دادشهر

ماشاالله، چشم دشمن کور ، از سال۹۷ به بعد از تورم برج ایفل اروپا ( فرانسه ) ساخته اند . 😔

سیر تورم ایران مابین سال های ۱۳۱۵ الی ۱۳۷۵ هم در نوع خودش جالب است. تقریبا اعدادی متناسب با سایر کشورها نرمال

📎 تزاحم حقوق مردم و حکم قانون در جریان گاز و احداث خطوط لوله آن .

مردم بر اساس اصول مختلف حقوقی و قوانین مختلف صاحب کلیه حقوق در زمین های مورد تملک اعم از زراعی و باغی و سایر کاربری ها هستند .

در پروژه ها و طرح های انتقال گاز ، شرکت ملی گاز نسبت به پرداخت خسارت عرصه و اعیان بستر ( حریم بستر ) خطوط لوله گاز اقدام می نماید ، ولی به محض دفن اولین لوله حریم ایمنی و محدودیت های سنگینی به عرض ۲۵۰ متر ( حریم ایمنی ) در طرفین خط لوله در مجموع به عرض ۵۰۰ متر نسبت به املاک مجاور مطابق ماده واحده منع احداث بنا و ساختمان در طرفین خطوط لوله انتقال گاز مصوب ۱۳۵۰ ، به شدت محدود و در صورت اجرا مستحدثات ساختمانی بدون پرداخت خسارت تخريب خواهد شد.

این محدودیت خسارت زیادی به مالکان املاک مجاور ایجاد و وارد می کند که معمولا بدون جبران خسارت رها می شود ، در حالی که در زمان اجرای خطوط لوله گاز این نوع خسارت نیز می بایست توسط کارشناسان رسمی دادگستری ذیصلاح برآورد و به مالکین مجاور پرداخت گردد ،

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۲۱

آنقدر سرگرم زندگی شدیم .

خود زندگی از یادمان رفت .

📎 نکاتی کوتاه در رابطه با چک های صیادی ثبت نشده ‌.

۱ - چک های صیادی ثبت نشده فقط ظاهر چک دارند ، ذاتا چک نیستند .

۲ - انتقال چک های ثبت نشده ممکن نیست ، مثل آن است رسید عادی خود را به دیگری بدهید .

۳ - دریافت وجه اینگونه چک ها حتی با دادخواست حقوقی با مشکلات زیادی مواجه است.

۴ - عنوان دادخواست صحیح ؛ مطالبه وجه به مبلغ ... از بابت ... موضوع ... بپیوست تصویر چک ثبت نشده و هر نوع اسنادی که در اختیار هست ، بعبارتی منشأ دادخواست وجه باید محرز باشد ،

۵ - برای چک ثبت نشده ، امکان صدور گواهی عدم پرداخت وجود ندارد، صرفا می شود از بانک گواهی عدم ثبت دریافت نمود .

۶ - دادخواست الزام صادر کننده چک ثبت نشده ، برای ثبت ، چندان با ضمانت اجرایی مناسب برخودار نیست . توصیه نمی شود فقط وقت و انرژی می گیرد و هزینه دارد .

۷ - عدم ثبت چک جرم و تخلف نیست .

۸ - در بسیاری از موارد عدم ثبت چک ، بصورت برنامه ریزی شده از طرف صادر کننده انجام می شود.

۹ - در اولین فرصت گواهی عدم ثبت از بانک دریافت شود و طی اظهار نامه ای وجه مذکور از صادر کننده چک ثبت نشده خواسته شود . تا تاخیر تادیه برقرار باشد.

۱۰ - و ...

توصیه ؛ تا زمانی که مطمئن نباشید چک بنام شما در سامانه صیاد ثبت نشده است ، از تحویل و درج آن در فاکتور یا هر نوع قرارداد جدا خودداری کنید ، به قول بازاری ها حتی از دوست عزیز خود ،

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۱۷

📎 مسؤلیت کنترل اجرا و مسؤلیت نظارت به کیفیت اجرای وال پست های یک ساختمان دو موضوع متفاوت است.

- مسؤلیت کنترل اجرا ( اینکه وال پست ها اجرا شده است یا خیر ) با ناظران محترم معماری است، بطوریکه اجرای دیوار های غیر سازه ای بدون اجرای وال پست مجوز مقررات ملی و آیین نامه ندارد .

در صورت عدم اجرای وال پست دیوار ها اولین اقدام ناظر معماری ، گزارش تخلف ساختمانی و درخواست توقف عملیات اجرایی است .

- مسولیت نظارت به کیفیت اجرای وال پست ها بصورت مشترک با همکاران محترم سازه و معماری است . بخشنامه شماره ۴۲۰ مورخ ۱۴۰۰.۰۷.۲۰ ( فوق ) در این بخش صادر شده است . این بخشنامه رافع مسؤلیت ناظران معماری برای کنترل اجرا نمی باشد.

تفکیک این دو در تعیین میزان تقصیر و تاثیر حوادث ساختمانی و تخلف انتظامی احتمالی ناظران سازه و معماری مؤثر است. اجرای وال پست ها در عملکرد انعطاف پذیر بخش غیر سازه ای ساختمان ها از اهمیت زیادی برخوردار است.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۱۵

📎 نظر مشورتی کاربردی کانون سردفتران

برای تعهدات درج شده در قولنامه های رسمی (قبل از سند انتقال قطعی) در دفاتر اسناد رسمی نوشته می شود، در صورتی که تاریخ اجرای آنها فرا رسیده باشد ، می توان برای آنها اجرائیه ثبتی درخواست و صادر کرد

📎 نحوه درخواست تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر چگونه است .

مالک یا مالکین بایستی ابتدا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به ثبت درخواست تفکیک اقدام نمایند، ( اگر مالکین متعدد باشد ثبت درخواست تفکیک همه آنها الزامی است. )

درخواست به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال خواهد شد ، اداره ثبت نقشه های ارائه شده توسط مالک یا مالکین را به شهرداری جهت اجرای قسمتی از احکام ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها استعلام خواهد کرد.

شهرداری ظرف سه ماه با لحاظ قانون حاکم به تفکیک ضوابط مقرر در ماده ۱۰۱ را اعمال و نقشه های تفکیکی را جهت صدور اسناد تفکیکی تایید و به اداره ثبت و مالک اعلام می نماید .

سپس اسناد ثبتی تفکیکی از پلاک مذکور صادر می شود.

(( بسیاری از مالکین قبل از مراجعه به اداره ثبت، جهت امورات تفکیک به شهرداری ها مراجعه می کنند ، این اقدام منع قانونی ندارد و با توجه به پروسه های اداری بسیار زیادی که در تفکیک املاک وجود دارد ، توصیه هم می شود ، ولی موجب حذف درخواست رسمی از دفاتر اسناد رسمی نیست ، بعبارتی بسیار ساده تا زمانی که درخواست رسمی مبنی بر تفکیک نشده باشد عملیات تفکیک قانونا شروع نشده است. ))

جهت مراجعه به دادگاه برای تفکیک ، ثبت درخواست تفکیک و عدم پاسخگویی شهرداری در مدت مقرر قانونی( سه ماه ) لازم و ضروری می باشد .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۱۵

📎 نظریه مشورتی کاربردی درباره نحوه رسیدگی به دعاوی‌ای که یکی از چند خواسته یا اتهام آن، در صلاحیت دادگاه صلح است.

اگر خواسته های حقوقی قابل تجزیه باشد، از پرونده بدل تهیه شده و هر خواسته را دادگاه صالح رسیدگی خواهد کرد ، در غیراینصورت دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.

در صورت تعدد اتهام بعد از صدور کیفرخواست ، به دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اتهام مهم تر دارد ارجاع خواهد شد .

📎 بخشنامه دیوان عدالت اداری ۱۴۰۳.۰۷.۱۵

مسولیت مدنی و کیفری عدم جلوگیری آگاهانه از تخلفات ساختمانی برعهده ماموران و مسؤلین شهرداری خواهد بود.

📎 عدم رعایت درز انقطاع در یک ساختمان و مسولیت انتظامی و مدنی و کیفری و تخلف ساختمانی چگونه است ؟

درز انقطاع به فاصله ای میان دو ساختمان گفته می شود که برابر مقررات ملی و آیین نامه ، محاسبه و طراحی ، پیش بینی و اجرا می شود . که از برخورد و ایجاد خسارت بین دو ساختمان مجاور در اثر حرکت های جانبی ساختمان جلوگیری می نماید

در این مطلب قصد بحث نحوه و جزئیات محاسبه آن نیست ، ابعاد آن به نسبت ارتفاع هر یک از ساختمان های مجاور توسط طراح تعیین و در نقشه های اجرایی درج می شود .

الف ؛ عدم پیش بینی و اجرا و رعایت اندازه درز انقطاع ، حسب مورد برای طراح سازه و معماری و ناظران سازه و معماری و مُجری تخلف انتظامی است .

ب ؛ عدم رعایت درز انقطاع تخلف ساختمانی است ، ولی ضمانت اجرایی جریمه و تخريب ندارد

ج ؛ عدم رعایت درز انقطاع تا زمانی که ساختمان فاقد ان ، خسارت به مفهوم واقعی به ملک مجاور ایجاد نکرده باشد ، موجب مسولیت مدنی نیست

د ؛ عدم رعایت درز انقطاع مسولیت کیفری ندارد

و ؛ درز انقطاع قسمتی ازعرصه( زمین ) است

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۱۲

📎 نظریه مشورتی کاربردی اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعوای صوری تصرف عدوانی برای بردن مال غیر

ارجاع کارشناسی بدون شناسه یکتا فاقد اعتبار است.

بایستی در قرارداد های اشخاص موضوع ماده دستگاه های اجرایی و عمومی کشور و شهرداری ها به این نکته بسیار مهم توجه نمود ،

ممکن است قرارداد هایی که با کارشناسی های فاقد شناسه یکتا منعقد شده باشد به همین دلیل ساده و سهل‌انگاری در مسیر فسخ و ابطال قرار گیرد .

📎 فاز اول سامانه «ثبت ادعا» (ماده ۱۰ قانون الزام) در دهه فجر رونمایی می‌شود

سرپرست معاونت توسعه فناوری و خدمات الکترونیکی سازمان ثبت:

تاکنون بیش از ۱۶ هزار سند جدید مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر شده است.

سنگین‌ترین تکلیف ما در ارتباط با این قانون ایجاد سامانه ثبت ادعا و یا سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون است که فاز اول آن در ۲۲ بهمن سال جاری رونمایی می‌شود.

ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

(( سازمان مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید.

مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. ))

📎 آیا قدر السهم شهرداری موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها از جنس عوارض هست یا از نوع مالکیت و نتایج این تفکیک عنوان چیست ؟( بخش دوم )

در بخش اول مطلب عرض کردیم ، مقادیر قدرالسهم مقرر در ماده ۱۰۱ بعد از حصول توافق و عقد قرارداد تبدیل به سهم مالکیت مشاعی شهرداری می گردد که بعد از تقسیم تبدیل به مفروض خواهد شد .

ذیل تبصره ۴ ماده ۱۰۱ مقرر می دارد (( .... در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید. ))

این جملات تداعی کننده آن است که قدرالسهم شهرداری از جنس عوارض می باشد . ولی با توجه به رای وحدت رویه شماره ۱۴‍۰۳۳۱۳۹‍۰‍۰‍۰۱۷۵۵۲۸۲ مورخ ۱۴‍۰۳/‍۰۷/۲۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر اخذ قیمت عرصه( زمین ) موضوع  مصوبه بابت قدرالسهم شهرداری ناشی از تفکیک بدون توافق با مالک ملک مغایر با قانون یادشده است.

مؤید این نظر هست که قدرالسهم از جنس مالکیت می باشد . همچنین متن آخر ذیل تبصره ۳ که تجویز دریافت ثمن قدرالسهم شهرداری با توافق مالک است ، تاکید بر مالکیت خواهد بود . احکام ذیل تبصره ۳ و ۴ مکمل هم می باشند . احکام جداگانه ای نیستند .

بصورت خلاصه‌ و ساده ، اعداد قدرالسهم مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری قبل از توافق و قرارداد ضوابط و مقررات بوده و بعد از توافق و قرارداد مالکیت خواهد بود. در نتیجه آن کمیسیون ماده ۷۷ صالح به رسیدگی به اختلافات احتمالی نخواهد بود و دادگاه عمومی به جهت منشا قراردادی آن صلاحیت رسیدگی دارد. اگر قراردادی منعقد نشده باشد ، جز عدم امکان ارائه خدمات اداری شهرداری ضمانت اجرایی دیگری محتمل نیست و علاوه از ان تفکیک غیر مجاز جرم انگاری شده است .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۱۱

📎 آیا قدر السهم شهرداری موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها از جنس عوارض هست یا از نوع مالکیت و نتایج این تفکیک عنوان چیست ؟( بخش اول )

صدر ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۹۰ چنین مقرر داشته است. (( ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند . در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز ...)) ، بعبارتی تا زمانی که تقاضایی از طرف مالک یا مالکین انجام نشده و توافقی حاصل نشده باشد . شهرداری ها هیچ گونه مالکیتی نسبت به مقادیر مذکور در تبصره ۳ ماده ۱۰۱ ندارد . از طرفی شهرداری ها هم هیچ گونه الزامی برای تفکیک و توافق با مالک یا مالکین ندارند .و در صورت عدم توافق نسبت به میزان قدرالسهم یا عدم قبول شهرداری نسبت به تفکیک دادگاه با لحاظ حداکثر قدرالسهم مقرر در قانون اتخاذ تصمیم خواهد کرد.

