مشارکت در ساخت (دعاوی ملکی)

⚖️ نظریه جدید مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

درخصوص عدم امکان بازداشت محکوم علیه در راستای اعمال ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

تاریخ نظریه  : ۱۴۰۳/۱۰/۱۷ 🔎

اداره کل حقوقی قوه قضائیه ⚖

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

متاسفانه موکل که سازنده می باشد و محکوم شده است به الزام به اخذ پایانکار ، در اجرای احکام به دلیل پرداخت نکردن جریمه کمیسیون ماده صد جلب شده است !!!!

پاسخ :☝️☝️☝️

در فرض سؤال نظریه‌ اقلیت مطلوب و مورد تائید است؛ درصورتی‌که اجرای حکم قلع و قمع موجب تخریب و آسیب اساسی و غیرمتعارف ملک محکوم‌علیه یا شخص ثالث گردد، به‌طوری‌که در زمره‌ تلف کلی یا جزئی باشد و وفق نظر عرف قابل جبران نباشد یا منجر به ورود خسارت و نقص گردد و یا استحکام بنا را از بین ببرد، حکم قلع و قمع اجرا نمی‌شود، بلکه تبدیل به پرداخت ما به ازای ریال خواهد گردید.

سوال ؛

در صورتی که اجرای حکم قلع و قمع موجب تخریب یا آسیب جدی به ملک محکوم‌علیه یا شخص ثالث باشد، حکم به چه نحو اجرا خواهد شد؟

پاسخ ☝️☝️☝️☝️

هر چند طرح دعوا در قالب وضع ید یا تسلیط ید نسبت به سهم مشاعی میسر بوده، لیکن با توجه به موضوع خواسته که الزام به تحویل سه‌دانگ ملک مورد خریداری است، نظر به این‌که مالکین مشاعی در اجزای ملک مشترک شریک می‌باشند و نسبت به سهام آنان تفکیک و یا افراز به عمل نیامده تا امکان تصرفات اختصاصی هر یک فراهم و یا امکان تحویل مبیع به صورت اختصاصی فراهم باشد و تحویل مبیع به نحو مشاع هم به کیفیت موجود امکان عملی ندارد و میسر نیست و چنان‌چه حکمی مبنی ‌بر آن نیز صادر شود، امکان اجرایی وجود نخواهد داشت و کاملاً موضوع با خلع ید متفاوت و متمایز می‌باشد، لذا طرح چنین دعوایی به شرح فرض سؤال قابلیت استماع ندارد و اتفاق‌نظر مورد تأیید است.

سوال :

آقای (الف) به استناد یک فقره بیع‌نامه عادی، دادخواستی به خواسته تحویل سه‌دانگ منزل مسکونی علیه آقای (ب) تقدیم نموده و اظهار داشته سه‌دانگ مشاع از مسکن را خریداری نموده‌ام. آقای (ب) نیز ادعای خواهان را قبول دارد که منزل را به ایشان فروخته است، آیا دادخواست تقدیمی به خواسته تحویل سه‌دانگ مشاع صحیح است؟ اگر دادگاه حکم صادر نماید و خوانده را ملزم به تحویل سه‌دانگ نماید، آیا امکان اجرایی دارد؟ اجرای احکام چگونه سه‌دانگ منزل مسکونی را تحویل خواهان می‌دهد؟ مستند قانونی چیست؟

""مجنون خم""

▪️خواننده : کوروش تیمورزاده
▫️آهنگساز :بهنام داوری
▪️تنظیم : سهیل خوارزمی
▫️شعر : کوروش وکیل
▪️گیتار : رامین صحراگرد
▫️ویولن : پدرام جعفرزاده


»»————-❁ - ❁————-««
  🍂❀https://t.me/kordikermashani

پاسخ ☝️☝️☝️

در پاسخ به سوال مطروحه ،عرض می گردد که
قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد معین نیست ، بنابراین در قانون ، نام مشخص و احکام مشخص ندارد
این قرارداد مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم می‌شود

جهت تنظیم این قرارداد ، اطلاع از قوانین شهرداری ، نظام مهندسی ، کار، مالیاتی، بیمه و قوانین عام ، ضروری است

سوال یکی از اعضای محترم


قوانین مربوط به مشارکت در ساخت در صورت اختلاف شامل چه قوانینی  و سر فصل های می شود ؟ آیا قوانین  پیش فروش آپارتمان  را باید ملاک اصلی مباحث مشارکت در ساخت قرارداد؟

در میان مباحث حقوقی جای صدای استاد شجریان و تصاویر بی نظیر خالی بود
شاید با دیدن این پست حال و هوای شما عوض شه**

به موجب ماده 483 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی صلح نامه صادره از طرف داور چون «رای» نیست، قابل اعتراض هم وفق مواد ۴۸۹ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی نیست ولی دعوای ابطال صلح نامه ای که داور صادر کرده وفق عمومات قانون مزبور امکان پذیر است. 

استعلام :

در صورتی که داور گزارش اصلاحی صادر کند، با عنایت به این که رأی داوری به معنای مصطلح آن نیست،آیا' این می‌توان در این خصوص اجراییه صادر کرد.آیا' اعتراض به آن تحت عنوان ابطال رأی داور قابل استماع و رسیدگی است و یا آن که باید شیوه دیگری اتخاذ شود

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

هرچند در مقررات راجع به داوری، امکان صدور گزارش اصلاحی توسط داور وفق ماده 184 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 پیش‌بینی نشده است؛ اما به موجب ماده 483 همین قانون «در صورتی که داوران اختیار صلح داشته باشند، می‌توانند دعوا را با صلح خاتمه دهند. در این صورت صلح‌نامه‌ای که به امضای داوران رسیده باشد معتبر و قابل اجراست». بر این اساس، صلح‌‌نامه یاد شده رأی محسوب نمی‌شود و از احکام مقرر برای اعتراض به رأی داور خروج موضوعی دارد؛ اما وفق عمومات قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ابطال آن مسموع است.

نظریه مشورتی شماره 7/1401/882 مورخ 1401/11/11

✨✨✨تنظیم قولنامه و تعهد به بیع و قراردادهای خصوصی موضوع ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، بدون نیاز به اخذ مجوز از مرتهن  و با حفظ حقوق سند رهنی، بلامانع است

📝 رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ _ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ دیوان عالی کشور : چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود انجام بیع نیز بلامانع می‌باشد .

📌رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور :

" نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد. بنا به مراتب، رأی شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است "
هیأت عمومی دیوان عالی کشور

چند نکته در خصوص دادگاه های صلح

صلاحیت دادگاه صلح نسبت به دادگاه‌های عمومی حقوقی از نوع صلاحیت نسبی است و نه ذاتی.

در خصوص نحوه رسیدگی به دعاوی طاری و مرتبط، چنانچه یکی از دعاوی از صلاحیت دادگاه صلح خارج باشد، وفق قواعد عمومی و با اخذ ملاک از مواد 103 و 17 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به هر دو دعوا در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است.

صدور قرار توقف رسیدگی در نتیجه اعمال ماده 19 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاه‌های صلح نیز ممکن است.

عبارت دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در بند یک ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، اطلاق دارد و دعاوی مالی راجع به اموال غیر منقول را نیز شامل می‌شود.
با عنایت به نسخ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 و عدم پیش‌بینی مقررات خاص در مورد ملاک بودن ارزش واقعی خواسته در تعیین صلاحیت دادگاه صلح و با لحاظ حکم مقرر در ماده 17 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، صلاحیت دادگاه صلح نیز تابع عمومات حاکم؛ از جمله تقویم خواسته به شرح مندرج در مواد 61 و بعد قانون آیین دادرسی مدنی است.

احضار اصحاب پرونده صرفاً برای کسب اطلاع از رضایت ایشان مبنی بر ارسال پرونده به شورای حل اختلاف غیر قانونی است.

نظریه مشورتی شماره 7/1403/43 مورخ 1403/10/01

سوال :
شهرداری مجوز ساخت ۳ طبقه را صادر و ضمن صدور از من تعهد محضری مبنی بر اینکه بعد از صدور مجوز و احداث مطابق آن حق احداث طبقه بعدی را ندارم اخذ نمود و متعهد شدم تا در صورت اقدام خلاف پروانه و احداث مازاد شهرداری اختیار تخریب را دارد و این حق یعنی احداث طبقات بعدی را از خود سلب نمودم؟ این تعهد در صورت نقض آن و احداث بنا آیا برای شهرداری دارای اعتبار و الزام آور است و کلا اخذ چنین تعهدی از سوی شهرداری قانونی و صحیح است ؟

جواب
اخذ این تعهد از سوی شهرداری خلاف قانون است و در این موارد شهرداری بدون رای کمیسیون ماده ۱۰۰ و به صورت علی الراس نمی تواند مبادرت به تخریب طبقه مازاد نماید.

📌شورای حل اختلاف را می‌توان به‌عنوان «داور» انتخاب کرد؟

اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی مورخ ۱۴۰۳/۰۹/۱۴ به این سوال پاسخ داد که آیا انتخاب شورای حل اختلاف به عنوان داور، امری امکان‌پذیر است؟

به موجب این نظریه مشورتی، در حال حاضر نمی‌توان شورا‌های حل اختلاف را به عنوان داور تعیین کرد، اما تعیین اعضا و کارکنان شورا‌های حل اختلاف به‌عنوان داور با رعایت عمومات و مقررات حاکم با منع قانونی مواجه نیست.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۵۹ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
استعلام:

آیا انتخاب شورا به عنوان داور، امری امکان‌پذیر است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه:

از آنجا که حدود وظایف و اختیارات شورا‌های حل اختلاف به موجب قانون تعیین شده است و به‌رغم تجویز داوری شورا‌ها در ماده ۴۲ قانون شورا‌های حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴، در قانون اخیرالتصویب (قانون شورا‌های حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲) در این خصوص ذکری به میان نیامده است، در حال حاضر نمی‌توان شورا‌های حل اختلاف را به عنوان داور تعیین کرد. بدیهی است تعیین اعضا و کارکنان شورا‌های حل اختلاف به عنوان داور با رعایت عمومات و مقررات حاکم با منع قانونی مواجه نیست.

🔴 امکان اخذ حکم اثبات مالکیت در آپارتمان هایی که سند رسمی ندارند ولی عرصه آن ها دارای سند رسمی است.

پیش از این در تمام نظریات مشورتی و عموما در رویه قضاییه اینگونه بود که امکان طرح دعوای اثبات مالکیت در آپارتمان هایی که اراضی آن ها دارای سابقه ثبتی هستند وجود نداشت، اما براساس این نظریه مشورتی و نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۶۳ مورخ ۱۴۰۲/۰۲/۲۳ اداره حقوقی قوه قضائیه امکان طرح دعوای اثبات مالکیت در اعیانی های ایجاد شده بر روی اراضی ای که دارای سابقه ثبتی هستند وجود دارد، استدلال اداره حقوقی قوه قضائیه بر این مبنا است که این گونه املاک (آپارتمان ها) تابع عمومات حاکم بر املاک فاقد سند رسمی است.

اداره کل حقوقی قوه قضاییه: آراء دادگاه‌های صلح فقط نسبت به خواسته بیش از پانصد میلیون ریال که به جهت عدم تجدید نظرخواهی قطعیت یافته‌اند، قابل فرجام‌خواهی است

🔹تقسیم وقف بین موقوف علیهم جایز نیست ولی تفکیک آن با لحاظ نظر واقف و ترتیب مقرر برای اداره و استفاده از موقوفه بلامانع است.
🔹در تفکیک زمینی که وقف است، شهرداری مجاز به تملک قسمتی از زمین نیست ولی می تواند زمین را در اختیار قرار بگیرد.

.
⚖📌 بیشتر بدانیم؛

🔹اگر شرکت چکی رو دروجه شما صادر کرده؛
وچک برگشت خورده ⚠️
حتماً اجراییه را علیه شرکت و هم علیه شخصی که آن چک را امضا کرده که می‌تواند مدیرعامل یا رئیس هیئت مدیره باشد، ثبت کنید❌
با این کار هم خود شرکت و هم شخصی که چک را امضا کرده، محکوم به پرداخت وجه چک می‌شود و احتمال دریافت مبلغ چک افزایش پیدا می‌کند.

https://t.me/mosharekatdarsakhtfarhad

🔴در قرارداد بیع بین الف به عنوان بایع و ب به عنوان مشتری شرط می‌شود که در صورت برگشت هر یک از چک‌ها معامله منفسخ می‌گردد و بخشی از ثمن به صورت چند فقره چک به فروشنده تسلیم می‌گردد یکی از چک‌ها برگشت می‌خورد و بایع الف تقاضای اعلام فسخ معامله را از دادگاه حقوقی می‌نماید و دادگاه فسخ معامله را اعلام و رأی قطعی می‌شود لیکن بعد از قطعیت فسخ معامله دارنده چک الف چند فقره چک بعدی را که در ید وی بوده مجدداً با بانک ارائه و از طریق ثبت مبادرت به اجرای آنها می‌نماید که منجر به توقیف اموال ب می‌گردد آیا در فرض طرح شده که بایع پس از فسخ معامله چک‌ها را به بانک ارائه و با اخذ گواهی عدم پرداخت و تقاضای صدور اجرائیه و اموال ب را توقیف نموده است می‌تواند وصف کیفری پیدا نماید یا خیر؟


🟢با توجه به اینکه از تاریخ فسخ معامله، چک موضوع بخشی از ثمن معامله در ید بایع به عنوان امانی محسوب می‌شود و در صورت عدم استرداد آن یا استفاده از آن و به طور کلی با حصول سایر شرایط بزه خیانت در امانت، به تشخیص مرجع قضایی، موضوع می‌تواند از مصادیق بزه ماده 674 قانون مجازات اسلامی 1375 باشد.
سید عبدالرضا حسینی

https://t.me/mosharekatdarsakhtfarhad

.
اصلاحیه:
ماده ۶- ماده (۲) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶/۵/٢۶ به شرح ذیل اصلاح می گردد:

ماده ۲- در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

⚖ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳، ماده ۶

#حقوق_کار

🔴در قرارداد کار بین کارگر و کارفرما پس از انعقاد چند دوره قرارداد کار مستمر یکساله و ادامه رابطه کاری بین کارگر و کارفرما اگر کارفرما با واریز مبلغی به حساب کارگر و بدون اطلاع کارگر ادعای تسویه قرار دادهای قبلی را نماید آیا این ادعا صحیح است یا خیر؟

_آیا قراردادهای قبلی صرف پرداخت مبلغی به حساب کارگر بدون اطلاع او تسویه شده محسوب می شود یا خیر؟ 3- اگر تسویه شده محسوب شود و بعداً مشخص شود که حقوق به طور کامل پرداخت نگردیده و کارگر در مقام مطالبه مانده حقوق خود شود از بابت تسویه قراردادهای قبلی آیا مبلغ مانده به نرخ روز محاسبه می شود یا به نرخ زمانیکه کارفرما مدعی است تسویه نموده؟


🟢مطابق ماده 22 قانون کار مصوب 1369 کارفرما مکلف است در پایان قرارداد کار، کلیه مطالبات ناشی از قرارداد کار و مربوط به دوران اشتغال کارگر را به کارگر پرداخت نماید و نیز به موجب تبصره ماده 25 و نیز ماده 157 قانون مذکور، رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای کار مدت موقت، در صلاحیت هیأت‌های تشخیص و حل اختلاف است.


📌بنابراین، بر فرض اینکه در پایان قرارداد کار، کارفرما مبلغی به عنوان مطالبات کارگر به حساب وی واریز نماید و در خصوص میزان مطالبات مذکور، اختلافی بین کارگر و کارفرما وجود داشته باشد، در این صورت رسیدگی به اختلاف مذکور در صلاحیت مراجع حل اختلاف کار بوده و صرف ادعای کارفرما دایر بر پرداخت مطالبات کارگر، دلیل بر تسویه حساب قطعی با وی نبوده و مرجع حل اختلاف رسیدگی‌کننده، حسب مورد با توجه به میزان مطالبات کارگر که بر اساس قانون، قرارداد و عرف تعیین می‌گردد و میزان پرداختی کارفرما، نسبت به حل اختلاف، اقدام خواهد کرد

📌مهم و کاربردی
نشست قضایی با موضوع صلاحیت اموال غیر منقول در دادگاه صلح⚖

⚜سوال:
با توجه به اینکه مواد ۱۱ و ۱۲ قانون شورای حل اختلاف جدید بر خلاف قانون قدیم، دعاوی غیر منقول را استثنا نکرده است آیا دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به خواسته‌های مربوط به اموال غیر منقول که کمتر از یک میلیارد ریال تقویم می شوند را داراست؟

❇️ نظر اکثریت:

با توجه به اینکه قانون‌گذار در قانون جدید شورای حل اختلاف برخلاف قانون قدیم، دادگاه صلح را از رسیدگی به دعاوی غیر منقول صراحتا منع نکرده است، لذا در موارد سکوت باید به قواعد عام آیین‌دادرسی مدنی رجوع شود، بنابراین به دلالت بند ۴ ماده ۶۲ آیین‌دادرسی مدنی، در صورت تقویم خواسته اموال غیر منقول تا نصاب یک میلیارد ریال یا کمتر از آن، دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به آن را دارد، حتی در خصوص اختلاف نسبت به یک مجتمع تجاری چند ده میلیاردی.

❇️ نظر اقلیت:

موضوع در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است نه دادگاه صلح زیرا:

۱- منظور از دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در بند ۱ ماده ۱۲ قانون شورای حل‌اختلاف جدید، دعاوی مالی پولی است و لذا منصرف از دعاوی غیرپولی مثل خواسته‌های مربوط به اموال غیر منقول می‌باشد، زیرا قانونگذار دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را جداگانه در بند ۲ ماده مذکور احصا کرده است (دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق.)

۲- با فلسفه تاسیس دادگاه صلح که رسیدگی به دعاوی کم اهمیت است در تعارض است.

۳- دادگاه صلح دادگاه اختصاصی است و اصل بر آن است که صلاحیت رسیدگی به دعوا را ندارد، مگر آنکه صراحتا در صلاحیت آن تصریح شده باشد.

۴- در صورت اعتقاد به تقویم خواسته به ارزش غیر واقعی یا صلاحیت نسبت به اموال غیر‌منقول با اختیار تقویم خواسته به مبلغ غیر‌واقعی، با حجم انبوهی از ورودی پرونده در دادگاه صلح مواجه خواهیم بود.

⭕️ زاویه خم در قلاب خاموت ها باید به میزان ۱۳۵ درجه اجرا گردد. این کار منجر می شود که از افزایش طول مهار نشده میلگردهای طولی در هنگام زلزله جلوگیری گردد.

📌 دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال رای داور را دارد یا خیر؛


💢با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۳۶ مورخ ۱۴۰۲/۶/۲۸ هیات عمومی دیوان عالی کشور که به غیرمالی بودن دعوای ابطال رای داور اشاره دارد و با عنایت به بندهای ۱۱ گانه ماده ۱۲ شورای حل اختلاف جدید، باید گفت که در خصوص دعاوی غیرمالی، دادگاه صلح تنها صلاحیت رسیدگی به مواردی را دارد که به‌طور مشخص در ماده مذکور قید شده است. لذا از آنجا که در ماده ۱۲ هیچ اشاره‌ای به دعوای ابطال رای داور نشده است، این امر نشانگر آن است که دادگاه صلح در هیچ صورتی، حتی اگر موضوع قرارداد داوری تا یک میلیارد ریال باشد، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را ندارد.


📝 در ارکان دعاوی حقوقی

رای وحدت رویه شماره ۸۳۶ مورخ ۱۴۰۲/۶/۲۸
صلاحیت رسیدگی
هیات عمومی دیوان عالی کشور
دادگاه صلح
غیرمالی بودن دعوای ابطال رای داور
رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
بندهای ۱۱ گانه ماده ۱۲ شورای حل اختلاف جدید
دیوان عالی کشور

ارکان دعاوی حقوقی
جناب آقای دکترمهران زاهدیان قاضی دادگستری

معامله زمین در شهرک های صنعتی ممنوع است زیرا مالکیت فروشنده مشروط است.

مدیر حقوقی سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی: هر نوع معامله زمین در شهرک‌های صنعتی ممنوع است.  زیرا براساس قانون، اگر دریافت‌کننده زمین بعد از ۲ سال اقدام به بهره‌برداری و تولید نکرده باشد، قرارداد آن فسخ و فرآیند قضایی برای خلع ید زمین آغاز می‌شود./تسنیم

به این ترتیب هر نوع معامله ای راجع به زمین های داخل شهرک های صنعتی باید تحت نظارت سازمان شهرک های صنعتی صورت پذیرد و معامله مستقیم بین خریدار و فروشنده راجع به این نوع املاک ممکن است موجب از دست رفتن سرمایه خریدار میشود

⭕️ سقف سوم قالب بندی شده و هنوز بتن ریزی نشده، اما متاسفانه دو طبقه زیر آن به جای اینکه پایه های اطمینان زیر سقف های آن ها حفظ شود، نبشی کشی و دیوار و تیغه اجرا شده است.

❇️ این نوع سرعت دادن به کار، که در برخی پروژه ها اجرا می شود، تبعات بدی دارد. بار سقف جدید، بیشتر از بار زنده و مقدار باقیمانده از بار مرده سقف قبل است و به سازه آسیب می رساند.

در احراز صلاحیت دادگاه، درج نشانی خوانده در سامانه ثنا در حقوق و تکالیف خواهان مبنی بر اعلام نشانی خوانده در دادخواست تأثیری ندارد و در فرض تفاوت نشانی اعلامی خواهان از اقامتگاه خوانده با نشانی خوانده در سامانه ثنا، نشانی اعلامی خواهان ملاک ارزیابی صلاحیت دادگاه است؛ مگر آن‌که پس از ایراد خوانده دادگاه احراز کند محل اقامت وی غیر از محلی است که خواهان اعلام کرده است.⚖

شماره نظریه : 7/1403/363
شماره پرونده : 1403-127-363ح
تاریخ نظریه : 1403/07/18

استعلام :
گاهی برخی اشخاص به منظور تأخیر در احقاق حق و انصراف صاحبان حق از طرح دعوا و تعقیب آن، بر خلاف آدرس واقعی خود، آدرس دیگری را در سامانه ثنا ثبت می‌کنند و پرونده با صدور عدم صلاحیت به حوزه قضایی اخیر ارسال می‌شود؛ در چنین مواردی خواهان‌ها به دلایلی مانند بعد مسافت و هزینه‌های سفر از تعقیب دعوا منصرف می‌شوند، آیا ملاک آدرس واقعی اشخاص است و یا آدرسی که در سامانه ثنا قید شده است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، به موجب بند‌های (1) و (2) ماده 51 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، خواهان باید اقامتگاه (نشانی) خود و خوانده را در دادخواست قید کند و درج این نشانی‌ها در سامانه ثنا خواهان را از درج آن در دادخواست بی‌نیاز نمی‌کند.
ثانیاً، با توجه به تعریف اقامتگاه در ماده 1002 قانون مدنی و مستفاد از مواد 78 و 80 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، در اموری که صلاحیت دادگاه مبتنی بر محل اقامت می‌باشد، ملاک صلاحیت محل اقامت واقعی اشخاص است و در صورت احراز توسط دادگاه رسیدگی‌کننده، با رعایت قواعد عمومی مربوط به صلاحیت و تشخیص مرجع صالح اتخاذ تصمیم می‌شود. با وجود این، دادگاه مجاز نیست رأساً صحت یا سقم آدرس اعلامی را بررسی کند و ورود به این موضوع مستلزم ایراد خوانده است. بنا به مراتب پیش‌گفته، درج نشانی خوانده در سامانه ثنا در حقوق و تکالیف خواهان مبنی بر اعلام نشانی خوانده در دادخواست تأثیری ندارد و در فرض تفاوت نشانی اعلامی خواهان از اقامتگاه خوانده با نشانی خوانده در سامانه ثنا، نشانی اعلامی خواهان ملاک ارزیابی صلاحیت دادگاه است؛ مگر آن‌که پس از ایراد خوانده دادگاه احراز کند محل اقامت وی غیر از محلی است که خواهان اعلام کرده است.

📎 قابل استماع  بودن دعوی جلب ثالث از سوی خریدار اول  در صورت مستحق للغیر بودن واحد مذکور


صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/08/05

برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز

موضوع
قابلیت استماع دعوی جلب ثالث از سوی خریدار اول واحد ساختمانی به طرفیت شرکت سازنده آپارتمان در صورت مستحق للغیر بودن واحد مذکور

پرسش
در پرونده‌ای، شرکتی، یک واحد آپارتمان را به (الف) به صورت پیش فروش واگذار نموده است. شخص (الف) نیز همان قرارداد را به شخص (ب) واگذار و بعداً مستحق‌للغیر بودن واحد مورد معامله مشخص شده است. حال خریدار آخر از ید قبلی خود مطالبه غرامت قیمت روز واحد را می‌نماید. آیا دعوای جلب ثالث شخص (الف) به طرفیت شرکت فروشنده قابلیت استماع دارد یا خیر؟

نظر هیات عالی
در فرض سوال، وفق ماده 135 قانون آیین دارسی مدنی اصحاب پرونده حق جلب ثالث را دارند به شرطی که تا پایان جلسه اول دادرسی جهات و دلایل، اظهار شده و ظرف سه روز پس از آن دادخواست جلب ثالث تقدیم دادگاه شود؛ بنابراین نظریه اتفاقی مورد تایید هیات عالی است.

نظر اتفاقی
مطابق ماده 135 قانون آیین دادرسی مدنی، هریک از اصحاب دعوا که جلب شخص ثالثی را جهت تقویت و یا حق مستقل ثالث لازم بداند، می‌تواند تا پایان جلسه اول دادرسی جهات و دلایل خود را اظهار کرده و با تقدیم دادخواست از دادگاه جلب او را درخواست نماید؛ لذا در فرض سوال نیز شخص (الف) می‌تواند دادخواست جلب ثالث به طرفیت شرکت فروشنده تقدیم نماید و این دعوی مطابق مقررات طرح شده و قابلیت استماع دارد. حال چنانچه خواسته‌ شخص (الف) در دادخواست جلب ثالث، محکومیت شرکت فروشنده به پرداخت غرامت در حق (ب) یعنی خریدار آخر باشد، با توجه به اینکه شرکت فروشنده فاقد رابطه حقوقی قراردادی مستقیم با شخص (ب) می‌باشد؛ لذا دعوی جلب ثالث متوجه شرکت فروشنده نمی‌باشد. چنانچه خواسته (الف) در دادخواست جلب ثالث، محکومیت شرکت فروشنده به پرداخت غرامت در حق خودش باشد، دادگاه در صورت حصول شرایط، شرکت فروشنده را به پرداخت غرامت در حق جالب ثالث محکوم می‌نماید. لذا با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها هرکس می‌تواند به طرف قرارداد خود رجوع نماید که در این حالت شرکت نسبت به (الف) و (الف) نسبت به (ب) محکوم خواهد شد.

‍ .

دادنامه مهم و کاربردی

در پرونده مربوط به تعدیل و تقليل وجه التزام خسارت ناشی از عدم انجام تعهد روزانه ٤٠٠ هزار تومان به روزانه ١٠٠ هزار تومان در ﺩﺍﺩﮔﺎﻩ تجديد نظر بر اساس انصاف ، عدالت معاوضی  ،قواعد فقهی نفی عسر و حرج و لاضرر

🔹 شعبه 11 دادگاه تجدیدنظر استان فارس

«در خصوص تجدیدنظرخواهی ... نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 178/94 شعبه اول دادگاه عمومی شیراز ... که به موجب آن، به پرداخت مبلغ روزانه چهارمیلیون ریال بابت خسارت ناشی از عدم انجام تعهد موضوع بند 7 ماده 6 قرارداد در حق تجدیدنظرخوانده محکوم گردیده است؛ ... نظربه اینکه تعیین خسارت روزانه چهارمیلیون ریال با لحاط کل ثمن معامله، بسبار گزاف و خلاف انصاف و عدالت معاوضی و غیرعادلانه بنظر می رسد؛ بنابراین هیأت دادگاه با مستفاد از حکم کلی منعکس در مواد 277 و 652 قانون مدنی که قائل به تعدیل تعهدات قراردادی توسط دادگاه گردیده و قواعد فقهی نفی عسر و حرج و لاضرر و ملاک ماده 150 قانون دریایی ایران با تعدیل و تقلیل وجه التزام روزانه از چهارمیلیون ریال به یک میلیون ریال، دادنامه تجدیدنظرخواسته را با اصلاح به عمل آمده ... تأیید و اعلام می نماید».

لينك اينستاگرام:


https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

📌 وجود موافقتنامه داوری، مانع صدور دستور موقت توقیف ضمانت نامه بانکی   توسط دادگاه نیست، خصوصا آنکه  دستور موقت از شمول عنوان «حل و فصل اختلافات» که در حوزه صلاحیت داور بوده خارج است‌.


🔹شماره نظریه : 7/99/1913
🔹شماره پرونده : 99-127-1913
🔹حتاریخ نظریه : 1400/03/01


♦️استعلام :

به استناد شرایط عمومی قرارداد پیمان بین دستگاه اجرایی و پیمانکار ساختمانی در خصوص اختلاف موضوع پیمان، شورای عالی فنی با اطلاع سازمان برنامه و بودجه به عنوان مرجع صالح فصل خصومت و داوری تعیین شده است.
آیا دادگاه عمومی حقوقی دادگستری که صالح به رسیدگی ماهوی به دعوی نیست می‌تواند با صدور دستور موقت ضمانت‌‌نامه‌های بانکی پیمانکار بر عهده کارفرما را ضبط و توقیف کند؟
توضیح آن‌که اصل دعوی به مرجع داوری ارجاع شده است. در صورتی که دادگاه صالح به صدور قرار دستور موقت باشد، مستند قانونی آن چیست؟

❇️ پاسخ :

وفق مواد 310 و بعد قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، دادگاه اختیار صدور دستور موقت در کلیه دعاوی را دارد و وجود موافقتنامه داوری، مانع صدور دستور مزبور توسط دادگاه و نیز نافی حق خواهان در این خصوص نیست؛ به‌ویژه با توجه به این‌که موافقتنامه داوری به معنای توافق طرفین جهت «حل و فصل اختلافات» از طریق داوری است و دستور موقت از شمول عنوان «حل و فصل اختلافات» خارج است.

آیا استفاده از ضدیخ بتن موجب افت مقاومت فشاری می گردد؟

در استانداردهای موجود ماده ای به نام ضدیخ بتن وجود ندارد. منظور از ضد یخ بتن ماده افزودنی شتاب دهنده واکنش آب و سیمان است (ACCELERATOR) که اشتباها در بازار و تکنولوژی بتن به آن ضدیخ گفته می شود. در صورت استفاده صحیح از این ماده، هرگز افت مقاومت فشاری حاصل نخواهد شد. روش صحیح مصرف ضد یخ، کاهش معادل وزنی ماده ضدیخ از آب مصرفی می باشد. به عنوان مثال، در صورتی که ۵ کیلو ضد یخ به هر متر مکعب بتن اضافه شود، باید ۵ کیلو گرم از مقدار آب مصرفی کم شود.

🟤 چکیده:

دعوای وضع ید یکی از شرکای مشاعی بر مال مشاع به دلیل این که در عین حال وضع ید بر حقوق دیگر مالکین نیز هست و باعث قلع ماده نزاع نمی‌شود و ممکن است موجب نزاع جدید شود مسموع نیست.

🔖 مستندات:
ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب

🔷 شماره دادنامه قطعی؛
۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۰۸۰۰

🔶 تاریخ دادنامه قطعی؛
۱۳۹۱/۷/۱۵

🟨 رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی آقای س.ط. با وکالت آقایان ف.ط. و الف.ط. به طرفیت آقای الف.س. به خواسته وضع ید در یک باب مغازه شماره ۱۰ واقع در طبقه همکف پاساژ... جزء پلاک ثبتی... الی... واقع در بخش سه تهران با احتساب خسارات دادرسی نظر به اینکه حق مالکیت هر شریک در مال مشاع منتشر در همه اجزاء مال و مخلوط با حقوق سایر شرکاء می باشد بنابراین پیش از افراز سهام هیچ شریکی حق استفاده از مال مشاع را بدون اذن سایر شریکان ندارد و در مانحن فیه در فرض پذیرش دعوی وضع ید مسلط نمودن شریک (خواهان) بر مال مشاع و مداخله در حقوق سایر مالکین است ثانیاً هدف از دادرسی فصل خصومت و قلع ماده نزاع است در حالی که در این پرونده در فرض پذیرش دعوی نه تنها فصل خصومت صورت نمی‌گیرد بلکه تنازع جدیدی محتمل است لذا دعوی به کیفیت مطروحه قابل استماع نیست و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می گردد.رأی صادره ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد. 

دادرس شعبه ۳۵ دادگاه عمومی تهران- احمدی

✳ رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۱۲۵۹-۱۳۹۰/۱۲/۲۴ صادره از شعبه ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور قرار رد دعوای خواهان با خواسته وضع ید در یک باب مغازه [به] شماره ده واقع در طبقه همکف پاساژ... جزء پلاک ثبتی... الی...بخش سه تهران با احتساب خسارات دادرسی اشعار دارد. مطابق موازین قانونی و مدارک ابرازی و محتویات پرونده می‌باشد و مفاد لایحه تجدیدنظرخواه نیز به نحوی نیست که خدشه‌ای بر آن وارد سازد و یا موجب بی‌اعتباری آن شود و بر نحوه رسیدگی و استنباط دادگاه نخستین منقصت قانونی مترتب نیست بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را غیر موجه تشخیص، به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید رأی دادگاه قطعی است.

رئیس شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه 
صفیری – امیری/ پژوهشگاه قوه قضاییه

لينك اينستاگرام:




https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

لينك اينستاگرام:



https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

لينك اينستاگرام:

https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

لينك اينستاگرام:

https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

🎥اگر جزو کسانی هستید که سند عادی یا قولنامه‌ای یک ملک یا زمین به نام خودتان یا آشنایانتان است، حتما این ۲ دقیقه را ببینید!

📢 الزام قانونی مهندس ناظر در پروژه‌های ساختمانی

طبق بند 1-5-8-12 مبحث 12 مقررات ملی ساختمان، مهندس ناظر در صورت مشاهده موارد خلاف در عملیات ساختمانی، باید به موارد زیر توجه داشته باشد:

1️⃣ گزارش تخلفات: ناظر موظف است تمامی تخلفات را شناسایی کرده و در قالب یک گزارش رسمی به مالک یا سازنده ابلاغ نماید.

2️⃣ اطلاع به مرجع رسمی: در صورت عدم توجه مالک یا سازنده به دستورات، ناظر باید موضوع را به مرجع رسمی ساختمان اطلاع دهد.

❗️دستورات ناظر لازم‌الاجرا هستند و عدم پیروی از آن‌ها ممکن است تبعات مالی و قانونی سنگینی برای سازنده به همراه دارد

✅️رئیس سازمان ثبت: بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مشاوران املاک دارای مسئولیت مدنی هستند

▪️رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نشست منطقه‌ای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

🔹️اسناد عادی همواره زمینه‌ساز فساد و جرم بودند و قوه قضاییه از سال‌های پیش به دنبال ساماندهی این موضوع و کاهش جرایم مرتبط بود که الحمدلله این مهم در سالجاری محقق شد.

🔹مشاوران املاک نقش مهمی در اجرای این قانون دارند.

🔹انتظار آن است که همه مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک متصل شوند.

🔹مشاوران املاک برای اسنادی که از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تنظیم شده است نمی‌توانند قولنامه عادی صادر کنند و این موضوع به صراحت در ماده ۱۱ این قانون قید شده است.

🔹این قانون به صورت جامع همه‌ی ابعاد حقوقی معاملات را تعیین کرده است.




#قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

لینک اینستاگرام:
https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

⭕️ اشکال اجرایی (عدم رعایت کاور یا پوشش)

❇️ دلایل ایجاد پوشش در بتن عبارتند از: محافظت از میلگردها در برابر خوردگی ناشی از شرایط محیطی، محافظت از میلگردها در برابر آتش‌سوزی، ایجاد شرایط مناسب برای جایگذاری آرماتورها در درون بتن و جلوگیری از لغزش میلگردها در محیط بتن

- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع صادرکننده گواهی پایان‌کار ساختمانی مکلفند در صورتی که صدور گواهی پایان‌کار برای ساختمانی بنا بر حکم کمیسیون ماده (100) قانون شهرداری‌ یا سایر مراجع ذی‌صلاح صرفاً منوط به پرداخت جریمه یا بدهی باشد، برای هر یک از واحدهای آن ساختمان که جریمه قسمتهای اختصاصی تعیین‌شده توسط کمیسیون‌های موضوع مواد (99) و (100) قانون شهرداری‌ و سهم واحد ساختمانی از جریمه قسمتهای مشترک (به نسبت مساحت اختصاصی) تعیین‌شده توسط کمیسیون‌های مذکور را پرداخت کرده ‌باشند، گواهی پایان‌کار ساختمانی آن واحد، صورتمجلس تفکیک آپارتمان‌ها (اعیانی) و سند تفکیکی مالکیت را صادر نمایند.

https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini.2?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

👆‼️‼️‼️
نگرانی شدید اتحادیه مشاوران املاک برای پرداخت نشدن کمیسیون (دستمزد) املاکی ها با اعمال قانون الزام به ثبت رسمی و تنظیم قولنامه ها در دفاتر اسناد رسمی

💢جهانگیر: قرار نیست دفاتر اسناد رسمی جایگزین دفاتر مشاوران املاک شوند/ خندانی: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ریشه فساد را از بین می‌برد

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در نشست هم اندیشی تبیین و اطلاع رسانی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: مهم‌ترین نکته قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بحث پیشگیری از وقوع جرم در کشور و مبارزه با فساد به صورت شفاف و ریشه‌ای است.

🔵 نکته اجرایی

✅ هرگاه در هنگام عملیات پرداخت، آب‌ انداختن بتن مشاهده شد، باید عملیات پرداخت متوقف شود و اجازه داده شود که آب ناشی از آب انداختن تبخیر شود

🖥 سیمای ثبت || موشن‌گرافی ؛ آشنایی با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

🔸 قسمت سوم

آیا دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه منافع در مال غیر منقول، پس از یک سال از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مسموع است؟ توضیح آنکه در قانون یاد‌شده در خصوص انتقال عین و منفعت مال غیر منقول تقریر حکم شده است؛ اما در مورد عقود مفید اباحه اموال ذکری به میان نیامده است.



اولاً، قانونگذار در مواد یک و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به انتقال منافع و یا مالکیت منافع، انتقال حق انتفاع و مالکیت حق انتفاع تصریح دارد؛ اما در خصوص اباحه در انتفاع و عقود مفید آن مانند عاریه حکمی ندارد.
ثانیاً، اباحه در انتفاع، حق انتفاع و مالکیت بر آن ایجاد نمی‌کند و به همین دلیل است که اذن در انتفاع قابل رجوع و عقود مفید اباحه در انتفاع مانند عاریه جایز است و مباح‌کننده انتفاع می‌تواند از آن عدول کند. با توجه به مراتب پیش‌گفته و از آنجا که اباحه در انتفاع، حق یا مالکیت بر آن را در پی ندارد تا بتواند موجد دعوا شود؛ در فرض سؤال دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه در انتفاع، صرف نظر از قابلیت یا عدم قابلیت استماع این دعوا، از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خارج است.

🖥 سیمای ثبت || موشن‌گرافی؛ آشنایی با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

لينك اينستاگرام:

https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini?igsh=MTlyZmtsdDFtamJlMQ%3D%3D&utm_source=qr

🔴 چکیده:
چنانکه قبلاً خریدار، دعواي مطالبه خسارت مستحق للغیر بودن مبیع را علیه فروشنده اقامه کرده و پرونده به استناد رأي وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 هیأت عمومی دیوان عالی کشور منجر به صدور حکم قطعی محکومیت فروشنده به پرداخت غرامت بر مبناي خسارت تأخیر تأدیه ثمن معامله و یا محاسبه ثمن به نرخ روز شده است، موضوع واجد اعتبار امر مختومه بوده و طرح دعواي مجدد نسبت به همان موضوع دایر بر مطالبه مابه التفاوت میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، به استناد رأي وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/4/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و نیز قواعد مسؤولیت مدنی فاقد وجاهت قانونی است.

⭕️ نظریه مشورتی
1401/03/29
7/1400/1769
شماره پرونده: 1769-76-1400 ح

⭕️ استعلام:
همانگونه که مستحضرید رأي وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 هیأت عمومی دیوان عالی کشور به نوعی دلالت بر احتساب ثمن معامله به نرخ روز دارد؛ حال آنکه، رأي وحدت شماره 811 مورخ 1/4/1400همان مرجع به نوعی از احتساب مبیع به نرخ روز با ارجاع امر به کارشناسی حکایت دارد.
آیا راي وحدت رویه اخیر، در قام تفسیر رأي وحدت رویه سابق بوده و به آراي قطعی سابق نیز تسري دارد و عطف بماسبق خواهد شد یا آراي قطعی شده سابق بر اساس و به استناد رأي وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 هیأت عمومی دیوان عالی کشور به علت قطعی بودن آن از رأي وحدت رویه اخیرالصدور منصرف است؟

⭕️ پاسخ:
اولاً، برابر ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفري مصوب 1392 رأي وحدت رویه نسبت به رأي قطعی بی اثر است؛ بنابراین اصل بر اجراي حکم قطعی یا قطعیت یافته است و استثناي قسمت اخیر ماده یادشده با توجه به سیاق عبارات به کار رفته در آن و قید عبارت «مطابق مقررات قانون مجازات اسلامی عمل می شود»، ناظر بر احکام کیفري بوده و از فرض سؤال که واجد جنبه حقوقی است، منصرف است.

ثانیاً، در فرض سؤال که قبلاً خریدار، دعواي مطالبه خسارت مستحق للغیر بودن مبیع را علیه فروشنده اقامه کرده و پرونده به استناد رأي وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 هیأت عمومی دیوان عالی کشور منجر به صدور حکم قطعی محکومیت فروشنده به پرداخت غرامت بر مبناي خسارت تأخیر تأدیه ثمن معامله و یا محاسبه ثمن به نرخ روز شده است، موضوع واجد اعتبار امر مختومه بوده و طرح دعواي مجدد نسبت به همان موضوع دایر بر مطالبه مابه التفاوت میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، به استناد رأي وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/4/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و نیز قواعد مسؤولیت مدنی فاقد وجاهت قانونی است

در راستای اجرای قانون الزام مطرح شد؛
استفاده از ابزارهای قضایی و انتظامی در پیشبرد اجرای قانون الزام/ اتصال بیش از ۳۰ هزار مشاور املاک به سامانه کاتب

🔸️معاون رئیس قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر استفاده از ابزارهای انتظامی و قضایی در پیشبرد اجرای قانون الزام تاکید کرد.

🔹به گزارش روابط عمومی و رسانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دکتر بابایی در یکصد و چهلمین جلسه شورای عالی تحول و تعالی گفت: در هفته‌ای که گذشت اتفاقات خوبی در موضوع قانون الزام داشتیم و اتصال بیش از ۳۰ هزار مشاور املاک و تنظیم بیش از ۷۶ هزار پیش نویس نشان دهنده حرکت رو به جلو است.

🔸عضو شورای عالی قضایی گفت: طی دو هفته گذشته حدود ۱۳۰ درصد در اتصال مشاورین به سامانه کاتب رشد داشتیم و انتظار داریم علاوه بر استفاده از ظرفیت صدا و سیما از ظرفیت های محیطی در سطح شهر نیز استفاده شود تا انشااله تا پایان آبان ۸۰ تا ۹۰ درصد مشاورین به این سامانه متصل شوند.

🔹بابایی با تاکید بر استفاده از ابزارهای قضایی و انتظامی در پیشبرد اجرای قانون الزام گفت: این قانون نظم جدید را پیاده خواهد کرد لذا مدیران استانی آمار و عملکرد مشاورین املاک را دقیق رصد کنند و در هر شهرستانی که آمار اتصال به سامانه کاتب پایین بود مراتب آن به پلیس اماکن گزارش شود.

🔸رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک‌ کشور همچنین از برگزاری نشست های منطقه ای پیرامون اجرای قانون الزام خبر داد وگفت : در این نشست ها قرار است آخرین آمار از حیث اتصال به سامانه کاتب و پیش نویس های ارسال شده به دفاتر اسناد رسمی بررسی و رفع ابهامات انجام‌ گردد.

نکات آیین نامه اجرایی ماده ۳قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول



*نکته یک:* در مورد امکان استعلام
ثبت ، توسط بنگاهها بیان داشته که : استعلام امکان انجام معامله توسط بنگاهها صورت گرفته و تنها پاسخ استعلام آری یا خیر خواهد بود
*نکته دو:* در مورد تقسیم اسناد، ملاک سقف دفترخانه خواهد بود، سردفتری که سقف دفترخانه اش پر باشد سیستم خودبخ‌د اجازه ارسال به کارتابل سردفتر نخواهد داد.  و اتوماتیک به دفترخانه دیگر ارجاع خواهد داد.

*نکته ۳:*  محتوای پیش نویسی که توسط سامانه تهیه پ در اختیار مشتری قرار می گیرد شامل: اعلام درج پیش نویس قرارداد، نام متعاملین، مشخصات دفتر، و مشخصات ثبتی ملک خواهد بود

نکته چهار: طرفین معامله موظف هستند حداکثر طرف ۵ روز از تاریخ درج پیشنویس در سامانه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نمایند، و پس از حضور فیزیکی متعاملین در دفترخانه سردفتر پذیرش آن را اعلام می دارد، در صورت عدم حضور متعاملین ظرف پنج روز و عدم تایید سردفتر، خود به خود پیش نویس مذکور از سامانه حذف خواهد شد.


*نکته ۵:* پیش نویس قرار داد قبل از ثبت سردفتر در سامانه مذکور *فاقد آثار حقوقی* خواهد بود،
نکته ۶:سازمان موظف است امکان ثبت پیش قرارداد را به صورت شبانه روزی و آن لاین برای مشاورین املاک فراهم نماید، جهت این امر، وجود فیزیک سند مالکیت، امضاء الکترونیک متعاملین ، و حضور دو شاهد الزامیست.
*نکته ۷:*
در موارد زیر  مشاورین املاک  حق ثبت پیش نویس قرارداد یکسان را ندارند:
۱- معاملات غیر معوض
۲- املاک بازداشتی
۳- در صورتی که طرفین معامله توسط غیر اصیل صورت بگیرد: مثلا توسط ولی یا قیم یا وکیل یا وصی صورت بگیرد
۴- معامله اشخاص زیر ۱۸ سال

در موارد فوق تنظیم قرارداد در قالب مفاد یکسان در بنگاه های املاک ممنوع است

نکته ۸:
موارد ذیل باید در قرارداد حتما ذکر گردد:
۱- الزام حضور طرفین و تکمیل فرایند انتقال ظرف ۳ ماه از تاریخ ثبت قرارداد در دفترخانه
۲ - تعیین و تکلیف سرانجام معامله، در صورت عدم حضور متعاملین طرف ۶ ماه از تاریخ ثبت قرار داد
۳- ممنوعیت ثبت هر گونه عمل حقوقی توسط منتقل الیه یا متعهد له تا زمان حضور در دفتر اسناد رسمی

*نکته ۹:*
سازمان مکلف است امکانی فراهم آورد که خدماتی که قابلیت انجام غیر حضوری را دارند از طریق سکوها یا به طور مستقیم توسط دفاتر اسناد رسمی فراهم آورد. و سردفتر موظف است به طور غیر حضوری این امکان را فراهم آورد ( ماده ۲۷ آیین نامه)
*نکته ۱۰:*
در زمان  ثبت قرارداد های یکسان در مشاورین املاک ،  سامانه باید به طور آنی  و بر خط هزینه های مربوط به حق الثبت،، مالیات نقل و انتقال و سایر حقوق عمومی  را اعلام نماید، تا سامانه در زمان انجام  قرارداد دریافت نماید ،

لينك اينستاگرام:
https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini?igsh=MTlyZmtsdDFtamJlMQ%3D%3D&utm_source=qr

📎 تحولات قانونی در اعمال و آثار حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول

تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
«دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌ‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد»

نتایج تصویب و نکات مهم

۱- تشریفاتی شدن ایقاع فسخ
فسخ، در نظام کنونی حقوقی، ایقاعی غیرتشریفاتی است که به مجرد اعمال، موجب گسیختن معامله می‌شود، پس نیاز به تایید (یا تنفیذ) ندارد؛ اما همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق شرایط است، پس مشروط‌له ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای صحت ایقاع و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد.
با تصویب این قانون، نه تنها ثبت معاملات غیرمنقول، بلکه فسخ آن هم، مستلزم ثبت در سامانه معاملات رسمی است تا منشا اثر باشد، مگر اینکه بر اثر شرط ضمن عقد یا دلایل دیگر، ثبت فسخ منوط به تایید دادگاه یا داور باشد (مثلاً طرفین نوشته باشند مشروط له پس از تایید داور حق فسخ دارد) که در این فرض راهکاری محدود برای تنفیذ فسخ، در تبصره تعریف شده است

۲- «اظهارنامه» یگانه دلیل اجباری، برای اثبات اعمال فسخ
ماده ۴۴۹ قانون مدنی مقرر داشته: « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود» اما در این تبصره، برای اثبات(تنفیذ) فسخ باید ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود. پرسش این است که برای اثبات اینکه مهلت ۱۵ روزه بین اعمال فسخ و ارسال اظهارنامه رعایت شده یا خیر، چه اقدامی لازم است؟ در واقع اعمال حق فسخ (پیش از ارسال اظهارنامه) چگونه باید مستندسازی شود؟ عملاً حق فسخ باید ضمن و مقارن ارسال اظهارنامه اعمال گردد.
در هر صورت، چنانچه اظهارنامه ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، ارسال نگردد، دیگر نمی توان مدعی فسخ بود و هیچ استثنا یا معاذیری برای تاخیر موجه پیش بینی نشده است.

۳- محدودیت زمانی در اقامه دعوای فسخ
اگر ظرف ۱۵ روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای فسخ اقامه نشود، کار تمام است و دیگر نمی توان فسخ را اثبات کرد. اینکه چنین دعوایی مقید به مهلت باشد، پایداری قراردادها و اسناد را در پی دارد؛ اما مشروط‌له باید کمال مراقبت را از انجام صحیح فرآیند دعوای فسخ به عمل آورد

۴- شرط منع معامله مجدد
سامانه به تبعیت از قصد طرفین، تا مدت مقرر بین آنان (اعم از وجود یا فقدان حق فسخ) حق انتقال مال غیرمنقول را از خریدار سلب می کند

۵- اثر فسخ، پس از معامله مجدد در بازگشت عین مبیع
در نبود شرط منع معامله مجدد، خریدار می تواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد؛ هرچند که در قرارداد نخست، برای فروشنده حق فسخ تعیین شده باشد.
در این صورت، چنانچه قرارداد نخست فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهد ماند.
پس لازم است علاوه بر حق فسخ، شرط منع معامله مجدد در قرارداد گنجانده شود تا فروشنده بتواند به عین مال برسد

تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دقیقا در نقطه مقابل و در تضاد با رای وحدت رویه شماره ۸۱۰  هیات عمومی دیوان عالی کشور است

این ماده را باید استثنایی پیچیده بر رای وحدت رویه تلقی نمود؛ با این توضیح که
الف-  به طور خاص، نسبت به اموال غیرمنقول که سند حدنگار آن پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، هم اکنون مفاد تبصره ۱ماده۱ قانون مزبور حاکم است؛ یعنی با فسخ معامله نخست -پس از انجام معامله مجدد- دیگر مال به فروشنده باز نمی‌گردد

ب- در مورد معاملات املاکی که سند حدنگار پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده و همچنین معاملات متکی به اسناد عادی مشمول سامانه یادشده، رای وحدت رویه حاکم است که در صورت فسخ، عین مبیع به فروشنده نخست بازمی‌گردد

لينك اينستاگرام:
https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini?igsh=MTlyZmtsdDFtamJlMQ%3D%3D&utm_source=qr

💢سهم ۷۰ درصدی پرونده های اموال غیرمنقول در محاکم قضایی

نایب رئیس کانون وکلا گفت: حدود ۷۰ درصد از پرونده‌های موجود در دادگاه‌ها به اموال غیرمنقول مربوط می‌شود و از این تعداد، ۸۰ درصد به دلیل عدم ثبت صحیح و قانونی این اموال به وجود آمده است.

.
🔹 در پرونده مربوط به دعوی خریدار مبنی بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده(راهن)، طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن (مثلاً بانکِ وام دهنده)، مانع استماع دعوا و صدور رأی نیست؛ بلکه رأی  با حفظ حقوق مرتهن (مثلاً بانک) صادر می‌شود.

⚖ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی
تاریخ نظریه : ۱۴۰۰/۱۱/۲۰
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۰/۷۵۷
شماره پرونده : ۱۴۰۰-۱۲۷-۷۵۷ح

استعلام :

در دعوای الزام به فک رهن خریدار باید راهن (فروشنده ملک) و مرتهن (بانک) را طرف دعوا قرار دهد یا صرف طرف دعوا قرار دادن راهن کافی است

پاسخ :

هر‌گاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک (راهن) دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع دعوا و صدور رأی نیست؛ در نهایت رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر می‌شود.

لينك اينستاگرام:

https://www.instagram.com/mosharekat_hoseini?igsh=MTlyZmtsdDFtamJlMQ%3D%3D&utm_source=qr

اگر قصد دارید ملکی را بخرید که برای آن سند کاداستر صادر شده
خیلی مراقب باشید در زمان تنظیم پیش نویس مبایعه نامه پول پرداخت نکنید



https://www.instagram.com/farhadhoseini.55?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

لينك اينستاگرام:
https://www.instagram.com/farhadhoseini.55?igsh=ZmZoeGxzZDNsNjBi

سومین جلسه دوره دعاوی کاربردی گروه حقوقی روژمان

🔹️با موضوع: دعاوی بانکی

با تصدی: جناب آقای دکتر عبدالرضا ویسی
قاضی دادگستری
رئیس محترم شعبه ۱۹ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان کرمانشاه
(شعبه تخصصی دعاوی بانکی)
مدرس دانشگاه
دکترای حقوق تجارت بین الملل

جهت ثبت‌نام به یکی از شماره‌های درج شده در پیام‌رسان تلگرام پیام ارسال فرمایید.


۰۹۹۳۵۹۱۰۲۵۵_۰۹۱۸۲۷۵۶۱۷۱_۰۹۹۰۳۳۹۱۶۱۹

┏━━━⚜️⚜️⚜️━━━┓
t.me/rozhman_lawyers تلگرام      
rozhman_lawyers  اینستاگرام       
┗━━━⚜️⚜️⚜️━━━┛