Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО @a_kolotii Channel on Telegram

Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

@a_kolotii

Помогу Вам продать и купить квартиру.
Стоимость услуг по доступным ценам.
Актуальная информация о недвижимости, разбор реальных кейсов, советы по покупке и продаже.

Основатель @aleksandrkolotii

Инстаграм instagram.com/a_kolotii
ВК vk.com/todayestatе

Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва (Russian)

Добро пожаловать на канал Telegram от Александра Колотия - профессионального риелтора по недвижимости в Москве. На канале вы найдете все необходимые услуги для продажи и покупки квартир. Стоимость услуг доступна и приемлема для всех. Здесь вы найдете актуальную информацию о рынке недвижимости, разбор реальных кейсов, а также полезные советы по покупке и продаже.

Основатель канала - сам Александр Колотий, который имеет многолетний опыт работы в сфере недвижимости. Вы можете следить за его работой также в Instagram по ссылке instagram.com/a_kolotii или в социальной сети ВКонтакте vk.com/todayestate. Присоединяйтесь к нашему каналу уже сегодня и получите профессиональную помощь в сделках с недвижимостью от опытного специалиста!

Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

11 Feb, 11:53

👶Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как показывает практика, случаев, когда у квартиры есть ребёнок-собственник, не так мало. Детям выделяют доли при покупке квартиры с маткапом, передают по завещанию родственники старшего поколения. Еще один случай - когда квартиру приватизировали, несовершеннолетний был в ней прописан.

Обычно сделки с участием несовершеннолетних риелторы называют сложными и долгими, но, на мой взгляд, это стандартная процедура, которая просто требует соблюдения ряда действий. Я и моя команда регулярно проводим такие сделки, и наши клиенты довольны результатом.

Вот такой есть порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего:

🔍 До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора, все сделки совершают исключительно родители/законные представители.

🔍 От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители. При этом присутствие ребенка может потребоваться при подписании договора.

🔍От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

Чтобы вам разрешили продать жилье, принадлежащее ребёнку, потребуется подать заявление в органы опеки и попечительства.

Здесь самое главное - чтобы сделка была совершена и в интересах ребенка: в собственность ему оформят долю в новом жилье (доля должна быть не меньше, чем в предыдущей квартире) или перечислят деньги на счет несовершеннолетнего.

Ставьте ❤️, если было полезно
318
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

09 Feb, 11:52

Семейная ипотека станет доступнее

Минфин решил вводить новые меры, которые могут помочь в получении семейной ипотеки. Благодаря увеличению компенсаций от государства банкам за льготную ипотеку, кредитные организации смогут снизить первоначальный взнос с 50% до 30-40%. Это, как предполагают сейчас, позволит увеличить количество одобренных заявок на 5-9% и облегчит доступ к ипотечному кредитованию.

Однозначно станет легче получить ипотеку семье с детьми, т.к. пойди попробуй накопить сам этот взнос в 50%. Тут либо что-то продавать (допустим, наследственную или прежнюю квартиру) и брать ипотеку на новую, либо долго копить. Вариант, который предлагают некоторые "эксперты", где, чтобы получить ипотеку, надо занять у банка на ПВ или найти программу без ПВ, отпадает сразу, рисков много.

Если первоначальный взнос снизят, количество семей, которые могут подойти под программу, действительно увеличится. Еще важный момент: ранее банки, недополучая прибыль, вводили дополнительные комиссии для застройщиков, что приводило к росту стоимости недвижимости. Новые меры Минфина устраняют необходимость таких комиссий, что может повлиять на снижение цен на жильё в новостройках.

А еще Минфин планирует привлекать к программе "Семейная ипотека" под 6% новые банки, в основном из регионов, и, по идее, не будет такого произвола от крупных банков, когда они за сутки поднимали первоначальный взнос с 30% до 51% просто потому, что посчитали так нужным, а люди были вынуждены отказаться от покупки квартиры.

Как считаете, будут ли новые меры полезны?
574
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

07 Feb, 13:11

💬 Покупатель хочет купить мою квартиру за маткап. Какие тут риски для продавца?

Недавно ко мне обратились с таким вопросом:
👉 Продается квартира на вторичном рынке. Покупатель предлагает часть суммы наличными, а остаток хочет оплатить материнским капиталом.
Продавец, естественно, сомневается: а что, если деньги задержат? Или вообще не переведут? Останусь без денег и без квартиры?

Сразу успокою: это довольно стандартная сделка, но есть нюансы, о которых важно знать. Давайте разберем по порядку:

1️⃣ Возраст ребенка.
Материнский капитал можно использовать на покупку жилья без ипотеки только тогда, когда ребенку, на которого он оформлен, исполнилось 3 года. Продавцу важно проверить этот момент заранее.

2️⃣ Уточняем остаток средств МК.
Перед сделкой нужно убедиться, что у покупателя хватает денег на маткапитальном счете. Это легко проверить: покупатель может запросить выписку из ПФР, а вы ее посмотрите.

3️⃣ Детали договора.
Договор купли-продажи — это главное в любых сделках с недвижимостью, он должен быть грамотным и иметь юр.силу. Вот что нужно прописать:

Условие, что передача квартиры произойдет только после полного расчета.
Обременение на квартиру до поступления всей суммы.
Сроки и штрафные санкции за задержку оплаты.
Условие, что при неполной оплате договор расторгается.

4️⃣ Срок перевода денег.
Если все документы оформлены правильно, деньги с маткапитала обычно приходят в течение месяца, но максимальный срок — 2 месяца.


❤️ Ставьте лайк, делитесь с друзьями — кто знает, может, это пригодится и им.
691
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

06 Feb, 15:20

В прошлом году был значительный рост арендных ставок.

И все риелторы и телеграм-каналы начали твердить:
1) Из-за высокого процента по ипотеке люди не могут купить жилье, поэтому снимают;
2) Из-за того, что снимают, на рынке дефицит.

Я тогда писал пост, что не согласен с таким мнением, и это чушь.

Давайте представим, что это правда. Получается, что все, кто хотел купить, но не купил и решил арендовать, до этого нигде не жили, а просто толпой на улице с чемоданами стояли у Сбера. Сбер им говорит, что ипотека 30%, а они: "Не, пойдем в аренду". Люди могли отложить покупку, но они точно где-то жили и живут.

Тогда следил за одним каналом в ТГ, где человек занимается продажей новостроек. Он так красиво каждую новость обыгрывает, что посыл у него тогда один был:
"Быстрее покупайте! Завтра ничего не снимите и останетесь на улице. Ну а если вам квартира не для жилья, то сдавать будете и перекрывать ипотеку. Арендные ставки будут еще больше".

Мы видим, что все они нас обманывали. Квартир спустя 5 месяцев стало в аренду в два раза больше, а ипотечная ставка осталась на том же уровне.

Тогда я писал вам, что рост арендных ставок связан только с ростом процентов по депозитам. Соседка положила деньги под 20% и сидит довольная, а собственник квартиры, которая выросла в цене за эти годы, получал все меньше и меньше в годовых процента дохода с нее. Вот и решили все поднять арендную ставку.

Сейчас смотрел по предложениям, и арендная ставка точно снизилась спустя 5 месяцев. У нас на районе цены сходили с ума, а сейчас значительно пришли в себя, и в связи с ростом предложений ещё снизят арендную ставку.

Квартиры, которые покупали с целью сдачи в аренду в 2020, 2021 и 2022 годах, как раз выходят на рынок аренды и пополняют витрину.
685
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

06 Feb, 14:19

Посмотрим, какие изменения на рынке аренды спустя 5 месяцев.

Я фиксировал цифры и писал пост в сентября.

Тогда в аренду в МСК было 11 975 квартир, а МСК + область составляло 15 052 квартир
Такие данные были на 13.09.2024


Сейчас на 06.02.2025
МСК - 24 260
МСК+МО - 32 333

Квартир в аренду выставлено в 2 раза больше, чем было.
616
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

05 Feb, 15:50

Задали вопрос в комментариях 👇

"Как считаете, не зазорно ли снимать квартиру с ребёнком, потому что пока не можешь позволить себе свою, а с родителями жить не хочется?"

Могу задать встречный вопрос из той же серии.

"Не зазорно ездить на метро/общественном транспорте, если не можешь купить себе Мерседес?"

Если я такой вопрос буду задавать людям, то подумают, что я обнаглел и веду себя неправильно. Да, вопрос звучит иначе и вызывающе, но он из той же серии.

Знаете, я уже не раз задумывался о том, что из-за социальных сетей, где ты видишь эти вылизанные отношения, постоянные путешествия, хорошую физическую подготовку, большую трату денег, вы, постоянно впитывая эту информацию, загоняете себя в какие-то рамки и подсознательно начинаете чувствовать себя неудачником.

Почему вам в голову вообще приходит вопрос, зазорно или нет?

Почему вы считаете, что девушка с ребёнком должна точно легко пойти и купить себе квартиру? Потому что финансовый гуру-блогер об этом рассказал у себя в социальных сетях и обещает другим, что они смогут купить квартиру в Сити по щелчку пальцев, но после покупки курса у него за 100 000 руб? Он научился путём обмана и лжи зарабатывать деньги, но не финансовый гуру.

Купить квартиру для большинства - это серьёзные расходы!

Есть квартиры, которые сдаются за 300, 700 тыс. руб. и дороже. Вы при аренде такой квартиры тоже бы задали себе такой вопрос: зазорно её снимать или нет?

Прекратите думать о том, что о вас могут подумать другие люди, думайте о себе и своём комфорте. Если для вас снимать квартиру - это решение вашего вопроса, то снимайте.

Сейчас прикинул, сколько за съём потратил, и получилось 5 630 000 руб. У меня жена уже 10 лет в декрете, двое детей, собака, морская свинка, я снимаю и не могу позволить себе купить квартиру. Мне не зазорно признаться в этом, а что обо мне подумают - мне не важно.
663
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

05 Feb, 13:30

На прошлой неделе были вот такие новости ⏬

«Представители строительной отрасли в ходе заседания правительства России предложили ввести льготную ипотеку для тех, кто планирует родить ребенка в течение двух лет. Бездетным заемщикам будет выдаваться ипотека под 6%, и они смогут ее сохранить до 2 лет с низкой ставкой 6%, а потом должны были предоставить свидетельство о рождении ребенка. Если не предоставят, то ставка становится рыночной».
Прикинем в цифрах для Москвы.
12 млн под 6% на 20 лет - ежемесячный платеж 86 000 руб.
12 млн пусть под 20% на 20 лет - ежемесячный платеж 203 000 руб., а если под 30% то 301 000 руб.


Потом Минфин заявил, что таких поправок не обсуждают. И это очень хорошо!!!

Я, когда первый раз увидел эту новость, был удивлен схеме, похожей на какую-то авантюру.

«Представители строительной отрасли» - это застройщики. При такой ключевой ставке и высоких процентах по ипотеке у них, конечно же, упали продажи, и они ищут схему, как улучшить свою ситуацию. Такое предложение вроде бы выглядит очень хорошо, ведь подается под соусом "надо помочь будущем родителям". Поэтому, как идея, попробовать толкнуть такую схему на согласование в правительство несет максимально большую вероятность получить согласование.

Представим картину.

Молодая семья открывает ключом дверь в новостройке. Двое заходят в квартиру, он поддерживает и слегка обнимает свою возлюбленную на последнем месяце беременности. Они осматривают квартиру и заходят в детскую. Детская комната очень солнечная, на стенах нарисованы герои мультиков, посередине комнаты стоит детская кроватка, как воздушное облачко, которая ждет своего малыша, шары висят под потолком, игрушки расставлены по полкам в ожидании игр с ними. Девушка поворачивается к своему мужу, поглаживая себя по животу, говорит ему "спасибо", обнимает и целует, глаза наполняются слезами. Наверное, реклама была бы именно такая.

Но если мы трезво посмотрим на ситуацию, то увидим, что на самом деле это просто реклама, которая должна тригерить людей.

Застройщикам задача продать и спасти себя, поэтому это отличная попытка протолкнуть такую ипотеку. В начале поста я написал разницу в цифрах по ежемесячному платежу, и надо понимать, что семьи расходятся еще до планирования ребенка. Сколько потом не могут родить, сколько теряют детей?

Я против такой ипотеки, по моему мнению, только люди в розовых очках должны соглашаться на это. Такой заемщик должен подписаться под большие финансовые обязательства, только веря в то, что у него точно будет ребенок. Это как идти в казино и просто верить, что не проиграешь 🤦‍♂️

Хорошо, что сразу Минфин прокомментировал.

Вижу, как отделы продаж застройщиков и риелторы уже бы начали людей зомбировать под такую ипотеку. Схема, которую застройщики хотели согласовать, просто гениальная, и заслуживает аплодисментов! Спрос при такой ипотеке будет высокий, не успевали бы цены поднимать. Под такую льготную ипотеку подходят все: и мужчины, и старые бабушки, абсолютно все пошли бы покупать, так как отделы продаж и риелторы рассказывали бы одну и туже байку: «Ну не родите, перепродадите спустя полтора года. Будет отличная инвестиция»

Всегда говорил и буду говорить - когда планируете взять на себя финансовые обязательства, не надевайте розовые очки, а продумывайте все возможные сценарии, как негативные, так и позитивные.
618
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

05 Feb, 09:17

💸ЦБ снова повысит ключевую ставку?

14 февраля Центральный банк России может объявить о новом повышении ключевой ставки — предполагается, что она достигнет 22-23%.

Главным условием повышения ключевой ставки, по словам ЦБ, являются показатели инфляции. Если справиться с инфляцией не удастся, значит, нужно поднимать ставку еще выше и прикручивать потребителей.

Еще в декабре Набиуллина говорила о том, что в начале 2025 года будет выбирать между сохранением и дальнейшим повышением ключевой ставки. Сейчас ключевая ставка 21%.

Повышение ставки направлено на борьбу с инфляцией, которая снижает покупательную способность граждан и делает кредиты дороже. Если ставка останется высокой, вложения в депозиты сохранятся, что предотвратит резкий отток денег на потребительский рынок. Еще, возможно, удастся сдержать рост курса доллара, а значит, и удорожание импортных товаров.

Однако для большинства людей это означает увеличение финансовой нагрузки: кредиты станут дороже, а цены — выше.

Хотя нас, наверное, уже никакой высокой ставкой не испугать😁 после повышения ее каждый месяц в 2024 году. Некоторые блогеры зачем-то обнадеживают людей, мол, еще месяц - и снизят ключевую до 12%, можно и рефинансирование делать, а покупать надо сейчас. Но вот только реалистичный взгляд на жизнь никто не отменял) поэтому следим за ситуацией вместе и никуда не спешим.
667
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

03 Feb, 11:49

❓Ипотека с поддержкой: кто такие созаёмщики?

И что вам нужно обязательно знать об этом.

Вы планируете взять ипотеку, но вас беспокоит, одобрят ли её? Многие конторы по одобрению ипотек советуют найти созаемщика — человека, который поможет получить кредит. Но все не так просто - и для того, кто хочет подобным образом взять ипотеку, и для самого созаемщика.

Созаемщик - это не просто друг, который может за вас поручиться банку, а банк поверит и выдаст вам кредит. Это полноценный участник кредитного договора, он тоже подписывает его. Если вдруг основной заёмщик не сможет выплачивать кредит, это обязан будет сделать созаемщик.

Созаемщиками автоматически становятся супруги, если иное не написано в брачном договоре. Родственники и близкие, даже бабушки с дедушками, да в целом любые совершеннолетние люди могут стать созаемщиками, если они готовы взять на себя такую ответственность.

Банк оценивает платёжеспособность каждого созаёмщика, максимальное число участников сделки — три человека.

Для созаемщика могут быть плюсы:
🔸Получение доли в собственности, если это прописано в договоре.
🔸Налоговый вычет при оформлении недвижимости на его имя.
🔸Рефинансирование ипотеки для улучшения условий кредита.

Но! Если один из созаемщиков перестает вдруг платить, долг переходит на остальных. А значит, нет никакой гарантии от непредвиденных расходов. Кредит будет влиять и на кредитную историю созаёмщика, снижая его платёжеспособность.

Для заемщика плюсов куда больше, как минимум ему одобрят кредит, как максимум - есть финансовая страховка в виде созаемщика.

Сейчас на рынке распространены схемы, когда заемщики хотят получить семейную ипотеку под 6% и привлекают "донора" с ребенком до 6 лет. Это вполне законно и не нарушает правил льготной программы. Но вот второй раз льготную ипотеку человеку с ребенком уже не дадут, ведь он истратил свое право для помощи другому. Даже если в ближайшие несколько лет семья не собирается заводить еще одного ребенка или оформлять ипотеку, терять такую возможность для себя все же не стоит.

Будьте всегда осмотрительны, прежде чем принимать серьезные решения. А если у вас есть какие-то вопросы по недвижимости, я всегда готов бесплатно проконсультировать вас @aleksandrkolotii🤝
846
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

01 Feb, 11:55

✅ Важные поправки в закон о банкротстве

Госдума одобрила законопроект о распределении средств от продажи единственного ипотечного жилья при банкротстве заёмщика. На погашение обязательств перед залоговым кредитором можно будет направить 90% суммы. Ещё 5% пойдёт на погашение требований кредиторов первой и второй очереди. На обеспечение жилищных прав гражданина можно направить 5% средств от продажи жилья. Эти деньги, а также средства, оставшиеся после расчётов со всеми кредиторами, исключаются из конкурсной массы.

Такой закон гарантирует, что семьи не останутся без крыши над головой. В итоге даже после банкротства люди смогут сохранить хоть какую-то часть средств.

Важно, что суд сможет скорректировать сумму, оставляемую должнику, чтобы она соответствовала реальным потребностям семьи в жилплощадь. Допустим, если в семье двое и более детей, а рассчитанной по общему порядку суммы будет не хватать - могут пойти на уступки и рассчитать в индивидуальном порядке.

Конечно, принятие подобных законов показывает, насколько сильно закредитованы люди сейчас и, видимо, как много случаев ипотечных банкротов. Но если в законодательстве появляется что-то, что хоть немного защищает человека - думаю, это хороший шаг.
989
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

30 Jan, 08:26

А может ли супруг оформить дарение второму супругу🤔

Вопрос очень интересный, особенно если он связан с недвижимостью)

Обычно супружеские отношения подразумевают имущество "все напополам". Т.е. все то, что покупали до брака или получали по наследству/дарению, находится в личной собственности человека, а все остальное имущество мужа и жены, приобретенное с момента заключения брака, принадлежит в равной степени обоим.

И суды раньше весьма отрицательно относились к договорам дарения между супругами, мол, не просто так все это было заключено.

Ведь если имущество нажили в браке, зачем заключать договор дарения, оно и так общее. Часто такие сделки признавали недействительными.

И, соответственно, супругам оставалось только заключать брачный договор, если хотели разделить имущество, находясь в браке. Или же делить его после развода)

Но практика дарения между супругами изменилась Верховным судом. Теперь договор дарения имущества, приобретенного в браке, обязаны признать действительный.

✅Супруг имеет право подарить второму супругу как свое личное имущество, так и свою долю в общем имуществе. Если доли в имуществе не выделены, сначала надо их выделить, а затем человек сможет отдарить свою долю мужу или жене. Если же имущество собственное (личное), то дополнительно делать ничего, кроме договора дарения, не надо.

Ставьте ❤️, если было интересно и надо больше юридических постов
1,095
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

29 Jan, 10:33

Вы уже слышали новость?

Владимир Путин дал поручение разработать семейную ипотеку под максимум 6% годовых на вторичном рынке для покупки готового жилья.

Такая возможность будет в тех населенных пунктах, где новое жилье не строят совсем или его очень мало.

Что могу сказать по этому поводу:

1) Если у вас есть недвижимость в такой локации, где совсем плохо со стройкой, то не спешите продавать. 15 апреля будет информация и, возможно, назовут города, где будет доступна такая ипотека. На вашу недвижимость вырастет спрос и цена.

2) Если в списке увидите знакомый вам город, то хорошее место будет для инвестиции. Можно будет купить хоть что и перепродать дороже через год-два.

3) Если в таких городах ничего не строят, то значит там не могли все эти годы воспользоваться семейной ипотекой. Представляете, какой там отложенный спрос возник на покупку квартиры под 6%?

4) Если в таких городах не строят, то, следовательно, в городе не росло количество квадратных метров. Даже, наверное, жилые квадратные метры в городе уменьшались, так как жилье ветшает. Сейчас все наберут ипотеку, и эта недвижимость, которая и так уменьшается, будет просто значительно дороже спустя год-два, было по рублю - станет по три.

Давайте подумаем, зачем делают такую ипотеку для городов, где не строят? Понятно ведь всем, что цена сразу вырастет.

Делают это специально и, на мой взгляд, правильно!

Вот смотрите, новое жилье не строят почему? Потому что невыгодно застройщику, он не сможет продать квартиры по нужной ему цене, чтобы был доход.

Если с помощью такой ипотеки цены раздуть, то уже застройщикам будет выгодно строить. Город начнет развиваться, а не угасать, люди не будут уезжать и семьи начнут увеличиваться.

Например, есть какая-то область, и в ней достаточно много мелких городов, в столице этой области строят, а в городах мелких развития нет, и в основном молодежь оттуда уезжает. Если многие уедут, то города не будет. В этих мелких городах люди жили и работали, почему-то они там поселились давным-давно. Чтобы эти города не загибались, надо запустить процесс их развития, стройка - это развитие.

Получается решение хорошее, но оно идет через доп.расходы, которые лягут на людей. Своими деньгами, которые будут брать через Ипотечный займ жители и будут развивать город. Это очень правильно!
1,023
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Jan, 15:39

Вспомнил один момент, решил добавить к предыдущему посту.

В нашей компании на продаже есть квартира, собственник юрист.
По логике большинства людей, если он юрист, то он точно все моменты по сделкам с недвижимостью должен знать. У юриста можно узнать ответ на все вопросы.

Я с этим юристом сталкивался по его работе. Он работает у одного успешного бизнесмена. У меня была доля в одном ООО, и мне надо было продать свою долю этому человеку. Данный юрист готовил все документы по покупке-продаже доли. Ему этот бизнесмен доверяет достаточно серьезные юридические вопросы.

Спустя какое-то время получилось, что этот юрист обращается ко мне по продаже своей квартиры, чтобы в дальшейшем купить новую. Общаясь с ним, я понимаю, что у него есть страх по покупке квартиры, он не понимает, что надо делать, как проверить квартиру и продавца, с чего начать и т.д.

Он, когда покупал эту квартиру, которую сейчас хочет продать, купил выше рынка и слегка неликвидную планировку, спустя полгода решил продать, так как понял, что не подходит она ему.

Он понимает, как купить компанию или долю в компании, но не понимает, как продать или купить квартиру.

Что я хочу сказать этим?

То, что каждый занимается своим делом, и если ваша подружка или родственник не проводят сделки с недвижимостью, а делают выводы, слушая истории от бабушек у подъезда, то не надо их слушать. Так же юристы есть разные, у каждого своя специальность, и вам надо это понимать.

Пока писал, вспомнил еще одну историю)

Как-то продавал квартиру дорогую, ее покупала одна нефтяная компания под сотрудников, мне приходилось противостоять целому юридическому отделу. Честно могу сказать, я еще тогда сделал выводы, что у юристов есть свои направления деятельности, в которых они разбираются и погружены, а другие уже для них тьма.

Если человек юрист, то не означает, что он и в вопросах сделок с недвижимостью юрист.
876
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Jan, 15:08

У нас в продаже есть квартира. По моему мнению, квартира с идеальными документами собственности.

Мужчина и женщина купили квартиру, когда дом был построен в 1966 году!!

Жили в этой квартире с дочкой, есть вся история документов с 1966 года. Квартира в одной семье по настоящее время.

Так как все мы не вечные, сначала женщина умерла, и ее доля перешла по наследству дочери, а спустя время - мужчина, и единственная дочь стала полностью собственником.

Планировался показ квартиры, договорились о времени с потенциальным покупателем. Через час звонит и отменяет встречу, на вопрос "почему передумали?"на том конце телефона женщина ответила, что ее подружка ей сказала, нельзя такую квартиру покупать, будут проблемы потом с ней.

Всегда, когда слышу такие страшилки, хочется людям сказать, чтобы меньше смотрели НТВ или что они там смотрят, Рен-тв, может быть, про рептилойдов.

Наследство - это законное основание собственности, а не черная метка на недвижимости.

По такой глупой логике этой подружки получается, что если досталась квартира в наследство от родственников, то люди там теперь из поколения в поколение должны жить, и квартиру такую не должны покупать у них)

Обращайтесь к адекватным агентам, которые смотрят и анализируют документы, не обращайтесь за советами к подружке, которая делает выводы, гадая на кофейной гуще. Слушая подружку, вы можете не купить хороший объект в итоге.
750
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Jan, 10:39

Новые требования к отделке от застройщика: что изменится с 1 марта?

Раньше на рынке было очень много ситуаций, когда люди покупали у застройщика квартиру с отделкой (допустим, white-box), за нее дополнительно платили, но по итогу получали настолько некачественный ремонт, что хоть не въезжай. Потом начинались долгие разбирательства в суде, ждали, пока застройщик компенсирует или переделает - в общем, совсем не то, что хотелось бы получить. Или же была обратная сторона медали - какие-то блогеры и прочие "советчики" убеждали людей, что даже при минимальной погрешности в отделке надо бежать в суд и требовать большие суммы от застройщиков. Но с 1 марта будут действовать общие стандарты на отделку, соблюдать которые придется всем.

🔧 Что изменится?
Минимальные стандарты касаются трех основных блоков:
- Стены: штукатурка, поклейка обоев, покраска и укладка плитки.
- Полы: требования к укладке ламината, паркета и плинтусов.
- Потолки: нормы для штукатурки, натяжных конструкций и откосов.

Стены:
- Отштукатуренная стена не должна отклоняться от вертикали более чем на 8 мм при высоте до 3 м, более чем на 12 мм при высоте 3–6 м;
- При штукатурке на поверхности 4 кв. м может быть не больше трех неровностей глубиной до 5 мм;
- При малярных работах допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, если их не различить на общем фоне с расстояния от 2 м;
- При поклейке обоев не должно быть воздушных пузырей, пятен или нахлестов на внешних углах;
- Плитка может иметь отклонения в пределах 3–5 мм, а дефекты швов допустимы, если их не видно с двух метров.

Полы:
- Зазоры между ламинатом или паркетом не должны превышать 0,2–0,5 мм.
- Плинтусы должны прилегать к стенам и полу без зазоров, заметных с расстояния двух метров.

Потолки:
- Натяжные потолки могут провисать не более чем на 10 мм на каждый метр длины диагонали.
- Штукатурка потолка может отклоняться от горизонтали в пределах 3–15 мм.

Поправки к документу принимаются до 7 февраля, так что нормы еще могут немного измениться. Но одно ясно - теперь застройщики обязаны соблюдать более строгие требования, а это гарантия качественной отделки без сюрпризов. Вместо того чтобы тратить силы и деньги на переделки, вы сможете въехать в квартиру, где все уже сделано по стандартам, да и уменьшатся случаи, когда не на что ссылаться при требованиях компенсации.

Ставьте 👍🏻, если считаете изменения полезными
820
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

26 Jan, 10:59

Вчера увидел такую новость

"Средний размер вкладов в 2024 году увеличился почти на 22%, до 500 тыс. рублей."

Новость как раз дополняет мои посты выше. Писал свое мнение о том, что говорят, мол, "при снижении ключевой ставка все начнут покупать недвижимость". Разве 500 000 сильно помогут купить недвижимость?

А знаете, как считается средний показатель? У одного 10 000 000, а у других по 100 000, вот складываем и делим на количество человек, и получается средняя.

Как-то разговаривал с двумя людьми, предлагал им купить землю (проект), где можно было начать стройку многоэтажек.

У одного на депозите 500-600 млн было и сказал будет пока на депозите держать, время непонятное, а по нему сейчас доходность шикарная, проще держать на депозите, чем что-то делать. Второй тоже примерно столько же денег имел на счете, но вложился в итоге в доходную коммерческую недвижимость.

Таких людей достаточно, у которых на депозите большие суммы, вот вам и средняя получается. У большинства людей и депозитов нет, живут без накоплений.

Еще раз подтверждается моя логика, что снижение ключевой ставки никак не связано с массовым закрытием депозитов на триллионы рублей и направлением этих денег в квартиры, так как у большинства депозиты несущественные.

А люди, имеющие огромные суммы на счетах, точно не рассматривают скупку большого количества квартир с целью их сдачи в аренду или перепродажи.
866
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

26 Jan, 10:31

Договор пожизненной ренты — реальный способ получить квартиру?

Меня часто спрашивают об этом в комментариях, и я решил наконец подробно разобрать тему. Прочитайте до конца и поделитесь с близкими — вдруг эта информация им пригодится.

Что такое рента?
Это имущественная сделка, при которой одна сторона получает недвижимость или движимое имущество, взамен предоставляя материальное вознаграждение или уход.

На практике это работает так: пожилой человек, владелец квартиры или её доли, хочет получать ежемесячные выплаты и при этом продолжать жить в своей квартире. Вторая сторона — человек или организация — берет на себя обязательства по выплатам. После смерти владельца квартиры имущество переходит к плательщику ренты.

В договоре ренты прописывается все: суммы выплат, необходимость ухода за подопечным, а также права на имущество.

Виды ренты:

🔹 Постоянная рента
- Выплаты продолжаются даже после смерти подопечного, но уже его наследникам, до полного расчёта за имущество.
- Плательщик может отказаться от договора, но уплаченные деньги не возвращаются.

🔹 Пожизненная рента
- Выплаты производятся только до момента ухода подопечного из жизни.
- Получать такую ренту могут только физические лица, а её сумма не может быть меньше прожиточного минимума.

🔹 Пожизненное содержание с иждивением
- Подопечный получает не только выплаты, но и уход: помощь в быту, покупку продуктов, лекарств, сопровождение на прогулках и т.д.
- Размер выплат — минимум два прожиточных минимума.
- В отличие от пожизненной ренты, плательщик имеет право пользоваться имуществом подопечного.


Как оформляют такие договоры?
Договор пожизненной ренты обязательно удостоверяют у нотариуса. Чтобы избежать проблем, нотариус запрашивает справки о дееспособности пожилого человека, например, из психоневрологического диспансера.

Выгодно ли это - зависит от условий сделки и продолжительности выплат, покажу на двух примерах из жизни:

1️⃣ Один молодой человек хотел приобрести квартиру в центре Москвы таким способом, кажется, в районе Таганки. Квартира была у пожилого профессора, как говорили знакомые, посоветовавшие ему это, пенсионер долго не протянет. По договору ренты первоначально внес около 2 млн, далее стал платить 250 тыс. в месяц + оплата врачей и определенного санатория раз в год. А пенсионер оказался не так прост - уже девятый год платят ему ренту, и на тот свет не спешит)

2️⃣ Ну а второй пример прямо противоположный. Ренту оформила семья, когда их пожилая соседка стала не в состоянии выходить из квартиры, по дому передвигалась с трудом. Она попросила ухаживать за ней и быть рядом, семьи своей не было, а на сотрудников соцзащиты рассчитывать особо не могла. Соседи согласились, оформили ренту, примерно 1,5 года ухаживали за пенсионеркой, а потом, когда все закончилось, получили ее квартиру. Квартире, как и многим квартирам, полученным по договору ренты от пенсионера, требовался капитальный ремонт, но в целом люди остались в выгоде.

Если вам было интересно, ставьте ❤️
459
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

24 Jan, 10:43

🗣Как имущество, подаренное вам в браке, может стать совместным?

Уверен, все знают, что имущество, которое один из супругов получил в дар или по наследству, даже в браке, — это только его личная собственность. Оно не подлежит разделу при разводе. Но ситуация меняется, если с этим имуществом потом происходят сделки. Давайте разберёмся, как личное может стать общим.

Как-то в одном из судебных дел мужчина утверждал, что вложил в покупку дома деньги, полученные по наследству. Но доказать этого он не мог: выписка из банка отсутствовала, а деньги хранились наличными. В итоге суд признал дом совместной собственностью и разделил его пополам.

И да, поступил суд здесь более чем правомерно. Согласно нашему закону, если квартира или другое имущество получено в дар или по наследству, оно не считается общим. Но если затем, находясь в браке, человек решает его продать и купить что-то другое, даже за точно такую же сумму, то автоматически новая собственность признается совместной. И надо доказать, откуда были получены деньги, чтобы новое имущество признали личным, а не совместным.

Для этого важно подготовить доказательства:

1️⃣ Договоры и документы. Сохраните договор дарения или наследства и купли-продажи имущества.
2️⃣ Выписки со счетов. Подтвердите, что деньги от продажи имущества поступили на ваш счёт и затем использовались для покупки нового жилья или, допустим, пошли на гашение ипотеки.
3️⃣ Нотариальное соглашение. Можно официально подтвердить, что это ваше личное имущество, полученное от продажи наследственной или подаренной собственности, и супруг не имеет претензий.

Если документов не будет, суд посчитает, что деньги на покупку квартиры — общие. А значит тоже подлежит разделу пополам.

Ставьте ❤️, если было интересно узнать
547
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Jan, 15:33

https://www.cian.ru/rent/flat/310225105/

Самая дорогая квартира в аренду на Циане.

6 500 000 руб/мес + 13 000 000 залог.

725 кв.м.
613
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Jan, 14:07

Я сегодня был удивлен, услышав такую позицию.

Один клиент живет в ЖК и попросил меня уточнить по паркингу в этом ЖК и по кладовым. У него есть парковка, но решил еще рассмотреть покупку.

ЖК уже как сдан не первый год, но у застройщика есть некоторое количество парковок в продажу и кладовок.

Я решил уточнить, какие именно и стоимость, так как в открытых источниках информации нет.

Оказывается, они не всем жителям ЖК готовы продать парковку.

В отделе продаж мне сказали, что часть жителей в каком-то черном списке и им продавать не будут.

Хочу сказать, что квартиры начинаются в этом ЖК от 1 700 000 руб. за кв.м. Есть несколько квартир в продаже более 1 млрд руб.

Паркинг 9-10 млн.

Покупаешь квартиру за сотни миллионов рублей и попадаешь потом в черный список за плохое поведение)

И тебе начинает выкручивать руки застройщик 😱

Вывод. Покупая квартиру за сотни миллионов рублей, не факт, что будет комфортно в ней жить. Могут начаться сложности с УК.
607
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Jan, 09:15

Задали вопрос под постом и решил посчитать 👆

Цена покупки квартиры 15 868 857 руб.
Цена продажи 21 750 000 руб.

Из них 12 000 000 руб. ипотека, а своих 3 868 857 руб.

На вложенные свои 3 868 857 руб. он получил 5 881 143 руб.
Вроде цифра хорошая, но давайте посчитаем подробно.

Покупка июнь 2021, продажа февраль 2025
Итого срок ипотечного займа 43 месяца.

Оплачено процентов за 43 месяца (06.2021 - 01.2025) в размере 2 550 339 руб.
Очень сложным расчетом считать конечно не буду, чтобы учитывать каждый месяц платежа, а считаем по итогу.

Разница между продажей и покупкой составила 5 881 143 руб.

Отнимаем налоги (764 548 руб),
Отнимаем проценты по ипотеке,
Отнимаем расходы на два кондиционера поставил + доп расходы.
Итого чистый доход составляет 2 059 945 за 43 месяца на вложенные.

Это получается доход на вложенные составил 53% за 43 месяца.
Переводим из 43 месяцев в годовой доход
43 месяца /12 = 3,583
53%/3,583 и получается 14,79%

Итого в пересчете на годовой доход, получается 14,79% годовых составил доход данного человека на вложенные деньги.
640
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Jan, 08:58

Александр,а какая выгода получилось,с учетом всех за рат(страховка,проценты за кредит,коммуналка)?
544
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Jan, 08:37

Это, наверное, одно из очень желанных поздравлений, которое можно увидеть.


Продаем квартиру. Квартира была с непогашенной ипотекой.

Взяли задаток 500 000 у покупателя, и собственник погасил весь долг по квартире для сделки.

Для информации⏬
Покупалась по ДДУ в июне 2021 года в ипотеку по ставке 5,55%

Покупали за 15 868 857 руб. Продается за 21 750 000 руб. 40 кв.м.

Квартира была полностью с ремонтом от застройщика, с установленной кухней хорошей и техникой (духовка, варочная панель, холодильник, микроволновка, посудомойка на 90 см).
Расставь мебель и живи.

Очень много людей смотрели квартиру, в итоге один человек купил.

У застройщика в этом же доме в соседнем подъезде, только голый бетон, продается за 22 234 870 руб.

Вот пример рынка, где цена у застройщика точно раздута, ведь в этом ЖК за эти деньги точно можно купить с ремонтом.
565
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 12:13

График не нашел, но вот данные Минстроя нашел и посчитал.

С 2019 года средний размер ипотечного займа вырос на 66%.

Получается рост депозитов ну ни как не помогает людям лучше жить.

Конечно, кто-то держит депозиты и направит потом эти деньги на покупку недвижимости в лучшее время, но если посмотреть объемно, то депозиты не связаны с покупкой жилья.

Допустим, раньше на депозите на черный день держали 100 000 руб, и вы думали, что месяц продержитесь при какой-то ситуации.

А теперь с ростом цен вы понимаете, что на черный день надо уже на месяц 200 000 руб. Вот и вырос ваш депозит в два раза, а толку то, что он вырос в два раза, если вы все равно месяц на него проживете.
618
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 11:55

Нашел график среднего срока по ипотечным займам.

И что мы видим за последние 5 лет? Сроки ипотечного займа значительно выросли.

В 2019 брали в среднем на 210 месяцев, а сейчас на 302, 4 месяца в среднем (на сегодня).

Получается на 8,5 лет больше теперь берут.

Тогда где логика? Объем депозитов растет годами, а люди ипотеку стали брать на больший срок?

А берут они ее из-за того, чтобы размазать ежемесячный платеж на больше лет, тогда он станет меньше, и будет проще платить.

Должно быть иначе ведь? Все свои депозиты должны почистить и вложить в недвижку. Так как депозитов больше, то и денег у населения больше, следовательно, и срок ипотеки должен быть меньше и объем займа должен быть меньше, а получается иначе?

Следовательно, еще одно подтверждение, что со снижением ключевой ставки все депозиты не направятся на рынок недвижимости, и это не надо связывать.

Сейчас постараюсь найти график среднего ипотечного займа, по логике с ростом депозитов люди должны и меньше денег занимать на ипотеку.
551
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 11:32

А вот график роста ключевой ставки.

Напомню, нам говорят, что когда снизят ключевую ставку, то деньги с депозитов пойдут в бетон.

Вы видите, что в 2014 году был большой рост по ключевой ставке и в 2022 году.

И что мы на графике выше видим? После снижения ключевой объем депозитов стал разве меньше?

Что-то население не побежало снимать деньги с депозитов и обнулять их.

Поэтому в эту байку, что при снижение ключевой ставки все побегут снимать депозиты и покупать квартиры, не стоит верить.
512
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 11:23

Давайте рассмотрим этот график с 2012 года.

Видите, две линии?

Синяя линия - показывает, сколько денежной массы у населения в наличном и безналичном виде.

Оранжевая линия - показывает объем денег на депозитах.

Получается, что денежная масса годами в обороте страны растет на руках у населения, а следовательно, люди деньги эти и несут на депозиты.

Так почему тогда эти деньги с депозитов должны каким-то волшебном образом сняться с депозитов и пойти в бетон?

Как показывает статистика, это обычный процесс в экономике, а этот процесс пытаются выдать за пугалку населения.

Видим, что денежная масса растет и цены на все растут, вот эта денежная масса и перекрывается инфляцией, нет такого, что денег стало на рынке много, а цены не выросли. Если бы было так, то тогда понятно, что лишние деньги на рынке надо куда-то пристроить.

А так как рост денег в кармане перекрывается ростом цен на все, то покупательская способность не увеличивается. Поэтому даже если этот показатель депозитов растет, то это не значит, что население страны стало лучше жить и может себе больше позволить
494
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 11:15

Вы наверно слышали, что многие говорят: "количество денег на депозитах растет и в какой-то момент эти все деньги должны пойти на рынок недвижимости и все начнут покупать квартиры, а цены вырастут".

У меня появилась мысль, и я решил ее проверить.

Открыл график от ЦБ по объему депозитов и, что я вам скажу, этот график растет годами и за последние 12 лет не было такого, что объем денег сокращался и куда-то люди его снимали и тратили.

Следовательно, рост объема денег на депозитах - это обычное дело, да, возможно в последние годы рост этого объема депозитов был больше, чем раньше, но и инфляция была значительней, и рост цен на недвижку был значительней.

Разве это означает, что сейчас по какой-то причине весь объем этой денежной массы должен пойти на рынок недвижимости?

Много людей, которые брали ипотеку под низкий процент, а деньги свои на депозит положили. Так когда им невыгодно будет держать деньги на депозите, они свои ипотеки будут закрывать.
495
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 09:59

Читал в новостях, что правительство попросило застройщиков сдержать рост цен на новостройки. Так как скоро правительство разработает льготы и предложат их для строительной отрасли.

А может строители просто, работая в эти "жирные" годы, привыкли продавать дорого и получать много? Поэтому жалуются на спад спроса и все хотят продать подороже? Только когда спрос падает, они хотят получить нужный объем денег не путем снижения цен и увеличения продаж, а путем увеличение цен на уменьшенном количестве продаж.

Разговаривал с одним коммерческим директором одного крупного застройщика. Предлагал ему рассмотреть покупку земли, чтобы построили они там свой ЖК.

Он мне ответил, что по их фин.модели земля в этой локации им не подходит. Не смогут продать по той цене, которая им нужна. С его слов, их себестоимость строительства составляет 160 000 руб. за кв.м.

Посмотрел на их сайте, по какой цене они продают свои проекты.
Есть за 250 000 кв.м., а есть за 350 000 кв.м.

Есть знакомый собственник компании-застройщика в МО, он правда строит совсем простой ЖК эконом. У него себестоимость стройки с его слов 50 000 руб., ну пусть и какие-то еще расходы составят, в общей сложности 80 000 руб. ляжет на квадрат. Пытается квартиры в своем ЖК продать в среднем за 150 000 - 160 000 за кв.м.

Еще один застройщик в МО говорит, что себестоимость строительства примерно 80 000 на кв.м. простого ЖК.

Знаю еще одного застройщика, но не в Москвоском регионе, с его слов себестоимость 80 000 - 85 000 руб. кв.м., но можно построить достаточно хороший ЖК.

Понятное дело, что этих денег квартиры не могут стоить, это только расходы, да и бизнес тоже должен приносить доход и строители должны зарабатывать на своем деле.

Давайте рассмотрим пример на простом человеке. 👇

Представьте, что у вас есть ресторан, он приносил вам доход в размере 500 000 в месяц, и вы на него достаточно хорошо жили. Тут у вашего ресторана открылась какое-то место притяжение туристов и поток туристов вырос в несколько раз.
Вы стали зарабатывать в 4 раза больше. Был доход 500 000 и он позволял вашей семье жить нормально, а тут стали зарабатывать 2 млн. в месяц. Эти туристы шли 3 года к вам и вдруг место утратило свою точку притяжения, стало меньше туристов, вы стали зарабатывать 800 000 руб. в месяц.

Конечно же вы всем будете говорить, что время стало плохое, что заработки упали, что бизнес просел и надо что-то делать, надо какие-то льготы от государства получить на ресторанный бизнес.

Если оценить ситуацию и понять, то 800 000 еще достаточно хорошо и можно работать дальше, а можно закрыть ресторан.

А давайте представим, что собственник ресторана за эти 3 года поверил в себя и решил, что ему очень сильно повезло с этим открывшимся туристическим местом и он будет постоянно зарабатывать свои деньги, уже свою жизнь подстроил под эти 2 млн., еще кредитов набрал на машины, квартиры, дома заграничные и платит с этих 2 млн. Конечно при заработке 800 000 руб он не справится с этими обязательствами, которые на себя принял, и все потеряет, тогда он банкрот. Он будет волосы себе на голове рвать и требовать помощи от государства.

Собственник уже привык жить на 2 млн., и когда падает заработок, пусть даже он останется хорошим, то для всех это будет большой стресс.

Льготные программы и привели к этому "туристическому потоку", теперь нужно время для адаптации собственников компании, чтобы привыкнуть к новым реалиям.
584
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Jan, 09:25

💬Когда будут новые льготные ипотеки?

Недавно мне в разных соцсетях стали практически одновременно задавать этот вопрос) Я решил разобраться, т.к. никаких официальных новостей не слышал еще, про льготную ипотеку говорили везде только то, что условия улучшать по ней не планируют.

Смотрите, тема льготных ипотек в условиях высокого ключа остается популярной как никогда. И, конечно, СМИ пытаются создать хайп из каждого заявления какого-то депутата или банкира о льготных программах, а люди верят и думают, что подобные заявления имеют реальный вес. На самом деле говорить о том, что да, у нас будет новая льготная ипотека или условия по прежней изменят можно только тогда, когда выходит официальная новость и потом документ, ее подтверждающий (как это было с семейной ипотекой).

Какая информация точная: в бюджет на ближайшие три года заложено достаточно средств для субсидирования ипотечных ставок. Причем сумма рассчитана с учетом текущей инфляции и ключевой ставки, что гарантирует бесперебойную выдачу кредитов в ближайшие пару лет. Если инфляция замедлится, а ставка начнет снижаться, средств хватит на еще большее количество льготных займов. Как раньше внезапно истекших лимитов не будет.

Будут ли новые программы? Возможно, но не скоро. В будущем могут появиться «профессиональные» льготные ипотеки, рассчитанные на работников перспективных и дефицитных специальностей. Это будут адресные и региональные меры поддержки. Та же обсуждаемая ипотека для врачей и учителей: пока она больше на словах, как только появляется официальный документ - можно говорить о том, что она начала свое действие.

Я советую вам доверять только проверенным источникам и помнить, что паника и спешка людей всегда кому-то на руку. Включайте уведомления и поделитесь каналом с друзьями - им тоже пригодится. А для бесплатной консультации по недвижимости пишите мне в лс @aleksandrkolotii🤝
550
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

21 Jan, 11:31

Хочу вам дать одну рекомендацию, может пригодится.

Есть один ЖК, он был сдан в 2016 году и почти весь заселен.
У меня там было две квартиры в продажу, одну мы уже продали. Квартиры в ЖК имеют большую площадь и стоимость от 430 000 за кв.м. в бетоне.

Под домом два уровня паркинга, и паркинг очень плохо продавался. Было достаточно много мест в продаже.

Знаете, почему не хотели покупать? Рядом с ЖК стоит небольшой ТЦ с достаточно большой своей парковкой. ТЦ и ЖК прям граничат, и их разделяет забор. Многие жители квартир этого ЖК ставили машины на парковке ТЦ много лет.

Тут ТЦ решил на свой паркинг поставить шлагбаум и сделать его платным и знаете, что произошло? Все парковки под домом раскупили сразу и теперь просто их нет.

Например, одно парковочное место на две машины было по 2 300 000. Это место с механизмом, когда заезжаешь на платформу, поднимаешь свою машину и вторую ставишь под платформу, такая семейная парковка на две машины.

В продаже было много мест, а теперь нет ничего в продаже, и за такую парковку просят уже 4 млн.

Прошло три месяца и паркинг, никому до этого не нужный, стал дефицитом и вырос в цене почти в два раза.

Если у застройщика, например, не продается паркинг, он может путем ограничения повысить спрос на него.

Поэтому если у вас под ЖК есть паркинг и его не покупают, то отслеживайте ситуацию. Паркинг может быть хорошим инструментом для инвестиции, ну или успеете купить дешевле.
642
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Jan, 09:38

💲Ставки по кредитам больше 40%

С 16 января 2025 года крупные банки России повысили ставки по потребкредитам, теперь максимальные процентные ставки в ряде банков достигли 40% годовых.

Что происходит? Основная причина — высокий уровень ключевой ставки Банка России, а также высокая инфляция в стране, которая неизвестно когда снизится. Вслед за Сбером и другими крупными банками, ставки на потребительские кредиты теперь варьируются от 20,4% до 44,9% годовых. При этом максимальная ставка на небольшие кредиты до 100 тысяч рублей может достигать 58,2% годовых.

Кредиты становятся очень дорогими, это следствие политики ЦБ - все меры направлены на то, чтобы как можно меньше брали кредиты и займы. Если снизится покупательская активность и меньше будет заемных денег в обороте, инфляция притормозит свой рост и будет снижаться.

Инфляция, банковские ставки и ключевая ставка очень тесно связаны. Но пока ясно, что ключ не снизится в ближайшее время. Многие ждут, что ставки будут оставаться на высоком уровне до тех пор, пока не произойдут значительные улучшения в экономике страны.

Поэтому я бы рекомендовал воздержаться от займов в ближайшее время, не брать новые микрозаймы и рассрочки и постараться закрыть старые. Зачем вам переплачивать такие суммы банкам, когда можно постараться копить на вкладе под хорошим процентом.

Ставьте 👍🏻, если согласны и тоже ждете, когда ставки пойдут вниз
738
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

18 Jan, 12:43

🤝Как защитить свою недвижимость от мошенников с помощью Госуслуг?

В новостях часто вижу, что пожилые (и не очень) люди регулярно становятся жертвами мошенников, передают им деньги, продают жилье и остаются на улице. Конечно, нет 100% способа защитить своих близких от такого, но некоторые меры действительно помогают. Знаете ли вы, что теперь можно запретить сделки с вашей недвижимостью без личного участия прямо на Госуслугах?

Благодаря этой функции можно:

1️⃣ Защититься от поддельных доверенностей. Даже если злоумышленники попытаются оформить сделку по квартире через нотариуса, Росреестр откажет, если в ЕГРН есть отметка о запрете.

2️⃣ Никто по доверенности или с электронной подписью не сможет продать или подарить ваше жилье.

3️⃣ Никаких регистраций перехода права, обременений или ограничений без вашего личного участия — всё делается только с вашего согласия.

Запрет устанавливается очень просто. Для этого нужна подтверждённая учётная запись на Госуслугах.
- Далее вам нужно скачать приложение «Госключ». Оно создаёт электронную подпись, необходимую для подписания заявления.
- Заполните заявление. Вам потребуются паспорт, ИНН и кадастровый номер объекта.
- Подпишите документ. Используйте электронную подпись через «Госключ». Срок на подписание — 24 часа.

В течение пяти рабочих дней Росреестр внесёт запрет в ЕГРН, и вы получите уведомление.

🔄 Снять запрет тоже можно, вдруг вы потом захотите дистанционно провести сделку купли-продажи или еще будут какие-то обстоятельства.

Процесс снятия запрета аналогичен:

1. Зайдите на портал госуслуг.
2. Заполните заявление.
3. Подпишите его через «Госключ».

Всё просто, безопасно и без посещения МФЦ или Росреестра. И самое главное - мера правда может помочь в непредвиденный момент.

Поделитесь с друзьями и поддержите канал ❤️
893
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Jan, 12:07

Делаю ремонт в квартире удаленно и сейчас решаю вопрос с потолками. Обратился в две компании разные, чтобы сравнить их подход и стоимость услуг и выбрать, с кем работать.

Я вам честно скажу, что люди вообще не умеют продавать свой товар.

Всю информацию надо самому тянуть из них.

Меня это прям раздражает слегка!

Обращаюсь к ним, говорю: "Хочу купить потолок, что для этого надо?"
Отвечают, мол, снять размеры, я говорю - поезжайте и снимите.

Сняли размеры. Дальше спрашивают: "А какие вам нужны карнизы? Какой материал? Какие багеты?"

Да откуда я знаю, какие мне нужны! Вы сделайте предложение и расскажите, чем они отличаются и какая в цене разница.

После моих вопросов ощущаю на расстоянии, как закатываются глаза у людей 🙄 мол, что пристал. И пишут - "мне не совсем удобно, что от замера много вопросов осталось)" якобы на замерах все надо было им сказать сразу, что я хочу.

Ну почему такие тяжелые (не стал писать слово "дураки" или "глупые", а то некультурно🫢), составьте вы для таких клиентов, которые не понимают разницу в вашем товаре, презентацию, где будет расписано в чем различие и точное фото по всем вопросам приложите.

Чтобы составить такой гайд, ну максимум надо 3-4 часа. Один раз сделал и готово. Далее сделай эксель табличку, куда забиваешь параметры заказа и выдаются все варианты решения сразу в цифрах. Ну все ведь просто, человек видит и выбирает, так как ему сразу будет все понятно.

Я начинаю задавать вопросы, а мне начинают отвечать в погонных метрах, мол, этого метр стоит столько, этого метр стоит столько. Я что, метр покупаю, ну разве сложно сказать на мой объем работы сразу.
"Накладная 400 руб погонный метор , скрытая 1000 руб погонный метор , пэка 15. 2500 погонный метор." Еще свои сокращения используют 🤦‍♂️


Когда человек не понимает, он стесняется задавать вопросы и уйдет туда, где все разжуют и в рот ему положат, да еще сглотнуть помогут, тогда там он и купит, даже если будет дороже. Ну я вопросы всегда задаю, пока не пойму)

Итого.

1) Один смету сделал, все отдельно накидал информацию, и пазл общий по цене собирать надо.

2) Со вторым еще пока все сложно)
947
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Jan, 11:17

🏡 Льготная ипотека в 2025 году: какие программы остались?

Ставки рыночной ипотеки в начале 2025 года уже превышают 28–29% годовых (и это с всевозможными скидками от банков). Для многих семей остается один вариант купить жилье - льготные программы, которые позволяют оформить кредит на жильё по ставке в несколько раз ниже. Итак, что у нас осталось:

👨‍👩‍👧‍👦 Семейная ипотека под 6%

Одна из самых популярных программ с господдержкой продолжит действовать до конца 2030 года. Раньше ее выдачу замедляли лимиты у банков, которые постоянно заканчивались, но с нового года государство решило эту проблему.

Доступна семьям:
с ребёнком до 6 лет (ранее было до 18 лет);
проживающим в малых городах (до 50 тыс. человек) с двумя несовершеннолетними детьми;
в регионах с низкими объёмами строительства или индивидуальными программами развития (35 регионов).
Первый взнос — от 20%.
Максимальная сумма кредита:
12 млн ₽ — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
6 млн ₽ — для других регионов.

💡 Возможность распространения программы на вторичный рынок в регионах с нехваткой новостроек обсуждается в правительстве.

💻 IT-ипотека под 6%

Программа действует до 2030 года (Москва и Санкт-Петербург исключены).
Условия:
Для сотрудников аккредитованных IT-компаний с зарплатой от:
150 тыс. ₽ в миллионниках и в МО и ЛО;
90 тыс. ₽ в остальных городах.
Первый взнос — от 20%.
Максимальная сумма кредита — 9 млн ₽.
Льготные условия сохраняются при смене работы в течение полугода на аналогичную IT-компанию.

🌾 Сельская ипотека под 3%

Программа стала бессрочной, но действие в ряде населённых пунктов может быть ограничено.
Доступна жителям сельских поселений с населением до 30 тыс. человек.
Подходит для покупки, строительства дома, жилья в многоквартирных домах до 5 этажей.
Максимальная сумма кредита — 6 млн ₽.
Первый взнос — от 20%.

❄️ Дальневосточная и арктическая ипотека под 2%

Для жителей Дальнего Востока и Арктики программа продлена до 2030 года.
Подходит молодым семьям, получателям дальневосточного или арктического гектара, переезжающим учителям, медикам, работникам ОПК.
Максимальная сумма кредита: 6 млн ₽ (или 9 млн ₽ для объектов площадью более 60 кв. м).
Первый взнос — от 20%.
Можно приобрести квартиру в новостройке, новый дом или участок для строительства.

💡 С декабря 2023 года льготную ипотеку можно оформить только один раз, включая созаёмщиков и поручителей. Исключение — кредиты, оформленные до 23 декабря 2023 года.

С вас ❤️ за полезную информацию, а от меня новые посты
879
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

14 Jan, 09:16

🗣С 1 января 2025 регистрация сделок с недвижимостью подорожала вдвое

С нового года получение выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и регистрация сделок стали значительно дороже.

😊Новые цены на выписки из ЕГРН
Выписки из ЕГРН требуются для подтверждения владения недвижимостью, а также с 2025 года там будут вписаны текущие и бывшие члены семьи собственника, имеющие право пользования жильем. Стоимость выписок увеличится вдвое как для физических, так и для юридических лиц:

1) Выписки об объекте недвижимости:
- Для физлиц на бумаге: подорожали с 870 ₽ до 1740 ₽. Электронные: с 350 ₽ до 700 ₽.
- Для юрлиц на бумаге: с 2550 ₽ до 5100 ₽. Электронные: с 700 ₽ до 1400 ₽.

2) Выписки о правах и характеристиках объекта:
- Для физлиц на бумаге: подорожали с 460 ₽ до 920 ₽. Электронные: с 290 ₽ до 580 ₽.
- Для юрлиц на бумаге: с 1270 ₽ до 2540 ₽. Электронные: с 580 ₽ до 1160 ₽.

Те, у кого есть льготы (многодетные родители, люди с инвалидностью, ветераны) смогут заказать выписки со скидкой 50%.

😊 Теперь о госпошлине на регистрацию сделок с вторичной недвижимостью:

Госпошлина будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Столько будет стоить регистрация права собственности:

✅ Для физлиц:
- До 20 млн ₽: 4000 ₽.
- Более 20 млн ₽: 0,2% от КС, но не более 500 000 ₽ и не менее 0,2% от цены сделки.

✅ Для юрлиц:
- До 22 млн ₽: 44 000 ₽.
- Более 22 млн ₽: 0,2% от КС, но не более 1 млн ₽ и не менее 0,2% от цены сделки.

Постановка на кадастровый учёт и регистрация:

✅ Для физлиц:
- До 20 млн ₽: 6000 ₽.
- Более 20 млн ₽: 2000 ₽ + 0,2% от КС, но не более 500 000 ₽ и не менее 0,2% от цены сделки.

✅ Для юрлиц:
- До 22 млн ₽: 66 000 ₽.
- Более 22 млн ₽: 22 000 ₽ + 0,2% от КС, но не более 1 млн ₽ и не менее 0,2% от цены сделки.

Поддержите ❤️, если было полезно, и поделитесь с близкими - им тоже пригодится.
913
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

13 Jan, 10:49

Кому интересно по годам.

2024 год около 4,8 триллиона рублей
2023 год около 7,8 триллиона рублей
2022 год около 4,9 триллиона рублей
2021 год около 5,6 триллиона рублей
2020 год около 4,4 триллиона рублей
2019 год около 2,8 триллиона рублей
2018 год около 3 триллионов рублей


2024 год примерно на уровне 2022 года.

2022 год был бы больше по продажам, если бы не СВО, так как часть людей встали на паузу с покупкой недвижимости в первом полугодии.
931
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

13 Jan, 09:45

Выдача ипотеки в РФ по итогам 2024 года, согласно предварительным расчетам, снизилась на 39% по сравнению с рекордным 2023 годом до порядка 4,8 трлн рублей, что сопоставимо с итогами 2022 года, сообщила пресс-служба ВТБ.

💭
2023 год тоже был большим, но то, что пик спроса пройден - уже ясно.
Цена на товар когда самая высокая? Когда происходит пик спроса или же дефицит товара. Тут, как мы видим, дефицита товара нет, строят и строят, а вот пиковые значения спроса уже пройдены.

Сказать, что цены рухнут или сильно прям снизятся в моменте, - нет, такого не будет, но постепенно снижение цен будет, тем более ключевую ставку обещают большой в 2025 году. Значит 2025 будет с еще меньшим объемом по выдаче ипотеки.
730
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

12 Jan, 09:46

🏡 Тарифы ЖКХ в 2025 году: что изменится?

С 1 января 2025 года начинают действовать новые тарифы на коммунальные услуги, включая содержание жилья и капитальный ремонт. Подорожание затронет как мегаполисы, так и регионы, но с разной скоростью и в зависимости от типа домов.

📍Москва:

📈 Содержание жилья
- Новый тариф: 34,05–45,99 руб. за 1 кв. м.
- Рост по сравнению с текущим уровнем: с 25,99–35,11 руб. за 1 кв. м.
- Для объектов культурного наследия и высоток предусмотрены особые коэффициенты.

📈 Капитальный ремонт
- Текущий тариф: 25,58 руб. за 1 кв. м.
- Новый тариф: 29,66 руб. за 1 кв. м.

Важное про московские платежки!
Как-то у меня интересовались подписчики, почему в квитанциях нет графы вывоз мусора, неужели не платим? Но нет, платим), просто в платежке плата за жилое помещение объединена в общую строчку с платой за вывоз мусора (поэтому указанная в ней сумма выше ныне действующих тарифов на содержание жилья). Сейчас плата за вывоз мусора в Москве составляет 7,34 руб. за 1 кв. м и с 1 января 2025 года останется такой же, какой была в 2024 году, повысят ее позднее.