در نتیجه می توان گفت درخواست تفکیک در حد ایجاب برای عقدی است که بیشتر به عقد صلح شباهت دارد و پس از توافق مالک و شهرداری نسبت به میزان قدرالسهم قرارداد ( توافق نامه ) منعقد می شود ، بعد از قرارداد شهرداری مالک قدرالسهم مذکور در قرارداد خواهد بود که میزان آن می تواند مابین صفر تا ۴۳.۷۵ درصد کل ملک باشد و برای تعیین موقعیت سهم هر یک نیاز به صورت مجلس تقسیم خواهد بود . که معمولا ضمن قرارداد اتفاق می افتد .

رای شماره ۱۴‍۰۳۳۱۳۹‍۰‍۰‍۰۱۷۵۵۲۸۲ مورخ ۱۴‍۰۳/‍۰۷/۲۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مؤید همین مطلب است .( جعل عنوان عوارض بر قدرالسهم  موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها  مستند و مجوز قانونی ندارد . )


لذا تا زمانی که توافق نامه ای ( قرارداد ) مابین مالک یا مالکین با شهرداری منعقد نشده باشد شهرداری هیچ گونه حقوقی نسبت به ملک ندارد و مالکیت شهرداری نسبت به قدرالسهم مقرر بعد از عقد قرارداد محقق می شود. در نتیجه قدرالسهم موضوع ماده ۱۰۱ شهرداری قانون شهرداری ها نه مالکیت است و نه عوارض ،بلکه مالکیت شهرداری ناشی از قرارداد و توافق نامه است که حداکثر سهم ناشی از توافق شهرداری را قانون گذار تعیین کرده است.

بزرگترین نتیجه این تعریف آن است که شهرداری‌ها و مالکان نمی توانند اخذ قیمت و اختلاف در میزان قدرالسهم خود را به کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری ها ارجاع نمایند و از ضمانت اجرایی ان استفاده نمایند . در صورت اختلاف در خود قرارداد منعقده و عدم توافق نسبت به میزان سهم شهرداری دادگاه های عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارند .

قدرالسهم مقرر در ماده ۱۰۱ شهرداری ها نه از نوع مالکیت است نه از نوع عوارض ، بلکه قیود و ضوابط قانونی می باشد ، مالکیت شهرداری ناشی از توافق ( قراداد ) با مالک یا مالکین و یا صدور حکم تفکیک و تعیین قدرالسهم از دادگاه صالح می باشد .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۱۱

📎 ۱ - اخذ قیمت عرصه( زمین ) موضوع مصوبه بابت قدرالسهم شهرداری ناشی از تفکیک بدون توافق با مالک ملک مغایر با قانون یادشده است.

۲- جعل عنوان عوارض بر قدرالسهم موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها مستند و مجوز قانونی ندارد .



رأی شماره ۱۷۵۵۲۸۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «ردیف ۱ جدول شماره ۱۷ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری از تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری سال ۱۳۹۹ مصوب شورای اسلامی شهر سلماس تحت عنوان حق‌ السهم شهرداری از عرصه‌ های مجاز از تاریخ تصویب ابطال شد»

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۷/۲۴
شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۷۵۵۲۸۲

رأی هیأت عمومی


براساس تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (الحاقی ۲۸/۱/۱۳۹۰ ): «در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید» و لذا اخذ قیمت عرصه موضوع مصوبه بابت قدرالسهم شهرداری ناشی از تفکیک بدون توافق با مالک ملک مغایر با قانون یادشده است. ثانیاً با توجه به این که حقوق شهرداری در ارتباط با تفکیک و تعیین قدرالسهم به شرح مذکور است، لذا جعل عنوان عوارض بر قدرالسهم مستند و مجوز قانونی ندارد. ثالثاً براساس مصوبه مورد شکایت برای اراضی زیر پانصد مترمربع، عوارض تفکیک مقرر شده و این در حالی است که حقوق شهرداری مستند به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و تبصره‌های ذیل آن فقط نسبت به اراضی بالای پانصد مترمربع قابل اعمال است. رابعاً درخصوص اراضی که مالکین آنها اقدام به اخذ سند رسمی مالکیت وفق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک نموده‌اند، مشخص نیست که در مقرره تاریخ صدور سند مالکیت مربوط به قبل از تاریخ تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ( ۲۸/۱/۱۳۹۰ ) است و یا بعد از تاریخ تصویب ماده فوق و این در حالی است که براساس رأی شماره ۲۴۰۱ مورخ ۲۵/۸/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مصوبه شورای اسلامی یکی از شهرها درخصوص وضع و اخذ قدرالسهم شهرداری ناشی از تفکیک درخصوص اراضی که تاریخ صدور سند مالکیت آن مربوط به قبل از تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ بود، ابطال گردیده است. با توجه به مراتب فوق، ردیف ۱ جدول شماره ۱۷ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری از تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری سال ۱۳۹۹ شهرداری سلماس که تحت عنوان حق‌السهم شهرداری از عرصه‌های مجاز مربوط به تصویب رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۰/۲/۱۴۰۲ ) در رسیدگی و تصمیم‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا عابدی

📎 تفکیک املاک خارج از حریم و محدوده شهر ها فاقد هر نوع قدرالسهم است . و اراضی روستایی .

شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۲۱۵۵۶۴۷
تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۹/۶
شماره پرونده: ۰۳۰۰۸۹۴

رای هیات عمومی

هیات عمومی دیوان عدالت اداری براساس رای شماره ۹۸۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۱۴۴۳ مورخ ۱۳۹۸/۷/۱۶ و برمبنای دلایل و مستندات مقرر در رای مذکور حکم به ابطال تبصره ۳ بند ۷ شیوه‌نامه تفاهم با مالکین متقاضی تفکیک اراضی روستایی صادر کرده است. با توجه به طرح تقاضای اعمال ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ نسبت به رای مزبور و تسری اثر ابطال مقرره موضوع آن رای به زمان تصویب، موضوع در جلسه مورخ ۱۴۰۳/۹/۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مطرح شد و مورد بررسی قرار گرفت و اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عدالت اداری برمبنای اختیار حاصل از حکم مقرر در قسمت دوم ماده ۳۵ آیین‌نامه اداره جلسات هیات عمومی و هیات های تخصصی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۳ با اعمال ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ نسبت به رای شماره ۹۸۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۱۴۴۳ مورخ ۱۳۹۸/۷/۱۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری موافقت کردند و بر این اساس تبصره ۳ بند ۷ شیوه‌نامه تفاهم با مالکین متقاضی تفکیک اراضی روستایی مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌شود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است

مهدی دربین
هیات عمومی دیوان عدالت اداری

📎 نظریه مشورتی کاربردی

شماره نظریه : 7/1403/71
شماره پرونده 1403-127-71ح
تاریخ نظریه : 1403/06/23

استعلام :
در شهرستان عسلویه تعداد بسیاری شرکت‌ پتروشیمی وجود دارد که سهامدار عمده آنها (بیش از پنجاه درصد) وزارتخانه‌ها و یا سازمان‌ها و نهادهای عمومی غیر دولتی می‌باشند. آیا این شرکت‌ها می‌توانند نماینده حقوقی معرفی کنند و یا آنکه الزاماً نزد مراجع قضایی باید وکیل رسمی دادگستری معرفی نمایند؟ توضیح آنکه، شرکت‌های مذکور عمدتاً از شرکت‌های بورسی هستند و بخشی از سهام آنها در بورس خرید و فروش می‌شود. همچنین سهام شرکت‌های مزبور پس از سیاستهای کلان نظام جهت خصوصی‌سازی، توسط دولت به وزارتخانه‌ها و یا نهادها و مؤسسات عمومی غیر دولتی واگذار شده است.

پاسخ :
اولاً، چنانچه بیش از پنجاه درصد سهام شرکت متعلق به یکی از وزارتخانه‌ها‌ یا مؤسسات دولتی باشد، شرکت دولتی تلقی می‌شود و وفق ماده 32 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 می‌تواند نماینده حقوقی معرفی کند؛
ثانیاً، با عنایت به ماده 15 قانون جهش تولید دانش‌بنیان مصوب 1401 و بند «پ» ماده 20 قانون تأمین مالی تولید و زیرساخت‌ها مصوب 1402، چنانچه شرکت‌های فرض سؤال شرکت خصوصی باشند، در حدود مقرر در مستندات قانونی اخیرالذکر، می‌توانند برای طرح هرگونه دعوا یا دفاع یا تعقیب دعاوی مربوط از کارکنان خود به عنوان نماینده حقوقی استفاده کنند.

📎 برخی سوالات مهم در رابطه با پرونده های حوادث ناشی از کار

۱- چه اشخاصی اعم حقیقی و حقوقی مؤثر در حادثه است. ؟

۲ - میزان تاثیر اشخاص مؤثر در حادثه چقدر است. ؟

۳ - رابطه میزان مسولیت مدنی ناشی از قوانین مختلف نسبت به اشخاص مؤثر در موضوع حادثه چگونه است. ؟

۴ - چه افرادی می توانند میزان تقصیر و میزان تاثیر را در یک حادثه تعیین و اعلام نمایند ، ؟ تعیین میزان تقصیر امری قضایی است، تعیین میزان تاثیر امری فنی

۵ - رابطه میزان تاثیر و تقصیر از نظر عوامل مختلف موضوع حادثه چگونه است. ؟

۶ _ جزئیات اتفاقات حادثه چگونه است. ؟

۷ - بیمه یا بیمه های محل و اشخاص مؤثر چگونه است. ؟

و ...

نکته اینکه ، در حوادث ناشی از کار ساختمانی، صرفا در بخش خدمات فنی نظام مهندسی ساختمان ده ها شخص حقیقی و حقوقی متفاوت تاثیر مستقیم دارند . که هر یک ممکن است مقصر باشند یا خیر

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری ۱۴۰۳.۱۰.۰۷

📎 سؤال وارده

شهرداری برای قطعه زمینی در قبال غرامت مقدار واقع در طرح اقدام به تنظیم صلحنامه با مالک نموده و طی آن توافق شده است که شهرداری برای باقی مانده ملک ، پروانه ساختمانی رایگان صادر نماید ، اما شهرداری اقدام به صدور پروانه نکرده و مالک با استناد به قراداد صلح ، الزام به ایفای تعهد را از دادگاه درخواست نموه است و دادگاه بدوی هم رای به الزام به ایفای تعهد صادر نموده است .

آیاقرارداد مصالحه بین مالک و شهرداری در خصوص تملک ملک واقع در طرح در ازای صدور پروانه ساختمانی رایگان اعتبار دارد یا خیر؟

آیا مالک می‌تواند در دیوان عدالت اداری الزام شهرداری به صدور پروانه را درخواست نماید ؟ و بعد اقدام به مطالبه قیمت ملک بکند. ؟

جواب ؛

صلح غرامت در قبال خدمات شهرداری منع قانونی ندارد، ولی الزام به صلح غرامت غیر قانونی است.

اما صدور پروانه نیاز به مقدمات مثل اخذ دستور نقشه، تهیه نقشه های لازم ،پرداخت بیمه و برخی دیگر از وجوه است.

صدور پروانه ساختمانی رایگان به منزله عدم انجام سایر موارد نیست.

علاوه از آن اگر در صلح نامه تعداد طبقات و کاربری های مورد توافق معین نشده باشد، شهرداری صرفا بر اساس ضوابط پايه منطقه وقوع ملک پروانه صادر خواهد کرد، و صرفا عوارض اخذ نخواهد شد . مگر اینکه به صراحت تکلیف سایر موارد در صلح نامه معین شده باشد

بخش دوم سوال ، صلح عقدی لازم میان طرفین است و بدرستی از دادگاه عمومی ایفای تعهد قراردادی خواسته شده است .

تا زمانی که صلح منعقده به هر دلیل باطل یا ابطال یا فسخ یا منفسخ نشده است ، اعتبار آن به قوت خود باقی است .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۰۷

📎 سه واژه ؛ قابل استفاده ، پایان کار ، قابل بهره برداری در یک ساختمان .

در مورد یک ساختمان سه واژه قابل استفاده ، پایان کار ، قابل بهره برداری کاربرد دارد ، برای هر واژه مسولیت هایی مدنی متفاوتی قابل تعریف است.

در قانون شهرداری ها از سه واژه گواهی پایان ساختمان، برگ پایان ساختمان، گواهی پایان کار ، در ماده ۱۰۰ و ماده ۹۹ و تبصره های ان استفاده شده است، که همگی در یک مفهوم بکار رفته است. (( پایان کار ساختمان ))

پایان کار ساختمان سندی است که از سوی شهرداری ها و دهیاری ها و یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی پس احراز عدم تخلف ساختمانی و یا ابقای مستحدثات در کمیسیون های ماده صد و ۹۹ قانون شهرداری ها که حاکی از رعایت اصول فنی و مهندسی و بهداشتی و شهرسازی است و پایان عملیات ساختمانی به مفهوم خاص آن و حصول نتیجه از بهره برداری ایمن از ساختمان و انطباق مندرجات پروانه ساختمانی و یا گواهی عدم خلاف با وضعیت نهایی ساختمان صادر می شود.

قابل استفاده ؛ قابل استفاده بودن هیچ ارتباطی با داشتن یا نداشتن پایان کار ندارد .

هر ساختمانی در طول عمر مفید خود ( بند ۲۲ - ۱- ۳ - ۲۰ مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان ) می تواند . قابل استفاده باشد یا نباشد. تشخیص اینکه ساختمان برای کاربرد خاص با کاربران خاص قابل استفاده است یا خیر امری فنی و جامعه شناسی است. و بسته به مصداق آن قابل بررسی و اعلام نظر فنی است ( بعنوان مثال ساختمانی فاقد حمام ممکن‌ است برای کاربران خاص قابل استفاده باشد ولی همان ساختمان برای عام قابل استفاده و بهره برداری نباشد ) .

قابل بهره برداری؛ عرض شد هر ساختمان قبل یا بعد از گواهی پایان ساختمان ممکن‌ است قابل استفاده تشخیص داده شده باشد یا خیر ، ولی بررسی قابل بهره برداری بودن یک ساختمان حتما بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان انجام می شود.

برای استفاده از ساختمانی که قابل استفاده است ، ولی هنوز پایان کار اخذ نشده باشد اشخاص زیادی منجمله مالک ساختمان مسولیت مدنی دارند . در حالی که اگر برای ساختمانی پایان کار اخذ شده باشد و سپس مورد بهره‌برداری واقع گردد برخی از مسولیت های سازنده و مالک از وی منتزع و به مدیران ساختمان منتقل می شود و قسمتی از مسولیت مدنی به نهادهای عمومی مثل شهرداری ها متوجه می گردد . و ...
.
اشخاص و میزان مسولیت، مسؤلین مدنی ( مقصرین و موثرین ) استفاده از یک ساختمان قبل و بعد از پایان کار ساختمان متفاوت است . هر چند منع قانونی برای بهره برداری و استفاده از ساختمان فاقد گواهی پایان کار تدوین نشده باشد.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۱۰.۰۵

📎 چند نکته و اختلاف بین توکیل وکالت و تفويض وکالت

📎 متن کامل و نهایی قانون عفاف و حجاب (قانون حمایت از خانواده از طریق ترویج فرهنگ عفاف و حجاب ) را در لینک بخوانید: https://www.ekhtebar.ir/?p=105410

📎 نظریه مشورتی کاربردی

امکان توقیف حساب ادارات، سازمان‌ها یا شرکت‌های دولتی که مشمول قوانین و مقررات محاسباتی

📎 رأی شماره ۱۸۲۹۷۸۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «مواد ۲ الی ۹ و ۱۱ الی ۱۳ آیین نامه پیشگیری از وقوع سرقت در هنگام صدور موافقت اصولی، پروانه و پایانکار ساختمانی مصوب شورای اسلامی شهر شیراز ابلاغی تحت نامه شماره ۴۸۶/۱۴۰۱/ص مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۲۶ رئیس شورای اسلامی شهر شیراز ابطال شد»

رأی هیأت عمومی

اولاً براساس ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان اصول و قواعد فنی که رعایت آنها در طراحی، محاسبه، اجرا، بهره برداری و نگهداری ساختمان ها به منظور اطمینان از ایمنی، بهداشت، بهره دهی مناسب، آسایش و صرفه اقتصادی ضروری است، به وسیله وزارت راه و شهرسازی تدوین خواهد شد و حوزه شمول اصول و قواعد و ترتیب کنترل اجرای آنها و حدود اختیارات و وظایف سازمان های عهده دار کنترل و ترویج این اصول و قواعد در هر مبحث به موجب آیین نامه ای خواهد بود که به وسیله وزارتخانه های راه و شهرسازی و کشور تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. مجموع اصول و قواعد فنی و آیین نامه کنترل و اجرای آنها مقررات ملّی ساختمان را تشکیل می دهند و سازمان های استان می توانند متناسب با شرایط ویژه هر استان پیشنهاد تغییرات خاصی را در مقررات ملّی ساختمان قابل اجرا در آن استان بدهند. این پیشنهادات پس از تأیید شورای فنی استان ذی ربط با تصویب وزارت راه و شهرسازی قابل اجرا خواهد بود. ثانیاً مستند به بندهای مختلف ماده ۸۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی شوراهای اسلامی شهر صلاحیت قانونی درخصوص وضع مصوبه مورد شکایت را ندارند. با توجه به مراتب فوق، مواد ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۱، ۱۲ و ۱۳ آیین نامه پیشگیری از وقوع سرقت در هنگام صدور موافقت اصولی، پروانه و پایانکار ساختمانی مصوب شورای اسلامی شهر شیراز خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا عابدی

📎 رأی شماره ۱۸۸۹۲۵۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «بندهای ۳ـ۲ـ۲ و ۳ـ۲ـ ۸ طرح تفصیلی شاهین شهر در سال ۱۴۰۰ درخصوص رعایت حریم سایه اندازی در حد مقرر در نظریه فقهای شورای نگهبان از تاریخ تصویب ابطال شد

رأی هیأت عمومی

قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره ۱۰۲/۴۳۶۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۷/۸ در رابطه با جنبه شرعی مقرره مورد شکایت اعلام کرده است که: «همان گونه که در مصوبه مشابه دیگری (نظر شماره ۹۶/۱۰۲/۲۳۷۸ مورخ ۱۳۹۶/۶/۷) این اشکال بیان شد، اطلاق مصوبه در مواردی که نور متعارف قطعات مالکیت شمالی با توجه به موقعیت و محل ملک مزبور از طرق دیگر تأمین شود و یا ضرری که مالک قطعه جنوبی از جهت محدودیت در ساخت طبقات مجاز مطابق ضوابط آن منطقه با آن مواجه می شود بیشتر یا مساوی ضرری باشد که بر فرض ساختن طبقات مزبور متوجه مالک قطعه شمالی از جهت کمبود نور ساختمان می شود، خلاف موازین شرع شناخته شد»، بنابراین در اجرای حکم مقرر در ماده ۸۷ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ مبنی بر لزوم تبعیت هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از نظر فقهای شورای نگهبان درخصوص جنبه شرعی مقررات اجرایی، بندهای ۳ـ۲ـ۲ و ۳ـ۲ـ ۸ طرح تفصیلی شاهین شهر در سال ۱۴۰۰ درخصوص رعایت حریم سایه اندازی در حد مقرر در نظریه مذکور خلاف شرع است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ بطلان آن از تاریخ صدور اعلام می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا عابدی

📎 رأی شماره ۱۹۵۳۵۳۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «تمامی مفاد بند ۹ـ۴ از ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی طرح تفصیلی شهر بومهن مصوب ۱۳۹۷/۰۷/۲۴ کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از تاریخ تصویب ابطال شد»

رأی هیأت عمومی

اولاً براساس بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب سال ۱۳۵۳ طرح تفصیلی عبارت است از: «طرحی که براساس معیارها و ضوابط کلّی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلّیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.» ثانیاً براساس ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اصلاحی مصوب سال های ۱۳۸۸ و ۱۳۸۹ نیز مقرر گردیده: «بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر براساس طرح جامع شهری مؤثر باشد باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسد» و لذا تعیین میزان و مبلغ ارزش افزوده ناشی از الحاق اراضی به محدوده شهر در زمره وظایف و صلاحیت های کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اصلاحی مصوب سال های ۱۳۸۸ و ۱۳۸۹ نیست. ثالثاً براساس رأی شماره ۱۸۶ مورخ ۱۳۷۱/۸/۳۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و با استناد به ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران حکم مقرر در بند ۹ مصوبه شماره ۱۶۴ کمیسیون ماده ۵ مبنی بر موکول نمودن موافقت با تقاضای تفکیک و افراز اراضی و املاک اشخاص به کسر کردن تراکم یا اختصاص و منظور نمودن درصدی از املاک دیگران تحت عنوان سرانه خدمات شهری و شهرسازی خارج از حدود اختیارات قانونی کمیسیون مزبور و خلاف قوانین موضوعه تشخیص و ابطال شده است. بنا به مراتب مذکور و با اخذ وحدت ملاک از مفاد رأی شماره ۱۸۶ مورخ ۱۳۷۱/۸/۳۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تمامی مفاد بند ۹ـ۴ از ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی طرح تفصیلی شهر بومهن مصوب ۱۳۹۷/۷/۲۴ کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خارج از حدود صلاحیت مرجع وضع آن و مغایر با قانون بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا عابدی

📎 رأی شماره ۱۹۵۳۵۵۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «ماده ۱۰۴ آیین نامه فعالیت در حوزه تجهیزات پزشکی مصوب ۱۳۹۷/۱۰/۰۱ وزیر بهداشت، درمان و آموزش پزشکی که متضمن تعیین مسئول جبران خسارت بدون رسیدگی در مرجع صالح قضایی است ابطال شد»

رأی هیأت عمومی

بر مبنای موازین قانونی مختلف و از جمله مستفاد از مواد ۲، ۳ و ۴ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ۱۳۳۹، تعیین مسئول جبران خسارت و متعاقباً میزان، کیفیت و طریقه جبران آن، مستلزم رسیدگی و صدور رأی از سوی مراجع صالح قضایی است و بر همین اساس ماده (۱۰۴) آیین نامه فعالیت در حوزه تجهیزات پزشکی مصوب ۱۳۹۷/۱۰/۱ وزیر بهداشت، درمان و آموزش پزشکی که متضمن تعیین مسئول جبران خسارت بدون رسیدگی در مرجع صالح قضایی است، خارج از حدود اختیار مقام صادرکننده آن و مغایر با قانون بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا عابدی


پ،ن ؛ در بسیاری از پرونده های قضایی، قضات تعیین میزان تقصیر اشخاص در حوادث مختلف و پرونده های قضایی را به کارشناسان رسمی دادگستری واگذار می نمایند ، در حالی که کلیه کارشناسان رسمی دادگستری هیچ گونه صلاحیت و سواد حقوقی در رابطه با تعیین میزان تقصیر و حتی میزان تاثیر ندارند .

درست است که گزارش کارشناسی برای دادگاه ها الزام آور نبوده و قرار کارشناسی از جمله قرار های اعدادی محسوب می‌شود، ولی واقعیت این است اغلب دادگاه ها عین اعداد منتج از گزارش های کارشناسی را در احکام وارد می نمایند.

تعیین میزان تقصیر برای کلیه کارشناسان رسمی دادگستری خارج از صلاحیت بوده و تخلف انتظامی است.

📎 طرح اصلاح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها تاریخ اعلام وصول ۱۴۰۳/۰۵/۱۴

(( وقتی معضلات حقوق شهری را نمی شناسند ، نتيجه می شود همچنین متنی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی ))

📎 مرجع صدور گواهی انحصار وراثت تغییر می کند .

بند ث ماده ماده 113 قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران 


ث - سازمان ثبت احوال کشور مکلف است از ابتدای سال دوم برنامه، گواهی انحصار وراثت موضوع ماده (360) قانون امور حسبی مصوب 1319/04/02 را با رعایت اصل دوازدهم (12) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و قانون اجازه رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر‌شیعه در محاکم مصوب 1312/04/31 بر اساس داده‌ها و اطلاعات موجود از قبیل پایگاه اطلاعات سببی و نسبی و بدون نیاز به درخواست وراث و ذی‌نفعان ظرف بیست‌روز پس از ثبت واقعه وفات صادر و به وراث و ذی‌نفعان ابلاغ نماید. گواهی انحصار وراثت مذکور ظرف ده‌روز پس از ابلاغ در هیات حل اختلاف موضوع ماده (3) قانون ثبت احوال مصوب 1355/04/16 قابل اعتراض بوده و رای هیات مذکور، ظرف بیست‌روز قابل‌اعتراض در دادگاه صالح است. این حکم مانع از طرح دعوی اثبات نسب و تنفیذ وصیتنامه و نظایر آن نزد محاکم نیست.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است پس از ثبت امضای وصیت‌نامه رسمی رونوشت آن را به سازمان ثبت احوال کشور ارسال نماید.
سازمان ثبت احوال کشور مکلف است گواهی انحصار وراثت را بلافاصله پس از صدور به‌صورت برخط و آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران، سازمان امور مالیاتی کشور، سازمان بورس و اوراق بهادار، بانک مرکزی و سایر دستگاه‌های اجرایی متقاضی اعلام کند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است گواهی انحصار وراثت را بلافاصله پس از دریافت در سامانه جامع اسناد و املاک ثبت و در استعلامات بعدی منعکس کند.
آیین‌نامه اجرایی این بند حداکثر ظرف سه‌ماه از ‌لازم‌الاجرا شدن این قانون توسط وزارت دادگستری با همکاری سازمان ثبت احوال کشور تهیه می‌شود و پس از ‌تایید رئیس قوه قضائیه به‌تصویب هیات وزیران می‌رسد.


نکته ، هنوز آیین‌نامه اجرایی این 🔼 قانون ابلاغ نشده است

همچنین در حال حاضر هم مرجع صدور گواهی انحصار وراثت مکلف است، بصورت برخط یک نسخه از گواهی صادر شده را به سازمان ثبت و اسناد ارسال( بارگذاری ) نماید.

تبصره ۳ ماده ۱ ، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳

تبصره 3- مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آن‌را به‌صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید.

(( نکته ، با اجرای صحیح این قوانین بسیاری از مشکلات حقوقی مردم در این زمینه مرتفع خواهد شد. ))

البته انشاالله

📎 ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت .


- قرارداد های مشارکت در ساخت بیع به تعریف قانون مدنی نیست ، در عین حال قسمت هایی از آن به بیع نزدیک است .
- قرارداد مشارکت در ساخت صلح نیست . در حالی که صلح در مشارکت در ساخت بازی پیچیده ای دارد .

- قرارداد مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری به مفهوم خاص آن نیست ، در حالی که سايه این نوع رابطه مالی تجاری بخش عمده ای از این نوع قرارداد است .

- قرارداد مشارکت در ساخت ، شرکت نیست ، در حالی که می تواند نوعی شرکت مدنی شناخته شده باشد.

خلاصه اینکه قرارداد های مشارکت در ساخت، هیچ یک از عقود معین در قانون مدنی و یا شرکت های تجاری موضوع قانون تجارت نیست ، در حالی که احکام آن‌ها در قسمت هایی از این نوع قرارداد ها جاری است.

ماهیت قرارداد های مشارکت در ساخت ، يک توافقنامه ای است بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم و تفسیر می شود و ترکیبی از انواع عقود و شرکت مدنی و تعهدات و مسولیت ها در ان جای دارد . مفاد آن زمانی اعتبار دارد که مخالف قوانین آمره نباشد.

