دادشهر

📎 پلیس فتا : درصورتیکه از حسابتان پول برداشت شد، در یک ساعت اول با شماره ۰۹۶۳۸۰ تماس حاصل فرمایید' تا مبلغ برداشت شده، مسدود و به حسابتان برگردانده شود

📎 تعیین سهم خدمات عمومی و معابر در املاک دولتی ناشی از اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها ، که دستگاههای دولتی اقدام به تفکیک آنها می نمایند، کماکان بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است .

- یکی از موارد کسر منابع درآمدی شهرداری ها ناشی از تفکیک املاک و تحمیل هزینه های نگهداری اینگونه املاک به سایر املاک و مردم

📎 ارزیابی زمین اراضی با کاربری پارک، کاربرد باغ شهری وطرح فضای سبز در صلاحیت کدام رشته از کارشناسان رسمی دادگستری است. ؟

در مصوبه مورخ ۹۶.۰۳.۱۰ تعریف و مفاهیم ۲۰ گانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در رابطه کاربرد باغ و فضای سبز و زراعی در محدوده شهرهاو در مجموع با سه عنوان مواجه هستیم.

باغ شهری ؛ تشخیص و تصویب آن با توجه به قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت، مصوب ۱۳۵۲ و آیین نامه اجرایی آن به عهده شورای شهر قرار دارد ، باغ شهری دارای ضوابط متفاوت و متولیان متفاوت از کاربری باغ و زراعی کشاورزی است و مبانی ارزیابی آن نیز متفاوت از باغ و زراعت و کشاورزی است.

طرح فضای سبز؛ در املاکی که در طرح تفصیلی شهر ها بعنوان طرح فضای سبز شناخته می شود، ذاتا کاربری باغی و زراعی ندارند و طرحی است مصوب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، که شهرداری ها در مدت معین مکلف به خریداری آن املاک بوده و پس از خریداری تبدیل به کاربری پارک خواهند بود.

پارک؛ پارک کاربری است که بعنوان فضای سبز شهری شناخته می شود و مالکیت و متولی و حفظ و نگهداری آن شهرداری ها هستند . که گاهی بعنوان بوستان نیز نامیده می‌شود.

وجود سند ثبتی و سابقه زراعی و باغی و کشاورزی به منزله داشتن کاربری زراعی و باغی نیست، کاربری املاک واقع در محدوده شهر ها در طرح تفصیلی شهر تعیین و تصویب می شود،

معیار ها و مبانی ارزیابی زمین ها با کاربرد باغ شهری وطرح فضای سبز و کاربری پارک نسبت به کاربري باغ و زراعی مرسوم کشاورزی کاملآ متفاوت است و ضوابط انواع مستحدثات و صدور پروانه ساختمانی و متولیان حفظ و نگهداری وگسترش آن و ساير موارد مؤثر در ارزیابی متفاوت است.

برخلاف تصور عمومی کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان صلاحیت ارزیابی زمین اراضی و املاک با کاربری پارک و کاربرد باغ شهری و طرح فضای سبز را دارند و کارشناسان رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی صرفا صلاحیت ارزیابی درختان واقع در آن در صورت وجود خواهند داشت .

ارزیابی اراضی و املاک با کاربری پارک و طرح فضای سبز و کاربرد باغ شهری ( غیر مزروعی ) خارج از صلاحیت کارشناسان رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی بوده و تخلف انتظامی آنها خواهد بود، حتی اگر عقود لازم بر اساس ارزیابی آنها منعقد و معتبر باشد .

نظر به اینکه ارزیابی و دخالت اشخاص فاقد صلاحیت مبنای عقود خواهد بود ، پس از اثبات عدم صلاحیت ارزیاب می تواند مبنای فسخ قرارداد شده و علاوه از مسولیت انتظامی موجب مسولیت مدنی برای کارشناسان خواهد بود .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی۱۴۰۳.۰۸.۲۴

📎 مصوبه مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم مورخ ۱۴۰۳/۸/۲۰ به نرخ [۱۱/۵%] ارزش معاملاتی کاهش یافت .( مصوبه قبلی ۱۴ درصد بود )

ماخذ محاسبه ، هزینه دادرسی دعاوی غیر منقول ، هزینه حق الثبت دفاتر اسناد رسمی ، ثبت و اسناد و املاک و عوارض شهرداری ها و ... نیز همین مبنا است.

📎 یکی از راهکارهای تخلیه املاک تجاری استیجاری مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نیاز شخصی موجر است .

اگر مالک ( موجر ) قبلی در اثر بیع تغییر نماید و مالک جدید ( خریدار ولو ... ) بعلت نداشتن امکانات و املاک دیگر و داشتن نیاز شخصی برای برقراری شغل خود در محل و اثبات ان در نزد دادگاه ، می تواند دادخواست تخلیه ید با پرداخت حقوق مستاجر ( کسب و پیشه و یا تجارت و سرقفلی در صورت وجود ) نماید .

بهتر است جهت جلوگیری از هر نوع از انواع اما و اگر ها ، خریدار هنگام انتقال مالکیت با هماهنگی مالک قبلی ( فروشنده ) ، نسبت به تنظیم قرارداد اجاره با مستأجر اقدام نموده و سپس با پایان مدت اجاره ، دادخواست (( تخلیه ید به جهت پایان مدت اجاره و نیاز شخصی )) تقدیم شود .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۲

📎 دستورالعمل ۳۰ بندی تفکیک آپارتمان‌ها شماره: ١/۴١/١۴٢١٩ تاریخ: ١٣٨٢/٠۵/٢٠


دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها
(بخشنامه کد ۶۷۱ الف و ب از مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

📎 هشدار رئیس سازمان ثبت درباره اسناد مالکیت صادر شده بعد از ۳ تیر ۱۴۰۳

بابایی، رییس سازمان ثبت:

در معاونت حقوقی قوه قضاییه کمیته‌ای تشکیل شده است تا پاسخ سوالات و ابهامات حقوقی درباره قانون الزام را بدهد و هم اکنون سوالات جمع آوری شده و بزودی پاسخ آنها منتشر خواهد شد تا در زمینه اجرای قانون یک وحدت رویه داشته باشیم.

مردم را با بیان‌های حقوقی و فلسفه‌های پیچیده سردرگم نکنیم. تمام مطلب این است که برای معاملات اسناد سبز رنگ که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند نمی‌توان سند عادی تنظیم کرد.

اگر مشاورین املاک بدانند که در مورد سند سبز رنگ چه مسئولیتی دارند هرگز به سراغ تنظیم عادی نمی‌روند چرا که در صورت طرح دعوا در دادگاه به پرداخت کل مبلغ معامله محکوم خواهند شد.

