*_¿Se registran las actas del libro de condominio?_*
Son frecuentes las discusiones sobre la protocolización de las actas del Libro de Asamblea de Propietarios, ex _artículo 20.g.a de la Ley de Propiedad Horizontal_ (LPH), sobre todo, las que contienen la elección de junta de condominio.
Para disipar la discusión, proponemos tomar en cuenta algo que hasta ahora se ha tratado superficialmente: la naturaleza del libro y las actas que contiene.
Aceptemos que no basta la comparación externa entre un documento autenticado y el libro de actas, para inferir que éste sea similar al otorgado ante notario. Es imprescindible analizar la esencia de cada uno.
Conviene entonces recordar, que tanto la doctrina como el _artículo 1.357 del Código Civil_ (CCV), y el análisis que hizo la Sala de Casación Civil en _decisión 474/2004_, armonizan en definir a los _“documentos públicos”_, como aquellos producidos por funcionario competente desde su creación hasta el otorgamiento, pasando por la especie de los que aun protocolizados, mantienen su condición de documento privado cuando las partes llevan preparado el negocio y lo firman ante el registrador, lo que fue acertadamente identificado por la casación civil como _«documento privado protocolizado»_, esto es, mantiene su esencia de negocio entre partes, pero es oponible a terceros por sus efectos.
Idéntico razonamiento corresponde a los notariados, solo que serán _«documentos privados autenticados»_.
Esto nos lleva al Libro de Asamblea de Propietarios, que a tenor del _artículo 20.g.c de la LPH_, debe ser *_“sellado por un Notario Público”_*.
Nótese que la ley no garantiza autenticación, solo el sellado, detalle determinante para advertir que la actuación notarial abriendo el libro y sellando sus folios, únicamente da certeza de la cantidad de hojas, jamás del contenido de las actas que ni siquiera existen.
Así, la afirmación de notariado por el sello en cada página, suerte de _"autenticación anticipada"_ del acta inexistente, contradice la regla del _artículo 68 de la Ley de Registros y Notarías_ (LRN):
_«Las Notarias Públicas o Notarios Públicos son funcionarias (..) que tienen la potestad de dar fe pública *de los hechos o actos jurídicos ocurridos en su presencia física* o a través de medios electrónicos (..)»_.
Piénsese que la firma del notario sólo aparece en la nota de apertura, no en cada acta, que para ser autenticadas deben cumplir el requisito del _artículo 79 de la LRN_:
_«El documento notarial es el *otorgado en presencia de la Notaria Pública o Notario Público*»_.
Incluso más, _¿acaso alguien ha leído la nota que estampa el notario al comienzo del libro?_
Ninguna da fe del contenido y firma de actas futuras e inciertas, sólo del número de páginas.
Visto así, las actas levantadas en reuniones privadas de propietarios, serán documentos privados asentados en un libro con certeza del número de folios.
Y como cualquier otro documento privado, tienen efectos jurídicos entre los copropietarios que no requieren notariarlas o registrarlas, *siempre que su uso sea privado*, sin que puedan aducir que *_“una junta de condominio electa en asamblea, no es legítima por falta de registro del acta”_*; en sentido opuesto, tampoco puede afirmarse que *_“sí es legal la junta, porque el libro hace que el acta esté notariada y sea documento público”_*.
En ambos casos, el acta sin protocolización ni autenticación es un documento privado, de obligatorio cumplimiento entre sus firmantes y ausentes a la asamblea, vía _artículo 25 de la LPH_.
Conviene preguntarnos, *_¿cuándo y qué tipo de nota requieren las actas del libro de asamblea?_*
Sencillo, se requerirá protocolizar el acta de elección de junta de condominio, cuando se persigan *efectos frente a terceros*, cosa que no se logra con notas autenticadas.
Un ejemplo común de esto, es el cambio de autorizados en las cuentas bancarias del condominio, pues siendo el banco un tercero, requiere un acta eficiente que de cuenta de la representación.
Si se insistiera en la equiparación, habrían de resolverse algunas interrogantes:
