Publications du canal Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Иногда лучше вовремя остановиться!

Так случилось и на этой неделе: потратил кучу человеко-часов на анализ двух, казалось бы, крайне перспективных проектов, но решил, что "нет!".

А лет 20 назад я в 90% случаях говорил "да", сейчас, наверное, только в процентах 10. Старею?

Хороших выходных!

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Ну ладно, факап №1

Видимо так не хочется говорить об объявленных ранее неудачных проектах, что я на две недели пропал из эфира)

Но возвращаюсь: история хоть и была аж целых 9 лет назад, но именно сейчас особенно актуальна (в конце вы поймете почему)!

Итак, одна из стратегий в рынке легкого редевелопмента — это купить что-то крупное, разделить на меньшие лоты, заполнить арендаторами и продать.

Именно это мы и сделали: купили этаж в бизнес-центре, в моём родном Екатеринбурге (инвестиция на покупку, разделение и ремонт составляли порядка 75 млн. руб.) чтобы получить ~30 офисов.

План был продать образованные помещения за 6 месяцев, по цене, обеспечивающей покупателям 12% годовых (8 лет окупаемости).

Другими финансовыми данными перегружать текст не буду, т.к. в данном случае это не имеет значения.

Первые 5 помещений мы продали одновременно с разделением основного помещения, но тут "неожиданно" ЦБ РФ поднимает ключевую ставку с 8% сначала до 9,5% а потом и до 17%! Это был конец 2014 года... И это был конец активным продажам. Невозможно Сложно продавать недвижимость с доходностью 12% когда банки привлекают депозиты под 18%+

В результате проект вместо 6 месяцев мы завершили за 2 года с финансовым результатом для инвестора около нуля.

Сегодня 🗝 12%, а в следующую пятницу многие ожидают дальнейшее повышение. Интересно, есть здесь те у кого сейчас так как у меня 9 лет назад?🧐

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Мои факапы крупные неудачи

Лет 10–11 у меня состоялся разговор с уважаемым мной человеком, человеком для которого моя команда успешно реализовала несколько проектов в недвижимости.

И обсуждая уже более глобальный замысел, он спросил, – а какие у тебя были залёты?

На что я гордо ответил, – вообще не было! Ожидая что, он подумаю: "Вот какой красавчик!"

Но он молча посмотрел на меня, сделал паузу и сказал, – Ну это плохо! Значит у тебя неадекватное понимание риска, нет страха!

По иронии судьбы мне "пришлось" сделать несколько факапов именно в работе с ним🤦‍♂️

Сегодня расскажу подробнее.

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Только что привлечение денег стало дороже на 41%

Итак, ключевая ставка 12% (+3,5 п.п.), пошел опять всё пересчитывать 🤦‍♂️

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Чем я могу быть вам полезен?

Несмотря на мою временную недисциплинированность в написании постов, мой канал значительно подрос и нас уже более 1 500 человек!

И чувствую, что было бы не лишним познакомиться чуть ближе.

Я, конечно, хочу рассказать, как на заре предпринимательства я продавал живых раков, как стал мастером спорта по дзюдо, как уже во взрослом возрасте научился чуть-чуть играть на пианино и получил навыки актерского мастерства ...

...но большинство из вас здесь чтобы получить какую-то выгоду, а поэтому я пока опущу личную сторону своей жизни и опишу конкретные темы, в которых я и моя команда может быть вам полезны:

🚗 Управление, эксплуатация и продажа коммерческой недвижимости

Огромная насмотренность (>14 лет) проблем владельцев крупных объектов недвижимости (в том числе ТЦ и БЦ), практически всегда позволяет найти эффективные решения.

Если есть проблемы/задачи в недвижимости или нужно "второе мнение", приглашаю на бесплатную консультацию 📝

🛡 Коллективные инвестиции в надежные проекты с повышенной доходностью

Ранее мы участвовали в инвестпроектах самостоятельно или с одним генеральным финансовым партнером.

Однако мы хотим идти дальше и запускаем новое направление бизнеса, для чего и приобрели краундфандинговую площадку, чтобы технологизировать работу.

В течение пары месяцев мы презентуем наш новый продукт!💣

Но уже сейчас, используя нашу экспертизу, мы ведем отбор проектов, с потребностью в финансировании от 10 до 200 млн. руб. и будем предлагать вам только те, в которые сами будем инвестировать.

Для знакомства приглашаю инвесторов заполнить анкету📝, чтобы первыми получить интересные предложения!

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

"Покупайте землю, её уже больше не производят!"

