The Гращенков

Ипотечный вопрос становится все более острым. Объем нового строительства у российских застройщиков жилья упал более чем на 20%. В первые два месяца 2025 года российские застройщики, по данным аналитического центра госкомпании Дом. РФ, вывели на рынок ) 4,5 млн кв. метров жилья, что на 23% меньше, чем было в январе – феврале прошлого года. Очевидно, что сегодня девелоперы не спешат со стартом новых проектов и из-за падения спроса на жилье на фоне фактической отмены льготной ипотеки и роста ставок.

Происходящее сегодня на рынке недвижимости представляется, в общем-то, закономерным процессом. Не секрет, что на протяжении многих лет ипотечный пузырь продолжал раздуваться. Профильные эксперты неоднократно предупреждали о возникающих рисках. Позднее государство решило рубануть с плеча: ипотека как таковая приказала долго жить, что в свою очередь оборачивается очевидным кризисом, в том числе на уровне регионов.
Как я писал ранее, по всей стране начались банкротства застройщиков. Это становится серьезным вызовом для субъектов: многие компании не справляются с выплатами по кредитам. Ключевая причина — значительное падение продаж квартир в новостройках. По данным «Известий», несколько фирм признаны банкротами в Ростове-на-Дону. Также проблемы у застройщиков возникли во Владимирской области, Чувашии и Екатеринбурге.

На мой взгляд, ломая ипотечное кредитование как систему, государство на выходе уже сейчас получает еще больший ком проблем, которые неизбежно продолжат нарастать в обозримой перспективе. По данным Банка ( России, доля ипотеки, выдаваемой заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 50%, в 2024 году сократилась с 31% до 9%. Под так называемой «красной зоной» подразумеваются кредиты с высокой степенью риска, где низкий первоначальный взнос, меньше 20%, и где заемщики тратят на обслуживание долга больше половины доходов. Доля таких займов, по информации ЦБ, в 2023 году была около трети, но на сегодняшний день сократилась до 9%. Представители регулятора трактуют это как серьезный успех, однако для регионов ужесточение выдачи ипотеки – серьезная проблема. Это и остановка бизнеса, и дальнейшее общественное напряжение, связанное с радикальным сокращением возможностей для приобретения жилья, и удар по демографическим программам.

Полагаю, что региональные власти в этом случае не в состоянии справиться самостоятельно, и федералам придется включиться в процесс купирования целого ряда побочных эффектов, вызванных сворачиванием ипотечных программ. Есть ощущение, что объективная реальность заставит возвращать ипотеку на льготных условиях – возможно, не в прежних объемах, но в тех, которые позволят удержать на плаву застройщиков.

Губернатор Тульской области Дмитрий Миляев вошел в топ-5 рейтинга политической устойчивости среди глав регионов Центрального федерального округа РФ. Данные выпустили эксперты холдинга "Минченко Консалтинг". Почти максимальный балл тульский губернатор получил в категории "Большие проекты" — 4 из 5. В регионе сегодня активно ведутся инфраструктурные проекты, модернизируется промышленность, а в прошлом году Тульская область стала победителем Национальной премии «Лидеры искусственного интеллекта» за реализацию инновационных проектов с использованием ИИ. В категории "Экономическая привлекательность" регион тоже на высоте: за последние пять лет область вошла в число лидеров по реализации нацпроектов, качеству жизни и инвестиционной привлекательности, подчеркивал недавно сам Миляев на встрече с председателем ГД РФ Вячеславом Володиным. А индекс промышленного производства Тульской области по итогам 2024 года составил 109,6% — почти половина ВРП региона приходится на этот сектор экономики.

Общественно-политический климат в регионе, согласно данным "Минченко Консалтинг", также на высоте. Ни в федеральных, ни в региональных конфликтах губернатор Тульской области замечен не был. Аресты и уголовные дела среди политической элиты региона не проводились. С итоговым результатом 18 баллов Дмитрий Миляев занял пятую строчку рейтинга политической устойчивости. Традиционным лидером стал мэр Москвы Сергей Собянин с результатом 24 балла.

Буря перед затишьем? Сегодня ночью украинские БПЛА атаковали многие города и регионы России. Есть вероятность, что беспрецедентная по численности атака – произошла перед тем, как в Саудовской Аравии начнется очередной раунд переговоров представителей Трампа. Вполне вероятно, что скоро они заключат знаменитую сделку с Зеленским по редкоземельным металлам. Возможно, что уже на следующей неделе, например, 17 марта или после, как я говорил накануне в своем интервью RTVI. Подписание сделки неминуемо повлечет за собой договоренности о прекращении огня, а значит сейчас украинская сторона захочет по максимуму использовать накопленные резервы дронов.

Напомню, что представители администрации Трампа на этой неделе проведут встречи в Саудовской Аравии не только с украинскими, но и с российскими чиновниками: неизвестно, кто именно будет присутствовать на переговорах, но в Джидду точно поедут глава Госдепа Марк Рубио, Уолтц и Уиткофф, которые ранее уже встречались с российской делегацией в Эр-Рияде. Накануне Зеленский извинился за «поведение в Белом доме» и пообещал подписать договор по редкоземам «там и тогда, когда это будет удобно». Однако за неделю ситуация вновь могла поменяться.

Поскольку глава Федеральной разведывательной службы Германии (BND) Бруно Каль ранее заявил, что мир в Украине раньше 2029 года может стать дополнительной угрозой для Европы, существует угроза отката переговоров и затягивания конфликта в попытке ослабить Россию. Российская сторона настроена на мирную сделку: «Миру нужен мир, а не бесконечная война», - написал в сети X, глава РФПИ Кирилл Дмитриев, входивший в состав делегации на переговорах с США в Эр-Рияде.

Так что «партия мира» сегодня перекочевала на сторону США и РФ. ЕС готовы поддерживать украинских военных в дальнейшем конфликте, но для этого им нужно восстановление сотрудничества с американцами хотя бы в области разведданных. Также свою позицию по необходимости расширения состава участников диалога высказывает и Китай.

Сумеет ли Трамп и его люди поставить ультиматум Зеленскому или украинская сторона может переиграть их на переговорах, получив желаемое (вооружение и информацию), разменяв их на абстрактный меморандум по редкоземам? Вполне возможно, чтобы убедить Украину в необходимости завершения конфликта, американцы могут подождать, пока без их поддержки российские войска значительно продвинутся на их территорию. Возможно, тогда и сделка может пройти «уже на других условиях», как ранее об этом говорил Трамп.

Северный вайб от губернатора Архангельской области Александра Цыбульского. Провели сегодня интереснейшую встречу, на которой очень открыто поговорили о судьбе Русского севера. С одной стороны – никто не отменял того, что пейзажи из «Левиафана» характерны для многих регионов СЗФО. С другой – развитие СМП, строительство студенческих кампусов, туризм и нацпроекты, все это позволяет преодолеть тяготение мрачной природы с помощью технологий и новых подходов.

Нацпроекты помогают решить ряд тех задач, на которые невозможно было бы найти рыночных инвесторов. Но это не значит, что бюджет в стране резиновый и деньгами можно залить любые проблемы. Нужно искать прорывные точки роста, делать ставку на те проекты, которые в будущем помогут региону преодолеть и отток населения, и дефицит квалифицированных кадров. Для этого страна должна идти по пути сгущения инфраструктуры в крупные агломерации, а деревни и малые народы – оставлять для туризма, сохранения традиций и т.д.

В этом смысле Архангельская область хороший пример того, как из довольно сложного в экономическом плане региона можно выжать максимум того, что даст отдачу для экономики. Сегодня Архангельск – важнейший логистический узел Севера, а после освоения СМП и начала добычи ископаемых в Арктике, может стать главным узлом всей планеты. Но это про будущее, а есть проблемы «про сейчас». Та же логистическая деятельность требует оптимизации, так как по словам губернатора, сейчас каждая разгрузка товаров напоминает спецоперацию с участием главы. Все из-за несовершенства законов и забюрократизированности ряда видов деятельности. Тут даже дружественный Китай порой не выдерживает таких подходов, что уж говорить о других возможных инвесторах, особенно в случае возвращения западных компаний.

Сегодняшняя губернаторская деятельность во много состоит в том, чтобы быть коммуникатором между федеральным центром и всеми теми, кто живет и работает на земле. Бизнесу надо помочь и разъяснить ряд ситуаций «в оптике власти», людям нужно дать социальные гарантии, выполнить их поручения. Но при этом и бюджет нужно выполнять, и ВРП увеличивать, и KPI исполнять. Учитывая, что в России очень много регионов со сложной структурой, судьбой и самое главное – климатическими особенностями, деятельность это непростая. Не зря Цыбульский резко против межрегиональной конкуренции: «тут нефть нашли, а тут алмазы, а тут – ничего, зачем на основе этого конкурировать, мы же внутри одной страны живем, а не в разных государствах», - говорит он. И абсолютно прав. Регионы должны сотрудничать, а не соперничать.

Вот общий бизнес, например строительство жилья взамен ветхого (тут Архангельская область впереди по всем нацпроектам), строительство новейшего мусороперерабатывающего предприятия (такого класса экологической безопасности нет еще нигде в РФ, а может и в ЕС), развитие туризма и т.д. Здесь регионы Русского Севера и вправду могут нащупать пути для кооперации. Соседние Карелия и Мурманская область – давно развивают событийный и спортивный туризм, а Архангельская область – больше про историю, про Соловецкий монастырь, например. Вполне мог бы возникнуть какой-нибудь единый тур, маршрут, например Соловки-Валаам. Помню, делали такое исследование со ВЦИОМом и многие россияне мечтали бы побывать именно в тех местах.

В общем разговор получился интересным и открытым. Русский север признает свои проблемы, но и очень хочет решить их. Как говорят психологи, признать проблему – уже шаг в сторону победы. При том, что многие губернаторы реализуют собственные стратегии развития исходя из «ситуации на земле», страна действительно сильно меняется в последние годы.