📍Повышение ЖКХ в регионах:

В других регионах России рост будет происходить по разным графикам, подорожание затронет лишь некоторые регионы с января 2025 года, в других оно вступит в силу позднее. Но однозначно коммуналка станет дороже везде.

Ставьте ❤️ и задавайте вопросы в комментариях
826
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

11 Jan, 13:35

На дня в новостях было, что Президент РФ Владимир Путин в ходе совещания с членами правительства в четверг попросил как можно быстрее предоставить ему предложения по ипотечным мерам, чтобы поддержать и граждан, и застройщиков.

Сейчас начали говорить, якобы вторичку добавят в льготные меры после такой просьбы президента, но ее и так добавили в программы ипотек для городов, где практически не строят новое жилье. Пока я не нашел список таких городов, но крупные города точно не попадут.

Я ранее писал уже, что будут вносить изменения в семейную ипотеку.

Какие будут изменения на ваш взгляд?

Напомню, что сейчас семейная ипотека доступна семьям, где есть ребенок до 6 лет включительно. Так же есть регионы, где семейная ипотека доступна для семей с двумя несовершеннолетними детьми.

Давайте проверим, совпадут ли изменения с моим мнением.
Я думаю, будет так:

1) До 6 лет точно оставят;

2) Если есть двое детей несовершеннолетних, то привяжут ипотеку к площади покупаемой квартиры. Наверное, от 50 кв.м. можно будет купить квартиру по семейной ипотеке с низкой ипотечной ставкой. И распространят на все регионы.

Третий вариант не точен, но, думаю, возможен.

3) Чтобы развивались регионы и люди не бежали в МСК, где цены уже недоступны, покупку привяжут к месту прописки. Один из родителей должен быть прописан в регионе, где собирается семья покупать квартиру.

Есть у меня знакомые, которые покупали по семейной ипотеке не у себя в регионе, а в Москве набрали для сдачи квартиры.

Ваш вариант пишите в комментариях.
802
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

11 Jan, 07:36

Мои наблюдения по рынку Кемерово и следовательно других регионов.

В Москве я наблюдаю уже как минимум год точно данное явление, когда стоимость квартиры в сданном доме меньше, чем такой же квартиры в стройке у застройщика.

За рынком родного города Кемерово тоже посматривал все это время, и там сданные квартиры были дороже всегда.

Сейчас вижу, что они пришли к этому тоже. Квартира сданная стоит дешевле, чем стройка у застройщика. А с ремонтом можно купить точно дешевле, чем купить и сделать самому этот ремонт.

Получается, что на квартиры от застройщика спрос больше только из-за семейной ипотеки, если ее убрать, то стройка встанет по всей стране.

Все эти заявления, что у людей так много денег и они все покупают сейчас за наличку и цены вырастут, на мой взгляд, ложь и очередная манипуляция риелторов, чтобы опять пугать людей и загонять их в сделки.

Если покупают сейчас за наличку и у всех так много денег, так почему тогда стройка дороже?

Логично ведь купить квартиру готовую и пользоваться ей. Покупают квартиру дороже и со сдачей через год-два из-за семейной ипотеки, так как платеж в месяц будет меньше.

Нет на рынке столько денег, чтобы дать такие же объемы продаж, когда была рыночная ипотека доступной.


Продаю свою 2к квартиру в Кемерово, цена ниже всех и тишина по объекту, кто продает дороже такие варианты, мне вообще не понятно, на что расчет. Вижу, как рынок сползает по цене, в 2023-24 году можно было продать за 5 - 5,2 млн. Сейчас предлагают только 4,4- 4,5. Квартира выставлена за 4 830 000

Все конкурентные квартиры на районе, которые смотрел 3-5 месяцев назад, все так же стоят и потихоньку снижаются.
754
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

11 Jan, 07:18

Мыслью поделюсь с вами.

Я как-то рассказывал вам, что покупал квартиру по семейной ипотеке в Кемерово. Покупал ее в ноябре 2023, а там брал, потому что цены ниже и хотелось воспользоваться семейной ипотекой, чтобы платеж ежемесячный не беспокоил. Он сейчас составляет 15 500 в месяц по той квартире.

Квартиру в августе 2024 сдали, и в сентябре приступил к ремонту.
Ремонт можно было сделать за 2-3 месяца, но я все делал медленно и не торопил строителей, а они работали на других объектах, пока я на паузу вставал.

По ремонту осталось двери поставить и потолок натянуть, уже месяц не могу заняться этим вопросом.

Сейчас сижу за ноутбуком, выбираю двери и пришла мысль.

Я покупал эту квартиру за 3 750 000, у застройщика такая сейчас 4 700 000 и срок сдачи через 1,5 года.

4 700 000 + 2 500 000 это ремонт и мебель на сегодняшний день, а если через 1,5 года, то еще дороже будет = 7 200 000 руб.

Стоимость аренды составляет 30 000 - 35 000

Итого эти 35 000 дают доходность 5,8% годовых.

Арендные ставки выросли, но доход от аренда как приносил 4%-6%, так и приносит годами.

Покупать в ипотеку квартиру по бешеным ставкам, чтобы сдавать ее в аренду точно сомнительное дело, так как это невыгодно.
734
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

10 Jan, 10:34

🤔Рыночная ипотека на жилье сейчас недоступна для большинства

Доступность жилья для многих наших граждан действительно снижается. По данным недавнего мониторинга, проведенного ФНПР, в 2024 году ситуация с ипотекой достигла критического уровня:

👨‍👩‍👧‍👦 Семья из двух работающих взрослых и двух детей в 83 из 89 регионов России не может позволить себе ипотеку по рыночной ставке. Просто доходы оказываются значительно меньше, чем ежемесячный платеж по нынешним ставкам.
А ведь на ежемесячный платеж влияет не только ключевая ставка, но и сумма займа - и тут большое значение имеют перегретый рынок недвижимости и завышенные цены на жилье.

Согласно исследованию, семьи без детей находятся в более выгодной ситуации для покупки жилья в ипотеку. Для них ипотека остается доступной в 73 регионах страны, хотя еще в начале 2023 года она была возможна во всех регионах.

Если человек планирует один брать рыночную ипотеку, то в целом по стране условия тоже ухудшились: в начале 2023 года рвночная ипотека была доступна в 80 регионах, сегодня — лишь в 26 регионах.

Конечно, у нас есть еще семейная ипотека и другие программы поддержки от государства, они продолжают в какой-то мере поддерживать рынок. Но ясно одно - улучшится экономическая ситуация в стране в целом, будет все лучше и с недвижимостью. Пока ждем🤝
783
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

08 Jan, 09:36

Договор аренды или найма жилья - в чем разница?

В повседневной жизни слова "аренда" и "найм" часто используются как синонимы, всем ясно, что они обозначают) но с юридической точки зрения разница есть. Если вы сдаете жилье (или планируете) или снимаете, думаю, будет полезно и интересно узнать⏬

Итак, разница между наймом и арендой такая:

🤝Договор аренды — заключается с юридическими лицами.
🤝Договор найма — оформляется между физическими лицами и подходит для ситуаций, когда один человек сдает жилье другому.

Соответственно, договор для аренды квартиры будет правильнее назвать как договор коммерческого найма (или договор найма жилого помещения). По договору найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Такой договор должен быть в письменном виде, в 2-х экземплярах. Я бы рекомендовал не скачивать просто готовые шаблоны с разных сайтов, а как минимум корректировать их под себя: те моменты, которые проговариваете устно, желательно письменно фиксировать. Допустим, как поступите, если нужно будет продать квартиру, или наниматель решит внезапно съехать.

Еще в договор обязательно нужно включить:

🔸Описание жилья: адрес, этаж, площадь, состояние, наличие мебели и техники.
🔸Права и обязанности сторон: кто оплачивает коммуналку, ремонт, ответственность за имущество.
🔸Условия оплаты: сумма, сроки, способ платежа и санкции за задержку.
🔸Данные сторон: паспортные данные, контакты и реквизиты.

Ставьте ❤️, если было полезно, и поделитесь с друзьями и близкими
868
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

06 Jan, 09:58

🏡 Продажа недвижимости с 2025 года: что нужно знать о новом налоге?

С 1 января 2025 года в России вступили в силу изменения в налогообложении доходов от продажи недвижимости.

🔸Прогрессивная шкала налога

Раньше налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости составлял фиксированные 13%. Теперь действует новая система:
📌Доход от продажи до 2,4 млн рублей — ставка остается 13%.
📌Доход свыше 2,4 млн рублей — ставка повышается до 15%.

Если вы продали недвижимость значительно дороже, чем купили, придется заплатить больше налогов. Например, купили за 4 млн рублей, а продали за 7 млн рублей — разница в 3 млн рублей попадает под 15% налог.

Хочу предупредить вас, друзья - с новыми правилами могут активизироваться «серые» схемы, когда продавцы будут намеренно просить занизить цену в договоре. На такие просьбы отвечать нужно отказом, потому что далее могут быть проблемы с налоговой, и, если сделка в дальнейшем будет признана по какой-то причине недействительной, то вернется с помощью государства покупателю та сумма, какую указали в договоре.

Всегда стоит поступать честно, чтобы в дальнейшем никаких проблем со сделкой не было🤝
1,044
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

04 Jan, 11:33

💼 Как вернуть до 650 тысяч рублей после покупки квартиры в ипотеку?

Если вы работаете официально,то вы точно платите НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с зарплаты. Каждый месяц ваши доходы уменьшаются на 13%, и за год государство получает от вас внушительную сумму. Однако при покупке жилья, особенно в ипотеку, часть этих денег можно вернуть!

Налоговый вычет - это возврат ранее уплаченного налога. Например, если вы зарабатываете 60 000 рублей в месяц, то ежегодно платите в бюджет 93 600 рублей НДФЛ. Купив квартиру, вы можете вернуть до 260 тысяч рублей за покупку и до 390 тысяч рублей за проценты по ипотеке.

Кто может получить налоговый вычет?

Вы имеете право на вычет, если:
✔️ Купили квартиру, дом, комнату, долю или земельный участок.
✔️ Потратились на ремонт новостройки (если квартира была без отделки).
✔️ Платите проценты по ипотечному кредиту.

Когда вычет не полагается

❌ Если недвижимость куплена у родственников, супруга, работодателя.
❌ Если вы уже использовали максимальный имущественный вычет до 2014 года.
❌ Вычет по ипотечным процентам можно получить только один раз и только по одному объекту.

Сколько можно вернуть?

🔸260 тыс. руб. — максимум за покупку жилья.
🔸390 тыс. руб. — максимум за проценты по ипотеке.

Итого: до 650 тыс. руб.! А если вы купили в браке, то каждый супруг может сделать налоговый вычет на такую сумму, и вместе вернете больше.

Возврат делается ежегодно: сумма ограничена уплаченным НДФЛ за год.

Максимально возможная сумма для расчета налогового вычета — 2 млн руб., а для процентов по ипотеке — 3 млн руб.

К примеру, стоимость квартиры: 5 млн руб.
Возврат за покупку: 13% от 2 млн руб. = 260 тыс. руб.
Возврат за проценты по ипотеке: 13% от 3 млн руб. = 390 тыс. руб.

Вычет можно получать ежегодно, пока не вернете всю сумму.

Ставьте 👍🏻, если было полезно, и поделитесь с близкими!
1,162
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

02 Jan, 09:11

🏡Что изменится в законах о недвижимости в 2025 году

Многие сейчас отдыхают на новогодних каникулах и только просыпаются, так что точно не до длинных постов) Я максимально кратко расскажу о новых изменениях, чтобы в 2025 году они не были сюрпризом для вас😉

🔸Ипотечный стандарт: новые правила

С 1 января 2025 будет запрет на скрытые схемы удорожания. Банк и застройщик не смогут договориться о снижении ставки за счет повышения цены на квартиру. Первоначальный взнос нужно будет платить только своими деньгами. Нельзя использовать кредиты или кешбэк от застройщиков. Эскроу-счета станут обязательны, деньги заемщиков будут защищены системой страхования.
А еще будут ограничения по сумме и сроку. Кредит не должен превышать 80% стоимости недвижимости, а срок — 30 лет.

🔸Дарение недвижимости только через нотариуса

С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости придется заверять у нотариуса. Это усложнит процедуру и увеличит ее стоимость, но обеспечит больше гарантий законности сделки.

🔸Материнский капитал: индексация

С 1 февраля 2025 года размер маткапитала вырастет на 7,3%.
На первого ребенка сумма составит 646 тыс. руб.
На второго ребенка — 854 тыс. руб.

🔸Строительство домов с эскроу-счетами

С 1 марта 2025 года вводится новый механизм привлечения средств граждан для строительства индивидуальных домов. Финансирование будет осуществляться через эскроу-счета, что сделает процесс безопаснее.

🔸Запрет на микроквартиры в Подмосковье

С 1 января 2025 года в Московской области нельзя строить квартиры меньше 28 кв. м. Минимальная площадь двухкомнатных квартир увеличится до 44 кв. м.

🔸Тарифы ЖКХ: рост с июля

С 1 июля 2025 года тарифы на коммунальные услуги в России вырастут в среднем на 11,9%.

🔸Новые тарифы на выписки из ЕГРН

С 1 января 2025 года Росреестр впервые за 8 лет повысит стоимость бумажных выписок: регистрация права на недвижимость — 4 тыс. руб, а бумажная выписка из ЕГРН — 1740 руб. для физлиц.

С вас ❤️, если было полезно
1,127
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

31 Dec, 16:45

Дорогие друзья!

Хочу поздравить вас с наступающим Новым годом! Пусть он будет для вас временем исполнения заветных желаний и приятных перемен.

Многие делятся результатами и какими-то успехами, достигнутыми за прошедший год, я хочу сказать, что год для меня был сложный, но очень важный. Знаете, в моей жизни есть этапы, когда какие-то изменения заставляют по другому думать и иначе смотреть на ситуации. Такое бывает редко, когда структура мышления в каких-то вопросах меняется, но в этом году как раз это произошло. И когда такие случаи происходят в моей жизни, я испытываю внутренний кайф. Только через какие-то сложные моменты возможно получить эти изменения в себе, если нет сложностей, то ничего не изменится.

Если чего-то по-настоящему хочется, возможности обязательно находятся. Верьте в себя, будьте настойчивы, и шаг за шагом ваши планы превратятся в реальность.

Пусть 2025 год принесет вам изменения, и они пойдут вам на пользу! Обязательно знайте, что даже изменения, которые кажутся плохими, на самом деле могут быть очень хорошими. Если вы будете искать во всем плюсы или как сделать из минуса плюс, то любая ситуация будет для вас положительной! Учитесь этому и знайте, что все сложности ерунда и чушь, если они не касаются вашего здоровья или ваших близких.

А я и дальше буду рядом - поддерживать, делиться полезными советами и вдохновлять вас.
Можете всегда задавать вопросы, нужна помощь - обращайтесь, буду стараться помочь!

Счастья вам, тепла и гармонии в Новом году!
Спасибо за выбор в виде подписки на меня ❤️
951
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

30 Dec, 13:45

Часть №3

Теперь к цифрам ❗️

После проделанного ремонта я могу сказать, что это можно было сделать дешевле, но все затраты с учетом мебели вышли 1 661 133.
Получается, затраты на квартиру: покупка 7 100 000 + 1 661 133 = 8 761 133. вышла эта квартира.
Продать квартиру очень хотелось за 10 900 000, но получилось продать за 10 500 000
10 500 000 - 8 761 133 = 1 738 867 доход с вложенных денег.
10 500 000 - 7 100 000 = 3 400 000 разница, с которой надо платить налог.
13% от 3 400 000 = 442 000 налог.

Итого 10 500 000 - 8 761 133 - 442 000 = 1 296 867. составил чистый заработок с этого объекта. Если считать в процентах, то 23%. Для первого раза считаю получилось нормально)

Вывод:
Флиппингом заниматься можно, но нужно все хорошо считать. Почему последние годы это было очень популярным? Потому что цены на недвижимость росли, и не заработать денег было маловероятным, но на замершем или падающем рынке надо иметь опыт и четкий план, чтобы был доход.
Есть две главные составляющие:

1) Нужно понимать примерно, во сколько выйдет ремонт и сколько потребуется на это времени, и очень хорошо бы понимать, как сделать его дешевле. Тогда вы сможете посмотреть на конкурентные предложения с хорошим ремонтом и поймете, стоит ли входить в этот объект.

2) Важна цена объекта. Чем объект дешевле, тем выше вероятность, допустив ошибки, не уйти в минус, а еще, конечно, больше доходность. Только надо понимать, что в дешевом объекте явно будут какие-то сложности или с продавцом, или со структурой сделки.

Эти две составляющие очень важны, уменьшают риск ваших ошибок и увеличивает шанс получить больше денег.

Знаю людей, которые насмотрелись этого успешного заработка на флиппинге в социальных сетях, и покупают курсы по флиппингу, отдавая по 300 000 руб. Мне один подписчик рекомендовал пройти курс по флиппингу за 500 000 у какого-то человека, который занимается флиппингом только в бизнес-классе. Говорит, что после его курса я перейду в сегмент бизнес-класса и там смогу зарабатывать столько, что эти 500 000 отобьются сразу же. Сказочников, конечно, много и люди ведутся, их будто гипнотизируют.

Мое мнение: никто вам не даст волшебную пилюлю, за которую вы отдали только денег. Ошибки будут всегда и желательно пройти процесс самостоятельно, не надеясь на курсы за сотни тысяч рублей. Пусть на простом объекте, но самостоятельно. Попадался мне один чат, где несостаявшиеся флипперы залезли в эту историю и плачут, что продать не могут за вложенные деньги, да еще и на курсах советуют в ипотеку покупать, так как доходность больше, у них еще ипотека щелкает под большие проценты.

Люди совершают ошибку, они тупо не считают цифры заранее. Они насмотрелись историй успеха в социальных сетях и думают, что все совсем просто, купил какой-то убитый объект или в бетоне квартиру, сделал ремонт и заработал деньги.

В следующем году мы точно продолжим заниматься флиппингом, но для себя тоже сделал выводы, что будет дизайнер и человек, который будет приезжать и контролировать процесс ремонта, чтобы сэкономить нам время и нервы.

Я знаю, что телеграм читает этот мой клиент и хочу ему сказать, большое спасибо за доверие 🤝! У нас все получилось!
997
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

30 Dec, 13:45

Часть №2

После продажи квартиры я понимал, что у нее есть свободные деньги, и предложил вернуться к теме флиппинга. Она согласилась вложить средства, а я должен был заняться поиском квартиры и всеми вопросами по ремонту. Хотя на тот момент у меня самого не было четкого представления, с чего начать и что делать

Мы приступили к поискам квартиры. Поиск квартиры на вторичке я считаю сложным процессом: чтобы посмотреть квартиру, надо иметь терпение, ведь агенты не берут трубки, не дают полную информацию, надо подстраиваться под удобное им время, собственники тоже интересно себя ведут. В итоге отсмотрели несколько вариантов и решили посмотреть квартиру, которая казалась не подходящей нам. Состояние квартиры, конечно, было плохим, не было балкона, козырек от подъезда рядом с окном и стоимость 7,8 млн. Однако на просмотре выяснилось, что продавец готов торговаться до 7,5 млн. На просмотре я сделал некоторые наблюдения и позвонил агенту на следующей день с предложением 7,2 и не больше. Они взяли паузу и через несколько часов согласились, как я и планировал. Договорились встретится для подписания аванса у них в офисе и посмотреть документы, раньше документы они отказались показывать. Я приехал один к ним в офис, и на встрече выяснились новые вводные, что квартира в залоге и структура сделки будет кривой. Но я не увидел проблемы в этом, а наоборот возможность. Когда мы подбирали квартиру, то у нас была легенда, где я выступал в роли риелтора, мол, смотрим квартиру без ремонта, так как денег мало и покупатель хочет сделать легкий ремонт с целью сдачи в аренду. Такая легенда звучала на мой взгляд лучше, чем говорить, что мы сейчас тут ремонт сделаем и перепродадим дороже, тогда на скидку рассчитывать меньше шансов)

Возможность увидел такую, что в теории структура сделки рабочая, но обычного покупателя она будет вводить в ступор, и скорее всего он откажется. Тогда они мне предложили 100 000, чтобы я убедил покупателя пойти на эту сделку. Я говорю, денег мне лично не надо, но снижайте цену квартиры еще на 100 000 и я переговорю. В итоге цена квартиры стала 7,1 млн, а покупатель все равно не вникал в процесс, так как доверился мне. Я им подтвердил согласие покупаетля на сделку.

Когда квартиру купили, возник вопрос ремонта. У меня не было опыта в этой сфере, но было желание разобраться. Мы решили привлечь дизайнера для планировочного решения, так как все стены были кривыми и требовали сноса. Немного увеличили санузел, изменили вход на кухню, предусмотрели дополнительные места под шкафы.

Сначала договорились с одной строительной бригадой, но они просто пропали. Тогда через «Профи.ру» я решил искать каждого мастера отдельно. В итоге получилось, что ремонт занял несколько месяцев: с мая до конца октября, включая закупку материалов и мебели. Все вопросы приходилось решать самостоятельно, просчитывать каждую деталь, но это был очень полезный опыт, т.к. появились знания в этой сфере.
866
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

30 Dec, 13:44

Часть №1

Пришло время рассказать про проект под кодовым названием «Флиппинг».

Думаю, многие помнят, что была куплена однокомнатная квартира в Кузьминках, в которой сделали ремонт для последующей продажи. Уже две недели назад квартира была продана, подписан акт приема-передачи, и ключи переданы новому собственнику. На этом проекте получилось заработать, все цифры расскажу далее.

Квартира покупалась за наличные, не в ипотеку. Хочу сразу уточнить, что деньги на покупку квартиры были не мои, хотя некоторые из вас задавали мне вопросы, предполагая, что это мое вложение)

Как вообще пришла идея заняться флиппингом?
Тема флиппинга была очень популярна несколько лет, и все об этом говорили. Мне хотелось провести эксперимент и попробовать тоже.

Как-то ко мне обращается подписчица, которая следила за мной с целью уточнить по условиям сотрудничества для продажи ее квартиры. Ранее она работала с другой компанией, которой руководит один риелтор-блогер. У нее остался осадок от работы с той компанией, поэтому она искала для себя новую, которая ей поможет решить задачу с продажей квартиры.
Мы сначала переговорили по телефону, и она рассказала историю покупки квартиры, которую и надо было продать, я сразу понял и сказал, где ее обманули на деньги. После этого она решила сотрудничать только с моей компанией.

Во время встречи в офисе, подписывая договор на оказание услуг, подписчица затронула тему флиппинга, поделилась, что следит за блогерами, занимающимися этим направлением, и спросила мое мнение. Мы немного обсудили это, она сказала, что очень ей интересна эта тема, но боится заняться этим. Хотела даже обратиться к каким-то блогерам, чтобы они ее взяли в проект по флиппингу как инвестора.
Я все это послушал и поставил себе в голове галочку ✅
846
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

30 Dec, 13:44

Написал итоговый пост по флиппингу и сейчас частями его опубликую, поделюсь с вами цифрами по расходам и заработку и своим мнением.

На видео было и стало, напомню вам.

Пост ниже 👇
823
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

29 Dec, 10:21

Первый взнос по ипотеке на однушки в мегаполисах: до 80% стоимости жилья!

Ставки по рыночной ипотеке взлетели до 29%, и чтобы взять кредит на покупку даже однокомнатной квартиры, первый взнос скопить нужно немалый.

Например, в Казани первоначальный взнос достигает 77,4% от стоимости квартиры (средняя цена — 9,1 млн руб). Средняя зарплата позволяет взять ипотеку только на 2 млн руб., а чтобы человек мог платить нормальные ежемесячные платежи, нужен большой первоначальный взнос. Вот только как скопить 7 млн для покупки однушки и продолжать платить подорожавшую аренду - остается секретом.

В остальных крупных городах нашей страны ситуация схожая: в Нижнем Новгороде это 77% от стоимости жилья (средняя цена квартиры — 7,6 млн руб) придется оплатить самостоятельно.

В Москве и Санкт-Петербурге суммы чуть ниже, но также значительны: от 73,3% до 73,5% стоимости квартиры.

Конечно, если у человека большой доход, ипотеку ему дадут и с минимально возможным ПВ, т.к. ежемесячно отдавать сможет больше.

Несмотря на реальность, где кредиты на значительную часть стоимости квартиры почти недоступны, официальные минимальные пороги остаются сравнительно низкими:

ВТБ требует самый высокий минимальный взнос для рыночной ипотеки — 30,1% .
В банке «Дом. рф» этот показатель составляет 20%.
Сбербанк заявляет о минимальном взносе в 15,1% (при соблюдении определенных условий), что делает его наиболее привлекательным для заемщиков.

Отвечу сразу на возможный вопрос, почему так происходит?
1. Высокие ставки по ипотеке: В декабре 2024 года средняя ставка составила 29%, отсюда и очень большая переплата, заложенная в ежемесячном платеже.
2. Ограничения банков: На обслуживание кредита людям можно тратить не более 50% дохода, поэтому суммы кредитов невелики.
3. Цены на жилье растут быстрее доходов.

Конечно, есть еще Семейная ипотека, которую не планируют сворачивать, по ней ставка составляет 6%, но надо подходить под условия (в семье должен быть ребенок до 6 лет). Ну а по рыночным, думаю, сами видите, какая картина🤔
904
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

27 Dec, 11:56

Меня зовут Александр Колотий, я руковожу агентством недвижимости Today Estate. Верю, что на рынке недвижимости можно работать прозрачно, честно и эффективно — именно этими принципами руководствуюсь в бизнесе.

В этом телеграм-канал я публикую важные новости о рынке недвижимости и делюсь своим экспертным мнением. Если вам нужна консультация или помощь в проведении сделки с недвижимостью, нажимайте на синюю кнопку «консультация».

Консультируем бесплатно @aleksandrkolotii, поможем прояснить ситуацию и найдём варианты решения ваших вопросов.

Сайт компании https://todayestate.ru
Группа ВК https://vk.com/todayestate
YouTube-канал https://www.youtube.com/channel/UCYK1nHGacrDyUFidKyUb7NA
Мой инстаграм https://www.instagram.com/a_kolotii/
942
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

27 Dec, 09:50

👍 Комфортный платеж по ипотеке

Это то, что, кажется, в сегодняшней ситуации на рынке ипотеки почти не найти) Все знают, что комфортный платеж по ипотеке - это небольшой платеж. Его сумма приемлема для заемщика, и отдавать ее каждый месяц не составляет большого труда.

В банках комфортным платежом по ипотеке считают тот, который не ухудшит условия жизни заемщика, не станет тяжким грузом для него. Размер платежа обычно считают с учетом реального дохода клиента. А еще учитываются такие расходы, как алименты, потребительские кредиты и т.д.

Еще один важный момент - наличие у заемщика "подушки безопасности", т.е. тех средств, на которые можно будет рассчитывать в дальнейшем, если вдруг сократят с работы или потребуется лечение. В банке у вас ее, конечно, никто спрашивать не станет, но для собственной подстраховки она будет полезна.

А теперь цифры: расходы на ипотеку считаются комфортными для заемщика, если их размер не превышает 30% от общего дохода семьи. В реальности одобрят и с 50%, но тут уже вопрос в ежемесячном платеже и общей сумме - банки не сильно хотят проблемные кредиты и тоже страхуются от проблемных заемщиков.

Я всегда говорю, что ипотека - это серьезное решение, принимать которое нужно рационально и предварительно все просчитывать. Задавать себе вопрос: а что будет, если инфляция будет еще выше и цены будут расти? Хватит мне денег? А что, если какие-то непредвиденные расходы?

И, если аргументов против оказывается больше, чем за, то лучше повременить с оформлением ипотеки, чуть подождать. Но от мечты о той недвижимости, которую хотите, не отказываться)
728
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

25 Dec, 09:04

Вдруг будет кому-то интересно предложение 👇

У моей компании есть на продаже примерно 60 шт. сданных квартир в ЖК Болтино.

Находится этот ЖК вот тут (нажать)
Место расположение ЖК нормальное, так же там чистый воздух, рядом водоем, сам ЖК простой.

Там есть еще земля под строительство второй очереди ЖК, и ее обязательно купит какой-то застройщик, преобразит территорию вокруг, построит социальную инфраструктуру, торговую часть. Место точно будет развиваться.

Квартиры уже сданы, варианты 1к, 2к, 3к, 4к.

🔸1к площадью 48,1 кв.м. по цене от 5 587 781 руб. За кв.м. 116 170 руб.
🔸2к площадью 82,2 кв.м. по цене от 8 181 641 руб. За кв.м. 99 533 руб.
🔸3к площадью 80 кв.м. по цене от 8 390 933 руб. За кв.м. 104 887 руб.
🔸4к площадью 117,6 кв.м. по цене 11 226 069 руб. За кв.м. 95 460 руб.

Вариант покупки возможен такой:

❗️25% первый взнос и отсрочка платежа на 1 год без ежемесячных платежей, но эти деньги будут по ставке 18,4%.

✅ Получить консультацию можно по номеру +79295149954 Эльвира.
Или пишите мне в личку @aleksandrkolotii

По ссылке можно посмотреть фото:
https://mytishchi.cian.ru/sale/flat/308397017/
887
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

25 Dec, 07:31

⚡️Инфляция продолжит расти

ЦБ дал небольшой прогноз относительно инфляции в новом 2025. Пока ключевую ставку больше не планируют повышать, она осталась на уровне 21%.

Но не обнадеживаемся, т.к., по мнению ЦБ, пик инфляции придется на апрель 2025 года.

В первом квартале следующего года ожидается рост годовой инфляции, который достигнет своего максимума весной.

А вот снижение инфляции ждем после пика. Это связано с влиянием текущей денежно-кредитной политики и стабилизацией экономических факторов.

К завершению текущего года инфляция составит 9,6–9,8%, немного выше октябрьского прогноза ЦБ. Но в целом ЦБ уже доволен динамикой.

Как думаете, реально ли снизится инфляция уже летом 2025?🤔
799
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

24 Dec, 09:50

Обратился клиент на сопровождение сделки, он подобрал квартиру, и надо ее проверить и купить.

Разговаривал с риелтором продавца и такую фразу он сказал:
"Я сам не работаю риелтором, просто знакомый попросил помочь продать".

Надо уже давно принять закон, регулирующий агентскую деятельность. Все пытаются работать риелторами без каких-либо знаний.