Решили с женой купить землю, для строительства дома. Сегодня определяемся с ТЗ: где и сколько.

С точки зрения инвестиций — это не рациональное действие. Но кто сказал, что Жизнь это про рациональность?!)

А буквально на прошлой неделе мне попалась очень красивая история рассуждений двух великих писателей Толстого и Чехова на тему "Много ли человеку для счастья земли нужно".

Лев Николаевич в одноименном рассказе описывал стремление крестьянина Пахома раздобыть землю для того, чтобы на ней жить и работать.

Много различных бизнес-идей протестировал потенциальный лендлорд пока жизнь не преподнесла ему небывалую возможность.

Крупные владельцы земли - башкиры, предложили Пахому всего за 1 000 рублей получить столько земли, сколько он сможет обежать за один день.

Но было условие: Пахом обязательно должен вернуться в изначальную точку до захода солнца, иначе он потеряет свои деньги.

И вот настал судьбоносный день: Пахом достал 1 000 рублей, положил на точку старта, и под наблюдением собравшихся начал обегать свои будущие наделы, помечая углы.

Контролируя стремление солнца запасть за горизонт, герой, тем не менее, соблазнялся все новыми и новыми красивейшими участками, которые жаждал включить в периметр своего владения.

Однако, несмотря на это, Пахом совершив финальный бросок, подгоняемый зрителями, и все же успел вернуться к точке старта пока солнце ещё освещала её!

Но от сильного перенапряжения "победитель" умер и пришлось его похоронить на куске земли размером 1х2 метра.

Вот столько нужно земли человеку - резюмировал Толстой.

На что Антон Павлович, в одном из своих произведений, заметил: "Дак это мертвому человеку столько нужно! А живому - и целого мира мало! Ему нужен весь земной шар!"

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Доходность в недвижимости 60%!

Наблюдая за своими коллегами, время от времени вижу предложения о привлечении инвестиций в проекты где можно получить 40%.50%..60% годовых, да еще и с какой ни будь гарантией (флиппинг, редевелопмент, создание ГАБ).

Наличие таких предложений создает иллюзорную норму доходности и для инвесторов.

Может ли так быть на самом деле? Да!

Но есть несколько нюансов:

1️⃣ Основная Часть таких предложений исходят или от аферистов (которые намеренно хотят наеб🤐ть) или от низкоквалифицированных специалистов (которые не видят возможные минусы проекта или просто не умеют считать);

2️⃣ Если такой проект и появится, то право "первой ночи" на него обычно имеют профессиональные участники рынка недвижимости, у которых есть свой капитал;

3️⃣ Но если такой проект и дойдет до инвестора, то действовать нужно быстро. Для этого деньги должны лежать на счете (и не известно сколько они так будут лежать);

4️⃣ Сроки проектов с повышенной доходностью обычно короткие: 2-6 мес.;

Из этого можно сделать следующие выводы:

🔵 Доходность 60% годовых в коротких проектах, с учетом бездоходного отлёживания денег между ними, по году будет давать доходность ниже;

🔵 Если проект был рассчитан на 3 месяца, а затянулся на 12 (что для недвижимости вполне реальный сценарий), то доходность 60% превращается в 15%;

🔵 Работа с короткими проектами похожа на "скальпинг" в биржевой торговле.
Нужно быть все время в тонусе, постоянно анализировать огромный объем данных, часто принимать решения и чаще рисковать! (ну а кто сказал что будет легко)

По духу, инвесторы в такие проекты, это байкеры на спортивных мотоциклах🚀

✅ Жажда высокой скорости/ доходности;
✅ Собранность, адреналин, тонус.

НО:
❌ На спОртах «раскладываются» чаще, чем на чопперах;
❌ На длинную дистанцию на спортЕ ехать неудобно;
❌ Постоянная включенность и излишнее напряжение.

Тогда может лучше на "чоппере", надежно и с комфортом ехать на скорости +/-20% годовых?! 🏖

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Коллективные инвестиции💰

Из опроса 👆 увидел, что большинство то работает! Решил последовать вашему примеру 🙂

И в минувшую субботу заключили сделку по покупке оператора инвестиционных платформ - площадки для краудинвестинга.

Таких компаний, зарегистрированных в ЦБ, порядка 80, но из них реально работает не более 10!

В ближайшее пару месяцев, мы существенно адаптируем её под наши цели и будет что-то интересное 😉

===
🗣А пока предлагаю заполнить простую АНКЕТУ ИНВЕСТОРА📝, чтобы одним из первых получить самые интересные предложения!

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы