Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью Telegram-Beiträge

Подкаст о недвижимости и жизни

Недавно на одной из встреч коллег по цеху познакомился с Аленой Заец (Лушниковой) - топовым брокером по торгам, красивой женщиной, интересной собеседницей.

После встречи списались, созвонились. Алена предложила записать подкаст. Получился разговор не только про недвижимость, но и про жизнь. Разговор не короткий, можно смотреть на скорости 1,5х.

Ну и подписывайтесь на соц сети Алены, там много интересного.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

У нас в гостях Сергей Дятлов, предприниматель, «миссионер» пассивного дохода.

На протяжении 15 лет он занимается коммерческой недвижимостью и создаёт готовые арендные бизнесы.

В данный момент у него в управлении более 120 арендаторов на сумму более 2,5 млрд рублей.

В интервью Сергей рассказал, как смог достичь таких показателей: от возникновения идеи пассивного дохода на «коммерции» до создания управляющей компании. И говорит о том, что коммерческую недвижимость выбирают головой, а квартиры - сердцем.

Из выпуска вы узнаете,
✔️ где Сергей находит и покупает объекты,
✔️ на что обращает внимание при их анализе,
✔️ почему Сергей предпочитает зарабатывать на коммерческой недвижимости в Москве, а не в регионах,
✔️ какие есть нюансы работы с сетевым бизнесом,
✔️ почему «коммерция» лучше подходит для создания пассивного дохода, чем квартиры,
✔️ что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости,
✔️ зачем нужно мыслить шире,
✔️ как стратегия зависит от того, кто арендодатель: спекулянт или рантье.

Смотреть на Ютуб

Смотреть во ВКонтакте

Остерегайтесь мошенников!

Вчера получил пару подобных скринов от подписчиков.
Будьте бдительны!

Я миссионер пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Я не предлагаю инвестиции в крипту.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Лучшие посты от Инвест-Мэтров за последние две недели:

💸 Где найти Ускоритель для своего развития?

💸 Главный минус сдачи жилой недвижимости в аренду

💸 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии

💸 Я/Мы на падающем рынке

💸 Методичка от налоговой по оплате НДС на УСН

💸 Про талоны 2.0

💸 Как создать объект недвижимости с доходностью около 30% годовых?

💸 Индексация арендной платы. Продолжение

💸 Кухня 6 квадратов из флипп квартиры

💸 Ипотечная игла


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Это он во всем виноват)

Хочется ещё сделать ссылку на подборку вкладов со ставками 24% годовых.

Но предполагаю, что те кто на 3 года будут размещать во вклады десятки миллионов рублей читают другие каналы.

💬 Или я ошибаюсь?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня после выступления моего партнера Сергея Тарасова руководитель подразделения одного из застройщиков вместо вопроса встал, поблагодарил за самый полезный доклад и стоя хлопал.

Видимо не зря мы выходим на возобновление консалтинга для застройщиков в плане формирования концепции стрит ритейла в ЖК.

После каждого из наших трех выступлений на этом Конгрессе подходили люди и благодарили за полезный контент. И задавали вопросы про обучение. По поводу обучения - следите за анонсами.

В т.ч. поэтому я называю себя миссионером пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью pinned «❗️Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций (Update) Статистика показывает, что самый популярный пост на канале…»

Уважаемые подписчики!

Кто спрашивал про запись мастер-класса.

Готовы заплатить за запись?

Наберем 10 человек по 5000 руб. – я закажу запись. Нашел подрядчиков.

Кому интересно пишите в лс ЗАПИСЬ.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы. Продолжение

Закончу серию постов про индексацию на примере такого массового арендатора как ВБ, с некоторых пор РВБ.

Речь будет не о партнерских пунктах, где свобода договора и индексация зависит от того как договорились и прописали в договоре аренды, а о ПВЗ Центрального офиса (ЦО) ВБ.

Я уже писал о том, что ЦО ВБ ранее заключал договоры аренды, в которые худо бедно можно было вносить какие-то изменения. Но с некоторых пор ЦО ВБ перешел на аренду по оферте, которая не обсуждается и к которой арендодатель присоединяется подписав ее и акт приема передачи помещения электронной подписью на сайте.

Там же я писал о задержках арендных платежей от ЦО ВБ там, где были заключены договоры аренды, а не оферта. Кстати эти чудаки по одному из договоров больше 5 лет платили арендодателю как ИП на УСН, а летом вдруг начали платить на 13% меньше как физ лицу, хотя платежи идут так же на счет ИП.  

Так вот у нас таких старых (более 4 – 5 лет) договоров аренды в управлении, кажется, 3 или 4 и по ним при смене ВБ на РВБ их менеджеры сначала снова призывали присоединиться к оферте, потом присылали соглашения о смене лица. Мы выслали им соглашения в нашей редакции и пользуясь случаем попытались проиндексировать аренду.

По всем кроме одного объекта менеджеры ЦО ВБ стандартно попрятали головы в песок и не выходят на связь. А по одному объекту мы одновременно с подписанием соглашения о смене лица согласовали индексацию 10%. Скрин прилагаю.

Так же вспоминается случай по одному из ПВЗ ЦО ВБ когда арендатор (если не путаю это было за последний год) отказался от индексации и собственник принял решение поменять его на другого. Мы сделали это бесшовно, приняв помещение от ВБ и передав другому арендатору. Но даже в этом случае собственник понес расходы на каникулы и комиссию. Однако игра стоила свеч, повышение аренды было, на сколько я помню, более 40%.

Так что по ЦО ВБ практика разнообразная. И если у вас нет замены, не рекомендую делать резких движений, как, впрочем, и по другим арендаторам.

Так как смена арендатора может обойтись более четверти годового дохода.

Например: 

1 месяц поиск арендатора и согласование договора аренды
1 месяц каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца поиска арендатора и согласование договора аренды
3 месяца каникул

3-5 месяцев аренды это 25-40% годового дохода, поэтому иногда лучше проиндексировать на 5% чем поменять арендатора с повышением аренды на 20%.

Рекомендую подходить к этому вопросу рационально, а не эмоционально.

💬 При какой разнице в аренде вы готовы поменять арендатора?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Продажа ГАБа в регионе

Комментарии к предыдущему посту натолкнули меня на публикацию этого объекта для контраста. Это наш эксперимент в регионе.

Свердловская обл., Нижняя Тура, Советская ул., 25

Площадь: 238.7 м2

Цена ₽ 8 500 000 или ₽ 35 610/м2

Арендаторы:

«Кpаcное&Белое» - МАП ₽45 000 + коммуналка сверху. ДДА на 15 лет
«Baйлдберриз» (центральный офис) - МАП ₽75 000 включает всё. Оферта на неопределенный срок.
  
Фaктичеcкий МАП  ₽120 000 + вaкантная плoщадь в центрe 10м2

Раcположено нa оснoвной городской магистрали в закрытый город Лесной (около 1км от КПП), пешеходный трафик из Лесного. Через дом - отделение Почты России;
Рядом две остановки транспорта;
Первая линия, интенсивный автотрафик, отличная визуализация и парковка.
Высота потолка, h= 3.2 м;
Входов: 3

https://www.avito.ru/nizhnyaya_tura/kommercheskaya_nedvizhimost/arendnyy_biznes_238.7_kv.m_3936578485

Как вы относитесь к таким объектам? Есть ли на канале кого такой ГАБ может заинтересовать?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru