Академия Евроэксперт

🔔Друзья, внесите время в календарь!

26.11.2024 Вторник
18:00 мск

Первый эфир подкаста
СЛАВАБОГУ ОЦЕНИЛИ

Поговорим об оценке движки и расскажем, как правильно учитывать затраты на монтаж и доставку оборудования

А еще в эфире разыграем подарки для участников🎁

Просто переходите по ссылке в день мероприятия, регистрация не требуется.

P.S.
Если хотите получить уведомление о мероприятии по почте, пожалуйста, заполните форму

Будет интересно🔥🔥🔥
Ждем вас!

#движка
Продолжаем оценивать брошенного автопроизводителя

Еще один непонятный с точки зрения оценки актив - автозапчасти.

Есть внутренние цены, по которым наш завод закупал запчасти у иностранной «мамы». И тысячи номенклатурных позиций и парт-номеров (уникальные номера каждой автомобильной запчасти).
Мы пока не знаем, как оценивать, но точно знаем, что нужно понять рынок запчастей.

Любопытный факт - розничная цена на запчасти и автокомпоненты в большинстве случаев складывалась из следующих наценок в %:

• официальный представитель на территории РФ покупал автозапчасти у иностранного завода-изготовителя с наценкой 80-100%;

• затем представитель продавал дилерам уже со своей наценкой 50%;

• дилеры реализовывали продукцию розничным продавцам и конечным покупателям со средней наценкой 35%.

Соответственно, конечный покупатель на розничном рынке приобретал продукцию с наценкой 350-400% от стоимости завода-изготовителя.

В ходе опроса участников рынка мы получили следующие данные👇

Часть такого большого объема разнообразной номенклатуры автомобильных комплектующих и запчастей, как правило, оказывается неликвидной по различным причинам.
Продажа всего пула возможна по стоимости не превышающей 80% от стоимости производителя, то есть значительно ниже дистрибьютерской рыночной стоимости.

По итогам детального анализа рынка и интервью с его участниками мы приняли следующие решения для целей оценки:

1️⃣ Реализация неликвидных запчастей по стоимости металлолома и по условной стоимости по весу.

Эти детали/запчасти используются при сборке автомобилей. Но их розничный рынок практически или полностью отсутствует.

2️⃣ Реализация ликвидных автомобильных запчастей.
При этом реализации подлежит 10%-20% от общего объема анализируемых автозапчастей.

Например, из нескольких тысяч машинокомплектов за разумные срок, скорее всего, удастся продать 10-20%. На остальной объём просто нет спроса.

Во вложении более подробно🫡

Да!

И особое мнение может иметь на этот вопрос залоговая служба банков:
недвижка только то, что имеет кадастровый номер и зарегистрировано в качестве объекта недвижимого имущества в Росреестре (то есть здание без каких-либо сооружений, инженерии и коммуникаций).

Абсурдная ситуация👇

Объект оценки – комплекс движимого и недвижимого имущества, производственно-складская площадка. Смотрим состав движимого имущества, а там: электрические сети, трубопроводы, дороги и туалеты. Убираем ФСО №10 по движке, оцениваем все как недвижимость, при согласовании проверяющие не согласны и обвиняют оценщика во введении в заблужение!

Потому что:

❇️ С точки зрения законодательства и судебной практики к недвижимому имуществу относятся только магистральные сети, а из электрических сетей только те, которые имеют класс напряжения 35 кВ и более.
❇️ Не являются объектами капитального строительства, а значит не регистрируются в качестве объектов недвижимого имущества дороги и площадки.
❇️ Небольшие хозяйственные здания с бетонным фундаментом и кирпичными стенами (туалеты, сараи и т.д.) тоже не регистрируются – значит, не недвижимость…

🤔🤔🤔
Делают ли эти факты перечисленные объекты движимым имуществом? Что думаете?

А вся ли движка – движка, а недвижка – недвижка?

Задайте этот вопрос оценщикам, заказчикам, банкам, налоговикам и судам – получите пять разных ответов.

Самолеты и пароходы – это недвижка по Гражданскому кодексу, но движка по Федеральным стандартам оценки.

А сколько запросов от заказчиков по оценке имущественного комплекса, в состав которого входят, как им кажется, только земельный участок и здания на нем! Хотя, кроме земли и недвижки, в состав имущественного комплекса входит много других активов, а для целей оценки имущественный комплекс – это вообще бизнес.

Корректное разделение активов на движку и недвижку важно не только для оценщиков для правильной оценки. Но и для предприятий и собственников активов.

Так, печи цементных заводов, турбоагрегаты и котлоагрегаты ТЭЦ – это движка для оценщика и заказчика, но недвижка по мнению налоговых органов. Предприятия получают требования по уплате налога на имущество и проводят годы в суде, оспаривая их.

В нашей практике есть примеры, когда совокупность движимого и недвижимого имущества числится в учете как объект недвижимости. Яркий пример - вообще одной строкой «Завод по производству бетонных блоков», а это – десятки миллионов рублей излишне уплаченных налогов ежегодно. Кстати, собственник решил эту проблему с помощью консультантов☺️

То есть для заказчиков в правильной классификации есть потенциал для существенной налоговой экономии, а для оценщиков – возможности для работы и новых заказов, выявлению потенциала экономии и его доказательству.
#движка #недвижка

Лето🌞 2023 год.
Мы провели Летнюю школу Академии Евроэксперт

Тогда мы не ожидали, что соберем так много участников.
После завершения нашей Летней школы количество ее просмотров выросло в 5 раз.

Поэтому
мы решили запустить бесплатный подкаст про стоимость активов, оценку и бизнес
СЛАВАБОГУ ОЦЕНИЛИ

❔Что это

✔️ Прямые эфиры с командой Евроэксперт и приглашенными спикерами
✔️ Кейсы, инсайты и фишки
✔️ Диалог с вами
✔️ Полезные материалы и плюшки от нас

🌍 Где

Онлайн по ссылке, которую будем размещать в наших соцсетях заранее

🗓️ Когда

О дате первого эфира сообщим совсем скоро!🔜

#движка

Как мы с вашей помощью решили задачу по оценке специализированных активов с туманными перспективами использования.

Сразу скажем: построить доходник, основанный на новой стратегии развития, для проведения теста за месяц - задача невыполнимая.
Теоретически можно, но тогда нам нужно было бы как здесь всем объединиться (не только оценщикам, ещё технологам, маркетингам, инженерам и тд).
Времени нет, бюджета нет, задача есть. Клиенту надо принять активы до конца месяца.

Наши шаги:

1️⃣ Осмотр – практически инвентаризация🧐... за две недели сроднились с инженерами завода 🤪

2️⃣ Ранжирование активов:

✔️ с точки зрения перспектив использования:
активы, которые невозможно использовать в дальнейшем (то есть только на лом), и те, которые можно перепрофилировать под другое производство.

Пример оборудования, которое отправится в утилизацию, - огромные пресс-формы для производства кузовных деталей конкретной марки и модели автомобиля, с ними вообще ничего не сделаешь, они никому не нужны, кроме ушедшего с завода автопроизводителя.

✔️ с точки зрения возможности продажи на рынке в отрыве от бизнеса/имущественного комплекса:
"неспецы", которые можно адекватно оценить по рынку, и «спецы», при чем их степень специализированности могла различаться, а, значит, и различалась ликвидность.

В методологии Галасюков для определения ликвидационной стоимости приводится коэффициент эластичности спроса по цене. Этот коэффициент показывает величину дисконта, который необходимо применить к стоимости, чтобы продать актив в заданный срок экспозиции.

Мы приняли решение применить этот дисконт к стоимости специализированных активов. Объективно, потенциальных покупателей ввиду специализированности большинства активов крайне мало. Соответственно, чем сложнее и уникальнее было оборудование, тем выше дисконт.
То есть, чем больше временных и финансовых затрат получит новый собственник при попытке настройки и адаптации оборудования, тем больше дисконт к рассчитанным затратам на создание с учетом физического износа.
Но оценивали всё в использовании, кроме того, что невозможно перепрофилировать.

И это только маленькая часть всех проблем и возникших вопросов🤓

#движка

Помогайте🙏
Нужно оценить активы после ухода производителя автомобилей с российского рынка.

Мы имеем:
- огромное количество оборудования, при чем не все можно перепрофилировать в перспективе;

- миллионы запчастей на десятки миллиарды рублей, из которых можно (но нельзя) собирать автомобили;

- отсутствие большой части тех документации и людей, у которых можно получить техническую информацию.

Наш план: найти технолога, который ответит на вопросы:

- Поддерживалось ли состояние оборудования должным образом.
Ведь его нельзя просто выключить из розетки, а потом снова включить и начать производить продукцию.
Есть технологически сложное оборудование требует постоянной подпитки электричеством, техническими газами и жидкостями.
Поэтому важно понять, какое оборудование пригодно технологически для производства в дальнейшем.

- Имеется ли оборудование, которое физически невозможно перепрофилировать?

С оборудованием, которое возможно перепрофилировать, всё более-менее понятно. Неспецы считаем по рынку.
По спецам - смотрим затраты на создание. Копаемся в исторических затратах, реконструкциях и модернизациях.

И здесь следующий вопрос: есть ли внешний износ у этого огромного массива активов, который мы оценили затратным подходом?

Завод стоит. Перспективы по перепрофилированию, конечно, есть, но они туманные… Тест на обесценение вообще никак не провести🙈

Какие у вас мысли?

📉📊📈
Делимся макроэкономическим обзором за 9 мес. 2024 г. от команды Евроэксперт.

Ссылка на обзор: https://euroexpert.ru/analytics

#движка
Скидка становится премией

Вы применяете скидку при переходе на вторичный рынок?

Например, только что купленный абсолютно новый автомобиль сразу после покупки уже не новый. И сразу после покупки вы сможете его продать со скидкой. Потому что потенциальному покупателю проще купить такой же автомобиль у дилера и быть первым владельцем в ПТС. Но такая скидка применяется не всегда.

При оценке почти нового бизнес-джета мы столкнулись с дилеммой. В дополнение к сравнительному мы применяли затратный подход. «Проверяющий» оценщик настаивал, что по аналогии с описанной выше ситуацией к цене нового джета в затратном подходе требуется применение поправки на переход на вторичный рынок. Только поправка могла стать не скидкой, а премией.

Мы обратились к эксперту - участнику рынка, который имел доступ к информации по сделкам с джетами. Оказывается, чтобы купить подобный самолет, надо встать в очередь…. длиною в несколько лет. И если кто-то вдруг решит выставить новый самолет на продажу, покупатели выстроятся в очередь и будут предлагать доплату за то, чтобы получить его здесь и сейчас! Премию мы начислять не стали, но и от скидки "отбодались"💪

Друзья, мы тут не без вашего участия провели перепись оценочного населения.

До введения квалэкзаменов во всех СРО состояло примерно 20 тыс. человек. Пик пришелся на начало 2017 год – почти 22 тыс.

Сегодня, по данным сводного реестра членов СРО оценщиков Росреестра, официальный статус «оценщик» имеют 8855 человек.
13% оценщиков имеет 3 квал аттестата, 42% имеет 2 квал аттестата.
Больше всего в стране оценщиков недвижки, меньше всего – оценщиков бизнеса.

Общее количество - 8 855 - можно умножить на 2, так как многие участвуют в процессе оценки, но не являются оценщиками и не подписывают отчет.

Кстати, да, стоит добавить, что на каждого официального оценщика, который оценивает, есть «проверяющий» оценщик - в банках, госкорпорациях и у других заказчиков, чаще всего не имеющий квал аттестата, а в некоторых банках - оценщики, которые еще и оценивают сами.

Поэтому 8855 официальных оценщиков умножаем на 3 и получаем всего специалистов, участвующих в оценке и ее согласовании.

#недвижка

Итак, эксперты оценивают цену сделки в 16-18 млрд руб.
Кто они и как они получили эти цифры?

Считаем вместе:

1️⃣ Арендопригодная площадь 180 718,9 кв. м
2️⃣ Ставка аренды 14-16 тыс. руб./кв. м в год
включает НДС, эксплуатационные расходы, не включает коммунальные платежи.
3️⃣ Потери при сборе арендной платы - 1%
4️⃣ Операционные расходы:
o Эксплуатационные расходы ~ 300 млн. руб. с НДС в год.
o Налог на имущество ~ 290 - 345 млн. руб. в год.
o Платежи за землю. Налог ~ 8 млн. руб. в год.
o Страховые платежи 3 - 4 млн. руб. в год.
Итого: 600 - 660 млн. руб. в год
5️⃣ Расходы на замещение 25 - 29 млн. руб.
6️⃣ Чистый операционный доход
🟰1️⃣ ✖️ 2️⃣ ➖3️⃣ ➖ 4️⃣ ➖ 5️⃣
7️⃣ Ставка капитализации - 11,5%.
8️⃣ Диапазон стоимости склада ИКЕА 16-19 млрд руб. с НДС
🟰6️⃣ ➗7️⃣

Оценка - это легко, интересно и непринужденно😀 Согласны?

Детали нашего расчета приложены в файле

Как будем оценивать?

⏺️ Затратный подход - точно нет.
⏺️ Сравнительный для прикидки – тоже нет, нет ни времени, ни инфы.
Когда речь идет о полноценной оценке, возможно применение сравнительного. При оценке для банков применение сравнительного – часто требование. Взвешиваем в таких случаях 50/50 или больший вес доходнику.
⏺️ Сейчас применим только доходный подход, метод капитализации, потому что у нас задача прикинуть стоимость.
Пошли считать😁

Все детали оценки складов рассказываем бесплатно здесь

#недвижка

Сначала собираем инфу.

Если речь идет именно о быстрой прикидке для клиента, запросим у него:
• Адрес/Локация
• Кадастровый номер
• Год постройки
• Общая и арендопригодная площадь
(первая на практике бывает меньше второй)
• Класс объекта
• Сдается в аренду и сколько арендаторов: один или их много
(когда один - все проще).

Мы с вами аутсайдеры, у нас инфы по складу ИКЕА нет, поэтому собираем сами:

1. Ищем адрес объекта в интернете.
2. По адресу находим объект на Публичной кадастровой карте https://pkk.rosreestr.ru или в приложении Kadastr.ru.
3. Кликаем на объект и смотрим параметры.

Административное здание и склад 52 718,6 кв. м (2003 год постройки)
плюс склад 128 000,3 кв. м (2021 ввод в эксплуатацию).

Полный запрос информации для оценки недвижки прикладываем👇