Ипотека под опекой | Никитина Наталья

Соответственно, если вы берете квартиру в ипотеку под сдачу в аренду, вам стоит понимать, что такие издержки возможны и нужно быть к ним готовым и морально и материально☝️

Ну и конечно нужно серьезно отнестись к составлению Договора, а не скачивать какой попало.

Про свои ошибки расскажу в следующем посте👇

Итак, про время, потраченное нами на исправление этого всего я промолчу.

Сегодня поговорим про финансовую составляющую.

Мои убытки, по приведению в порядок квартиры после арендаторов, составили 119 тыс.руб.

В эту сумму я включила 2 ипотечных платежа, потому что как только они съехали у меня был платеж, ну и через месяц второй платеж, сдать до второго платежа мы не успели, так как не успели завершить приведение квартиры в должный вид.

Но и без ипотечных платежей сумма тоже не маленькая - 72 тысячи.

У меня еще правда осталась залоговая сумма в размере 19 тыс.руб.

Соответственно мой чистый убыток - 100 тыс.руб.

Как бы неприятна была эта ситуация, все равно сдавать в аренду выгодно. Я сдаю 6 лет, 6 лет арендаторы выплачивают за меня ипотеку. Если эти 100 тыс. разделить на 6 лет, получается в год по 16600 тыс. моих трат. В принципе норм я считаю))))

Могла бы я избежать этого убытка - ДА❗️

Я допустила серьезные ошибки при сдаче квартиры☝️

Но самое ужасное меня ждало чуть позже, когда отодрали обои, там где мне казалось они были грязными, на самом деле была плесень.

Мы начали присматриваться к обоям и обнаружили плесень и на других стенах.

Я вызвала экспертизу и оказалось, что они видимо устроили небольшой потоп в санузле, было влажно, они не включали явно электрический полотенцесушитель (экономили электроэнергию вероятнее всего), помещение плохо проветривали. Были загажены все воздуховоды, они вообще не чистили эти решеточки. Это все являлось благоприятной средой для развития плесени.

И тут начался мой путь, длиною в месяц, по исправлению всей этой жести.

Ну а они мне сказали, чтобы я оставила себе залог (19 тысяч) и заблокировали меня.

Продолжение следует…

Я вам рассказывала, что сдаю квартиру, купленную на будущее сыну в ипотеку.

Так вот, чуть больше месяца назад мои арендаторы съехали, оставив ключи консьержу, хотя мы договаривались о встрече.

Когда я зашла в квартиру, то увидела ее в таком состоянии (на фото). Помимо оторванных и грязных, как мне казалось, обоев, не работала вытяжка, плита, не было одной дверцы в стеклянном душевом уголке (зато были по углам осколки от нее), были вырваны ручки в 2х межкомнатных дверях, поломаны ручки в кухонной мебели, ну и вообще квартира была грязная (окна со стороны улицы явно ни разу за 4 года они не мыли, даже свет с трудом проникал в комнату).

Я понимала, что пересдать быстро я не смогу, квартира нуждается в ремонте, соответственно стало ясно, что придется терпеть убытки.

Рассказываю вам это для того чтобы вы понимали, что может случится и так, и чтобы вы были к этому готовы морально и материально.

Итак, разбираемся👇

В Налоговом кодексе РФ закреплено понятие «Материальная выгода».

1) материальной выгодой считается разница между 2/3 ключевой ставки ЦБ и вашей ставкой по ипотеке

2) речь идет о взаимозависимых сторонах займа (например, вы работаете в банке и как сотруднику вам выдали кредит на особых условиях)

Так вот, до этого у вас, если эти 2 пункта имеют к вам отношение, возникал налог на материальную выгоду. Составлял он 35%.

Как считается эта самая материальная выгода👇

Нужно из 2/3 ключевой ставки вычесть вашу ставку по ипотеке. Полученный % умножить на сумму вашего кредита, далее делим на число дней в конкретном году, потом умножаем на число дней в конкретном месяце. Полученная сумма в ходе этих расчетов составляет вашу материальную выгоду на % в конкретном месяце. Вот от этой суммы вы и платили бы налог 35%.
И вот именно от него вас (если оба пункта вас касаются) освободили.

Вчера многие паблики начали писать о том, что ипотечных заемщиков Президент освободил от уплаты НДФЛ.

И мне все начали писать слышала ли я об этом и всех ли это касается.

Ребята ну вы что в сказке живете, ну честное слово.

Ипотечных заемщиков в нашей стране большое количество и вот представьте, если их всех освободят от НДФЛ, а кто казну налогами пополнять будет? Ну вы чего…

Вчера ЦБ в очередной раз повысил ключевую ставку. Теперь она 21%.

Это было вполне ожидаемо. Банки, за неделю до заседания ЦБ, стали повышать ставки по кредитам.

Сейчас средняя ставка по стандартным программам по ипотеке составляет 24%.

Красногвардейский район
м. Гражданский проспект

25,4 кв.м

1️⃣Семейная ипотека
Стоимость 5 199 200₽

Первоначальный взнос
1 045 040₽

Сумма кредита
4 154 160₽

Ставка от 5,49%

Платеж от 23 500₽

Дом сдан

Хочу показать вам очень классный вариант студии с чистовой отделкой в уже сданном доме в Санкт-Петербурге.

Планировка для студии просто 🔥
Есть отдельное углубление для кровати, в коридоре есть место для вместительного шкафа, есть даже небольшая лоджия👍

Если брать по Семейной ипотеке и сдавать ее в аренду, то арендные платежи полностью покрывают ипотечные☝️

Материнский капитал можно использовать в первоначальный взнос.

👇

Что сейчас происходит с Семейной ипотекой🤨

Лимиты в банках постепенно сходят на нет, в каких-то банках они уже и вовсе закончились.
В связи с истощением лимитов, каждый банк ставит заградительные меры.
Теперь настало время банкам выбирать каких заемщиков они хотят получить в последнем вагоне.

Как это выглядит на деле👇

📍кто-то повысил первоначальный взнос от 30 до 50% (чтобы получить самых «качественных» клиентов себе в портфель)

📍кто-то выдает Семейную ипотеку только в рамках комбо ипотеки - ипотеки сверх лимита (чтобы побольше заработать на каждом выданном кредите)

📍кто-то работает по Семейной ипотеке только в рамках субсидированных акций с удорожанием стоимости квартиры

📍кто-то выдает Семейную ипотеку только при оплате заемщиком единовременной комиссии банку (от 3% от размера кредита).

Есть еще пара банков, где осталась в девственном виде Семейная ипотека (с первоначальным взносом от 20%, без комиссий и удорожаний). Но в этих банках такое количество заявок сейчас, что смотрят клиентов по неделе☝️

Но ходят слухи, что в скором времени лимиты будут выделены. Ждемс.

Я думаю, что выделят небольшую часть лимитов, чтобы застройщики могли достойно «закрыть» год. Далее лимиты опять закончатся, а вместе с новыми лимитами, в начале 25 года, мы скорее всего увидим измененные (ужесточенные) условия по Семейной ипотеке.
Ну это я так, свое мнение высказала. Поживем увидим…

Решили снять квартиру?

Делайте это правильно👇

✅заранее запросите паспорт собственника и проверьте его на действительность (на госуслугах или на сайте МВД)
✅Запросите свежую выписку из Егрн, чтобы убедиться, точно ли собственник являетеся реальным собственником
✅Проверьте нет ли задолженности по коммунальным платежам

При наличии долгов, управляющая компания вам легко может отключить, например, свет

Многие полагают, что использовать материнский капитал на покупку недвижимости можно только когда ребенку исполнится 3 года.

Это не всегда так☝️

3-х летнего возраста надо дожидаться тем, кто приобретает недвижимость за наличные.
А тех кто берет ипотеку, это ограничение не касается.

Вам нужно вывести из своей ипотеки созаемщика?

Вот как это сделать👇

✅подаете заявление в Банк
✅получаете согласие Банка

‼️Если созаемщик является еще и сособственником, нужно будет составить нотариальное соглашение о передачи квартиры в вашу единоличную собственность‼️

✅далее отправляетесь регистрировать изменения в мфц

Банк может отказать в выходе из состава созаемщиков, если изначально ипотека одобрялась исходя из доходов двух Созаемщиков, а при выводе одного из Созаемщиков из Кредитного договора, дохода оставшегося не хватает на погашение кредита☝️

На днях Сбербанк поставил на стоп выдачи по Семейной ипотеке (закончились лимиты).

ВТБ с 20.09. повысил первоначальный взнос по Семейной ипотеке до 50% (это заградительная мера, лимиты в втб явно тоже подходят к концу).

Остальные банки пока выдают, но явно скоро уже тоже исчерпают выделенные лимиты.

А дальше, вместе с выделением новых лимитов (не известно когда), мы наверняка получим новое Постановление по Семейной ипотеке с новыми условиями.

В последнее время ко мне часто обращаются за консультацией банкроты.

Что хочу сказать, сейчас не время для вас, вот правда.

В данный момент ситуация на рынке кредитования обстоит таким образом, что ужесточены требования к портрету клиента.
Высокая ключевая ставка и постоянные ужесточения со стороны ЦБ не благоприятствуют к выдаче кредитов заемщикам с высоким уровнем риска (а банкроты относятся к этой категории☝️).

Вот вам мой совет👇

1)Проверить отчеты по своей кредитной истории (точно ли там закрыты все кредиты, которые списали в рамках банкротства), если не все кредиторы отправили сведения о списании долга в бюро кредитных историй, то нужно заставить их это сделать,

2)не пытаться подавать пока заявки ни на какие виды кредитов и тем более не брать рассрочек и микрозаймов.

Как только ключевая ставка начнет снижаться, начнет смягчаться политика ЦБ (и соответственно Банков), вот тогда и можно будет подумать о кредитах.
Но только не самостоятельно (у вас вряд ли получится одобриться самим), обратитесь к профессионалам☝️

На сегодняшнем заседании ЦБ по ключевой ставке было принято решение о повышении ключевой ставки. Теперь она ровна 19%

С 1 сентября 2024 года срок гарантийных обязательств Застройщика на объект долевого строительства сокращен до 3 лет.

Речь идет о конструктивных элементах здания.

Ранее было:
📍5 лет на конструктивные элементы здания (трещины на фасадах и стенах, щели и отверстия…)
📍3 года на технологическое и инженерное оборудование (системы водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции, кондиционирования, электроснабжения…)

Обратите внимание, что срок гарантии исчисляется с момента подписания вами акта приема-передачи квартиры☝️

Эскроу счет - это специальный блокированный счет, который необходим для обеспечения безопасных расчетов по сделке.

Его используют и при сделках на вторичном рынке, но наибольшую популярность он получил при сделках на первичке.

Вот вы покупаете, например, квартиру на первичном рынке от застройщика, вся сумма по договору вносится вами на эскроу счет, который открывается в пользу застройщика.

Застройщик-же средства с этого счета сможет получить только когда достроит дом, перед вводом дома в эксплуатацию.

А если дом не будет достроен, свои средства с этого счета вы сможете забрать. Таким образом вы полностью защищены☝️