✔️ پایگاه خبری اختبار

📎 حصار کشی( دیوار کشی ) تغییر کاربری نیست و اخذ عوارض برای حصار کشی خلاف شرع است ، نظریه فقهی، فقهای شورای نگهبان و رای وحدت رویه هیت عمومی دیوان عدالت اداری

شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۸۲۹۵۴۳

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۸/۱

شماره پرونده: ۰۱۰۷۴۸۷

رای هیات عمومی

قایم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره ۱۰۲/۴۳۵۹۹ مورخ ۱۴۰۳/۷/۸ در رابطه با جنبه شرعی نامه شماره ۵۳/۰۲۸/۴۶۲۴۵۰ مورخ ۱۴۰۰/۵/۱۰ سازمان امور اراضی کشور اعلام کرده است که: «اطلاق ممنوعیت دیوارکشی نسبت به مواردی که مصلحت ملزمه‌ای اقتضای این ممنوعیت را نداشته باشد و مآلاً دریافت عوارض از خصوص این جهت،‌ خلاف موازین شرع شناخته شد.» بنابراین در اجرای حکم مقرر در ماده ۸۷ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ مبنی بر لزوم تبعیت هیات عمومی دیوان عدالت اداری از نظر فقهای شورای نگهبان درخصوص جنبه شرعی مقررات اجرایی، اطلاق نامه مورد شکایت در حد مقرر در نظریه مذکور خلاف شرع است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ بطلان آن از تاریخ صدور اعلام می‌شود.این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم ‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است./

                                                         احمدرضا عابدی رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری         

📎 معرفی کتاب : ارزیابی املاک

(زمین، عرصه ،اعیان، ساختمان، اجاره، تعدیل تجاری، سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت)

تالیف: دکتر علی سیفی
(کارشناس رسمی دادگستری)

چاپ اول، تابستان ۱۴۰۳

تلفن سفارش کتاب: ۰۹۱۰۳۳۰۱۴۳۳ ارسال با پست پیشتاز به صورت رایگان

📎 برخی از نکات کلیدی و مهم قرارداد های مشارکت در ساخت

تهیه و تنظیم ؛ جعفرراشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۰

📎 قرارداد مشارکت در ساخت

روزانه و ماهانه و سالانه قرارداد های زیادی میان مالک و مالکان و دیگر اشخاص سرمایه گذار جهت احداث ساختمان و اغلب در بنگاه های املاک تنظیم می شود و متعاقب آن پرونده های بسیار زیادی در دادگاه ها تشکیل می شود . در بسیاری از موارد حقوق یکی از طرفین مشارکت کننده اعم از مالک و مالکان زمین و یا سرمایه گذار خواسته و یا ناخواسته ضایع می شود . صرفا بخاطر اینکه قرارداد درست و دقیقی نوشته نشده است.

سؤال مهم ، آیا قرارداد های مشارکت در ساخت فنی است یا حقوقی ؟ و یا بهتر است بگوییم قسمت حقوقی آن بر قسمت فنی ارجحیت دارد یا بالعکس ؟

قرارداد های مشارکت در ساخت ، مثل تمامی قرارداد ها جنبه حقوقی دارد ولی برخلاف صرف قرارداد های حقوقی جنبه فنی بسیار مهمی هم دارند .

نمی توان گفت که کدام جنبه از این قرارداد به جنبه دیگر ارجحیت دارد بلکه هر قسمت مکمل قسمت و جنبه دیگر است. بطوریکه که نقص در هر جنبه ای موثر در جنبه دیگر خواهد بود .

الف ؛ اگر نویسنده این نوع قرارداد ها بهترین سواد حقوقی داشته باشد ، قطعا در جنبه فنی دچار فقر اطلاعاتی خواهد بود و حداقل بایستی از یک مشاور فنی استفاده نماید ،

ب ؛ اگر صرفا فنی باشد، قطعا قرارداد متناسب و مناسب را تدوین نخواهد کرد .

ج ؛ هیچ سواد حقوقی و فنی نداشته باشد . ( بسیاری از بنگاه‌ها‌ مشاوران املاک ) بدون هیچ شک و تردیدی اگر راهی دادگاه نشده باشد، حداقل دچار اختلاف خواهند شد .

قرارداد مشارکت در ساخت بدون تردید دارای جنبه های فنی و حقوقی بسیار زیاد است. و حتمآ از هردو متخصص آن جهت جلوگیری از تضییع حقوق احتمالی استفاده گردد .


با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۹

📎 نظریه مشورتی کاربردی

نحوه_محاسبه و مطالبه اصل و خسارت تاخیر تأدیه از صادرکننده و ظهرنویس و ضامن چکی که ظرف ۱۵ روز از تاریخ  چک ، برگشت خورده است  ، اما پس از ۵ سال طرح دعوا نموده است ،


ماده 318 قانون تجارت

(( دعاوی راجعه به برات و فته‌طلب و چک که از طرف تجار یا برای امور تجارتی صادر شده پس از انقضای پنج سال از تاریخ صدور اعتراض‌نامه و یا آخرین تعقیب قضایی در محاکم مسموع نخواهد بود مگر اینکه در ظرف این مدت رسماً اقرار به دین شده باشد که در این صورت مبدا مرور زمان از تاریخ اقرار محسوب است. در صورت عدم اعتراض مدت مرور زمان از تاریخ انقضاء مهلت اعتراض شروع می‌شود. ))

بعبارتی کلیه چک های تُجار و اشخاص که برای امور تجاری صادر شده باشد ، بعد از مرور زمان فوق چک از یک سند تجاری به یک سند مدنی تبدیل می شود ، مثل چک ثبت نشده صیادی

📎 مصادیق اراضی دولتی و ملی در ماده یک دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیرکشاورزی موضوع ابلاغیه شماره ۰۲۰/۲۶۲۶ مورخ ۱۳۸۷/۲/۳ وزارت جهاد کشاورزی و اصلاحیه های بعدی آن مصوب ۱۴۰۳.۰۸.۱۴ هیئت وزیران

📎 دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیرکشاورزی موضوع ابلاغیه شماره ۰۲۰/۲۶۲۶ مورخ ۱۳۸۷/۲/۳ وزارت جهاد کشاورزی و اصلاحیه های بعدی آن

مصوب ۱۴۰۳.۰۸.۱۴ هیئت وزیران

📎 صدور اجراییه برای جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها فاقد محمل قانونی است .

📎 خلاصه ای بسیار فشرده از مالکیت ششدانگ عرصه، ششدانگ اعیان، ششدانگ عرصه و اعیان قطعه زمین و ارزش تفکیکی هر یک از آنها

هر زمین دارای حقوق مالکیت در دو دسته و بسته ای از حقوق است، دسته یا بسته اول ششدانگ عرصه و دوم ششدانگ اعیان .

بسیاری از اسناد مشتمل بر حقوق هر دو دسته اعم عرصه و اعیان زمین است و اسناد آنها بصورت ششدانگ عرصه و اعیان صادر می شود ، برای این زمین ها مالکیت کامل متصور است مگر اینکه به موجب قوانین قسمتی از حقوق آنها محدود یا نقصان داشته باشد.
بخشی از مالکیت ها صرفا برای عرصه و یا اعیان زمین است که مطابق مواد قانون ثبت علی الخصوص ماده ۱۱ ان و مواد ۱۳،۱۴،۱۵،۱۶،۱۷و ۱۰۴ مکرر آیین نامه اجرایی قانون ثبت، سند مجزی صادر می شود.

الف ؛ ششدانگ اعیان ؛ به مجموعه ای از حقوق اشخاص نسبت به زمین گفته مي شود که مالک آن قادر و قدرت تغییر دارد ، مثل انواع مستحدثات ساختمانی و کشت و زراعت و تغییر کاربری، تفکیک و افراز و ...

