Канал Александра Колотий | Риелтор Недвижимость Москва и МО

Кредиты под 44%: что ждёт заёмщиков в 2024 году?

Ставки по потребительским кредитам стремительно растут — уже сейчас они доходят до 44%. Хотя буквально в начале ноября были 25-38%.

Главная причина - слухи о том, что ЦБ в декабре опять поднимет ставку. Вот банки и готовятся, заранее повышают ставки по кредитам.

Каждое повышение ключевой ставки делает кредиты дороже. Это вынужденная мера для борьбы с инфляцией, которая к концу года, по официальным прогнозам, достигнет 8,4%. Но рост цен значительно выше, думаю, это все уже точно заметили.

Вкладам от этого только лучше. Максимальные ставки по вкладам 27%, по накопительным счетам 23%.
Средние ставки по вкладам на ноябрь составляют 15,95%, что на 1% выше начала месяца. Неплохой рост, согласитесь? Однако даже высокий процент вкладов не компенсирует в полной мере рост цен.

Так что ждем, как 20 декабря ЦБ поднимет ключевую ставку до 23%, а может и выше.

Теперь вопрос к вам.
Мне кажется, когда текста много, люди не читают, 3-4 строчки проще укладываются в голове.

Интересно вам читать такое, писать еще что-то? Или лучше короткие тексты?

Напишите в комментариях

Мы разобрались с активной стройкой, что продажи остановить нельзя и надо строить, но есть еще мнение, мол, застройщики новые проекты начинать не будут.

Также это выражение связывают с тем, что цены вырастут, из-за этого ведь меньше предложений будет.

Вы думаете, земля купленная застройщика не заложена в кредитных обязательствах, и куплена на какую-то кубышку отдельную?

По земле точно так же щелкают кредиты, и с ней надо что-то делать. Поэтому будут строить.

Да, новую землю покупать не будут какое-то время, но земли куплено нормально. На днях где-то читал, мол, на 3 года точно хватит.

Ну а тут дальше можно раскручивать)

Есть какой-то собственник земли, который хочет продать, но на рынке спад и плохо стали покупать, а деньги ему надо выдернуть, у него могут быть свои кредитные обязательства, тогда он идет на снижение цены.

А когда цена на землю снизилась, то она уже становится привлекательнее, и вроде можно покупать, ее стоимость хорошо ложится в фин.модель.

Поэтому замкнутый круг) ему не дадут развалиться, все будет хорошо со стройкой, цены найдут свое рыночное место. Да, они снизятся без этих вертолетных денег льготных, вопрос - на сколько и когда - остается открытым.

И, наверное, главный вопрос: "А снизятся ли цены на новостройки?"

Выше я вам все, думаю, доступно расписал, и вы поняли, как устроен механизм.

А снизятся ли цены, все зависит от каждого застройщика, и того, какая у него ситуация с кредитом/продажами, как он будет решать вопрос и какие будет принимать меры.

До лета этого года у застройщиков проблем не было, а вот с ростом ключевой ставки и высокой закредитованностью у них ситуация ухудшается, деньги им точно нужны, и надо делать все, чтобы продажи шли.

Я думаю, снижение ждать можно после нового года. Почему? По ипотеке гайки закрутили, до конца года все хотят пристроить деньги и будут покупать, а с 1 января еще закрутит гайки ЦБ на всякие схемы ипотечные, тогда надо будет что-то им делать, иначе хана.

❓Почему будут банкроты застройщики?

Я днем писал, что все мы люди, и за каждой компанией стоит живой человек, которому свойственно ошибаться и так же свойственно хитрить.

Застройщик решил строить какой-то проект. Он делает фин.модель и идет с ней в банк, мол, вот мне нужны деньги на этот проект. Вкладываю туда столько, получаю столько.

Этот человек( застройщик) надел розовые очки и убежден, что у него очень выгодный проект и денег заработает много, но не учел все риски.

У вас ведь бывает такое, что вы уверены, что будет вот так, но раз - и что-то пошло не так. Так и у этого человека, он уже представил, как прибыль потратит, но еще даже ничего не сделал. Тут и допускается ошибка, что все моменты не учтены, рассчитан только удачный сценарий, а стресс-сценарий не рассчитан.

🔽Примеры, какие могут быть моменты и ошибки:

1) Человек приходит в банк, ему финансирование не дают, говорит: "Я буду продавать по 200 000 руб. за кв.м." Банк анализирует, выносит решение: ты за столько не продашь, денег тебе не дадим.

Тот идет в другой банк, но в банке тоже люди работают. Эти люди могут протолкнуть проект, знают, где цифры подкрутить, он дает им денег, и сотрудник банка делает так, что финансирование начинается.

Изначально проект был убыточный, но протолкнули.

2) Еще может быть ошибка в плане продаж. Чтобы наполнять эскроу и не платить большие проценты, план был продавать 20 шт., ведь есть льготная ипотека, все другие застройщики карманы набивают деньгами, я чем хуже? Выходит и начинает строить.

А продается 5 квартир в месяц, так как спад продаж произошел, льготу отменили, а при нынешней ключевой ставке у него щелкают проценты, и он опять же минус увеличивает.

3) Проект застройщика рассчитан на то, что цены будут расти на недвижимость, и с учетом роста цен у него планируется доход. А тут раз - цены не растут, опять минус копится.

4) Еще может быть плохой управленец сам застройщик, у него украли сотрудники через подрядчиков, раздули смету, где-то просчитался дополнительно и выросла себестоимость.

5) Неправильный расчет цены продажи, планировал продавать по 200 000, а не берут и только по 150 000 берут. Человек строит, но продать не может. И тут начинается минус копиться.

В итоге есть разные моменты, где может ошибиться застройщик, т.к. он человек. Поэтому проект легко может пойти в минус, и застройщик обанкротится. Если человек не все просчитал и наивен, то это случится точно.

Такие точно есть, и предсказать их сложно, вы ведь не знаете внутренней кухни.

Возвращаемся к фразе - "Застройщику проще не продавать и ждать лучших времен"

Пример №1.
Представьте, вы взяли ипотеку и не хотите ее оплачивать, ну, продержитесь вы полгода, а потом квартиру на торги, а вас на улицу, там тоже самое с застройщиком.

Пример №2.
Вы открыли какое-то производство, взяли кредит в банке на дело в размере 5 млн., заложили свое производство и себя под обязательства подтянули. Пусть вы производите и продаете торты.

У вас есть деньги на закупку муки, сахара, упаковки, оплату зарплаты рабочим, и вы делаете какое-то количество тортов в день, например, 100 штук. Один торт вам обходится в 1000 руб., вы их продаете по 2000 руб.

1) Происходит спад продаж: 100 тортов в день не берут, а берут 50 штук. в день. Вроде денег меньше стало поступать вам от продаж, но вы все равно в плюсе. Да и вроде на жизнь нормально получается на эти деньги. Бизнес идет.
Вы что, решите: "Вообще закрою продажи и не буду продавать торты?" Нет, так у вас кредит и квартира в залоге, надо платить зп рабочим, иначе они уйдут. Думаю, вы продолжите продажи.

2) Ваши торты не берут по 2000 руб. больше, но по 1500 руб. берут. Следовательно 500 руб. с торта вы зарабатываете и тоже голову чешете, думаете: "Вроде можно потерпеть и пожить пока с таким доходом". Или вы не будете снижать цену, но будете так же производить 100 тортов в день, тратить деньги на закупку, зп? Будете в минус работать?

Тут вы как предприниматель начинается подстраиваться под ситуацию и искать баланс нужный, чтобы все работало и был заработок. Где-то оптимизацию сделали, уволили пару сотрудников, так как уже не 100 тортов продаете, где-то расходы сократили, выбрали другого поставщика, но вы на игле и не можете остановить процесс.

Ну есть конечно еще вариант - вы решили забить на все, ваш бизнес банк забрал и продал другому

Как начисляют проценты застройщику?

Есть таблица расчета кредитной ставки для застройщика, она зависит, как уже сказал, от денег, вложенных банком в застройщика и от наполнения эскроу.

Если застройщику дали денег, допустим, 100 млн., а продаж нет, и на эскроу денег ноль, то это будет самая большая ставка.

Когда на эскроу нет денег, то ключевая ставка + какой-то процент, который у каждого банка разный. Примерно 4% - 6%

Сейчас ключ 21% + 5% = 26%

Если застройщик в банке взял (возьмем в расчет) 100 млн. а продал на 10 млн.,то 90 млн. у него будет под эти 26%, а вот 10 млн. уже под 5%

Если продал на 40 млн., то тоже самое: 60 млн. под 26%, а 40 млн. под 5%.

Когда цифра сравняется 100 млн. взято и 100 млн. на эскроу, то этот огромный процент уходит и остается только эти 5%

Если идет перенаполнение эскроу и уже на нем 110% от взятых 100 млн. денег, то включается щадящий режим, и уже ставка не 5%, а, например, 4%.

Если 120% наполнения эскроу, то 3,5%;
130% наполнение, то 2,5% и так далее.

Например, когда 160%, то может быть 0,01%

У каждого банка отличается таблица градации, но думаю, смысл вы поняли.


Стройка этот такой процесс, который остановить нельзя, жилой комплекс должен постоянно строиться и, следовательно, постоянно требуются деньги.

Когда я слышу, что говорят, мол, при спаде продаж застройщик не будет просто продавать, а будет ждать, не будет снижать цены, то я в это не верю.

Компания-застройщик сидит на игле финансирования, и он не может не продавать, его всю маржинальность съест кредит. Хочешь не хочешь, продать придется, банк увидит, что продаж нет и эскроу не наполняется, может очень сильно расстроиться и порезать финансирование, так как у банка есть риски - зачем ему еще больше рисковать? Поэтому застройщику надо продавать, иначе хана.

✅Как устроено эскроу-финансирование?

Есть у меня близкий друг, работает топ-менеджером в банке.

Его подразделение кредитует крупный бизнес, в том числе выдают эскроу-финансирование застройщикам. Как-то с ним мы обедали, и я задал вопрос: "Как устроено финансирование застройщиков?"

У каждого банка свои параметры расчета, но принцип одинаковый.

На старте финансирования есть фин.модель, в которой понятны объемы строительства, сроки, сколько денег надо застройщику на каждом этапе строительства и количественные показатели кв.м. к продаже. Все считается, и в банке прикидывают, прибыльный проект или нет.

Поступление денег от банка привязано к графику строительства.

Банк же не дает все деньги на стройку дома сразу, как ипотеку на покупку квартиры, а постепенно перечисляет. Зачем, например, дать 1 млрд. на стройку всего дома, когда можно растянуть платежи на 3 года. Так выгодней застройщику, не надо сразу проценты по всему кредиту платить. Надо - на монолитные работы он взял, надо - на окна ему дали, и так постепенно перечисляют.

Застройщик берет деньги, понятное дело, не бесплатно, а под проценты, но процент кредита зависит от наполнение счета эскроу.

Например, банк дал 100 млн., а застройщик ничего не продал, у банка больше риски в этот момент, и он будет проценты крутить больше на эту выданную сумму, но проценты в зависимости от этого наполнения будут уменьшаться.
Если застройщик продал на 50 млн., то процент меньше, если 75 млн., то еще меньше, 100 - еще меньше и т.д. Если деньги на эскроу от продажи квартир значительней больше, чем влито денег в стройку, т.е. сумма денег с продажи на эскроу опережает вливание денег в стройку, то деньги почти бесплатные, может процент быть, например, 0,1%.

Банк же тоже этими деньгами дольщика на эскроу пользуется в своих интересах, он не обдирает застройщика, так как вложено 100, а продал застройщик на 200 млн. У банка было 100, а уже 200 для использования. Застройщик тут курочка с золотым яичком, зачем обижать. Всем выгодно.

Не успел добавить, рабочие вопросы отвлекли.

От государства есть установка, ее сегодня Хуснуллин озвучил: план увеличить обеспечение населения страны к 2036 году 38 кв.м. на человека. Еще сказал, что будут рассматривать антикризисные меры по поддержке застройщиков.

Поэтому стройку точно будут поддерживать и решать вопросы, строить продолжат, уменьшать объем строительства не будут. Следовательно, не будут допускать банкротство застройщиков.
Да, возможно кто-то из застройщиков обанкротится, но богатые банки просто заберут себе их активы и дальше будут строить. Просто юр.лицо заменят, так сказать, компания перейдет в другие руки, но люди не пострадают.

