Publicaciones de Telegram de Владимир Колосов Хауз ᛟ

Бью себя по рукам, чтобы не выкладывать смешное. Но руки не слушаются

Сегодня ездили снимать дом, который мы построили более 5ти лет назад. Посмотрели, что с ним стало и послушали заказчиков, как им в нём живется. Скоро на канале!

Дом, кстати, с гаражом внутри. При этом дом на сваях. Интересное решение, всё сами увидите

Как сегодня выглядит планирование в стройке

Полезные советы по дизайну санузла. Сохраняйте себе, чтобы не забыть

Сегодня снимаем интересный и необычный дом, который мы сдали чуть больше года назад. Будет интересно

Каждый месяц мы узнаем у заказчиков, которым завершили какой-то этап, оценку нашей работе. Это одна из самых важных вещей, которую может делать компания.

Раньше я обзванивал заказчиков сам. В какой-то момент у нас появилась гипотеза, что, возможно, заказчики, общаясь лично со мной, будут склонны завышать свои оценки, поэтому уже несколько месяцев заказчиков обзванивает другой человек, всё тщательно записывает, а я уже анализирую полученную информацию.

Как видите, хорошим результатом мы считаем только оценки 9 и 10. Оценка 8 - это уже тревожный звоночек (желтый цвет), а всё, что ниже - неприемлемо (красный цвет).

При этом есть условные 10 человек, которые говорят «всё супер! сотрудники всегда на связи, на все вопросы отвечают, работа четкая, спасибо!» (кто-то из них ставит 30 и даже 200 баллов из 10ти), и есть один человек, который говорит «полное отсутствие обратной связи, никто не хочет брать ответственность, всех надо пинать, все пи*арасы!». Начинаю разбираться - и правда все пи*арасы и на каждом шагу ошибки. Докапываемся до причин, внедряем новые инструменты, меняем формат работы - всё только хуже. Какие-то объекты-бермудские-треугольники, блин (хотя, справедливости ради, в некоторых случаях становится лучше). Слава богу таких объектов единицы.

ГЛАВНОЕ! По итогам прошедшего полугодия средняя оценка 9,35. В СТРОЙКЕ! Это говорит мне о том, что мы движемся в правильном направлении.

P.S. Если меня читают наши будущие заказчики, традиционно напоминаю - в стройке не бывает всё идеально, это жизнь. Медийная картинка ограничена и создает ложные иллюзии безупречности. Всегда будут моменты недопонимания, всегда будет сотрудник, который что-то перепутал или забыл, где-то ошибся. Главное, как компания решает подобные ситуации и доводит начатое до конца.

Что с рынком ИЖС?

Многие задают вопросы о том, что же все таки происходит с рынком ИЖС с учетом всех нововведений, и как оно теперь работает. Я опущу сейчас все истории про новые НДС, ограничения по льготным ипотекам и поднятие ставки кредитования, а остановлюсь на главном нововведении - эскроу счетах.

Раньше банк переводил ипотечные деньги напрямую застройщику на его счет. И дальше застройщик распоряжался деньгами по своему усмотрению. Отсюда появлялось множество историй о том, как люди строили в ипотеку дом, а застройщик пропадал вместе с деньгами, оставляя им недостроенный хлам.

Этим летом ситуация изменилась. Теперь ипотечные деньги переводят не застройщику, а на специальный счет, который называется эскроу. После подписания финальных актов банк переводит деньги с эскроу на счет застройщика. Казалось бы, схема - проще некуда. Так почему же почти все застройщики отказываются?

Как вы понимаете, не только лишь все застройщики могут строить дом за свой счет, мало кто хочет это делать. А если быть точным, то никто.

Тут на помощь застройщикам приходит банк, который любезно предлагает застройщику взять кредит на строительство дома. Поскольку кредит берется под конкретную задачу, связанную с эскроу, банк готов дать пониженную ставку вплоть до 1% (если очень сильно постараться). Для этого помимо аккредитаций в самом банке, необходимо получить дополнительные аккредитации в дом.рф под компанию, затем получить аккредитацию под конкретный проект и тогда на 6 месяцев банк дает льготную ставку по кредиту.

Весь процесс аккредитаций по одному единственному дому занял у нас около 2х месяцев, включая обязательное личное посещение офиса банка и подписание документов в нем не только меня, но и лица, выступившего моим поручителем по кредиту. Речь просто про один договор.

Сам кредит тоже не простой. Как говорится, есть нюанс!
- Во-первых, он выдается максимум на 80% от суммы договора, что в целом логично, но средства на оплату сотрудников будь добр искать где-то в другом месте.
- Во-вторых, через 6 месяцев запрещается покупка материалов по этому кредиту.
- В-третьих, застройщик не может воспользоваться деньгами по своему усмотрению. По факту кредит находится не у застройщика. Чтобы совершить платеж из кредитных денег, застройщик должен сделать запрос в банк и доказать правомерность платежа. Каждый раз необходимо полностью предоставлять договор подряда, смету, договор с субподрядчиком/поставщиком, акты, накладные и платежное поручение. И после нескольких итераций согласований банк наконец-то согласует платеж и переводит необходимые кредитные средства на счет застройщика. После чего застройщик уже может оплатить нужный счет. И так - каждый платеж.
- В-четвертых, как следствие, застройщик не может использовать наличные деньги. Точнее может, но для этого я должен лично поехать в офис по работе с юрлицами и под такое же количество подтверждающих документов получить ограниченную сумму. То есть никакой речи об оплате местному трактористу, или покупке мелочевки на соседнем рынке речи не идет. А значит, если не хватило коробки гвоздей, теперь не получится быстренько докупить ее на рынке, а надо полноценно заказывать у поставщика вместе с доставкой (кстати, а как при этом доказать банку, что эта коробка нужна, если, например, в смете неправильно рассчитали нужное количество? хм..). В общем на сроках и стоимости строительства эти ограничения скажутся не самым лучшим образом.

При этом застройщик каждый месяц платит проценты за использование кредита - отдельно проценты по использованным средствам и отдельно проценты на неиспользованные средства. По истечению льготного периода проценты по кредиту вырастают до 28%.

А в момент, когда дом будет закончен, застройщик ждет подписи актов от заказчика, без которых он остается счастливым обладателем кредита на строительство дома под 28% и дома, стоящего на земле заказчика, с которым он, в случае чего, ничего не сможет сделать, кроме как разобрать и сдать на дрова.

По этим причинам почти все застройщики сегодня либо отказываются от работы с эскроу, либо готовы работать, если накинуть на дом сверху 50% от его стоимости за весь геморрой и сопутствующие риски.

Я вот решил протестировать этот формат работы без дополнительных наценок, и с июля нам удалось пройти все круги ада стадии аккредитаций только по одному договору. В ближайшее время возможно еще с одним наконец-то получится.

История с не совсем психически здоровым (по моему мнению) соседом нашего заказчика продолжается.

Предыдущие суды, как и следовало ожидать, закончились ничем.

Но сосед заказчика решил на этом не останавливаться. Сегодня он сообщил, что написал на меня заявление в полицию и скоро меня вызовут в отдел для дачи объяснений. Речь уже про УК РФ. Это настолько смешно, что даже интересно - что же там такого))

Ну ведь правду говорят, по весне и по осени у некоторых людей случаются особые душевные переживания.

Красивым фоткам быть!
На днях провели фотосессию идеального одноэтажного дома площадью 88м².

8 месяцев назад у нас выходил обзор этого дома — посмотреть можно здесь.

У этого дома есть необычное название — «Зеленый дракон»🐉 Заказчики назвали его из-за своего благородного оливкового цвета, который смотрится очень выигрышно в сочетании графитового и дубового.

Интерьер заказчица спроектировала сама, не пользуясь услугами дизайнеров, получилось очень круто в стиле деревенской эклектики, добавив немного прованса.

Пройдемся по составу помещений:

– кухня-столовая (28,1 м²);
– спальня 1 (9,2 м²);
– спальня 2 (9,2 м²);
– спальня 3 (7,6 м²);
– холл (1,9 м²);
– с/у (5 м²);
– прихожая (4,1 м²);
– терраса (18,4 м²);
– крыльцо (4,5 м²).

Конечную стоимость этого дома вместе с отделкой, мебелью расскажу по секрету, если напишите в комментариях «Зеленый дракон» 🤫