می توان یک توصیه نمود که تنظیم و انعقاد این نوع قراداد بدون مطالعه کافی و مشاوره های تخصصی انجام نشود .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۰۵

📎 شهرهای مشمول حقوق کسب و پیشه و یا تجارت به همراه تاریخ انتشار آگهی آن ( منبع کتاب آقای دکتر علی سیفی )

طبق تصریح ماده ۳۱ قانون موجر و مستاجر ۵۶ ، حقوق کسب و پیشه و یا تجارت فقط در این شهرها مجری است.

در بقیه شهرها و روستا ها و اقصی نقاط کشور قوانین و مقررات عمومی اِعمال می شود.

نکته ۱ ، محدوده شهر تا تاریخ ۱۳۷۶ می تواند بعنوان شهر موضوع قانون ۵۶ باشد.

نکته ۲ ، بسیاری از شهرهای امروزی در داخل لیست نیستند. و طبيعتا در آن شهرها ، دادخواست حقوق کسب و پیشه و یا تجارت منتفی است.

نکته ۳ ، برخلاف حقوق کسب و پیشه و یا تجارت، برقراری حق سرقفلی در هر نقطه ای از کشور اعم از شهر و روستا وفق ماده ۱۰ قانون مدنی ممکن است و هيچ گونه محدودیت زمانی و مکانی ندارد .

📎 مقاله مبانی حقوقی نسق زراعی در حقوق ایران

نکات خوبی جهت استفاده در مورد نسق زراعی دارد که هنوز هم در برخی از پرونده ها مطرح می شود .

📎 مساحت ، طول و عرض زمین های شیبدار

در زمین های شیبدار با دو مساحت و طول و عرض متفاوت مواجه می باشیم .

الف ، مساحت عملیاتی یا سطح زیر کشت ، در اراضی زراعی و باغی و کشاورزی ، عبارت است از مساحت و طول و عرض غیر مسطحی است که ارتفاع نقاط آن حذف نشده است و معمولأ مساحت ، طول و عرض عملیاتی بیشتر از مسطحاطی یا اسنادی است.

ب ؛ مساحت ، طول و عرض سندی ( مسطحاطی ، مسطح شده ) ، در هنگام صدور سند ثبتی و یا مساحی جهت انتقال مالکیت بایستی ارتفاع حذف و نقاط زمین به سطح تبدیل شود و اسناد بر اساس همین اعداد و طول و عرض ها ثبت و صادر می شود .

لذا در تطبیق مساحت و طول و عرض اسناد با زمین به حد کافی دقت شود . هر چند کارشناسان رسمی دادگستری و کارشناسان ثبتی واقف به این موضوع هستند .

نکته مهم این که مختصات جغرافیایی املاک بر اساس سطح مسطحاطی زمین مشخص شده است و در هر حالتی اعداد ثابتی هستند ، اگر بصورت دقيق تعیین شده و یا با دستگاه های دقیقی خوانش گردد . قابل استناد هستند .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۳۰

📎 یکی از راهکارهای مطمئن پیدا کردن قیمت ارزش منطقه ای( معاملاتی ) املاک

وزارت امور اقتصادی و دارایی بصورت آنلاین این خدمات را می دهد ، وارد سایت tax.gov.ir شده ، وارد قسمت گزینه سایر خدمات مالیاتی شده ، سپس استعلام ارزش معاملاتی را کلیک کنید.

https://tax.gov.ir/action/do/GetAddressGeoLocation/

استان مورد نظر را مشخص ، هر نقطه ای از استان که مد نظر باشد ، در روی نقشه انتخاب و گزینه استعلام زده شود .

قیمت منطقه‌ای( معاملاتی ) موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و سایر اطلاعات ارائه خواهد شد.

در حال حاضر ۱۱.۵ درصد آن قیمت با توجه به کاربری ملک که قیمت متفاوت دارند ، بعنوان پایه اخذ عوارض شهرداری ، حق الثبت اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی و حق التمبر دادخواست های مالی اموال غیر منقول مورد استفاده است.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۹

🖤 قرار بود شوراهای شهر ها و روستا ها یار مردم باشند ، نه بار مردم 😔

📎 دادنامه شماره 140331390001953495
مورخ :۱۴۰۳/۸/۱۵

در رابطه با تملک اراضی توسط دستگاه های اجرایی در اجرای طرح های مصوب ، مستند به ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 با اصلاحات بعدی

📎 بخشنامه شماره/۲۰۰/۶۳۰۰۲ مورخ :۱۴۰۳/۰۸/۲۶

نحوه اجرای احکام مالیاتی مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

پ،ن ؛ برخلاف حقوق کسب و پیشه که بعنوان حق واگذاری شناخته شده است ، حق تصرف و حقوق ناشی از موقعیت تجاری مقرر در تبصره ۲  الحاقی مورخ ۱۳۸۰.۱۱.۲۷ ، ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم ، در هیچ یک از متون قانون گذاری و آیین نامه ها تعریف و مصداقی معرفی نشده است .

حال برابر بخشنامه فوق موقعیت تجاری مقرر در ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم را در مجموع کاربری تجاری و اداری دانسته و مشمول عرصه و اعیان ( زمین و مستحدثات ) کرده است .

بطور ساده انتقال زمین خالی و زمین همراه مستحدثات ( تجاری اداری ساخته شده ) را با کاربری تجاری و اداری مشمول مالیات ۲ درصد قیمت آن بعنوان حق واگذاری کرده است .
حداقل قیمت مشمول مالیات معادل ۲۵ برابر ارزش معاملاتی بوده ، مگر اینکه قیمت اعلامی انتقال دهنده بیشتر از آن باشد

علاوه از آن انتقال سرقفلی نیز بعنوان حق واگذاری شناخته شده ، که بصورت صریح در ماده ۵۹ نیامده .

انشا الله که خیر است.

📎 عوارض تغییر کاربری و ارزش‌ افزوده ناشی از تغییرکاربری.

از قدیم الایام مد روز شهرداری ها بود و هنوز هم در برخی از شهرداری ها هست ، هر شخصی با درخواست صدور ساختمانی وارد شهرداری می شد یکی از مهمترین عوارضی که مواجه می شد عوارض تغییر کاربری بود . ولی با آرای بسیار زیاد دیوان عدالت اداری ، بلاخره عوارض تغییرکاربری تا حدود زیادی جمع آوری شده است و جای خود را به عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییرکاربری داده است.

- بطور کلی هر نوع عوارضی تحت‌ عنوان عوارض تغییرکاربری غیر قانونی است.

ولی بر اساس آخرین تصمیمات و آرا دیوان عدالت اداری امکان اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییرکاربری وجود دارد.

سه شرط اساسی برای تعلق این عوارض لازم و ضروری است ، اولا ، کاربری مصوب طرح های تفصیلی مغایر کاربري درخواستی مالک باشد ، (توجه گردد کاربری اسناد مالکیت و پروانه ساختمانی سابق ملک دليلي بر تعلق عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییرکاربری نیست ) ، ثانیا ، کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بر اساس درخواست مالک ، تغییرکاربری را تصویب کرده باشد . ثالثا تغییرکاربری ارزش افزوده داشته باشد . بعنوان مثال تغییرکاربری از تجاری یا اداری به مسکونی ارزش افزوده ندارد .

نکته ؛ تعیین ، تشخیص، محاسبه، وصول عوارض غیر قانونی ، مطابق ماده ۶۰۰ قانون مجازات اسلامی جرم بوده و قابل شکایت کیفری است .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل وکارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۸

📎 تفکیک مجدد املاک .

بسیاری از شهرداری ها همین که ملکی فاقد مدارکی دال بر پرداخت قیمت سهم یا اعطای سهم شهرداری نباشد فورا اقدام به برقراری عوارض ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی ۱۳۹۰.۰۱.۲۸ می نمایند .

ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها برای اولین بار در تاریخ ۱۳۴۵‌.۱۱.۱۷ به قانون شهرداری ها الحاق شد . و سپس در تاریخ ۱۳۹۰.۰۱.۲۸ اصلاحیه آن تصویب و در حال حاضر مجری است.
لذا موضوع عوارض تفکیک زمین در املاک محدوده و حریم شهرها به سه مقطع زمانی تقسیم می شود.

الف ، قبل از الحاق ماده ۱۰۱ به قانون شهرداری ها در سال ۱۳۴۵ ، هیچ گونه عوارضی برای تفکیک املاک در شهرداری ها وجود ندارد .

ب ، مابین سال های ۱۳۴۵ لغایت ۱۳۹۰ ، صرفا قسمتی از املاک در هنگام تفکیک که در مسیر معابر واقع شده است ،بصورت رایگان متعلق به شهرداری ها خواهد بود.

ج ، در نهایت ۱۳۹۰ به بعد ، صفر تا ۴۳.۷۵ درصد املاک که برای اولین بار تفکیک می شود بصورت رایگان متعلق به شهرداری ها خواهد بود.

کلیه املاک شهری که به هر مساحت و در هر دوره ای پروانه ساختمانی داشته باشند، به منزله تصفیه و اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها از بابت تفکیک می باشد و هر گونه تفکیک بعدی و به هر مساحت تفکیک مجدد بوده‌ و موجب سقوط تعلق عوارض ماده ۱۰۱ اصلاحی ۱۳۹۰ می باشد.

برای تفکیک مجدد اخذ عوارض ماده ۱۰۱ ق،ش غیر قانونی شناخته شده است . مگر اینکه ثابت شود ، کل ملک از تاریخ ۱۳۹۰.۰۱.۲۸ به بعد وارد محدوده شهر شده است و عوارض تفکیک ماده ۱۰۱ اصلاحی پرداخت نگردیده باشد ، هر چند برای کل ملک پروانه ساختمانی صادر شده باشد و برای اولین بار درخواست تفکیک شده باشد .

تفکیک عملی ( قولنامه ای ) از تاریخ اصلاح قانون ، ۱۳۹۰ به بعد ، موجب سقوط حقوق شهرداری ها نیست.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۸

📎 ابطال بند ۳ بخشنامه انتظام بخشی به فرآیندها و عملکرد کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری ابلاغی تحت نامه شماره ۲۳۹‍۰۲۴ مورخ ۱۴‍۰۲/۱۱/۱۴ وزیر کشور (تاریخ دادنامه: 1403/۸/۱ )

رأى هیأت عمومی
برمبنای ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵ و تبصره های ۱ الی ۶ اصلاحی مصوب سال های ۱۳۵۲ و ۱۳۵۸ نظارت بر ساخت و سازها در محدوده شهر یا حریم آن و نحوه رسیدگی به موارد تخلف در صلاحیت کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون مذکور بوده و وزارت کشور اختیار و صلاحیتی نسبت به وضع تکلیف برای کمیسیون مذکور ندارد و لذا بند ۳ بخشنامه انتظام بخشی به فرآیندها و عملکرد کمیسیون های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ابلاغی تحت نامه شماره ۲۳۹۰۲۴ مورخ ۱۴۰۲/۱۱/۱۴ وزیر کشور که متضمن الزام کمیسیون های موضوع تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به صدور رأی مبنی بر تخریب بناهایی است که با توجه به بند ۴-۲ مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان مسقف نیستند مغایر با ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های ۱ الی ۶ اصلاحی آن و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

احمد عبادی رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری   

بعبارتی ساده؛ کمیسیون ماده صد برای صدور حکم ابقا یا تخریب با توجه به رعایت اصول سه گانه ، برای مستحدثاتی که هنوز سقف آنها اجرا نشده است تصمیم گیری خواهد کرد . الزامی برای صدور تخريب وجود ندارد

📎 پلیس فتا : درصورتیکه از حسابتان پول برداشت شد، در یک ساعت اول با شماره ۰۹۶۳۸۰ تماس حاصل فرمایید' تا مبلغ برداشت شده، مسدود و به حسابتان برگردانده شود

📎 تعیین سهم خدمات عمومی و معابر در املاک دولتی ناشی از اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها ، که دستگاههای دولتی اقدام به تفکیک آنها می نمایند، کماکان بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است .

- یکی از موارد کسر منابع درآمدی شهرداری ها ناشی از تفکیک املاک و تحمیل هزینه های نگهداری اینگونه املاک به سایر املاک و مردم

📎 ارزیابی زمین اراضی با کاربری پارک، کاربرد باغ شهری وطرح فضای سبز در صلاحیت کدام رشته از کارشناسان رسمی دادگستری است. ؟

در مصوبه مورخ ۹۶.۰۳.۱۰ تعریف و مفاهیم ۲۰ گانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، در رابطه کاربرد باغ و فضای سبز و زراعی در محدوده شهرهاو در مجموع با سه عنوان مواجه هستیم.

باغ شهری ؛ تشخیص و تصویب آن با توجه به قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت، مصوب ۱۳۵۲ و آیین نامه اجرایی آن به عهده شورای شهر قرار دارد ، باغ شهری دارای ضوابط متفاوت و متولیان متفاوت از کاربری باغ و زراعی کشاورزی است و مبانی ارزیابی آن نیز متفاوت از باغ و زراعت و کشاورزی است.

طرح فضای سبز؛ در املاکی که در طرح تفصیلی شهر ها بعنوان طرح فضای سبز شناخته می شود، ذاتا کاربری باغی و زراعی ندارند و طرحی است مصوب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، که شهرداری ها در مدت معین مکلف به خریداری آن املاک بوده و پس از خریداری تبدیل به کاربری پارک خواهند بود.

پارک؛ پارک کاربری است که بعنوان فضای سبز شهری شناخته می شود و مالکیت و متولی و حفظ و نگهداری آن شهرداری ها هستند . که گاهی بعنوان بوستان نیز نامیده می‌شود.

