پست‌های تلگرام Замоскворечник

СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#новостройки
#январь25

А вот продажи в сегменте «делюкс» в январе были гораздо более интенсивными, чем в январе 24-го.
Напомню, что в сегментах «премиум» и «бизнес-премиум» продажи в январе 25 и 24 годов были примерно на одном уровне.

Можно было бы хайпануть заголовком «продажи в делюксе в январе выросли в 4 раза» - но в абсолютных цифрах выглядит все более буднично: 16 сделок в январе 25 -го против 4-х в аналогичном периоде прошлого года. Эффект супер-низкой базы.
И это при том, что из 20 комплексов в выборке только в 7 зафиксированы сделки (по данным Росреестра).

Как минимум десяток новых проектов (пока не все можно называть) ждут старт в текущем году. С учетом объема максимального предложения в сегменте за последние годы (930 лотов на 1.01.25 *), есть вполне реальная перспектива побить рекорды по количеству сделок прошлого года (320)*. Но как всегда добавлю - при прочих равных условиях😉.

*по данным NF Group

@zamoskvorechnik

МОНБЛАН СПУСТЯ ПОЛГОДА

#иллюстрация

Небольшая, но показательная иллюстрация к динамике цен в ликвидных новых проектах премиум-класса.
В начале августа прошлого года вошли в сделку после серьезного анализа трех финальных альтернатив.
Взяли отличную квартиру в Монблане с хорошим видом на высоком этаже в комфортной секции из расчета чуть больше 800 тыс./м2.

Вчера был в офисе продаж Монблан и обнаружил, что квартира в той же секции, на том же этаже, но с худшими видами стоит 1,360 млн. руб. за метр. Даже со скидкой, вряд ли цена будет меньше 1,3 млн/м2 (это если без рассрочки).

Так что вот такой интересный маркер - плюс условные 60% за полгода. «Условные», поскольку за эту цену переуступку продать маловероятно. Но динамика цены правильно выбранного лота впечатляет, если учесть средний рост по комплексу примерно 26%. Здесь писал про цены на некоторые лоты на старте продаж в мае 24-го.

Буду здесь внимательно отслеживать сделки по новым ценам, подозреваю, что эластичность спроса по цене в этом диапазоне существенная, и дорогие лоты задержатся на рынке. Держим руку на пульсе.

@zamoskvorechnik

СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ

#новостройки
#январь25

Продажи премиальных новостроек в январе также, как и в сегменте «бизнес-премиум», повторяют результат января прошлого года.
Даже если продажи в текущем году сохранятся на уровне 24-го года, прогноз для рынка можно дать положительный.
С учетом новых стартов, которые увидим в этом году, результат может быть еще более впечатляющим.
Но пока об этом говорить рано - дождемся хотя бы результатов первого квартала.

@zamoskvorechnik

СДЕЛКИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ

#новостройки
#январь25

Пока завершаю подведение итогов прошлого года - появились данные по продажам января.
Для удобства сравнения в таблицу добавил январь 2024 года и прошедший декабрь.
Отчетливо видно, что январь - на уровне прошлого года, так что на короткой дистанции рынок в этом сегменте темпы не теряет, несмотря на традиционный спад после декабря.

Обращаю внимание, это при ключевой ставке в 21% и затянутой ипотечной «гайке». Прогнозировать политику нашего (монетаристского) ЦБ - дело неблагодарное, но лично я ожидаю снижение учетной ставки уже в первом полугодии. Хотя признаюсь честно, мои прогнозы по ставке в 2024 году оказались абсолютно неверными.

Тем не менее, рано или поздно это случится, 23% по депозитам - слишком хорошие условия для вкладчиков и крайне обременительные для банков. Про кредитование частного бизнеса вообще молчу.
Поэтому определенный запас ликвидности ждет своего часа , чтобы перетечь в бетон.

@zamoskvorechnik

ЦЕНЫ И СДЕЛКИ В LUCKY

#итоги24
#вторичныйрынок

Взял LUCKY на постоянный контроль (мониторинг) относительно недавно, в сентябре прошлого года. До этого срез предложения делал только один раз, - в июле 2023 года. Руки не доходили, - хотя комплекс интересный и востребованный на рынке. Катализатором стал поиск квартиры для клиента, который поставил LUCKY в приоритет.

У меня нет цифр на начало прошлого года, но предположу, цены предложения не должны были сильно отличаться от показателей августа, которые, в свою очередь очень близки к июлю 23-го. Последний год-полтора, как минимум, цены, транслируемые на рынок собственниками достаточно стабильны. Среднеарифметическая цена предложения на начало февраля выросла до 1,3 млн. руб./м2. Пока это больше отражает ожидания продавцов, но они имеют основания: объем лотов в продаже снизился за полгода чуть ли не вдвое (76 против 140).

Те данные по сделкам 2024 года, которыми располагаю, свидетельствует о том, что средняя цена сделки в комплексе - 950-1000 тыс. руб./м2 (без учета пентхаусов и высоких этажей). Вполне справедливая цена за сданный комплекс с отделкой - «заезжай и живи». К отделке есть вопросы, но если бы их не было, предположу, что цены были бы выше.

За 2024 год удалось выделить 29 сделок в корпусах на Костикова 4 и Звенигородской 14, 16, из которых 6 были ипотечными (20%).
По косвенным признакам, более половины проданных лотов, скорее всего, были инвестиционными (одна-две спальни, получение права собственности и продажа в этом же году; общение с продавцами и их агентами на показах).

Резюме: предложений в продаже меньше, а цены сделок, скорее всего подрастут.

@zamoskvorechnik

​СТУДИЯ В КАМЧАТСКОЙ ТУНДРЕ

#вокругсвета

Хотел сначала озаглавить «недвижимость в тундре», но это не совсем верно - конструкция стоит на полозьях из труб (см фото).
Именно благодаря им эту избушку и закинули сюда, на зимник Анавгай - Палана, «Уралом» или ГТСкой. Используется для отдыха и обогрева тех, кто движется по этой дороге, прежде всего зимой. А зимы тут суровые - и «минусА» и пУрги.
Если же описать объект в стиле объявлений в ЦИАН, то будет примерно так:

«(Продается) просторный, светлый дом-студия 14 м2 с с дровяным камином (буржуйка), дизайнерским ремонтом в стиле TUNDRA, полностью укомплектованная стильной мебелью из натурального дерева (стол и нары) , где с комфортом могут разместиться 6 человек. Окно - в стол (см фото). Освещение в стиле пром-ретро (масляная лампа). Искусство (на листе оргалита - фломастерная Ключевская сопка). Уютная терраса. Санузел - неотапливаемый, открытого типа, но с прекрасными видами на сопки (см сторис). Ближайшие соседи - в 15 км. Отличная транспортная доступность круглый год, без пробок - час до Эссо (медицина, магазины, библиотека, люди). Тихий океан - 500 км (Петропавловск-Камчатский), в 300 км - Охотское море. Грибы, ягоды, медведи, орланы. 5 кубов дров - в подарок. Почувствуй себя героем Джека Лондона!» (с)

В прошлом сентябре искали здесь медведей (на Аляске такой аттракцион называется bear watching), естественно с гидом, карабином и всеми мерами предосторожности. Погуляли пару часов по тундре в мелкую морось, наелись голубики, а потом встретили и хозяина ягодника. Молодой медведь (по словам гида - трехлеток), оказался на редкость симпатичным - упитанным, пушистым, лоснящимся и вальяжным. Дал себя поснимать и неспеша удалился. Самый красивый и фотогеничный зверь, которого встречал. А после - чай в домике на полозьях у дорожного полотна 400 километрового зимника.

В этот самый момент избушка в сопках центральной Камчатки гораздо милее любой самой роскошной квартиры в Москве. Понимаешь, что человеку для счастья всего то и нужно - после ветряной и дождевой тундры, встречи с медведем, посидеть в дощатом домике на полозьях под треск раскаленной буржуйки, завывание ветра в дверных щелях; чай с брусничным листом, бутерброд с икрой кижуча, сдобренный «соткой» вискаря🥃.

@zamoskvorechnik

СКУРАТОВ И УТКИН: «ВИРТУОЗЫ И ФОКУСНИКИ» (С)

#архитектура

Не подумайте, что вынес себя в заголовок в одном ряду с маэстро архитектуры😉
Уткин (Илья)- мой однофамилец, крутой архитектор, соавтор Сергей Скуратова по фасадам Золотого-1 (быв. Mandarin Oriental), автор «Мецената».
Делюсь двумя интересными акцентами, которые обозначил Сергей Скуратов в прослушанной вчера лекции 2019 года
«Новая архитектура в старом городе: Сергей Скуратов и Илья Уткин».

Про «след архитектора в исторической среде»

Тема, безусловно, крайне неоднозначная. Цитата:
«Я считаю, каждое время должно оставить в городе абсолютно идентичный след. Именно этот след должен оставить современный архитектор. Другое дело, что этот след не должен растаптывать историческую среду, но может с ней контрастировать, вступать в творческий диалог.» (с)

Неоднозначность - в определении допустимого уровня контраста и диалога.

Хороший пример со зданием Центросоюза по проекту Корбюзье, которое сейчас - объект культурного наследия (ОКН), но построено на месте снесенного Храма Николая Чудотворца (без сомнения храм тоже был бы сейчас объектом ОКН) (1:26:00)

Также интересное упоминание Дома на Мосфильмовской, часть которого «на полном серьезе» в свое время собирались сносить. (Донстрой даже в ЮНЕСКО разрешение/подтвержение запрашивал, что дом не портит панораму/«взаимодействие» с Новодевичьим монастырем - прим. автора)
(смотреть с 1:26:00)

Про работу между молотом заказчика и наковальней регламента

Здесь почти по Марксу: «противоречие между трудом и капиталом» +«неуемная жажда прибавочной стоимости»:
«Заказчики всегда хотят много…, больше, еще больше, проплачивают ГПЗУ. ГПЗУ, с которыми я имел дело за всю жизнь, за исключением двух-трех случаев, - там избыточное количество квадратных метров. Но мы не можем отказаться, потому что тогда проект передадут другому более плохому архитектору, который поставит кошмарный сундук…

Поэтому мы, как виртуозы, как фокусники должны превратить это чудовищное количество квадратных метров в «нечто», которое не будет показывать всему окружающему городу что здесь «много», очень дорого, «жадность»…».. «ПЗЗ и ГПЗУ пишет не архитектор, а архитекторы крайние в этой цепочке и получают все тумаки».(с)
Цитата Скуратова, не Маркса.
(смотреть с 1:33:00)

Рекомендую послушать хотя бы контекст этих пунктов, это минут 10-15 от силы.
А вообще все очень интересно с 1:24:00. До этого - минут на 20 затянутое интро ведущей, потом час Скуратов и Уткин рассказывают коротко про свои проекты. Про проекты тоже интересно, но скорее, для узкой, профессиональной аудитории.

PS На следующей неделе завершу подведение итогов 2024 года и уже полностью сфокусируюсь на текущем «потоке».

@zamoskvorechnik

На фотографиях один и тот же дом, но разные места. Это бывшие, некогда одноэтажные палаты гостинодворского купца Аники Иконникова, возведённые еще в начале 1700-х, в царствование Петра Первого. Много позже палаты выкупил купец по 3-й гильдии Козьма Андреевич Баженов, имевший торг в малом ветошном ряду, и перестроил дом по своему вкусу. Появились мезонин, лепнина, барельефы: «Живопись», «Архитектура», «Садоводство».

Дом стоял на Космодамианской набережной, фасадом к Москва-реке. Его наверняка бы снесли при сталинской застройке набережной, но спасло имя Матвея Фёдоровича Казакова. Говорят, что именно в этом доме в 1738 году у подканцеляриста Главного комиссариата Фёдора Казакова родился сын Матвей, будущий великий архитектор.

В 1951 году дом был отделён от фундамента и передвинут, при этом развёрнут на 180 градусов лицевым фасадом к Садовнической улице. Проектом переноса занимался знаменитый инженер Эммануил Менделевич Гендель. Он передвинул в Москве много исторических зданий. Теперь дом стоит во дворе сталинской многоэтажки. Геометка

Разница между снимками около 130 лет. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний

Москва. Было — стало

Также посмотрите, каким был первый в Москве передвинутый дом

​КОНСУЛЬТАЦИИ-2025

#админ

По итогам анализа проведенных в прошлом году консультаций, решил в одном тексте зафиксировать
подход в области консультирования на 2025-й год.

Область моих компетенций:

▪️Продажа объектов элитной недвижимости на вторичном рынке (работа с собственниками).
▪️Покупка (поиск) элитной недвижимости (работа с покупателями).
▪️Оценка инвестиций в элитную недвижимость.

❗️По вопросам загородной, офисной недвижимости и ритейла не консультирую.

Стандартная консультация: 1,5 часа, онлайн (Telegram, Zoom).
Например, в рамках такой консультации можно:

▪️Сравнить 2-3 комплекса для принятия решения о покупке.
▪️Сделать первичный обзор определенного сегмента рынка (с учетом цены и локации) для дальнейшей проработки/поиска.
▪️Провести аудит продажи объекта недвижимости.
▪️Оценить инвестиционную стратегию при покупке недвижимости.
▪️Рассказать, как действовать, чтобы продать свою недвижимость по максимальной цене в разумный срок.

Стоимость - 25.000 руб. Возможен формат оффлайн.

Решение более сложных задач требует индивидуального расчета.
Например, наиболее популярный запрос со стороны собственников - оценка стоимости недвижимости.
Здесь старт - от 50.000 руб. А оценка уникальных, штучных объектов может стоить на порядок больше.

Для записи на консультацию пишите @zamoskvorechnik. Согласуем время и формат, а также уточним задачу.

PS Не забудьте представиться (имя и телефон) - с анонимами в деловое общение не вступаю😉.

​СДЕЛКИ В САДОВЫХ КВАРТАЛАХ

#итоги24
#вторичныйрынок

69 сделок за прошлый год - достойный показатель.
При анализе данных Росреестра, предоставленных уважаемым партнером, Пульсом Продаж Новостроек, возможна погрешность, но примерная картина складывается.

В 2023 году сделок было больше - 94, однако и объем предложения и цены были иными. Кроме того, возможно, в эти 94 лота попало несколько переходов прав по ДДУ, подписанных с застройщиком ранее.

Самый непростой и актуальный вопрос: «А что с ценами сделок?»
В первые восемь месяцев года диапазон цен варьировался в прогнозом диапазоне (без пентхаусов):
▪️Бетон - 1,05-1,15 млн руб/м2
▪️Ремонт - 1,25- 1,45 млн руб/м2

В третьем квартале были отмечены новые экстремумы, правда, на самых высоких этажах:
▪️Бетон - 1,6 млн руб/м2
▪️Ремонт - 1,8 млн руб/м2

Насколько это станет устойчивой тенденцией, будет ли неоднократно пробит «потолок» в 2 миллиона за метр для лотов с ремонтом - «будем посмотреть».
На мой, субъективно-экспертный взгляд, цены в «Садовых кварталах» существенно завышены, однако в условиях минимального предложения и высокого спроса на этот комплекс тенденция дальнейшего роста вполне реалистична.
Да, обращаю внимание, цены на пентхаусы не нужно сравнивать с ординарными «средними» этажами.

PS Если у вас есть информация по ценам сделок в этом или других домах, - пишите в лс.

@zamoskvorechnik