Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью Telegram Posts

Налог на имущество

Срок уплаты налога прошел, а я снова пишу.

Обычно те кто платит налог на имущество обычно отслеживают кадастровую стоимость как базу для расчета налога на имущество и дату уплаты налога.

Мы же отслеживаем включение объектов в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Если объект не в перечне (ставка налога 0,5%) – подаем на освобождение от налога на имущество. Если вы еще не знаете, как это сделать – напишите в лс МЕТОДИЧКА - вышлем методичку, как обнулить налог.

А если в перечне (ставка налога 1,5% для физ. лиц/ИП), то изучаем возможность исключения из перечня по суду, и если видим такую возможность, то подаем в суд и после выигрыша получаем освобождение от налога на имущество.

За последние 3 недели подали 4 новых иска по исключению объектов из перечня.

На этой неделе мы выиграли очередной суд в первой инстанции, на 9 января назначено очередное заседание по другому объекту.

Если вы хотите исключить свой объект из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость пишите в лс ИСКЛЮЧИТЬ ИЗ ПЕРЕЧНЯ и кадастровый номер объекта. Наш юрист проведет первичный анализ возможности исключения. И если это возможно мы готовы взяться за исключение объекта из перечня по суду. Это касается объектов в МКД в Москве и МО.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Патентная система налогообложения

Тем, кто планирует продлить или начать использовать патентную систему налогообложения (ПСН) напоминаю: подать заявление в ФНС на патент с 01.01.2025 года необходимо не позднее чем за 10 рабочих дней до начала периода применения.

Если нужен патент с начала 2025 года, последний день для подачи заявления — 16 декабря 2024 года.

По объектам, которыми мы управляем, мы анализируем где целесообразно применять ПСН в сравнении с УСН и подаем заявления на патент.

При сравнении суммы патента с суммой налога по УСН, налог считаем от постоянной и переменной арендной платы.

Принимаем во внимание следующие параметры:

▪️ на объекте есть арендатор, который не планирует съезжать в период, на который оформляем патент
▪️ арендатор уже платит арендную плату (не период арендных каникул)
▪️ объект в период действия патента не планируем продавать, разделять в кадастре
▪️ оборот по ИП не превысит ₽60 млн. по итогам года
▪️ средняя численность сотрудников не должна превышать 15 человек за налоговый период.

Сумма дохода считается по всем видам деятельности ИП, а не только по ПСН. Т.е. если у ИП одновременно с патентом есть доход от деятельности на упрощенной системе налогообложения (УСН), его тоже нужно посчитать.

Например, ИП сдаёт в аренду помещения. На эту деятельность оформлен патент на год. Доход от аренды за год планируется ₽12 млн. А в декабре ИП решил продать одно из помещений за ₽58 млн. Выручка от аренды была по ПСН, а от продажи по УСН. Вместе предприниматель за год получит доход ₽70 млн. Право на патент ИП утратит с начала года.

Помним, что:

▪️ Патент не всегда выгоднее УСН, но в некоторых случаях по практике позволяет снизить налоговую нагрузку до 1,5%-4% от арендного дохода.
▪️ Патент на сдачу в аренду собственных или арендованных нежилых помещений в Москве получается на каждый объект отдельно, а в Московской области можно оформить один патент на несколько объектов одновременно.
▪️ Применять ПСН можно с любого месяца года и на любой период.
▪️ Сумму патента можно уменьшить на величину взносов в фонды.
▪️ Остаточная стоимость основных средств на ПСН не учитывается❗️

Стоимость патента на 2025 год по анализируемым помещениям в Москве повысилась на 6%.
По МО стоимость патента считается сложнее (см. картинку), по анализируемым объектам стоимость патента в 2025 году выросла около 15%.
Где-то мы отказались от патента.

Информация о стоимости патента на сайте ФНС https://patent.nalog.ru/info/

Инструкция как подать заявление на патент.

💬А вы применяете ПСН?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Продолжая тему дрогери

Сеть магазинов дрогери «Рубль бум» сокращает число магазинов

Региональные сети, работающие в формате дрогери, с трудом конкурируют с федеральными игроками и маркетплейсами. По этой причине ритейлер «Рубль бум», насчитывавший в начале 2024 года свыше 500 магазинов преимущественно в Поволжье, был вынужден за последние полгода в полтора раза сократить число точек продаж, а в Тольятти и Йошкар-Оле и вовсе закрыть их. Сегмент дрогери, по словам экспертов, всегда был сложным для ритейлеров из-за небольшой величины среднего чека и невысокой частоты покупок.
 
ВкусВилл открыл первый специализированный магазин косметики и товаров для дома — «ВкусВилл Красиво».

Сейчас новый формат проходит этап проверки гипотезы ценности, задача которого оценить результаты первых точек и обратную связь от покупателей. На основе анализа качественных и экономических метрик будет принято решение о дальнейшем развитии.

Магнит Косметик – лидер формата дрогери пока на стопе. Выполнили план/исчерпали бюджет этого года? Высокие ставки кредитования?

Рынок неоднороден. Одни приостанавливают развитие, другие покупают конкурента, третьи тестируют новые форматы, четвертые закрывают магазины.

Поэтому я постоянно говорю/пишу, что арендатор не вечен, и нужно думать о том, кто еще может занять это помещение и за какие деньги.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:


🔥 50% или ничего: история о справедливости в брокерском бизнесе

🔥 Флипп-проект - продать с убытком или....?

🔥 Как заработать на недвижимости в 2024-2025 году? Кейсы с реальными цифрами

🔥 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

🔥 Как купить Майнер без вложения своих денег

🔥 Про механизм стихийного разгона инфляции

🔥 Как себя чувствует готовый арендный бизнес?

🔥 Рынок жилой недвижимости умер? Снова?

🔥 Флиппинг: «ремонт для себя»

🔥 Выходные с пользой или как искать инвест-возможности?



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

«Лента» приобретает вторую в России крупнейшую сеть дрогери «Улыбка Радуги»
 
О том, что Лента интересовалась Улыбкой радуги я писал еще полтора года назад.

И вот Лента сообщает о покупке.

«Улыбка радуги» – одна из крупнейших в России розничных сетей магазинов по уходу за собой и товаров для дома в формате дрогери и лидер в ключевом для «Ленты» Северо-Западном федеральном округе. Дрогери — это магазины шаговой доступности небольшой площади.

- По состоянию на 30 сентября 2024 под управлением компании находилось 1 535 магазина с общей торговой площадью 204 тыс. кв. м. и три распределительных центра. Розничная выручка за 9 месяцев 2024 составила 29,6 млрд рублей, увеличившись на 17,4% год к году.

Генеральный директор группы компаний «Лента» Владимир Сорокин:
«В третьем квартале «Лента» успешно завершила интеграцию сети «Монетка» и планирует применить полученный опыт в ходе интеграции «Улыбки радуги», а именно сохранить ее операционную модель и управленческую автономность, необходимую для дальнейшего развития формата дрогери. Мы высоко ценим экспертизу команды «Улыбки радуги», которая продолжит управлять форматом после завершения сделки»

Ожидается, что сеть дрогери продолжит свою географическую экспансию, в частности укрепит позиции в московском регионе, что позволит усилить узнаваемость бренда в целом и даст дополнительные возможности для роста, учитывая существенную емкость данного рынка.

Как арендодатель, брокер и потребитель я рад, что Улыбку купил не Магнит и у нас не будет на одного игрока меньше.

Надеюсь, что Лента не испортит Улыбку, а лишь добавит ресурсов и интенсивности для развития сети. Вроде бы с Монеткой это получилось.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

🔔 На всякий случай напоминаю о сроке уплаты налога на имущество и с этого года налога на доходы физических лиц с доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории российской федерации.

Кстати, в расчет налога на доходы физических лиц с доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках не попали доходы в виде процентов, полученных по вкладам ИП?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Как дела, как рынок?

Такой вопрос часто задают и коллеги, и покупатели/продавцы.
 
Обычно хотят услышать однозначный ответ, что все хорошо или наоборот плохо, нужно продавать или покупать.
 
Но рынок чуть сложнее, он не однородный по составу и по мотивам, по реакции на внешние обстоятельства.

Периоды спада спроса на покупку, например, из-за высоких ставок, могут быть для кого-то возможностью для покупки.

На это сверху может накладываться паника из-за падения рубля и это может быть моментом, когда получится продать то, что не продавалось раньше.
 
Уже не первый раз замечаю, что люди готовы покупать на торгах или у застройщика дороже чем ГАБы на вторичке.
 
На рынке появилось много новичков, кто думает: зачем покупать ГАБ «дорого», я сейчас сам его создам, «дешевле» выйдет.
 
На этой неделе мы пытались купить 4 помещения – два готовых, два со сдачей через 3 года.
Не купили ни одного, цены ушли выше наших ожиданий.
 
Например, пустое помещение в сданном, но еще не совсем заселенном доме площадью 107,5 м2 на Клинской во вторник ушло за 53,7 млн. или 499,4k/м2. При МАП 380-400k цена будет 134-141 МАП не считая каникул.
 
А на ГАБ аналогичной площади 107м2 на Знамя Октября с ВинЛабом по цене примерно в два раза дешевле Клинской были покупатели, да рассосались.
 
Или ГАБ 203м2 с Ярче в бюджете объекта на Клинской как и вышеуказанный ГАБ с ВинЛабом за 126 МАП пока не нашел покупателя.
 
Была надежда на покупку объектов со сроком сдачи в конце 2027 г., но и тут высокие ставки по депозитам и долгий срок ожидания не остановил коллег, которые перебили нас по цене.
 
Относительно недавно писал про Чоботовскую, где люди на торгах покупали по ценам 499k/м2, 511k/м2, 568k/м2, 594k/м2, 596k/м2, 651k/м2 (в среднем около 570k/м2).
 
Скоро будем выставлять на рынок ГАБ в этом доме по цене 595k/м2, т.е. примерно по цене, по которой другие брали соседние пустые помещения. Посмотрим, как отреагирует рынок.
 
💬А вы видите подобную тенденцию? Или у вас другие наблюдения?
Как по вашим сделкам, статистике, что с рынком, с ценами, поведением игроков (покупателей/продавцов)?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Традиционный дайджест лучших постов Инвест-Мэтров:

🟢 Флиппинг: все что нужно знать о демонтаже

🟢 Справочник метрик для оценки инвестиций в недвижимость

🟢 Почему инвесторы теряют деньги на недвижимости? Разбираем главную ошибку

🟢 Продолжение про индексацию арендной платы. Что делать...

🟢 Как бизнес-тиндер стал площадкой для мошенников: история о доверии и предательстве

🟢 Как твоё текущее расписание дня - обслуживает твой текущий уровень жизни

🟢 Флиппинг жив: продали двухкомнатную квартиру

🟢 Влияние параллельного импорта

🟢 Вклады под 25%. Хорошо или плохо?

🟢 Фейл кейса по флиппингу


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Конец года горячая пора по сделкам

И с высокими ставками по депозитам, я думаю, все равно будет горячая пора

Кто–то спешит продать, кто-то купить.

В этом году у продавцов есть еще один стимул распродаться. До конца года лимит УСН по обороту до 200+ млн. Правда превысив 60 млн. с нового года придется платить НДС 5%.

В любом случае какие-то продавцы постараются продать объекты в этом году до годового оборота 60 млн., или 150 млн., или 200 млн. Продав часть объектов в этом году у продавцов будет больше возможностей (по лимиту по обороту) для продаж в следующем году с минимальным НДС.

У нас появился в продаже ГАБ с Пятерочкой в МКД в Москве.

Интересная история по этому объекту.

До 2020 г., до пандемии собственник помещения использовал помещение под свой офис. После того как какое-то время офис был на удаленке собственник бизнеса принял решение не возвращать персонал в офис, а сдать помещение в аренду.

Помещение с нашей помощью сдали Пятерочке, которая сидела в соседнем доме в меньшей площади и хотела расшириться.

Собственник оставил за собой часть подвала под свой архив, за аренду которого готов платить новому собственнику.

Сейчас у собственника возникла потребность в деньгах для развития бизнеса, и он решил продать объект.

Если вы рассматриваете покупку Пятерочки в Москве напишите в лс ваше имя и ваш номер телефона, и наш брокер свяжется с вами.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью pinned «За последние дни было несколько контактов с людьми, с которыми мы когда-то пересекались ранее по каким-то своим вопросам и на этом основании они сформировали свое мнение о деятельности нашей компании. Запомнились, например, такие комментарии: «Не знал,…»