Стратегии в недвижимости | Артем Назаров

Почему инвестировать "в бетон" безопаснее, чем в застройщиков 🏠

На фоне новостей о возможном банкротстве компании "Самолет", одного из крупнейших застройщиков в России — и в продолжении идеи этого поста.

❗️Напомню, что застройщик не равно недвижимость, т.к. у компании-застройщика свои (дополнительные!) риски: финансовая (не)устойчивость, возможное банкротство, возможные проблемы в руководящем составе, смена собственника и др.

🏠 Самолёт хорошо взлетел за счёт своей бизнес-модели, льготные ипотеки тоже помогли, однако сейчас его масштаб — скорее проблема, чем преимущество.
Жилья построено много, однако продаётся оно со скрипом, а цены опускать никто не хочет.
💸При этом компании приходится строить на свои или заёмные средства, т.к. средства дольщиков — на эскроу-счетах.

⬇️В последнее время акции рухнули вниз, их падение задержало уверение Хуснуллина о том, что банкротства застройщиков не допустят.

1️⃣ С одной стороны, у компании крупнейший земельный банк, и на плаву она точно останется. Денег на счетах пока достаточно, чтобы погашать обязательства.

2️⃣ С другой стороны, основной акционер продаёт свою долю — и подливает масла в огонь неуверенности инвесторов.

Следим за развитием событий 🍿, а в Клубе продолжаем реализовывать стратегии, которые максимально ОБХОДЯТ текущие ограничения: без ипотек, без эконом-сегмента, но с коммерческой и загородной недвижимостью ✅

Рассрочка за квартиру: все "за" и "против" 💰

Ипотека по рыночным ставкам почти неподъемная, застройщики сокращают долю субсидированных ипотек... 🙈 И предлагают рассрочки. А выгодны ли они?

✅ С одной стороны, да: это оплата частями, но без конских процентов.

🤔 А с другой стороны, какие есть риски?
💸 Отсутствие специального регулирования
Рассрочка от застройщика не подпадает под специальное регулирование рассрочек (которые оформляются через банк)

💸 Невозможность взять ипотеку на объект в рассрочке
Он уже в залоге у застройщика, поэтому банк не даст ипотеку на такой объект.
А это риски: если нет возможности оплачивать рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры — если застройщик окажется недобросовестным.

💸 Разница цен
Вы же не думаете, что застройщики по доброте душевной делают беспроцентную рассрочку или под минимальный процент?
Они уже накрутили свою цену)

Рассрочки становятся очень популярными на рынке, но пользоваться ими нужно очень осторожно ❗️

Инвестиции в недвижимость vs инвестиции в застройщиков 💰

🏗 Один из вариантов инвестиций в недвижимость — это купить на бирже акции девелоперов (напр., Самолёт, ЛСР, Эталон).
✅С одной стороны, это дешевле — акции стоят до 1500 р, позволить себе может каждый.

🤔 Но с другой стороны, это не совсем инвестиции в недвижимость. Да, застройщик СТРОИТ, но дополнительно есть риски эмитента как юрлица: банкротство, финансовые проблемы, конкуренция...

🥇Как с золотом: купить золото в слитках, фьючерсах или ETF — это купить физическое золото. Когда котировки золота идут вверх, растёт и ваше золото.
А вот если вы инвестируете в золотодобывающую компанию, её акции могут падать, пока золото растёт. Авария на месторождении, неэффективный менеджмент и другие причины... 💸

❓ Стоит ли вместо инвестиций в реальную недвижимость инвестировать в застройщиков? Я считаю, это неравноценная "замена" с более низкой потенциальной доходностью. Гораздо эффективнее вкладывать средства в рабочие и актуальные стратегии в недвижимости 💰

Кстати, на днях дал комментарий по поводу ситуации с акциями застройщиков. Полный текст 👉 ТУТ

💡 Идея на выходные и вечера в будни

📚 Предлагаю к прочтению классную книгу по инвестициям в недвижимость.

Как дети учатся читать по азбуке, так и инвесторам в недвижимость нужен "учебник" или "азбука". И книга Кен Макэлроя с этой задачей прекрасно справляется 🔥

Он разбирает все этапы пошагово — начиная с поиска объекта и заканчивая его управлением для получения прибыли 💰
Советы и рекомендации применимы и на российском рынке ✅

А как часто вы читаете литературу по инвестициям? Какую последнюю книгу прочитали? Напишите в комментариях 👇

Что такое ГАБ? 🤔

✅ +1 слово в копилку инвестора в недвижимость.
✍️ ГАБ — это готовый арендный бизнес.

☝️Это когда вы покупаете не просто помещение/ квартиру, а объект сразу с арендатором.

И вот такой подход мы реализуем в стратегии коммерческой недвижимости:
1️⃣ купили большое коммерческое помещение на первом этаже с отличным расположением;
2️⃣ согласовали его реконструкцию и делаем ремонт;
3️⃣ будем продавать сразу с 3 арендаторами: КБ, точкой "coffee to go" и аптекой 💸

За такой объект потенциальный покупатель заплатит гораздо больше:
✅ ему не нужно искать бригаду и самостоятельно делать ремонт;
✅ ему уже не нужно искать арендаторов, арендный поток у него будет с первого месяца после покупки 💰

Как вам стратегия? Хотели бы зарабатывать на коммерческой недвижимости? 🚀

Что происходит с рынком в ноябре? 👀

1️⃣25% — это не доходность, это минимальная ставка по рыночной ипотеке 🙈
После очередного повышения ставки ЦБ, минимальные ставки по рыночной ипотеке тоже бьют рекорды.
А базовые ставки в 💳 Сбере, например, вообще превысили 27%.

А можно вообще брать ипотеку под такую ставку? 😱
Как минимум, у вас должно быть одно из следующих условий:
✅ з/п от 350 тыс. в Москве, от 250 тыс — в регионах
Т.к. минимальный доход для обслуживания ипотеки превышает средние зарплаты в 2-3 раза... 💸
✅ большой первоначальный взнос (от 50% и выше), чтобы кредитование было минимальным
✅ если это комбинированная программа (например, бОльшая часть по семейке под 6% и небольшая по рыночной ставке)
✅ если при покупке — огромная скидка, которая компенсирует переплату
Но если есть огромная скидка, стоит задуматься... А всё ли так с объектом? 🤔

Так что, если планируете брать ипотеку, 10 раз взвесьте все "за" и "против", посчитайте и поищите в том числе варианты льготной/ субсидированной ипотеки. Т.к. рефинансирование в ближайшее время, при растущей ставке, нам не светит 🙈

2️⃣ Цены на аренду тоже бьют рекорды
Стоимость аренды достигла максимума. За квартал цены в городах-миллионниках выросли до 31%. При этом, текущим арендодателям также повышают стоимость аренды.

💰 В целом, если у вас где-то квартирка завалялась, самое время её сдавать))

3️⃣ Планируется рекорд инвестиций в недвижимость 🚀
За 9 мес инвестиции уже составили 955 млрд — это на 10% больше, чем за прошлый год. Так что ждём триллион 🔥
Особенно актуальны будут стратегии, связанные с офисной, складской и торговой недвижимостью (в коммерческую недвижимость мы как раз инвестируем с Клубом 😎)

Где храню свои миллионы? 💰

Мне часто задают такой вопрос 😅 Если кратко, то... везде:
1️⃣На фондовом рынке и в трейдинге
2️⃣ В недвижимости, конечно
3️⃣ В крипте

А, шучу, не везде — в банковских вкладах не храню, потому что деньги там обесцениваются 💸

И несмотря на все свои миллионы, я продолжаю искать и нахожу стратегии, в которых можно отлично зарабатывать и приумножать капитал 🚀

Правда, бывает, что стратегия не выстреливает и получается факап... 💩 Что ж, это риски инвестора, которые я на себя беру 🤝

🔥 О своем подходе и стратегиях в заработке, а также честно обо всех просчётах и факапах я расскажу уже завтра на АНТИвебинаре.