وجود سند ثبتی و سابقه زراعی و باغی و کشاورزی به منزله داشتن کاربری زراعی و باغی نیست، کاربری املاک واقع در محدوده شهر ها در طرح تفصیلی شهر تعیین و تصویب می شود،

معیار ها و مبانی ارزیابی زمین ها با کاربرد باغ شهری وطرح فضای سبز و کاربری پارک نسبت به کاربري باغ و زراعی مرسوم کشاورزی کاملآ متفاوت است و ضوابط انواع مستحدثات و صدور پروانه ساختمانی و متولیان حفظ و نگهداری وگسترش آن و ساير موارد مؤثر در ارزیابی متفاوت است.

برخلاف تصور عمومی کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان صلاحیت ارزیابی زمین اراضی و املاک با کاربری پارک و کاربرد باغ شهری و طرح فضای سبز را دارند و کارشناسان رسمی رشته کشاورزی و منابع طبیعی صرفا صلاحیت ارزیابی درختان واقع در آن در صورت وجود خواهند داشت .

ارزیابی اراضی و املاک با کاربری پارک و طرح فضای سبز و کاربرد باغ شهری ( غیر مزروعی ) خارج از صلاحیت کارشناسان رسمی دادگستری رشته کشاورزی و منابع طبیعی بوده و تخلف انتظامی آنها خواهد بود، حتی اگر عقود لازم بر اساس ارزیابی آنها منعقد و معتبر باشد .

نظر به اینکه ارزیابی و دخالت اشخاص فاقد صلاحیت مبنای عقود خواهد بود ، پس از اثبات عدم صلاحیت ارزیاب می تواند مبنای فسخ قرارداد شده و علاوه از مسولیت انتظامی موجب مسولیت مدنی برای کارشناسان خواهد بود .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی۱۴۰۳.۰۸.۲۴

📎 مصوبه مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم مورخ ۱۴۰۳/۸/۲۰ به نرخ [۱۱/۵%] ارزش معاملاتی کاهش یافت .( مصوبه قبلی ۱۴ درصد بود )

ماخذ محاسبه ، هزینه دادرسی دعاوی غیر منقول ، هزینه حق الثبت دفاتر اسناد رسمی ، ثبت و اسناد و املاک و عوارض شهرداری ها و ... نیز همین مبنا است.

📎 یکی از راهکارهای تخلیه املاک تجاری استیجاری مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نیاز شخصی موجر است .

اگر مالک ( موجر ) قبلی در اثر بیع تغییر نماید و مالک جدید ( خریدار ولو ... ) بعلت نداشتن امکانات و املاک دیگر و داشتن نیاز شخصی برای برقراری شغل خود در محل و اثبات ان در نزد دادگاه ، می تواند دادخواست تخلیه ید با پرداخت حقوق مستاجر ( کسب و پیشه و یا تجارت و سرقفلی در صورت وجود ) نماید .

بهتر است جهت جلوگیری از هر نوع از انواع اما و اگر ها ، خریدار هنگام انتقال مالکیت با هماهنگی مالک قبلی ( فروشنده ) ، نسبت به تنظیم قرارداد اجاره با مستأجر اقدام نموده و سپس با پایان مدت اجاره ، دادخواست (( تخلیه ید به جهت پایان مدت اجاره و نیاز شخصی )) تقدیم شود .

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۲

📎 دستورالعمل ۳۰ بندی تفکیک آپارتمان‌ها شماره: ١/۴١/١۴٢١٩ تاریخ: ١٣٨٢/٠۵/٢٠


دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها
(بخشنامه کد ۶۷۱ الف و ب از مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

📎 هشدار رئیس سازمان ثبت درباره اسناد مالکیت صادر شده بعد از ۳ تیر ۱۴۰۳

بابایی، رییس سازمان ثبت:

در معاونت حقوقی قوه قضاییه کمیته‌ای تشکیل شده است تا پاسخ سوالات و ابهامات حقوقی درباره قانون الزام را بدهد و هم اکنون سوالات جمع آوری شده و بزودی پاسخ آنها منتشر خواهد شد تا در زمینه اجرای قانون یک وحدت رویه داشته باشیم.

مردم را با بیان‌های حقوقی و فلسفه‌های پیچیده سردرگم نکنیم. تمام مطلب این است که برای معاملات اسناد سبز رنگ که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند نمی‌توان سند عادی تنظیم کرد.

اگر مشاورین املاک بدانند که در مورد سند سبز رنگ چه مسئولیتی دارند هرگز به سراغ تنظیم عادی نمی‌روند چرا که در صورت طرح دعوا در دادگاه به پرداخت کل مبلغ معامله محکوم خواهند شد.

✔️ پایگاه خبری اختبار

📎 حصار کشی( دیوار کشی ) تغییر کاربری نیست و اخذ عوارض برای حصار کشی خلاف شرع است ، نظریه فقهی، فقهای شورای نگهبان و رای وحدت رویه هیت عمومی دیوان عدالت اداری

شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۸۲۹۵۴۳

تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۸/۱

شماره پرونده: ۰۱۰۷۴۸۷

رای هیات عمومی

قایم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره ۱۰۲/۴۳۵۹۹ مورخ ۱۴۰۳/۷/۸ در رابطه با جنبه شرعی نامه شماره ۵۳/۰۲۸/۴۶۲۴۵۰ مورخ ۱۴۰۰/۵/۱۰ سازمان امور اراضی کشور اعلام کرده است که: «اطلاق ممنوعیت دیوارکشی نسبت به مواردی که مصلحت ملزمه‌ای اقتضای این ممنوعیت را نداشته باشد و مآلاً دریافت عوارض از خصوص این جهت،‌ خلاف موازین شرع شناخته شد.» بنابراین در اجرای حکم مقرر در ماده ۸۷ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ مبنی بر لزوم تبعیت هیات عمومی دیوان عدالت اداری از نظر فقهای شورای نگهبان درخصوص جنبه شرعی مقررات اجرایی، اطلاق نامه مورد شکایت در حد مقرر در نظریه مذکور خلاف شرع است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ بطلان آن از تاریخ صدور اعلام می‌شود.این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم ‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است./

                                                         احمدرضا عابدی رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری         

📎 معرفی کتاب : ارزیابی املاک

(زمین، عرصه ،اعیان، ساختمان، اجاره، تعدیل تجاری، سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت)

تالیف: دکتر علی سیفی
(کارشناس رسمی دادگستری)

چاپ اول، تابستان ۱۴۰۳

تلفن سفارش کتاب: ۰۹۱۰۳۳۰۱۴۳۳ ارسال با پست پیشتاز به صورت رایگان

📎 برخی از نکات کلیدی و مهم قرارداد های مشارکت در ساخت

تهیه و تنظیم ؛ جعفرراشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۲۰

📎 قرارداد مشارکت در ساخت

روزانه و ماهانه و سالانه قرارداد های زیادی میان مالک و مالکان و دیگر اشخاص سرمایه گذار جهت احداث ساختمان و اغلب در بنگاه های املاک تنظیم می شود و متعاقب آن پرونده های بسیار زیادی در دادگاه ها تشکیل می شود . در بسیاری از موارد حقوق یکی از طرفین مشارکت کننده اعم از مالک و مالکان زمین و یا سرمایه گذار خواسته و یا ناخواسته ضایع می شود . صرفا بخاطر اینکه قرارداد درست و دقیقی نوشته نشده است.

سؤال مهم ، آیا قرارداد های مشارکت در ساخت فنی است یا حقوقی ؟ و یا بهتر است بگوییم قسمت حقوقی آن بر قسمت فنی ارجحیت دارد یا بالعکس ؟

قرارداد های مشارکت در ساخت ، مثل تمامی قرارداد ها جنبه حقوقی دارد ولی برخلاف صرف قرارداد های حقوقی جنبه فنی بسیار مهمی هم دارند .

نمی توان گفت که کدام جنبه از این قرارداد به جنبه دیگر ارجحیت دارد بلکه هر قسمت مکمل قسمت و جنبه دیگر است. بطوریکه که نقص در هر جنبه ای موثر در جنبه دیگر خواهد بود .

الف ؛ اگر نویسنده این نوع قرارداد ها بهترین سواد حقوقی داشته باشد ، قطعا در جنبه فنی دچار فقر اطلاعاتی خواهد بود و حداقل بایستی از یک مشاور فنی استفاده نماید ،

ب ؛ اگر صرفا فنی باشد، قطعا قرارداد متناسب و مناسب را تدوین نخواهد کرد .

ج ؛ هیچ سواد حقوقی و فنی نداشته باشد . ( بسیاری از بنگاه‌ها‌ مشاوران املاک ) بدون هیچ شک و تردیدی اگر راهی دادگاه نشده باشد، حداقل دچار اختلاف خواهند شد .

قرارداد مشارکت در ساخت بدون تردید دارای جنبه های فنی و حقوقی بسیار زیاد است. و حتمآ از هردو متخصص آن جهت جلوگیری از تضییع حقوق احتمالی استفاده گردد .


با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۹

📎 نظریه مشورتی کاربردی

نحوه_محاسبه و مطالبه اصل و خسارت تاخیر تأدیه از صادرکننده و ظهرنویس و ضامن چکی که ظرف ۱۵ روز از تاریخ  چک ، برگشت خورده است  ، اما پس از ۵ سال طرح دعوا نموده است ،


ماده 318 قانون تجارت

(( دعاوی راجعه به برات و فته‌طلب و چک که از طرف تجار یا برای امور تجارتی صادر شده پس از انقضای پنج سال از تاریخ صدور اعتراض‌نامه و یا آخرین تعقیب قضایی در محاکم مسموع نخواهد بود مگر اینکه در ظرف این مدت رسماً اقرار به دین شده باشد که در این صورت مبدا مرور زمان از تاریخ اقرار محسوب است. در صورت عدم اعتراض مدت مرور زمان از تاریخ انقضاء مهلت اعتراض شروع می‌شود. ))

بعبارتی کلیه چک های تُجار و اشخاص که برای امور تجاری صادر شده باشد ، بعد از مرور زمان فوق چک از یک سند تجاری به یک سند مدنی تبدیل می شود ، مثل چک ثبت نشده صیادی

📎 مصادیق اراضی دولتی و ملی در ماده یک دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیرکشاورزی موضوع ابلاغیه شماره ۰۲۰/۲۶۲۶ مورخ ۱۳۸۷/۲/۳ وزارت جهاد کشاورزی و اصلاحیه های بعدی آن مصوب ۱۴۰۳.۰۸.۱۴ هیئت وزیران

📎 دستورالعمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیرکشاورزی موضوع ابلاغیه شماره ۰۲۰/۲۶۲۶ مورخ ۱۳۸۷/۲/۳ وزارت جهاد کشاورزی و اصلاحیه های بعدی آن

مصوب ۱۴۰۳.۰۸.۱۴ هیئت وزیران

📎 صدور اجراییه برای جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها فاقد محمل قانونی است .

📎 خلاصه ای بسیار فشرده از مالکیت ششدانگ عرصه، ششدانگ اعیان، ششدانگ عرصه و اعیان قطعه زمین و ارزش تفکیکی هر یک از آنها

هر زمین دارای حقوق مالکیت در دو دسته و بسته ای از حقوق است، دسته یا بسته اول ششدانگ عرصه و دوم ششدانگ اعیان .

بسیاری از اسناد مشتمل بر حقوق هر دو دسته اعم عرصه و اعیان زمین است و اسناد آنها بصورت ششدانگ عرصه و اعیان صادر می شود ، برای این زمین ها مالکیت کامل متصور است مگر اینکه به موجب قوانین قسمتی از حقوق آنها محدود یا نقصان داشته باشد.
بخشی از مالکیت ها صرفا برای عرصه و یا اعیان زمین است که مطابق مواد قانون ثبت علی الخصوص ماده ۱۱ ان و مواد ۱۳،۱۴،۱۵،۱۶،۱۷و ۱۰۴ مکرر آیین نامه اجرایی قانون ثبت، سند مجزی صادر می شود.

الف ؛ ششدانگ اعیان ؛ به مجموعه ای از حقوق اشخاص نسبت به زمین گفته مي شود که مالک آن قادر و قدرت تغییر دارد ، مثل انواع مستحدثات ساختمانی و کشت و زراعت و تغییر کاربری، تفکیک و افراز و ...

حق اعیان بسته‌ یا دسته ای بسیار بزرگی از حق ها است که وجود هر نوع مستحدثات در هر زمین صرفا نتیجه اِعمال‌ مالکیت شخص به حقوق اعیان است. نه خود حق اعیان .

ب ششدانگ عرصه ؛ مجموعه ای از حقوق مالکانه اشخاص است، که یک غیر منقول ذاتی دارد ، مثل موقعیت جغرافیایی آن زمین که هیچ وقت قابلیت تغییر ندارد .

تفکیک انواع حقوق هر یک از این دو دسته از مالکیت ها ( عرصه و اعیان ) هیچ وقت تا بحال بصورت دقیق و کامل بطریق قانونی تعریف و تفکیک نشده است. و هریک مالکیت جداگانه ای هستند.

لذا ارزش معاملاتی عرصه تابعی از ارزش ششدانگ عرصه و اعیان روز زمین خواهد بود ، بطوریکه ارزش عرصه در کاربری های تجاری کمترین مقدار و در اراضی ملی بیشترین مقدار را دارد و حداقل حدود ۱۰ درصد و حداکثر در اراضی ملی می تواند حدود ۹۰ درصد باشد . برای جزئیات تفکیک ارزش آنها به مقاله ذیل مراجعه شود .

https://t.me/DADshahr1/1754

تفکیک ارزش عرصه و اعیان زمین در موضوع ارزیابی املاک با مالکیت های جداگانه، املاک مشمول قانون تملک اپارتمانها ، املاک موقوفه ای ، تعیین قدر السهم زوجه و زوجه ها برای قبل از اصلاح قانون ، ماده‌ ۹۴۶ مدنی و تعیین ارزش سرقفلی حائز اهمیت بسیار زیاد است.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۴

📎 خلاصه ای بسیار فشرده و کوتاه از نحوه محاسبه حقوق کسب و پیشه و یا تجارت و سرقفلی و اجاره بها آنها

- حقوق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی ناشی از قرار داد اجاره ملک جهت استفاده تجاری ( اعم از اینکه کاربری ملک مورد اجاره ، تجاری یا مسکونی یا غیره باشد ) و امری است که قانون گذار بر عهده مالک گذاشته بدون اینکه اراده ان ملحوظ گردد . این حق قابل اسقاط توسط طرفین نمی باشد ولی قابل ابرا از سوی مستاجر است، برخلاف حق سرقفلی در مواردی که مصادیق ان در قانون تعیین شده است ،ارزش این حقوق ساقط می شود ودر مواردی نصف می گردد ،

- سرقفلی مبلغی است که ناشی از قرار داد اراده آزاد طرفین است و نظر به اینکه ذیل هیچ یک از عقود معین نیست ناچار با توجه به ماده 10 قانون مدنی تفسیر می شود برخی انرا اجاره کلیه منافع بعلاوه بیع قسمتی از حق اعیان منجمله کاربری تجاری ملک می دانم ( مثل نویسنده ) و برخی دیگر صلح می دانند . این حق صرفا در املاک با کاربری تجاری محقق می شود . نوع استفاده مالک سرقفلی بر خلاف حقوق کسب و پیشه و تجارت تاثیری در تحقق ان ندارد ، برخلاف تصور سرقفلی مشمول قوانین ۵۶ ،۷۶ وجود خارجی ندارد ، تمامی سرقفلی ها اعم از اینکه قبل و یا بعد از ۷۶ مورد معامله طرفین قرار گرفته باشد از یک نوع و جنس می باشند . هیچ وقت ساقط نمی شود .

حقوق فوق در سه حالت می تواند با توجه به قوانین مشمول ان متصور شود .

الف : صرفا مشمول حق کسب و پیشه و تجارت : ماده 11 قانون منسوخه 39 هنوز هم تنها منبع شناسایی ایتم های موثر در حقوق کسب و پیشه و تجارت بوده و قانون 56 ضوابط بعدی این حقوق را تبیین نموده است . که ایین نامه اجرایی ان هیچ وقت تدوین نشد .و وقتی که طرفین می خواهند معامله یک ملکی را انجام دهند قطعا بسیاری از این شاخص ها مثل موقعیت محل مرغوبیت ان برای کسب و پیشه و تجارت نوع ظاهری و باطنی بنا کیفیت مبلمان ان و... را لحاظ و براورد می کنند . لذا قیمت روز محل منعکس کننده تمامی عوامل موثر در قیمت ملک در ان منطقه با وضع موجود ان است . ارزش حقوق کسب و پیشه و یا تجارت ارتباط مستقیمی به فعالیت تجاری مستأجر در محل دارد . و در بسیاری از موارد این فعالیت چندان مؤثر در ارزش معاملاتی ملک نیست، در نتیجه حقوق کسب و پیشه و یا تجارت مساوي صفر خواهد شد، نظر به گستردگی موضوع تعیین ارزش حقوق کسب و پیشه و یا تجارت به مقاله مربوطه مراجعه شود .
https://t.me/DADshahr1/1755

کارشناس مکلف به تولید قیمت نیست بلکه وظیفه کارشناس کشف قیمت است .

ب : صرفا مشمول حق سرقفلی باشد ( حقوق کسب و پیشه ویا تجارت ساقط و یا مشمول قانون ۷۶ ) : می دانیم هماطور که در مقدمه نیز عرض گردید . ریشه سرقفلی عرفی و ناشی از اراده طرفین است . با توجه به تعاریف و عرف جامعه حداقل حق سرقلی نمی تواند از 70 درصد ارزش ششدانگ عرصه و اعیان روز ملک کمتر باشد و با توجه به حقوق انتقالی قرار داد سرقفلی و اجاره نامه مثل داشتن یا نداشتن حق انتقال به غیر ، داشتن یا نداشتن حق تغییر شغل ، داشتن یا نداشتن حق تعمیرات و تغییرات در ملک و ... حداکثر ارزش سرقفلی 80 درصد قیمت ملک خواهد بود . در هیچ حالتی امکان نفی مالکیت مالک عین وجود ندارد .

ج: حق کسب و پیشه و تجارت به همراه سرقفلی در ملکی برقرار باشد ؛
در این صورت مجموع حقوق فوق نمی تواند از 85 درصد قیمت ششدانگ عرصه و اعیان روز ملک بیشتر گردد در غیر اینصورت مخالف حق مالکیت مالک عین خواهد بود .
نکته مهم این که شهرت نام تجاری مستاجر موضوع قانون تجارت با حقوق کسب و پیشه و یا تجارت موضوع قانون ۳۹ و ۵۶ متفاوت است و نباید خلط شود ، بطوریکه ارزش شهرت نام تجاری می تواند از ارزش روز ملک بسیار بیشتر باشد و تکلیفی برای مالک یا موجر ایجاد نمی کند

منظور از قیمت روز ملک به کار رفته در مطلب فوق عبارت است از مجموع ،( سرقفلی ، حقوق کسب و پیشه و تجارت ، و حق مالک عین ( مالکیت ) که مردم در بازار با اراده ازاد حاضر هستند ان قیمت را به عنوان ثمن معامله بدون هیچ قید و شرطی پرداخت نمایند.

اجاره بهاء ؛

1 - صرفا اجاره داده شده باشد و مشمول قانون ۵۶ باشد ( فقط حق کسب و پیشه وجود داشته باشد ) ، اجاره بهاء معادل اجاره بهای روز ان ملک خواهد بود .

2 - به همراه اجاره ، حق سرقفلی واگذار شده باشد . اعم از اینکه مشمول قانون ۵۶ یا ۷۶ باشد ۲ ( دو ) درصد اجاره بها روز همان ملک ،

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۳

📎 ارتفاع پارکینگ ( پیلوت ) در مقررات ملی و طرح های جامع، تفصیلی، هادی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها

ارتفاع ساختمان ها همواره در تهیه نقشه های اجرایی ، مجوز های صادره شهرداری ها و تصویب طرح ها مورد مناقشه و اختلاف می باشد .

در بسیاری از شهر ها ، شهرداری ها برای ایجاد درآمد کاذب محدودیت های نا متعارف و غیر قانونی برای مردم برای صدور مجوز ها ایجاد می کنند. که یکی از مهمترین موارد  محدودیت ارتفاع برای پارکینگ و پیلوت است.  مقررات ملی ساختمان در مبحث  چهارم جهت تامین امنیت ساکنان ، حداقل ارتفاع پارکینگ و پیلوت را به شرح ذیل تعیین کرده است .

بند ۴-۵-١٠-٢-١ : ارتفاع مجاز توقفگاه‌های کوچک خودرو، به منظور تقلیل خطرات ناشی از حریق، از کف تا سطح زیرین سقف و یا در صورت وجود تأسیسات یا عناصر سازه‌ای زیر سقف، تا پایین‌ترین نقطه آن‌ها حداقل ٢/٢٠متر است. ارتفاع مجاز توقفگاه‌های متوسط و بزرگ خودرو، حداقل ٢/۴٠متر است.

از طرف دیگر برای محدوده هر شهر جهت اجرای مقررات شهرسازی ،  ضوابط شهرسازی تعیین و به همراه طرح تفصیلی یا جامع یا هادی ابلاغ می شود.

در بسیاری از موارد دیده شده است، که  مشاوران تهیه طرح های جامع و تفصیلی و هادی از مقررات ملی تبعیت نموده و حداقل ارتفاع پارکینگ و پیلوت را طبق مقررات ملی اعلام کرده است.

مقررات ملی ساختمان و قوانین دیگر برای حداکثر ارتفاع پارکینگ و پیلوت دستورالعمل یا محدودیتی خاصی ندارد ولی در بسیاری از   شهرداری ها ،  حداقل  عدد مقرر در مقررات ملی ساختمان را بعنوان حداکثر ارتفاع لحاظ  می نمایند. که امری غیر عقلانی و دور از  قوانین موضوعه است.

بعبارتی ( حداقل )ارتفاع پارکینگ و پیلوت در واحدهای کوچک ۲.۲ متر و در واحد های بزرگ ۲.۴ متر بوده و در صورت تامین فنی ( حداکثر ) ارتفاع می تواند و بهتر است بیشتر باشد.  ممکن است در ضوابط شهرسازی هر شهر حداکثر ارتفاع به عددی محدود شده باشد.

نکته؛ بر اساس مواد و تبصره های ماده صد قانون شهرداری ها تغییر ارتفاع به شرط تامین فنی ، تخلف ساختمانی فاقد جریمه و عوارض می باشد.

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۲

📎 دستورالعمل معاونت‌ شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در مورد حداکثر ارتفاع مجاز ( پارکینگ، لابی و طبقات ) ساختمان‌های تماماً مسکونی غیر بلندمرتبه

پ،ن ؛ بهتر است اینگونه ضوابط برای کلیه شهر ها تدوین و ابلاغ شود ، متأسفانه اعمال سلایق شخصی مدیران باعث نابسامانی و مشکلاتی برای مردم می شود

📎 بدون شرح ، روش های خرید از محصولات سازمان نقشه برداری و سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح ( تصاویر ماهواره ای، عکسهای هوایی، نقشه های مختلف )

📎 ترکه

انتقال مالکیت ماترک به وراث به محض فوت مورث محقق می شود ، ولی مستقر نمی گردد .

تا زمانی که فرد حقیقی زنده است، کلیه اموال وی اعم از مادی و معنوی متعلق به خود شخص می باشد. حتی اگر این اموال از نوع بدهی باشد ، به محض فوت و یا صدور حکم موت فرضی اموال از شخصیت حقیقی فرد جدا و به مالکیت وراث منتقل می شود. ولی تا زمانی که تقسیم ترکه بین وراث انجام نشده باشد ، اموال بنام وراث مستقر نمی شود .
تقسیم اموال مورث باعث استقرار اموال بنام وارث یا وراث خواهد شد.

قبل از تقسیم ، به اموال متوفی ترکه گفته می شود . که برخی از حقوقدانان آنرا شخصیت حقوقی مستقل بنام متوفی می دانند .

بااحترام جعفرراشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۳.۰۸.۱۰

📎 نظریه مشورتی کاربردی

ملک مشاع می تواند بعنوان وثیقه نزد مراجع قضایی پذیرفته شود و منع قانونی در پذیرش آن وجود ندارد .

پ،ن ؛ ارزیابی املاک مشاعی بصورت مستقل امکان پذیر نمی باشد . بطوریکه ، بایستی کل پلاک با توجه به مستحدثات موجود و سایر عوامل موثر در قیمت ، ارزیابی و سپس سهم سند مشاعی از کل تعیین خواهد شد .

در بسیاری از موارد ، املاک بصورت عملی تفکیک و مستحدثاتی ایجاد گردیده است، ولی اسناد آنها مشاعی باقی است ، اینگونه اسناد بصورت کلی هم قابل ارزیابی نیست ( متصرفات قابلیت ارزش‌ گذاری دارد ، در این گونه موارد توصیه می‌شود درخواست ارزش‌گذاری متصرفات شود . )

با احترام جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی، ۱۴۰۳.۰۸.۱۰

📎 مرخصی یا معذوریت

کارشناسی شغل نیست که مرخصی پذیر باشد و به همین دلیل درقانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ و آیین نامه اجرایی آن پيش بيني نشده است.

کارشناسان نیز مثل سایر اعضای جامعه مریض می شوند و عمل جراحی انجام می دهند ، به ماموریت و مسافرت می روند و موارد دیگر ، نمی توان انتظار داشت که کارشناسان همیشه و در همه حال مکلف به پاسخگویی باشند

راه حل رفع این مشکل ، کارشناسان می توانند معذوریت خود را به هیات مدیره کانون ها اعلام و پروانه کارشناسی خود را برای مدت معلوم (یک هفته ، ماه ، سال ) با تصویب هیات مدیره تودیع نمایند و کانون ها معذوریت موقت کارشناس را در سیستم الکترونیکی ثبت تا از ارجاع کار جدید اعم از کانون ها و دادگاه ها و مراجع دیگر بصورت اتوماتیک جلوگیری گردد

عنوان مرخصی برای کارشناسی و کارشناسان درست نیست و معذوریت موقت صحيح است

شورای عالی کارشناسان ضوابط مشخصی را برای این موضوع تدوین و ابلاغ کرده‌است طبیعی است که عدم رعایت فرایند های مصوب می تواند مسولیت انتظامی و مسولیت مدنی نیز داشته باشد

بااحترام جعفرراشدی ملکی
۱۴۰۳.۰۸.۰۹ وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی

📎 احکام اضافه وکسر مساحت املاک قبل و بعد از تسلیم و تحویل مورد معامله .

بسیاری از املاک حتی در صورت داشتن اسناد رسمی و ثبتی معمولا اختلاف مساحت دارند ،که گاهی کمتر از مورد معامله و گاهی بیشتر از مورد معامله می باشد، و پرونده های زیادی در این موضوع مطرح می شود،
اولآ هر کسر و اضافه ای ایجاد حق فسخ نمی کند ، بطوریکه کسر و اضافه در حد اشتباه محاسباتی امری طبیعی بوده و این رقم بسته به مساحت و شکل هندسی زمین متفاوت است. بطوریکه عرف آنرا خطای محاسباتی قبول می کند.

الف ؛ اگر کسر و یا اضافه مساحت قبل از تحویل و یا حین تحویل ملک کشف شده باشد . اعم از اینکه ملک دارای سند رسمی و ثبتی باشد یا عادی ، طبق مواد ۳۸۴، ۳۸۵ ق،م با لحاظ تجزیه پذیر بودن یا نبودن مورد معامله عمل خواهد شد .

ب ؛ اگر کسر یا اضافه مساحت بیشتر از عرف اشتباه محاسباتی بوده و بعد از تحویل ملک و یا سال‌های بعد از تحویل کشف شده باشد، مطابق ماده ۳۵۵ ق،م عمل خواهد شد . و خود این مورد به دو بخش‌ تقسیم می شود.
۱-ملک دارای سند رسمی وثبتی باشد؛
۱-۱ ،اضافه مساحت به قیمت روز معامله محاسبه و به حساب فروشنده تودیع خواهد شد و سند اصلاح می شود ، بشرطی که حدود اربعه ملک تغییری نکرده باشد( ماده ۱۴۹ قانون ثبت )
۱- ۲ ملک کسر مساحت داشته باشد، خریدار به فروشنده برای مقدار کسر مساحت مراجعه خواهد کرد.

۲- ملک فاقد سابقه ثبتی باشد ؛
۱-۲ ، قابل تجزیه نباشد ، برای کسر و اضافه مساحت مطابق ماده ۳۵۵ ق،م عمل خواهد شد. بطوریکه به قیمت کسر و اضافه توافق خواهند نمود و در صورت عدم توافق و اضافه مساحت فروشنده و در صورت کسر ، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت، طبیعی است که خسارات وارده به طرف مقابل بر عهده فسخ کننده معامله خواهد بود، که این خسارات در صورتی که فسخ کننده فروشنده باشد می تواند قیمت روز ملک مورد معامله باشد.
۲- ۲ ، قابل تجزیه باشد، اضافه مال بایع است.

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۸.۰۷ وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی

📎 رأی شماره ۱۵۵۹۸۳۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع «ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۷ هیأت وزیران که مقرر داشته" ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد" از تاریخ تصویب ابطال شد»
تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۷/۳
شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۵۵۹۸۳۵


رأی هیأت عمومی

با توجه به این که در مقرره مورد شکایت، برخلاف مفاد قانون و بدون توجیه و مستند قانونی، ارزش‌گذاری عرصه املاک در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم به عنوان ارزش قابل قبول در محاسبه مالیات وفق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم محسوب شده است و حکم مندرج در ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم برخلاف مبانی و کلّیات قانون مالیات‌های مستقیم و مفاد ماده ۷۷ قانون مزبور بوده و موجب تضییع حقوق فعالین اقتصادی در حوزه ساخت مسکن می‌شود، بنابراین ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۷ هیأت وزیران به دلیل مغایرت با قانون مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌گردد. این رأی براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۰/۲/۱۴۰۲ ) در رسیدگی و تصمیم‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ احمدرضا

📎 اقامتگاه قانونی هر شخص، نشانی مندرج در پایگاه سازمان ثبت احوال کشور بوده و کلیه دستگاه های اجرایی مکلفند استعلام نشانی اشخاص حقیقی را به صورت برخط از سازمان ثبت احوال کشور دریافت نمایند و مجاز به اخذ نشانی اشخاص حقیقی به جز از طریق خدمت (سرویس) الکترونیکی سازمان ثبت احوال کشور نیستند.

مصوبه شماره ۱۱۴۹۲۲ مورخ ۱۴۰۳.۰۸.۰۱ هئت وزیران

.

📎 نظریه مشورتی کاربردی

با عنایت به مواد ۷۰ و ۷۱ قانون آیین دادرسی، کیفری آیا افراد بالغ کمتر از ۱۸ سال شمسی به تنهایی و بدون انضمام ولی و سرپرست قانونی امکان طرح دعاوی و شکایات مالی و غیر مالی قابل گذشت و غیر قابل گذشت و غیره را دارند؟

( بعبارتی دختر بعد از ۹ سال، و پسر بعد از ۱۵ سال قمری از تاریخ تولد می توانند ،شکایت کیفری مطرح نمایند )

📎 عناوین کیفری در صلاحیت دادگاه صلح ، ( تمامی این جرائم بطور مستقیم در دادگاه صلح مطرح خواهد شد، دادسرا صالح به رسیدگی نیست )

📎 محکومیت دو فرزند معاون‌اول سابق قوه قضاییه در مرحله بدوی

به گفته سخنگوی قوه قضاییه ۲۴ نفر از ۲۸ متهم پرونده‌ با موضوع اعمال نفوذ و پول‌شویی در پرونده‌های کلان اقتصادی، با رای دادگاه بدوی به مجازات‌هایی مانند حبس، شلاق، مصادره اموال و عواید حاصل از جرم، رد مال و جزای نقدی محکوم شده‌اند.

پ،ن ؛ فرض کنید اینکار شما خوب است ، آیا پرونده های نفوذ شده اعاده دادرسی خواهند شد ، ( مجددا رسیدگی می شود ) ،
آیا همه پرونده هایی که نفوذ شده است شناسایی شده است. ؟

الله اعلم

📎 اتمام اعتبار گزارش های کارشناسی و تمدید اعتبار آن

گزارش های ارزیابی کارشناسی که در مضمون ارزیابی برای زمان خاص نیست وفق تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور گزارش دارای اعتبار خواهدبود .

برخی از نهاد ها و مراجع ارجاع بعلل مختلف منجمله طولانی شدن روند اداری ، در فرجه شش ماه اقدامات اداری منظور از کارشناسی کامل نمی‌شود و ديده شده است از کارشناسان برای تمدید مدت اعتبار کارشناسی درخواست می کنند .

تعیین اعتبار گزارش کارشناسی موضوعی نیست که در صلاحیت کارشناسان واقع شده باشد، اقدام کارشناسان فاقد محمل قانونی است و ممکن است مطابق بند های ۶ ، ۸ ماده ۲۶ قانون کارشناسان رسمی دادگستری تخلف انتظامی باشد ، درصورت پایان اعتبار گزارش کارشناسی انجام کارشناسی و ارزیابی مجدد ، لازم و ضروری است . که ممکن است توسط کارشناس یا کارشناسان بدوی انجام شده باشد . یا دیگر کارشناسان دارای صلاحیت .

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۳۰
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی

📎 رابطه خسارت و نوع شغل در املاک اجاره ای.

بند اولآ ماده ۴۹۰ قانون مدنی مقرر می دارد (( مستاجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند ))

ید مستاجر نسبت به عین مستاجره ید امانی است و استعمال و استفاده متعارف شرط عدم مسولیت می باشد ، تعدی و تفریط( زياده روی و کوتاهی ) در استعمال و استفاده موجب مسولیت مدنی برای مستاجر و ایجاد حق فسخ برای موجر است .

بعنوان مثال اگر مورد اجاره جهت نانوایی باشد طبیعی است که در استفاده متعارف سقف و دیوارهای ملک سياه خواهد شد و این موضوع موجب مسولیت مدنی ( خسارت ) مستاجر نخواهد شد، مگر اینکه شرط خلاف و یا شرط اعاده به وضع سابق شده‌ باشد.
و یا ملک جهت خوار بار فروشی اجاره داده شده باشد، طبیعی است که قفسه بندی ملک و ایجاد سوراخ هایی و تغییر رنگ جزئی در اثر زمان قسمتی از استفاده متعارف خواهد بود. مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف شده باشد و مستاجر متعهد به اعاده به وضع سابق شده‌ باشد.
و یا در اجاره املاک مسکونی ، تغییر رنگ، رنگ آمیزی و برخی از عیوب در شیر آلات و سیستم گرمایش و سرمایش و ... ناشی از استفاده متعارف طبیعی است و موجب مسولیت مدنی ( خسارت ) مستاجر نمی باشد. هرچند واقعا خسارت وجود داشته باشد. و خیلی از مثال ها و موارد دیگر

متأسفانه بسیاری از موجران و مستاجران تلقی درستی از استفاده متعارف ندارند و فکر می کنند، ملک پس از پایان مدت اجاره همانطور باقی خواهد بود که در زمان تنظیم اجاره تسلیم شده است،
عرف محل و نوع استفاده و قرارداد طرفین شاخص و خط کش تشخیص استفاده متعارف است و کارشناسان بایستی به این مسائل و موارد آشنا باشند .

در بسیاری از پرونده ها، تعیین میزان خسارت وارده، به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می شود ، کارشناسان نیز اغلب فاقد سواد حقوقی کافی هستند و بدون توجه به حقوق مستاجر نسبت به تعیین میزان خسارت با لحاظ وضعیت موجود و گاها بدون اطلاع و توجه به وضعیت سابق ملک اقدام به تعیین و برآورد خسارت می نمایند. این نوع موضوع ها صرفا فنی و مهندسی نیستند ، بلکه ترکیبی از علم فن و حقوق می باشد.

شرط تحقق خسارت تعدی و تفریط و استفاده نا متعارف از عین مستأجره می باشد مگر اینکه خلاف آن شرط شده و یا توافق به اعاده به وضع سابق شده‌ باشد.

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۲۸
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری، کانون های آذربایجان شرقی

📎 بخشنامه مهم ؛ تمامی آگهی های ثبتی در همه موارد اعم از ثبت املاک، ثبت اسناد، ثبت شرکت ها و اجرای ثبت و ... ، از اول ابان ماه ، در هیچکدام از روزنامه های کثیر الانتشار درج نخواهد شد و فقط در سامانه آگهی های سازمان ثبت این کار صورت می گیرد.

کار خوب 👍

إن لَم یَکُن لَکُم دینٌ و کُنتُم لاتَخافونَ المَعادَ فَکونوا اَحراراً فِی دُنیاکُم

اگر دین ندارید و از قیامت نمی ترسید، لااقل در دنیای خود آزاده باشید.

حضرت سیدالشهدا
بحارالانوار، ج45، ص51

📎 ایا کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری به غیر از مرجع ارجاع مکلف به پاسخگویی به دیگر مراجع هستند . ؟

بعد از ارجاع و ارائه گزارش کارشناسی کارشناس و یا کارشناسان در هیات های کارشناسی ، به انحای مختلف از کارشناس و کارشناسان درخواست توضیح و یا نظریه تکمیلی می شود ، این موضوع از دو جهت مورد توجه قرار دارد .

الف ؛ در مرجع ارجاع کارشناسی ؛ هر یک از طرفین و وکلای آنها و خود مرجع ارجاع کارشناسی می تواند از کارشناس و یا هيئت کارشناسی تا زمانی که پرونده از مرجع ارجاع خارج نشده است ، درخواست توضیح یا تکمیل نظریه کارشناسی نمایند . کارشناس و کارشناسان مکلفند نسبت به درخواست اقدام نمایند ، ولی کارشناسان مکلف نیستند به غیر از مرجع ارجاع اعم از دادگاه ها و اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر پاسخگو باشند، بعنوان مثال اگر دادگاه بدوی و یا دادسرا ارجاع به کارشناسی نموده باشد، حسب مورد دادگاه کیفری و یادادگاه تجدیدنظر و یا شعب دیوان عالی کشور نمی توانند بدون تعیین دستمزد متناسب از کارشناس و یا کارشناسان هیات کارشناسی منتخب دادگاه بدوی و یا دادسرا درخواست نظریه تکمیلی و یا توضیح بخواهند و در صورت درخواست ، کارشناس و کارشناسان می توانند انجام دستور را منوط به پرداخت دستمزد متناسب نمایند ، ( مواد ؛ ۲۵۷،۲۵۸،۲۶۰،۲۶۱ ،۲۶۲،علی الخصوص ۲۶۳ ،۲۶۴ ، ۲۶۵ ، ۲۶۸ ، ۲۶۹ آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و مواد ۱۵۵ ، ۱۵۶ ،۱۵۷ ،۱۵۸ ،۱۵۹،۱۶۰ ،۱۶۳ ،۱۶۵ ،۱۶۶ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی ) ،

ب ؛ مراجع نظارتی ؛ اعم از دادسرا و دادگاه انتظامی کانون ها و سایر مراجع نظارتی رسمی ، کارشناس و کارشناسان مکلف به پاسخگویی نسبت به گزارش کارشناسی خود هستند .

با احترام جعفرراشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۲۶
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری ، کانون‌ های آذربایجان شرقی

📎 نظریه مشورتی خوب و کاربردي، مطالبه مهریه چند سال بعد از طلاق مانع از تعدیل آن نیست .

📎 آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳

نکته ، ثبت در سامانه منوط به داشتن سند رسمی و ثبتی فروشنده است ( ماده ۱۴ آیین نامه )

📎 تحولات قانونی در اعمال و آثار حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول

تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
«دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌ‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد»

نتایج تصویب و نکات مهم

۱- تشریفاتی شدن ایقاع فسخ
فسخ، در نظام کنونی حقوقی، ایقاعی غیرتشریفاتی است که به مجرد اعمال، موجب گسیختن معامله می‌شود، پس نیاز به تایید (یا تنفیذ) ندارد؛ اما همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق شرایط است، پس مشروط‌له ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای صحت ایقاع و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد.
با تصویب این قانون، نه تنها ثبت معاملات غیرمنقول، بلکه فسخ آن هم، مستلزم ثبت در سامانه معاملات رسمی است تا منشا اثر باشد، مگر اینکه بر اثر شرط ضمن عقد یا دلایل دیگر، ثبت فسخ منوط به تایید دادگاه یا داور باشد (مثلاً طرفین نوشته باشند مشروط له پس از تایید داور حق فسخ دارد) که در این فرض راهکاری محدود برای تنفیذ فسخ، در تبصره تعریف شده است

۲- «اظهارنامه» یگانه دلیل اجباری، برای اثبات اعمال فسخ
ماده ۴۴۹ قانون مدنی مقرر داشته: « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود» اما در این تبصره، برای اثبات(تنفیذ) فسخ باید ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود. پرسش این است که برای اثبات اینکه مهلت ۱۵ روزه بین اعمال فسخ و ارسال اظهارنامه رعایت شده یا خیر، چه اقدامی لازم است؟ در واقع اعمال حق فسخ (پیش از ارسال اظهارنامه) چگونه باید مستندسازی شود؟ عملاً حق فسخ باید ضمن و مقارن ارسال اظهارنامه اعمال گردد.
در هر صورت، چنانچه اظهارنامه ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، ارسال نگردد، دیگر نمی توان مدعی فسخ بود و هیچ استثنا یا معاذیری برای تاخیر موجه پیش بینی نشده است.