Почему все-таки кто-то обанкротится - сейчас напишу.

Еще бы я добавил, что за любой компанией стоят люди, а каждый человек может ошибаться, принимать неправильные решения.

Но также каждый человек может собраться и решить сложные вопросы в его жизни, выпутаться из трудной ситуации.
Это жизнь и это люди.
Они такие же, как все.

Мне в комментариях задавали вопрос, что я думаю по поводу новостей возможного банкротства застройщиков и Самолета.

Я обещал написать свое мнение.

Когда спрашивали, у меня было одно мнение и оно было позитивное, а вчера я обедал с одним собственником компании-застройщика.

Человек строит проект из 12 домов многоэтажных в Подмосковье, послушал его точку зрение и оно у него противоположное. Но он и сам слегка в негативе на разные моменты смотрит, поэтому как дать оценку его словам? В каких-то других темах, где он негативит или позитивно смотрит, я с ним не согласен, и у меня противоположное мнение.

Сложив два мнения, могу сказать - не знаю я, что будет) Разные люди могут говорить разное, но чтобы делать правильные выводы, надо знать внутреннюю кухню компании, а ее знают ограниченные лица в виде руководства/собственников компании.

Если какой-то человек, агент или блогер будет говорить плохое или хорошое, то просто помните, что он ничего не знает и это его личное мнение. Мнение, которое может исходить из его личных преследуемых задач: что-то продать или охваты получить и т.д.

🛠Купить квартиру в аварийном доме - не очень хорошая затея

Дешёвые квартиры в домах под снос выглядят привлекательно на Циане и Авито, на фоне сегодняшних раздутых цен прямо выделяются. Появляется мысль: а если взять как инвестицию, а потом выгода будет, как дом снесут?

Прежде чем рассказать про минусы такой авантюры, хочу напомнить про разницу между аварийным и ветхим жильем. Аварийный фонд — это жильё, опасное для жизни. Более половины помещений в таком доме могут обрушиться, его расселяют и сносят.
Ветхое жильё не аварийное, но в плохом состоянии. Оно не подлежит сносу, пока не станет аварийным.

Так почему покупка аварийной квартиры невыгодна?

1️⃣ Нет права на новое жильё.

С 2019 года владельцы квартир, купленных в аварийных домах после признания их непригодными, не участвуют в программах переселения. Вместо этого выплачивается компенсация, равная цене покупки. Выгоды никакой, просто трата времени.

2️⃣ Продавец может не сказать, что дом аварийный.

Конечно, на популярных сервисах пишут, аварийный/реновационный дом или нет. Но если вдруг такая ситуация произошла, что купили, а потом узнали о сносе - только через суд можно будет вернуть деньги и расторгнуть договор.

Что по поводу денежной компенсации за аварийную квартиру, то она равна реальной стоимости, указанной в договоре. Поэтому если уж и покупать такое жилье, то обязательно прописывать в договоре честную цену, чтобы избежать потерь.

В общем, покупка квартиры в аварийном доме — не инвестиция, а риск. Закон больше не позволяет спекулировать на переселении, а шанс на прибыль минимален👌

Вот самая красивая скидка))

Сейчас потратил минут 30 времени на Циане.

Выбрал критерии новостройки и только объявления от застройщиков. Посмотрел квартир 50, более 10 ЖК разных.

Я не вижу роста цен. Наверное, в 85% цена относительно июня/сентября ниже сейчас, либо такая же. Есть где-то рост совсем маленький.

Есть застройщики, которые перезаливают объявления, чтобы историю не видно было. Если перезаливают, значит там снижение было. Был бы рост, то наоборот показывали бы, что цена растет быстрей.

Самый удивительный застройщик это, конечно, Левел, показывает скидки от каких-то космических цен)

Смотрел юго-запад за МКАДом и внутри

Сегодня проводили сделку по продаже квартиры.

Цена квартиры 12 600 000
Первый взнос 6 млн.
Ипотека 6,6 млн. ставка 27,4% на 20 лет
Ежемесячный платеж 152 000 руб.

Завтра бы уже ВТБ поднял ставку до 30,5%

Ставка ужас.

💸Рассрочка от застройщика: ловушка или выгодный вариант?

Многие рассматривают рассрочку от застройщика как альтернативу ипотеке. Но за кулисами этого "выгодного" предложения могут скрываться серьезные риски. В чем именно подвох?Разбираемся🔍

Когда продажи недвижимости падают, застройщики начинают предлагать прямую рассрочку без посредников, таких как банки или операторы рассрочек. Плюсы:

✅Нет сложных проверок кредитоспособности.
✅Минимум документов.
✅Возможность растянуть платежи с минимальной переплатой.

Но также есть и серьезные минусы, а это:

1️⃣ Потеря квартиры в случае невыплат
Если вы пропустите платёж, застройщик имеет право разорвать договор. В результате:
- Вы теряете и уже внесённые деньги, и право на квартиру.
- Права защиты, предусмотренные для заемщиков в банках, здесь не работают.

2️⃣ Невозможность взять ипотеку
Если вы захотите перекредитоваться, чтобы закрыть оставшуюся сумму, банки, скорее всего, откажут. Почему?
Квартира находится в залоге у застройщика, что делает её "неликвидной" с точки зрения банка.

3️⃣ Отсутствие регулирования со стороны ЦБ
Рассрочка от застройщика не подпадает под контроль Центрального банка. Все условия — штрафы, порядок расторжения, сроки — регулируются внутренними правилами компании. В случае споров заемщик столкнётся с минимальной защитой своих прав.

4️⃣ Краткие сроки рассрочки
Согласно законопроекту о регулировании рассрочек, максимальный срок может быть ограничен 4-6 месяцами. Это делает такую схему подходящей только для обеспеченных клиентов.

ЦБ советует не пользоваться рассрочками, предпочитая их ипотеке. А я рекомендую здраво оценивать риски и свои возможности.

Ставьте👍🏻, если было полезно, и поделитесь с близкими

Был вопрос в инсте, в ТГ, и на показе квартиры, тоже клиент спросил: "Как дела с квартирой под флиппинг?"

Вчера взял задаток за квартиру, которая покупалась для флиппинга.

Ждемс, что все пройдет хорошо, и уже скоро она будет продана.

Когда выставил квартиру на продажу, то сразу разместил резюме на HH для поиска дизайнера.

Мне очень процесс понравился, но больше столько времени тратить на весь процесс не хочу. Поэтому часть вопросов переложу на дизайнера.

Еще хочу найти кого-то вроде прораба, чтобы он контролировал следующий объект. Договориться на 4-5 контрольных точек и платить за выезд.

Ну а дальше, как стабильно и точно процесс будет налажен, можно и деньги инвесторов привлекать под процесс.

Но сейчас задача продать, потом уйти в паузу до середины января и купить новый объект уже в следующем году.

😨 Что нужно знать перед открытием накопительного счета?

Когда высокая ключевая ставка держится уже долгое время, почти у каждого есть вклад или накопительный счет. Накопительный счет привлекает гибкими условиями и возможностью снять деньги без потери процентов. Отличие от банковских вкладов, по которым условия зафиксированы на весь срок действия договора, накопительный счет не имеет срока и фиксированных условий.

Однако важно понимать особенности таких счетов:

1. Самое важное - ставка может снижаться в любой момент.
Банк вправе менять процентную ставку, уведомив клиента. Например, ставка 11% может уменьшиться до 7%, и это не нарушает закон.

2. Платные выписки по счету.
За информацию о начисленных процентах банк может запросить плату, ведь накопительный счет не равен срочному вкладу.

3. Скрытые комиссии.
Часто открытие счета связано с дебетовой картой и платными услугами, которые банк может подключать, а потом списывать деньги за них автоматически.

При этом денежные средства на накопительном счете так же, как и на вкладе, подлежат обязательному страхованию на сумму до 1,4 млн рублей. Из преимуществ над вкладами - по накопительным счетам дают больший процент, а деньги можно снять без потери процента в любое время.

Так что при выборе двух вариантов - вклад или счет - внимательно изучайте условия и подбирайте под свои потребности)