Екатеринбург на блюдечке

Конец 1980-ых, улица Горького

Выступил экспертом в обсуждении проблемы затоваривания рынка первички. Спойлерить статью не буду, но добавлю, что оптимизму застройщиков можно только позавидовать. Кто-то скажет, что это стратегия "слабоумие и отвага", но я склонен считать такое поведение голым прагматизмом. Краха рынка недвижимости в очередной раз не случилось (привет всёпропальщикам). А если Центробанк перестанет хулиганить и поднимать ставку (мой прогноз, что на ближайшем заседании она в худшем случае останется такой же - 21%), то нынешний непростой год застройщикам удастся пересидеть более-менее комфортно, а фантазёры, надеявшиеся купить квартиру за полцены, купят в итоге за полторы. Хотя подстелю себе соломки и добавлю, что делать экономические прогнозы в России дело неблагодарное, да и чёрные лебеди регулярно пролетают над нами, так что будем посмотреть.

А если вы прямо сейчас ломаете голову: что делать дальше в вопросах недвижимости, то давайте встречаться. Разберу вашу ситуацию, составлю матрицу судьбы, предложу варианты решений и подсвечу плюсы/минусы каждого. За консультации денег не беру, работаю за еду.

https://www.nakanune.ru/articles/123123/

Вторчермет атакует!

За последние пару месяцев в проф. сообществе только ленивый не написал об этом проекте. Вставлю и я свои 5 копеек, но покуда коллеги слишком сладко стелят, традиционно для этого канала выделю спорные моменты, не забыв и о хорошем.

Мало кто знает, что в своей юности Вторчермет имел ещё более поэтичное название - Мясохладстрой. Бурно растущему Свердловску для полного счастья не хватало колбасы и в 30-е годы на южной окраине города был построен мясокомбинат, который и положил начало району. Сейчас он имеет шанс положить во второй раз, поскольку опустевшую территорию легендарного екатеринбургского мясокомбината разлиновал мастер-девелопер Гринвич-Недвижимость и отдал на растерзание 7 застройщикам, которые построят здесь пару десятков многоэтажек с единой общей концепцией и рабочим названием района - Южная Ботаника.

Картинки впечатляют. Все эти аркады, водная гладь, сад камней, прогулочные аллеи, высотки с актуальными фасадами - моё почтение. Можно сказать, что проект слишком хорош для столь непопулярного места. С другой стороны, классно, когда новые точки притяжения и локальные центры создаются буквально с нуля. В жизнеспособности рендеров нет сомнений, ключевой вопрос - качество общественных пространств. У Гринвича есть портфолио из пары готовых мастер-проектов. Например Ривер-парк, где всё построено так, как и нарисовано, но качество выполнения работ на 3 с большим минусом, парк местами просто разваливается.

Растягивать стройку не планируют, район будет расти весь и сразу, дедлайн - 2030 год. Учитывая, что продажи так же будут вестись всеми одновременно, для меня остаётся загадкой как застройщики в текущих условиях планируют толкаться локтями за покупателя, которого нужно будет в промышленных количествах заманивать в промзону Вторчика. Очевидно, что за ближайшую пятилетку на маркетинговые бюджеты и обеление репутации района уйдут сотни миллионов.

Неясно и как 12 тысяч мясохладстроевцев жителей Южной Ботаники будут тоненьким ручейком вытекать по улице Монтёрской и впадать в пробку на уже нагруженной Титова. Альтернативных путей эвакуации из района пока не предусмотрено. Глядя на карту, логичным выглядит продление той же Монтёрской до Уктуса, но путепровод через ЖД-ветку - удовольствие для города дорогое, разве что денег даст добрый дядя из Москвы. Более бюджетным решением выглядит строительство ул. Смоленской вдоль ЖД до Объездной. Жителей южной части района можно было бы выпустить через Сухоложскую, но захочет ли жировой комбинат делиться территорией ради строительства дороги - есть сомнения (равно как и захочет ли он прекратить периодически подванивать). Справедливости ради, нехватка улиц и плотность отчасти компенсируются выделенной трамвайной линией и аж 9 автобусными маршрутами, да и район географически куда ближе к центру, чем тот же Солнечный (где цены, кстати, выше)

В целом, решение обозначенных проблем - дело наживное и с притоком в район инвестиций и прогрессивных людей, наверняка проявится и политическая воля в решении инфраструктурных и экологических вопросов. Проект интригует и приковывает внимание, поэтому пожелаем ему состояться в задуманном виде и стать драйвером развития всего Чкаловского района.

🧐Почему так дорого?

Попробую разобрать, что происходит с недвижимостью и как докатились до жизни такой. Начну издалека: своя квартира для русского человека имеет сакральный смысл ибо:
- свежо советское предание и культ своей квартиры, как символа успешности и процветания
- страшно остаться на улице; люди чувствуют, что в случае чего, государство вряд ли о них позаботится и "свой угол" это основа личной безопасности
- мы северная страна, без жилья ты просто замёрзнешь, поэтому ценность собственного крова у нас выше
- нет других, столь понятных для всех и надёжных инструментов сбережения денег
- есть стереотип, что покупка квартиры это хороший способ приумножить капитал.

Кроме того, в России хронический дефицит жилья, огромное количество аварийного и ветхого фонда, а так же мощнейшая внутренняя миграция в крупные города. Ну и, конечно, двузначная инфляция и ощущение, что завтра всё будет дороже. И вот на этой благодатной почве, удобренной двумя государственными решениями, последние 3 года произрастал бум на рынке недвижимости.

Удобрения разберём подробнее:
1) До 2019 года застройщики привлекали дольщиков по принципу: давайте вы, ребята, скинетесь деньгами, а мы вам через пару лет построим дом. Купить обещания застройщика стоило на 20-30% дешевле рыночной цены такой же квартиры на вторичке, поэтому считалось выгодной, хоть и рисковой инвестицией. Если застройщик всё правильно рассчитывал, то все были в шоколаде, если не мог достроить дом и/или банкротился, то мы видели людей с плакатами "Путин, помоги!". Чтобы избежать последнего сценария было решено перейти на проектное финансирование стройки, то есть обязать застройщиков строить в кредит, а деньги дольщиков складывать в банке на счетах escrow с возможностью получить их только после ввода дома в эксплуатацию. Покупать новостройки стало безопаснее, но там где меньше рисков, меньше и прибыль. Кроме того, кредит - дело дорогое и заплатил за него в итоге, конечно, потребитель.
2) Весной 2020 года, когда всем стало понятно, что новая китайская болячка - это серьёзно, продажи в новостройках драматически просели. Поскольку стройка - это локомотив экономики, было решено убить двух зайцев и поддержать с одной стороны застройщиков, с другой потребителей, введением безадресной льготной ипотеки на покупку первички. То есть ставка ниже рынка для всех и каждого. Решение безусловно изящное, но чем дольше действовала программа, чем больше людей пугали, что её вот-вот отменят, а потом не отменяли, тем больше она прогревала население и всевозможных инфоцыган, паразитирующих на рынке недвижимости.

Подобное комбо стало катализатором доселе невиданного спроса на жильё и логично вытекающего из него роста цен, существенно опережающего инфляцию. Кроме того, столь откровенное вмешательство в рыночные процессы вызвало странные перекосы. Теперь купить обещания застройщика будет на те же 20-30% дороже, чем уже готовая квартира от этого же застройщика, но на вторичном рынке. В общем всё наоборот. При этом государство оказалось в состоянии, которое в шахматах называется цугцванг, когда любой следующий ход игрока ведёт к ухудшению ситуации. Как вы знаете, выбрали в итоге отмену льгот при экстремально высокой ключевой ставке)

И если проектное финансирование можно понять и простить, то бесплатную и продолжительную раздачу денег всех налогоплательщиков наиболее обеспеченным (господдержку) — увы, нет. Предприимчивые жители крупных городов пользовались льготами, многие по нескольку раз. «Простые» люди из регионов (большинство жителей страны) в основном нет, потому как в небольших городах строили мало, да и накопить на первый взнос под силу немногим. Теперь стоимость жилья выросла и чтобы купить те же самые квадратные метры придётся заплатить в полтора-два раза больше (в зависимости от региона). А если своих денег нет: взять больший кредит на больший срок по более высокой ставке.

Стало ли жильё более доступным - вопрос риторический, ответ на который отрицательный. В общем вечеринка удалась, но похмелье после этого праздника жизни будет долгим и суровым, а вылечит его только время.