывода (необходимы для установки счетчиков): 50 - 100 евро;
➖работа сантехника по установке ключей ввода и вывода: 100 - 150 евро
оплата стоимости подключения в водоснабжающей компании (примерно 170 евро и выше);
➖иные расходы (например, специалиста, который займется всем этим процессом).

Из практики: приглашенный инженер после обследования банковской квартиры отказался выдать справку о пригодности жилья (без этого документа невозможно подключить воду в квартиру/дом). Инженер настаивал на том, что сначала нужно оформить Ответственную декларацию на ремонт квартиры, подключить временный контракт на водоснабжение, только после этого оформлять справки о пригодности жилья и подключать водоснабжение на постоянной основе.

😅 Я нашла потом другого инженера, который нам выдал всё таки нужный сертификат))

‼️ Расходы на подключение водоснабжения и электричества для отдельно стоящего дома могут быть в разы дороже, чем для квартиры.

Например, если вы приобрели отдельностоящий дом, и давность его постройки - 50 лет и более, то придется оформлять все справки о техническом состоянии дома (от 800 евро без НДС), а также возможно придется менять систему канализации (зависит от выбранного типа оборудования и количества пользователей системой, от 5000 евро).
‼️ Все эти нюансы можно учесть на стадии подбора объекта, выяснить требования муниципальных служб к подключению коммуникаций, оценить стоимость услуг специалистов, которые работают в муниципалитетах которые вы рассматриваете для покупки банковской недвижимости.
В принципе возможно ВСЁ однако какой ценой!?

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ ЭТОГО КАНАЛА

1⃣ ВОДИТЕЛЬСКИЕ ПРАВА

1. Обмен водительских удостоверений на испанские. Соглашение с Молдавией

2. Обмен водительских удостоверений на испанские. Соглашение с Грузией

2⃣ БАНКИ И ПЕРЕВОДЫ

1. BIZUM - это просто способ оплаты или всё таки …? - 1 часть

2. BIZUM - это всего лишь система мгновенных переводов. - 2 часть

3. BIZUM - это всего лишь система мгновенных переводов. - 3 часть

4. СКОРО ПРИДЕТСЯ ПОПРОЩАТЬСЯ С ЕЩЕ ОДНИМ БАНКОВСКИМ УЧРЕЖДЕНИЕМ (слияние BBVA и Banco de Sabadell)

3⃣ ЭЛЕКТРОННЫЙ СЕРТИФИКАТ и CLAVE PIN

1. Электронный сертификат - 1 часть

2. Электронный сертификат - 2 часть


4⃣ БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1 часть - плюсы и перечень основных минусов

2 часть - сложные договорные обязательства

3 часть - объект без коммуникаций

4 часть - обязательная проверка источников происхождения средств на покупку на признаки отмывания денежных средств

Курс обучения "Предотвращение отмывания денежных средств и финансирование терроризма"

5⃣ Мифы и заблуждения по поводу НАЛОГОВОЙ РЕЗИДЕНЦИИ В ИСПАНИИ - "Знаменитый закон Бэкхема"

1 часть - вопросы 1 - 3 - жить и работать в Испании, а налоги платить как налоговый НЕРЕЗИДЕНТ

2 часть - вопросы 4 - 6 - кто может применять этот режим, как долго можно его применять, недостатки

3 часть - вопросы 7 - 9 - как оформить заявление на применение этого режима, какие налоги в итоге придётся платить, как досрочно отказаться от применения этого режима.

✅ рубрикатор буду постепенно пополнять для вашего удобства

‼️ Обмен водительских прав ‼️

К Украине, Молдавии присоединяется Грузия!

✅ 29 сентября 2024 г. вступит в силу Соглашение между Испанией и Грузией о взаимном признании и обмене национальными водительскими правами ‼️

Еще 2 сентября 2024 в Официальном гос вестнике Испании (BOE) было опубликовано Соглашение между Королевством Испания и Республикой Молдова о взаимном признании и обмене национальными водительскими удостоверениями.

Соглашение было заключено 5 апреля 2024 г. в Мадриде, вступает в законную силу 29 сентября 2024 г. (в тот же срок, что и Соглашение об обмене водительских удостоверений заключенное между Испанией и Молдавией).

Важно помнить, что водительское удостоверение должно быть получено лицом, которое желает обменять свои молдавские водительские права на испанские, ДО получения испанской резиденции.

Например, дата выдачи молдавских водительских прав - 16.04.2022 г., дата начала резиденции в Испании - 15.05.2023 г. - обмен водительских прав в этом случае ВОЗМОЖЕН.

Однако, если испанская резиденция получена 15.05.2023 года, а водительские права будут выданы в 2024 г., то в таком случае обмен водительских права будет НЕВОЗМОЖЕН.

Плюсы обмена:
➖Не нужно заново проходить обучение в автошколе,
➖Не нужно сдавать теорию,
➖Не нужно сдавать практику вождения.

Таким образом, с 29 сентября 2024 г. можно будет обменять на испанские водительские удостоверения, выданные в трех странах бывшего СССР: Украина, Молдавия, Грузия (при соблюдении установленных требований!!!).

Ссылка на канал:
Испания: закон и право

Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

Заказать консультацию или оказание услуг:

+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram).

АВТОРСКИЙ КАНАЛ В ТЕЛЕГРАМ "ИСПАНИЯ: ЗАКОН И ПРАВО"
Канал ведет официальный хестор в Испании, коллегиальный номер 551
(Gestora Administrativa colegiada, № 551).
На канале публикуются профессиональные статьи на темы:
➖ ВНЖ и ПМЖ (резиденции),
➖ легализация в Испании,
➖получение испанского гражданства,
➖ налоги и налогообложение,
➖ налоговая резиденция,
➖ работа и бизнес,
➖ образование,
➖ аренда и многое другое.

✅ Приглашаю вас присоединиться к моему каналу по ссылке.
Испания: закон и право
https://t.me/espanaparatodos

БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - продолжение следует ...

БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (2 часть )

Плюсы, минусы, подводные камни и ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ …

СЛОЖНЫЕ ДОГОВОРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:
1.1. Договор резерва, который подписывает покупатель банковской недвижимости с продавцом (банк либо фонд) представляет собой сложный многостраничный документ (10 и более страниц), согласно которому покупатель подтверждает, что знаком с состоянием объекта, приобретает его в том физическом, юридическом, архитектурном, энергетическом, градостроительном, и прочее подобное состоянии, в котором оно находится, в случае обнаружения каких-либо проблем в будущем полностью освобождает продавца от каких-либо претензий (при этом покупатель не всегда имеет возможность оценить истинное состояние объекта).

*** из практики: во все трубы предыдущие собственники, у которых банк принудительно изъял объект, залили цемент. Проблема была выявлена после покупки.

*** из практики: клиенты выбрали объект - бунгало, имелись регистрационные данные и кадастровый номер, однако объект не был показан продавцом; клиенты опираясь на цены домов в этой урбанизации приняли решение рисковать и покупать объект “не глядя”!

1.2 По условиям договора резерва покупатель полностью освобождает продавца от необходимости предоставить сертификат о наличии или отсутствии задолженности по комунидад (общее содержание многоквартирного дома или группы домов в урбанизации).
Однако в договоре резерва и в нотариальном акте купли-продажи прописывается обязанность продавца погасить всю задолженность, которая будет выявлена покупателем после подписания сделки по купле-продаже у нотариуса.
В этом случае важно понимать, что в соответствии с действующим испанским законодательством, именно покупатель несет ответственность за долги, которые имеются у объекта за последние 3 года до смены владельца.
Иными словами, комунидад все свои претензии по долгам обратит не к продавцу, а уже к покупателю (новому собственнику).
Требовать исполнения обязательств (обещаний) покупателю придется самостоятельно через направление претензий, извещений или даже через суд.

* из практики: если удается выявить управляющую компанию (administración de fincas), то есть шанс выяснить информацию о возможных долгах по комунидад по объекту до подписания сделки у нотариуса.

* из практики: в нотариальном акте купли-продажи продавцом был прописан очень короткий срок для направления претензий продавцу о наличии долгов - всего 5 дней. Но мы успели: получить сертификат, подготовить претензию и направить ее продавцу.

1.3 Как в частном договоре резерва, так и в нотариальном акте купли-продажи прописывается, что покупатель полностью освобождает продавца от обязанности предоставить техническую документацию:
➖если дому 50 и более лет, то каждые 10 лет необходимо проводить техническое обследование дома и делать технический отчет о его состоянии (касается как многоквартирных домов, так и отдельностоящих).
➖второй документ, который продавец банковской недвижимости не будет предоставлять покупателю - декларация о вторичном жилье (этот документ нужен для заключения договора на водоснабжение).

*** Из практики: Если приобретается квартира в доме 50+ лет, но технического отчета о состоянии дома нет, то ПОКА каких-либо проблем с подключением коммуникаций (водоснабжения) у нового собственника не будет.
Если приобретается отдельный дом, то БЕЗ такого технического отчета о состоянии дома НЕВОЗМОЖНО будет оформить Декларацию о вторичном жилье.

‼️ Важно помнить, что частным домам теперь ЗАПРЕЩЕНО иметь септик для водоотведения и канализации, нужно полностью менять систему на более экологичную (что делается исключительно при наличии разрешения со стороны градостроительного отдела муниципалитета, с оплатой работы инженера техника, с оплатой муниципального сбора и т.д. и т.п.).

✅ Ссылка на канал:
Испания: закон и право

Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

Заказать услугу или записаться на консультацию:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram)

БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (1 часть)

Плюсы, минусы, подводные камни и ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ …

Очевидные плюсы:
Стоимость “банковских” объектов недвижимости всегда будет ниже аналогичных (не банковских) предложений на вторичном рынке.

✅ Поэтому такие варианты всегда интересны двум группам покупателей:

1️⃣ Покупателям с невысокой платежеспособностью, так как у них появляется реальный шанс стать владельцем отдельного жилья.
2️⃣Инвесторам разного уровня, так как потенциальная рентабельность от вложений будет выше, особенно, если объекты приобретаются лотами (то есть сразу несколько залоговых объектов).

На этом, на мой взгляд, плюсы и заканчиваются.

Минусы и подводные камни, которые нужно учитывать при выборе банковской недвижимости:

➖СЛОЖНЫЕ ДОГОВОРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

➖ПОЛНОЕ ОТСУТСТВИЕ ИНФОРМАЦИИ О ВОЗМОЖНЫХ ДОЛГАХ

➖ПОЛНОЕ ОТСУТСТВИИ ИНФОРМАЦИИ О ТЕХНИЧЕСКОМ СОСТОЯНИИ ДОМА

➖ОБЪЕКТ ПЕРЕДАЕТСЯ БЕЗ ПОДКЛЮЧЕННЫХ КОММУНИКАЦИЙ

➖ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА АКТИВОВ НА ПРИЗНАКИ ОТМЫВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

➖TANTEO Y RETRACTO - ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ВЫКУПА РЕГИОНОМ на все последующие сделки



✅ Ссылка на канал:
Испания: закон и право

Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551

Заказать услугу или записаться на консультацию:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram)