Екатеринбург на блюдечке

Вторчермет атакует!

За последние пару месяцев в проф. сообществе только ленивый не написал об этом проекте. Вставлю и я свои 5 копеек, но покуда коллеги слишком сладко стелят, традиционно для этого канала выделю спорные моменты, не забыв и о хорошем.

Мало кто знает, что в своей юности Вторчермет имел ещё более поэтичное название - Мясохладстрой. Бурно растущему Свердловску для полного счастья не хватало колбасы и в 30-е годы на южной окраине города был построен мясокомбинат, который и положил начало району. Сейчас он имеет шанс положить во второй раз, поскольку опустевшую территорию легендарного екатеринбургского мясокомбината разлиновал мастер-девелопер Гринвич-Недвижимость и отдал на растерзание 7 застройщикам, которые построят здесь пару десятков многоэтажек с единой общей концепцией и рабочим названием района - Южная Ботаника.

Картинки впечатляют. Все эти аркады, водная гладь, сад камней, прогулочные аллеи, высотки с актуальными фасадами - моё почтение. Можно сказать, что проект слишком хорош для столь непопулярного места. С другой стороны, классно, когда новые точки притяжения и локальные центры создаются буквально с нуля. В жизнеспособности рендеров нет сомнений, ключевой вопрос - качество общественных пространств. У Гринвича есть портфолио из пары готовых мастер-проектов. Например Ривер-парк, где всё построено так, как и нарисовано, но качество выполнения работ на 3 с большим минусом, парк местами просто разваливается.

Растягивать стройку не планируют, район будет расти весь и сразу, дедлайн - 2030 год. Учитывая, что продажи так же будут вестись всеми одновременно, для меня остаётся загадкой как застройщики в текущих условиях планируют толкаться локтями за покупателя, которого нужно будет в промышленных количествах заманивать в промзону Вторчика. Очевидно, что за ближайшую пятилетку на маркетинговые бюджеты и обеление репутации района уйдут сотни миллионов.

Неясно и как 12 тысяч мясохладстроевцев жителей Южной Ботаники будут тоненьким ручейком вытекать по улице Монтёрской и впадать в пробку на уже нагруженной Титова. Альтернативных путей эвакуации из района пока не предусмотрено. Глядя на карту, логичным выглядит продление той же Монтёрской до Уктуса, но путепровод через ЖД-ветку - удовольствие для города дорогое, разве что денег даст добрый дядя из Москвы. Более бюджетным решением выглядит строительство ул. Смоленской вдоль ЖД до Объездной. Жителей южной части района можно было бы выпустить через Сухоложскую, но захочет ли жировой комбинат делиться территорией ради строительства дороги - есть сомнения (равно как и захочет ли он прекратить периодически подванивать). Справедливости ради, нехватка улиц и плотность отчасти компенсируются выделенной трамвайной линией и аж 9 автобусными маршрутами, да и район географически куда ближе к центру, чем тот же Солнечный (где цены, кстати, выше)

В целом, решение обозначенных проблем - дело наживное и с притоком в район инвестиций и прогрессивных людей, наверняка проявится и политическая воля в решении инфраструктурных и экологических вопросов. Проект интригует и приковывает внимание, поэтому пожелаем ему состояться в задуманном виде и стать драйвером развития всего Чкаловского района.

🧐Почему так дорого?

Попробую разобрать, что происходит с недвижимостью и как докатились до жизни такой. Начну издалека: своя квартира для русского человека имеет сакральный смысл ибо:
- свежо советское предание и культ своей квартиры, как символа успешности и процветания
- страшно остаться на улице; люди чувствуют, что в случае чего, государство вряд ли о них позаботится и "свой угол" это основа личной безопасности
- мы северная страна, без жилья ты просто замёрзнешь, поэтому ценность собственного крова у нас выше
- нет других, столь понятных для всех и надёжных инструментов сбережения денег
- есть стереотип, что покупка квартиры это хороший способ приумножить капитал.

Кроме того, в России хронический дефицит жилья, огромное количество аварийного и ветхого фонда, а так же мощнейшая внутренняя миграция в крупные города. Ну и, конечно, двузначная инфляция и ощущение, что завтра всё будет дороже. И вот на этой благодатной почве, удобренной двумя государственными решениями, последние 3 года произрастал бум на рынке недвижимости.

Удобрения разберём подробнее:
1) До 2019 года застройщики привлекали дольщиков по принципу: давайте вы, ребята, скинетесь деньгами, а мы вам через пару лет построим дом. Купить обещания застройщика стоило на 20-30% дешевле рыночной цены такой же квартиры на вторичке, поэтому считалось выгодной, хоть и рисковой инвестицией. Если застройщик всё правильно рассчитывал, то все были в шоколаде, если не мог достроить дом и/или банкротился, то мы видели людей с плакатами "Путин, помоги!". Чтобы избежать последнего сценария было решено перейти на проектное финансирование стройки, то есть обязать застройщиков строить в кредит, а деньги дольщиков складывать в банке на счетах escrow с возможностью получить их только после ввода дома в эксплуатацию. Покупать новостройки стало безопаснее, но там где меньше рисков, меньше и прибыль. Кроме того, кредит - дело дорогое и заплатил за него в итоге, конечно, потребитель.
2) Весной 2020 года, когда всем стало понятно, что новая китайская болячка - это серьёзно, продажи в новостройках драматически просели. Поскольку стройка - это локомотив экономики, было решено убить двух зайцев и поддержать с одной стороны застройщиков, с другой потребителей, введением безадресной льготной ипотеки на покупку первички. То есть ставка ниже рынка для всех и каждого. Решение безусловно изящное, но чем дольше действовала программа, чем больше людей пугали, что её вот-вот отменят, а потом не отменяли, тем больше она прогревала население и всевозможных инфоцыган, паразитирующих на рынке недвижимости.

Подобное комбо стало катализатором доселе невиданного спроса на жильё и логично вытекающего из него роста цен, существенно опережающего инфляцию. Кроме того, столь откровенное вмешательство в рыночные процессы вызвало странные перекосы. Теперь купить обещания застройщика будет на те же 20-30% дороже, чем уже готовая квартира от этого же застройщика, но на вторичном рынке. В общем всё наоборот. При этом государство оказалось в состоянии, которое в шахматах называется цугцванг, когда любой следующий ход игрока ведёт к ухудшению ситуации. Как вы знаете, выбрали в итоге отмену льгот при экстремально высокой ключевой ставке)

И если проектное финансирование можно понять и простить, то бесплатную и продолжительную раздачу денег всех налогоплательщиков наиболее обеспеченным (господдержку) — увы, нет. Предприимчивые жители крупных городов пользовались льготами, многие по нескольку раз. «Простые» люди из регионов (большинство жителей страны) в основном нет, потому как в небольших городах строили мало, да и накопить на первый взнос под силу немногим. Теперь стоимость жилья выросла и чтобы купить те же самые квадратные метры придётся заплатить в полтора-два раза больше (в зависимости от региона). А если своих денег нет: взять больший кредит на больший срок по более высокой ставке.

Стало ли жильё более доступным - вопрос риторический, ответ на который отрицательный. В общем вечеринка удалась, но похмелье после этого праздника жизни будет долгим и суровым, а вылечит его только время.

"Наступает утро, начинается новый день, наполненный трудом, радостью и счастьем советских людей. Людей, идущих по сталинскому пути к коммунизму"

Ролик - прививка от хандры. Зашкаливающий пафос советской пропаганды, разбавленный открыточными видами Свердловска 75-летней давности. А так же видеодоказательство для тех, кто не верит, что живёт в лучшем городе на земле.

https://youtu.be/0GQ5eWBKtJ8

Вчера приняли у застройщика нашу новую квартиру. Поделюсь видом из окна, (почти) ради которого всё и затевалось.

Есть определённая ирония, что при таком названии канала, я всю жизнь был приземлён и, хотя, сменил с десяток длительных и временных мест жительства, всегда оказывался на одном из первых четырёх этажей. Чаще всего это были виды на соседние дома, дворы, дороги, кусты. Лишь однажды было что-то действительно любопытное, и живя в Питере, я три года наблюдал за Невой и разводным мостом. В итоге, вернувшись на Урал, больше всего скучал не по самому городу, а по виду из окна (ну и по друзьям, конечно) При этом, оказавшись на высоком этаже, я часто ловлю себя на том, что не могу оторвать взгляд от окна, да и в самолёте всегда стараюсь сесть у иллюминатора и каждый раз радуюсь как ребёнок, наблюдая за землёй сверху)

Многие мои клиенты говорят, что вид из окна имеет для них третьестепенное значение, и я могу это принять, но, увы, не понять) Всё же бытие определяет сознание и то, что ты ежедневно наблюдаешь определяет твои мысли примерно так же, как и то, из какой кружки ты пьёшь, на какой кровати спишь, где работаешь и с какими людьми общаешься. Окружая себя любимыми вещами и людьми мы становимся счастливее, а ведь за этим всё и нужно. Наивно. Супер.

Что такое центр Екатеринбурга? Где пролегают его границы? Как этим манипулируют застройщики? Подискутировали об этом с уважаемыми экспертами.

К материалу добавлю, что если верить рекламным буклетам застройщиков, в городе появилось много новых, тихих, деловых и прочих центров. Но здесь ситуация похожая на столичность: Питер, Казань, Екатеринбург могут быть красивыми, удобными, богатыми и до посинения спорить за звания столиц, однако, Москва останется Москвой со всеми вытекающими.

https://66.ru/realty/news/273647/

Пост для контраста c предыдущим. На перекрёстке Уральских рабочих и Ильича, где когда-то можно было откушать фермерской еды в кафе Грядка Party, начинается стройка возмутительно камерного проекта под названием "Банников дом". Двухсекционный дом от 5 до 9 этажей нарушит традицию новостроек-акселератов, выбивающихся из окружения. И посмотрите, как хорошо это выглядит (пока на рендерах, конечно). Дом гармонирует с соседями как по размеру, так и по экстерьеру и цветовым решениям. Справедливости ради, отмечу, что правила землепользования и застройки позволяют строить на этом небольшом участке дом высотой до 30 метров. Будь здесь зона "многоэтажная жилая застройка" то мы наверняка бы увидели очередную стометровую дылду.

Проект разработан местным архитектурным бюро R1, известным по топовым городским проектам: Клевер Парк, Ленина 8, Конгресс центр Екб-ЭКСПО, БЦ Аврора и др. Вообще и в городе и стране нет дефицита классных проектировщиков и архитекторов, но есть проблема с заказчиками, их алчностью и дурновкусием. Часто сильные проекты либо зарубаются на корню, либо уколхоживаются по мере реализации (не будем показывать пальцем). Любопытно, что в данном случае бюро выступает и в качестве девелопера, что должно положительно сказаться на итоговом результате.

Из фишек: использование в отделке фасадов натурального кирпича, семейный ресторан на первом этаже, коворкинг и двор с воркаут-зоной на крыше - можно будет качаться с видом на район. Проект явно рассчитан на аборигенов Уралмаша с достатком выше среднего, не желающих покидать привычного места, но ищущих качественного скачка в бытовом комфорте. Подобных вариантов на севере города практически нет. Чтобы оправдать высокие цены ещё раз подчеркнуть архитектурные излишества и общий уровень проекта для ЖК был выдуман класс жилья "Дом-бутик", а будущих жителей называют резидентами, всё как в Европе и лучших домах Филадельфии. Продажи пока не открыты, но примерные цены известны: однушки от 7,2 млн, большие трёшки от 15,1. Для середины Уралмаша дорого, но для проекта такого уровня (можно с натяжкой отнести к бизнес-классу) вполне адекватно. Надеюсь, моему агентству удастся запартнёриться с застройщиком, продавать такие проекты всегда приятно.