منشورات НЕДВИЖКА - LIFE. ПЕРЕЕЗЖАЕМ! على Telegram

Продажа квартиры по консульской
доверенности

Мошенничество с недвижимостью достигло высокого уровня "профессионализма". Информация активно муссируется в прессе и соцсетях, создавая напряжение потенциальных покупателей и порождая недоверие к нестандартным сделкам. Особенно это касается сделок, когда покупатель выбирает недвижимость без сопровождения специалиста. И любое отклонение "от стандарта" воспринимается им ловушкой и обманом. Бдительность в наше время необходима по определению. Проверка юридической чистоты квартиры и продавца обязательны. Но этим должны заниматься профессионалы, знающие законы, нормы, порядки и оценивающие риски.

Сейчас я столкнулась с ситуацией, когда покупатели, только услышав слово "консульская доверенность" бегут, как чёрт от ладана.

Консульская доверенность оформленная за границей составляется по российским требованиям и законам. Она всегда на русском языке и ничем не отличается от любой доверенности, которую бы выдал российский нотариус.
Подлинность такого документа можно и НУЖНО проверять на сервисе Федеральной нотариальной палаты
www.reestr-dover.ru. Он позволяет убедиться в подлинности и актуальности доверенности и используется для проверки доверенностей, удостоверенных должностным лицом консульского учреждения Министерства иностранных дел Российской Федерации.

Не надо бояться, надо понимать и знать, что и с кем делать. А в наше время, без специалиста идти в многомилионные сделки сверхбезответственно. Это равносильно тому, что Вы знаете теоретически где находится Ваш аппендикс и, если он вдруг воспалится, вы решите сами провести операцию по его удалению.

Аренда или своя? Покупать или ждать?

Вчера обратились с запросом подобрать аренду 2-комнатной квартиры в конкретном районе. При этом есть собственная квартира в локации, которая не устраивает по каким-то параметрам.

Стоимость аренды в запрашиваемом районе (в зависимости от дома, ремонта и т.д.) от 90 до 150 тыс.₽.

Я всегда за собственное владение имуществом. И в такой ситуации совершенно не вижу смысла выбрасывать деньги "на ветер".

⏺Есть район, который устраивает по всем факторам.
⏺Есть квартира, которую можно продать.
⏺Есть возможность использовать семейную ипотеку.
⏺Есть возможность купить квартиру в том районе, который нравится и новом ЖК с современной внутренней инфраструктурой.

🔖Считаем:
Беру усредненные цифры, исключительно для примера.
🔴Цена продажи старой квартиры — 13 млн.₽;
🔴Стоимость 2-комнатной квартиры (в сданном доме) — 23,5 млн.₽;
🔴ПВ — 13 млн.₽;
🔴Ставка по ипотеке — 6%;
🔴Срок ипотеки — 20/30 лет;
🔴Ежемесячный платёж — 75/63 тыс. ₽.

Конечно можно сдавать старую квартиру, чтобы покрыть свои арендные платежи.
Но, во-первых,так как квартира снимается в более престижном районе, аренда будет выше и придётся доплачивать из кармана.
Пока собственная квартира сдаётся, она изнашивается и теряет ликвидность.
А рынок недвижимости сдаваться не собирается. И застройщики, с завидным постоянством, объявляют о повышении цен.

Отвечая на вопрос: Покупать или ждать?
👍 Ответ 1
Покупать, если:
⏺У Вас есть достаточный первоначальный взнос;
⏺Вы можете получить семейную ипотеку;
⏺Вы знаете, что и где Вы хотите, и подобрали вариант;
⏺Вам комфортен ежемесячный платёж.
📲 Ответ 2
Ждать, если:
🔴Недостаточно средств для комфортной покупки и ежемесячного платежа;
🔴Вы пока не определились с вариантом. Не стоит покупать, что первое под руку попадётся.

Резюмируя — не откладывай на завтра то, что можно сделать сегодня.
На видео приемка квартиры. В 2022 году мы с клиентами продали квартиру в Подмосковье за 13 млн.₽.
Купили в Москве двухкомнатную 57 м2 с отделкой за 16,3 млн.₽.
Добрали 3,3 млн.₽ семейной ипотекой под 4,5%.
Сейчас такая двушка у Застройщика со скидкой стоит 23 млн.₽.

Сейчас бы их квартиру в МО, мы бы продали за 15 -16 млн.₽.
А разница между продажей своей и покупкой новой составила бы 7 - 8 млн.₽.
Да и ставка по семейной ипотеке стала 6% .
Разница очевидна и весьма существенна.

Достаточно частый вопрос: как правильно посчитать налог при продаже квартиры, если квартира приобреталась долями, в разные периоды, по разным основаниям?

ФНС дала ответ и разъяснения по этому поводу ещё в 2023 году Письмом от 27.07.2023 № БС-4-11/9597@.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения, в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества.

Пример:
Приобретена 1/3 доли квартиры в 2018 году. Затем в 2024 году по Договору дарения было получено 2/3 доли. Квартиру продают в 2025 году.
В этом случае НДФЛ платить не надо, так как минимальный срок владения — пять лет с момента покупки первой доли — уже прошел.

P.S. Прежде, чем что-то начинать делать, проконсультируйтесь со специалистом. Незнание может стоить достаточно дорого. А так есть возможность избежать многих проблем.
#налоги #квартира

Сегодня показ двухкомнатной квартиры в районе Южное Чертаново.

Хороший район, с академическим прошлым.

Первые сведения о Чертанове встречаются в переписной книге дворцовой Коломенской волости 1675-1677 годов. В то время в деревне было 22 крестьянских двора и государев сад. Почти 200 лет деревня входила в состав дворцовых владений. А крестьяне Чертанова занимались садоводством и выращивали малину.

В Южном Чертаново нет больших промзон, а небольшие производственные участки расположены вдали от основного жилого массива и отделены Варшавским шоссе. При своих двух зеленых зонах – Аннинском лесопарке и Покровском парке – Чертаново Южное соседствует по западной границе с Битцевским лесопарком, что выводит его на высокие позиции по экологичности и разнообразию мест для прогулок. 

🔑И о квартире:
Планировка линейная, окна выходят во двор и на парк Битцевский лес. Две изолированные комнаты: 18 м2 и 14.4 м2. Большой коридор. Встроенная кладовая. Светлая просторная кухня. Санузел раздельный. Квартире требуется косметический ремонт.

Чистый подъезд. Консьерж. Дом после капитального ремонта. Произведена замена лифтов. Во дворе и в непосредственной близости много парковочных мест. Во дворе рядом с подъездом большая детская площадка.

Развитая инфраструктура. В пешей доступности школы, детские сады, магазины, поликлиники, медицинские центры, каток.
Парк Битцевский лес в 2-х минутах ходьбы от подъезда.
Транспортная доступность: 7 минут пешком до метро Улица Академика Янгеля, 5 минут на машине до МКАД, 20 минут на машине до ТТК.

Один взрослый собственник. В собственности 6 лет. Полная стоимость в договоре. Без обременений и перепланировок.

Цена 14 500 000₽.

Рабочий обзор квартиры

К продаже:
2-комнатная квартира в районе Южное Чертаново.
До метро Академика Янгеля - 6 минут пешком.
Отличная квартира. Прекрасная планировка. Хорошая освещённость.
Площадь 54 м2.
Этаж - 17.
Гостиная - 18 м2.
Спальня - 14 м2.
Кухня - 9,2 м2.
Квартира чистая. Требуется косметический ремонт.
В подъезде консьерж.
Подробности в личку @Lazh_Galina.

Тенденция недели: расширять горизонты знаний, повышать квалификацию, искать место, где солнце греет больше.
♈️ Овен
Энтузиазм так захватывает, что волнение не унять. Новый проект/дело потребует больше сил, чем Вы ожидали. Неожиданным поворотом будет желание поменять работу и съехать от тещи/свекрови. И хочется срочно "вызвать " золотую рыбку.
♉️ Телец
Вам фартит. Держите руку на пульсе событий, не упускайте возможности, думайте быстро и гениально. Неожиданное материальное вознаграждение или предложение по работе., практически, у Вас в кармане.
♊️ Близнецы
Вы брызжите остроумием. Вас слушают с удовольствием. Но, осторожно, не давайте неисполнимых обещаний. И если уж устраивать сейшен, так с людьми, от которых зависит Ваша материальная составляющая.
♋️ Рак
Новые знакомства могут привести к заманчивым перспективам. Доверяйте себе, Ваша интуиция поможет принять правильные решения. Эмоции будут бурлить, контролируйте порывы. Но действуйте решительно.
♌️ Лев
Личностный и финансовый рост. Не отказывайтесь пройти обучение, оно поможет вам раскрыть свой потенциал и даже превзойти "учителей".
♍️ Дева
Переломный момент в финансовой сфере. Вы всё круче, как специалист и близки к совершенству. Закройте подвисшие задачи и смело вперёд.
♎️ Весы
Есть то, что Вас очень расстраивает. Но не теряйте на это время. Успех зависит от Вашей собранности и умении быть дисциплинированным. Где-то рядом дополнительный источник доходов.
♏️ Скорпион
Начальство хвалит, а кто-то имеет на Вас зуб. Приструните собственные эмоции. Вам светит большая перспектива, поэтому - концентрация на важном.
♐️ Стрелец
Удачная неделяи возможно исполнение всех желаний. Ставьте цели, получайте результат. Отправляйтесь в командировку, заключайте контракты с международными партнёрами.
♑️ Козерог
Воодушевление к месту. Ваши заслуги будут признаны. Возможны финансовые бонусы. Ваша уникальность будет востребована.
♒️ Водолей
Неделя отлично подходит для укрепления дружеских отношений, решения обыденных задач. И не подходит для больших трат. Дни будут насыщены социальной активностью. И за что-то прилетит небольшая денежная прибавка.
♓️ Рыбы
Неделя богата возможностями, за счёт неожиданных событий и Вашей реакции на них. Могут удивить коллеги. Если вы давно что-то планировали, то самое время взяться за это, всё получится.

Рекомендую! Если вы не любите сидеть в выходные дома и любите животный мир, вам на "Землю Прайда". И погуляете и животных покормите, и по лестнице вверх-вниз — ноги подкачаете.

Дети в восторге, взрослые ещё больше.

А если у вас бродят мысли о покупке загородной недвижимости, как раз, по пути можно заехать в "Истра Дом". Первые дома уже сданы.

Там собственная инфраструктура.
Уютный поселок, где есть всё для полноценной жизни: отделка, центральные коммуникации, детский центр, коворкинг, банный комплекс, магазины, клиентский центр, центральное освещение и удобные дороги. И все это около Новорижского шоссе.

Возможна беспроцентная рассрочка на готовые дома с ежемесячным платежом 95 тыс.₽.

Подробности в личке @Lazh_Galina.

ЦБ сохранил ключевую ставку — 21 %.

❤️ Значит есть ещё один повод заглянуть в ресторан. Не только в честь Дня Святого Валентина.

🍷 А этот БАР рекомендую настоятельно для друзей-подруг и влюбленных пар.
В том году о нём писала.

Символичная реклама, попавшая на фотографию. Это действительно только НАЧАЛО продолжения Большого Сити.

⭕️ Amber City — премиальный квартал на Беговой.

Вчера самолично, после встречи с застройщиком, обошла всё кругом, чтобы оценить "дискомфортное" влияние железной дороги рядом с будущим комплексом.

⭕️ Могу сказать совершенно точно, ничего мешать не будет.
⭕️Само железнодорожное полотно находится на уровень ниже улицы.
⭕️Всё открытые платформы убираются. Строят конкорс (закрытый распределительный зал для пассажиров), который будет располагаться ближе к метро Беговая.
⭕️Ж/д будет закрыта щитами и отделена зеленой зоной.
⭕️Улица Розанова будет благоустраиваться, а также появится дополнительная возможность выехать на ТТК и к Москва-Сити.

В ближайшие 5 -7 лет от нынешней неприглядной промки между Хорошевским и Звенигородским шоссе не останется и следа. И без сомнения, территория нового Большого Сити будет центром притяжения для горожан и бизнеса. А концепция создания «СITY - для жизни», где приоритетом являются потребности людей, стремящихся взять максимум от тех возможностей, которые дарит город: успех, престиж и первоклассный сервис, оправдается полностью.

Поэтому проект "Amber City" заслуживает внимание тех, кто ценит:
⭕️своё время и хочет быть в центре жизни.
Комплекс располагается в месте с исключительной транспортной доступностью:
• 5 минут пешком до метро Беговая и Беговая (Д1).
На машине:
• Звенигородское шоссе — 3 минуты.
• TTK — 5 минут.
• Москва-Сити — 10 минут.
• Садовое кольцо — 12 минут.
⭕️ комфорт семьи , взрослых и детей.
⭕️Самодостаточная инфраструктура комплекса под любой запрос.
⭕️6 га собственного парка с арт-объектами и водными зонами.
⭕️Прогулочные бульвар не только для людей, но и отдельный бульвар для любимых питомцев.
⭕️Зоны отдыха подогреваемые в холодный период.
⭕️Детская игровая с возможностью оставить ребенка под присмотром.
⭕️Бытовые заботы можно делегировать консьерж-службе в режиме 24х7.
⭕️Рядом расположены лучшие школы и ВУЗы Москвы. Лучшие лечебные учреждения. Рестораны, магазины, театры.
⭕️ не только удобство проживания, но и возможность работать:
Коворкинг с переговорной и мягкой мебелью. Где можно проводить офлайн встречи и zoom-конференции.
⭕️ красоту восходов и закатов. Шикарные виды на Москву. Рефлекторное остекление снижает уровень ультрафиолета, спасая от жара солнца. А округлые формы окна напоминают иллюминатор бизнес-джета.

В комплексе предлагаются квартиры без отделки, с отделкой whitebox и чистовой.

Есть возможность объединения нескольких квартир, расположенных рядом.
⭕️Площадь квартир: от 28 до 103 м2.
⭕️Высота потолков: 3,18 м.
⭕️Срок сдачи: 3-ий квартал 2027 и 2-ой квартал 2028 года.
⭕️Формы оплаты: семейная, траншевая ипотеки и рассрочка.

Заинтересовал проект, пишите в личку @Lazh_Galina.

Волшебное слово РАССРОЧКА

Приятно представлять себе, глядя на макет, как ты будешь жить в новой квартире. И обволакивающий голос менеджера отдела продаж действует умиротворяюще, дополняя твою мечтательную картину мира.

⭕️И тут, заградительная ставка по ипотеке под 30%, обрушивает разом все мечты.

⭕️ Но выход есть всегда и в этом случае – "рассрочка".

С одной стороны – отличный инструмент, когда:
⭕️не надо брать деньги в долг у банка и выплачивать "бешенные" проценты;
⭕️ каждый платёж идет полностью на погашение стоимости квартиры;
⭕️ стоимость квартиры фиксируется на дату покупки;
⭕️ в дальнейшем, в случае необходимости, можно перейти на ипотеку.

С другой стороны есть определенные риски:
⭕️ пока рассрочка как финансовый инструмент на законодательном уровне не урегулирована. Интересы покупателя не защищены в случае банкротства застройщика.
⭕️ при покупке в рассрочку, как правило, идёт удорожание объекта.
И в случае необходимости продажи квартиры, это может осложнить процесс и привести к занижению стоимости квартиры.
А некоторые застройщики не дают разрешение на продажу квартиры приобретенной в рассрочку, до момента ввода дома в эксплуатацию. Есть риск начисления штрафов.
⭕️ если дом сдан и застройщик предоставляет возможность оплачивать объект после окончания строительства, то он предпочитает оставлять его за собой до завершения расчетов с покупателем. Более того, некоторые застройщики отказываются подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.
Отсрочка вступления в права собственности порождает ряд юридических вопросов: регистрация в квартире, оплата ЖКХ, продажа объекта, если жизненные обстоятельства изменились.
⭕️если необходимо перейти на ипотеку, но ставка не соответствует ожидаемому комфортного порогу. Никто же не может гарантировать сейчас, что через год ставка будет 10-15% в нашем непредсказуемом мире.

Резюме
К решению покупки квартиры в рассрочку надо:
⭕️подходить осознанно;
⭕️иметь 100% подтверждение того, что Вы сможете погасить стоимость квартиры за короткий период или безболезненно перейти на ипотеку;
⭕️внимательно читать условия договора ДДУ/ДКП с застройщиком и лучше со своим риелтором.

Есть решение купить квартиру в рассрочку. Обращайтесь. Подберём оптимальный вариант для Вас. Пишите @Lazh_Galina.

#новостройка #рассрочка