2% - Владимир Недыхалов

Дом со смыслом Logos. Готовые премиальные апартаменты с самыми впечатляющими видами!

Воспользуйтесь возможностью приобрести последние лоты на верхнем этаже с самыми впечатляющими видами. Дом находится в тихой части Даниловского района, в 5 минутах от Садового кольца. На последнем этаже расположены премиальные видовые апартаменты с потолками 3,6 м, окна выходят на Москва-Сити, Москву-реку и Данилов Монастырь. В апартаментах предусмотрены собственные террасы и дровяные камины.

Дом, в котором есть абсолютно все для комфортного проживания. Жителям и их гостям открыт доступ к уникальному набору общественных пространств: гостиная с камином, открытая кухня, фитнес-зал и зал для йоги, личный кинотеатр и уютный двор-патио.

Дом готов. Выдаем ключи!

Девелопер. Sense. Узнать подробнее

Реклама. АО "СЕНС" ИНН 7743339678

Сегодня в очередной раз созвонился со своим знакомым риелтором и, что неожиданно, застал его в хорошем расположении духа.
Дело в том, что как раз сегодня у него проходит долгожданная сделка, аж вторая за ноябрь.

И!
Что самое странное, этот риелтор похвастался мне тем, что обе сделки в этом месяце были относительно простыми, так как были без длинных цепочек.
Если кто не в курсе, то на вторичке крайне редко проходят прямые сделки, где есть только один покупатель и один продавец. Практически всегда это раньше были длинные цепочки сделок (см. картинку). Они в простонародье называются встречки или альтернативы.

Так вот, мой знакомый дословно сказал, что:
«Нет худа без добра! Да, сделок стало мало, зато они теперь лёгкие, без цепочек!».
Кстати, то, что длинные цепочки сделок перестанут сформировываться, для меня было очевидно ещё год назад (здесь).

А теперь самое интересное, дамы и господа!
Дело в том, что короткие цепочки сделок - это для него, для риелтора, не добро, а худо!
И он реально этого не понимал!
Ведь короткие цепочки означают, что сейчас из-за того, что рынок недвижимости в коме, выпали из сделок все средние звенья, которые планировали мену жилья и остались только крайние звенья цепи, кому надо «позарез».

Вывод: моему знакомому риелтору нужно не радоваться коротким цепочкам, а, наоборот, «молиться», чтобы они, цепочки, становились как можно длиннее @dva_procenta

Почему инвестиции в аренду недвижимости — не лучший план, мы, кажется, разобрались. Вспоминаем наши рассчитанные 4,6% годовых. Поэтому не стоит изобретать велосипед. Есть и другие способы как можно попробовать приумножить свои накопления. А в Биржевой Гонке от Сбера можно ещё и побороться за 5 000 000 ₽!
Эта гонка — не просто развлечение, а настоящий тест на прочность для ваших инвесторских навыков в реальных рыночных условиях. Чтобы вступить в неё, нужно выполнить три простых шага:
• Открыть и пополнить брокерский счёт в Сбере, если его ещё нет
• До 2 декабря зарегистрироваться на участие в Гонке в приложении «СберИнвестиции»
• До 17 декабря совершать сделки на сумму от 1 000 рублей и показать лучшую доходность

Победителей ждут действительно привлекательные призы: 5 000 000 ₽ — за первое место в рейтинге, до 1 000 000 ₽ — за места со второго по пятое, до 100 000 ₽ — за победу лигах, группах и специальных номинациях. Наконец, бонусная акция Сбера — участникам чемпионата.

Считаем, что Биржевая гонка — отличная возможность для инвесторов всех уровней пробовать свои силы. И кто знает, может быть, один из нас станет чемпионом и заберёт главный приз?

Условия участия можно найти по ссылке

Как-то незаметно прошла новость от bnmap.pro, где они сделали первые выводы по продажам новостроек в Москве в октябре.

А там есть чему удивиться, дорогие друзья!
Цена лотов в эконом- и комфорт-классах в экспозиции в Москве за один только месяц обрушилась сразу на 11,3%!

