تحلیل بازار مسکن(فراهانی شریف)

✅️عنوان مقاله : اثر رشد مقطعی قیمت ارز بر بازار مسکن

✅️نگارنده: محمد فراهانی ، تحلیلگر و فعال بازار مسکن

✅️سه شنبه ، اول آبان‌ماه ۱۴۰۳

در چند روز اخیر شاهد رشد قیمت ارز در بازار آزاد بودیم . مهم ترین دلیل رشد قیمت ارز در این مقطع خطر وقوع جنگ نظامی است .

اما اثر افزایش قیمت ارز بر بازار مسکن را می‌توان اینگونه تحلیل کرد که در زمانهای جنگ و متعاقب آن ایجاد ناامنی اقتصادی ، دارایی های نقد شونده و منقول از داراییهای غیر منقول و اصطلاحا دارایی های دوران ثبات ارزشمندتر می شود .

از لحاظ ذهنی هم مردم تصور می‌کنند اگر جنگي در گیرد باید فکری برای گذران امور داشته باشند به همین دلیل شروع به تهیه و ذخیره پول و ارز نقد ، طلا و حتی مایحتاج روزمره می نمایند .

بنا بر این بازارهای موازی مثل مسکن که قابلیت نقد شوندگی کمتری دارند به رکود رفته و گاها دچار کاهش ارزش هم خواهند شد .

تصور مردم جامعه از سال‌های گذشته بر این بوده که وقتی قیمت ارز و دلار رشد کرد متعاقب آن قیمت مسکن و ... هم رشد می کند اما چون عامل افزایش قیمت در این مقطع به خاطر مسائل امنیتی است رشد و افزایش قیمت بازار مسکن بعید به نظر می رسد .

دلیل دیگر عدم تاثیر نوسان قیمت ارز بر بازار مسکن این است که قیمت مسکن با دلاری ۷۰ تومانی بسته شده و باصطلاح رشد و افرایش قیمت را پیش خور کرده است . و مضافا اینکه بازار مسکن در رکود ۱.۵ ساله است و تحریک و رونق دوباره و افزایش قیمت به این سادگی ها اتفاق نخواهد افتاد.
ضمنا قیمت مسکن به عوامل مختلفی مثل قدرت خرید ، بودجه دولتی ، قیمت نفت ، عرضه و تقاضا ، تعدادساخت وساز ،قیمت مصالح بستگی دارد و تنها یک عامل مثل افزایش قیمت ارز به تنهایی نمی‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن گردد .

توصیه ای که به متعاملین بازار مسکن داریم این است که از خرید و فروش هیجانی خود داری نمایند که متضرر نشوند.
@tahlilmaskan

🔷 تاثیر تغییرات ترکیب جمعیتی بر آینده بازار مسکن

🔶 بررسی‌ها نشان می‌دهد، ازدواج‌های ۱۴۰۲ «رکورد پایین‌ترین رویداد» از سال ۷۶ به بعد را ثبت کرد. اواخر دهه ۸۰، بالاترین ازدواج‌ها صورت گرفت که نتیجه‌اش، «شتاب تقاضای خرید و اجاره خانه» بود. طی سه‌سال گذشته با وجود صعود ۱۹درصدی «طلاق»، «مجموع تقاضای مسکن» نسبت به دهه۹۰ افت ۲۰درصدی داشته است.

@tahlilmaskan

«خانه‌خالی » از چه سالی در تهران باب شد؟/ تعهد شهرداری در سال ۵۶ به بازار مسکن

🔺دنیای‌اقتصاد:سال شکل‌گیری بازار خانه‌های خالی در تهران به ۱۳۵۶ برمی‌گردد.

🔺سال ۵۶ در پی تصویب قانونی برای عرضه خانه‌های خالی شهر تهران به بازار اجاره، ۵۰ هزار خانه بدون استفاده در شهر توسط «شهرداری تهران» شناسایی می‌شود.

🔺آن زمان، شهرداری متعهد به تنظیم بازار مسکن بود.

🔺قانون سال ۵۶ فقط به «خانه‌های خالی» محدود نبود، بلکه شهرداری وظیفه داشت «ساخت و سازهای نیمه‌کاره» در شهر را نیز به سمت «تکمیل سریع» هدایت کند.

🔺شهرداری براساس آن قانون اجازه داشت اگر مالک خانه خالی، ظرف ۲ ماه خانه‌اش را اجاره ندهد، ورود کند و آن را اجاره دهد.

🔺تصویر، صفحه اول روزنامه اطلاعات به تاریخ ۳۰ شهریور ۱۳۵۶ را نشان می‌دهد

@tahlilmaskan

🔴 بانک‌های ایران، صاحب حداقل ۴۸۴ همت زمین، ملک تجاری و مسکن

آمارهای جدید بانک مرکزی از وضعیت اموال غیرمنقول ۲۶ بانک تا پایان شهریورماه امسال بیانگر آن است که این بانکها جمعا بیش از ۴۸۶ همت اموال غیرمنقول دارند که عمدتا شامل زمین، مسکن، شعبه، واحدهای تجاری، اداری، باغ، کارخانه، واحدهای صنعتی و کشاورزی و هتل می باشد.

البته از بین ۲۶ بانک، ۴ بانک ارزش روز اموال غیرمنقول خود را به بانک مرکزی اعلام نکرده اند، برهمین اساس ارزش روز اموال ۲۲ بانک ۴۸۶ هزار و ۷۲۴ میلیارد تومان و ارزش دفتری ۲۶ بانک ۴۱۷ هزار و ۶۱۶ میلیارد تومان گزارش شده است.

ارزش دفتری و روز اموال غیرمنقول بانک‌های اقتصادنوین، ایران زمین، ایران ونزوئلا، آینده، پارسیان، پاسارگاد، پست بانک، تجارت، توسعه صادرات، خاورمیانه، دی، رسالت، سامان، سپه، سرمایه، سینا، شهر، صادرات، صنعت و معدن، کارآفرین، کشاورزی، ملت، ملل، ملی و مهر و توسعه تعاون در این گزارش آمده است.
@tahlilmaskan

✅ ساخت برج با ۲۰ تعداد طبقه مجوز گرفت

♦️بر اساس این مصوبه، شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۵ مرداد ۱۴۰۳ موضوع مغایرت اساسی " بند ۲۱ صورت‌جلسه شماره ۶۷۸ کمیسیون ماده پنج شهر تهران قطعه " S۸ با مصوبه مورخ ۲۴ خرداد ۱۴۰۰ شورای‌عالی در خصوص " مکان‌یابی و ضوابط و مقررات ساخت بناهای بلند مرتبه در محدوده شهر تهران" را با توجه به صورت‌جلسه مورخ ۱۰ مرداد ۱۴۰۳ کمیته فنی شماره یک مورد بررسی قرار داد و با تراکم مطابق زیر پهنه R۲۶۳ به صورت ۲۰ طبقه روی همکف مشاعی با سطح اشغال ۳۰ درصد، منوط به رعایت کلیه ضوابط مرتبط و تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز موافقت کرد.

✅️به کانال تلگرامی تحلیل بازار مسکن (فراهانی شریف ) بپیوندید 👇👇
@tahlilmaskan

🔴 فرزانه صادق به سانسور قیمت مسکن پایان می‌دهد؟ / تصمیم‌گیری در اتاق «تاریک»

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺مسئولان بخش مسکن در اتاق «چراغ خاموش» برای «گرانترین بازار مصرفی ایرانی‌ها» تصمیم‌ می‌گیرند، چون 2 ماه است «هیچ آمار رسمی از نبض بازار معاملات مسکن تهران شامل سطح جدید قیمت، میزان تورم و حجم خرید و فروش‌ها»، اعلام نشده است.

🔹بانک مرکزی از تیر ماه تا کنون، انتشار گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را متوقف کرده است.

🔹مرکز آمار نیز از ماه‌هاست سطح شاخص هدانیک مسکن که سطح واقعی قیمت آپارتمان‌ها را نشان می‌دهد، منتشر نکرده است.

⚠️ گفته می‌شود «سامانه‌بازی» در بازار مسکن از سوی سیاست‌گذار در ماه‌های اخیر باعث شده «مرکز آمار و بانک مرکزی امکان استخراج داده‌های معاملات مسکن از سامانه املاک و مستغلات را از دست بدهند».

🔹این دو نهاد آماری از زمان دولت محمود احمدی‌نژاد در اواخر دهه 80 به بعد، به «سامانه املاک و مستغلات کشور» متصل شدند تا «داده‌های مبایعه‌نامه‌های ملکی شامل حجم معاملات و قیمت واحدهای فروش رفته» را دریافت، آنالیز و از روی آن، «تورم مسکن و میانگین قیمت مسکن در شهر تهران» را اعلام عمومی کنند.

🔹در این سال‌ها در برخی مقاطع، دولت‌ها با این تصور پوچ که «توقیف آمار رسمی قیمت مسکن باعث کاهش التهاب قیمت مسکن» می‌شود، جلوی انتشار آمار را گرفتند. اما ماه‌‌ها بعد، «چراغ آماری بازار مسکن» روشن می‌شد.

🔹اکنون اما گفته می‌شود، علت خاموشی تابلوی نشانگر بازار مسکن، اختلال سامانه‌ای است.

👈 وقتی تصمیم‌سازان بخش مسکن در دولت با «خاموش کردن نبض‌سنج که همان آمار رسمی قیمت‌ها است»، از «ضربان بازار مسکن» بی‌اطلاع هستند، هر نوع جلسه و سیاست‌گذاری برای این بازار حیاتی، بی‌معنا و فاقد اثرگذاری خواهد بود.

👈از این بدتر، «بی‌اطلاع گذاشتن بازیگران معاملات مسکن از سطح واقعی قیمت» آن هم پس‌از «فرود بزرگ تورم مسکن» است.

🔹خرداد ماه امسال، تورم مسکن بعد از 78 ماه، «تک رقمی» شد و بازار مسکن بالاخره به «آرامش پس‌از طوفان» رسید.

❌ طی 2 ماه گذشته، شواهد نشان داد‌، «روند آرامش قیمت مسکن» ادامه داشته است اما تا زمانی که «آمار رسمی این را تایید نکند»، ذهنیت بازیگران متوجه «تصاویر ماه‌های قبل از بازار ملک» است و این وسط احتمال دارد «ذینفعان سانسور قیمت»، بازار را منحرف کنند و «التهاب» را القاء کنند.

🔹فرزانه صادق، وزیر جدید راه و شهرسازی برای «به هم زدن معادله سیاست‌گذاری در اتاق تاریک»، همین امروز باید به «توقیف آماری مسکن» خاتمه دهد.


@tahlilmaskan

قابل توجه مالکین محترم املا‌ک👇👇👇

🔺 صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته به پایین‌ترین حد ممکن رسید

🔹غلامرضا سلامی، مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی: سال گذشته رکود ساخت‌وساز چنان چشمگیر بود که پروانه‌‌‌های ساختمان به پایین‌‌‌ترین حد ممکن رسید و این باعث شد عرضه ساختمان‌‌‌های جدید به‌‌‌شدت کاهش پیدا کند و این زنگ خطری است برای آینده بازار مسکن که با کمبود عرضه مواجه شده و باز هم خواهد شد.

🔹از طرف دیگر، کاهش فزاینده قدرت خرید مردم منجر به این شد تا رکود چشمگیر تقاضا در زمینه مسکن داشته باشیم که الان هم ادامه دارد.

🔹در واقع همه طرف‌ها در بعد اقتصادی با چالش مواجه شده‌‌‌‌‌‌اند؛ این رکود، هم در ساخت ساختمان‌‌‌ها وجود دارد که به‌‌‌دلیل افزایش قیمت ساخت و فروش، با کمبود عرضه مواجه است و هم طرف تقاضا توان خرید ملک را به دلیل جهش قیمت‌ها ندارد.


@tahlilmaskan

🟣بیش از ۵۵ درصد معاملات مسکن شهر تهران در بازه قیمتی ۲ تا ۷ میلیارد تومان بوده است!

🔸بر اساس آمارهای به دست آمده از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، بیشترین میزان معاملات مسکن در شهر تهران طی خردادماه ۱۴۰۳ مربوط به بازه قیمتی ۳-۲ میلیارد تومان بوده است.

🔹کمترین اقبال خریداران برای خرید خانه در شهر تهران برای خانه‌هایی در بازه قیمتی ۱۹ تا ۲۵ میلیارد تومان بوده است.

🔸طبق آمارهای موجود خانه‌هایی که هر متر آن بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون بوده است سهم ۱۳.۷ درصدی از مجموع معاملات مسکن تهران داشته‌اند که بالاترین سهم معاملات مسکن بوده است.

🔹رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، قدرت خرید بسیاری از متقاضیان را به شدت کاهش داده است. با این حال، وجود تقاضا در بازه قیمتی ۲ تا ۳ میلیارد تومان نشان می‌دهد که گروهی از متقاضیان همچنان توانایی خرید مسکن در تهران را دارند، هرچند متراژ و امکانات مدنظر آنها محدودتر شده است.

@Tahlilmaskan

🟣زمین در تهران ۳۰ سال پیش متری چند بود؟

🔸بولتن متوسط قیمت زمین در شهر‌های ایران همه ساله توسط روابط عمومی وزارت مسکن و شهرسازی منتشر می‌شود.

🔸روزنامه اطلاعات ۲۶ تیر ۱۳۷۳ اطلاعاتی از بولتن قمیت زمین در شهر‌های ایران در سال ۱۳۷۲ را منتشر کرد.

🔸بر این اساس متوسط قیمت هر متر مربع زمین در تهران آن سال‌ها ۴۵ هزار تومان بوده که گرانترین زمین‌ها در منطقه ۳ و ارازن‌ترین زمین در منطقه ۱۹ شهرداری پایتخت معامله شده است.

@tahlilmaskan

@Tahlilmaskan