Еще вопрос: "Почему люди обращаются к таким деятелям?"
Смотришь, продает какой-то риелтор квартиру на Циане, а там отзывы просто жесть. Разве не понятно, что если отзывы плохие, то они не просто так написаны. Работая с такими агентами, люди, возможно, пытаются сэкономить немного на услуге (комиссии), но теряют намного больше денег, даже не осознавая этого.
806
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

24 Dec, 08:33

👀Как правильно снять обременение с ипотечной квартиры?

Периодически в ленте попадаются рилсы, где юристы и блогеры рассказывают, как именно грамотно, сложно и многоэтапно нужно снимать обременение с квартиры после того, как выплатили всю ипотеку. Целая наука, если хоть немного вслушаться😉

На самом деле процесс вывода квартиры из-под залога банка после полного погашения ипотеки стандартный почти во всех банках и не требует каких-то действий.

Банк сам снимает обременение обычно так:

1) Вы погасили ипотеку;
2) Банк сам подал документы на снятие обременения в Росреестр;
3) Росреестр снял обременение.

Обычно банк снимает обременение вместе с Росреестром за 15 дней, но срок может быть увеличен согласно общим условиям кредитования. По итогу снятия обременения банк обязан уведомить клиента, что все, можете не беспокоиться, квартира полностью ваша.

Бывает, что люди решают сами снимать обременение: для этого заказывают в отделении банка закладную сразу после того, как погасили кредит, и с этой закладной обращаются в МФЦ. Честно, спокойнее просто погасить кредит, а банк сам пусть делает свою работу и снимает обременение.

А вот если вам потом потребуется подтверждение, что обременение сняли, например, для сделки, можете заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или на Госуслугах (на Госуслугах будет онлайн-выписка, она бесплатна, а за бумажную надо заплатить).

Ставьте ❤️, если было полезно
827
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Dec, 09:39

🌟 Когда ставки пойдут вниз?

Вопрос, который волнует почти каждого в России, а ЦБ дает размытые ответы. Давайте вместе посмотрим на ситуацию и сделаем свои выводы.

Что происходит сейчас?

Все ждали, что ЦБ 20 декабря опять поднимет ключевую ставку. Но этого не произошло, и ставку оставили на уровне 21%. Почему? Эльвира Набиуллина посчитала, что последние меры борьбы с инфляцией помогли, можно продолжить держать курс. А после намекнула: в 2025 году Россия может увидеть снижение инфляции, а следом и ключевой ставки.

Новость положительная, если условия, которые ниже, будут соблюдаться, то и ставку ключевую снизят быстро:

1️⃣ Замедление роста кредитов. Наверное, самое главное условие, т.к. заемные деньги на рынке очень разгоняют инфляцию.
ЦБ продолжит ужесточать денежно-кредитные условия, чтобы охладить совокупный спрос. Уже принятые меры начнут показывать эффект в 2025 году. 

2️⃣ Банковское регулирование. Это не для граждан, а для банков.
Меры по устойчивости финансовой системы, включая макронадбавки для банков, также окажут влияние, косвенно сдерживая рост кредитов. 

3️⃣ Нормализация бюджетной политики. 
Тут, думаю, все понятно. Если в бюджете будет достаточно средств, экономике будет только лучше, и нам с вами тоже.

4️⃣ Эффект от инвестиций в производство. 
То, что государство инвестировало в производство в 2023–2024, начнет приносить плоды. Больше предложения - цены ниже.

Еще ЦБ заявил, что хочет видеть ключевую ставку на уровне 4-6%, т.к. это нормальная ставка для экономики. И, по планам ЦБ, в 2026 году она может опуститься до 4%. 

💬 Как считаете, сможет ли ЦБ стабилизировать инфляцию в 2025 году? Делитесь мнениями в комментариях🤝
707
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Dec, 08:51

🤩Важный шаг перед покупкой квартиры

Одна из самых популярных услуг в моей компании, которой пользуются клиенты перед покупкой недвижимости на вторичном рынке - юридическая проверка. И не просто так.
Это возможность узнать историю сделок с квартирой, проверить основание права собственности, участие продавца в судебных делах, наложенные обременения на квартиру и многое другое. В результате наши клиенты получают однозначный ответ - недвижимость рекомендована к покупке или лучше посмотреть другой лот, чтобы избежать рисков.

🔸Знаю одну историю судебных разбирательств, когда суд хотел лишить человека права собственности на недавно приобретенную квартиру, а началось все с того, что поверил покупатель продавцу на слово.

Человек сам выбирал квартиру, по документам у продавца было все в порядке, выглядел вполне надежным, поэтому взял за наличные без особых раздумий. А буквально через год стали поступать звонки от арбитражного суда, где покупатель стал одним из участников дела о банкротстве бывшего продавца.

В процессе суда оказалось - продавец буквально через полгода после продажи стал банкротом, а покупателю надо было еще доказать, что он добросовестный и не был в курсе банкротства.
Еще почти год длился суд, в результате квартиру за покупателем оставили, но потраченное время, нервы и деньги на адвоката никто, естественно, не вернул.

Чтобы не попасть в такие ситуации, я всегда рекомендую проверять участников сделки от и до, насколько возможно, и обращать внимание на мотивы продажи квартиры.

🛎Иногда тревожным звоночком становится заниженная цена относительно рынка - у всех по 10 млн лоты, а у этого продавца за 6. Или еще момент - продавец просит указать в ДКП заниженную стоимость, чтобы не платить налог и т.д. Но в случае разбирательств в суде сложно потом доказать, что вы платили всю сумму за квартиру, а не ту часть, что указали в ДКП.

Если вы собираетесь купить или продать квартиру, вы можете доверить это моей команде специалистов по недвижимости. За приемлемую стоимость наши клиенты получают полное сопровождение и надежную сделку "под ключ". Я всегда на связи, обращайтесь в сообщения @aleksandrkolotii🤝
772
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

06 Dec, 12:07

Мои дорогие!

У меня есть огромное желание намного больше погружаться в рынок новостроек, чтобы вам давать интересную и полезную информацию про новостройки.

Подготовил пост про один ЖК и хотел бы получить от вас обратную связь, чего не хватает в данной информации, что непонятно?
Какую информацию вы бы хотели получать, чтобы она была вам полезна?

Напишите в комментариях.

Также было бы замечательно, если найдутся желающие проконсультироваться и получить по данному ЖК более конкретную информацию.

Пишите в личку - и мы с вами свяжемся для презентации и консультации.
Ваша помощь нужна мне для правильного процесса подачи информации и настройки консультаций🤝
257
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

06 Dec, 09:13

Что надо знать, покупая наследственную квартиру

На рынке недвижимости всегда достаточно квартир, которые перешли к их новым собственникам по наследству. В этом нет ничего страшного, обычное дело для вторички - но кое-что знать перед покупкой такой квартиры надо. А именно⤵️

Кто из наследников может получить обязательную долю в квартире.

Допустим, владелец показывает основания права собственности: завещание или свидетельство о праве на наследство по закону. Если квартира перешла в собственность давно, можно ограничиться стандартной юридической проверкой. Но если имущество было принято недавно, собственник спешно пытается продать квартиру (возможно, занижает стоимость или дает большой дисконт), - это повод задуматься. Возможно, у квартиры есть помимо него еще претенденты на владение, чьи права были нарушены. Чаще всего это люди, которые по закону имеют право на обязательную долю в наследстве.

Получить ее в обход всем завещаниям могут следующие категории граждан (близкие наследодателю): несовершеннолетние дети; нетрудоспособные дети; родители и усыновители; супруг; иждивенец- нетрудоспособные граждане, состоящие на иждивении наследодателя не менее года. В последнюю категорию попадают практически любые родственники и не только (например, компаньоны и даже сожители).

Если такие лица не включены в завещание, то они могут получить не менее половины доли, если бы наследовали по закону. По общему правилу обязательная доля в наследстве составляет не менее половины того, что наследник получил бы при наследовании по закону (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Однако суд может уменьшить размер обязательной доли в наследстве или отказаться ее присуждать (п. 4 ст. 1149 ГК РФ).

Обычно эту долю стараются выделить из того наследства, которое не попало в завещание. На практике это часто бывают банковские счета, ценные бумаги, драгоценности и т.д. Из имущества, которое попало в завещание, обязательная доля выделяется только в том случае, если остального наследства не хватает для выплаты этой доли. Ну а если такой человек вдруг пропустил сроки вступления в наследство по уважительной причине (мог банально не знать, болеть и т.д.), потом через суд придется выяснять ему и новому собственнику, как быть и что дальше делать.

В новом посте хочу рассказать вам про одну интересную вещь, тоже связанную с рисками при покупке наследственной квартиры
Ставьте ❤️, если написать продолжение)
316
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

05 Dec, 09:30

ДКП признали недействительным, -

Когда это может случиться?

Сегодня расскажу об самом частом случае, когда покупку квартиры могут признать недействительной. И виноват в этом будет не покупатель, а продавец.

В нашей стране есть часто бывают ситуации, когда квартиры, купленные с использованием материнского капитала, впоследствии продают. Но, так как брали их с маткапом, у продавца появляются определенные обязательства, прописанные в законе: всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в квартире. А еще важно получить согласие органов опеки, и только после этого жилье можно продавать.

А на практике бывают такие случаи, что не хочет продавец выделять детские доли, и не сообщает покупателю, что использовал маткап для покупки квартиры. Причин, почему люди так делают, может быть несколько: покупали квартиру в новостройке, дом еще недостроен, а до завершения строительства доли детям выделить нельзя. Или не хотят выделять детские доли, чтобы избежать процедур с опекой: надо ведь будет доказать, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Или, как вариант, просто лень или забыли.

Но, какие бы поводы для таких действий ни были, поступает продавец незаконно и бессовестно. Потому что в дальнейшем сделку по продаже квартиры, купленной ранее за средства маткапитала и без выделения детских долей, могут признать недействительной.

И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги покупателю будет очень сложно, если семья продавца успела их потратить. Читал как-то историю, как доли по маткапу детям не были выделены, квартиру быстренько предприимчивые родители продали, а потом, спустя лет 5, объявился старший сын с требованием к новому владельцу о том, что он и его братья/сестры имеют права на квартиру. Аргументировал тем, что раньше он был несовершеннолетний, права свои отстоять не мог, а теперь хочет вернуть все. Разбирательства были долгие, но сам факт - суд стал на сторону ребенка, т.к. деньги государственные, по сути, родители направили не на целевое использование.

Для своих клиентов мы с командой проводим специальные юридические проверки понравившейся квартиры: важно, чтобы детские доли были выделены, и со стороны закона все было чисто. И, чтобы понять, нужна ли такая проверка, обычно выясняем, есть ли у продавца квартиры дети, сколько лет, получали ли материнский сертификат и какой его остаток на момент продажи.

С вас ❤️, а от меня - новые полезные посты!
449
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

04 Dec, 18:11

Ну вот и ответ от города (писал пост про покупку апартов), что договор аренды заключать пока не будет, так как выявлены признаки незаконного использования земельных участков и незаконно размещенных объектов на нем.

Следовательно город пока не успокоился насчет этих апартов

В итоге покупать не будем
494
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

04 Dec, 08:18

А что если в ДКП указать цену ниже и платить меньший налог🤔

Недвижимость - это не та сфера, где стоит идти на риск, особенно неоправданный. У многих квартира одна на всю жизнь, и когда приходит момент продать ее, чтобы купить новое жилье, надо быть ответственными и серьезно подходить к сделке. Тоже самое касается и покупателей: спешить тут точно не стоит.
Сегодня расскажу, чем могут быть опасны сделки, когда в договоре купли-продажи прописывается сумма ниже, чем реально отдали.

🔸 Для покупателя ДКП с заниженной стоимостью с самого начала несет риски. Да, продавец может очень просить указать другую стоимость в договоре, мол, у него налоги меньше будут, а вам какая разница?
Но тут надо рассматривать и плохой вариант развития событий в будущем - если возникнут судебные разбирательства, сделку по какой-то причине признают недействительной, кто вернет те деньги, которые не были указаны в ДКП?
А еще налоговый вычет после покупки жилья - ведь покупатель сможет вернуть меньшую сумму, если укажет заниженную стоимость в ДКП. И в случае, когда захочет продать недвижимость через 3/5 лет, ему налог придется больше платить (налог на доход физических лиц с разницы между ценой продажи и ценой покупки им квартиры).

🔸Ну а для продавца заниженная стоимость в ДКП - это риск получить штраф от налоговой за уклонение от уплаты налогов. Тогда продавцу придется платить и сам налог, и штраф, а это неприятно и доп.расходы. Продавец также будет лишен всех налоговых вычетов, на которые он мог рассчитывать, и итоговая сумма во много раз превысит сумму налога. Получается, сам себе может сделать хуже, просто написав заниженную стоимость в договоре.

Лучше поступить честно и спокойно спать, зная, что в самый неожиданный момент не придут неприятности.

Ставьте ❤️, если согласны
518
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

03 Dec, 10:08

Как можно взять более выгодную ипотеку в Сбере?

Почитал про несколько новых программ для облегчения ипотеки, которые предлагает клиентам Сбер. Делюсь с вами:

1️⃣ Вариант рефинансирования на 10 п.п. в течение 7 лет после заключения кредитного договора. Снизить можно будет 1 раз. А для оформления просто включите соответствующий пункт в договор ипотеки.
🔥 Услуга бесплатная и доступна для всех, кто ещё не подписал кредитный договор.

2️⃣ Новый способ снизить ежемесячный платеж на 30%.
С 10 декабря вы можете воспользоваться новой программой, позволяющей снизить ежемесячный платёж на 30% в первые 13 месяцев. Неоплаченные проценты переносятся на более поздние периоды.
✔️ Подходит для ипотеки по базовым программам.

Как вам программы?
553
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

03 Dec, 08:17

Вот пост писал со своим мнением.

Везде говорят, что у застройщиков проблемы и начинать новые проекты не будут, но почему-то постоянно в новостях вижу, что один или другой застройщик купил новый участок земли. Значит, опять подгоняют всех к срочным покупкам, мол, будет дороже, быстрее бери, так как строить ничего не будут. Но застройщики дальше продолжают свою деятельность
543
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

02 Dec, 14:39

Что-то с этим постом выше мысль в голову залезла, как выгодней будет, если у тебя все-таки есть 1,3 млн на уменьшение ставки.

Надеюсь, ход моих мыслей будет вам понятен)

Если взять 4 млн в ипотеку, как я писал, платеж будет 94 000.
Если ты платишь за ставку 1,3 млн, то платеж будет 48 000, ипотечных 4 млн по ставке 14%, но отдашь 1,3 своих денег.

А если ПВ увеличить на эти 1,3 млн., то в банке ты уже не 4 млн берешь, а 2 700 000 и по ставке 28% платеж будет 63 000.

Ну не может же быть ставка такая высокая у ипотечная долго, пусть она будет 1 год.

Получается за год, направив комиссию на снижение ставки в ПВ, будет разница 15 000 между этими двумя вариантами, и переплатишь 15 000* 12 = 180 000 руб.

Допустим, через год ставка ипотечная снизится, и можно будет сделать рефинансирование хотя бы до 20%, тогда платеж будет уже 45 000. Платеж практически сравнялся, но чуть меньше уже будет.

А если получится сделать рефинансирование до тех же 14%, то платеж будет 32 000.

Итого. 48 000 - 32 000 = 16 000 * 12 = 192 000 спустя год, если ставку не будет возможность опустить ниже 14%, эти потраченные 180 000 за ожидание отобьются в будущем за 1 год.

В итоге ситуация может быть такой через год:

Цена покупки 5 млн. Ипотека 2 700 000 под 14%, платеж 32 000. Но за год ожидания до рефинасирования переплатил на процентах 156 000 руб.

Цена квартиры 5 млн. + 1,3 комиссия банку = 6,3 млн ипотека 4 000 000 под 14%, платеж 48 000 ( за год тело кредита снизится на 10 000)

Вот такая выгода, кому как выгодней - смотрит сам.
Купить ставку и потратить 1,3
или потерпеть год и потратить 156 000.
587
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

02 Dec, 12:32

У собственников недвижимости есть переживания, что из-за роста курса доллара все поднимают цены на недвижимость.

По квартире, в которой делал ремонт (флиппинг), был задаток, но цепочка разрушилась и сделка пока не планируется. Квартира снова в продаже.

Конечно же, я постоянно отслеживаю все предложения 1к квартир в районе Кузьминки и не наблюдаю поднятие цен на 1кк.

Да, наверное, кто-то точечно по своему усмотрению и поднимает цены, но это не массово делают собственники.

Когда вы хотите поднять цену, вы не слушайте слухи, а смотрите на себя, ну вот вырос доллар и что, вам сразу захотелось купить недвижимость? Из-за роста курса вам легче стало купить квартиру?

Многие сделки были всегда ипотечные, с такой ипотечной ставкой это стало для многих невозможно.

Ипотека - это деньги на рынке, а так как она стала недоступной, то денег стало меньше на рынке. Нет у людей такого запаса денег, чтобы из-за роста курса все поснимали со счетов и сразу захотели купить.

Вы думаете, у большинства на депозите деньги лежат в нужном количестве на покупку квартиры, и при росте сразу все решили снять?

Многие боятся держать деньги, даже несколько миллионов рублей, ну если у них есть несколько млн. руб, то чем добавлять? Конечно ипотекой, но ее нереально взять большинству.

Как показывает статистика. до 1 млн. больше 90% вкладов, и этого не хватит на покупку квартиры без кредита.
550
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

02 Dec, 08:05

Новостройки или вторичка? Разрыв цен — 57%!

Цифры какие-то нереальные. Одно дело, когда новостройка дороже вторички на 15-20% за счет возможности взять по льготной ипотеке, другое дело - стоимость в среднем выше почти на 60%.

Как мы дошли до жизни такой?)
В начале 2022 года разрыв составлял всего 30%, к концу 2023 года — 44%, а теперь, когда ставки по ипотекам все выше, спроса меньше, застройщики пытаются заработать буквально на всем. Вторичка постепенно приходит в норму, на ней этот процесс чуть быстрее. А новострой так быстро не подешевеет - но радует, что хоть рост цен остановился.

А еще в какой-то мере виноваты те самые рассрочки, траншевые ипотеки и прочие на первый взгляд выгодные программы от застройщиков и банков. По факту они взвинчивают цены на новостройки ещё больше.

Государство еще жестче стало контролировать рынок таких "интересных" программ. ЦБ недавно предупредил, что усиливает борьбу с ипотечными схемами⏬

Сделают строже требования к формированию резервов банков по сомнительным ипотечным схемам, а схемы с низкой ставкой по ипотеке от застройщика будут убирать.

На мой взгляд, правильное решение. А как считаете вы?
594
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

01 Dec, 08:23

💲Где в Москве купить новостройку выгоднее всего?

Новостройки все же начали дешеветь. Как минимум, прирост цен не идет, а кое-где и дисконт реальный пошел. Сейчас в Москве есть 5 районов, где купить квартиру в новостройке можно дешевле всего (цены указаны за среднюю однушку 35 кв.м):

1️⃣ Щербинка и Филимонковский район (Новая Москва) – средняя стоимость квартиры 35 м² составила 7,7 млн руб.
2️⃣ Крюково – в среднем 8 млн руб.
3️⃣ Бибирево – 8,4 млн руб.
4️⃣ Молжаниновский район – 8,6 млн руб.
5️⃣ Внуково – 8,8 млн руб.

Вообще, если посмотреть на карту, больше всего новостроек комфорт и эконом сегмента приходится на Новую Москву. Районы Новой Москвы (Коммунарка, Внуково и Филимонковский) лидируют по числу доступных объявлений — это 30% всех предложений столицы.

Из положительных новостей: снижение цен пошло и в более старых районах столицы, а именно в районах

🔸Западное Дегунино (-19%)
🔸Нагатино-Садовники (-17%)
🔸Южное Бутово (-14%).

Где-то, наоборот, застройщики завысили цены и еще не начали снижать. Это районы Фили-Давыдково, Якиманка и Донской - там цены на новостройки взлетели почти в два раза.
675
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

30 Nov, 10:50

Новостройки подешевеют в 2025 году

Промелькнуло сегодня в ленте новость о том, что все больше появляется предупреждений о спаде цен на новостройки уже в новом году. На мой взгляд, такие предположения логичны.
Как уже объяснял, застройщикам тоже надо платить банкам, продавать квартиры, а если по прежним ценам никто не берет - ну что ж, придется снижать.

Если разложить все по полочкам, причины для снижения цен на новострой очевидные:

🔺 Ключевая ставка: Её повышение делает ипотеку дорогой и недоступной для большинства покупателей, а значит, ипотечных средств должен быть минимум - как раз снижение цены поможет;
🔺 Отсутствие массовых льготных программ по ипотеке (либо ограничения по действующим), что делает новострой уже не таким выгодным для инвесторов;
🔺 Спрос: если у человека есть финансы и без ипотечных средств, то покупка вторички для него во многих случаях будет более выгодной - цены там ниже даже на те же новые ЖК.

Для покупателей это приятные новости: теперь рынок становится на их сторону, не они заинтересованы в застройщике, а он в них. А значит, можно рассчитывать на дисконт, договариваться о специальных условиях покупки с застройщиком, рассчитывать на бонусы типа машиноместа или кладовой.

Ставьте ❤️, если понравился пост
739
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

29 Nov, 09:05

💰💰Налоги при продаже квартиры на стадии строительства

Минфин РФ напомнил об одном важном нюансе, который может застать врасплох тех, кто планирует продать недостроенное жилье. Даже если вы владели им дольше минимального срока (обычно это 3 или 5 лет), налоговая обязанность всё равно возникает. Почему так происходит? 

Продажа недостроенной квартиры или дома не считается продажей объекта недвижимости. Вы продаете имущественное право, а не саму недвижимость. А значит, стандартное правило об освобождении от НДФЛ после минимального срока владения не работает. 

Даже если вы держали «недострой» 10 лет, налог с дохода от его продажи всё равно придется заплатить. 

И, хотя имущественный вычет (1 млн рублей) для недостроя не применяется, вы можете: 

🔸 Учесть расходы на покупку имущественного права (например, сумму, которую вы заплатили за договор долевого участия) и уменьшить налогооблагаемую базу и, соответственно, сумму НДФЛ. 

А вы знали об этом?🤔
507
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Nov, 14:54

Написал пост 26 ноября вечером, о том, что заключили договор с клиентом из Брянской области на подбор квартиры.

И что вы думаете, вчера перебрали квартиры, предложили варианты. Понравившиеся варианты сегодня посмотрели, прислали видео с квартиры и провели онлайн-показ, выбрали вариант и внесли аванс уже сегодня.

Оперативно мы что-то выбрали ему объект 🫣 сам удивлен в таких коротких сроках)

Планируем сделку на 9 декабря
542
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Nov, 14:02

Ключевая ставка 25%, инфляция почти 9% – что нас ждет в 2025 году?

Уже в декабре ключевая ставка ЦБ может подняться до 23%, по некоторым данным - до 25%. А самое тревожное – она, скорее всего, останется на этом уровне весь 2025 год.

📉 Что происходит?
Ключевая ставка Центрального банка – это главный инструмент для борьбы с инфляцией. Но за этим стоят и серьезные последствия для экономики:

- В октябре ставка уже была повышена до 21%, что стало рекордом за последние годы.
- На фоне этого годовая инфляция достигла 8,78% (по данным Росстата).
- Цены продолжают расти: только за неделю с 19 по 25 ноября товары и услуги подорожали на 0,36%.

Центробанк называет происходящее «переломной точкой». Кредитование в стране замедляется, а корпоративный сектор снижает активность. Это, как считают эксперты, должно притормозить рост цен. Но хватит ли этого, чтобы стабилизировать рынок? Пока сказать сложно.

💸 Что значит ключевая ставка 23% для нас?

Кредиты и ипотеки станут еще дороже. Если вы планировали брать кредит, готовьтесь к ставкам, которые могут сильно превышать 20%. Сбережения остаются частично защищены – ставки по депозитам вырастут. Но они едва ли перекроют реальную инфляцию. А бизнесу будет сложнее привлекать финансирование, что может привести к замедлению развития компаний.

Центробанк вынужден идти на такие меры, чтобы сдержать инфляцию, которая в последнее время растет стремительными темпами. Однако многие уже опасаются, что столь высокие ставки могут «перегреть» рынок и усугубить экономические проблемы.

20 декабря состоится следующее заседание совета директоров ЦБ, где будут объявлены новые решения по ставке. Будет ли сделан еще один шаг в сторону повышения, или ситуация начнет стабилизироваться, что думаете вы?
534
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Nov, 10:33

Одному клиенту попался мой пост в ВК, он решил обратиться именно в мою компанию для сопровождения покупки недвижимости.

Клиент хочет взять апартаменты, и я как раз читал на днях, что они становятся популярнее из-за привлекательной цены, не знаю, правда или нет (кажется, нет). Клиенту нужны именно определенные апарты.

Садимся поудобнее🪑, наливаем кофе ☕️🍩 и читаем) Расскажу, на что обратить внимание, если покупать их. Вдруг пригодится

Клиент выбрал апартаменты и говорит: "Вносим аванс, проверяем собственника, недвижимость и покупаем, все устраивает".

Сразу скажу, что надо выбирать объект не только по красивому виду или ремонту, но и обратить внимание на следующее:

1. Кадастровая стоимость.
Почему она важна? У апартаментов разное налогообложение. Например, у квартир 0,1%, а у апартаментов от 0,5%, зависит от самого формата недвижимости.
Взял выписку ЕГРН у продавца, кадастровая стоимость 6,5 млн. Чтобы не гадать какая ставка налогооблажения, попросил скрин с налогового кабинета с платежами за прошлый год.
На скрине увидел, что в 2022 и 2023 кадастровая была 3,5 млн, а платежи по налогам составляли 50 тыс. Стало понятно - налог от кадастровой составляет 1,5%

Думаю, вы только что заметили, кадастровая выросла почти в два раза, и в Москве ее увеличивают раз в два года. Это важно понимать при покупке апартов.

Когда продают апартаменты, то на возражения про высокий налог говорят, что кадастровая то маленькая, не переживайте. А на примере видно, что рост почти в два раза. Уже налог за 2024 год будет почти 100 000. Цена самого объекта 16 млн.
Следовательно если разложить на месяца, то только налога уже 8 300.

2. Коммуналка.
Коммуналка в апартах выше, чем в квартирах, так как коммерция. На мой вопрос какая у вас коммуналка, они присылают платежку за сентябрь или октябрь, и там стоит коммуналка 14 000. Я запрашиваю за зимний месяц, так как зимой коммуналка дороже и видно, что там уже 24 000 в месяц.
Если взять среднюю за год, то примерно 20 000 будет коммуналка.
Коммуналка + налог = 28 300 уже в месяц.

3. Что с землей?
Когда строится жилой дом, то неважно, земля в собственности или в аренде у застройщика, она переходит на баланс города.
А в коммерческой недвижимости не так. В данном случае она в аренде у города, и платежи за ее аренду должны ложиться на собственников. Когда застройщик продает апарты новые или перестроенные, то я заметил в отделе продаж менеджеры на этот вопрос начинают молчать и ничего не знают) Но если это не аренда за землю, то будет налог за нее. Зачем продав апарты застройщику на себе эти платежи нести? Ну бред же, не один разумный предприниматель делать этого не будет и переложит их на собственников апартов.

Задаю вопросы риелтору: ""Что с землей?" И понимаю, что он не понимает, о чем вообще я говорю). Я изучил их договор купли-продажи, там написано, черными буквами по белому листку, что после покупки недвижимости присоединится к коллективному договору аренды.
Он кидает платежку мне на 3800, мол, вот платеж такой.

Я если бы умел раскладывать карты таро, то смог бы сразу все увидеть, но так как я ничего в этом не понимаю, то мне надо почитать договор аренды, чтобы увидеть цифры. Говорю агенту снова: "Дайте мне договор аренды" - он уходит в паузу.

Через несколько часов присылает информационное письмо от города, где выставлен счет за январь - февраль 2022 года за аренду земли. Т.е. 3800 - это за два месяца. Спрашиваю: "А где свежая информация?"

Он объясняет, что когда собственник купил этот объект, то подал заявку на присоединение к договору аренды, но некогда было дойти до его подписания, в итоге договор как бы был два месяца и его обнулили. Город, видимо, не успевает заниматься всеми должниками и пока не добрался до этого долга за аренду.

3800 это аренда за два месяца в 2022 году, каждый год проходит индексация арендной ставки. Чтобы понять, какая ставка арендная сейчас, нужен договор аренды за последний год. Но договор аренды показать не могут, поэтому, конечно, чтобы принять решение о покупке, попросил их пойти и заключить договор аренды, предоставить свежий вариант.
543
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Nov, 10:33

Также по этому объекту ранее были суды, якобы незаконная постройка, хотели снести, потом замяли все. И заключение договора аренды с городом настоящим собственником покажет, не вставляет ли город палки в колеса собственникам сейчас. Если город будет увиливать, то и у нового собственника тоже будут сложности с этим. Зачем тогда покупать?

Итого на сегодня видим, что в месяц расход 8300 налог + 20 000 коммуналка + 1900 (минимум) аренда земли = 30 200 в месяц за данное имущество выходит платеж.

Ждем, когда собственник покажет арендный договор, а потом примем решение, аванс, конечно, пока вносить не стали, чтобы потом с бубном возле них не прыгать.
524
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

28 Nov, 10:33

Ниже будет пост про покупку апартаментов, он будет длинный и разбит на две части, так как не влезает в одно сообщение. Будет полезен для вас. 👇
538
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

27 Nov, 06:51

Хочу предупредить о новой схеме мошенников

В Сбере рассказали про очередной способ, которым аферисты обманывают граждан, обещая лёгкий заработок. Жертвы порой берут кредиты, чтобы "выйти из ситуации", действуя под эмоциями. Перешлите обязательно своим близким, предупрежден - значит вооружен!

🚩 Как работает схема:

1. Привлекательное предложение: звонят и предлагают участвовать в «выгодной программе инвестиций» с личным брокером.
2. Жертва переводит деньги на специальный счёт и видит в личном кабинете постоянный рост доходов.
3. Но вот при попытке вывести деньги требуется заплатить комиссию за «налоговый код».
4. И дальше приходит сообщение о «блокировке счёта» Центробанком. Для разблокировки предлагают вывести средства через третье лицо.
5. После этого человека запугивают уголовным делом, требуя перевести ещё больше денег через близких людей и их счета.

‼️Обязательно проверяйте информацию о любых инвестиционных предложениях через официальные каналы банка. Если кажется, что предложение слишком выгодно, чтобы быть правдой, скорее всего, это обман.