حق اعیان بسته‌ یا دسته ای بسیار بزرگی از حق ها است که وجود هر نوع مستحدثات در هر زمین صرفا نتیجه اِعمال‌ مالکیت شخص به حقوق اعیان است. نه خود حق اعیان .

ب ششدانگ عرصه ؛ مجموعه ای از حقوق مالکانه اشخاص است، که یک غیر منقول ذاتی دارد ، مثل موقعیت جغرافیایی آن زمین که هیچ وقت قابلیت تغییر ندارد .

تفکیک انواع حقوق هر یک از این دو دسته از مالکیت ها ( عرصه و اعیان ) هیچ وقت تا بحال بصورت دقیق و کامل بطریق قانونی تعریف و تفکیک نشده است. و هریک مالکیت جداگانه ای هستند.

لذا ارزش معاملاتی عرصه تابعی از ارزش ششدانگ عرصه و اعیان روز زمین خواهد بود ، بطوریکه ارزش عرصه در کاربری های تجاری کمترین مقدار و در اراضی ملی بیشترین مقدار را دارد و حداقل حدود ۱۰ درصد و حداکثر در اراضی ملی می تواند حدود ۹۰ درصد باشد . برای جزئیات تفکیک ارزش آنها به مقاله ذیل مراجعه شود .

https://t.me/DADshahr1/1754

تفکیک ارزش عرصه و اعیان زمین در موضوع ارزیابی املاک با مالکیت های جداگانه، املاک مشمول قانون تملک اپارتمانها ، املاک موقوفه ای ، تعیین قدر السهم زوجه و زوجه ها برای قبل از اصلاح قانون ، ماده‌ ۹۴۶ مدنی و تعیین ارزش سرقفلی حائز اهمیت بسیار زیاد است.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۴

📎 خلاصه ای بسیار فشرده و کوتاه از نحوه محاسبه حقوق کسب و پیشه و یا تجارت و سرقفلی و اجاره بها آنها

- حقوق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی ناشی از قرار داد اجاره ملک جهت استفاده تجاری ( اعم از اینکه کاربری ملک مورد اجاره ، تجاری یا مسکونی یا غیره باشد ) و امری است که قانون گذار بر عهده مالک گذاشته بدون اینکه اراده ان ملحوظ گردد . این حق قابل اسقاط توسط طرفین نمی باشد ولی قابل ابرا از سوی مستاجر است، برخلاف حق سرقفلی در مواردی که مصادیق ان در قانون تعیین شده است ،ارزش این حقوق ساقط می شود ودر مواردی نصف می گردد ،

- سرقفلی مبلغی است که ناشی از قرار داد اراده آزاد طرفین است و نظر به اینکه ذیل هیچ یک از عقود معین نیست ناچار با توجه به ماده 10 قانون مدنی تفسیر می شود برخی انرا اجاره کلیه منافع بعلاوه بیع قسمتی از حق اعیان منجمله کاربری تجاری ملک می دانم ( مثل نویسنده ) و برخی دیگر صلح می دانند . این حق صرفا در املاک با کاربری تجاری محقق می شود . نوع استفاده مالک سرقفلی بر خلاف حقوق کسب و پیشه و تجارت تاثیری در تحقق ان ندارد ، برخلاف تصور سرقفلی مشمول قوانین ۵۶ ،۷۶ وجود خارجی ندارد ، تمامی سرقفلی ها اعم از اینکه قبل و یا بعد از ۷۶ مورد معامله طرفین قرار گرفته باشد از یک نوع و جنس می باشند . هیچ وقت ساقط نمی شود .

حقوق فوق در سه حالت می تواند با توجه به قوانین مشمول ان متصور شود .

الف : صرفا مشمول حق کسب و پیشه و تجارت : ماده 11 قانون منسوخه 39 هنوز هم تنها منبع شناسایی ایتم های موثر در حقوق کسب و پیشه و تجارت بوده و قانون 56 ضوابط بعدی این حقوق را تبیین نموده است . که ایین نامه اجرایی ان هیچ وقت تدوین نشد .و وقتی که طرفین می خواهند معامله یک ملکی را انجام دهند قطعا بسیاری از این شاخص ها مثل موقعیت محل مرغوبیت ان برای کسب و پیشه و تجارت نوع ظاهری و باطنی بنا کیفیت مبلمان ان و... را لحاظ و براورد می کنند . لذا قیمت روز محل منعکس کننده تمامی عوامل موثر در قیمت ملک در ان منطقه با وضع موجود ان است . ارزش حقوق کسب و پیشه و یا تجارت ارتباط مستقیمی به فعالیت تجاری مستأجر در محل دارد . و در بسیاری از موارد این فعالیت چندان مؤثر در ارزش معاملاتی ملک نیست، در نتیجه حقوق کسب و پیشه و یا تجارت مساوي صفر خواهد شد، نظر به گستردگی موضوع تعیین ارزش حقوق کسب و پیشه و یا تجارت به مقاله مربوطه مراجعه شود .
https://t.me/DADshahr1/1755

کارشناس مکلف به تولید قیمت نیست بلکه وظیفه کارشناس کشف قیمت است .

ب : صرفا مشمول حق سرقفلی باشد ( حقوق کسب و پیشه ویا تجارت ساقط و یا مشمول قانون ۷۶ ) : می دانیم هماطور که در مقدمه نیز عرض گردید . ریشه سرقفلی عرفی و ناشی از اراده طرفین است . با توجه به تعاریف و عرف جامعه حداقل حق سرقلی نمی تواند از 70 درصد ارزش ششدانگ عرصه و اعیان روز ملک کمتر باشد و با توجه به حقوق انتقالی قرار داد سرقفلی و اجاره نامه مثل داشتن یا نداشتن حق انتقال به غیر ، داشتن یا نداشتن حق تغییر شغل ، داشتن یا نداشتن حق تعمیرات و تغییرات در ملک و ... حداکثر ارزش سرقفلی 80 درصد قیمت ملک خواهد بود . در هیچ حالتی امکان نفی مالکیت مالک عین وجود ندارد .

ج: حق کسب و پیشه و تجارت به همراه سرقفلی در ملکی برقرار باشد ؛
در این صورت مجموع حقوق فوق نمی تواند از 85 درصد قیمت ششدانگ عرصه و اعیان روز ملک بیشتر گردد در غیر اینصورت مخالف حق مالکیت مالک عین خواهد بود .
نکته مهم این که شهرت نام تجاری مستاجر موضوع قانون تجارت با حقوق کسب و پیشه و یا تجارت موضوع قانون ۳۹ و ۵۶ متفاوت است و نباید خلط شود ، بطوریکه ارزش شهرت نام تجاری می تواند از ارزش روز ملک بسیار بیشتر باشد و تکلیفی برای مالک یا موجر ایجاد نمی کند

منظور از قیمت روز ملک به کار رفته در مطلب فوق عبارت است از مجموع ،( سرقفلی ، حقوق کسب و پیشه و تجارت ، و حق مالک عین ( مالکیت ) که مردم در بازار با اراده ازاد حاضر هستند ان قیمت را به عنوان ثمن معامله بدون هیچ قید و شرطی پرداخت نمایند.