Да, цена экспозиции - это «хотелки» застройщиков, но всё-равно это сумасшедший рекорд падения!
Для консервативного и инертного рынка недвижимости снижение стоимости на более, чем 10% за один только месяц - это самое настоящее обрушение цен.

И это неудивительно!
В предыдущем посте я как раз поделился инсайдерской информацией «с полей» о реальных продажах застройщиков. В октябре даже лучшие из риелторов были в шоке от количества продаж, а в среднем на обычного риелтора приходилась всего одна сделка за весь месяц!

А теперь самое интересное, дамы и господа!
Это ещё не конец падения цен!
Ведь мы сейчас являемся свидетелями великой битвы между застройщиками за тех немногих покупателей, которые готовы замуровать свои деньги в котловане, а не отнести их банкирам на депозиты под космические проценты @dva_procenta

Сейчас РБК распиарило «плач» тюменского риелтора, которая жалуется, что работы нет и даже приходится «людей обзванивать самостоятельно».

Поделюсь и я с вами немного инсайдерской информацией из полей.
Я позвонил своему знакомому риелтору из Питера и он мне сказал, что всё не так, как рассказывает этот тюменский риелтор.
Всё гораздо хуже!
За октябрь у него всего одна продажа новостройки по суперхитрой схеме, где задействовано 2 банка, задействована суперскидка от застройщика и был отдан суперлот, который застройщик достал откуда-то из закромов, лишь бы клиент купил! Прям вылизали клиента, по-другому и не скажешь!

Но!
Это ещё не всё!
Теперь очередь новостей из курортного Калининграда.
Вот, какое сообщение прислал мне мой знакомый, который занимается там недвижимостью:
«Плохо.. Продаем, в среднем 1 сделка на 1 риелтора( нас 220 человек).
Ипотеку дают тем, кто успел.. у меня пока нет клиентов с ипотекой, с наличкой немцы, но у них до 3 млн к всех 😅»

Как вы можете убедиться, дорогие друзья, везде полная круглая ж…па с продажами как новостроек, так и вторички.
Поэтому эти проблемы с Самолётом - это только цветочки. Ждём с ужасом ягодок теперь @dva_procenta

Периодически посматриваем, какие новые инструменты появляются, чтобы упростить нашу работу.

Очень порадовала одна из последних находок — сервис для арендного бизнеса с комплексными решениями для управления и развития. Это абсолютно бесплатно, если открываете счёт в СберБизнесе.

Мы уже посмотрели, как всё работает, и сразу выделили для себя важные преимущества.

1. Полезная аналитика по вашим объектам: тут платёжеспособность, и конкуренты, и оценка рисков.
2. Автоматизированная работа с документами: ведение и контроль договоров аренды, выставление счетов арендаторам.
3. Добавление объектов за пару секунд и размещение объявлений на «Домклик», «Яндекс.Недвижимость», BestPlace.
4. Геоаналитическая карта по объектам недвижимости: карта всех объявлений, продажа, сводка по потенциалу арендодателя, аналитика по населению, рекламным площадям, трафику, потенциал конкуренции.

И это лишь то, что сразу бросилось в глаза! Поэтому настоятельно рекомендуем вам подключить и изучить дополнительные опции. Перейдите на сайт СберБизнеса и пользуйтесь удобным инструментом за 0 рублей.

Мне надоело, что фото в объявлении не совпадают с реальностью

Сегодня поговорим о 3D турах на Яндекс Недвижимости.

Работает это так: профессиональный фотограф приезжает на объект и фиксирует его специальной камерой. Затем из полученных кадров собирается виртуальная копия квартиры. Благодаря ней жильцы могут дистанционно “прогуляться” по площади, осмотреть комнаты и детали интерьера.

Как говорят коллеги из агентства «Самолёт Плюс Север-Юг», сегодня до 80% покупателей “вторички” - это иногородние клиенты. Для них критически важна возможность посмотреть квартиру не выходя из дома и принять взвешенное решение. Есть даже кейс с клиенткой из Владивостока, которая приняла решение о покупке жилья в Санкт-Петербурге после виртуальной экскурсии на Яндекс Недвижимости.

Получается, 3D тур - это реально сильный и удобный инструмент для собственников и риелторов. Первые бронируют жилье без предварительного просмотра и могут быть уверены, что квартира действительно существует. А у вторых растет конверсия просмотров в сделки.
Осталось дождаться, чтобы технологию раскатили на всю страну, а пока ей могут воспользоваться те, кто работает по Москве и Санкт-Петербургу.

В «весёлые» времена мы живём, дорогие друзья…

Сегодня мне позвонил знакомый риелтор, весь на адреналине.
Дело в том, что сегодня был, без преувеличения, знаковый день для всего рынка новостроек!
Всё риелторское сообщество скрестив пальцы ждало новостей от Сбербанка, дадут ли ему новые лимиты на семейную ипотеку и не увеличит ли банк «намбер уан» первоначальный взнос, как это сделали уже многие другие банки.

Всё в итоге в порядке: лимиты вроде дали и первоначальный взнос вроде не увеличили!

Вы спросите:
«Где здесь я увидел весёлые времена?»
А дело в том, что сегодня рынок новостроек находился буквально на краю пропасти!
Не дали бы лимитов и ВСЁ!
Тогда бы воплотился наяву самый настоящий кошмарный сон застройщиков.

Судите сами. Ведь из-за того, что в первой половине октября не было лимитов по семейной ипотеке, то, по признанию моего знакомого риелтора, и не было продаж. И если бы не дали лимитов сегодня, то тогда продаж у застройщиков не было бы и во второй половине октября.
Ноль продаж!

А ведь это (ужасные продажи) касается не только «безлимитного» начала октября. Продажи новостроек буксовали ещё и до окончания лимитов по семейной ипотеке.
Если верить свежайшей статистике от bnmap, то после отмены льготной ипотеки продажи у застройщиков, например Санкт-Петербурга (см. картинку), год к году в последние 3 месяца упали даже ниже уровня 2022 года, когда только-только началась СВО и все были в замешательстве. А с 2023м годом продажи застройщиков Питера вообще лучше не сравнивать.
А какие цифры продаж у них будут в октябре, остаётся только догадываться.

Что тут можно добавить, дорогие друзья…
Ждём статистику за октябрь.
Все думали, что застройщики были на дне продаж в последние 3 месяца, но нет, в первой половине октября «снизу постучали»… @dva_procenta

Меня порой поражает мнение экспертов на те или иные события в сфере недвижимости, но сейчас то, что происходит, уже не лезет ни в какие ворота!

Сейчас меня обескуражевает дилетантское мнение экспертов на рост цен на аренду квартир (я даже из-за этого заново пересчитывал доходность от аренды по моему методу 4-х квадратов).
Так вот, этот рост цен осветили все кому не лень, НО!
Причину роста все поголовно называют неверную!

Вот, выжимка причин, например, от экспертов Циана (см. картинку).
Там и отмена льготной ипотеки виновата, и рост ключевой ставки до 19%, и, конечно же, наплыв студентов в августе.

Нет, нет и ещё раз нет!
Это всё практически не влияет на рынок аренды!
Основная причина роста аренды банальна, как наша жизнь.
Дело в том, что цена аренды ЖЁСТКО привязана к доходам населения в этой локации.
Есть даже жизненная формула, проверенная временем: цена аренды однушки равна средней низкоквалифицированной зарплате в районе.
Всё! И это (рост доходов населения) и есть причина роста цены аренды!

Вы спросите:
"Каким образом арендодатели узнают, что выросли зарплаты у людей? Они же не мониторят ежемесячно рынок труда!"

Конечно же не мониторят! Всё происходит естественным путём.
Вот вам один из примеров цепочки действий, которая приводит к росту цены аренды естественным путём:
Семья работает в Москве, но живёт в области, тк только там им по карману аренда ➡️ Доход у них увеличился и они могут себе позволить снять внутри МКАД, поэтому они переезжают туда ➡️ Спрос внутри МКАД увеличился из-за доступности цены аренды ➡️ Начинают вымываться все хорошие и дешевые варианты, поэтому в объявлениях остаются в основном только дорогие варианты с завышенной ценой ➡️ Новые арендодатели при размещении объявления ориентируются на цены этих дорогих вариантов и думают, что это средняя цена рынка ➡️ Внутри МКАД выросла цена аренды.

И этот круг повторяется вновь и вновь, пока цены внутри МКАД снова не войдут в баланс с доходами людей в этой локации @dva_procenta

P.S. Немного о несостоятельности доводов экспертов, что я привёл на картинке.
1. Отмена льготной ипотеки вообще никак не влияет на аренду, тк она на строящееся жильё, которого не существует.
2. Высокие ставки по ипотеке снизили количество продаж на вторичке, НО, все не проданные квартиры вываливаются на рынок аренды, увеличивая предложение.
3. Студенты увеличивают спрос, но это буквально на 1-2 месяца, потом цены из года в год опять корректируются вниз

Вчерашний мой пост вызвал негодование у некоторых моих подписчиков. 
Дело в том, что я при подсчёте дохода от инвестиционной недвижимости, сослался на расчёты дохода с аренды аж полугодовалой давности.
И это некорректно , так как цены на аренду за последние 2-3 месяца взлетели до небес!

И действительно, может зря я вангую, что сейчас инвесторы в недвижимость побегут избавляться от своих бетонных "льготных" активов?
Может аренда сейчас настолько улетела в космос, что теперь доходность от инвестиционных квартир сравнялась с доходностью от депозитов?

А давайте пересчитаем заново, дорогие друзья!
За пример (см. картинку) я опять взял однушку в Зиларте, как и в прошлый раз.
И как мы видим, да, аренда сильно выросла по сравнению с мартом. Тогда она была на уровне 80 000, а сейчас взлетела до 110 000 рублей.
Рост за полгода на 37,5%!

В итоге доходность от сдачи в аренду увеличилась аж до... 4,6% годовых (см. итоговую формулу в нижнем правом углу).
Напомню, пол года назад доходность от аренды однушки в Москве была на уровне 3,5% в год (предыдущий расчёт здесь).

На чуть более, чем один процентный пункт увеличилась доходность. В РУБЛЯХ!
Другими словами, дамы и господа, если раньше доходность для инвесторов от аренды инвестиционной квартиры была ничтожной (3,5% в год), то сейчас стала чуть больше, чем ничтожной (4,6% в год против 20% в год в банке на депозите) @dva_procenta

Все сейчас смакуют отчёт Счетной палаты, где она сообщила, что 115 000 человек воспользовались льготной ипотекой два и более раз.
Многих это позабавило и всем стало интересно, кто же этот человек, кто взял сразу 26(!) льготных ипотек на 196млн. рублей.

На самом деле это очень грустная новость, дорогие друзья.
Ведь это самая настоящая бомба замедленного действия, так как это минимум 300 000 инвестиционных квартир!
 
А что главное для инвесторов? Конечно же доходность от вложенных средств!

Доходность от недвижимости состоит из двух частей: доход от аренды и доход от роста цены м².
- Доход от аренды в Москве равен 3,5% (подробный расчёт здесь), что на данный момент в 6 раз(!) меньше доходности от депозита;
- Доход от роста цены м² в Москве сейчас равен... равен дырке от бублика он сейчас равен!

А теперь самое интересное.
Всё вышесказанное значит, что все эти инвесторы сейчас напряжены и начинают всерьёз задумываться, как бы им избавиться от своих льготных "активов"!
Причём особенно напряжены те чудо-инвесторы, кто не смог или не захотел делать ремонт, рассчитывая только на рост цены м².

Вот почему это бомба замедленного действия, дамы и господа!
Эти инвестиционные квартиры будут вываливаться на рынок недвижимости в геометрической прогрессии, по мере исчерпания жирка и терпения этих "льготников". 
В геометрической прогрессии будут вываливаться, так как понимание (что кто раньше выйдет из этих льготных "инвестиций", тот потеряет меньше) будет приходить постепенно, но лавинообразно @dva_procenta

Продолжаю вести наглядный график АДЕКВАТНОСТИ ЦЕН на вторичном рынке недвижимости Москвы.

На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в Москве 2019г + официальная инфляция. 2019г взят за старт, так как в это время цены на кв.м. были адекватны российскому рынку.

Так вот, как мы видим, реальные цены на кв.м. до начала пандемии (до апреля 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости.
Но!
Как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, то мы видим "навес" реальной цены м2 в Москве относительно инфляции.

В итоге этот отрыв цен от реальности в апреле 2022 года достиг просто невероятного размера!
Реальные цены тогда были 271 000р/м2, что превышало адекватный экономике уровень более чем на 50 000р за метр квадратный!

А теперь самое интересное, дорогие друзья!
Я уже много раз говорил, что я, как инвестор в недвижимость, жду не дождусь, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры (допандемийные цены + инфляция), чтобы снова начать вкладываться в недвижимость.
Так вот, это время уже совсем близко!
Ведь если цены на кв.м. продолжат стагнировать (а они уже стагнируют почти год) и при этом инфляция останется на том же высоком уровне (всё говорит, что так и будет, если даже не станет хуже), то адекватных цен мы дождёмся уже в мае 2025г.

НО!
Это совершенно не значит, что после того, как реальная и адекватная цены встретятся, то цены на кв.м. в Москве начнут двигаться вместе с инфляцией рука об руку.
Нет!
Ведь реальная цена может быть как над линией инфляции, так и под ней!

Предыдущий "навес" реальных цен был вызван неадекватным допингом в виде льготной ипотеки.
И, вполне возможно, что мы скоро увидим "мешок", который будет вызван антидопингом в виде заградительных ставок по ипотеке!
Ведь они (ставки по ипотеке) уже сейчас достигли 23% и, судя по прогнозам ЦБ, продержаться на этом уровне ещё очень долго, минимум до 2027г @dva_procenta

Вот вам ответ на самый частый немой вопрос, который звучит в головах людей так:
"Интересная парадоксальная ситуация сейчас сложилась на российском рынке недвижимости. Почему не падают цены на квартиры?!"
Этот немой вопрос задают как минимум 68% людей, которых опросил IRN.

И действительно, почему?
Цены на квартиры по идее по всем законам рынка должны сейчас лететь вниз.
Ведь:
1. Прошло уже больше года с того момента, как ЦБ задрал до небес ключевую ставку, а с ней вместе и ставку по ипотеке;
2. Уже прошло 3 месяца, как отменили льготную ипотеку. А сейчас ещё и у главных ипотечных банков (Сбера и ВТБ) закончились лимиты на Семейную и IT ипотеки;
3. Порядка 66% лотов в новостройках у застройщиков не продано (пруфы здесь);
4. На вторичке ипотечные ставки достигли 23%(!).

А ответ прост, дорогие друзья.
Нет никакого парадокса, ведь цены падают!
Только мы этого не видим в абсолютных цифрах из-за... сильной инфляции.

Вот, в доказательство этого посмотрите на график цен квадратного метра в Москве.
Как мы можем убедиться, цены на квартиры за последний год толкаются на месте, хотя только официально инфляция за это время составила 9%!
То есть по факту в РЕАЛЬНОЙ стоимости денег (за вычетом инфляции) недвижимость в Москве снизилась как минимум на 9%. 
А 9% падения цены на квартиры за год для консервативного и инерционного рынка недвижимости - это очень крутое пике @dva_procenta

Это ужасная новость... для рынка недвижимости!

Как я "связал" увеличение численности контрактников на 180тыс человек и крах на рынке недвижимости?
Всё очень просто, вот вам цепочка "форсированных" ходов (как сказали бы шахматисты), то есть будущих событий со 100% вероятностью.

1 ход: 180 000 - это контрактники в основном из регионов с низкими зарплатами;
2 ход: Резкое увеличение доходов семей новых контрактников с 300-500тыс. руб в год до 5млн руб. в год;
3 ход: Резкое увеличение расходов этих семей в 10-15 раз, что увеличит спрос;
4 ход: резкое увеличение инфляции в стране, так как предложение останется на прежнем уровне;
5 ход: Увеличение инфляции повысит ещё сильнее ключевую ставку (куда выше-то?!🤯), а значит и ставки по ипотеки, которые сейчас и так заградительные, а станут запретительными;
6 ход: RIP рынку недвижимости, так как эти запретительные ставки будут надолго, о чём я писал ещё год назад @dva_procenta

Индекс доходности жилья по отношению к депозитам в Москве летит в пропасть...

Судя по графику от irn, нас ждёт повторение ситуации 2015-2016гг, когда цены на недвижимость падали В РУБЛЯХ даже несмотря на высокую инфляцию.

А теперь самое интересное.
На самом деле мы уже как несколько месяцев находимся в ситуация 2015 года, так как этот индекс доходности жилья рассчитывается не в моменте, а с лагом в несколько месяцев, до полугода.
А так как ключевая ставка продолжает оставаться высокой и даже нет намёка на её снижение (а значит ставки по депозитам будут расти, а не падать), то это значит, что этот график ГАРАНТИРОВАННО улетит в отрицательную зону.

Причём очень сильно улетит вниз.
И даже больше!
Улетит гораздо ниже чем это было в тяжелые времена для недвижки 2015 года.
А те, кто помнят те времена, расскажут, как они на своей шкуре прочувствовали всю печаль, когда "вписались" тогда в покупку квартиры...
Ведь через несколько лет (в 2017-2019гг) они могли купить гораздо больше квадратных метров, даже если бы просто держали РУБЛИ под матрасом, не говоря уже о депозитах.

Вот в такие вот печальные времена мы живём, дорогие друзья. Особенно для меня это печальные времена, как инвестора в недвижимость @dva_procenta

Сегодня я буду разрушителем легенд.

Легенда, которую буду разрушать, звучит в наших головах примерно так:
"Эх, вот если бы я смог послать себе сообщение в 2020 год, в ещё допандемийное время, то приказал бы себе тогда порваться, но купить квартиру! Вот бы сейчас озолотился, ведь цены на недвижку с тех пор улетели в космос!"

А давайте посмотрим на цифрах, на сколько бы сейчас "озолотились" те прозорливые люди, что купили квартиру в Москве в уже далёком 2020 году в январе.
Для этого я использовал (см. картинку слева) всем известный аналитический сайт irn, где есть возможность увидеть, насколько подорожала средняя московская квартира за любой выбранный период времени.
Я выбрал период с января 2020г по август 2024г. И, как мы можем убедиться, средняя московская квартира за этот период подорожала на 51,6%.

Солидно, НО!
А что происходило с инфляцией за этот период?
Не сожрала ли она всю прибыль этого прозорливого счастливчика?

А для этого воспользуемся калькулятором инфляции (см. картинку справа).
И, как мы видим, инфляция в период с января 2020г по август 2024г составила... 43,63%!

То есть этот счастливчик озолотился за 4 года (за вычетом инфляции) на менее, чем 8% В РУБЛЯХ!

Этот расчёт ещё раз доказывает, что недвижимость - это не средство заработка, а средство сохранения денег @dva_procenta

Продолжение сериала, где я показываю "на цифрах" весь кошмар, который сейчас творится на вторичке из-за ипотечной ставки 21%.

В "первой серии" я показал (подробности здесь), что даже при мене жилья, где люди меняют, например, однушку на двушку с минимальной доплатой (в моём примере это чуть более 5млн рублей) и получают при этом ежемесячный платёж более 90тыс в месяц и, ...🤬🤬🤬..., в итоге отдадут банку 33млн рублей!

Во "второй серии" этого хоррора я показал (подробности здесь), что через 5 лет платежей по 90тыс в месяц, этот отчаянный герой-ипотечник уменьшит основное тело долга всего на 20 000 рублей🤯!

Сегодня настало время "третьей серии" этого кошмара.
Немного вводных данных для контекста.
Как мы выяснили ранее, чтобы поменять среднюю однушку на среднюю двушку в Москве среднему москвичу понадобится где-то найти чуть более 5млн рублей.
Обычно он находит их в банке в виде ипотеки, где ему сейчас выкатят ежемесячный платёж более 90тыс рублей длиною в 30 лет.

А теперь начинается самое интересное.
Допустим у этого "среднего" москвича есть возможность платить эти 90тыс в месяц.
Вопрос:
А за сколько времени этот москвич сможет накопить эти 5 с небольшим млн рублей, если он будет каждый месяц откладывать на депозит эти 90тыс под 15%?
Вбиваем эти цифры в калькулятор депозита (см. картинку) и видим... что ему понадобится на это всего 43 месяца!
Или 3 с половиной года! Вместо 30(!!!) лет ипотеки банку!

Вот как думаете, дорогие друзья, что выберет средний москвич: платить банку 30 лет или копить 3,5 года, но поютиться в однушке это время?
Вопрос, на мой взгляд, риторический @dva_procenta

Вот вам, дорогие друзья, самый наглядный пример, почему ставка по ипотеке выше 20% - это полный бред!

В предыдущем посте я наглядно показал, что нынешние заградительные ставки по ипотеке убивают не только прямые продажи, но и мену жилья тоже.
Ведь чтобы поменять свою однушку на двушку (см. картинку слева, а лучше перечитайте предыдущий пост🖐️), москвичи возьмут в долг у банка чуть более 5млн рублей, а отдадут 33 с лишним миллиона!

НО!
Самое интересное в этих заградительных ставках запрятано в... графике погашения (см. картинку слева).
Если стоите, то лучше сядьте.
В первый год из ежемесячного платежа в 91 878р, тело основного долга будет погашаться всего на... 200 рублей!

200 рублей, Карл!
Из почти 100к ежемесячного платежа!
А через 5 лет таких платежей, отчаянный герой-ипотечник уменьшит основное тело долга всего на 20 000 рублей🤯!
У него был долг 5 240 000р, а станет 5 220 000.

Бред, бред и ещё раз бред! @dva_procenta

Раскрою "на цифрах" свой предыдущий пост, где я сказал, что нынешняя заградительная ставка по ипотеке убивает так же и мену жилья (альтернатива или встречка).
А это более половины всех сделок на вторичке!

Для примера я возьму среднюю московскую маленькую семью, которая решила продать свою среднюю однушку и переехать в среднюю двушку. Например, по причине, что ребенку потребовалась отдельная комната.

Согласно данным irn.ru, средняя цена однушки в Москве площадью 35м² сейчас составляет 9 555 000р (273 000 за м²), а средняя цена двушки 55м² составляет 14 795 000р (269 000р за м²). То есть этой семье для улучшения жилищных условий требуется доплатить 5 240 000р.

Решиться ли средняя московская семья поменять свою однушку на двушку?
Вбиваем все цифры в ипотечный калькулятор (см. картинку) и получаем ежемесячный платеж... почти 92 000 рублей!
То есть целиком зарплата одного из супругов! И так в течение 30 лет!

Бред?
Бред, да ещё какой!
Особенно если посмотреть на переплату!
Взяли 5 240 000р, а отдадут в итоге 33 миллиона рублей! @dva_procenta

Эльвира Набиуллина: «Наш корабль вступил в очень бурные и незнакомые воды».

Без паники!
Ведь глава ЦБ всё равно верит в снижение ипотечных ставок и в замедление инфляции.

Очень, очень на это надеемся, Эльвира Сахипзадовна!
Ведь рынок недвижимости прочно сидит на ипотечной игле, это вопрос жизни и смерти!

НО...
К сожалению, это всё просто слова.
А реальность такова, что мы ещё ооочень нескоро увидим низкие ипотечные ставки.
Как бы не подбадривала Набиуллина Совет Федерации, что "океан остался океаном, штурвал в наших руках, и нам нужно твердо прокладывать путь к цели", но против СВОкономики не попрёшь!

Пока не устранятся реальные причины этой инфляции (а об этих причинах я писал ещё в прошлом году), ни о какой низкой ключевой ставке и речи быть не может.

А это значит , что пока продолжается СВО, рынок вторички продолжит умирать от заградительных ставок по ипотеке...
Судите сами: по подсчитам Циан Аналитики в Москве с нынешними ипотечными ставками ежемесячный платеж за квартиру 55м2 составляет 249 тысяч рублей, в Питере — 160 тысяч, а в Казани — 131 тысяча в месяц @dva_procenta