И, конечно, если появляются сомнения, что это могут быть мошенники - сразу звоните в банк сами🤝
699
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

26 Nov, 16:59

Сегодня клиент заключил договор на подбор вторички, внес предоплату и начали работать с ним.

Клиент нашел мою компанию по отзывам, вроде обычное обращение, но оно какое-то волнительное для меня.

Он сказал: "Я вам доверяю, вы подберите оперативно сами на ваш взгляд подходящий вариант, а я приеду и куплю".

Сам с Брянской области, собрал все, что было, и получилось 5,5 млн.

Говорит: «Если пойдут в нашу сторону (в Брянскую область), надо, чтобы хоть угол был куда уехать и где можно будет спать, поэтому нам хоть студию в области» 🥺
665
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

26 Nov, 10:05

Кажется новая схема обмана. Будьте внимательны.

Пришло сообщение от какого-то контакта. Думаю, если перейду по этой ссылке в надежде получить подписку телеграм премиум (хотя она у меня есть), то точно у меня полетит ТГ и еще может будут какие-то последствия.
678
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

26 Nov, 08:01

Сбер приостановил выдачу "Семейной ипотеки"

Все заявки, поданные до 25 ноября, еще обрабатываются, но новые пока что не принимают.

С льготной ипотекой, если вы заметили, это происходит в крупных банках вроде Сбера и ВТБ регулярно благодаря выгодным условиям и широкой клиентской базе. Льготная ипотека остается одним из главных способов доступного жилья для семей.

Видел в нескольких каналах, как опять переживают, что все получить не успеют, надо срочно оформляться.

Государство направило дополнительные 350 млрд рублей на эти цели, что позволит банкам возобновлять выдачу льготных кредитов после перераспределения средств.

👌🏻 Чего ожидать?

- Лимиты быстро восстанавливаются.
- Все заявки принимаются и обрабатываются в порядке очереди.
- Программа продолжает работать без сбоев, пока выделяют лимиты.

Так что следим за новостями, думаю, снова опять начнут выдавать, куда без этого.
674
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

25 Nov, 11:38

Заморозят ли вклады?

Сейчас много слухов и паники вокруг популярной темы - банковские вклады. Многие где-то услышали, что будет, возможно, «заморозка» банковских вкладов через какое-то время. Мол, или когда ставку в очередной раз поднимут, или наоборот - когда снизят.

Понимаю прекрасно опасения: в нашей стране уже был такой опыт, когда за 1 сутки люди потеряли все, что копили годами. Повторения такого сценария никто не хочет, и особенно государство.

Заморозка вкладов и доступа к ним возможна только при полном обвале экономической системы. У нас таким не пахнет, государство делает все, чтобы держать экономику под контролем. Да, многим не нравится, что цены взлетели, инфляция растет, льготной ипотеки нет, а обычная недоступна - но, вероятно, это еще мягкие последствия, могло бы быть хуже.

Что касается самих вкладов, слухи об их заморозке ни одним из ведомств не подтверждены. Банкам тоже совсем невыгодно, чтобы доверие к ним падало, ведь с каждого рубля вкладчика они зарабатывают.
Собственно, очередная паника, не переживайте)

Единственное, что реально может быть - снижение процентной ставки по накопительным счетам, а потом и по вкладам. Но тут уже просто надо наблюдать за ситуацией🤝
806
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

24 Nov, 09:22

Способы сэкономить при продаже наследственной квартиры ⬇️

Если вам досталась квартира по наследству, а вы ее планируете продать, есть возможность выгодно сэкономить на уплате налога с продажи. Я расскажу вам про два варианта, применить можно только один из двух.

Чтобы было понятней, объясню на примере:

Допустим, квартира в собственности была менее 3 лет. Ее хотят продать за 5 млн руб, кадастровая стоимость этой квартиры - тоже 5 млн. Так как квартира досталась бесплатно, налог 13% надо будет платить с 5 млн, а это 650 тыс. руб.

Что можно сделать при продаже, чтобы сэкономить?

1️⃣ Вы имеете право получить один раз в год на одну свою недвижимость имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб., а с нежилой недвижимости — 250 тыс. руб. Следовательно, заплатите налог не с 5 млн, а уже с 4 млн. Это 520 тыс. руб. — экономия на лицо.

2️⃣ Вы можете уменьшить налог на сумму понесенных на покупку квартиры наследодателем затрат.

Допустим, он купил ее за 5 млн руб., все документы остались, вы можете подтвердить эти расходы. И тогда вы можете уменьшить налогооблагаемую базу так, что при продаже квартиры за 5 млн у вас налога не будет.

Если наследодатель покупал дешевле, чем вы продаете (что скорее всего), то вы также сможете снизить налогооблагаемую базу и уменьшить сумму налога.

Ставьте ❤️, если было полезно
747
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

23 Nov, 09:26

Ипотека под 0% и подводные камни рассрочки

Эта популярная реклама от застройщиков, кажется, всем уже надоела. Практически каждый знает, что нет такого аукциона щедрости с ипотекой под 0%, когда ключевая ставка уже 21%. Но застройщики не отчаиваются и продолжают завлекать клиентов рассрочками.

Застройщики понимают, что потребительский спрос ограничен, надо как-то заинтересовать человека. Дают в подарок паркинги, кладовые, и конечно же предлагают рассрочки:

🔸Одна из самых популярных моделей - модель 10-10-80. Покупатель вносит 10% от стоимости квартиры, через несколько месяцев — еще 10%, а остаток платит всей суммой, когда дом достроят.

🔸Есть еще вариант на 36 или 40 месяцев без первого взноса. Сумма разбивается на равные части, которые надо вносить ежемесячно.

🔸Рассрочка на 18 месяцев, а затем кредит на остаток, который выдает уже банк.

Рассрочка - это не ипотека, условия могут измениться в любой момент, и стоит помнить - это краткосрочное дело, рассрочка предполагает быстрое гашение большими суммами. И, если есть сомнения, а получится ли все выплатить, лучше отложить этот вариант и обратить внимание на ипотеку.
794
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

22 Nov, 09:15

🤔Застройщик-банкрот: что делать дольщику?

Сейчас многие переживают, что застройщики могут начать банкротиться в условиях высокой ключевой ставки и упавшего спроса на квартиры. Паниковать, как я уже говорил, не надо, ситуация совсем не критичная. К тому же, права дольщика всегда под защитой государства. Росреестр объяснил, какие действия могут быть, если вдруг застройщик обанкротится ⬇️

Дольщики теперь имеют два варианта действий:
1. Возврат денег.
2. Ожидание завершения строительства и получение квартиры.

У дольщиков есть срок в два месяца после уведомления о банкротстве, чтобы определиться с выбором, как они хотят вернуть вложенные средства - деньгами или квартирой. Если вы хотите получить квартиру, важно включить свои требования в реестр участников долевого строительства в указанные сроки — не позднее 45 дней после уведомления или 60 дней после публикации информации о банкротстве.

У владельцев эскроу-счетов все еще проще: возврат средств возможен в любое время до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию, но требование квартиры надо также подать в 2 месяца.

Для покупателей коммерческой недвижимости ситуация немного иная. Здесь можно только требовать возврат средств. Изменить требования, например, с возврата денег на получение помещения, тоже возможно, но только через суд, и каждое дело будет рассматриваться индивидуально.

Так что переживать точно не стоит)
Ставьте 💙, если было интересно
829
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

21 Nov, 09:23

Кредиты под 44%: что ждёт заёмщиков в 2024 году?

Ставки по потребительским кредитам стремительно растут — уже сейчас они доходят до 44%. Хотя буквально в начале ноября были 25-38%.

Главная причина - слухи о том, что ЦБ в декабре опять поднимет ставку. Вот банки и готовятся, заранее повышают ставки по кредитам.

Каждое повышение ключевой ставки делает кредиты дороже. Это вынужденная мера для борьбы с инфляцией, которая к концу года, по официальным прогнозам, достигнет 8,4%. Но рост цен значительно выше, думаю, это все уже точно заметили.

Вкладам от этого только лучше. Максимальные ставки по вкладам 27%, по накопительным счетам 23%.
Средние ставки по вкладам на ноябрь составляют 15,95%, что на 1% выше начала месяца. Неплохой рост, согласитесь? Однако даже высокий процент вкладов не компенсирует в полной мере рост цен.

Так что ждем, как 20 декабря ЦБ поднимет ключевую ставку до 23%, а может и выше.
842
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 16:52

Теперь вопрос к вам.
Мне кажется, когда текста много, люди не читают, 3-4 строчки проще укладываются в голове.

Интересно вам читать такое, писать еще что-то? Или лучше короткие тексты?

Напишите в комментариях
722
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 16:22

Мы разобрались с активной стройкой, что продажи остановить нельзя и надо строить, но есть еще мнение, мол, застройщики новые проекты начинать не будут.

Также это выражение связывают с тем, что цены вырастут, из-за этого ведь меньше предложений будет.

Вы думаете, земля купленная застройщика не заложена в кредитных обязательствах, и куплена на какую-то кубышку отдельную?

По земле точно так же щелкают кредиты, и с ней надо что-то делать. Поэтому будут строить.

Да, новую землю покупать не будут какое-то время, но земли куплено нормально. На днях где-то читал, мол, на 3 года точно хватит.

Ну а тут дальше можно раскручивать)

Есть какой-то собственник земли, который хочет продать, но на рынке спад и плохо стали покупать, а деньги ему надо выдернуть, у него могут быть свои кредитные обязательства, тогда он идет на снижение цены.

А когда цена на землю снизилась, то она уже становится привлекательнее, и вроде можно покупать, ее стоимость хорошо ложится в фин.модель.

Поэтому замкнутый круг) ему не дадут развалиться, все будет хорошо со стройкой, цены найдут свое рыночное место. Да, они снизятся без этих вертолетных денег льготных, вопрос - на сколько и когда - остается открытым.
745
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 16:14

И, наверное, главный вопрос: "А снизятся ли цены на новостройки?"

Выше я вам все, думаю, доступно расписал, и вы поняли, как устроен механизм.

А снизятся ли цены, все зависит от каждого застройщика, и того, какая у него ситуация с кредитом/продажами, как он будет решать вопрос и какие будет принимать меры.

До лета этого года у застройщиков проблем не было, а вот с ростом ключевой ставки и высокой закредитованностью у них ситуация ухудшается, деньги им точно нужны, и надо делать все, чтобы продажи шли.

Я думаю, снижение ждать можно после нового года. Почему? По ипотеке гайки закрутили, до конца года все хотят пристроить деньги и будут покупать, а с 1 января еще закрутит гайки ЦБ на всякие схемы ипотечные, тогда надо будет что-то им делать, иначе хана.
744
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 15:29

❓Почему будут банкроты застройщики?

Я днем писал, что все мы люди, и за каждой компанией стоит живой человек, которому свойственно ошибаться и так же свойственно хитрить.

Застройщик решил строить какой-то проект. Он делает фин.модель и идет с ней в банк, мол, вот мне нужны деньги на этот проект. Вкладываю туда столько, получаю столько.

Этот человек( застройщик) надел розовые очки и убежден, что у него очень выгодный проект и денег заработает много, но не учел все риски.

У вас ведь бывает такое, что вы уверены, что будет вот так, но раз - и что-то пошло не так. Так и у этого человека, он уже представил, как прибыль потратит, но еще даже ничего не сделал. Тут и допускается ошибка, что все моменты не учтены, рассчитан только удачный сценарий, а стресс-сценарий не рассчитан.

🔽Примеры, какие могут быть моменты и ошибки:

1) Человек приходит в банк, ему финансирование не дают, говорит: "Я буду продавать по 200 000 руб. за кв.м." Банк анализирует, выносит решение: ты за столько не продашь, денег тебе не дадим.

Тот идет в другой банк, но в банке тоже люди работают. Эти люди могут протолкнуть проект, знают, где цифры подкрутить, он дает им денег, и сотрудник банка делает так, что финансирование начинается.

Изначально проект был убыточный, но протолкнули.

2) Еще может быть ошибка в плане продаж. Чтобы наполнять эскроу и не платить большие проценты, план был продавать 20 шт., ведь есть льготная ипотека, все другие застройщики карманы набивают деньгами, я чем хуже? Выходит и начинает строить.

А продается 5 квартир в месяц, так как спад продаж произошел, льготу отменили, а при нынешней ключевой ставке у него щелкают проценты, и он опять же минус увеличивает.

3) Проект застройщика рассчитан на то, что цены будут расти на недвижимость, и с учетом роста цен у него планируется доход. А тут раз - цены не растут, опять минус копится.

4) Еще может быть плохой управленец сам застройщик, у него украли сотрудники через подрядчиков, раздули смету, где-то просчитался дополнительно и выросла себестоимость.

5) Неправильный расчет цены продажи, планировал продавать по 200 000, а не берут и только по 150 000 берут. Человек строит, но продать не может. И тут начинается минус копиться.

В итоге есть разные моменты, где может ошибиться застройщик, т.к. он человек. Поэтому проект легко может пойти в минус, и застройщик обанкротится. Если человек не все просчитал и наивен, то это случится точно.

Такие точно есть, и предсказать их сложно, вы ведь не знаете внутренней кухни.
573
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 14:57

Возвращаемся к фразе - "Застройщику проще не продавать и ждать лучших времен"

Пример №1.
Представьте, вы взяли ипотеку и не хотите ее оплачивать, ну, продержитесь вы полгода, а потом квартиру на торги, а вас на улицу, там тоже самое с застройщиком.

Пример №2.
Вы открыли какое-то производство, взяли кредит в банке на дело в размере 5 млн., заложили свое производство и себя под обязательства подтянули. Пусть вы производите и продаете торты.

У вас есть деньги на закупку муки, сахара, упаковки, оплату зарплаты рабочим, и вы делаете какое-то количество тортов в день, например, 100 штук. Один торт вам обходится в 1000 руб., вы их продаете по 2000 руб.

1) Происходит спад продаж: 100 тортов в день не берут, а берут 50 штук. в день. Вроде денег меньше стало поступать вам от продаж, но вы все равно в плюсе. Да и вроде на жизнь нормально получается на эти деньги. Бизнес идет.
Вы что, решите: "Вообще закрою продажи и не буду продавать торты?" Нет, так у вас кредит и квартира в залоге, надо платить зп рабочим, иначе они уйдут. Думаю, вы продолжите продажи.

2) Ваши торты не берут по 2000 руб. больше, но по 1500 руб. берут. Следовательно 500 руб. с торта вы зарабатываете и тоже голову чешете, думаете: "Вроде можно потерпеть и пожить пока с таким доходом". Или вы не будете снижать цену, но будете так же производить 100 тортов в день, тратить деньги на закупку, зп? Будете в минус работать?

Тут вы как предприниматель начинается подстраиваться под ситуацию и искать баланс нужный, чтобы все работало и был заработок. Где-то оптимизацию сделали, уволили пару сотрудников, так как уже не 100 тортов продаете, где-то расходы сократили, выбрали другого поставщика, но вы на игле и не можете остановить процесс.

Ну есть конечно еще вариант - вы решили забить на все, ваш бизнес банк забрал и продал другому
513
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 14:56

Как начисляют проценты застройщику?

Есть таблица расчета кредитной ставки для застройщика, она зависит, как уже сказал, от денег, вложенных банком в застройщика и от наполнения эскроу.

Если застройщику дали денег, допустим, 100 млн., а продаж нет, и на эскроу денег ноль, то это будет самая большая ставка.

Когда на эскроу нет денег, то ключевая ставка + какой-то процент, который у каждого банка разный. Примерно 4% - 6%

Сейчас ключ 21% + 5% = 26%

Если застройщик в банке взял (возьмем в расчет) 100 млн. а продал на 10 млн.,то 90 млн. у него будет под эти 26%, а вот 10 млн. уже под 5%

Если продал на 40 млн., то тоже самое: 60 млн. под 26%, а 40 млн. под 5%.

Когда цифра сравняется 100 млн. взято и 100 млн. на эскроу, то этот огромный процент уходит и остается только эти 5%

Если идет перенаполнение эскроу и уже на нем 110% от взятых 100 млн. денег, то включается щадящий режим, и уже ставка не 5%, а, например, 4%.

Если 120% наполнения эскроу, то 3,5%;
130% наполнение, то 2,5% и так далее.

Например, когда 160%, то может быть 0,01%

У каждого банка отличается таблица градации, но думаю, смысл вы поняли.


Стройка этот такой процесс, который остановить нельзя, жилой комплекс должен постоянно строиться и, следовательно, постоянно требуются деньги.

Когда я слышу, что говорят, мол, при спаде продаж застройщик не будет просто продавать, а будет ждать, не будет снижать цены, то я в это не верю.

Компания-застройщик сидит на игле финансирования, и он не может не продавать, его всю маржинальность съест кредит. Хочешь не хочешь, продать придется, банк увидит, что продаж нет и эскроу не наполняется, может очень сильно расстроиться и порезать финансирование, так как у банка есть риски - зачем ему еще больше рисковать? Поэтому застройщику надо продавать, иначе хана.
549
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 14:14

✅Как устроено эскроу-финансирование?

Есть у меня близкий друг, работает топ-менеджером в банке.

Его подразделение кредитует крупный бизнес, в том числе выдают эскроу-финансирование застройщикам. Как-то с ним мы обедали, и я задал вопрос: "Как устроено финансирование застройщиков?"

У каждого банка свои параметры расчета, но принцип одинаковый.

На старте финансирования есть фин.модель, в которой понятны объемы строительства, сроки, сколько денег надо застройщику на каждом этапе строительства и количественные показатели кв.м. к продаже. Все считается, и в банке прикидывают, прибыльный проект или нет.

Поступление денег от банка привязано к графику строительства.

Банк же не дает все деньги на стройку дома сразу, как ипотеку на покупку квартиры, а постепенно перечисляет. Зачем, например, дать 1 млрд. на стройку всего дома, когда можно растянуть платежи на 3 года. Так выгодней застройщику, не надо сразу проценты по всему кредиту платить. Надо - на монолитные работы он взял, надо - на окна ему дали, и так постепенно перечисляют.

Застройщик берет деньги, понятное дело, не бесплатно, а под проценты, но процент кредита зависит от наполнение счета эскроу.

Например, банк дал 100 млн., а застройщик ничего не продал, у банка больше риски в этот момент, и он будет проценты крутить больше на эту выданную сумму, но проценты в зависимости от этого наполнения будут уменьшаться.
Если застройщик продал на 50 млн., то процент меньше, если 75 млн., то еще меньше, 100 - еще меньше и т.д. Если деньги на эскроу от продажи квартир значительней больше, чем влито денег в стройку, т.е. сумма денег с продажи на эскроу опережает вливание денег в стройку, то деньги почти бесплатные, может процент быть, например, 0,1%.

Банк же тоже этими деньгами дольщика на эскроу пользуется в своих интересах, он не обдирает застройщика, так как вложено 100, а продал застройщик на 200 млн. У банка было 100, а уже 200 для использования. Застройщик тут курочка с золотым яичком, зачем обижать. Всем выгодно.
593
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 13:32

Не успел добавить, рабочие вопросы отвлекли.

От государства есть установка, ее сегодня Хуснуллин озвучил: план увеличить обеспечение населения страны к 2036 году 38 кв.м. на человека. Еще сказал, что будут рассматривать антикризисные меры по поддержке застройщиков.

Поэтому стройку точно будут поддерживать и решать вопросы, строить продолжат, уменьшать объем строительства не будут. Следовательно, не будут допускать банкротство застройщиков.
Да, возможно кто-то из застройщиков обанкротится, но богатые банки просто заберут себе их активы и дальше будут строить. Просто юр.лицо заменят, так сказать, компания перейдет в другие руки, но люди не пострадают.

Почему все-таки кто-то обанкротится - сейчас напишу.
613
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 09:04

Еще бы я добавил, что за любой компанией стоят люди, а каждый человек может ошибаться, принимать неправильные решения.

Но также каждый человек может собраться и решить сложные вопросы в его жизни, выпутаться из трудной ситуации.
Это жизнь и это люди.
Они такие же, как все.
639
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 09:02

Мне в комментариях задавали вопрос, что я думаю по поводу новостей возможного банкротства застройщиков и Самолета.

Я обещал написать свое мнение.

Когда спрашивали, у меня было одно мнение и оно было позитивное, а вчера я обедал с одним собственником компании-застройщика.

Человек строит проект из 12 домов многоэтажных в Подмосковье, послушал его точку зрение и оно у него противоположное. Но он и сам слегка в негативе на разные моменты смотрит, поэтому как дать оценку его словам? В каких-то других темах, где он негативит или позитивно смотрит, я с ним не согласен, и у меня противоположное мнение.

Сложив два мнения, могу сказать - не знаю я, что будет) Разные люди могут говорить разное, но чтобы делать правильные выводы, надо знать внутреннюю кухню компании, а ее знают ограниченные лица в виде руководства/собственников компании.

Если какой-то человек, агент или блогер будет говорить плохое или хорошое, то просто помните, что он ничего не знает и это его личное мнение. Мнение, которое может исходить из его личных преследуемых задач: что-то продать или охваты получить и т.д.
665
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

20 Nov, 07:48

🛠Купить квартиру в аварийном доме - не очень хорошая затея

Дешёвые квартиры в домах под снос выглядят привлекательно на Циане и Авито, на фоне сегодняшних раздутых цен прямо выделяются. Появляется мысль: а если взять как инвестицию, а потом выгода будет, как дом снесут?

Прежде чем рассказать про минусы такой авантюры, хочу напомнить про разницу между аварийным и ветхим жильем. Аварийный фонд — это жильё, опасное для жизни. Более половины помещений в таком доме могут обрушиться, его расселяют и сносят.
Ветхое жильё не аварийное, но в плохом состоянии. Оно не подлежит сносу, пока не станет аварийным.

Так почему покупка аварийной квартиры невыгодна?

1️⃣ Нет права на новое жильё.

С 2019 года владельцы квартир, купленных в аварийных домах после признания их непригодными, не участвуют в программах переселения. Вместо этого выплачивается компенсация, равная цене покупки. Выгоды никакой, просто трата времени.

2️⃣ Продавец может не сказать, что дом аварийный.

Конечно, на популярных сервисах пишут, аварийный/реновационный дом или нет. Но если вдруг такая ситуация произошла, что купили, а потом узнали о сносе - только через суд можно будет вернуть деньги и расторгнуть договор.

Что по поводу денежной компенсации за аварийную квартиру, то она равна реальной стоимости, указанной в договоре. Поэтому если уж и покупать такое жилье, то обязательно прописывать в договоре честную цену, чтобы избежать потерь.

В общем, покупка квартиры в аварийном доме — не инвестиция, а риск. Закон больше не позволяет спекулировать на переселении, а шанс на прибыль минимален👌
672
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

19 Nov, 20:12

Вот самая красивая скидка))
655
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

19 Nov, 20:12

Сейчас потратил минут 30 времени на Циане.

Выбрал критерии новостройки и только объявления от застройщиков. Посмотрел квартир 50, более 10 ЖК разных.

Я не вижу роста цен. Наверное, в 85% цена относительно июня/сентября ниже сейчас, либо такая же. Есть где-то рост совсем маленький.

Есть застройщики, которые перезаливают объявления, чтобы историю не видно было. Если перезаливают, значит там снижение было. Был бы рост, то наоборот показывали бы, что цена растет быстрей.

Самый удивительный застройщик это, конечно, Левел, показывает скидки от каких-то космических цен)

Смотрел юго-запад за МКАДом и внутри
655
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

19 Nov, 13:15

Сегодня проводили сделку по продаже квартиры.

Цена квартиры 12 600 000
Первый взнос 6 млн.
Ипотека 6,6 млн. ставка 27,4% на 20 лет
Ежемесячный платеж 152 000 руб.

Завтра бы уже ВТБ поднял ставку до 30,5%

Ставка ужас.
596
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

19 Nov, 08:19

💸Рассрочка от застройщика: ловушка или выгодный вариант?

Многие рассматривают рассрочку от застройщика как альтернативу ипотеке. Но за кулисами этого "выгодного" предложения могут скрываться серьезные риски. В чем именно подвох?Разбираемся🔍

Когда продажи недвижимости падают, застройщики начинают предлагать прямую рассрочку без посредников, таких как банки или операторы рассрочек. Плюсы:

✅Нет сложных проверок кредитоспособности.
✅Минимум документов.
✅Возможность растянуть платежи с минимальной переплатой.

Но также есть и серьезные минусы, а это:

1️⃣ Потеря квартиры в случае невыплат
Если вы пропустите платёж, застройщик имеет право разорвать договор. В результате:
- Вы теряете и уже внесённые деньги, и право на квартиру.
- Права защиты, предусмотренные для заемщиков в банках, здесь не работают.

2️⃣ Невозможность взять ипотеку
Если вы захотите перекредитоваться, чтобы закрыть оставшуюся сумму, банки, скорее всего, откажут. Почему?
Квартира находится в залоге у застройщика, что делает её "неликвидной" с точки зрения банка.

3️⃣ Отсутствие регулирования со стороны ЦБ
Рассрочка от застройщика не подпадает под контроль Центрального банка. Все условия — штрафы, порядок расторжения, сроки — регулируются внутренними правилами компании. В случае споров заемщик столкнётся с минимальной защитой своих прав.

4️⃣ Краткие сроки рассрочки
Согласно законопроекту о регулировании рассрочек, максимальный срок может быть ограничен 4-6 месяцами. Это делает такую схему подходящей только для обеспеченных клиентов.

ЦБ советует не пользоваться рассрочками, предпочитая их ипотеке. А я рекомендую здраво оценивать риски и свои возможности.

Ставьте👍🏻, если было полезно, и поделитесь с близкими
585
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

18 Nov, 09:42

Был вопрос в инсте, в ТГ, и на показе квартиры, тоже клиент спросил: "Как дела с квартирой под флиппинг?"

Вчера взял задаток за квартиру, которая покупалась для флиппинга.

Ждемс, что все пройдет хорошо, и уже скоро она будет продана.

Когда выставил квартиру на продажу, то сразу разместил резюме на HH для поиска дизайнера.

Мне очень процесс понравился, но больше столько времени тратить на весь процесс не хочу. Поэтому часть вопросов переложу на дизайнера.

Еще хочу найти кого-то вроде прораба, чтобы он контролировал следующий объект. Договориться на 4-5 контрольных точек и платить за выезд.

Ну а дальше, как стабильно и точно процесс будет налажен, можно и деньги инвесторов привлекать под процесс.

Но сейчас задача продать, потом уйти в паузу до середины января и купить новый объект уже в следующем году.
593
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

17 Nov, 11:51

😨 Что нужно знать перед открытием накопительного счета?

Когда высокая ключевая ставка держится уже долгое время, почти у каждого есть вклад или накопительный счет. Накопительный счет привлекает гибкими условиями и возможностью снять деньги без потери процентов. Отличие от банковских вкладов, по которым условия зафиксированы на весь срок действия договора, накопительный счет не имеет срока и фиксированных условий.

Однако важно понимать особенности таких счетов:

1. Самое важное - ставка может снижаться в любой момент.
Банк вправе менять процентную ставку, уведомив клиента. Например, ставка 11% может уменьшиться до 7%, и это не нарушает закон.

2. Платные выписки по счету.
За информацию о начисленных процентах банк может запросить плату, ведь накопительный счет не равен срочному вкладу.

3. Скрытые комиссии.
Часто открытие счета связано с дебетовой картой и платными услугами, которые банк может подключать, а потом списывать деньги за них автоматически.

При этом денежные средства на накопительном счете так же, как и на вкладе, подлежат обязательному страхованию на сумму до 1,4 млн рублей. Из преимуществ над вкладами - по накопительным счетам дают больший процент, а деньги можно снять без потери процента в любое время.

Так что при выборе двух вариантов - вклад или счет - внимательно изучайте условия и подбирайте под свои потребности)
649
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Nov, 15:38

Вот пост был про ситуацию, когда купил человек квартиру в рассрочку.

Сегодня человек прилетел в МСК по работе и позвал на ужин, чтобы решить, что ему теперь покупать. Самостоятельно не хочет больше покупать)

Застройщик расторгнул ДДУ после претензии, составленной юристом и вернул ему деньги оплаченные. Только пришлось заплатить 500 000 штрафа.
544
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Nov, 09:25

Сейчас вижу в инсте часто видео, в объявлениях на Циан риелторы рассказывают и пишут, мол, через нас можно получить низкую ставку на 10% меньше.

У меня спрашивают люди, как так?

Да чушь они несут, чтобы как-то клиента зацепить, не слушайте их.

Чтобы получить низкую ставку есть только один метод, и эти умники ни при чем!

Платишь комиссию в банк и получаешь скидку. Вот на картинке ставка 18,4%, но надо заплатить комиссию в Сбер в размере 2 190 001 руб. Тогда будет скидка 10%

Нет тут секретного метода
567
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Nov, 09:20

Можно снизить, если получаешь зп на счет сбера, объект на сайте Домклик выставлен и покупаешь через Домклик, до 28,4%

Тогда платеж будет 180 904
503
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Nov, 09:16

Базовая ставка в Сбере. 30,3%
Квартира пусть 10 млн. Первый взнос 25%
Ежемесячный платеж 194 281 на 30 лет.
501
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Nov, 08:52

🫣Ключевую ставку снова поднимут?

С утра увидел новость в ленте о том, что ЦБ снова поднимет ключевую ставку в последний раз (а может и не в последний) в декабре. После этого ставка немного задержится на одном уровне, а затем начнет снижаться после 2025.

По прогнозам Центробанка, снижение ключевой ставки начнется уже в 2025 году. Но вот рыночные ставки по ипотеке к началу 2025 года будут около 32-33%.

Это очень высокие ставки, желающих брать ипотеку под такой процент практически не будет, т.к. переплата в несколько раз превысит стоимость покупаемой недвижимости, а ежемесячный будет огромным.
504
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

16 Nov, 08:24

▶️ Добросовестность при покупке квартиры

Периодически в сфере недвижимости бывает так, что сделку провели, а что-то оказалось не так со стороны продавца. И тогда покупатели пытаются ее оспорить, обращаются в суд, но в определенных случаях покупателю приходится доказывать, что он -  добросовестный приобретатель, т.е. не знал и не мог знать, что выкупает имущество у лица, не имеющего права продавать.

Обычно вопросы к покупателю бывают, когда хотят расторгнуть сделку, допустим, если продавец был банкротом, не выделил детские доли по маткапиталу, продал недвижимость против своей воли и закона.

Дальше начинаются судебные разбирательства, в результате которых выясняют, кто прав, а кто нет.

Я советую при покупке недвижимости обращаться к специалистам, чтобы избегать подобных ситуаций. Агент должен сам проверить от и до вашу будущую недвижимость и точно знать, что с ней проблем не должно быть.

И, конечно, всегда смотрите на цену недвижимости: слишком дешевая квартира на рынке может быть проблемной, а если продавец дает большой дисконт, аргументируя, что вы ему понравились, то, возможно, у квартиры и в дальнейшем будут проблемы с документами.

А обратиться за консультацией вы всегда можете в мои сообщения @aleksandrkolotii. Я на связи и помогу вам разобраться с проблемой👍
551
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

15 Nov, 09:27

💬 Чтобы писать комментарии под постами в моем ТГ, надо перейти по ссылке https://t.me/+yAS5qrBQvTI0ZTli и вступить в чат группы.

В чате оперативно отвечаю на ваши вопросы, вы также можете поделиться каким-то мнением друг с другом.

Мне нравится наше общение в нем! Оно очень приятное и дружелюбное!
604
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

15 Nov, 08:09

✅ Продать долю будет легче

Благодаря новым поправкам в Налоговый кодекс продавать доли будет проще и выгоднее. Главное, что сроки владения стали считать по новым правилам — это важно для тех, кто владеет долей в жилье или участке и планирует их продажу.

📌 Что нового?

1. Срок владения рассчитывается по-другому:
- Теперь для определения минимального срока владения долей будут учитывать не только время владения самой долей, но и всей исходной недвижимостью. Это значит, что владельцам, получившим долю позднее, не нужно будет ждать несколько лет, чтобы продать её с минимальными налогами (или вообще без них).

2. Материнский капитал и доля в квартире:
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, срок владения долей начинается с момента, когда право собственности на жилье было зарегистрировано получателем маткапитала👍🏻

3. Для объединённых объектов:
- При объединении нескольких помещений или земельных участков срок владения объединённой недвижимостью исчисляется с момента получения права на последний объект. Это позволит сократить налог при продаже после объединения.

4. Раздел участка на несколько:
- Если земельный участок был разделён на два и более объекта, минимальный срок владения будет считаться с момента регистрации права на исходный участок, что тоже помогает снизить налоги при продаже.


Новые правила хоть немного снизят налоговую нагрузку при продаже долей. Плюс упростят понимание, с какой даты рассчитывать минимальный срок владения недвижимостью.

Так что точно положительные поправки➕
586
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

14 Nov, 21:36

А помните, как мы все хорошо себя чувствовали в розовых очках в первой половине года, когда ключевая ставка была 16%, а ипотека 18-19%, и думали, что надо чуть потерпеть, в конце года ключевая уже снизится, а ипотека будет под 10%.

Риелторы сказки рассказывали людям, что надо брать сейчас ипотеку, а в конце года рефинансирование сделаете и будете счастливы, ведь цены вырастут. Только несколько месяцев потерпите высокие платежи, а потом все хорошо будет.

А по новостройкам как всех загоняли в траншевую ипотеку. Из каждого утюга говорили про нее риелторы. "Вы сейчас оплатите всего по 100 руб. в месяц, а потом возьмете ипотеку рыночную, но она будет уже маленькой ведь."

Представьте ,сколько сейчас людей сидят в траншевой ипотеке и считают дни до старта основных платежей, которые должны начаться по рыночной ставке?

Заявляю, что я ни одной квартиры не продал в траншевую ипотеку!!!

Пусть я не заработал деньги на этой схеме, как все гребли лопатой, но совесть у меня чиста, и каждому клиенту легко посмотрю в глаза, не опуская их в пол. Я был противником изначально траншевых ипотек и всегда писал, что есть риск и никогда не знаем, что будет завтра, надо расчитывать на свои силы.

Траншевая ипотека возможна, когда ты понимаешь что у тебя будет точная сумма закрыть этот долг с продажи другой недвижимости, допустим.

Мне кажется, что цветочки только начинают распускаться, ягодки будут позже, но сладкими они не будут.
618
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

14 Nov, 21:23

Я снял Рилс про ипотечную ставку, чтобы рассказать, какие платежи будут, и через неделю Сбер поднял ставку.
Подумал, что неактуально и переснял, но не успел выложить)

И опять надо снимать, Сбер снова поднял ставку на ипотеку 🫠

С 15 ноября, а уже на часах 00:23, значит, уже сегодня минимальная ставка:

– на первичном рынке жилья – 28,4%,
– на вторичном – 28,1%

Мне кажется, уже хоть 28%, хоть 35% - руки опустились у всех
672
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

14 Nov, 11:45

😢 Ипотека под 30%

ВТБ поднял процентные ставки по ипотеке до 29,5%

На целых 3% стала больше ставка по рыночной ипотеке в ВТБ. Это и на вторичку, и на новостройки. Ипотека под 30% уже не кажется просто страшилкой, это новая реальность.

Остальные банки тоже близки к такой ставке:

🔸Сбер выдает ипотеку на вторичное жилье под 27,5%, на новостройки под 27,2%.

🔸Альфа оформляет рыночные ипотеки и на вторичку, и на новостройки под 28,49%.
724
Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

14 Nov, 09:09

📌 В разы проще станет узаконить перепланировку

Уже к концу этого года - началу следующего государство намерено упростить процедуру регистрации перепланировок.

Сейчас если владелец квартиры хочет сдвинуть стену или перенести раковину, ему надо заказать проект и согласовать его. Обычно на это уходит до 4-х месяцев. При несогласованной перепланировке ее считают незаконной, могут пойти суды и штрафы, или требования вернуть все, как было. Такое особенно часто бывает, когда продают квартиры с неузаконенной перепланировкой, приходится задним числом решать вопрос.

Но власти намерены упростить процедуру, для этого в Жилищный кодекс РФ хотят внести следующее:

- закрепить внесудебный механизм узаконивания самовольного переустройства;
- прописать возможность подавать заявку на согласование через «Госуслуги»;
- сократить количество документов и сроки согласования;
- установить подробный перечень оснований для отказа в согласовании;
- обещают проработать вопрос по согласованию перепланировки помещений в домах, которые являются памятниками культуры (если объектом охраны является только фасад здания, то проблем с согласованием перепланировки внутренних помещений возникать не должно)

👍, если полезные изменения
673
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

13 Nov, 14:50

Сегодня показывал квартиру потенциальным покупателям.

Люди с пограничного района Курской области, сказали, что жили в Тёткино и им выдали сертификат за утрату жилья.

Говорят, что всем пострадавшим выдают сертификаты и размер сертификата оценивается средней ценой за квадрат на площадь утраченного жилья. Больше 80 000 руб. за кв.м. считают.

Выдают сертификаты, и люди покупают жилье в разных городах страны. Они назвали районы, кому выдавали такие сертификаты, и я прикинул по количеству жителей этих районов. Получается приличная сумма денег идет на рынок недвижимости через сертификаты.

Например, у этих покупателей был дом 400 кв.м., умножаем на 83 000 = 33 200 000 руб.

Хорошо, что государство оперативно решает вопросы переселения в пострадавших районах!

Кстати!
Заметил, в новостях пишут, что много сейчас покупают вторичку за наличку, и продажи вторички хорошо держатся при таких высоких ипотечных ставках. Люди переезжают с пострадавших районов и тоже свой вклад вносят в эту статистику, видимо.
709
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

13 Nov, 13:29

А еще он сказал, что по выданным льготным программам изменений не будет и взявшие ипотеку могут не переживать, государство выполнит все свои обязательства.
608
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

13 Nov, 13:15

⚡️Льготных ипотек больше не будет

Хуснуллин заявил, что никаких новых льготных программ государство делать не собирается.

Они очень затратны для бюджета, поэтому расширения таких программ не будет, пока инфляция и ключевая ставка не снизятся.
623
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

13 Nov, 09:52

Сейчас погрузился еще в новые изменения по семейной ипотеке от Сбера. Рассказываю

Как уже писал, сейчас в Сбере оплатить комиссию нельзя будет напрямую, и только поднятием цены от застройщика можно снизить ПВ.

Так вот, за снижение первоначального взноса с 50% до 20% - 30% раньше надо было отдать 6,6%, а теперь это выйдет 12,6% от суммы займа.
От 30% до 50% было 5,9% стало 11,9%

☝️ но эти цифры появляются, если у стройки есть проектное финансирование Сбербанка. Если нет, то смотрим соседний столбик было и стало)

И теперь, если у вас есть даже 50% своих средств, а стройку финансирует другой банк, то надо будет платить 15,2% еще 🤯😱, раньше не было такого!

Гайки знатно закрутили
635
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

13 Nov, 09:44

Видите табличку? Сейчас расскажу ее суть.
592
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

13 Nov, 06:00

Еще добавлю к изменениям.

Разница в том, что вариант с получением первого взноса 20% или 30% теперь работает только через застройщика (он платит комиссию в банк), а застройщик будет поднимать цену на покупку, что выходит на большие суммы, чем можно было оплатить Сберу комиссию за это поднятие.

Условия изменили на более невыгодные, людям придется больше денег отдать.

Так как 50% на ПВ мало у кого есть, в итоге этот побор людям через месяц два покажут как рост цен на новостройки или как минимум цены не падают!

И будут говорить, как удивительно, вроде гайки закручиваем по ипотеке, а цены растут))

Банки продолжают стричь деньги
433
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 20:19

Сегодня главная новость - Сбербанк с 15 ноября начинает снова записывать на сделки.

Я новость эту видел днем, но только сейчас заметил, что есть изменения с новыми лимитами.

Когда последний раз согласовывали лимиты, то Сбер поднял первый взнос до 50% по семейной ипотеке, но было три основных условия, как можно снизить до 20% или 30% ПВ.

1) Купить новостройку, которую финансирует Сбер, и у них с застройщиком заключены условия по этим стройкам. Месяц назад смотрел, на МСК и МО всего 13 строек было.

2) Субсидирование от застройщика. Цена квартиры увеличивается, и за это покупатель получает возможность снизить первый взнос. Писал про это пост, где за моего клиента получилось убедить платить застройщика самостоятельно без увеличения цены.

3) Единоразовый платеж Сберу за снижение ПВ.

И знаете, какие изменения? Схема с единоразовой комиссией Сберу прикрылась.

Сберу, видимо, прилетело сверху за такие поборы. Марат Хуснуллин, когда это услышал на конференции, обещал лично позвонить Грефу. Видимо, позвонил) лавочка прикрылась.

Только увеличение цены от застройщика осталось как вариант, но и его прикроют, думаю.
514
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 11:48

Отвечу на этот вопрос 👆
У Сбера была такая программа, что можно перевести долг на себя при покупке квартиры с сохранением ипотечной ставки.

У меня даже Рилс был такой) я первым рассказал об этом, и у меня два блогера глупых скопировали и выставили от себя буква в букву (рассказывал вам), теперь одна суд проиграла на 50 тыс., вторая скоро тоже прозреет.

Таких запросов стало больше, но ситуация там такая:

Например, цена квартиры 10 млн., у человека ипотечный долг 2 млн., а следовательно своих надо 8 млн., чтобы схема заработала.

Но большинство этого не понимают и думают, смогут купить квартиру и взять в ипотеку всю нужную им сумму.
537
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 11:42

интересно.....можно под такую квартиру ипотеку перевзять по этой же ставке?
503
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 11:38

Раньше искали квартиры без обременений, а теперь ищут ту, которая в ипотеке) в надежде найти по старой ставки и купить. Таких запросов стало больше, но это очень маловероятная история.

Сейчас можно даже дороже продавать квартиры, если квартира в ипотеке и ставка низкая)
506
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 09:46

А еще иногда мне говорят фразу: "Моя квартира стоит дороже, так как оценка Циана выше".

Получается, собственник в надежде на Циан верит в чудо и хочет, чтобы другие тоже в это верили.

Спустя некоторое время в итоге будет виноват риелтор, который не может выполнить ожидания клиента, верящего в машинную оценку Циана.

В итоге плохой риелтор, ничего не делает, чтобы продать квартиру.

На скрине оценка Циана этой же квартиры, по версии Циана она должна стоить дороже на 2,7 млн.

Хорошая фраза от Циана, что данная оценка поможет покупателю поторговаться, а продавцу выгоднее и быстрее продать)

Вы, наверное, понимаете, что Циану неинтересно, чтобы вы продали свою квартиру? Чем дольше вы продаете, тем больше Циан заработает, пока вы размещаете рекламу у него на площадке. У него бизнес строится вокруг того, чтобы вы долго продавали.
476
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 09:40

Писали в комментариях, что не видят снижение цены на вторички.
Я смотрю квартиры постоянно на Циан и вижу, как квартиры снижают в цене.

Значит на момент публикации собственники сравнивают цены с другими конкурентами и выставляют квартиры по цене выше. Так как тишина и никто не интересуется квартирой, то приходится снижаться в цене.
Снижение на 1,7 млн. Таких примеров достаточно. Сейчас большинство объявлений с зеленой стрелкой показывающей снижение, когда был рост везде были красные стрелки. Все поднимали постоянно стоимость
472
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

12 Nov, 08:41

"Опять поднимем", - ЦБ открыто говорит, что до конца 2024 ставка вырастет

Центробанк может снова поднять ключевую ставку из-за продолжающегося роста цен, как сообщил зампред ЦБ Алексей Заботкин на встрече с представителями фракции «Единая Россия». Увеличение ставки призвано сдержать инфляцию и поддержать стабильность экономики в условиях повышенного спроса и роста цен.

Несмотря на опасения бизнеса, Центробанк уверяет, что доступ к кредитам останется, а рост экономики — устойчивым. Даже на фоне возможного повышения ставки ранее привлеченные инвестиции позволят компаниям расширять производственные мощности, поддерживая рост предложения. Но это пока просто слова, т.к. многие компании (и достаточно крупные) уже говорят, что платежи по кредитам с новой ставкой превышают выручку, компании работают себе в убыток.

Есть и позитивные новости: глава ЦБ Эльвира Набиуллина на встрече с КПРФ пообещала, что начиная с марта 2025 года ключевая ставка начнет постепенно снижаться. Планируется, что к концу года она вернется к уровням, зафиксированным в 2023 году.

ЦБ рассчитывает достичь целевого уровня инфляции в 4%, а пока не достигнет - видимо, придется нам жить со ставкой 23-25%. Так что никаких точных данных, когда именно понизят, пока не говорят.
481
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

11 Nov, 15:59

Я ранее писал, что могут с льготной ипотекой придумать какую-то петлю.

И одна из моих мыслей как раз была такая: могут сказать тем, у кого несколько льготных ипотек, мол, закрывайте ипотеки льготные, если несколько или продавайте свои квартиры.

Вот может к этому ведут, что до 1 июля срок будет продать квартиры лишние 🤔

Это конечно будет гениально) я уже писал об этом. Сначала раздаем ипотеку, помогаем строительной отрасли, но потом надо как-то деньги вернуть выданные.

Ждем пояснений!
557
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

11 Nov, 15:54

Вот такие новости появились.

‼️ЦБ РФ намерен ввести количественные ограничения на выдачу ипотеки ориентировочно с 1 июля 2025 года.

💭
Страшно! Очень страшно! Мы не знаем, что это такое, если бы мы знали, что это такое, но мы не знаем, что это такое!⁠⁠

Что это значит - пока неясно, но новый виток подталкивания к ажиотажу 🤔
547
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

11 Nov, 09:36

✅ Лимиты по Семейной ипотеке перераспределили, и ВТБ с 13 ноября возобновит проведение сделок по ней.

Стандартный ПВ от 50,1%. Для зарплатных клиентов или при комбо-ипотеке (с подтвержением дохода и занятости) от 20,1%.
575
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

11 Nov, 08:20

Цены на новостройки пошли вниз: хорошее время для покупки или стоит подождать?

Цены на квартиры в новостройках по всей России начали постепенно, но уверенно снижаться. Ранее писал, что вторичка сбавила темпы роста цен, они замерли, и продавцы стали более расположены давать дисконт. Сейчас и новостройки подключились.

Ориентировочно большинство лотов могут подешеветь до 15%, и в октябре уже зафиксировано снижение в ключевых регионах, включая Санкт-Петербург, Москву, Сочи, Краснодар, Нижний Новгород и Калининград.

Почему цены падают?
Главная причина - рост ключевой ставки и завершение ряда льготных программ по ипотеке, а также снижение покупательной способности населения. Например, в октябре снижение стоимости составило 1,3% в Сочи, 0,9% в Санкт-Петербурге, и 0,6% в Нижнем Новгороде.

Девелоперы же боятся, что покупатели, узнав о снижении, начнут откладывать покупку в ожидании еще более выгодных цен.

Пока неизвестно, продолжится ли падение или это будет разовое снижение для привлечения покупателя. Для тех, кто ищет возможность для покупки, это может быть хорошее время для мониторинга рынка — снижение может дать шанс приобрести жилье по более выгодной цене.
Обращайтесь в мои сообщения за персональной консультацией @aleksandrkolotii
611
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

10 Nov, 09:35

Сравнил для вас ежемесячные платежи по рыночной и семейной ипотеке🤝
680
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

10 Nov, 08:55

Давайте предположим возможные изменения.

Сейчас семейную ипотеку можно взять, если есть один ребенок 6 лет. В некоторых регионах можно и с двумя несовершеннолетними детьми.

1) Логично добавить про двух детей во все регионы. Сделать обязательным первоначальный взнос 50% без возможности снижения до 30% или 20% за комиссию банку.

2) Первый взнос 50% увеличивает надежность, что люди смогут платить и обдуманно подходят к этому вопросу (ну и государству платить меньше).

3) Надо как-то привязать размер займа к количеству детей. Если у вас один ребенок, то вы сумму в ипотеку должны брать меньше. Зачем давать 12 млн. в кредит, если у вас 1 ребенок? Пусть будет 6. Если двое детей, то 9 максимум. Если трое детей, то 12 максимум.
Чем больше семья, тем им площадь нужна больше. Вроде логично.

Тогда будет действительно ипотека точечно направлена на семьи. Родили одного - взяли ипотеку на 1к или 2к студию. Родили второго, выросли уже из этой и идете покупать 2к.

Мне кажется нормально будет🤔
639
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

10 Nov, 08:38

Сегодня еще видел новость, но она такая, на уровне болтовни какого-то эксперта.

Хотя я ранее писал об этом, и если примут, то я поставлю себе еще одну галочку в предсказаниях)

Эксперт сказал, что была ошибка давать неограниченное количество льготных ипотек, если у человека несколько льготных ипотек, то надо оставить одну, а другие сделать рыночными.

Суть в чем: почему государство должно тратить деньги налогоплательщиков на субсидии этих ипотек инвесторов.
554
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

10 Nov, 08:33

Думаю, сейчас закончатся лимиты, которые выделяли последний раз на Семейную ипотеку, и снова изменят условия по ипотеке.

Есть поручение, где ответственные Мишустин и Набиуллина должны предложить изменения в льготном кредитовании, если потребуется.

Как известно, Набиуллина противник льготного кредитования, а значит нас ждут новые изменения.

Вы, возможно, не замечаете, но постепенно закручиваются гайки с льготной ипотекой. Чуть закрутят и смотрят на ситуацию, снова закручивают и смотрят, постепенно обрезают.

На самом деле то, что постепенно режут и анализируют - это очень хороший сигнал, значит наблюдают и следят. Если бы сразу отрубили все, то мог быть бы крах, а так контролируемая ситуация.
585
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

09 Nov, 08:55

Налоговый вычет для пенсионеров: как вернуть деньги за покупку жилья

💸 Знали ли вы, что пенсионеры могут получить налоговый вычет за покупку жилья с дополнительными льготами?

Если вы приобрели недвижимость, государство позволяет вернуть часть средств, а пенсионерам доступны еще более лояльные условия.

Для пенсионеров особый порядок возврата налога:
В отличие от обычных налогоплательщиков, которые могут переносить вычет только на последующие годы, пенсионеры могут получить его и за три предшествующих года. То есть, если пенсионер купил квартиру в 2022 году, он может вернуть налог за 2021, 2020 и даже 2019 год, что делает сумму возврата более выгодной и быстрой.

А как быть неработающим пенсионерам?

Хорошая новость — даже если пенсионер официально не работает, он все равно может воспользоваться налоговым вычетом, если сдает квартиру в аренду и платит налоги. Такой пенсионер вправе получить возврат наравне с работающими гражданами в пределах суммы налога, уплаченного за год.

На что еще можно получить вычет?

Кроме покупки жилья, пенсионеры также могут вернуть налог за расходы на лечение, образование и другие предусмотренные статьи. Но это в том случае, если они делали за год налоговые отчисления.

Ставьте ❤️, если было интересно
647
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

08 Nov, 07:46

Цены на вторичку падают

🏢 Цены на вторичное жилье прекратили свой рост и, скорее всего, начнут снижаться к концу года. Пока сложно точно сказать, насколько сильно опустятся цены — думаю, в среднем по стране на 10-15%. На отдельные лоты больше, на хорошую локацию и с ремонтом - меньше. Но уже сейчас видно, что высокий спрос на вторичку остается в прошлом.

На фоне завершения льготных ипотечных программ и роста ключевой ставки собственники вторичного жилья надеялись на оживление покупательской активности, но этого не произошло: у многих покупателей нет в наличке таких денег, чтобы сразу выплатить всю сумму, а ипотека с платежом 180к в месяц не по карману.

Поэтому и спрос снизился примерно на 18% по сравнению с прошлым годом, и все больше потенциальных покупателей выжидают или ищут альтернативу, например, на рынке аренды или новостроек, где можно еще получить льготную семейную ипотеку.

В нынешних условиях ипотека с высокими ставками стала финансовой нагрузкой, которую многие семьи просто не готовы взять на себя. Поэтому владельцы, чтобы не снижать стоимость, переходят к сдаче квартир в аренду — за последний месяц арендные ставки на однокомнатные квартиры выросли примерно на 10%.

Если вам нужно продать квартиру сейчас, скажу, что грамотный специалист по недвижимости поможет продать даже в такие непростые времена, поставит адекватную цену, организует просмотры и найдет покупателей. Обращайтесь за помощью @aleksandrkolotii
724
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

07 Nov, 09:34

ЦБ снова поднимет ставку?

✅ ЦБ снова заявил об "очень высокой" вероятности нового повышения ключевой ставки в декабре — это станет уже третьим значительным увеличением за последние месяцы. Ходят слухи, что в этот раз ключевую ставку могут поднять вплоть до 23-25%.

С одной стороны - предсказуемо.
В октябре Банк России поднял ставку с 19% до 21% и рассматривал вариант увеличения до 22%. Однако решили не спешить, опасаясь резких колебаний на финансовых рынках. Теперь регулятор оставляет пространство для маневра: возможно, ставка вырастет до 23% в декабре. А может, поднимут и выше, т.к. инфляция, словно заколдованная, продолжает расти и никак не снижается.

Что нас ждет дальше?

Однозначно - высокая ключевая ставка и малодоступные кредиты на ближайшие пару лет.

В прогнозе ЦБ на три года говорится о снижении ставки начиная с середины 2025 года. К 2026 году ожидается, что ставка может составить в среднем 12-13%, а к 2027 году — около 7,5-8,5%.

Но это только предварительные расчеты, которые, кстати, делали и раньше, и говорили, что к концу 2024 ставку понизят, инфляцию охладят. Однако сейчас все ровно наоборот происходит.
782
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

06 Nov, 15:38

Я давно не ходил в магазин, чтобы купить сразу много продуктов.

Обычно мелкими частями привозит доставка, а тут решили сходить с женой в Ашан.

Заметил, что все цены умножили на два, с последнего моего визита туда прошло полгода. Купили по мелочи на 17 000, раньше можно было целую тележку забить, а сейчас пару корзин получилось.

Есть часть людей, которые брали/берут кредиты на 70-80% от своего заработка и, если заработок не растет, то очень тяжело становится жить при росте цен на все товары/услуги. А у них ведь еще есть достаточно большая финансовая нагрузка в виде кредита.

Получается платишь, платишь кредит в надежде выкарабкаться из этой трясины, а цены растут, растут, и в какой-то точке приходит осознание, что все, сил нет так жить. Выставляют квартиру на продажу, чтобы закрыть все кредиты.
798
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

06 Nov, 11:56

Купил квартиру за 10 млн., взяв в ипотеку 8 млн.

За год отдал по ипотеке процентов с 8 млн. 3 440 000 руб.)
715
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

06 Nov, 11:54

43,2% - максимальная ставка по рыночной ипотеке на сегодняшний день

На начало ноября 2024 года среди крупнейших по объемам выдачи ипотечных кредитов банков наибольшая величина максимальной полной стоимости ипотечного кредита (ПСК) зафиксирована:

🔸Совкомбанк — почти 43,2%;
🔸ВТБ — около 37,1%;
🔸Сбербанк — 31,3%.

Выше 30% полная стоимость кредита также в Т-Банке, МКБ и Газпромбанке.
782
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

06 Nov, 08:09

💰Может ли бывший супруг претендовать на долю в квартире?

Все мы знаем, что при разводе делится между супругами только совместно нажитое имущество, то, что покупали после того, как вступили в брак.

А вот имущество (движимое, недвижимое, счета, драгоценности и т.д), которое супруги купили до брака, остается все же личным имуществом и не делится при разводе. Конечно, если раздел имущества доходит до суда, могут потребоваться документы, которые подтвердят, что собственность приобретена до заключения брака.

❗️Есть одно "но", которое является своеобразным исключением из общего правила выше. Допустим, у супруги была дача, которую она купила до брака. Вместе с мужем они ее ремонтировали, утепляли, в общем, вкладывались материально и физически. Потом поняли, что пути расходятся, решили развестись. И супруг посчитал, что в дачу бывшей жены вложил немало средств и труда, и подал в суд заявление на раздел имущества.

И его права на часть собственности бывшей супруги признали. Ст. 37 СК РФ действительно предусматривает, что личное имущество каждого супруга могут признать совместной собственностью, если за время брака в него были произведены вложения, которые значительно увеличивают его стоимость — за счет общего имущества супругов, личного имущества другого супруга или его труда.

Как именно признали права супруга на часть собственности?

В таких случаях проводят экспертизу, которая должна подтвердить, что в результате вложений супруга стоимость имущества бывшей жены увеличилась.

Могут быть разные варианты расчета вложений: если бывшие супруги вместе вкладывались в имущество, если вкладывался один, а также экспертиза посчитает, какая именно часть имущества увеличилась в стоимости, и именно ее разделит (допустим, ремонтировали вместе дачный домик, и разделят в суде его, а не дачный участок).

Задавайте ваши вопросы в комментариях 🤝
678
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

05 Nov, 08:30

Кому под силу ипотека под 25%? Кто вообще решается на такие ставки и зачем.

Ставки по рыночной ипотеке превысили 25%, а иногда доходят и до 30%📈 Но даже такие условия не останавливают некоторых заемщиков, у которых есть определенные финансовые возможности и необходимость в жилье. Кто эти люди?

1️⃣ Заемщики с крупным первоначальным взносом

В основном ипотеку сейчас берут те, кто может внести значительную сумму сразу. Это обычно люди, получившие наследство или продавшие старое жилье. Более половины заемщиков вносят от 50% стоимости, а 47% — от 70% и выше. Такая ситуация получается из-за разницы цен первичного рынка и вторичного или когда расширяют жилплощадь. Раньше могли бы другую квартиру без ипотеки взять, сейчас приходится у банка добирать.

2️⃣ Заемщики по комбинированным программам

В рамках семейной ипотеки есть лимит на льготный кредит, и часть суммы приходится брать под рыночную ставку (ну это, конечно, если вы прошли под условия и успели оформить заявку)). Например, в Москве можно оформить семейную ипотеку на 12 млн рублей, а остальное — добавить под более высокие проценты.

3️⃣ Заемщики, которые получают дисконт

Рынок предлагает скидки на некоторые объекты, что помогает компенсировать высокие процентные ставки. Такие заемщики рассчитывают на скидку, быстрый расчет по кредиту или рефинансирование в будущем. Но тут нужно рассчитывать реальные финансовые возможности, а не слепо верить, что через полгода и ставку снизят, и вы как-то досрочно все погасить сможете.

4️⃣ Отдельная категория покупателей - те, кто рассчитывает на рефинансирование

В условиях роста цен на аренду недвижимость остается востребованной. Многие рассчитывают перекредитоваться, когда ставки снизятся, и именно этим мотивируются заемщики по рыночной ипотеке. Но кто знает, когда эта ключевая ставка снизится?)

Застройщики и банки дали примерный портрет тех, кто берет ипотеку под 23-25%. Обычно это люди в возрасте около 39 лет, чаще всего женщины (почти 55%). Многие из них в браке и без детей (89%). Такие заемщики приобретают жилье для улучшения условий и рассчитывают на досрочную выплату или рефинансирование.
663
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

04 Nov, 09:35

Кто-то спрашивал у меня, почему за квартиры, которые продаются с обременением в виде ренты, просят много денег. Еще вопрос был: "А что, кто-то покупает?"

Вчера смотрел объявления и встретил одно.

Надо заплатить за квартиру 6,5 млн. (хотели 8,5 изначально). Посмотрел в локации, минимальная 1к квартира есть за 10 млн. такого же типа и далее от 11,3.

Каждый месяц платить 25 000 еще за ренту + коммуналка 5 тыс.

Реновацию обещают в 2027 - 2028 году.

Вот тут и надо считать, выгодное ли это предложение.

Разница между рынком пусть минимум 3,5 млн.

В год платить 30 тыс. на 12 месяцев = 360 000 в год.

3 500 000 / 360 000 = почти 10 лет экономия.

Вопрос: сколько 77-летняя женщина проживет - неизвестно, видимо, перед такой инвестиционной покупкой важно смотреть больничную карточку собственницы, так как от ее состояния здоровья зависит доходность покупателя 🫣.

Инвестиция в надежде на чужую см.рть, как бы это грубо, ужасно ни звучало, но именно такой она является.
707
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

04 Nov, 09:34

🕔 Осталось меньше месяца: проверяем и оплачиваем налог на имущество!

В личных кабинетах на сайте ФНС уже появились суммы налога на имущество за 2023 год, которые нужно оплатить до 2 декабря!

Не упустите важные детали и следите за сроками — вот что нужно знать:

1. 📅 Срок уплаты — до 2 декабря. Обычно налоги на имущество нужно заплатить до 1 декабря, но в этом году последний день — понедельник, 2 декабря, потому что 1-е выпадает на выходной. Эта дата установлена статьей 409 НК РФ.

2.💳 Удобная оплата через Единый налоговый счет.
Каждый налогоплательщик может оплачивать налоги заранее, используя ЕНС. Пополняйте счет частями и не переживайте, если уведомление еще не пришло.

3.🏠 Что именно облагается налогом?
В список попадает вся зарегистрированная в ЕГРН недвижимость — квартиры, дома, гаражи, даже если они оформлены на несовершеннолетних. Родители могут настроить семейный доступ в своем кабинете и контролировать налоги за детей.

4. 💸 Разные ставки в регионах. Налог на имущество физлиц — местный, а значит, в каждом регионе свои ставки, зависящие от типа объекта и его стоимости. Информацию можно найти на сайте ФНС.

5. 👵 Льготы по налогу.
Узнать, положены ли вам льготы, можно через сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС. Льготы бывают федеральными и местными.

6. Если не оплатить налог до 2 декабря, с 3-го числа пойдут пени, а при длительной просрочке возможны и штрафы — до 40% от суммы долга.

Так что не затягивайте с этим и вовремя оплатите налоги)
654
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

03 Nov, 08:58

Когда наследники отвечают по долгам?

Если человек принял наследство, бывают случаи, что вместе с бесплатной квартирой на него могут перейти и долги наследодателя. Однако закон даёт ряд ограничений, чтобы наследники не несли непосильных обязательств.

1️⃣ Ответственность только в пределах стоимости наследства. Это значит, что наследника не обяжут платить больше, чем стоимость имущества, которое он получил. Рыночная стоимость наследства определяется на момент открытия наследства — и любые её изменения в будущем на размер долга не повлияют. Например, если стоимость квартиры оценена в 12 млн рублей, то больше этой суммы взыскать с наследника по долгам наследодателя нельзя.

2️⃣ Проценты по долгам наследодателя начисляются не сразу. В течение стандартного шестимесячного срока, который даётся для принятия наследства, проценты не начисляются. Это правило защищает наследников от внезапных дополнительных долгов.

3️⃣ Суд может отменить проценты, если кредитор злоупотреблял правом. Если кредитор умышленно не предъявляет требования к наследникам, чтобы «накрутить» проценты, суд может отказать ему в этих дополнительных начислениях за всё время с момента открытия наследства.

Возьмём случай из практики: после смерти наследодателя его сын принял наследство, включавшее квартиру стоимостью 6 млн рублей. Однако вскоре выяснилось, что у отца были долги перед банком общей суммой около 7,5 млн (несколько кредитов и большие проценты по микрозаймам). Банк попытался взыскать с наследника долг в полном объёме, включая проценты за всё время после открытия наследства. Сын подал иск, и суд постановил, что долг не может превышать 6 млн рублей — стоимость квартиры, полученной в наследство. Также проценты были пересчитаны, так как банк предъявил требования к наследнику спустя 8 месяцев, явно ожидая, чтобы увеличить сумму процентов. Суд отказал банку во взыскании процентов за весь период, когда он задерживал предъявление требований, и стал на сторону наследника.

Ставьте ❤️, если было полезно
685
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

02 Nov, 10:53

😁72 миллиона за ипотеку на «однушку» — или вертолёт, ферма и кругосветки?

Переплата по ипотеке за столичную однокомнатную квартиру под 26% годовых — это сумма, сравнимая с целыми состояниями! На эти деньги можно купить сразу несколько квартир, но и дважды (!) слетать в космос, если появится желание сбежать подальше от ипотечного бремени. Или как насчёт 15 восхождений на Эверест?

А между тем это все лишь стандартная "однушка" за 15 млн рублей в Москве по рыночной ипотеке. Если посчитать, что досрочного гашения не будет, то при взносе в 4,5 млн с ипотекой на 30 лет роскошная квартира обойдётся в переплату в 72 млн!

За такие деньги можно выстроить целый город из 480 iPhone 16 Pro, скупить полсотни "Лад" или даже обзавестись вертолетом, чтобы свысока наблюдать за столичными пробками. А если вы мечтаете о природе — представьте себе подмосковную ферму на 400 гектаров или целый кирпичный завод с карьером в Ростовской области.

Для тех, кто предпочитает путешествия, переплата по ипотеке на таких условиях — это 360 поездок в Таиланд или несколько кругосветок на роскошных лайнерах.

Такую статистику увидел в ленте, решил поделиться с вами) конечно, что-то авторы преувеличивают, ведь инфляцию тоже надо иметь в виду, деньги так или иначе обесцениваются, за 30 лет, возможно, эти 72 млн будут уже не так ощущаться. Но все равно цифры чудовищные - как и платеж в 230-260 тыс каждый месяц за обычную однушку.
799
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

01 Nov, 09:45

🔒 Как безопасно оплачивать сделки с недвижимостью?

При покупке недвижимости многие сталкиваются с важным вопросом: как оплатить сделку, чтобы минимизировать риски? Самыми безопасными методами безналичных расчетов считаются аккредитив и счет-эскроу — оба защищают интересы покупателей и гарантируют перевод средств продавцу только при соблюдении всех условий сделки.

🔸Аккредитив:

Покупатель открывает аккредитивный счет в банке и переводит туда деньги. Банк передаст средства продавцу только после проверки документов о переходе прав собственности, таких как выписка из ЕГРН. Если сделка не состоится или срок действия аккредитива истечет, средства вернутся к покупателю.

🔸Счет-эскроу:

Эта схема используется для долевого строительства и защищает дольщиков. Средства замораживаются на счете-эскроу, а застройщик получит их только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Этот метод обязателен при заключении договоров долевого участия, что значительно снижает риски для покупателя.

Для крупных сделок с недвижимостью оба метода позволяют с уверенностью и без риска проводить расчеты.

Если было интересно, поддержите👍🏻
823
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

01 Nov, 08:30

Вчера в новостях было👇

В Госдуме предложили освободить от НДФЛ при продаже недвижимости семьи с одним ребёнком.

Сейчас аналогичная норма действует для семей с двумя и более детьми.

🤔
Тут я дал бы комментарий про «аналогичную норму». Уже не один раз встречал ситуацию, что закон трактуют так, что есть двое детей, значит налога не будет.

А трактуют риелторы, которые не разбираются с вопросом, а владеют поверхностной информацией. Потом людям налог прилетает с продажи квартиры.

Да, есть возможность не платить налог с продажи квартиры, но там есть 5 критериев, которые надо выполнить.

Если примут и с одним ребенком, то будет очень хорошо 👍, станет проще продавать и покупать людям без потери денег.

Обращайтесь за консультацией в личку по продаже квартиры и разберем все ваши вопросы @aleksandrkolotii
823
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

31 Oct, 13:57

❗️Минфин России надеется, что увеличения лимитов по программе "Семейная ипотека" хватит до конца 2024 года


Это говорит о том, что видимо, последние в этом году добавки на семейную.

Будем следить за новостями
831
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

31 Oct, 12:55

В понедельник записались, а сегодня провели сделку в Сбере и выдали клиенту семейную ипотеку!
829
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

30 Oct, 10:41

Итого скидка на квартиру составила 1 282 589 руб.
и получилось уйти от удорожания квартиры на 819 278 руб. или 1 097 923

Экономия составила минимум 2 101 867 руб.
308
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

30 Oct, 10:31

Стоимость квартиры 14 842 000 руб.
По новым правилам Сбера первый взнос должен быть 50%, а это 7 421 000 руб.

Клиент изначально (до остановки выдачи) хотел купить с первым взносом в размере 20% - 2 968 400 руб.

Сбер позволяет снизить первый взнос до 30% или 20%, заплатив ему бонус. За 30% 5,9% от займа и 6,9% за 20%

Получается, нам, чтобы первый взнос был 20%, надо взять денег 11 873 600 руб. и заплатить Сберу 6,9% от этой суммы, т.е. 819 278 руб.

Получается, цена квартиры будет 15 661 278 руб., т.е. в договоре все так же 14 842 000 руб., а бонус Сберу дополнительно платишь сам.
_
НО есть и вторая официальная схема от Сбера, как снизить первый взнос.

Если есть субсидированная ставка от застройщика.

Чтобы получить 20% или 30% ПВ по схеме от застройщика, застройщик поднимает цену.
При взносе 30% застройщик сказал - будет цена 15 720 215 руб.
При взносе 20% цена будет 15 939 923 руб.

И застройщик еще снижает ипотечную ставку до 5,5%

Конечно, оба варианта, как от застройщика, так и от Сбера напрямую влияют на цену, а нам не хотелось поднятие цены. Мы что, зря прогиб делали за скидку)

Выбираю план действия такой 👇

Звоню менеджеру застройщика и говорю, что мы не будем покупать, так как денег нет на такой первый взнос, а удорожание квартиры нас не устраивает, и надо что-то придумать, прощаюсь и кладу трубку в ожидании чуда.

В итоге чудо свершилось: менеджер понял мой намек, он недолго думая перезванивает и сообщает, что согласовал покупку с ПВ 20% без удорожания, т.е. цена останется 14 842 00 руб. а положенный платеж в банк, из-за которого происходит удорожание квартиры, они заплатят сами со стороны застройщика.

Вот такая история получилась.
326
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

30 Oct, 10:08

Когда смотрели квартиру, то стоимость была за нее 16 124 589 руб.

В отделе продаж общались с менеджером, решили поторговаться, но в скидке нам менеджер отказал.

Когда отрицательный ответ по скидке услышал мой клиент, то это ему не понравилось. Он посмотрел на меня и кивнул головой, а я ответил ему тем же жестом, так сказать, согласился с его решением и подтвердил, чтобы он действовал по своему желанию.

Мне сразу было понятно, что ответ менеджера клиенту не понравился и он будет применять все методы, чтобы получить скидку. Он резко встал перед ним и, смотря на него сверху вниз, задал ему вопрос: "Ты уверен, что скидки не будет?", менеджер ответил: "Точно!"
Когда он подтвердил свое решение, то на его лице появилась улыбка с оттенком какой-то скрытой наглости.

Дальше все так резко произошло, что я даже не успел достать телефон, чтобы снять красивый сториз, но клиент уже совершил прогиб (бросок) через себя этого менеджера.

Через мгновение менеджер лежал на полу и не шевелился, а с его носа потекла маленькая капелька крови. Мне показалось, что мы слегка перегнули палку и сделали что-то лишнее 🫣, но уже было поздно.

Эти 10 секунд, пока менеджер не шевелился, были вечностью, а на моем лбу выступил пот. Он открыл глаза и что-то прошептал. Я поднес свое ухо к его рту, чтобы услышать, что он говорит. "Я вижу белый свет", - прошептал менеджер. Тут было понятно, что с ним все в порядке, так как это был фонарик моего телефона, которым я светил ему в глаза. Мне стало намного легче, что он приходит в себя.

Менеджер одной рукой зацепился за стол и встал с пола. Его одежда была слегка помята, одной рукой продолжал держаться за стол, видимо, кружилась голова, а второй рукой держался за спину. Сразу сказал, что неправ и готов дать нам скидку, а по лицу было видно - повторить данное действие он не хотел бы.

Мой клиент на всякий случай спросил у него еще раз: "Точно скидка будет?", тот ответил: "Да. Скидку обещаю!"

Озвучил нам новую стоимость квартиры 14 842 000 руб., скидка составила 1 282 589 руб.


Конечно же, это была шутка про прогиб😅. Мы просто посидели пообщались с ним, сказали, что денег нет и он должен войти в наше положение.

Попросили составить письмо на руководство и согласовать для нас скидку. На следующий день он перезвонил и обрадовал нас скидкой.

На момент выбора квартиры у клиента уже было одобрение по семейной ипотеке, но Сбер тогда остановил выдачу и нам пришлось ждать, когда начнут выдавать снова.

22 октября Сбер снова начал выдавать семейную ипотеку и записывать клиентов, но, как вы помните, он изменил условия.

Изначально мы рассчитывали на первый взнос в размере 20%, но Сбер сказал, что теперь только 50% первый взнос, а это не 20%
20% = 2 968 400 руб.
50% = 7 421 000 руб.

Больше на 4 452 600

Сейчас расскажу, как мы в итоге решили вопрос с 50%.
322
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

30 Oct, 09:06

Мы с клиентом успели записаться на сделку, и это не коснулось нас.

Хотели потянуть с этим вопросом, но мне шепнули, что надо записаться, иначе через 1-2 дня не сможете, так как Сбер перестанет записывать на сделку.

Оперативно записал клиента на сделку на четверг (31 октября), которая будет завтра.

Интересная покупка получается, сейчас вам расскажу о ней.
340
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

30 Oct, 08:56

Главная сегодняшняя новость ❗️

Сбербанк снова приостановил запись на проведение сделок по семейной ипотеке!

Следовательно, лимиты закончились.

Хочу вам напомнить, что недавно тоже лимиты заканчивались, и была приостановка выдачи по семейной ипотеке.

Потом распределили лимиты и на Сбер выделили, всем сообщили, что лимитов точно хватит до конца года.

Хочу вам напомнить, что 22 октября Сбер начал выдавать ипотеку после выделения ему лимитов, а сегодня 30 октября. Хватило на 8 дней 😱

Для клиентов, которые записались на сделку до 30 октября, выдачи кредитов пройдут в штатном порядке. Банк возобновит запись на сделки по программе "Семейная ипотека" сразу после выделения дополнительного лимита.
353
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

29 Oct, 08:29

Новостройки дешевеют: что будет с ценами на жилье?

На рынке новостроек начала прослеживаться положительная тенденция снижения цен — об этом заявила глава Центробанка России Эльвира Набиуллина.

По её словам, благодаря принятым мерам квадрат уже начал дешеветь в нескольких регионах. А значит, не за горами и снижение цен на новостройки по всей стране.

ЦБ доволен статистикой, открыто заявляет, что если эта тенденция продолжится, то мы добьемся сокращения разрыва между ценами на первичное и вторичное жилье.

Я уверен, что никто не будет массово обваливать цены на новострой, застройщики и раньше предлагали небольшой дисконт, теперь это становится основным механизмом привлечения покупателей, но нет каких-то невероятно подешевевших квартир.
Та же вторичка, несмотря на ставки по ипотеке 25% и все-таки снижение спроса, уверенно держит стоимость.
Возможно, в масштабах страны или через какое-то время мы ощутим положительные изменения, но пока бежать скупать новострой для инвестиций рано. Лучше подождем и посмотрим.

А для жизни всегда можно найти неплохой вариант, если грамотно поискать) обращайтесь за бесплатным подбором @aleksandrkolotii👨🏻‍💻
476
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

28 Oct, 11:51

Ключевая ставка всего несколько дней 21%, а в ленте попадается все больше новостей, что не за горами поднятие и до 23%.

ЦБ ясно дал понять - высокая ключевая ставка не снизится просто так с течением времени, ее будут снижать только тогда, когда рост цен замедлится. Т.е. снизится инфляция. Сейчас ЦБ применяет только высокую ключевую ставку в качестве главного инструмента, но есть и другие варианты:

- повысить налоговую нагрузку на физиков и юр.лиц (уже сделали, ждут результаты, правда, ближе к 2026);

- заморозка цен на ключевые товары (помните истории с яйцами?);

- инвестиции в отечественное производство и поддержка малого и среднего бизнеса, чтобы было больше компаний, у которых будет расти доход и налоговые отчисления;

- сокращение расходов государства;

- сокращение объемов кредитования (вроде пытаются, но пока уровень закредитованности только растет);

- контроль за ростом доходов граждан (логика вроде "меньше зарабатывают = меньше будут тратить").

Как вы считаете, сколько пунктов из этого списка действуют у нас?
516
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

28 Oct, 07:47

А вот еще немного интересной статистики по вкладам👇

Только за сентябрь наши граждане принесли в банки 1,1 трлн руб на краткосрочные вклады. Это стало рекордом по росту сумм на вкладах.

И в то же время - кредитов банки выдали за тот же сентябрь почти на 1 трлн руб.

Вышли в ноль, получается?)

Пока инфляция и экономическая ситуация будут оставаться такими, как сейчас, государство при помощи банков будет продолжать брать деньги у людей и направлять их в экономику.
515
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

28 Oct, 07:29

💰ВТБ поднял ставки по депозитам до 28%

С 28 октября 2024 года максимальная ставка по депозитам на полгода составит 22% годовых. На сроки 3 и 12 месяцев — до 21% годовых для абсолютно всех клиентов.

Но можно получить еще больше выгоды, если открыть депозит с ПДС (программа долгосрочных сбережений), тогда клиенты могут получить ставку до 28% годовых, если оформят программу долгосрочных сбережений от НПФ ВТБ. Минимальная сумма депозита — 30 тысяч рублей.

Также в ВТБ намекнули, что и накопительные счета ждут улучшения в ближайшее время❕
528
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

27 Oct, 09:40

Как вернуть деньги за чужие долги по коммуналке?

Если при покупке квартиры покупатель должным образом не проверил состояние коммунальных платежей предыдущего собственника, нередко может случиться такая ситуация: купили квартиру, а потом узнаёте, что на ней висит долг на капремонт от прошлого владельца. Что делать в этом случае? Продавец то легко может отказаться платить.

На самом деле да, оплатить придется новому владельцу. Ведь по закону обязательство оплаты ЖКХ перешло к нему, квитанции и счет открыты на его имя. Но это не значит, что деньги за долги предыдущего собственника никак не вернуть.

В судебной практике есть случаи, когда новый владелец добивался компенсации денег, отданных за долги по коммуналке бывшего владельца. И тот был вынужден оплатить не только свой долг, но и компенсацию покупателю.

Практика, конечно, хорошая, но куда лучше проверять все и сразу. А если вы планируете покупку или продажу недвижимости, обращайтесь в мою компанию, просто написав в сообщения @aleksandrkolotii
552
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

27 Oct, 09:33

Купил квартиру за 5 млн. = переплатил 23 млн. по ипотеке.

И это еще ипотека со ставкой 22,7%. А с сегодняшней ключевой ипотеку будут выдавать под 24-26%. Значит, переплата будет еще больше.

На графике показано, как переплата будет зависеть от срока ипотеки. Причем, важный момент, ПВ при расчете учитывали - т.е. 20% человек внес своих денег.
536
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

26 Oct, 10:51

Делят ли при разводе кредиты и микрозаймы?

Читал в комментариях в Дзене, одна женщина просила помочь разобраться в непростой ситуации: разводится с мужем она, и тут недавно узнала, что набрал он кредитов "на личные нужды" еще до начала их развода. Беспокоится теперь, вдруг придется и ей выплачивать долги бывшего мужа.

На самом деле, в ситуации нет ничего страшного.

По закону у нас обязательства по кредиту одного супруга считаются его личной ответственностью, если не доказано иное. То есть второй супруг не обязан их оплачивать — если только не будет доказано, что кредит был взят с его согласия или потрачен на общие нужды семьи (например, ремонт или покупка общего имущества).

Что может стать доказательством?

Суд может разделить обязательства, если бывший супруг подтвердит один из таких фактов:
1. Вы подписывали кредитный договор или заявку на получение кредита.
2. Сотрудник банка общался с вами по поводу займа.
3. Кредитные деньги пошли на общие расходы, например, на ремонт жилья, покупку мебели и т.д.

А если таких доказательств нет, то выплаты по кредитам останутся на ответственности супруга, который их брал.

Ставьте ❤️, если было интересно
597
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

26 Oct, 10:05

👀Зачем работать с риелтором?

Когда возникает вопрос покупки/продажи недвижимости, уверен, каждый задумывается, нужен ему агент или нет. Я всегда делюсь с вами своим мнением, поэтому выскажусь и на эту тему.

Конечно, вы можете справиться без агента, это правда! Каждый из нас может сделать что угодно, мы все в принципе состоим из одинаковых компонентов.

Только у каждого есть свои навыки, которые он прокачивает, соответственно, имеет больше опыта и знаний. А еще:

1️⃣Вы экономите время
Хороший агент точно сэкономит самое ценное в жизни - время. Вам не придётся самостоятельно решать проблемы, возникающие при действиях с недвижимостью, это - забота агента.

2️⃣Есть юридическая поддержка
По опыту знаю, что большинству клиентов нашей компании мы точно были полезны в этом вопросе. Есть простые сделки, есть сложные, но и там, и там важна юридическая грамотность. Вы, наверное, не захотите потратить несколько вечеров, просто проверяя документы. А мы изучаем каждую сделку и знаем, на что обратить внимание, поэтому вся ответственность за грамотную документацию лежит на нас.

3️⃣И бережете нервы
Тут, конечно, большинство из вас, наверное, сомнительно улыбнутся) И скажут об обратном, что все нервы вытрепали с тем или иным агентом. Я соглашусь с вами, некоторые могут вытворять ужасные вещи. Просто вы не работали с нами, поэтому потратили свои нервы!) Клиенты моей компании всегда улыбаются!

4️⃣Опыт агента
Как и в любой другой сфере, в недвижимости это весомый параметр, из-за которого нужно обращаться к агенту. Причем профессионализм зависит не от срока работы, а от склада ума и количества сделок.

В цивилизованных странах все сделки проводятся через агентов, и мы к этому придем, уверен, что это правильный подход.

А я буду дальше своей работой разрушать негативное мнение об этой профессии. Обращайтесь ко мне напрямую @aleksandrkolotii, решим любой ваш вопрос с недвижимостью🤝
597
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 13:46

Хотел к этому посту написать комментарий про банкротство.

Честно, в шоке от людей, как они относятся к банкротству.

Есть у меня один человек, он написал мне в начале этого года. Ему досталась квартира в наследство, "помогите продать" и т.д. Проконсультировал его по налогам при продаже квартиры, и он пропал. Потом появился, что-то узнал и пропал.

На днях появился снова, все еще не решился на продажу квартиры (понятно почему), но очередные вопросы появились и нужны ответы от меня.

Суть в том, что у него есть долги по налогам на какой-то земельный участок в размере 800 000, и стоит арест на квартире. Я предлагаю начать продавать квартиру, и за счет покупателя закрыть долг эти 800 000.

Он отвечает, что он лучше вариант знает и не собирается платить государству деньги, которые не должен!

Планирует подать на банкротство, обнулить этот долг и с квартиры снимут обременение 🤯

Объясняю ему, что люди будут бояться покупать у него квартиру, и еще больше он потеряет, лучше оплатить эти 800 тыс., а не банкротиться.

Говорит, что люди не его же покупают, какая им разница до его долгов, они квартиру покупают. Нечего мне умничать!

Зачем тогда мне писать, если я глуп, осталось для меня загадкой.
668
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 13:18

Попалась хорошая инфографика
617
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 13:09

Это график ключевой ставки.

Стрелкой я отметил часть графика, где видно как снижалась ключевая ставка.

Как я не раз говорил, что очень грамотные люди управляют страной и нашей экономикой.

Ключевая ставка в марте 2022 взлетала до 20%, видимо, были уже на это причины.

Но она тогда чудесным образом начала снижаться до таких низких показателей.

А что, собственно, изменилось то, что она резко начала расти и продолжает расти?

На мой взгляд, это был спланированный ход по снижению, так как в целом ничего не изменилось за два года. Тогда тоже ведь была инфляция высокая.

План был, чтобы люди брали кредиты и направляли свои деньги в экономику, так как государству нужны были деньги. Нужен был большой объем денег.

Некоторое время смогли продержать низкую ставку, а за это время люди вытащили деньги из заначек, набрали ипотек большинство. Всех пугали, что вот-вот, завтра отменят семейку, льготку, давайте быстрее берите!

Льготку отменили, семейку закрутили, IT-ипотеку закрутили, все перед ростом ставки ключевой. Теперь уже низкую ставку держать не могут и отпустили ее в рост.

Гениальный ход! За счет населения страны поддержать экономику, не занимать деньги у других стран или привлекать деньги каким-то путем, проще закредитовать людей.

Ждем, когда начнут резать ставку по депозитам, так как надо теперь оттуда деньги вытащить. Ведь сейчас очевидно, что часть населения деньги в бетон вложили, а другая часть в депозиты. Сначала было выгодно в бетон, а теперь выгодно в депозиты.

Все на карандаше! Видят, сколько на эскроу денег и сколько на вкладах.

Очень разумная стратегия выполнена!
348
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 12:44

Кстати!
Банк России может поднять ставку в декабре до 23%, следует из прогноза регулятора по средней ставке до конца года — 21-21,3%.
351
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 12:43

Какое ваше мнение, что будет со вторичкой при такой ипотечной ставке ближайшие годы?
356
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 12:21

Мой вчерашний пост становится похож на правду. Я в нем писал, что сверху, видимо, знают, что до 2030 года у нас будет все плохо с ключевой ставкой.

И вот сегодня ЦБ, а именно Эльвира Набиуллина сообщила, что средняя ставка за этот год составит 17,5%, в следующем — 17–20%, в 2026 году — 12–13%. А в 2027 году она достигнет нейтрального диапазона 7,5-8,5%.

Заметили, что показатель нормальной ключевой ставки постоянно отодвигается, а еще и увеличивается.
383
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 11:01

Есть у меня пару постов для вас, буду постепенно писать, но сначала хочу другое сообщить вам.

Недавно я изменил структуру канала, так как было много ботов и не мог их удалить, а еще пока разбирался с этим вопросом понял, что есть ограничения у меня по каналу и пришлось перенастроить его.

В итоге сейчас большинство из вас не видит комментариев под постами, но это не означает, что их там нет)

Кто-то из вас пишет комментарии, кто-то просто их читает, кто-то когда видит интересный комент и только тогда их комментирует и присоединяется к дискуссии.

Чтобы сейчас увидеть комментарии, нужно нажать прокомментировать в посте и там есть присоединиться. Либо второй вариант - просто перейти по ссылке и присоединиться надо https://t.me/+Pz-jgxs6BVhhODky в раздел комментарии, тогда вы сможете полноценно видеть информацию и мнение других подписчиков.

https://t.me/+Pz-jgxs6BVhhODky (дублирую еще раз)
415
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 10:52

Прогноз от ЦБ на 2025 год: ключевая ставка до конца года может быть 17-20%❕ и, возможно, дальше будут очень медленно снижать
416
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 10:42

У меня только одна мысль от этого возникает, точнее две:

1) Сильно палкой ударить риелторов по спине, которые вгоняли людей в ипотеку и уверяли их, что ставка снизится через пол года, мол, сделаете рефинансирование ипотеки. Обещали людям снижение ключевой ставки через пару месяцев.

Кто послушал их и планировал потерпеть полгода высокие для себя платежи, делал небольшой запас денег, теперь в тяжелой ситуации: платить не могут, а попробуй продай за те же деньги.

2) А вторая пришла мысль, что тоже палкой ударить по спине риелторов, которые сейчас людям впаривают семейную ипотеку по схеме привлечения созаемщика, у которого есть ребенок 6 лет.

Так как из-за высокой ключевой ставки именно в эту схему сейчас будет акцент от риелторов, что я и вижу много где.

Многие не умеют думать про негативный сценарий, а первая схема уже накрывается, а вторая тоже поспеет со временем с негативным сценарием.
427
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 10:32

❗️Ключевая ставка — 21%
421
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 07:36

А депутаты, между тем, начали направлять в ЦБ запросы с идеей отказаться от постоянного повышения ключевой ставки.

Аргументируют это тем, что не видят нормального эффекта от высокой ключевой ставки, а вот негативные последствия налицо - население все более становится закредитованным, и этот показатель растет огромными темпами. За первую половину 2024 года число россиян, признанных банкротами, выросло на 17% и достигло практически 200 тысяч.

Депутаты считают, что ключевая ставка - лишь один из многих инструментов борьбы с инфляцией, но далеко не единственный. И предлагают рассмотреть альтернативы.
438
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

25 Oct, 07:26

Решение по ключевой ставке примут уже сегодня

В 13 часов 25 октября ЦБ решит, что будет дальше с ключевой ставкой, поднимут ли ее или оставят прежней.

Банки уже начали поднимать ставки по займам: Сбер до 25-27%, ВТБ до 25.7-27%, Альфа, Газпромбанк и Совкомбанк тоже подняли ставки до 24-26%. Скорее всего, какой-то информацией обладают и заранее готовятся к изменениям ключевой ставки.

Ждем сегодняшнего заседания
416
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

24 Oct, 10:41

Поэтому видимо следующий ход будет со стороны государства - давление на банки, чтобы те уменьшили ставки по депозитам.

Это простой метод, чтобы направить деньги в экономику и в том числе на стройку.

Уменьшая ставки по депозитам, начнут снимать деньги и вкладывать их в недвижимость.
468
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

24 Oct, 10:27

Не успел написать, так как клиенты подошли на встречу.

Продолжу)

А эти два поста родились из другой моей мысли, которую я хотел изначально донести.

Надеюсь всем понятно, что государству не выгодно когда люди ничего не покупают, так как государство зарабатывает когда деньги ходят из рук в руки.

Например вы пошли купили хлеб за 1000 руб.,

- Хлебная лавка заплатила налог с вашей покупки. Государство заработало

- Хлебная лавка заплатила аренду. С аренды собственник магазина заплатил налог. Государство заработало.

- Хлебная лавка закупила муку. Продавец муки заплатил налог. Государство заработало.

И т.д. государство зарабатывает на каждой транзакции.

Строительная отрасль затрагивает очень большой объем экономики в России, так как связано много разных структур. Бетон/щебень/арматура/строительные материалы/ рабочие места и т.д. Там цепочка взаимосвязи не заканчивается.

Поэтому государству важно, чтобы недвижимость покупали!!! Поэтому же, видимо, семейную ипотеку еще и держат, пусть с большими расходами, но, видимо, так лучше будет, чем совсем без нее.


Сегодня задумался, а что нужно делать государству при такой ставке, чтобы помочь строительному рынку и уменьшить расходы?

Мысль меня посетила. Так как везде говорят, что сейчас депозиты пухнут от денег, то надо сделать так, чтобы люди достали деньги с депозитов. Люди ведь не будут держать деньги под подушкой и сразу направят в бетон.
468
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

24 Oct, 09:19

#полезное

Могут ли оба супруга получить налоговый вычет 13% за покупку одной и той же недвижимости?

Если супруги вместе приобретают недвижимость, то, согласно п.3 ст. 220 НК РФ, каждый из них имеет право на вычет 13% по максимально возможной сумме в 2 000 000 руб.

Допустим, купленная квартира стоит 6 000 000 руб., но вернуть 13% налогового вычета можно с суммы 2 000 000 руб. каждому из них. Это работает, если между супругами не было брачного договора, тогда приобретенная в браке квартира будет автоматически считаться совместно нажитым имуществом. С учетом максимально возможной суммы в 2 000 000 руб., вернуть каждый из них сможет до 260 000 руб. При этом важно, чтобы оба не пользовались вычетом ранее.

Если один из супругов уже пользовался вычетом, второй может оформить вычет до максимально возможной суммы. А остаток по имущественному вычету, оформленному супругом после 1 января 2014 года, можно будет перенести и на новую квартиру.

А еще супруги сами в праве решать, какую сумму из максимальной по налоговому вычету они хотят использовать. Здесь каждый может поступать, как ему удобно, суммы вычета можно устанавливать самим в пределах возможной.
435
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

24 Oct, 09:14

Буквально на днях писал о том, что государство намерено пересмотреть статус апартаментов

И уже в Москве ввели мораторий на строительство апартаментов

Никто не стал ждать принятия закона о юридическом статусе апартаментов, а просто мэрия Москвы отказалась в дальнейшем согласовывать строительство в городе такой недвижимости.

При небольшом расчете оказалось, что под запрет попадет почти 11% первичного рынка Москвы.

Так что мой совет: пока власти и застройщики будут решать вопрос со статусом апартаментов, оспаривать и пересматривать, лучше воздержаться от покупки апартов, кто знает, какой именно ЖК могут признать незаконным и снести?
433
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

24 Oct, 09:02

Сейчас мы видим, что по семейной ипотеке тоже подкручивают гайки, так как у государства очень большие расходы на ее содержание.

Но если ее совсем убрать, то будет очень плохо в строительной сфере и поэтому она должна быть в каком-то виде, иначе будет крах.

И тут у меня мысль одна посетила)

Семейную ипотеку продлили до 2030 года и выделяют деньги, огромные деньги на ее содержание, уже понимая, что она вредит рынку и раздувает цены.

А почему тогда продлили?
Ответ: чтобы не рухнуло все.

А почему продлили до 2030 года?
- Может, уже у нас наверху понимают, что до 2030 года будет все плохо с ключевой ставкой?

Может, ставки по ипотеке рыночной зашкаливают, и они будут высокими очень долго?

Может, мы зря надеемся и верим, что вот скоро вернутся ставки доступные?
323
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

24 Oct, 08:49

ВТБ вслед за Сбером поднял ипотечную ставку и теперь минимальная 25,7%.

Понятное дело, что покупать недвижимость с ипотечным плечом по такой ставке практически нет желающих. Будут, конечно, брать, но суммы будут совсем маленькие.

Ипотеку будут использовать только при острой необходимости и выбор квартиры упадет в большей части на вторичный рынок, а не на новостройку которую еще ждать несколько лет.

Получается, для новостроек рабочая ипотека только семейная.
334
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

23 Oct, 08:23

Сегодня Хуснуллин сказал, что при высокой инфляции развития ипотеки за счет господдержки не будет

И как понимать это? Почему нельзя конкретно ответить, о чем речь?

Прекратят выдавать временно? Поднимут ставку? Развивать другие программы не будут?

Или это очередная информация, которая должна мотивировать людей бежать покупать, так как ничего не понятно, и пусть будет паника?
460
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

23 Oct, 05:58

📌Правительство снова выделило почти 500 млрд руб. на льготную ипотеку

Причем эти деньги были взяты из резервного фонда страны. Изначально они предполагались как такая подушка безопасности, которую используют, когда расходов в бюджете очень много, а доходов от продажи нефти и газа недостаточно. Теперь вот льготные ипотеки подпитывают.

Из выделенной суммы 142 млрд рублей направят на субсидирование «Семейной ипотеки». Это даст возможность сохранить льготную ипотечную программу со ставкой в размере 6% для граждан, имеющих детей.

Еще 35,1 млрд рублей предусмотрены для обеспечения реализации «Дальневосточной и арктической ипотеки» по льготной 2-процентной ставке.

И еще один важный момент - 269,8 млрд рублей пойдёт на субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам в рамках программы «Льготная ипотека». Выдали ведь очень много таких кредитов, а за каждого с 5-6 льготными ипотеками платит, конечно, не сам предприимчивый человек, а государство.

В условиях высокой ключевой ставки денег на льготные программы требуется все больше и больше, вот и взяли из сбережений резерва.
463
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 12:18

Посчитал сколько в реальности выходит первый взнос при этих дополнительных платежах, которые надо сделать в банк.

Получается надо 25% иметь, чтобы первоначальный был 20%

34% надо своих от стоимости квартиры, если хочешь первоначальный 30%.
487
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 12:06

Кстати! Есть несколько вариантов, при которых можно получить 20,1% первоначальный взнос.

1) Купить квартиру, где Сбербанк финансирует стройку. Посмотрел таких ЖК на МСК и МО всего 13 штук.

2) Увеличить лимит займа до 30 млн. Будет часть по ставке 6%, а другая - по рыночной ставке. Пытаюсь понять, какой минимум можно взять для прохождения первоначального взноса 20%.
Но вроде надо взять минимум 6,5 млн. к возможной семейке 12 млн.

3) Покупать квартиру по программе субсидирования от застройщика. Тем самым цена квартиры увеличится, и вы получите 20% первый взнос.

4) Единоразовый платеж в банк, про Сбер пишу.

- 20% ПВ, то 6,6% от суммы займа надо оплатить в банк.
- 30% ПВ, то 5,9% от суммы займа

Например квартира 15 млн. в базе вам сейчас надо внести 50% = 7,5 млн. руб.

Вы можете уменьшить до 20 % и внести своих 3 млн. и 12 млн. взять в кредит, тогда надо оплатить 6,6% = 792 000 руб. в банк.

Вы можете уменьшить до 30% и внести своих 4,5 млн. и взять 10,5 млн., тогда надо оплатить 5,9% = 619 500 руб. в банк.

Получается такое же удорожание квартиры
485
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 10:39

Писал ранее, что риелторы сейчас убеждают людей, как лучшее время взять ипотеку и через некоторое время сделать рефинансирование.

А почему они решили, да и мы все думаем, что "это ведь не надолго", потом ставка снизиться?

Давайте представим, что ближайшие три года с такой ставкой будем жить. Турция в таком сценарии живет, а почему он не может произойти у нас? У нее ключевая ставка 50%.

Всегда отталкивайтесь только от своих финансовых возможностях и не слушайте, что вам риелтор стоит, улыбаясь, рассказывает!
480
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 10:30

Я писал несколько причин для решения поднять первый взнос по семейной ипотеке.

1) Поднятие первого взноса уменьшает расход государственных денег. Думали, как сэкономить денег, можно таким ведь образом.

2) Прикрыть лазейку, когда деньги берут в ипотеку, а свои направляют на депозиты и зарабатывают на этих деньгах. Такое решение заставит людей вкладывать в покупку квартиры свои средства.

3) При 50% ипотека более обеспечена, меньше риска просрочек, неуплат.

Еще пару мыслей посетили мою голову.

4) Так как придется добавить своих денег теперь больше, то, следовательно, будут меньше кредитоваться, и это поможет в снижении закредитованности населения.

5) Уменьшить количество покупок недвижимости, тем самым сбить спрос, а значит и цены.

6) Схема 50% поможет более адресно использовать деньги для семей. Многие покупали студии и однокомнатные квартиры для перепродажи или сдачи в аренду. Теперь покупки будут больше по необходимости, тем самым помогать именно семьям, у которых есть в этом потребность.
470
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 10:22

Давайте рассмотрим на примерах эти изменения.

1) Квартира стоит 10 000 000 руб.
Раньше надо было своих 2 млн. и 8 можно было взять в ипотеку. Теперь своих надо 5 млн., получается в 2.5 раза (на 150%) больше внести своих денег больше придется.

Банку надо было выдать 8 млн., теперь 5 млн., что на 37,5% меньше.

2) Квартира стоит 15 млн., своих надо было минимум 3 млн., теперь 7,5 млн.
Банк раньше бы дал 12 млн. при покупке квартиры за 15 млн., теперь даст 7,5 млн, получается, экономия 50% денег для банка.

Раньше при стоимости квартиры в 15 млн. ты мог забрать весь полагающийся тебе лимит в 12 млн. Теперь, чтобы получить весь лимит, тебе надо купить квартиру за 24 млн.

При цене 24 млн. ты своих 12 млн. вкладываешь и 12 можешь взять по льготной ставке.
456
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 10:02

Прошло 7 дней от моего поста, где я предположил поднятие Сбером первого взноса по Семейной ипотеке до 50%.

❗️Сегодня в новостях сказали, что Сбер поднял, как и другие банки. Теперь надо 50% внести своих и 50% можно будет оформить по льготной ипотеке❗️

В том посте и двух следующих за ним я писал свое мнение, почему поднимут первый взнос.

Повторю свое мнение. Это не банки так решили сделать, а сверху идет установка, так как очень большие расходы у государства идут на финансирование льготных программ.

Вчера где-то читал, что денег на выдачу и компенсацию банкам действующих льготных программ в государстве заложен расход больше, чем на медицину и дороги. Огромные деньги, и надо как-то подрезать категорию этого расхода.
458
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 08:17

Наверное, уже видели новости с пометкой молния ⚡️

❗️Сбербанк поднял ставки по всем рыночным ипотекам и теперь минимальная ставка на вторичное жилье составит 24,6%, на первичное - 24,9%!

Сразу забиваем в кредитный калькулятор сбера и смотрим.

Квартира 10 млн., 5 млн. своих и надо 5 млн. кредит.

Калькулятор показывает платеж в месяц на 20 лет 114 658 руб., а процентная ставка 27% указана.

Если мы нажмем все возможные галочки для скидки (зп на карту сбера, оформление через домклик и т.д.), то получим ставку 24,9%, а платеж 105 740 руб.
499
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

22 Oct, 07:09

Спрос на микроквартиры стал снижаться

С мая 2024 года в Москве ввели запрет на строительство квартир площадью меньше 28 м², и это заметно сократило предложение микроквартир на рынке недвижимости. Однако перед тем, как запрет вступил в силу, спрос на такие небольшие квартиры резко вырос.

В мае и июне 2024 года доля сделок с микроквартирами увеличилась с 16% до 19%. Люди стремились приобрести компактные квартиры, опасаясь, что они скоро станут дефицитным товаром. На маленькие квартиры всегда был спрос из-за их цены, а это хорошо подходило студентам, молодым специалистам, и, конечно, инвесторам, которым нужны были такие объекты для сдачи в аренду.

Но теперь государство ориентируется на то жилье, которое будет подходить для нормальной жизни и для семей с детьми.
499
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

21 Oct, 13:09

#полезное

Что такое переуступка квартиры и как она работает

Всем знакомы два основных способа купить жилье: вторичку у собственника или новостройку у застройщика.

Но, открою маленький секрет), на этом способы покупки недвижимости не заканчиваются, их куда больше😉. Давайте расскажу немного про переуступку, что это и зачем.

Переуступка — это когда вы покупаете права на квартиру у физического или юридического лица, которая еще не достроена.

Обычно такое жилье на этапе строительства (например, на этапе котлована) стоит дешевле, и инвесторы часто покупают его, а раньше при льготной ипотеке брали пачками, чтобы затем перепродать по более высокой цене.

При переуступке вы не приобретаете саму квартиру, а только право на нее. Как только дом введут в эксплуатацию и оформят документы, вы сможете стать полноценным собственником.

И, как у любого способа купить недвижимость, у переуступки есть свои плюсы и минусы. К плюсам я бы отнес:

🔸Возможность купить квартиру дешевле, чем на этапе готового жилья;
🔸Можно опять перепродать квартиру дороже, когда дом достроят (но тут многое зависит от рынка);
🔸Меньший риск задержки строительства, если дом почти готов.

Минусы тоже есть:
🔸Вы покупаете не саму квартиру, а право на нее, надо ждать, когда дом достроят;
🔸Нельзя взять льготную ипотеку;
🔸На большинство переуступок не распространяются бонусы и акции от застройщиков.

Переуступка может быть выгодной, но важно тщательно проверять все условия и обязательства! А для этого обращайтесь в мои сообщения @aleksandrkolotii
529
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

21 Oct, 07:50

В Госдуме хотят сократить минимальный срок владения квартирой

Сейчас он составляет 5 лет при покупке квартиры, но на днях Госдума предложила сократить этот срок до 3 лет.

Если человек получил квартиру по наследству или дарению, срок также хотят сократить с 3 лет до 1 года.

А значит, налог при продаже платить будет не надо, если продали через 3 или 1 год✅
535
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

20 Oct, 09:40

😊Как понять, что перед вами недобросовестный риелтор

Есть отдельные кадры в нашем обществе, которые своей работой создают впечатление у людей, что все риелторы наглые, хитрые и жулики.

Мне как руководителю агентства недвижимости знакомы случаи, когда клиенты приходили после неудачного опыта работы с такими риелторами. Люди действительно думали, что риелторство - сплошное зло. А потом понимали, что адекватные и честные специалисты есть везде, надо только знать их🤝

Основные признаки недобросовестных риелторов лучше знать заранее, да и с близкими поделиться на всякий случай:

1⃣ Нет информации в публичном доступе. Просто погуглив человека и ничего не обнаружив ни о нем, ни о его агентской деятельности может стать "звоночком".

2⃣ Нет отзывов реальных клиентов. Пустые слова, обещания супер быстрой продажи квартиры или покупки по ценам из 2015 года должны навести на мысль, что что-то не то здесь.

3⃣ Низкая комиссия. Есть доступная комиссия - она бывает чуть выше/ниже среднерыночной. А есть специально заниженная: такой бессовестный агент потом возьмет недостающую часть с продавца/покупателя. Или вообще пропадет.

4⃣ Агенту все равно, зачем и для чего вы хотите совершить сделку с недвижимостью. И, скорее всего, он не будет стараться сделать лучше для вас, а будет пытаться поскорее выбить комиссию и взять другого клиента.

5⃣ Агент то пропадает, то снова возвращается. И не поддерживает связь со своими будущими клиентами. Скорее всего, в работе после подписания договора он будет вести себя также, а продажа/покупка квартиры затянутся надолго.

И стоит помнить о профессиональной этике: риелтор должен быть вежлив и приветлив с вами, не давить и не запугивать, а аргументированно выдвигать свои доводы.

В моей компании специалистам важно, чтобы клиент был доволен, а сделки приносили улучшение и комфорт в жизнь. И за качество своей работы мы отвечаем. Обращайтесь @aleksandrkolotii)
499
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

20 Oct, 09:35

"Все чаще люди выбирают жилье, ориентируясь на эмоции"

Такую информацию увидел в новостях. Пишут, что раньше приоритетом были локация, цена и планировка, а теперь важны эстетика и архитектура дома.

И здесь, наверное, не соглашусь. Потому что когда у человека ограничен бюджет, он выбирает уже не архитектурную инновацию, а нормальное жилье для жизни. А с учетом сегодняшней ставки на ипотеку эта проблема у очень многих людей.

Конечно, эстетика квартиры занимает далеко не последнее место, но если в самой квартире сделан ремонт, а район тихий и комфортный, большое ли значение имеет внешний вид дома?

Откровенно дома под реновацию тоже брать не стоит) но и переплачивать за уникальную архитектуру не всегда есть смысл.

А вот про выбор эмоциями - да, он имеет место всегда. Застройщики открыто пользуются методом воздействия на эмоции, показывают красивые рендеры, описывают свой продукт, говоря, как изменится ваша жизнь, если вы купите именно эту квартиру. А также в придачу и машиноместо, и отделку, и еще что-нибудь. И продавцы вторичной недвижимости в объявлениях тоже так или иначе влияют на эмоции. Важно только помнить, что недвижимость стоит выбирать разумно и головой, а не бросаться скупать все под действием эмоций.

А что важно при выборе квартиры для вас? Поделитесь мнением в комментариях🤝
474
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

19 Oct, 15:27

👌Где в Москве найти доступные квартиры под семейную ипотеку?

Семейная ипотека под 6% на новостройки - это шанс обзавестись жильем для многих семей с детьми. Главное, чтобы ребёнку было до 6 лет. Но вот льготная сумма, на которую действует ставка 6% годовых, совсем небольшая - 12 млн. руб. Если стоимость квартиры превысит эту сумму, на остаток придется брать ипотеку с рыночной ставкой (21-23%).

Я напишу, где вы можете купить квартиру в Москве по семейной ипотеке, не превышая лимит в 12 млн руб:

1️⃣ Новая Москва, а именно пос. Сосенское. Большое количество двухкомнатных и около 700 трехкомнатных квартир, которые подходят под семейную ипотеку с ее лимитом. Стоит учесть сразу, что район только развивается, и нужная инфраструктура для жизни появляется не сразу.

2️⃣ Южное Бутово. Здесь дешевых новостроек поменьше, но можно найти и двушки от 10 млн руб, и трешки от 12 млн руб. Это более старый район, здесь уже и школы, и садики, и поликлиники с магазинами.

3️⃣ Люблино. Район внутри МКАДа, хорошая транспортная доступность. Здесь тоже есть недорогие новостройки, с минимальной доплатой в 1-2 млн по рыночной ставке можно купить двухкомнатную квартиру по семейной ипотеке. Трехкомнатные выше в стоимости, можно найти в других районах Москвы аналогичные.

За бесплатным подбором обращайтесь в мои сообщения @aleksandrkolotii🤝
514
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

19 Oct, 09:30

📝Как еще на стадии просмотра квартиры понять, что перед вами мошенники?

Многим почему-то кажется, что мошенники - это то, что точно не случится с ними) Но в жизни все бывает, сегодня расскажу, как раскусить такого "предприимчивого" человека, который пытается продать квартиру.

Итак, покупатель на просторах сервисов недвижимости нашел неплохую квартиру, его она устраивает по всем параметрам. Цена классная, собственник очень заинтересован и сразу же назначает дату просмотра. А на просмотре еще и скидку готов дать (обычно продавцы делают это с нежеланием и только обоснованно). В общем, все делает, чтобы быстрее продать квартиру.

И на этом моменте стоит насторожиться. Да, все спешат, но если вы понимаете, что вас намеренно торопят, убалтывают, не дают возможности полностью проверить объект - скорее всего, такой собственник что-то скрывает и хочет поскорее избавиться от проблемной квартиры: может, у него документы не в порядке или вообще продает по поддельной доверенности. Выписка ЕГРН - это ведь не гарант безопасности, вторичка требует более детальной проверки. А как ее провести, если торопят изо всех сил?

✅Что делать в таком случае:
1) Не торопиться, не передавать аванс/задаток и не подписывать договор;
2) Если квартира очень понравилась, но есть сомнения, обратиться за помощью к агенту недвижимости (в моей компании это можно сделать прямо через сообщения @aleksandrkolotii);
3) Дождаться результатов юридической проверки и только в случае понимания, что сделка будет чистой, начинать готовиться к покупке.

Если было интересно, поддержите ❤️
523
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

18 Oct, 14:24

Иногда мой мозг не может быть в состоянии покоя, и очень хочется разобраться в каком-то вопросе)

Решил разобраться в одном вопросе и оказался прав. На данный момент я не видел, чтобы кто-то об этом говорил, но придется мне снять видео, и все риелторы тут же начнут рассказывать об этом точно.

На следующей неделе обещаю вам снять видео.

Эксперимент провел вместе со своим клиентом, но сразу ему сказал, что если получится он будет жарить стейки, а я буду стоять и наблюдать, попивая пиво за его счет)

Речь идет о том, что у него трое детей и ему положенно 450 000 на гашение ипотеки, но он по закону может их получить два раза.

Сегодня перечислили ему вторые 450 000 🎉

Подробно на следующей неделе расскажу.
558
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

18 Oct, 13:35

Перед тем как подписать кредитный договор с банком, важно внимательно изучить несколько ключевых моментов, чтобы избежать неприятных сюрпризов:

🔸Полная стоимость кредита (ПСК) — это один из главных показателей, на который стоит обратить внимание. Сейчас банки обязаны указывать его в правом верхнем углу договора. В одном окне вы увидите процентную ставку, а в другом — точную сумму переплаты в рублях. Это поможет понять, сколько именно вы переплатите за весь срок кредита.

🔸Процентная ставка — проверьте, какая ставка установлена: фиксированная (она не меняется на протяжении всего периода) или плавающая (может изменяться в зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ). Плавающая ставка может увеличить стоимость кредита, особенно если ключевая ставка будет расти.

🔸Условия изменения ставки — важно знать, при каких условиях банк может повысить процентную ставку в одностороннем порядке. Например, это может произойти, если вы откажетесь от страховки или не сообщите вовремя о смене места жительства.

🔸График платежей — обязательно ознакомьтесь с таблицей ежемесячных платежей. Она поможет понять, сколько вы будете платить каждый месяц, включая тело кредита и проценты.

🔸Дополнительные комиссии — проверьте, есть ли скрытые сборы за услуги банка. Некоторые банки пытаются навязать дополнительные платные услуги, от которых вы, по закону, можете отказаться.

И еще один совет) Перед подписанием договора всегда сверяйте условия с тем, что вам обещали на словах. Не бойтесь задавать вопросы и уточнять детали, ведь вы это делаете для себя🤝

Ставьте ❤️ и пишите ваши вопросы в комментарии, я всегда отвечаю
552
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

18 Oct, 08:46

Центробанк может поднять ключевую ставку до 20% уже 25 октября!

По словам зампреда ЦБ Алексея Заботкина, такой шаг вполне возможен, и большинство в банке считает, что это неизбежно.

📊 Почему ставка может вырасти? Хотя в сентябре инфляция снизилась до 8,6%, инфляционные ожидания населения выросли до 13,4% в октябре. Это связано с ростом зарплат, сезонными колебаниями цен, падением рубля на 15% и увеличением расходов бюджета.

Дополнительно давит на инфляцию предстоящее повышение тарифов ЖКХ на 12% в 2025 году, что ударит по кошелькам людей сильнее, чем в прошлом.

Ждем буквально несколько дней и узнаем, повысят ли опять ставку.
554
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

18 Oct, 07:04

А такая стала
558
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

18 Oct, 07:03

Был полный демонтаж в квартире. Снесены стены и пол убрали.
538
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

18 Oct, 07:02

Вчера завершил ремонт в квартире, которую покупали под флиппинг. 🎉

Это было долго, но опыт иначе не получить. Позже напишу про ошибки и свое мнение насчет флиппинга.

А сейчас вам покажу, какая квартира получилась, но сначала напомню, какая она была.
446
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

17 Oct, 13:04

Большую часть кредитов люди берут необдуманно

И ЦБ, видя ситуацию с кредитным рынком, предложил ввести обязательный период охлаждения для потребительских кредитов от 50 тысяч рублей.

Это будет тот период, когда человек может передумать и отказаться.

🔸Для кредитов от 50 до 200 тысяч рублей дадут 4-часовой срок для отказа от сделки;

🔸Для кредитов свыше 200 тысяч – 48 часов.

На мой вгляд, меры хорошие, т.к. потребкредиты под рыночную ставку 23% на всякую ерунду - это зачастую спонтанное решение, принятое на эмоциях.

Причем серьезные займы типа ипотеки, автокредитов и кредитов на учебу эти изменения не затронут.
479
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

17 Oct, 10:57

Уточняли сегодня в Сбере, когда семейную ипотеку можно оформить. Квартиру выбрали у застройщика, одобрение по ипотеки получили, а деньги не дают.

Вроде добавили лимиты в Сбер уже как больше недели, но еще ипотеку не выдают.
489
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

17 Oct, 07:50

Ипотечные ставки в России продолжают расти

По данным на 13 октября от ЦБ, средняя ставка по ипотеке на новостройки впервые превысила 23%. Это максимальный уровень за последние годы.

📈 За одну неделю ставка на первичное жилье выросла на 0,75%, а на вторичном рынке она остановилась на уровне 22,34%.

Даже для индивидуальных жилых домов (ИЖС) ставки остаются высокими: на покупку готового дома — 22,62%, на строительство — 23,01%.

Ипотека бьет рекорды, начиная с 2018 года. А теперь можно представить, какие будут ипотечные ставки, если ключевую поднимут до 20-21%. Около 25% будет рыночная ипотека.
553
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

16 Oct, 13:29

❌ Запрет панорамных и французских окон

С 16 октября государство запрещает самовольно делать панорамные или французские окна в квартирах. Если такой тип окон установил застройщик - вопросов нет. Самовольно менять запретят.

Могут потребоваться соглашения от соседей дома или же тип окон придется вернуть к первоначальному виду тем, кто уже переделал.
608
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

16 Oct, 12:16

Вот вам ситуация. 1к стоит 12 млн. пусть и ты ее покупаешь по рыночной ставке с минимальным своим взносом 20%

Берешь 10 млн. под 23%.
Сидишь, ждешь сдачи дома 3 года и платишь 195 000 в месяц за нее))

Много таких желающих будет?)
611
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

16 Oct, 12:11

Сейчас ключевая ставка 19% и при такой ставке, я вам скажу, многие отказываются брать ипотеку, так как платеж очень большой получается.

Рыночная ипотека сейчас 23%, и вы понимаете ведь, что рыночная ипотека не только для вторички, но и для новостройки такая же ставка.

И только льготные программы позволяют застройщикам еще совершать продажи, если завтра ее отменят, то карточный домик рухнет.

Государство понимает, в какой ситуации сейчас и банки, и застройщики. Вроде прекращать льготную надо, так как деньги высасывает из государства прилично, но и резко свернуть нельзя - будет еще хуже.

Застройщики сели на иглу льготной ипотеки.
571
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

16 Oct, 12:02

При такой ставке

10 млн. На 20 лет будет 230 000 в месяц
5 млн. На 20 лет будет 113 000 в месяц
1 млн. На 20 лет будет 22 608 в месяц

Покупаешь 1к в ипотеку за 6 млн. 20% своих (1,2 млн) и 4,8 млн. в ипотеку) и платишь 110 000 в месяц.
532
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

16 Oct, 11:59

Сегодня глава ВТБ Андрей Костин сказал, что ключевую ставку будут повышать в этом году до 21%, а в следующем могут поднять до 25%.

Очень интересно, что нас ждет в такой ситуации) Ипотека под 27-28%
538
Александр Колотий | Риелтор Недвижимость Москва

16 Oct, 10:02

Как понять, хороший район или нет?

Вопрос пригодности района для жизни - наболевшая тема для многих. Казалось бы, выбираешь нормальный дом, соседи в целом адекватные, место тоже удобное. И вдруг потом оказывается, что во дворах собираются шумные компании, а наливайка из дома за углом привлекает лиц без определенного рода занятий, как яркий фонарь мотыльков. Кто-то смирится, а кто-то всерьез задумается о переезде.

Так как же понять, что район нормальный, и не совершать ошибок?

По опыту заметил: лучшее средство - просто зайти в ближайший ТЦ и посмотреть, какой контингент собирается там. И особенно - на фудкорте.
Если в районе много приезжих, каких-то сомнительных лиц, кого-то из них там вы точно увидите и выводы сделаете.

Остальные моменты: подземный паркинг, доступность общественного транспорта, детсады и школы можно выбирать по мере актуальности для вас.

Аптеки, магазины и поликлиники должны быть неподалеку, но самое важное - дом нужно выбирать вдали от производств и промзон.

Еще в хорошем районе обязательно будут зеленые зоны. Кстати, летними вечерами местный контингент там встречается еще чаще, чем в ТЦ)

Если вы хотите купить квартиру в классном районе и не тратить время на проверку - просто напишите в мои сообщения @aleksandrkolotii и мы с командой поможем вам с этим вопросом.
529

2,321

subscribers

604

photos

107

videos
Best Similar Channel
Екатерина Алехина. Нутрициолог. Telegram Channel
Екатерина Алехина. Нутрициолог.
13,774 subscribers
@ekaterinaalekhina
🔥MEDIA GROUP🔥 Telegram Channel
🔥MEDIA GROUP🔥
6,590 subscribers
@media_group77
Таро с Ириной Марценковской Telegram Channel
Таро с Ириной Марценковской
6,569 subscribers
@irinataro10
КАНАЛ ИРИНЫ ЕРЕМЕНКО Telegram Channel
КАНАЛ ИРИНЫ ЕРЕМЕНКО
5,673 subscribers
@irinaeremenkomeditation
ТАРО ☀️ TAROT Telegram Channel
ТАРО ☀️ TAROT
5,410 subscribers
@taro_prog
Гипнотерапевт Александр Краснов Telegram Channel
Гипнотерапевт Александр Краснов
4,849 subscribers
@aleksandrkrasnovpsiholog
Kristi.queen Telegram Channel
Kristi.queen
4,198 subscribers
@kristinilova
Путь к Себе. Соединение с Душой. Telegram Channel
Путь к Себе. Соединение с Душой.
3,908 subscribers
@niki_ta_insight
Школа таро и эзотерики ЭХО | Обучение таро онлайн Telegram Channel
Школа таро и эзотерики ЭХО | Обучение таро онлайн
3,146 subscribers
@shkola_taro_eho
Адвокат в деле Telegram Channel
Адвокат в деле
2,928 subscribers
@advokat_v_dele
Random Similar Channel
🟡 Академия гипноза Натальи Зубовой Telegram Channel
🟡 Академия гипноза Натальи Зубовой
2,369 subscribers
@zubova_otvet
byKultO Telegram Channel
byKultO
5 subscribers
@bykulto
Творческая мастерская. ❤ Telegram Channel
Творческая мастерская. ❤
996 subscribers
@realnost5d
Ваш педиатр - Елена Киракосова Telegram Channel
Ваш педиатр - Елена Киракосова
2,844 subscribers
@kirakosovaelenaodetyah
ТАРОЛЕГЕНДА 💎 TAROT LEGEND Telegram Channel
ТАРОЛЕГЕНДА 💎 TAROT LEGEND
1,810 subscribers
@elena_raldugina_psy
Волшебная свечеварня💜 Telegram Channel
Волшебная свечеварня💜
2,508 subscribers
@womansvechi
Coffee Bean official Telegram Channel
Coffee Bean official
985 subscribers
@coffeebeanofficial
Сексология@Психология Telegram Channel
Сексология@Психология
1,258 subscribers
@sexologiya_psixologiya
Алкокалендарь Telegram Channel
Алкокалендарь
1,299 subscribers
@alkokalendar
ПСИХОТЕРАПЕВТ, ПСИХОЛОГ, ТАНЦЕВАЛЬНО-ДВИГАТЕЛЬНАЯ и ТЕЛЕСНАЯ ТЕРАПИЯ, Ольга Крутова Telegram Channel
ПСИХОТЕРАПЕВТ, ПСИХОЛОГ, ТАНЦЕВАЛЬНО-ДВИГАТЕЛЬНАЯ и ТЕЛЕСНАЯ ТЕРАПИЯ, Ольга Крутова
1,472 subscribers
@ol_krutova

2025 All Right Reserved

Disclaimer: The content displayed on this website is solely provided by the respective Telegram channels. We hold no ownership or responsibility for the content shared by these channels.