Илья Паршиков. Недвижимость ОАЭ

Недавно, кстати, катался в Port de La Mer по делам рабочим и прошёлся сделать несколько фотокарточек, на днях сделаю обзор района.

Для тех, кто не в теме — это большой мастер-план в околоитальянском стиле от Meraas на Джумейре. Были там косяки, конечно, с первыми очередями (штукатурка до сих пор лезет), но в целом получилось симпатично.

Подробнее в будущем обзоре. Stay tuned.

Продуктового понедельничка, друзья!

Сегодня расскажу про две сделки, которые подписал на той неделе, одна из них в моём любимом Dubai Islands. А пока забавного мемчика вам в ленту ❤️

Третья фаза City Walk — Crestlane. Стоит ли брать?

Пока брокеры спамят в своих Инстаграмах, Телеграмах и прочих -грамах толпы людей, которые пришли на брифинг новой фазы City Walk, решил добавить чуточку душнилова и рассказать почему я скептически отношусь к этому лончу. Да-да, я правда существую 🤣

В общем и целом, City Walk и в особенности Central Park я очень люблю — те, кто заходили в каждый из этих проектов, начиная с 2022 по 2022 год уже неплохо заработали. Я лично покупал клиентам двушки на вторичке в Central Park +35% от первоначальной цены за два года, так как альтернатив жизни у парка рядом с Даунтауном, по сути, нет.

Тем не менее, всех своих клиентов я от новой фазы City Walk отговариваю. Тому есть множество причин, а именно вопросов, на которые далеко не все мои коллеги и что самое важное — инвесторы не дают внятного ответа.

Собственно, поинты таковы:

1. Стартовые цены в новом лонче начинаются от 2.6 млн AED, что по умолчанию на 25% выше, чем уже имеющиеся лоты на вторичке в Central Park, где невидовые юниты на низких этажах на дорогу можно найти за 1.9 или 2 млн AED.

2. Central Park, стоящий по соседству, предлагает практически такой же набор преимуществ, как и третья фаза City Walk, за тем лишь исключением, что водных аменитис (бассейнов и прочего) там поменьше. Но предлагает он это за кратно меньшие деньги. А если особо нет разницы, то зачем переплачивать?

3. Все последние старты Meraas, начиная от Design Quarter и заканчивая MJL и уж тем более Bluewaters Bay в 90% случаев продаются в минус — так говорит статистика Земельного департамента. Это напрямую означает, что цены несколько завышены.

4. Отойдём от общей цены лотов и прикинем цену за метр. Средняя площадь однушки в новой фазе City Walk — 70 кв.м. Относительно видовые юниты в сторону Burj Khalifa будут стоить не менее 2.9 - 3 млн AED.

Аналогичные лоты в Central Park можно найти за 2.5 - 2.6 млн AED либо вообще можно взять первую фазу City Walk, если есть вся сумма кэшем. Там вообще однушки по 100 квадратов были.

☝️ Тем не менее, есть категория клиентов, которым этот лонч может подойти:

1. Если вы энд-юзер и вам просто понравился проект. Иными словами, будете там жить сами и не хотите зарабатывать. Смело можно брать, Meraas неплохо строит.

2. Если нужен минимальный первый взнос и максимально растянутая по времени рассрочка. Вторичка всё же требует либо полный кэш либо внушительный down payment, то есть первый взнос.

Если вы про заработок, то я бы обошёл данный лонч стороной. Да, красиво, но задайте себе вопрос — сколько вы хотите заработать? Вы действительно думаете, что однушка, которую вам удастся урвать на нижнем этаже за 2.6 млн AED будет стоить 3 или 3.2? Давайте смотреть правде в глаза — сильно вряд ли…

Вообще, я заметил, что подавляющее большинство госзастройщиков за редким исключением (например, Nakheel) очень сильно подняли цены. Прямо сейчас в большинстве домов, которые они продают в стройке в уже готовых мастер-планах цены выше, чем в соседних стройках по переуступке.

🤔 Поэтому я держу в уме госзастройщиков, но также не обделяю вниманием частные компании, которые иногда делают очень хорошие прайсы на свои объекты и строят их в действительно перспективных локациях. В этом вижу будущее инвесторов в стройку в ближайшие полтора-два года.

Такая вот аналитика на ночь глядя. Доброй ночи, друзья ❤️

Коллеги скинули.

Качество фото, конечно, не ок, но это и неважно. Я рад сообщить, что по итогам года среди брокеров занял 1 место 🤘❤️‍🔥

В общем и целом, рейтинги мало что значат, но я полагаю, что вам было интересно знать, что вы работаете со специалистом, которому доверяют очень многие клиенты.

Спасибо вам всем за доверие, друзья!

Друзья, всем пламенный салют!

На дворе уже 2 января и я бы очень хотел поздравить каждого из вас с наступившим Новым 2025 годом. К моему огромному сожалению, я не так часто появлялся в канале в конце года. Главным образом из-за того, что я его веду полностью сам и если загружен текущей работой, то времени на него остаётся маловато. Но да сейчас не об этом.

Я хочу каждому из вас пожелать в первую очередь бешеной доходности от уже купленных или в будущем приобретённых проектах. И также пожелаю не вестись на уловки временщиков, которые на этом рынке только, чтобы срубить бабла. К сожалению, такие брокеры тоже есть 🥲

Я искренне стараюсь доносить пользу в этом канале и буду продолжать это делать и в следующем году. Чтобы вы выбирали качественные проекты, больше узнавали о рынке эмиратов и вкладывались с умом и осознанно, дабы преумножать накопленные и заработанные вами средства.

Пожелаю также и здоровья ибо без него всё остальное не имеет смысла. Так уж получается, что мы далеко не всегда ценим такую банальную вещь, как отсутствие боли где-либо, поэтому здоровья вам всем, друзья. Гигантского и непоколебимого.

Спасибо, что были со мной в этом году. Я вас всех очень ценю и люблю ❤️

С новым 2025 годом!🥂

Римско-миланские каникулы на первую годовщину свадьбы прошли успешно! Через два дня после Парижа вылетаю в Дубай, друзья и на 4 месяца остаюсь там во время горячего сезона продаж.

Помимо этого, сегодня наконец допишу пост о нашей обалденной сделке в проекте Central Park, про которую говорил ещё три недели назад. Там мы взяли клиенту потрясающую видовую двушку прямо с видом в парк, который, на минуточку, составляет аж 4 гектара!

Stay tuned 🤘❤️‍🔥

Ах-да, ну и ещё один момент, про который вам из брокеров мало кто скажет. Вилла на новой Пальме — это приобретение в портфель на 5-7 лет. Не меньше. То есть история это совсем-совсем небыстрая.

Причин тому куча, начиная от особенностей строительства на насыпном грунте, заканчивая возведением всей сопутствующей инфраструктуры. Ежу ведь понятно, что виллы без инфраструктуры вокруг нафиг никому не упрутся.

То есть это типичное консервативное, долгосрочное вложение. Если вы хотите на подобных виллах прокрутить деньги за 1-2 года, то забудьте. Во-первых, число вилл там не способствует быстрой спекуляции, а во-вторых за пару лет там будет построено примерно ничего, что повлияет на рост цены.

Но покупка всё равно стоящая, если вы — консервативный инвестор и не готовы рисковать.

Вот немного скринов, показывающих цены на новые юниты на Палм Джумейре. За аналогичные метражи просят 30,000,000 AED+. Здесь можно войти от 18. Джебел Али в выигрыше.

Старт продаж новых вилл на Palm Jebel Ali. Стоит ли?

Давайте сразу начистоту. Я верю в новую Пальму. Верю в её будущую инфраструктуру, набор вилл и опции, которые там представлены. Я искренне полагаю, что это очень хорошее приобретение в портфель любого долгосрочного инвестора ибо вилл у воды в Дубае за 18-20 млн не так много пока что. Палм Джумейра, Dubai Islands, Jumeirah Bay ну и, может, острова The World. На этом серьёзный сток вилл у воды в Дубае заканчивается.

Почему это выгодная история?

1. На текущий момент виллы новых формаций и планировочных решений на Палм Джумейре на рынке стоят от 13000$ за квадратный метр. Это обоснованная рыночная цена и нет никаких причин полагать, что Джебел Али будет хуже — локация входит в мастер-план Dubai 2040 и однозначно бустанёт в ближайшие лет 8-10.

2. Планировочные решения и инфраструктура круче, чем на новой Пальме — Джебел Али будет самостоятельной единицей инфраструктуры, содержащей в себе как места для отдыха и времяпрепровождения, так и виллы с апартаментами.

3. Низкая цена за квадратный метр — в среднем в два раза ниже, чем начальный прайс на Джумейре.

❓ Почему я бы подождал и выбрал следующие старты на этой Пальме?

1. Сейчас Nakheel запускает в продажу наименее привлекательные ветки — начинают продажи с самого низа, где самая стоячая вода и далеко не самые лучшие виды.

2. Рынок потихоньку сжимается и у меня нет никаких причин полагать, что Nakheel сильно поднимет цены на более привлекательные ветки. Полагаю, что спред цены будет в районе 3-5%, что не особо делает погоду в контексте общей цены сделки.

3. Nakheel частенько сначала распродаёт самый неликвид и только потом выпускает в продажу наилучшие видовые лоты. Так было с Rixos, так было с Bay Villas. На первоначальном хайпе продать всегда легче, так что полагаю так будет и здесь.

🤔 Что делать?

Ждите старта более высоких веток. Учитывая число вилл на всей Пальме, преимущество на перепродаже и даже на аренде будет у тех вилл, которые располагаются на более высоких ветках.

Такие дела. За правдивой, а не продажной консультацией жду вас на @ilyaparshikov.

#СтартПродаж

На выходных закрыл одну из крупнейших сделок за свою практику. Особенно приятно, что это была коммерция — этот сегмент сейчас набирает обороты и было приятно, так скажем, «распечатать» его такой крутой сделкой.

Мы взяли помещение в 5 минутах пешком от будущей станции метро в Бизнес Бее с видом на канал, попутно получив от девелопера офигеннейшую скидку в 367,000$. Общая цена лота составила 16,100,640 AED.

Учитывая гигантский объем стройки в Бизнес Бее и строящуюся рядом Пенинсулу, объем коммерции в которой явно не позволит удовлетворить имеющийся там спрос, считаю выбор вполне удачным.

Во вторник-среду подписываем бомбическую двушку в Central Park на вторичке. Как проведём — напишу подробный пост.

Как всегда — за лучшими лотами в ОАЭ welcome ко мне в личку @ilyaparshikov. Доходно, оперативно, выгодно 🫡

Наглядная демонстрация того, почему вам нужен брокер при покупке недвижимости в эмиратах.

Толковый брокер, прошу заметить.

Слава и Edgewater.

На фото я со Славой — менеджером, который на стороне застройщика помогал мне с закрытием сделок по проекту Edgewater в Dubai Islands. Учитывая то, что это сейчас один из самых приоритетных проектов во всём Дубае как с точки зрения энд-юзинга, так и с точки зрения спекуляции — я достаточно часто бываю в офисе по делам своих клиентов. Забираю контракты, отвожу чеки и так далее.

Мой интерес к этому проекту возник тупо на основе математики. Цена за квадрат от 5800 до 6000$ за метр в минуте пешком от великолепного пляжа, который находится не в заводи, а у большой открытой воды — это нонсенс. Поэтому я тут уже продал несколько трёшек и двушек.

Слава сегодня, кстати, рассказал забавную историю, когда я приезжал за платежками по чекам своих клиентов. Он сказал, что у него был покупатель, который купил в Edgewater несколько квартир. На вопрос Славы:

🗣️ «Откуда вы узнали о проекте?

… клиент ответил:

🗣️ «В канале по недвижимости брокера. Паршиков его фамилия, по-моему».

Обидно то, что у клиента был агент, с которым они уже давно работали и много покупали. Поэтому купил он эти несколько юнитов с ней, а не со мной, что, конечно, невероятно обидно 😅

Брокер Катерина, вы должны мне бонус за продажу! Шутка, конечно, но ситуация забавная. Как минимум радует, что люди принимают благодаря каналу правильные решения.

Ради этого и работаю. Всех обнял и поехал работать дальше. На днях объявлю крупную сделку по коммерции, которую закрыл в Бизнес Бее и поделюсь деталями. Всех обнял 💜

#Сделки

Bay Grove Residences от Nakheel в Dubai Islands. Новые подробности

Итак, друзья, новые данные по проекту Nakheel в Dubai Islands. Цены даже ниже, чем я ожидал — видовые юниты будут начинаться от 6400$, это на 1000$ меньше, чем я предполагал. Соответственно, интерес к данному проекту возрастает многократно.

Nakheel наконец понял, что задирать цены на пока еще пустой земле затея не самая перспективная и сделал в Bay Grove Residences достаточно неплохие условия. У проекта, напомню, будет собственная береговая линия, то есть пляж, доступный только резидентам.

Каких-то особенных плюшек в проекте не будет — всё стандартно:

• бассейны для взрослых и детей;
• просторные лобби с премиум-отделкой;
• спортзал;
• зоны для игры детей.
• клабхаус и коворкинг.

🔥 Однако главной фишкой проекта являются потрясающие виды, которые открываются на противоположный берег и на весь Дубай ибо дома будут смотреть прямо на скайлайн.

Цены в проекте:

• 1-бедрум 82 кв.м от 504,000$;
• 2-бедрум 119 кв.м от 720,000$;
• 3-бедрум 215 кв.м от 1,186,000$.

План оплаты:

• 20% первый взнос;
• 50% в течение строительства;
• 30% в сентябре 2028 года.

🗣️ По рассрочке два момента. Первый — радует, что Nakheel сделал 30% на ключах, а не 20%, как у него было последние полтора года. Второй — сентябрь 2028 года, конечно, далековато, однако и цена метра смешная.

🔻 Вердикт:

Если у вас на руках есть 20% первого взноса и можете зайти в бюджет 2.7 - 2.8 млн дирхам за 2-бедрум, то я бы не задумываясь зашел. Да, выход долгий, но и на Риксосе, который Нахил запускал в том году, некоторые в годичном цикле сделали деньги.

Завтра все побегут нести чеки. У вас есть шанс выбрать видовой лот с пляжем в числе первых. Просто напишите на @ilyaparshikov.

#СтартПродаж

🔺 Omniyat открывает суббренд и становится мастер-девелопером Maritime City

Про Maritime City я писал достаточно давно — это район рядом с Mina Rashid, представляющий собой полуостров, одна сторона которого отведена под промзону и логистический терминал, а вторая смотрит прямо на Мину Рашид и акваторию Персидского залива.

Долгое время я осторожно присматривался к локации и боялся, что его постигнет участь JVC, то есть землю распродадут разным девелоперам и достаточно перспективная земля превратится в сборную солянку из самой разнообразной архитектуры.

Однако не так давно появилась новость о том, что Omniyat открывает новый суббренд Beyond. Предполагается, что Омният займётся ультра-люксовыми эксклюзивными проектами, а Beyond будет строить билдинги окололюксового сегмента.

❓ Что я думаю по этому поводу?

1. Omniyat вкупе с Beyond планируют построить по меньшей мере 1.2 млн кв.м недвижимости, что, по факту, делает первого мастер-девелопером района. Maritime City становится интереснее.

2. Промзона, находящаяся с левой стороны полуострова пока никуда уходить не собирается. В теории там можно сделать редизайн, в стиле парка The Block в Design District, но на это нужно решение властей. Будет ли это сделано — пока вопрос.

3. Я очень скептичен к мастер-планам с высотной застройкой, тот же Dubai Islands, где высота билдингов ограничена контрактами с девелоперами выглядит гораздо интереснее. Но к качеству и исполнению Omniyat никогда вопросов не было. Посмотрим.

4. Дебютный проект Beyond под названием Saria выглядит достаточно интересно на бумаге и цена метра там колеблется в районе 7100$ за метр. Это выше, чем средний ценник в Dubai Islands, но если Omniyat уже в ближайшее время начнет активно реализовывать мастер-план или хотя бы покажет его общественности, то можно будет точнее сказать о перспективности.

🎙 С моей точки зрения лучше бы Omniyat вкупе с Beyond сделали бы малоэтажную застройку — получился бы хороший конкурент Mina Rashid по схожей цене за метр и гораздо более высоким исполнением и качеством. Но имеем, что имеем.

Пока присматриваюсь к Маритайм в связи с последними событиями, но перспектива интересна. С Dubai Islands не сравнится, но для диверсификации можно и рассмотреть.

#НовостиРынка

🔥 Ещё одна квартира в проекте Edgewater у пляжа Dubai Islands продана!

Подписали бронь с клиентом, который уже купил со мной один объект. После выбора проекта расписал покупателю финмодель, скинул лучшие варианты и быстро выбрали лучший видовой лот. Адекватных апартаментов там осталось очень мало — мы взяли двушку, балкон которой будет смотреть в сторону моря.

Отдельно радует, что это не первая моя сделка с клиентом, то есть уровень сервиса, коммуникации и экспертности побуждает покупателей возвращаться снова и делать новые, прибыльные сделки.

🔻 Друзья, важный момент!

Если вы планируете дистанционную сделку и не желаете прилетать в Дубай, то мы можем сделать всё удалённо. С данным клиентом мы на расстоянии организовали и выбор объекта, и трансфер средств, и бронирование.

Очень ценю ваше доверие, друзья. Буду стараться и дальше давать вам отборную аналитику и полезные посты о недвижимости Дубая. Дальше — больше 🤝

#Сделки

Последние, наверное, месяцев шесть я постоянно анализирую свои посты и пришёл к выводу, что мой канал как-то не особо похож на остальные каналы о недвижимости эмиратов.

Я не пишу о каждом проекте, который выходит. Не говорю, что на каждом проекте можно заработать. В конце концов, моя миссия — это не тупо продажа, а там, как говорится «как пойдёт». Как минимум в трёх каналах конкурентов я вижу только одну сторону инвестирования в ОАЭ, где все зарабатывают и у всех всё хорошо. Это не ок.

Не хочу показаться нескромным, но мне действительно приятно, что я могу спокойно спать по ночам, предлагая людям классные, ликвидные объекты, в которых комфортно жить и с которых выгодно получать доход. Мне не стыдно ни за один из проданных проектов, я могу по каждому из них ответить цифрами или рассказать почему там будет комфортно жить.

Людям, которые не варятся в брокерском рынке, не понять насколько это здорово работать экологично и в интересах клиента. Когда тебе тупо комфортно спать по ночам. Когда твой подход не «миссия = комиссия», а желание реально помочь клиенту, то с этим мало что может сравниться. Комиссия за работу, в данном случае — это приятный бонус.

Да, вероятно, если бы я был продавцом в прямом смысле этого слова и делал только продажи, забывая о клиенте, то зарабатывал бы ещё больше. Но я твёрдо верю, что у меня есть своя аудитория, которая мне доверяет, доверяет моей экспертности и я просто не могу их подвести.

Спасибо вам всем за это ❤️

Новый старт продаж от Nakheel в Dubai Islands. Стоит ли?

Сегодня появилась новость, что госзастройщик Nakheel планирует создать ещё один комплекс на островах Dubai Islands. Напомню, что предыдущие очереди его проекта в коллаборации с Rixos уже давно раскуплены и мы с одним из клиентов тоже туда зашли, урвав потрясающую двушку с полным видом на море.

🔺 Новый же старт продаж предлагает нам цены от 574,000$ за 1-бедрум с площадью порядка 80-82 квадратов. Важно понимать, что это цены «от» и за хорошие околовидовые лоты цена будет начинаться в районе 620-640,000$. А это уже не 7000$ за метр, а порядка 7800$, что вполне сравнимо с Rixos, где и этажей поменьше, и отельный сервис будет.

Пока нет информации по наполнению, но если цена за метр будет в районе 7000$, то, в целом, проект будет смысл рассматривать, учитывая, что там будет приватный пляж и наверняка неплохие плюшки внутри самого комплекса в духе коворкингов и всего такого.

Три момента, которые я бы отметил, будучи по своей природе очень осторожным человеком:

1. Я всё же ожидаю стартовую цену в районе 7500$ за квадрат, на видовые юниты цена, уверен, будет 8200+. Не до конца понятен потенциал роста хотя бы в 2-3 летней перспективе.

2. Судя по рендерам, корпуса будут достаточно высокими и их однозначно построят больше, чем в Rixos, то есть и конкуренция будет выше.

3. Я сейчас успешно продаю инвесторам проект у пляжа по цене метра 5800$ в минуте ходьбы от уже действующего пляжа. Вполне себе классного, кстати говоря. Имеет ли смысл переплачивать почти 50% стоимости за бренд Nakheel и крутое наполнение с приватным пляжем — это большой вопрос.

В целом же, по сравнению с другими стартами, пока всё выглядит достаточно оптимистично. В Дубае сейчас крайне мало адекватных стартов продаж. Посмотрим, когда выйдет больше деталей и посчитаю циферки. Если будет интересно — разошлю предложение инвесторам и в канал тоже, разумеется.

Если же желаете узнать о деталях первым, то я 24/7 доступен в личке на @ilyaparshikov, чтобы достать вам лучший лот.

Stay tuned 🤘❤️‍🔥

#СтартПродаж