Во что лучше инвестировать долгосрочному инвестору? Сравнил доходность инвестиций в акции и недвижимость за 20 лет 🏡
Всем привет! Решил я сегодня задаться этим вопросом и провести исследование. Результатом делюсь с вами🤝
Сравниваю доходность российских акций с жилой недвижимостью под аренду, т.к. квартиры в нашей стране - популярный способ инвестирования, их покупают и в период кризисов, чтобы сохранить сбережения и в период расцвета экономики (низкие ставки = рост спроса на квартиры). Тем более, на депозитах сосредоточен рекордный объем денежных средств. Куда то же он должен пойти при снижении ключевой ставки?
❗️На самом деле, абсолютно точно анализ провести не просто, т.к. очень много допущений и переменных.
- Например, я рассматриваю недвижимость в Москве и беру за основу среднюю стоимость за 1 кв.м. в 2004 и в 2024 г. Провожу между этими точками линейную аппроксимацию, упрощаю расчеты.
- Динамика роста в регионах может отличаться, но в среднем по стране +- корреляция должна прослеживаться.
- Различия могут быть и внутри Москвы, т.к. есть районы, где было проведено метро и проработана инфраструктура. От этого аренда могла измениться.
- Разбег доходности от сдачи квартиры может быть от 4 до 8%. Я беру 6%, из них вычитаю сумму налога (сейчас можно оформить самозанятость под 4% от общего дохода) и часть средств на амортизацию, ремонт помещения и простой. Поэтому грубо заложил чистую среднегодовую доходность 5%.
📌Что имеем:
1) В 2004 г. средняя стоимость 1 кв.м. в Москве = 50 тыс. руб. Для примера использовал 1-комн. квартиру площадью 30 м2 стоимостью 1,5 млн руб. Все расчеты для наглядности привожу в таблице.
В 2024 г. средняя стоимость 1 кв.м. в Москве = 320 тыс. руб. Наша квартира подорожала до 9,55 млн.
2) Ставка аренды в 2004 и в 2024 г. неизменна - 5%. И если в 2004 г. за год с аренды можно было получить 75 тыс. руб., то за 2024 г. эта сумма уже составляет 478 тыс. За 20 лет суммарный возможный доход = 4,6 млн. руб.
✔️Итоговый примерный размер капитала спустя 20 лет будет равен 9,55 млн. + 4,63 млн = 14,18 млн. руб. Напомню, что инвестировано было 1,5 млн., что означает доходность от первоначальной суммы +845%
При этом и деньги с аренды так же можно реинвестировать в фондовый рынок или депозит, что ускорило бы наши накопления, но об этом, уже, думаю, обсудим в следующих статьях, интересно еще учесть инфляцию и динамику относительно доллара.
📌А что с фондовым рынком?
На конец 2004 г. индекс мосбиржи полной доходности (тикер MCFTRR, учитывающий не только стоимость акций, но и дивидендную доходность) был на уровнях 565 п., на сегодняшний день (декабрь 2024 г.) на уровне 5550 п.
✔️Итого получаем, что индекс за 20 лет вырос на +885%. И если вы собирали корзину акций (Сбер, Лукойл, Газпром и т.д.) в тех же пропорциях, какие они занимают в индексе, то получили бы доходность, приближенную к этой цифре. Примерный размер капитала в этом случае составит 14,7 млн руб.
Меня удивило то, насколько тесно фондовый рынок и недвижимость коррелируют между собой на долгой дистанции. При этом за 20 лет были и кризисы и обвалы фондового рынка, застои на рынке недвижимости, но как видим, результат очень схож. При этом, будущее всегда неопределенно и результаты прошлого не гарантируют таких же результатов впереди.
Какие можно сделать выводы?
1) Всегда считал и продолжаю считать, что в качестве диверсификации должно быть несколько типов активов. И акции (качественные) и недвижимость подходят для долгосрочного сохранения капитала
2) Акции волатильны, их цена менее предсказуема в короткий период времени, при этом могут быть сильно доходнее недвижимости и менее после бурного роста. Есть риск коррекций.
3) Недвижимость менее ликвидна, чем акции, нельзя продать так же быстро, как ценные бумаги, но при этом разброс цен минимален, часто это однонаправленный растущий тренд. Консервативно, надежно.
Вроде все!) Постарался кратко изложить свои мысли.
Если полезно - обязательно ставьте 👍, так я понимаю вовлеченность и полезность материала, над которым работал.