۳- محدودیت زمانی در اقامه دعوای فسخ
اگر ظرف ۱۵ روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای فسخ اقامه نشود، کار تمام است و دیگر نمی توان فسخ را اثبات کرد. اینکه چنین دعوایی مقید به مهلت باشد، پایداری قراردادها و اسناد را در پی دارد؛ اما مشروط‌له باید کمال مراقبت را از انجام صحیح فرآیند دعوای فسخ به عمل آورد

۴- شرط منع معامله مجدد
سامانه به تبعیت از قصد طرفین، تا مدت مقرر بین آنان (اعم از وجود یا فقدان حق فسخ) حق انتقال مال غیرمنقول را از خریدار سلب می کند

۵- اثر فسخ، پس از معامله مجدد در بازگشت عین مبیع
در نبود شرط منع معامله مجدد، خریدار می تواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد؛ هرچند که در قرارداد نخست، برای فروشنده حق فسخ تعیین شده باشد.
در این صورت، چنانچه قرارداد نخست فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهد ماند.
پس لازم است علاوه بر حق فسخ، شرط منع معامله مجدد در قرارداد گنجانده شود تا فروشنده بتواند به عین مال برسد

تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دقیقا در نقطه مقابل و در تضاد با رای وحدت رویه شماره ۸۱۰  هیات عمومی دیوان عالی کشور است

این ماده را باید استثنایی پیچیده بر رای وحدت رویه تلقی نمود؛ با این توضیح که
الف-  به طور خاص، نسبت به اموال غیرمنقول که سند حدنگار آن پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، هم اکنون مفاد تبصره ۱ماده۱ قانون مزبور حاکم است؛ یعنی با فسخ معامله نخست -پس از انجام معامله مجدد- دیگر مال به فروشنده باز نمی‌گردد

ب- در مورد معاملات املاکی که سند حدنگار پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده و همچنین معاملات متکی به اسناد عادی مشمول سامانه یادشده، رای وحدت رویه حاکم است که در صورت فسخ، عین مبیع به فروشنده نخست بازمی‌گردد

🖌کپی از فضای مجازی ۱۴۰۳.۰۷.۲۱

خواسته هایی مثل خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل بهمراه موضوعاتی که ذاتا درخواست است ولی بصورت دادخواست ارائه می شود . درست نیست 👍

زیرا درخواست ها ، دادخواست و دعوی به مفهوم واقعی آن نیست و امکان رسیدگی و اظهارنظر ماهوی راجع به آن موضوع ها فراهم نمی باشد .

📎 نمونه سند رسمی و ثبتی قولنامه که منبعد معاملات اموال غیر منقول طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ بدین نحو خواهد شد.

و هر نوع سند عادی فاقد اعتبار قانونی و غیر قابل استناد می شود .

مبلغ دستمزد دفترخانه و حق الثبت در نوع خود جالب است ، ( اشخاصی که در بوق کرنا می کردند قانون تسهیل ویرانگر است بیشتر توجه کنند )

نکته ، برای کلیه اسنادی که از سوم خرداد ۱۴۰۳ صادر شده است و به رنگ قهوه ای نیستند ، هر نوع انتقال ، باید به شکل قولنامه فوق باشد . در غیر اینصورت طرفین معامله با مشکلات جدی مواجه خواهند شد.

نکته ۲ ، تمامی صور قولنامه های مختلف اسناد انتقال اعم از بیع ، صلح ، تقسیم ، هبه ، وقف و انتقال سرقفلی و .... در حال حاضر قابلیت تنظیم در دفاتر اسناد رسمی را دارد ولی بعد از الزامی شدن قانون برای آنها ، الزامی خواهد بود .

بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۱۹

.
📎 رای وحدت رویه جدید صادر شد

بر اساس رأی وحدت رویه‌ای که امروز ۱۷ مهر ۱۴۰۳ توسط هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شد،

محل وقوع جرم کلاهبرداری غیر مرتبط با رایانه و دادگاه صالح برای رسیدگی به آن، محلی است که شاکی وجه را به حساب متهم یا شخص مورد نظر واریز کرده است. این رأی در پرونده وحدت رویه ۵/۱۴۰۳ مطرح شد که در آن دو شعبه دیوان عالی کشور آرای متفاوتی صادر کرده بودند.

شعبه ۹ دیوان عالی کشور معتقد بود که محل واریز وجه توسط شاکی تعیین‌کننده محل وقوع جرم و دادگاه صالح است، در حالی که شعبه ۵۲ دیوان عالی کشور نظری متفاوت ارائه داده بود. در نهایت، در جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، اکثریت ۱۱۷ نفر از قضات با نظر شعبه ۹ موافقت کردند و آن را تایید نمودند، در حالی که اقلیتی متشکل از ۱۰ نفر، رأی شعبه ۵۲ را صحیح دانستند.

📎 وجود املاک در طرح‌ های دولتی و شهرداری‌ ها مانع از اعمال حقوق مالکانه اشخاص نیست

رئیس دیوان عدالت اداری: خطاب به شهردار تهران:

رئیس دیوان عدالت اداری اعلام کرد: وجود املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مانع از اعمال حقوق مالکانه اشخاص نمی‌شود و شهرداری باید به تکلیف قانونی خود مبنی بر خرید و تملک اراضی واقع در طرح ها و پرداخت بهای آن عمل کند.

از جمله دعاوی پرتکرار مطرح شده از سوی اشخاص در دیوان عدالت اداری، درخواست الزام به صدور پروانه احداث بنا املاک واقع شده در طرح های دولتی و شهرداری‌ها می باشد. با توجه به قوانین موضوعه و آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری وجود املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مانع از اعمال حقوق مالکانه اشخاص به مدت نامعلوم و نامحدود نمی شود لذا در راستای پیشگیری، حجت الاسلام و المسلمین عابدی طی مکاتبه ای خطاب به شهردار تهران استیفای حقوق جامعه هدف را خاطرنشان کرد.

با توجه به صراحت بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۰۴/۱۱ و ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴/۰۲/۰۱، یکی از مهمترین تکالیف شهرداری‌ها صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌­هایی است که در شهر واقع شده است و مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن مکلفند قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ کنند.

مطابق ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طر­ح­ های دولتی و شهردار­ی­ ها مصوب ۱۳۶۸/۰۸/۲۹، در خصوص املاکی که در طرح­های دولتی و شهرداری­ ها واقع شده­اند، پس از اعلام رسمی وجود طرح باید حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوط اقدام نمایند و به موجب قانون اصلاح تبصره ۱ ماده واحده قانون اخیرالذکر مصوب ۱۳۸۰/۰۱/۲۲ در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان­بندی مصوب، به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌ صورتی که کمتر از ۵ سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هرگاه زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و ‌تجدید بنا را ندارد.

از سوی دیگر آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله آراء شماره ۴۷ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵، ۳۹۴ مورخ ۱۳۷۸/۱۲/۰۱، ۱۹۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۴/۰۳و ۴۳۷ الی ۴۳۸ مورخ ۱۳۸۶/۰۶/۲۵، دلالت بر آن دارند که به اعتبار اصل تسلیط و حرمت مالکیت مشروع، محرومیت اشخاص از اعمال حقوق مالکانه به مدت نامعلوم و نامحدود به بهانه وجود طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها، علی­ الاطلاق مغایر اصل مالکیت و ناقض حق اعمال مالکیت و آثار مترتب بر آن است و همچنین اجبار مالک به استفاده از زمین خود یا احداث بنای متناسب با طرح‌های مصوب دولتی و شهرداری نافی اراده آزاد اشخاص در کیفیت اعمال انحاء حقوق مالکانه متناسب با نیازمندی‌های آنان با رعایت ضوابط مربوط می‎باشد.

در همین راستا حجت الاسلام والمسلمین عابدی، رئیس دیوان عدالت اداری طی مکاتبه ای خطاب به شهردار تهران، با اشاره به رای وحدت رویه شماره ۲۳۸ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری اعلام داشت؛ به فرض وقوع قسمتی از ملک در طرح عمرانی، اگر شهرداری به تکلیف قانونی خود مبنی بر خرید و تملک اراضی واقع در طرح و پرداخت بهای آن و اجرای طرح مورد ادعا در مهلت قانونی عمل نکند، مالکین اراضی مزبور، ذیحق به اعمال انحاء حقوق مالکانه خود از جمله احداث بنای مجاز در سهم خود می‎باشند و امتناع شهرداری از صدور پروانه احداث بنا در این موارد وجاهت قانونی ندارد. متاسفانه امتناع شهرداری تهران از انجام وظایف قانونی منجر به افزایش ورود شکایات با خواسته الزام به صدور پروانه ساختمانی به دیوان عدالت اداری شده است. فلذا با عنایت به اینکه یکی از موانع اصلی تولید در حوزه مسکن، امتناع شهرداری­ ها از صدور پروانه ساختمانی یا تاخیر در صدور آن به دلیل وجود طرح­های دولتی و شهرداری است، در راستای حاکمیت قانون و تحقق شعار مهار تورم و رشد تولید در حوزه مسکن، شایسته است مراتب به شهرداری­ های مناطق ابلاغ شود تا اقدامات و دستورات لازم را در جهت صدور به­ موقع پروانه ساختمانی از سوی آن مرجع با رعایت قوانین و آرای هیات عمومی مربوطه به عمل آمده تا ضمن استیفای حقوق جامعه هدف، از ورود پرونده های مرتبط با امر، پیشگیری بعمل آید.

🖌 اختبار

📎 صد عامل اثر گذار در ارزیابی املاک مسکونی

🖌 محمد حسن محقق ، کارشناس رسمی دادگستری کانون آذربایجان شرقی

📎 دستورالعمل رسیدگی به دعاوی ورشکستگی مصوب ۱۴۰۳/۷/۱۰ رئیس قوه قضائیه

📎 اداره و تغییرات در مشاعات و مشترکات یک مجتمع آپارتمانی.

الف ؛ برای اداره مشترکات یک مجتمع آپارتمانی نظر اکثریت کل مالکین ملاک تصمیم گیری است. ولی برای اداره مشاعات نظر استفاده کنندگان آن کفایت می کند .

ب ؛ برای تغییر در مشترکات و مشاعات که موجب تغییر در سهم اختصاصی عده‌ ای از مالکین شده باشد، نظر کلیه مالکین ملاک تصمیم گیری است ، و اگر تغییر در مشاعات و مشترکات موجبات تغییر در سهم اختصاصی هیچ یک از مالكان نشده باشد ، نظر اکثریت مالكان ملاک تصمیم گیری است.
بعنوان مثال، در یک مجتمع فاقد آسانسور، اگر امکان فنی اجرای آسانسور در داخل مشترکات موجود ممکن باشد، صرفا تصویب اکثریت مالکین کفایت می‌کند.
ولی اگر امکان اجرای آسانسور در مشترکات موجود ممکن‌ نباشد و مالکین بخواهند از قسمتی از نمای ساختمان یا حياط خلوت و نورگیر ( پاسیو ) استفاده نمایند تصویب کلیه مالكان مورد نیاز است

مشترکات ؛ عبارت است از کلیه قسمت های مختلف یک ساختمان به غیر از قسمت‌های اختصاصی . ( مثل حیاط، اسکلت ،نما و راه پله و آسانسور و ... )

مشاعات ؛ عبارت است از قسمت‌هایی از مشترکات یک ساختمان که استفاده اختصاصی برای یک یا چند نفر از مالکین دارد . ( تراس، حیاط اختصاصی و ... )

کلیه مشترکات مشاع میباشند ، ولی همه مشاعات مشترک نیستند . گاهی در نوشته ها و اسناد در یک مفهوم بکار می روند .

بااحترام جعفرراشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۱۴

📎 رابطه قراردادی و وجه التزام


وقتی دو یا چند شخص قرارداد یا قرارداد هایی می بندند ، قرارداد بین آنها لازم الاجرا است ، یعنی دو طرف مکلف و موظف به اجرای آن هستند. اگر مبلغی را برای جبران انجام ندادن تعهد یا تاخیر اجرای تعهد توافق کرده باشند ، باید به طرف دیگر پرداخت کند. به این مبلغ وجه التزام گفته می شود .

آیا می توان هردو تعهد ( وجه التزام و اجرای تعهد ) را خواست .؟

الف ؛ اگر وجه التزام برای خسارت تاخیر تعهد تعیین شده باشد ، می توان وجه التزام و انجام تعهد هر دو را خواست.

ب ؛ اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد تعیین شده باشد، فقط امکان مطالبه الزام به انجام تعهد یا درخواست خسارت وجه التزام تعیین شده وجود دارد .

نکته ، میزان خسارت وارده همان است که طرفین بعنوان وجه التزام تعیین کرده اند ، مگر اینکه وجه التزام تعیین شده بسیار نامتعارف باشد یا عدم انجام تعهد خارج از اختیارات متعهد بوده است .

بااحترام جعفرراشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۷.۱۴