🤔 Почему анти? Минимум теории, максимум практики, а также досрочная Чёрная пятница со скидками до 50% (и седыми волосами финдира 😂) и розыгрыш iPhone 15!

Убедил? Тогда жду завтра в 19:00 мск, регистрируйся 👇

👉 ИДУ НА АНТИВЕБ

Будет ли ставка ЦБ расти дальше?

Дал комментарии по этому вопросу ОТР 👇
ЧИТАТЬ ПОЛНЫЙ МАТЕРИАЛ

🏦 Риторика ЦБ мою гипотезу подтверждает. Узнаем, что будет со ставкой, уже 20 декабря, на следующем заседании.

А вы как думаете, увидим мы ставку 23-25% и новые рекорды? Напишите в комментариях, почему да или почему нет)

Бывает ли распродажа на рынке недвижимости? 🏡

Да, как и везде — однако, по бросовым ценам продают:
1) или неликвид,
2) или в случае природных катаклизмов/ военных действий и т.д.
Согласитесь, ни то, ни другое нам не нужно 😅

Но есть способы, как купить ликвидную и перспективную недвижимость дешевле — а значит, больше заработать 💰👇

Способ 1. На банкротных/ муниципальных торгах
Выкупаем машиноместа в перспективных ЖК. Можно сдавать в аренду или через год выгодно перепродать.

Способ 2. На закрытых предпродажах от застройщика
Рассматриваем как жилую, так и коммерческую недвижимость в Москве, СПб, Сочи.

Способ 3. При наличии связей 😎

Все 3 способа реализуем в Клубе, чтобы выгодно купить крутой объект и хорошо на нём заработать🔥

А в реальности ещё лучше, чем на картинке 🔥

Ловите рум-тур по квартире в стратегии флиппинг. Просторная трёшка 88 квадратов с классным расположением и шикарным видом 🤩

Купили квартиру за 30 млн, ремонт - 9 млн. Продаем за 52 млн 💰

Согласитесь, одному такое провернуть и дорого, и сложно. Но в Клубе РАНТЬЕ каждый может инвестировать в эту стратегию и заработать на классной квартире в лакшери ЖК 😎

Посмотрите, какая красота 😍

Это дизайн-проект нашей квартиры в стратегии флиппинг 🔥

Немного о квартире: в хорошем ЖК в Москве (Нагатино), больше 80 "квадратов", сделали удобную перепланировку. Отличный вариант для семьи с детьми 👨‍👩‍👧

Сейчас квартира уже полностью готова: ремонт завершен, квартира выставлена на продажу ✅

А у нас есть возможность побывать на виртуальной экскурсии по этим хоромам!)) Инвесторы Клуба на днях ездили на этот объект и наснимали много красоты.

Показать вам, как в реальности выглядит то, что нам рисуют дизайнеры?
Жду 50 🔥, если хотите посмотреть!

Как сейчас инвестировать в недвижимость, если...

— ставка по ипотеке выше, чем у многих доходность? 😅
— многие стратегии перестают работать?
— рынок недвижимости "стоит"?

☝️От моих учеников и знакомых мне постоянно прилетают такие вопросы. А я что? Я придерживаюсь своих рабочих стратегий. Они были эффективны при ставке 15% и будут эффективны при ставке 21% и даже выше.

Какие это стратегии? Делился с инвесторами на Открытой встрече в сентябре 🤝
И хочу повторить этот мастер-класс на этой неделе: чтобы вас успокоить и рассказать о рабочих стратегиях в недвижимости 💰

Как вам идея? Накидайте огней, кому интересно 🔥