اجاره بهاء ؛

1 - صرفا اجاره داده شده باشد و مشمول قانون ۵۶ باشد ( فقط حق کسب و پیشه وجود داشته باشد ) ، اجاره بهاء معادل اجاره بهای روز ان ملک خواهد بود .

2 - به همراه اجاره ، حق سرقفلی واگذار شده باشد . اعم از اینکه مشمول قانون ۵۶ یا ۷۶ باشد ۲ ( دو ) درصد اجاره بها روز همان ملک ،

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۳

📎 ارتفاع پارکینگ ( پیلوت ) در مقررات ملی و طرح های جامع، تفصیلی، هادی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها

ارتفاع ساختمان ها همواره در تهیه نقشه های اجرایی ، مجوز های صادره شهرداری ها و تصویب طرح ها مورد مناقشه و اختلاف می باشد .

در بسیاری از شهر ها ، شهرداری ها برای ایجاد درآمد کاذب محدودیت های نا متعارف و غیر قانونی برای مردم برای صدور مجوز ها ایجاد می کنند. که یکی از مهمترین موارد  محدودیت ارتفاع برای پارکینگ و پیلوت است.  مقررات ملی ساختمان در مبحث  چهارم جهت تامین امنیت ساکنان ، حداقل ارتفاع پارکینگ و پیلوت را به شرح ذیل تعیین کرده است .

بند ۴-۵-١٠-٢-١ : ارتفاع مجاز توقفگاه‌های کوچک خودرو، به منظور تقلیل خطرات ناشی از حریق، از کف تا سطح زیرین سقف و یا در صورت وجود تأسیسات یا عناصر سازه‌ای زیر سقف، تا پایین‌ترین نقطه آن‌ها حداقل ٢/٢٠متر است. ارتفاع مجاز توقفگاه‌های متوسط و بزرگ خودرو، حداقل ٢/۴٠متر است.

از طرف دیگر برای محدوده هر شهر جهت اجرای مقررات شهرسازی ،  ضوابط شهرسازی تعیین و به همراه طرح تفصیلی یا جامع یا هادی ابلاغ می شود.

در بسیاری از موارد دیده شده است، که  مشاوران تهیه طرح های جامع و تفصیلی و هادی از مقررات ملی تبعیت نموده و حداقل ارتفاع پارکینگ و پیلوت را طبق مقررات ملی اعلام کرده است.

مقررات ملی ساختمان و قوانین دیگر برای حداکثر ارتفاع پارکینگ و پیلوت دستورالعمل یا محدودیتی خاصی ندارد ولی در بسیاری از   شهرداری ها ،  حداقل  عدد مقرر در مقررات ملی ساختمان را بعنوان حداکثر ارتفاع لحاظ  می نمایند. که امری غیر عقلانی و دور از  قوانین موضوعه است.

بعبارتی ( حداقل )ارتفاع پارکینگ و پیلوت در واحدهای کوچک ۲.۲ متر و در واحد های بزرگ ۲.۴ متر بوده و در صورت تامین فنی ( حداکثر ) ارتفاع می تواند و بهتر است بیشتر باشد.  ممکن است در ضوابط شهرسازی هر شهر حداکثر ارتفاع به عددی محدود شده باشد.

نکته؛ بر اساس مواد و تبصره های ماده صد قانون شهرداری ها تغییر ارتفاع به شرط تامین فنی ، تخلف ساختمانی فاقد جریمه و عوارض می باشد.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۲

📎 دستورالعمل معاونت‌ شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در مورد حداکثر ارتفاع مجاز ( پارکینگ، لابی و طبقات ) ساختمان‌های تماماً مسکونی غیر بلندمرتبه

پ،ن ؛ بهتر است اینگونه ضوابط برای کلیه شهر ها تدوین و ابلاغ شود ، متأسفانه اعمال سلایق شخصی مدیران باعث نابسامانی و مشکلاتی برای مردم می شود

📎 بدون شرح ، روش های خرید از محصولات سازمان نقشه برداری و سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح ( تصاویر ماهواره ای، عکسهای هوایی، نقشه های مختلف )

📎 ترکه

انتقال مالکیت ماترک به وراث به محض فوت مورث محقق می شود ، ولی مستقر نمی گردد .

تا زمانی که فرد حقیقی زنده است، کلیه اموال وی اعم از مادی و معنوی متعلق به خود شخص می باشد. حتی اگر این اموال از نوع بدهی باشد ، به محض فوت و یا صدور حکم موت فرضی اموال از شخصیت حقیقی فرد جدا و به مالکیت وراث منتقل می شود. ولی تا زمانی که تقسیم ترکه بین وراث انجام نشده باشد ، اموال بنام وراث مستقر نمی شود .
تقسیم اموال مورث باعث استقرار اموال بنام وارث یا وراث خواهد شد.

قبل از تقسیم ، به اموال متوفی ترکه گفته می شود . که برخی از حقوقدانان آنرا شخصیت حقوقی مستقل بنام متوفی می دانند .

بااحترام جعفرراشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۰

📎 نظریه مشورتی کاربردی

ملک مشاع می تواند بعنوان وثیقه نزد مراجع قضایی پذیرفته شود و منع قانونی در پذیرش آن وجود ندارد .

پ،ن ؛ ارزیابی املاک مشاعی بصورت مستقل امکان پذیر نمی باشد . بطوریکه ، بایستی کل پلاک با توجه به مستحدثات موجود و سایر عوامل موثر در قیمت ، ارزیابی و سپس سهم سند مشاعی از کل تعیین خواهد شد .

در بسیاری از موارد ، املاک بصورت عملی تفکیک و مستحدثاتی ایجاد گردیده است، ولی اسناد آنها مشاعی باقی است ، اینگونه اسناد بصورت کلی هم قابل ارزیابی نیست ( متصرفات قابلیت ارزش‌ گذاری دارد ، در این گونه موارد توصیه می‌شود درخواست ارزش‌گذاری متصرفات شود . )

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی، ۱۴۰۳.۰۸.۱۰

📎 مرخصی یا معذوریت

کارشناسی شغل نیست که مرخصی پذیر باشد و به همین دلیل درقانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ و آیین نامه اجرایی آن پيش بيني نشده است.

کارشناسان نیز مثل سایر اعضای جامعه مریض می شوند و عمل جراحی انجام می دهند ، به ماموریت و مسافرت می روند و موارد دیگر ، نمی توان انتظار داشت که کارشناسان همیشه و در همه حال مکلف به پاسخگویی باشند

راه حل رفع این مشکل ، کارشناسان می توانند معذوریت خود را به هیات مدیره کانون ها اعلام و پروانه کارشناسی خود را برای مدت معلوم (یک هفته ، ماه ، سال ) با تصویب هیات مدیره تودیع نمایند و کانون ها معذوریت موقت کارشناس را در سیستم الکترونیکی ثبت تا از ارجاع کار جدید اعم از کانون ها و دادگاه ها و مراجع دیگر بصورت اتوماتیک جلوگیری گردد

عنوان مرخصی برای کارشناسی و کارشناسان درست نیست و معذوریت موقت صحيح است

شورای عالی کارشناسان ضوابط مشخصی را برای این موضوع تدوین و ابلاغ کرده‌است طبیعی است که عدم رعایت فرایند های مصوب می تواند مسولیت انتظامی و مسولیت مدنی نیز داشته باشد

بااحترام جعفرراشدی ملکی
۱۴۰۳.۰۸.۰۹ وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی

📎 احکام اضافه وکسر مساحت املاک قبل و بعد از تسلیم و تحویل مورد معامله .

بسیاری از املاک حتی در صورت داشتن اسناد رسمی و ثبتی معمولا اختلاف مساحت دارند ،که گاهی کمتر از مورد معامله و گاهی بیشتر از مورد معامله می باشد، و پرونده های زیادی در این موضوع مطرح می شود،
اولآ هر کسر و اضافه ای ایجاد حق فسخ نمی کند ، بطوریکه کسر و اضافه در حد اشتباه محاسباتی امری طبیعی بوده و این رقم بسته به مساحت و شکل هندسی زمین متفاوت است. بطوریکه عرف آنرا خطای محاسباتی قبول می کند.

الف ؛ اگر کسر و یا اضافه مساحت قبل از تحویل و یا حین تحویل ملک کشف شده باشد . اعم از اینکه ملک دارای سند رسمی و ثبتی باشد یا عادی ، طبق مواد ۳۸۴، ۳۸۵ ق،م با لحاظ تجزیه پذیر بودن یا نبودن مورد معامله عمل خواهد شد .

ب ؛ اگر کسر یا اضافه مساحت بیشتر از عرف اشتباه محاسباتی بوده و بعد از تحویل ملک و یا سال‌های بعد از تحویل کشف شده باشد، مطابق ماده ۳۵۵ ق،م عمل خواهد شد . و خود این مورد به دو بخش‌ تقسیم می شود.
۱-ملک دارای سند رسمی وثبتی باشد؛
۱-۱ ،اضافه مساحت به قیمت روز معامله محاسبه و به حساب فروشنده تودیع خواهد شد و سند اصلاح می شود ، بشرطی که حدود اربعه ملک تغییری نکرده باشد( ماده ۱۴۹ قانون ثبت )
۱- ۲ ملک کسر مساحت داشته باشد، خریدار به فروشنده برای مقدار کسر مساحت مراجعه خواهد کرد.

۲- ملک فاقد سابقه ثبتی باشد ؛
۱-۲ ، قابل تجزیه نباشد ، برای کسر و اضافه مساحت مطابق ماده ۳۵۵ ق،م عمل خواهد شد. بطوریکه به قیمت کسر و اضافه توافق خواهند نمود و در صورت عدم توافق و اضافه مساحت فروشنده و در صورت کسر ، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت، طبیعی است که خسارات وارده به طرف مقابل بر عهده فسخ کننده معامله خواهد بود، که این خسارات در صورتی که فسخ کننده فروشنده باشد می تواند قیمت روز ملک مورد معامله باشد.
۲- ۲ ، قابل تجزیه باشد، اضافه مال بایع است.

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۸.۰۷ وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی

📎 رأی شماره ۱۵۵۹۸۳۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۷ هیأت وزیران که مقرر داشته" ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد" از تاریخ تصویب ابطال شد»
تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۷/۳
شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۵۵۹۸۳۵


رأی هیأت عمومی

با توجه به این که در مقرره مورد شکایت، برخلاف مفاد قانون و بدون توجیه و مستند قانونی، ارزش‌گذاری عرصه املاک در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم به عنوان ارزش قابل قبول در محاسبه مالیات وفق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم محسوب شده است و حکم مندرج در ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم برخلاف مبانی و کلّیات قانون مالیات‌های مستقیم و مفاد ماده ۷۷ قانون مزبور بوده و موجب تضییع حقوق فعالین اقتصادی در حوزه ساخت مسکن می‌شود، بنابراین ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۷ هیأت وزیران به دلیل مغایرت با قانون مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌گردد. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۰/۲/۱۴۰۲ ) در رسیدگی و تصمیم‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا

📎 اقامتگاه قانونی هر شخص، نشانی مندرج در پایگاه سازمان ثبت احوال کشور بوده و کلیه دستگاه های اجرایی مکلفند استعلام نشانی اشخاص حقیقی را به صورت برخط از سازمان ثبت احوال کشور دریافت نمایند و مجاز به اخذ نشانی اشخاص حقیقی به جز از طریق خدمت (سرویس) الکترونیکی سازمان ثبت احوال کشور نیستند.

مصوبه شماره ۱۱۴۹۲۲ مورخ ۱۴۰۳.۰۸.۰۱ هئت وزیران

.

📎 نظریه مشورتی کاربردی

با عنایت به مواد ۷۰ و ۷۱ قانون آیین دادرسی، کیفری آیا افراد بالغ کمتر از ۱۸ سال شمسی به تنهایی و بدون انضمام ولی و سرپرست قانونی امکان طرح دعاوی و شکایات مالی و غیر مالی قابل گذشت و غیر قابل گذشت و غیره را دارند؟

( بعبارتی دختر بعد از ۹ سال، و پسر بعد از ۱۵ سال قمری از تاریخ تولد می توانند ،شکایت کیفری مطرح نمایند )

📎 عناوین کیفری در صلاحیت دادگاه صلح ، ( تمامی این جرائم بطور مستقیم در دادگاه صلح مطرح خواهد شد، دادسرا صالح به رسیدگی نیست )

📎 محکومیت دو فرزند معاون‌اول سابق قوه قضاییه در مرحله بدوی

به گفته سخنگوی قوه قضاییه ۲۴ نفر از ۲۸ متهم پرونده‌ با موضوع اعمال نفوذ و پول‌شویی در پرونده‌های کلان اقتصادی، با رای دادگاه بدوی به مجازات‌هایی مانند حبس، شلاق، مصادره اموال و عواید حاصل از جرم، رد مال و جزای نقدی محکوم شده‌اند.

پ،ن ؛ فرض کنید اینکار شما خوب است ، آیا پرونده های نفوذ شده اعاده دادرسی خواهند شد ، ( مجددا رسیدگی می شود ) ،
آیا همه پرونده هایی که نفوذ شده است شناسایی شده است. ؟

الله اعلم

📎 اتمام اعتبار گزارش های کارشناسی و تمدید اعتبار آن

گزارش های ارزیابی کارشناسی که در مضمون ارزیابی برای زمان خاص نیست وفق تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور گزارش دارای اعتبار خواهدبود .

برخی از نهاد ها و مراجع ارجاع بعلل مختلف منجمله طولانی شدن روند اداری ، در فرجه شش ماه اقدامات اداری منظور از کارشناسی کامل نمی‌شود و ديده شده است از کارشناسان برای تمدید مدت اعتبار کارشناسی درخواست می کنند .

تعیین اعتبار گزارش کارشناسی موضوعی نیست که در صلاحیت کارشناسان واقع شده باشد، اقدام کارشناسان فاقد محمل قانونی است و ممکن است مطابق بند های ۶ ، ۸ ماده ۲۶ قانون کارشناسان رسمی دادگستری تخلف انتظامی باشد ، درصورت پایان اعتبار گزارش کارشناسی انجام کارشناسی و ارزیابی مجدد ، لازم و ضروری است . که ممکن است توسط کارشناس یا کارشناسان بدوی انجام شده باشد . یا دیگر کارشناسان دارای صلاحیت .

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۳۰
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی

📎 رابطه خسارت و نوع شغل در املاک اجاره ای.

بند اولآ ماده ۴۹۰ قانون مدنی مقرر می دارد (( مستاجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند ))

ید مستاجر نسبت به عین مستاجره ید امانی است و استعمال و استفاده متعارف شرط عدم مسولیت می باشد ، تعدی و تفریط( زياده روی و کوتاهی ) در استعمال و استفاده موجب مسولیت مدنی برای مستاجر و ایجاد حق فسخ برای موجر است .

بعنوان مثال اگر مورد اجاره جهت نانوایی باشد طبیعی است که در استفاده متعارف سقف و دیوارهای ملک سياه خواهد شد و این موضوع موجب مسولیت مدنی ( خسارت ) مستاجر نخواهد شد، مگر اینکه شرط خلاف و یا شرط اعاده به وضع سابق شده‌ باشد.
و یا ملک جهت خوار بار فروشی اجاره داده شده باشد، طبیعی است که قفسه بندی ملک و ایجاد سوراخ هایی و تغییر رنگ جزئی در اثر زمان قسمتی از استفاده متعارف خواهد بود. مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف شده باشد و مستاجر متعهد به اعاده به وضع سابق شده‌ باشد.
و یا در اجاره املاک مسکونی ، تغییر رنگ، رنگ آمیزی و برخی از عیوب در شیر آلات و سیستم گرمایش و سرمایش و ... ناشی از استفاده متعارف طبیعی است و موجب مسولیت مدنی ( خسارت ) مستاجر نمی باشد. هرچند واقعا خسارت وجود داشته باشد. و خیلی از مثال ها و موارد دیگر

متأسفانه بسیاری از موجران و مستاجران تلقی درستی از استفاده متعارف ندارند و فکر می کنند، ملک پس از پایان مدت اجاره همانطور باقی خواهد بود که در زمان تنظیم اجاره تسلیم شده است،
عرف محل و نوع استفاده و قرارداد طرفین شاخص و خط کش تشخیص استفاده متعارف است و کارشناسان بایستی به این مسائل و موارد آشنا باشند .

در بسیاری از پرونده ها، تعیین میزان خسارت وارده، به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می شود ، کارشناسان نیز اغلب فاقد سواد حقوقی کافی هستند و بدون توجه به حقوق مستاجر نسبت به تعیین میزان خسارت با لحاظ وضعیت موجود و گاها بدون اطلاع و توجه به وضعیت سابق ملک اقدام به تعیین و برآورد خسارت می نمایند. این نوع موضوع ها صرفا فنی و مهندسی نیستند ، بلکه ترکیبی از علم فن و حقوق می باشد.

شرط تحقق خسارت تعدی و تفریط و استفاده نا متعارف از عین مستأجره می باشد مگر اینکه خلاف آن شرط شده و یا توافق به اعاده به وضع سابق شده‌ باشد.

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۲۸
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری، کانون های آذربایجان شرقی

📎 بخشنامه مهم ؛ تمامی آگهی های ثبتی در همه موارد اعم از ثبت املاک، ثبت اسناد، ثبت شرکت ها و اجرای ثبت و ... ، از اول ابان ماه ، در هیچکدام از روزنامه های کثیر الانتشار درج نخواهد شد و فقط در سامانه آگهی های سازمان ثبت این کار صورت می گیرد.

کار خوب 👍

إن لَم یَکُن لَکُم دینٌ و کُنتُم لاتَخافونَ المَعادَ فَکونوا اَحراراً فِی دُنیاکُم

اگر دین ندارید و از قیامت نمی ترسید، لااقل در دنیای خود آزاده باشید.

حضرت سیدالشهدا
بحارالانوار، ج45، ص51

📎 ایا کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری به غیر از مرجع ارجاع مکلف به پاسخگویی به دیگر مراجع هستند . ؟

بعد از ارجاع و ارائه گزارش کارشناسی کارشناس و یا کارشناسان در هیات های کارشناسی ، به انحای مختلف از کارشناس و کارشناسان درخواست توضیح و یا نظریه تکمیلی می شود ، این موضوع از دو جهت مورد توجه قرار دارد .

الف ؛ در مرجع ارجاع کارشناسی ؛ هر یک از طرفین و وکلای آنها و خود مرجع ارجاع کارشناسی می تواند از کارشناس و یا هيئت کارشناسی تا زمانی که پرونده از مرجع ارجاع خارج نشده است ، درخواست توضیح یا تکمیل نظریه کارشناسی نمایند . کارشناس و کارشناسان مکلفند نسبت به درخواست اقدام نمایند ، ولی کارشناسان مکلف نیستند به غیر از مرجع ارجاع اعم از دادگاه ها و اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر پاسخگو باشند، بعنوان مثال اگر دادگاه بدوی و یا دادسرا ارجاع به کارشناسی نموده باشد، حسب مورد دادگاه کیفری و یادادگاه تجدیدنظر و یا شعب دیوان عالی کشور نمی توانند بدون تعیین دستمزد متناسب از کارشناس و یا کارشناسان هیات کارشناسی منتخب دادگاه بدوی و یا دادسرا درخواست نظریه تکمیلی و یا توضیح بخواهند و در صورت درخواست ، کارشناس و کارشناسان می توانند انجام دستور را منوط به پرداخت دستمزد متناسب نمایند ، ( مواد ؛ ۲۵۷،۲۵۸،۲۶۰،۲۶۱ ،۲۶۲،علی الخصوص ۲۶۳ ،۲۶۴ ، ۲۶۵ ، ۲۶۸ ، ۲۶۹ آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و مواد ۱۵۵ ، ۱۵۶ ،۱۵۷ ،۱۵۸ ،۱۵۹،۱۶۰ ،۱۶۳ ،۱۶۵ ،۱۶۶ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی ) ،

ب ؛ مراجع نظارتی ؛ اعم از دادسرا و دادگاه انتظامی کانون ها و سایر مراجع نظارتی رسمی ، کارشناس و کارشناسان مکلف به پاسخگویی نسبت به گزارش کارشناسی خود هستند .

با احترام جعفرراشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۲۶
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری ، کانون‌ های آذربایجان شرقی

📎 نظریه مشورتی خوب و کاربردي، مطالبه مهریه چند سال بعد از طلاق مانع از تعدیل آن نیست .

📎 آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳

نکته ، ثبت در سامانه منوط به داشتن سند رسمی و ثبتی فروشنده است ( ماده ۱۴ آیین نامه )

📎 تحولات قانونی در اعمال و آثار حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول

تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
«دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌ‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد»

نتایج تصویب و نکات مهم

۱- تشریفاتی شدن ایقاع فسخ
فسخ، در نظام کنونی حقوقی، ایقاعی غیرتشریفاتی است که به مجرد اعمال، موجب گسیختن معامله می‌شود، پس نیاز به تایید (یا تنفیذ) ندارد؛ اما همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق شرایط است، پس مشروط‌له ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای صحت ایقاع و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد.
با تصویب این قانون، نه تنها ثبت معاملات غیرمنقول، بلکه فسخ آن هم، مستلزم ثبت در سامانه معاملات رسمی است تا منشا اثر باشد، مگر اینکه بر اثر شرط ضمن عقد یا دلایل دیگر، ثبت فسخ منوط به تایید دادگاه یا داور باشد (مثلاً طرفین نوشته باشند مشروط له پس از تایید داور حق فسخ دارد) که در این فرض راهکاری محدود برای تنفیذ فسخ، در تبصره تعریف شده است

۲- «اظهارنامه» یگانه دلیل اجباری، برای اثبات اعمال فسخ
ماده ۴۴۹ قانون مدنی مقرر داشته: « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود» اما در این تبصره، برای اثبات(تنفیذ) فسخ باید ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود. پرسش این است که برای اثبات اینکه مهلت ۱۵ روزه بین اعمال فسخ و ارسال اظهارنامه رعایت شده یا خیر، چه اقدامی لازم است؟ در واقع اعمال حق فسخ (پیش از ارسال اظهارنامه) چگونه باید مستندسازی شود؟ عملاً حق فسخ باید ضمن و مقارن ارسال اظهارنامه اعمال گردد.
در هر صورت، چنانچه اظهارنامه ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، ارسال نگردد، دیگر نمی توان مدعی فسخ بود و هیچ استثنا یا معاذیری برای تاخیر موجه پیش بینی نشده است.

۳- محدودیت زمانی در اقامه دعوای فسخ
اگر ظرف ۱۵ روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای فسخ اقامه نشود، کار تمام است و دیگر نمی توان فسخ را اثبات کرد. اینکه چنین دعوایی مقید به مهلت باشد، پایداری قراردادها و اسناد را در پی دارد؛ اما مشروط‌له باید کمال مراقبت را از انجام صحیح فرآیند دعوای فسخ به عمل آورد

۴- شرط منع معامله مجدد
سامانه به تبعیت از قصد طرفین، تا مدت مقرر بین آنان (اعم از وجود یا فقدان حق فسخ) حق انتقال مال غیرمنقول را از خریدار سلب می کند

۵- اثر فسخ، پس از معامله مجدد در بازگشت عین مبیع
در نبود شرط منع معامله مجدد، خریدار می تواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد؛ هرچند که در قرارداد نخست، برای فروشنده حق فسخ تعیین شده باشد.
در این صورت، چنانچه قرارداد نخست فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهد ماند.
پس لازم است علاوه بر حق فسخ، شرط منع معامله مجدد در قرارداد گنجانده شود تا فروشنده بتواند به عین مال برسد

تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دقیقا در نقطه مقابل و در تضاد با رای وحدت رویه شماره ۸۱۰  هیات عمومی دیوان عالی کشور است

این ماده را باید استثنایی پیچیده بر رای وحدت رویه تلقی نمود؛ با این توضیح که
الف-  به طور خاص، نسبت به اموال غیرمنقول که سند حدنگار آن پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، هم اکنون مفاد تبصره ۱ماده۱ قانون مزبور حاکم است؛ یعنی با فسخ معامله نخست -پس از انجام معامله مجدد- دیگر مال به فروشنده باز نمی‌گردد

ب- در مورد معاملات املاکی که سند حدنگار پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده و همچنین معاملات متکی به اسناد عادی مشمول سامانه یادشده، رای وحدت رویه حاکم است که در صورت فسخ، عین مبیع به فروشنده نخست بازمی‌گردد

🖌کپی از فضای مجازی ۱۴۰۳.۰۷.۲۱

خواسته هایی مثل خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل بهمراه موضوعاتی که ذاتا درخواست است ولی بصورت دادخواست ارائه می شود . درست نیست 👍

زیرا درخواست ها ، دادخواست و دعوی به مفهوم واقعی آن نیست و امکان رسیدگی و اظهارنظر ماهوی راجع به آن موضوع ها فراهم نمی باشد .

📎 نمونه سند رسمی و ثبتی قولنامه که منبعد معاملات اموال غیر منقول طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ بدین نحو خواهد شد.

و هر نوع سند عادی فاقد اعتبار قانونی و غیر قابل استناد می شود .

مبلغ دستمزد دفترخانه و حق الثبت در نوع خود جالب است ، ( اشخاصی که در بوق کرنا می کردند قانون تسهیل ویرانگر است بیشتر توجه کنند )

نکته ، برای کلیه اسنادی که از سوم خرداد ۱۴۰۳ صادر شده است و به رنگ قهوه ای نیستند ، هر نوع انتقال ، باید به شکل قولنامه فوق باشد . در غیر اینصورت طرفین معامله با مشکلات جدی مواجه خواهند شد.

نکته ۲ ، تمامی صور قولنامه های مختلف اسناد انتقال اعم از بیع ، صلح ، تقسیم ، هبه ، وقف و انتقال سرقفلی و .... در حال حاضر قابلیت تنظیم در دفاتر اسناد رسمی را دارد ولی بعد از الزامی شدن قانون برای آنها ، الزامی خواهد بود .

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۱۹

.
📎 رای وحدت رویه جدید صادر شد

بر اساس رأی وحدت رویه‌ای که امروز ۱۷ مهر ۱۴۰۳ توسط هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شد،

محل وقوع جرم کلاهبرداری غیر مرتبط با رایانه و دادگاه صالح برای رسیدگی به آن، محلی است که شاکی وجه را به حساب متهم یا شخص مورد نظر واریز کرده است. این رأی در پرونده وحدت رویه ۵/۱۴۰۳ مطرح شد که در آن دو شعبه دیوان عالی کشور آرای متفاوتی صادر کرده بودند.

شعبه ۹ دیوان عالی کشور معتقد بود که محل واریز وجه توسط شاکی تعیین‌کننده محل وقوع جرم و دادگاه صالح است، در حالی که شعبه ۵۲ دیوان عالی کشور نظری متفاوت ارائه داده بود. در نهایت، در جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، اکثریت ۱۱۷ نفر از قضات با نظر شعبه ۹ موافقت کردند و آن را تایید نمودند، در حالی که اقلیتی متشکل از ۱۰ نفر، رأی شعبه ۵۲ را صحیح دانستند.

📎 وجود املاک در طرح‌ های دولتی و شهرداری‌ ها مانع از اعمال حقوق مالکانه اشخاص نیست

رئیس دیوان عدالت اداری: خطاب به شهردار تهران:

رئیس دیوان عدالت اداری اعلام کرد: وجود املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مانع از اعمال حقوق مالکانه اشخاص نمی‌شود و شهرداری باید به تکلیف قانونی خود مبنی بر خرید و تملک اراضی واقع در طرح ها و پرداخت بهای آن عمل کند.

از جمله دعاوی پرتکرار مطرح شده از سوی اشخاص در دیوان عدالت اداری، درخواست الزام به صدور پروانه احداث بنا املاک واقع شده در طرح های دولتی و شهرداری‌ها می باشد. با توجه به قوانین موضوعه و آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری وجود املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مانع از اعمال حقوق مالکانه اشخاص به مدت نامعلوم و نامحدود نمی شود لذا در راستای پیشگیری، حجت الاسلام و المسلمین عابدی طی مکاتبه ای خطاب به شهردار تهران استیفای حقوق جامعه هدف را خاطرنشان کرد.

با توجه به صراحت بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۰۴/۱۱ و ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴/۰۲/۰۱، یکی از مهمترین تکالیف شهرداری‌ها صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌­هایی است که در شهر واقع شده است و مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن مکلفند قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ کنند.

مطابق ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طر­ح­ های دولتی و شهردار­ی­ ها مصوب ۱۳۶۸/۰۸/۲۹، در خصوص املاکی که در طرح­های دولتی و شهرداری­ ها واقع شده­اند، پس از اعلام رسمی وجود طرح باید حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوط اقدام نمایند و به موجب قانون اصلاح تبصره ۱ ماده واحده قانون اخیرالذکر مصوب ۱۳۸۰/۰۱/۲۲ در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان­بندی مصوب، به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌ صورتی که کمتر از ۵ سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هرگاه زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و ‌تجدید بنا را ندارد.

از سوی دیگر آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله آراء شماره ۴۷ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵، ۳۹۴ مورخ ۱۳۷۸/۱۲/۰۱، ۱۹۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۴/۰۳و ۴۳۷ الی ۴۳۸ مورخ ۱۳۸۶/۰۶/۲۵، دلالت بر آن دارند که به اعتبار اصل تسلیط و حرمت مالکیت مشروع، محرومیت اشخاص از اعمال حقوق مالکانه به مدت نامعلوم و نامحدود به بهانه وجود طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها، علی­ الاطلاق مغایر اصل مالکیت و ناقض حق اعمال مالکیت و آثار مترتب بر آن است و همچنین اجبار مالک به استفاده از زمین خود یا احداث بنای متناسب با طرح‌های مصوب دولتی و شهرداری نافی اراده آزاد اشخاص در کیفیت اعمال انحاء حقوق مالکانه متناسب با نیازمندی‌های آنان با رعایت ضوابط مربوط می‎باشد.

در همین راستا حجت الاسلام والمسلمین عابدی، رئیس دیوان عدالت اداری طی مکاتبه ای خطاب به شهردار تهران، با اشاره به رای وحدت رویه شماره ۲۳۸ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری اعلام داشت؛ به فرض وقوع قسمتی از ملک در طرح عمرانی، اگر شهرداری به تکلیف قانونی خود مبنی بر خرید و تملک اراضی واقع در طرح و پرداخت بهای آن و اجرای طرح مورد ادعا در مهلت قانونی عمل نکند، مالکین اراضی مزبور، ذیحق به اعمال انحاء حقوق مالکانه خود از جمله احداث بنای مجاز در سهم خود می‎باشند و امتناع شهرداری از صدور پروانه احداث بنا در این موارد وجاهت قانونی ندارد. متاسفانه امتناع شهرداری تهران از انجام وظایف قانونی منجر به افزایش ورود شکایات با خواسته الزام به صدور پروانه ساختمانی به دیوان عدالت اداری شده است. فلذا با عنایت به اینکه یکی از موانع اصلی تولید در حوزه مسکن، امتناع شهرداری­ ها از صدور پروانه ساختمانی یا تاخیر در صدور آن به دلیل وجود طرح­های دولتی و شهرداری است، در راستای حاکمیت قانون و تحقق شعار مهار تورم و رشد تولید در حوزه مسکن، شایسته است مراتب به شهرداری­ های مناطق ابلاغ شود تا اقدامات و دستورات لازم را در جهت صدور به­ موقع پروانه ساختمانی از سوی آن مرجع با رعایت قوانین و آرای هیات عمومی مربوطه به عمل آمده تا ضمن استیفای حقوق جامعه هدف، از ورود پرونده های مرتبط با امر، پیشگیری بعمل آید.

🖌 اختبار

📎 صد عامل اثر گذار در ارزیابی املاک مسکونی

🖌 محمد حسن محقق ، کارشناس رسمی دادگستری کانون آذربایجان شرقی

📎 دستورالعمل رسیدگی به دعاوی ورشکستگی مصوب ۱۴۰۳/۷/۱۰ رئیس قوه قضائیه

📎 اداره و تغییرات در مشاعات و مشترکات یک مجتمع آپارتمانی.

الف ؛ برای اداره مشترکات یک مجتمع آپارتمانی نظر اکثریت کل مالکین ملاک تصمیم گیری است. ولی برای اداره مشاعات نظر استفاده کنندگان آن کفایت می کند .

ب ؛ برای تغییر در مشترکات و مشاعات که موجب تغییر در سهم اختصاصی عده‌ ای از مالکین شده باشد، نظر کلیه مالکین ملاک تصمیم گیری است ، و اگر تغییر در مشاعات و مشترکات موجبات تغییر در سهم اختصاصی هیچ یک از مالكان نشده باشد ، نظر اکثریت مالكان ملاک تصمیم گیری است.
بعنوان مثال، در یک مجتمع فاقد آسانسور، اگر امکان فنی اجرای آسانسور در داخل مشترکات موجود ممکن باشد، صرفا تصویب اکثریت مالکین کفایت می‌کند.
ولی اگر امکان اجرای آسانسور در مشترکات موجود ممکن‌ نباشد و مالکین بخواهند از قسمتی از نمای ساختمان یا حياط خلوت و نورگیر ( پاسیو ) استفاده نمایند تصویب کلیه مالكان مورد نیاز است

مشترکات ؛ عبارت است از کلیه قسمت های مختلف یک ساختمان به غیر از قسمت‌های اختصاصی . ( مثل حیاط، اسکلت ،نما و راه پله و آسانسور و ... )

مشاعات ؛ عبارت است از قسمت‌هایی از مشترکات یک ساختمان که استفاده اختصاصی برای یک یا چند نفر از مالکین دارد . ( تراس، حیاط اختصاصی و ... )

کلیه مشترکات مشاع میباشند ، ولی همه مشاعات مشترک نیستند . گاهی در نوشته ها و اسناد در یک مفهوم بکار می روند .

بااحترام جعفرراشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۱۴

📎 رابطه قراردادی و وجه التزام


وقتی دو یا چند شخص قرارداد یا قرارداد هایی می بندند ، قرارداد بین آنها لازم الاجرا است ، یعنی دو طرف مکلف و موظف به اجرای آن هستند. اگر مبلغی را برای جبران انجام ندادن تعهد یا تاخیر اجرای تعهد توافق کرده باشند ، باید به طرف دیگر پرداخت کند. به این مبلغ وجه التزام گفته می شود .

آیا می توان هردو تعهد ( وجه التزام و اجرای تعهد ) را خواست .؟

الف ؛ اگر وجه التزام برای خسارت تاخیر تعهد تعیین شده باشد ، می توان وجه التزام و انجام تعهد هر دو را خواست.

ب ؛ اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد تعیین شده باشد، فقط امکان مطالبه الزام به انجام تعهد یا درخواست خسارت وجه التزام تعیین شده وجود دارد .

نکته ، میزان خسارت وارده همان است که طرفین بعنوان وجه التزام تعیین کرده اند ، مگر اینکه وجه التزام تعیین شده بسیار نامتعارف باشد یا عدم انجام تعهد خارج از اختیارات متعهد بوده است .

بااحترام جعفرراشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۱۴